案例分析土地一二级联动开发模式

('今天我们用案例的形式来讲讲土地“一二级联动开发”，本故事纯属牧诗杜撰，如有雷同，请以本故事为准。某本土龙头房企A公司与当地政府签订框架协议锁定了1000亩土地一级整理，政府缺钱，协议约定由A公司负责1000亩红线内拆迁及道路、学校等基础设施修建，拆迁补偿、道路、学校等基础设施建设成本计入一级成本。政府也承诺待项目二级拍卖出让以后按一级成本的10%计算A公司的一级整理收益。毛地整理的过程也就是一级熟化的过程。对于充满野心的A公司来讲目标也绝不只是为了赚一级10%的收益而已。老板更想在二级市场上获取这1000亩土地做二级开发，毕竟这两年本地市场异常火热，而A公司本年的货量远不能支撑自己今年定下的销售目标，因此一定要想尽办法在二级市场上拿到这1000亩，而且要以尽可能低的价格拿下！这就牵涉到了二级“控地”的问题了，我们知道招拍挂市场向来是比较公开透明的市场，一旦你想通过设置条件来排除竞争对手是极其容易被举报的，政府出于被监管的风险，往往不敢在条件设置上动手脚。一些比较常见的二级“控地”手段，比如“捆绑拆迁”、“控规调整”、“代建公建配套”、“项目方案整体规划”、“围棋策略”等。为了充分确保可以完整地获取这1000亩土地，A公司老板可是煞费苦心，几乎把上面这些“控地”手段全部用上了。好在老板在本地深耕多年，与政府领导关系到位，政府关系协调效率较高，在外来企业看来极其难办的事情对A公司来讲并不是太难。再加上政府在当地诸多一级项目上都需要仰仗A公司来投资，且A公司在当地整体实力、口碑都还不错，自然也愿意配合。当地要求单次土地出让规模不能超过400亩，为了完美地配合后期取地，A公司采用了以下手段：1捆绑拆迁与政府约定首期供地400亩，但是这400亩土地是毛地挂牌，在竞买须知上要求摘牌企业必须负责400亩土地范围内的拆迁安置工作。走到现场一看，妈呀，红线内几乎到处都是拆迁，村民们各个彪悍，还有在生产的厂房等，都不是好惹的主。而对于A公司来讲，本身就已经与政府签订了1000亩范围内的一级整理协议，这400亩土地反正都是自己做拆迁安置，加上前期早已经做过深度的拆迁调研，对拆迁难度了然于胸，针对这个问题自然是游刃有余！不了解项目背景的，完全不知道背后的坑有多大，不信你来试试？就这一招就足以吓退一大波潜在意向企业。2代建公共配套A公司与政府达成协议约定自己在进行土地一级开发的同时在项目用地范围内代建部分公建，如：体育馆、学校等。在土地公开出让时设定条件：公建与土地捆绑出让，土地受让人必须承担该公建的建设费用和日后的经营管理，这时A公司往往夸大建设成本，提高土地取得成本，起到限制其他开发商进入的目的。3项目方案整体规划A公司在进行1000亩土地一级开发时，已经在编制区域规划方案时融入了自身的意愿，通过区域的全盘规划和各配套功能的整体性，来控制后期用地。4围棋策略与政府协议中已经约定由A公司负责区域内道路的建设。那好了，本次出让的400亩用地，A公司协调政府先将规划主干道两旁的土地先行出让，若A公司摘牌这400亩，则自己可以加快道路施工进度，保证自己项目开盘时道路可以顺利通达。如若其它企业摘牌，那好玩儿了，首先土地现状内就是农田村庄完全没有道路通达性而言，在此种条件下你还敢鼓起勇气摘牌，那后续的道路A公司就是慢慢修路。你催他修也可以，他就先修其它市政路，就是不修你项目门前的主干道，就道路这一块就可以把项目拖死。5控规调整这个也比较好玩了，我们一般看到常规的二级出让土地控规往往是这样的：项目红线与控规一致，比较规整。但是A公司与政府沟通后挂出的400亩土地红线是这样的：业内把这样的土地叫做“插花地”，或者“飞地”，完全不遵从控规，看着是不是很虐心呐？你只有将后续600亩土地摘牌到手，整个区域才可以协同开发，否则仅仅400亩项目根本无从开发，你甚至连基本的道路都没有！懂行的人都知道这块地早已“名花有主”，也就不要再去凑热闹了！同理，后续600亩在出让的时候类似，也全都是插花地，从而可以保证1000亩土地的整体摘牌。以上措施可以说是已经做得相当的到位了，不排除现实当中还是会有不要命的企业参与报名。前面就说过了，如果不是前期就介入勾地的企业是很难了解项目背后的弯弯角角的，没有充分的关系一般不敢选择报名，敢在这种情况下选择报名的自然关系更到位，那A公司只能自认倒霉了。如若真是傻大汉报名，人家A公司已经和政府签订了1000亩大范围的一级整理协议，你提前招呼都不打一声就想报名去参与，你让政府情何以堪，后续工作如何开展？这种情况下政府多半会出手将其劝退。',)