滑雪场建设项目可行性研究报告,滑雪场建设项目可行性研究报告编制资质要求

('滑雪场建设项目可行性研究报告1目录第一章总论1.1项目说明1.2项目概况21.3项目建设的必要性1.4可行性依据第二章客源市场分析2.1市场定位2.2客源预测第三章建设条件3.1气象3.2配套条件第四章建设方案4.1滑雪场建设技术指标参考4.2建设原则4.3建设规模及投资方案34.4项目综合能耗方案设计4.5项目投资构成方案设计4.6项目实施规划4.7建设工期第五章公用工程及环境保护规划5.1公用工程5.2环境保护第六章6.1劳动保护6.2安全保护第七章项目管理和组织定员7.1项目管理47.2组织设置原则7.3组织机构设置与管理7.4劳动组织第八章投资估算与资金筹措8.1投资估算8.2项目资金筹措8.3项目建设资金使用计划第九章财务效益分析和评价9.1财务效益评价的范围和依据9.2项目的评价计算期、基准收益率和达到的经营规模期9.3经营收入与销售税金估算9.4营业成本费用估算59.5财务效益分析9.6不确定分析9.7经济效益评价结论第十章结论和建议10.1结论10.2建议6第一章总论1.1项目说明1.1.1项目名称：滑雪场建设项目1.1.2建设地点：省县镇村1.1.3建设内容：滑雪场基础设施及相应服务设施1.1.4建设单位：镇人民政府71.1.5项目总负责人：刘春波1.1.6法人代表人：刘靖1.1.7项目总投资：5600万元1.2项目概况1.2.1项目建设区环境条件1.地理概况县镇地处长白县中西部沿岗一带，距县城所在地长白镇123公里，位于东经127°19′20″～127°40′12″，北纬40°37′32″～41°29′16″。东与十二道沟镇十三道沟留守处为界，西靠八道沟镇，南与十二道沟镇毗邻，北与新房子镇接壤，东西长40公里。规划区位于省县镇村。规划区东西宽1公里，南北长约81.2公里，可控制规划面积1200亩，规划区内地势北高南低，由北向南倾斜，相对高差210多米。2.地形地貌村最高海拔为1000米，最低海拔为935米。规划面积内山体坡面稳定，土壤侵蚀轻微。山坡倾斜度除局部地区稍陡，其余大部分较缓，优势坡面南北向。坡面受水流冲刷较小，没有滑坡现象，冲沟较小，不存在裸露的岩屑坡，从海拔约1072米处以下都是当地农民的夏季人工种植的耕地。3.水文规划区内有两处泉眼的出露带，但目前尚未探明是否可以打出较大出水量。距离规划区以西约400米处是村的出水点，年出水约90余9万立方米。地下水。规划区河道切割较深，地下水大部分通过河道、群泉流出。经多年实测，累计每年1、2、11、12月份4个月流量，平均径流模数为17.83万立方/平方公里。经化验水质无污染，均属一等水。4.气象气候属东北山区寒温带湿润气候区，由于受长白山及东南季风影响，大陆性季风气候特点明显。其特点是：四季分明，冬季漫长寒冷；夏季短促炎热，雨量集中；春秋两季冷空气活跃，气候多变。年平均气温2—4℃，年均日照时数2000—2400小时，年平均积温2000—2300℃，年平均降水量750—850毫米，无霜期110天左右。主要是冬季的固态降水（降雪）。规划区与镇距离21公里，因10此气温气候与镇基本相同，冬季积雪洁白干净，积雪深度较厚，持续时间长，冬季雪白的风景极为优美。积雪初日最早在10月20日左右，最晚11月10日左右。积雪终日最早3月28日，最晚4月15日左右。积雪日最多170余天，最少120余天。积雪深度大于30厘米的日数最多80天左右，最少零天。1.2.2社会经济条件1.人文经济村空气洁净、负离子含量高、食品和饮用水无污染，是人们旅游、度假、休闲娱乐的理想圣地。全村居民123余户，约289人口，人均年收入较低，以汉族、朝鲜族为主。主要以种植为主，主产玉米。冬季大多数农民在家闲居。11规划区建成运营后，可以为农民提供约50余个工作岗位，农民可以从事当地特色的餐饮业、旅店业和其他相关行业获得经济收入。这对于居住在这里以农耕为主的当地农民来说将会起到很大的促进作用，将会对农民生活、文化及经济等各方面产生深刻的影响。2.交通状况规划区的交通具有较大的优势，规划区位于县西部，距县城63千米，项目所在地的铁路及陆路都十分方便。距离八道沟镇10公里，八道沟镇是沈长线303国道的重要交通重驱，是通往长白山的重要站点。同时，八道沟到村的一路都是山山水水，风景非常优美，尤其在冬季时周边都被大雪覆盖，风景更加迷人。1.2.3政策要求12项目可行性研究工作作为工程咨询的重要业务内容，需要把贯彻“十二五”规划中可持续发展理念作为指导思想，才能使可行性研究工作符合自然、经济、社会可持续发展的要求。因此在冰雪旅游资源开发及滑雪场建设项目可行性研究报告的编制过程中，秉承五大基本要求：第一，从提供投资效益、规避风险的角度出发，更加注重对市场的深入分析、技术的先进适用性评价和产业、产品结构的优化；第二，从以人为本的角度出发，全面关注投资建设对所涉及人群的生活、生产、教育、发展等方面所产生的影响；第三，从全面发展的角度出发，深入分析投资建设对转变经济增长方式和促进社会全面进步所产生的影响；第四，从协调发展的角度出发，综合评价投资建设对城乡、区域、13人与自然和谐发展等方面的影响；第五，从可持续的角度出发，统筹考虑冰雪旅游资源开发及滑雪场建设项目投资建设中资源、能源的节约与综合利用，以及生态环境承载能力等因素，促进循环经济的发展。1.3项目的可行性及必要性1.3.1村冬季降雪雪质松散，厚重，得天独厚的气候条件能使很多滑雪爱好者们趋之若鹜，是建立滑雪场的最佳选地；加之村冬季环境优美，让滑雪场如一个温暖的港湾，给每一个滑雪者以呵护。1.3.2旅游娱乐业是一项经济效益高、低污染、高速度，可持续发展的新兴行业，具有强大的生命力和发展前景，是本世纪发展最快的产业之一。据有关资料报道，旅游业每增加1元收入，相关行业就可以增14加6.7元收入，旅游行业每增加1名就业，相关行业就可增加5个人就业。开展冬季旅游，这样既推动了当地的经济，又拉动当地的相关产业发展。以抚松县万达长白山国际滑雪场为例，利用有利的天然气候、人文地理等条件建立，促进当地劳动就业，推广参乡之称的抚松县文化，大力推动抚松县的经济发展，为当地的社会发展做出重大贡献。1.3.3因海拔气候的限制村农耕期较段，农民在农闲时依靠副业提高微薄的收入，大多数农户每年的平均收入是8000元,经济水平相对落后。因此利用村的气候与地理优势，开发当地旅游资源能够迅速推动村的经济文化发展。1.4编制依据151、中华人民共和国《土地管理法》、《环境保护法》、《卫生法》；2、省《国民经济和社会发展“十二五”计划纲要》；3、省《旅游管理条例》、《旅游发展与布局规划》；4、省白山市《旅游发展规划》；5、国家和省有关可行性研究报告编制的要求和规定。16第二章客源市场分析172.1市场定位根据本项目旅游资源的特点和功能定位，主要为游客提供滑雪及其他娱乐、职业培训、赛事接待等服务项目，经分析主要客源为省内及白山市周边地区的大众消费。2.2客源预测根据目前的滑雪市场的增长情况来看2014年可能将达到18—20万以上的人次，而目前村滑雪场建设速度可能不会跟得上，因此2014年村滑雪场的接待规模将会达到35000人次以上，具体分布如下：从2014年11月20日—2015年3月20日，大约120天的营业18期，根据气温可能将缩短10天或延长10天，在这120天当中，有17天是周六，17天是周日，另外加春节和元旦将有8天左右的假期，按照周六800人次/天、周日400人次/天、春节六天2000人次/天，剩余两天600人次/天计算，滑雪期的节假日接待总数就达33600人次，其余的95天按照150人次/天计算，有14250人次，则全年总接待人数为47850人次。第三章建设条件193.1气象根据县气象局提供的有关气象资料，镇极端最高温度32.1℃，极端最低温度—38.5℃，年平均温度6.4℃，冬季最大风速12米／秒，春季最大风速16米／秒，夏季平均风速5.1米／秒；年平均降水量436毫米，1日最大降水量57.7毫米；最大积雪深度48厘米，最大冻土深度133厘米；常年主导风向为西北。3.2配套条件3.2.1给水自来水管道接口与项目区连接,计划增容(改造)给水管道Ф250一300供水管道，500立方米消防水池2个。203.2.2排水该地段城市排水管道已完成改造，场地内设Ф300排水管道1条，可直接排入城市排水管网。3.2.3供热拟在项目区建设10吨容量锅炉房一座,为本项目供热提供保障。3.2.4供电项目用电依赖城市供电线路,可就近架设引入，计划新增容量1500KVA。3.2.5通讯项目区通讯条件十分优越。第四章建设方案214.1滑雪场建设技术指标参考要求积雪积雪期较长，积雪较厚的选址为优。坡长初级滑道大于200m，中级滑道大于600m，高级滑道大于1000m。坡度建议旅游滑雪场速降场地为2°～25°，平均10°～20°。（速降场地的国际标准5°～35°，平均20°）。坡向北向为最佳，较南坡积雪厚，能够有效延长积雪期。水资源水质好、水量流沛，能满足游人饮用和人工造雪需求。夏季能形成水域景观的选址为优。自然灾害区内及对外交通沿途无滑坡、山洪、雪崩等自然灾害现象。22高度一般性滑雪场最高海拔不超过2000米，平均高度在800~1500米之间。用地地形变化较平缓，山底区域有较为平坦开阔的用地，有发展空间。自然景观自然景观优美，生态环境好，有利于四季开展旅游活动。4.2建设原则以布局合理、功能齐全、设备先进、设施完备、管理规范和高起点为原则，滑雪场设计以现代设计为依托，为该项目的运营提供一个良好的软硬件环境。4.3建设规模及投资方案23项目区总占地面积12万平方米，建设用地3万余平方米,总建筑面积2万余平方米，项目建设投资估算方案如下：序号项目占地面积（m2）层数建筑面积（m2）建筑单价（元/m2）建筑工程费（万元）1综合办公楼748.8032246.402400.00539.142生产包装一体化车间2100.0012100.001200.00252.00243管件生产车间1500.0011500.001200.00180.004封闭型原料破碎及混料配料车间600.001600.001200.0072.005检测工作室240.001240.002000.0048.006原料库1500.0011500.00700.00105.007成品库1500.0011500.00700.00105.008澡堂120.2240.2000.48.00250000009锅炉房80.00180.00600.004.8010地下循环水池（含管道及地面处理）200.0010.00800.0016.0011深水井泵房（含管道）16.00116.001200.001.9212厂区配电站（含管线）16.00116.00600.000.9613厕所32.00132.001000.003.2014门房16.0116.01200.1.9226000015环岛及景观水池80.0010.00400.003.2016停车场（1个货运、2个公务）900.0010.00270.0024.3017硬化地面3148.0010.0030.009.4418道路3600.0010.0080.0028.8019绿地5400.0010.0050.0027.0020围墙、门及其他辅助工183.10.00300.05.5027程310四合计21980.1110086.401476.184.4项目综合能耗方案设计项目设备用电容量用功功率无功功率视在功率设备用电负荷1579.2KW828.43551.361001.39同时系数0.910.93乘以同时系数753.87512.7728无功补偿-358.94补偿70%补偿后负荷753.87153.83设备年时基数40004000理论用电量301.5561.53理论电量合计363.08不可预见用电量36.31年耗电量399.39万KWH本项目能耗计算仅考虑用电和天然气，按照《综合能耗计算通则GBT2589-2008》的规定，电、天然气的折标系数分别为1.229t/万29KWH、12.143t/m3。经测算，项目能耗情况如下：用能种类年用量标准煤折算系数年耗标准煤电473.65万KWH3.5t/万KWH582.12天然气38000.00m³12.143t/万m³50.54合计632.66项目年总耗电量约为473.65万KWH、总用天然气量38000.00m3,项目年综合能耗约为632.66tce/a，项目使用建筑面积为23703.44m2，项目总投资23871.04元，由此可得：图表：项目能效指标表能效指标数值30单位面积综合能耗（kgce/m³）71.88单位面积电耗（KWH/m³）199.82单位投资综合能耗（kgce/万元）71.38单位投资电耗（KWH/万元）198.424.5项目投资构成方案设计项目总投资5600.00万元，其中建设投资4320.00万元（其中建筑工程费1476.18万元、设备购置费1387.26万元、土地购置费500.00万元、安装工程费509.47万元、工程建设其他费用116.19万元、基本预备费119.67万元、涨价预备费38.73万元、建设期利息172.50万元），铺底流动资金1280.00万元。31图表：项目总投资估算表单位：万元序号项目合计（万元）一建筑工程费1476.181综合办公楼539.142HDPE管生产包装一体化车间252.003HDPE管件生产车间180.004封闭型原料破碎及混料配料车间72.005检测工作室48.006原料库105.007成品库105.008澡堂48.009锅炉房4.8010地下循环水池（含管道及地面处理）16.003211深水井泵房（含管道）1.9212厂区配电站（含管线）0.9613厕所3.2014门房1.9215环岛及景观水池3.2016停车场（1个货运、2个公务）24.3017硬化地面9.4418道路28.8019绿地27.0020围墙、门及其他辅助工程5.50二设备购置费1387.26三土地购置费500.00四安装工程费509.47331建筑安装与装修费590.472设备安装与调试费41.623土地整理费25.00五工程建设其他费用116.191建设单位管理费22.702勘察设计费15.603研究试验费7.414建设单位临时设施费3.125工程建设监理费8.546工程保险费8.747施工机构迁移费4.268合同预算审查费1.509招标投标管理费5.403410标底编制费3.6011技术措施费2.4212项目可研及申报费6.2513联合试运转费12.4614生产职工培训费3.2715市政管理费1.5016环保评估费1.2017排污管理费2.5718节能措施管理费0.8019其他费用4.85六基本预备费119.67七涨价预备费38.73八建设期利息172.5035九建设投资合计4320.00十铺底流动资金1280.00十一项目总投资5600.004.6项目实施规划项目实施分两期进行建设，一期完成。二期。两期工程连续进行。4.7建设工期项目建设期一年,第一年完成三通一平、一期建设内容、道路、停车场建设。第二年完成二期建设内容以及公用配套工程项目。第五章公用工程及环境保护5.1公用工程365.1.1给排水给水由城市自来水供应，需增容管径300给水管道一条，长度400米，接入点在自来水干管,项目区内增设300排水管两条，纵长800米，接至900城市排水管道。5.1.2采暖和通风采暖由区内10吨集中供热站供应，热媒为95—70摄氏度热水，室内控制温度18—20摄氏度，设通风系统，排风和排烟兼用，地上层采用自然通风。5.1.3供配电供电由仓冷序线接入，用户使用的电源电压等级为380／220V，用电负荷重要性分为两级，建筑物内一般照明和动力按二级负荷供电，37消防动力、火灾自动报警及消防联动系统，应急照明按一级负荷供电。总变电所设在地下一层，估算新增用电负荷2000KVA。5.1.4消防设独立的集中火灾报警系统，每层设有层显示器，设独立的消防广播系统，消防系统分为室外消火栓系统和市内自动喷水灭火系统，喷水量20L/S，动作温度68摄氏度，在，整个区域内设500立方米消防水池2个。5.2环境保护5.2.1主要污染源和污染物项目区的主要污染物为：废气、生活垃圾和生活污水。381.废气主要是周围环境及市场内的大气粉尘、机动车尾气以及冬季采暖锅炉产生的烟尘等。2.噪声汽车发动机噪声、加工机械噪声、牲畜鸣叫噪声及人流产生的噪声。3.废水主要为生活污水。4.垃圾主要为冬季取暖产生的废渣以及人员活动产生的废弃物。5.2.2环保措施1.废气39为了减少是场内汽车尾气对大气的污染，采取在内进行植树绿化，对进入车辆一律规定关闭发动机。锅炉采用双层炉排反烧形式，自然通风，热风助燃，并配置机械消烟除尘设施，使锅炉烟气排放浓度符合国家GB3095_82标准。2.噪音在市场四周设置绿化隔离带，对机动车辆限制鸣笛降低噪声对环境的影响。3.污水可直接排入城市生活污水管网。4.垃圾根据项目区产生的污染物性质,项目将根据污染物产生的集中程度建40设若干处集中的垃圾回收站,对污染物实行集中收集同一运出的办法处置。另外加强物业管理，设立专职环卫队伍，坚持定时定点进行垃圾清运。第六章项目管理和组织定员6.1项目管理拟成立滑雪场有限责任公司。公司主营：冬季滑雪及技能培训服务、冬季旅游其他相关娱乐项目6.2组织设置原则采用先进的劳动组织形式，正确处理经营者与服务人员之间的分工41与协作，充分发挥服务人员的技能和积极性，保证滑雪场正常运营，提高内部经济效益。为此，在组织机构设置中应遵循因事设职与因人设职相结合原则；权责对等原则；命令统一原则。建立高效、灵活的管理体制和运行机制，实现经济效益、社会效益的统一。6.3组织机构设置与管理要求公司管理机构健全，各职能部门职责明确，各项规章制度健全并贯彻得力，有鲜明而独特的企业标志。公司设经理、副经理，下设总经理办公室、管理部、财务部。公司内部组织机构图如下：滑雪场有限责任公司股东大会42监事会董事会董事会秘书总经理三总师副总经理6.4劳动组织拟建的项目的招聘人员主要来自长白县及周边地区。职工工资平均总经办管理部财务部工程部销售租赁部物业储运生活接待基地管理部432500元／月，公司共有人员数50人。劳动定员表如下：劳动定员表序号职务及部门定员数管理者职工1董事会2总经理、副总经理3总经办4人事部5财务部6销售租赁部7保安处司机8合计449共计劳动定岗人员都需经过职业培训，“全面培训，突出重点”。合格者持上岗证上岗。第七章经济效益7.1计算依据按国家计委颁发《方法与参数》对建设项目经济效益测算的要求计算。7.2基础数据选取（1）项目计算期15年，其中建设期1年，经营期20年。45（2）项目基准收益率取12%。（3）交纳税金和税率营业税及附加：取营业收入的5.5%。所得税：按税后利润的33%。7.3营业收入预测根据目前的滑雪市场的增长情况来看2016年可能将达到18—20万以上的人次，而目前规划区滑雪场建设速度可能不会跟得上，因此2014年滑雪场的接待规模将会达到35000人次以上，具体分布如下：从2015年11月20日—2016年3月20日，大约120天的营业期，根据气温可能将缩短10天或延长10天，在这120天当中，有1746天是周六，17天是周日，另外加春节和元旦将有8天左右的假期，按照周六800人次/天、周日400人次/天、春节六天2000人次/天，剩余两天600人次/天计算，滑雪期的节假日接待总数就达33600人次，其余的95天按照150人次/天计算，有14250人次，则全年总接待人数为47850人次。因为针对的不同群体和时间段，节假日人均消费将会在700元以上，平常的人均消费在600元以上，则年营业收入1680万元。而2016年的接待规模将会超过50000人次，营业收入在2500万元以上，2017年以后将会保持连续稳定的收入约3--5年。要想达到这样的收入规模，滑雪场的总体投资规模应该控制在5500万元左右，一期控制在4000万元左右。47单位游客消费水平预测表单位：元项目票价餐饮购物合计金额400100100600第八章结论和建议根据上述投资方案规模进行投资，按照预期的市场预测，回报率都可以达到40%以上，也就是第3年就可以收回全部的投资。如果在建设时合理的利用供应商和承建商的延期付款，这一周期可以再缩短。如果按照预期的投入和市场的成长状况现金流量和收益还将会再加大。通过以上可以看出真正能对滑雪场构成威胁的只有抚松县松江河镇的万达长白山国际滑雪场，但却不在同一经营半径，而且这种竞争只48会在一个时间段内具有，也就是2年左右，在某种意义上是在为滑雪场培养滑雪者，因为地形和雪道的自然资源是竞争对手无法拥有的。一般说产品的领先性对于市场侵略至关重要，一种新产品的出现在同级市场中就如无坚不摧的穿甲弹一样，是一个企业拿来打击对手最有效的武器之一，在目前或2年左右的省内冬季滑雪旅游市场中，领先的产品就是谁先安装吊椅索道，建设真正具有中高级标准的滑雪道以及配套的硬件设施。滑雪旅游产业的发展在某种意义上来讲是一种“产品创造、引导市场增量”，科学的分析目前国内冬季旅游市场的发展变化趋势，分析本地区冬季旅游发展的增量趋势。现在的市场急需要有一家能够对滑雪市场增长需求水平进行衔接的滑雪场。因此，要想形成绝对的竞争力，对49目前的雪场和滑雪者造成大的心理冲击，安装吊椅索道，开辟出真正的中高级雪道，这样才能与众不同、真正起到衔接市场需求的作用，具有绝对竞争力，当然，前提是要有良好的规划和设计，要辅助以独特的全方位营销，2015年的经营业绩肯定会得到市场的全面认可，将会远远超出我们保守的估算。关于多数人所担心顾虑的季节性单季经营问题，事实上长白县目前除了个别的旅游景点之外，多数达到98%的景点都处在单季经营，只是大家都是夏季经营，从传统观念形成的惯性思维上来看，夏季经营的利润和经营时间可能都会在意识上比较多，同时可能有些个别的风景优美的可以进行房地产开发的风景区的经营时间和收益会更大一些，但事实50上，在长白夏季旅游景点不过5个月的经营时间，而滑雪场的经营时间也在4个月左右。但是没有一家的投资回报率会比投资滑雪场的更大，更快，同时如果占据了地理位置良好的地方，收益将是长期的，滑雪运动在中国刚刚开始风靡，在白山地区也只是刚刚处在发展的初始期，而天然的地形地貌和优良的地理位置、交通是不可再生的，配合快速成长的滑雪市场。在全世界目前滑雪运动经过近一个世纪的成长和发展，能够可以修建滑雪场的位置已经快没有了，中国是最后一处没有开发的地方，而随着中国从1996年亚冬会以后滑雪运动的普及和冬季旅游的推广，政府的推介力度是空前的，而且本地市场的发展成长也是高速的。随着滑雪市场的成长，滑雪者对滑雪场的要求也越来越高，滑雪场不能51是简单的一个小坡加雪板，能够建设高级雪道的滑雪场地已经不易找到了，在白山地区的近郊更是太难了，因此的位置将是独一无二的。而且这种收益会随着经营期的延伸而更加巨大。从国内多于80%的中型以上滑雪场的经营来看，雪场收入的80%是依靠本地人来完成的，在黑龙江省、在华北地区尤其是北京市的周边更是如此，因此最接近本地消费市场的地理位置和良好快捷的交通方式将是决定这一消费群体的最大的因素。52',)