新疆住宅物业服务标准正规版,新疆住宅物业服务标准最新

('新疆住宅物业服务标准(可以直接使用，可编辑优秀版资料，欢迎下载）新疆维吾尔自治区工程建设标准住宅物业服务标准ServiceStandardofResidentialPropertyJ00000—2021XJJ056—2021主编部门：新疆维吾尔自治区住房和城乡建设厅批准部门：新疆维吾尔自治区住房和城乡建设厅实施日期：2013年7月1日新疆维吾尔自治区建设标准服务中心2021乌鲁木齐关于批准发布自治区工程建设标准《住宅物业服务标准》的通知新建标函[2021]14号伊犁哈萨克自治州住房和城乡建设局，各地、州、市住房和城乡建设局（建委），兵团建设局，中建新疆建工集团、兵团建工师、各有关单位：根据《关于下达2021年自治区第三批工程建设标准编制计划的通知》（新建标函[2021]42号）要求，新疆建设标准服务中心组织有关单位编制了《住宅物业服务标准》。经审查，现批准为自治区工程建设标准，编号为XJJ056-2021。本标准自2013年7月1日起施行，由自治区住房和城乡建设厅负责管理及具体技术内容解释，自治区建设标准服务中心负责组织出版发行。新疆维吾尔自治区住房和城乡建设厅2013年6月6日前言为了规范和指导住宅物业管理活动，提高物业服务水平，根据自治区住房和城乡建设厅《关于下达2021年自治区第三批工程建设标准编制计划的通知》（新建标函[2021]42号）的要求，由新疆物业管理专业委员会、新疆建设标准服务中心会同有关单位共同编制了本标准。编制组经过广泛的调查研究，参考国内其他地区地方标准文献，结合我区的实际情况，在听取各方面意见的基础上，对具体内容进行了反复讨论、修改，最后经自治区住房和城乡建设厅批准发布，在全疆范围内实施。本标准共分七章，主要内容是：总则、术语、基本规定、公共秩序、环境卫生、绿化养护、共用部位和共用设施设备。本标准由自治区住房和城乡建设厅负责管理及具体技术内容的解释。执行过程中如有意见或建议，请寄送新疆维吾尔自治区建设标准服务中心（地址：乌鲁木齐市光明路121号建设广场B座22层，：0991－8862783，邮政编码：830063，电子邮箱：），以便今后修订时参考。主编单位：新疆物业管理专业委员会新疆建设标准服务中心参编单位：新疆房地产业协会乌鲁木齐市住房保障和房产管理局乌鲁木齐市物业管理协会主要起张宏黄新李建张献胡志草人:涛忠国魁炳主要审查人:王玉良朱燕飞门芳琪李国强王希林徐周刚李明才陈莉盛福庆目次1总则…………………………………………………………12术语…………………………………………………………23基本规定……………………………………………………43.1一般规定…………………………………………………43.2物业服务人员……………………………………………63.3基本服务…………………………………………………74公共秩序……………………………………………………104.1一般规定…………………………………………………104.2服务等级…………………………………………………115环境卫生……………………………………………………145.1一般规定…………………………………………………145.2服务等级…………………………………………………146绿化养护……………………………………………………196.1一般规定…………………………………………………196.2服务等级…………………………………………………197共用部位和共用设施设备…………………………………267.1综合管理…………………………………………………267.2供水系统……………………………………………277.3排水系统…………………………………………………297.4道路车辆…………………………………………………297.5电梯运行…………………………………………………307.6供配电系统和照明…………………3……………………17.7水景观、雕塑、娱乐、健身设施……………………………327.8装饰装修…………………………………………………33本标准用词说明………………………………………………35条文说明………………………………………………………371总则为了规范住宅物业管理活动，提高物业服务水平，遵循质价相符、优质优价服务原则，以市场化、专业化、标准化为导向，构建管理规范竞争有序、服务优质的现代物业服务体系，制定本标准。本标准适用于对住宅物业管理区域内房屋的共用部位、共用设施设备和相关场地进行维修、养护和管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。不包括建筑物和构筑物在质量保修期内的维修、养护以及使用专项维修资金的维修、更新和改造项目。别墅区和其他类型物业服务可参考本标准。房屋及配套的设施设备和相关场地，应依法经竣工验收合格，并应符合物业承接查验的规定。物业服务与被服务双方应签订物业服务合同，选择适宜的服务标准。合同确定的服务等级，其服务项目、服务内容不得低于本标准的规定。物业服务企业应当接受业主大会（业主委员会）、当地人民政府房地产行政主管部门、街道办事处（乡镇人民政府）或者社区居委会的监督。住宅物业服务除应符合本标准外，尚应符合国家和自治区现行有关法律、法规、规章、政策及标准的规定。2术语物业服务是指业主（建设单位）通过选聘物业服务企业，由业主（建设单位）和物业服务企业按照物业服务合同约定，对物业管理区域内房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护和管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。物业服务合同指业主大会委托业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同，包括建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同。共用部位由多个所有权人共同拥有，其主体承重结构部位和共用面积所构成的部位。一般包括住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。共用设施设备由多个所有权人共同拥有，并由其共用的房屋和配套的设施设备。一般包括供水系统、消防系统、排水系统、供热系统、供配电系统、弱电系统、防雷系统、电梯、绿地、道路、小品景观、沟渠、池、非经营性停车场或车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。专项服务指物业服务合同中未约定，根据部分业主的需求和住宅区条件及物业服务企业的能力，经双方协商，物业服务企业向部分业主提供专业服务。特约服务指物业服务合同中未约定，物业服务企业为满足个别业主特别需要，提供物业服务合同约定以外的有偿服务活动。突发事件物业管理区域内突然发生，造成或者可能造成人员伤亡、财产损失、生态环境破坏和严重社会危害，危及公共安全的紧急事件。紧急维修物业管理区域内的房屋共用部位、共用设施设备发生危及自然人生命财产安全等紧急情况，为维护公共安全、保障共用部位或共用设施设备以及各项功能正常使用，需要立即对其进行维修、更新和改造的活动。一般维修对影响物业管理区域正常生活秩序的设施设备故障进行及时的处理和维修。通常指业主专有部分委托维修及物业服务合同约定范围内共用设施设备的维修。完好率共用设施设备能够正常运行情况占总体情况的比例。业主满意率业主对物业服务企业服务质量持满意态度的人数占征询人数的比例。监控覆盖率电子监控系统对住宅区公共活动区域范围内，实际监控范围与应监控范围的比例。公共信息栏设置在物业管理区域显著位置，用于公示物业服务项目基本情况、业主大会及其业主委员会相关情况和物业服务信息的宣传栏。3基本规定3.1一般规定物业服务企业应建立健全共用部位及共用设施设备运行、维修、养护和管理的公共秩序、绿化养护、环境卫生等物业服务工作标准和考核标准，按照合同约定和服务标准进行服务质量管控，运作规范，落实安全防范等各种措施和规定。相关标准和规定应当公开、公示。物业服务企业应建立物业服务人员岗位操作规程。岗位包括项目负责人、管理人员、客户服务人员、秩序维护人员、保洁人员、绿化养护人员、设施设备维护人员、收费人员等，分工清晰，职责明确。住宅物业服务标准设定为四个等级，服务等级由低到高依次为一、二、三、四级。物业服务合同中应明确双方的权利和义务，确定物业服务项目、服务内容、服务等级和收费标准。物业服务企业应严格履行合同约定，通过工作标准，加强过程控制，确保服务质量，提供质价相符的服务。物业服务合同中应当明确约定服务项目、服务内容和服务等级。确定服务等级应考虑住宅的建设标准、使用年限、配套设施设备、服务功能以及业主的居住消费能力和需求等因素，可选择等级式服务，也可选择菜单式及服务成本核审式服务等。物业服务企业应每年至少进行一次业主对物业服务满意情况的书面调查，征求业主人数不宜低于业主总人数的80%。对不满意的情况进行分析，制定措施，及时整改，降低业主投诉率。业主满意率应符合下列规定：1一级服务业主满意率60%以上；2二级服务业主满意率70%以上；3三级服务业主满意率80%以上；4四级服务业主满意率90%以上。物业服务企业可以将物业管理区域内的专业服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。物业服务企业对外分包服务项目，应告知业主。非物业服务企业原因造成服务质量不符合标准的，物业服务企业应向业主做出合理的解释说明，及时消除影响。物业服务企业应定期向业主通报工作情况。1每半年通报一次物业管理服务工作情况。2每年一季度应在显著位置公示上年度物业服务合同履行情况和物业服务费的收支情况，公示期限不得少于15个工作日。物业服务企业应每年定期组织对服务质量情况、工作标准执行情况、实施效果进行检查。物业服务企业检查时可邀请业主、社区居委会、街道办事处（乡镇人民政府）的代表参加。少数民族较为集中居住的物业管理区域，宜采用双语公示。物业服务企业与业主双方发生物业服务质量争议，可选择以下途径解决：1当事人协商和解；2当事人请求社区居委会、街道办事处（乡镇人民政府）或政府房地产行政主管部门调解；3仲裁或诉讼。3.2物业服务人员物业项目负责人应符合以下要求：1一级服务应具有2年以上物业服务企业或同等岗位1年以上工作经历或国家注册物业管理师资格；2二级服务应具有3年以上物业服务企业或同等岗位2年以上工作经历或国家注册物业管理师资格；3三级服务应具有4年以上物业服务企业或同等岗位3年以上工作经历或国家注册物业管理师资格；4四级服务应具有5年以上物业服务企业或同等岗位4年以上工作经历或国家注册物业管理师资格。表物业服务人员配置数量表项服务建筑面积服务人员(人/1一级服务5以下3.55～10310～152.515～25225以上1.52二级服务5以下4.55～10410～153.515～25325以上2.5续表物业服务人员配置数量表项次服务等级建筑面积（万㎡）服务人员(人/万㎡)3三级服务5以下5.55～10510～154.515～25425以上3.54四级服务5以下6.55～10610～155.515～25525以上4.5物业服务人员应统一着装，佩戴统一标志，配备必要装备，服务意识强，服务主动热情，行为语言规范，熟悉和掌握本岗位的服务内容、服务标准和操作技能。3.3基本服务对于物业服务合同确定的共用部位、共用设施设备，物业服务与被服务双方应按照规定进行查验并签订确认书，建立共用部位、共用设施设备档案资料。物业管理区域主出入口应设有居住区平面示意图，主要路口设有路标，各组团、栋、单元（门）、户和公共配套设施、场地有明显标识。建立物业管理区域业主信息管理资料档案，应运用计算机信息化管理。资料应包括业主的姓名、房屋产权情况、房屋用途、联系等。未经业主同意，不得将资料信息内容转作其他用途。物业服务企业应设置客户服务场所，公示物业服务企业资质、项目负责人和物业服务人员姓名、岗位和照片、物业服务收费标准。在公共区域显著位置公示24小时受理报修和投诉服务，设置值班人员。业主来电、来访、咨询、报修、投诉等意见和建议应有受理记录。客户服务场所应整洁有序，配置必要的办公设备，并提供特约服务、专项服务和管理规约（临时管理规约）等相关信息。客户服务场所工作日期间应有物业服务人员接待业主，其他时间应设值班人员。客户服务场所工作时间应符合下列规定：1一级服务工作日不少于8小时接待住户，节假日值班应按合同约定；2二级服务工作日不少于8小时接待住户，节假日应有人值班；3三级服务工作日不少于10小时接待住户，节假日不少于4小时；4四级服务工作日不少于12小时接待住户，节假日不少于8小时。建立报修、维修记录台帐。紧急维修项目一、二级物业服务应在30分钟内到达现场，三、四级物业服务应在20分钟内到达现场，并采取必要的处理措施。其它维修应按合同或双方约定的时限到达现场，采取相关处理措施。紧急维修后回访检查应达到100%，一般维修后回访率一、二级服务应达到70%以上，三、四级服务应达到90%以上。业主提出的意见、建议和投诉，应及时答复，并对答复满意情况进行回访。答复和回访率应符合下列规定：1一级服务应在2个工作日内答复，回访率达到70%以上；2二级服务应在2个工作日内答复，回访率达到80%以上；3三级服务应在1个工作日内答复，回访率达到90%以上；4四级服务应在1个工作日内答复，回访率达到100%。对物业管理区域内违反治安、规划、环保和管理规约（临时管理规约）等方面的行为，应及时劝阻或制止，并向相关行政主管部门报告，也可依据管理规约（临时管理规约）等约定提起诉讼。物业服务企业在公共区域应设置公共信息栏和意见箱，公共信息栏每月应更新一次。每年向业主公开征集物业服务意见，并公示建议意见与解决情况。积极配合街道办事处（乡镇人民政府）、社区居委会组织文化活动、公益性宣传和便民活动。建立突发事件应急预案体系，配备必要的应急处理器材和设施设备，保证正常使用，建档备查。设求助与报警，24小时有人值守。有紧急救护组织，对突发事件能做出快速、正确的反应。协助相关部门定期进行突发事件应急反应训练。高层住宅按消防要求组织进行疏散演习，掌握基本技能和防火、灭火知识以及器材的正确使用方法，提高自防自救能力。涉及业主正常生活的重要物业服务事项，非物业服务企业原因造成的，应在获知信息后30分钟内在小区主要出入口张贴通知，履行告知义务。物业服务企业例行正常维修、养护的，造成相关设施设备和相关场地暂时无法使用的，应提前3天告知影响的范围和时间，采取措施，减少影响。各类档案资料齐全完整，合理分类，成册管理，查阅方便；及时变更登记资料，帐物相符。共用设施设备运行、维修、养护，公共秩序、绿化养护、环境卫生等日常服务工作情况应进行记录、存档。4公共秩序4.1一般规定物业服务企业应将公共秩序维护的各项制度公示。秩序维护人员应配备对讲装置和其他必备的安全护卫应急工具，工具佩戴规范。少数民族聚居的住宅区，宜配备一定数量熟悉少数民族语言的秩序维护人员。门岗设施完好、标识醒目，及时发现和处理不安全隐患，建立完整的秩序维护人员资料档案。秩序维护人员应掌握公共秩序维护技能，熟悉相关法律法规和物业管理区域环境，能恰当处理和应对秩序维护工作，劝告或制止所有影响正常生活秩序的行为。临时出现危及人身安全处，应设有明显警示标志和防护措施。大宗物品进出实行人员和车辆身份登记。车辆按指示标识位置停放，进出车辆有序通行，及时制止乱停乱放和影响交通现象。发生车辆堵塞和交通高峰期间应进行车辆疏导工作。建立健全消防组织和消防安全责任制，设消防安全负责人，逐级逐岗明确消防安全职责。发现消防安全违法行为和火灾隐患等问题，应立即纠正、维修和排除。无法纠正排除的，应立即向公安消防报警处理，积极协助配合消防人员工作并做好记录。禁止在消防通道上设置路障和停放车辆，保持消防通道畅通。4.2服务等级主出入口应有专职秩序维护人员24小时值守，其他出入口通行期间应有人值守。门岗执勤应符合下列规定：1一级服务主出入口人员配置按合同约定；2二级服务主出入口每个工作班人员配置不少于1人；3三级服务宜实行半封闭式管理模式，夜间没有明确来访对象的人员和车辆不能进入住宅区。主出入口每个工作班人员配置不少于2人；4四级服务宜实行封闭式管理模式，没有明确来访对象的人员和车辆不能进入住宅区。主出入口每个工作班人员配置不少于2人。监视控制中心应设专人24小时值守。监控摄像应覆盖出入口、住宅楼、主要道路、停车场等公共区域，监控摄像清晰，图像储存应大于30日，监控头在线率应大于90%。建立各类报警和异常信息报警处理记录。监控覆盖率应符合下列规定：1一级服务达60%以上；2二级服务达70%以上；3三级服务达80%以上；4四级服务达90%以上。巡逻值勤应制定计划、路线和内容，重点部位、重点时间以及特殊情况应加强巡逻。巡逻有检查和记录。巡逻值勤频率宜符合下列规定：1一级服务公共区域白天和夜间巡视各不少于2次；2二级服务公共区域白天和夜间巡视各不少于3次；3三级服务公共区域白天和夜间巡视各不少于4次；4四级服务公共区域白天和夜间巡视各不少于5次。发生突发事件时，能够做出快速反应，秩序维护人员迅速赶到现场，组织救护有序，防止事态扩大，协助保护现场和证据，尽可能减少破坏和损失程度，并配合相关部门做好善后工作突发事件应急预案演习应符合下列要求：1一级服务、二级服务专项预案演习每年不少于1次；2三级服务、四级服务综合预案演习每年不少于2次。成立义务消防队，配备必要的消防器材，相关人员掌握基本知识和技能，熟练掌握防火、灭火知识和消防器材的使用方法，设置消防宣传专栏，组织开展经常性的消防安全宣传教育，自防自救能力强，每年组织不少于1次有业主和员工参加的消防演练。公共消防设施设备和器材、消防安全标志、疏散通道、应急灯、消防栓（箱）、烟感头、喷淋头、消防水阀、安全出口等设施符合消防安全要求，每月对消防设施设备、消防器材进行巡视、检查和维护，保持完整好用，可随时启用，备存紧急消防物资。公共消防设施设备和器材，应按照《消防法》的规定做好年检、维护和保养。消防监控中心24小时专人值守，持证上岗，及时处理消防报警和故障信息，填写工作记录建立档案。每年对消防泵试泵和保养，进行检修并做好记录。每年对室内外消火栓养护不少于1次。每年对消防监控系统，如消防联动、探测装置（烟感、温感等）、远程控制等进行检查检验保养地下消防栓。每月巡视室内消防栓箱，各种配件完好，能正常使用，无渗漏，无积尘；每半年开箱检查消防栓，阀杆处加注润滑油。每月检查报警探测器、手动报警按钮、警报装置的报警功能、防火门启闭功能和消防广播系统的专用、对讲、强制切换功能等，每年进行年检，保证处于完好状态。设有应急照明、疏散指示灯的，应保证设施完好，照明器具放电时间符合消防要求。检查测试应符合下列规定：1一级服务每年不少于2次；2二级服务每年不少于3次；3三级服务每年不少于4次；4四级服务每年不少于6次。每月核对1次灭火器外观、压力和有效期，保证处于完好状态。每天对灭火器数量、设置位置进行巡查。5环境卫生5.1一般规定物业服务企业应制定环境卫生管理规定、环境卫生质量标准、卫生设施维护保养办法、防疫应急预案等规章制度。建立环境卫生设施资料档案。明确保洁区域，实行保洁责任制。公共区域、道路和公共设施设备应保持整洁。保洁措施应结合当地不同季节的气候环境，根据服务等级的规定，制定工作措施。生活垃圾宜分类收集。配置密闭式垃圾收集容器，有分类标志。每天清运1次生活垃圾到指定的垃圾堆积场所，不得乱堆乱倒。配备专用垃圾清运车清运，封闭运输，外观整洁。垃圾不得外露、遗洒。按照有关规定对公共区域进行有害生物预防和控制，如灭鼠、灭蟑、杀虫、消毒活动。投放药物应事先公告，投药点应有显著标识。每天检查1次保洁质量，做好记录；每周全面检查1次保洁质量，做好记录；保洁档案齐全。5.2服务等级大厅和一层候梯厅保洁应符合下列规定：1一级服务应每周清扫、清拖1次大堂、一层候梯厅地面；每季度擦拭1次信报箱；每季度擦拭1次大堂室内玻璃；每季度擦拭1次大堂、候梯厅墙面；配有家具的，每季度护理1次；2二级服务应每天清扫、每三天清拖1次大堂、一层候梯厅地面；每月擦拭1次信报箱；每月擦拭1次大堂室内玻璃；每月擦拭1次大堂、候梯厅墙面；配有家具的，每季度护理1次；3三级服务应每天清扫、清拖1次大堂、一层候梯厅地面；每周擦拭1次信报箱；每周擦拭1次大堂室内玻璃；每月擦拭1次大堂、候梯厅墙面；配有家具的，隔月护理1次；4四级服务应每天清扫、清拖1次大堂、一层候梯厅地面；每天擦拭1次信报箱；每周擦拭1次大堂室内玻璃；每周擦拭1次大堂、候梯厅墙面；配有家具的，每月护理1次。楼道、楼梯保洁应符合下列规定：1一级服务应每周清扫1次楼道、楼梯地面，门窗玻璃和灯具每年除尘、擦拭1次，按合同约定清拖楼地面，擦试楼梯扶手、栏杆、窗台防火门、消火栓、指示牌等共用设施；2二级服务应每天清扫并每周清拖1次楼道、楼梯地面；每周擦拭1次楼梯扶手、栏杆、窗台、防火门、消火栓、指示牌等共用设施。门窗玻璃和灯具每半年除尘、擦拭1次。隔日巡视保洁1次楼道、楼梯；3三级服务应每天清扫，隔日清拖1次楼道、楼梯地面；隔日擦拭1次楼梯扶手、栏杆、窗台、防火门、消火栓、指示牌等共用设施。门窗玻璃和灯具每季度除尘、擦拭1次。每天巡视保洁1次楼道、楼梯；4四级服务应每天清扫、清拖1次楼道、楼梯地面；每天擦拭1次楼梯扶手、栏杆、窗台、防火门、消火栓、指示牌等共用设施。门窗玻璃和灯具每月除尘、擦拭1次。根据地面材质，定期做地面清洗、养护。每天巡视保洁2次楼道、楼梯。电梯轿箱保洁应符合下列规定：1一级服务应按合同约定进行保洁；2二级服务应每天擦拭1次电梯轿厢门、面板，每天清拖1次轿厢地面。不锈钢或其他材料装饰的电梯轿厢，每季度护理1次；石材装饰的电梯轿厢，每半年养护1次；3三级服务应每天擦拭2次电梯轿厢门、面板，每天清拖2次轿厢地面。不锈钢或其他材料装饰的电梯轿厢，每月护理1次；石材装饰的电梯轿厢，每季度养护1次；4四级服务应每天擦拭2次电梯轿厢门、面板，每天清拖2次轿厢地面。不锈钢或其他材料装饰的电梯轿厢，每周护理1次；石材装饰的电梯轿厢，每月养护1次。天台、上人屋面保洁应符合下列规定：1一级服务应每年清理1次天台、屋面；2二级服务应每半年清理1次天台、屋面；冬季降雪前，清理1次天台、屋面；3三级服务应每季度清理1次天台、屋面；冬季降雪前，清理1次天台、屋面；4四级服务应每月清理1次天台、屋面；冬季降雪前，清理1次天台、屋面。道路及交通设施保洁应符合下列规定：1一级服务每周清扫1次、巡视保洁1次楼外道路。每半年保洁1次楼外公共照明及共用设施；每年保洁1次雨蓬、门头等；2二级服务每3天清扫1次、巡视保洁1次楼外道路。每季度保洁1次楼外公共照明及共用设施；每半年保洁1次雨蓬、门头等；3三级服务每天清扫1次、巡视保洁2次楼外道路。每月保洁1次楼外公共照明及共用设施；每季度保洁1次雨蓬、门头等；4四级服务每天清扫1次、巡视保洁4次楼外道路。每周保洁1次楼外公共照明及共用设施；每月保洁1次雨蓬、门头等。绿地保洁应符合下列规定：1一级服务绿地内每日保洁不少于1次；2二级服务绿地内每日保洁不少于2次；3三级服务绿地内无明显垃圾杂物，每日保洁不少于3次；4四级服务绿地内无果皮、纸屑、烟头等垃圾杂物，每日保洁不少于4次。雨停后对道路积水进行清扫，雨后4小时道路无成片积水。雪停后及时对居住区道路、小区路、组团路和宅间小路积雪积冰进行清扫。雪停8小时后或12:00前，居住区道路、小区路无积雪、无积冰，组团路和宅间小路方便业主出行。对其它区域积雪积冰的清扫应符合下列规定：1一级服务雪停后36小时内无积雪积冰；2二级服务雪停后30小时内无积雪积冰；3三级服务雪停后24小时内无积雪积冰；4四级服务雪停后18小时内无积雪积冰。生活垃圾收集点应满足日常生活和工作中产生的生活垃圾的分类收集要求。生活垃圾收集点的设置位置应方便业主，服务半径不宜超过70m。道路两侧和住宅出入口应设置废物箱。1一级服务垃圾容器（箱、桶）保持外观整洁，按合同约定清洗垃圾容器及喷洒杀虫药物；2二级服务垃圾容器（箱、桶）保持外观整洁。每月至少清洗1次垃圾容器（冬季除外）。蝇、蚊孳生季节每周喷洒1次杀虫药；3三级服务垃圾容器（箱、桶）保持外观整洁，垃圾收集袋装化。每2周至少清洗1次垃圾容器（冬季除外）。蝇、蚊孳生季节每周喷洒2次杀虫药；4四级服务垃圾容器（箱、桶）保持外观整洁，垃圾收集袋装化。每周至少清洗1次垃圾容器（冬季除外）。蝇、蚊孳生季节每天喷洒1次杀虫药。配有专用垃圾清运车清运垃圾，密闭运输、外观整洁。6绿化养护6.1一般规定绿化养护是对园林植物采取灌溉、排涝、修剪、防止病虫害、防寒、支撑、除草、中耕、施肥等技术措施，物业服务人员应具备园林绿化基本知识和养护技能。绿化养护技术管理措施参照《城市绿地养护管理标准》XJJ046。植物应按照服务等级要求进行绿化养护管理。建立园林设施和植物资料档案，绘制绿化平面布置图和明细表。园林设施完好无损坏。绿化场地设置劝谕告示。灌溉时灌溉量、灌溉次数和时间，要根据植物需水特性、生育阶段、气候、土壤条件而定，要适时、适量，合理灌溉。施肥要根据植物的种类合理施肥。病虫害防治应按照《农药操作规程》，并参照《园林树木病虫害防止技术操作质量标准》进行规范作业。整形修剪应符合植物的习性和观赏要求。中耕除草宜根据植物的生长季节不间断地进行。绿化作业产生的垃圾和绿地内的垃圾杂物应随时清理干净。6.2服务等级乔木的养护应符合下列要求：1一级服务标准：1）栽（补）植成活率应达到85%以上,保存率达到80%以上；2）树冠基本正常，无明显旱象，有春秋季补植计划；3）每年适时修剪、施肥不少于1次；4）每年春、秋两季应对树干各涂白1次；5）古树名木及时填补树干的空洞，每年记录树木生长情况。2二级服务标准：1）栽（补）植成活率应达到90%以上,保存率达到85%以上；2）树冠基本正常，无明显旱象，有春秋季补植计划；3）每年适时修剪、施肥不少于1次；4）每年春、秋两季应对树干各涂白1次；5）古树名木及时填补树干的空洞，每年记录树木生长情况。3三级服务标准：1）栽（补）植成活率应达到95%以上，保存率达到90%以上；2）树冠基本完整，叶色正常，基本无死枝、枯枝、萌蘖枝；3）每年修剪不少于1次，剪口涂敷得当；4）行道树无缺株（或及时补植）；5）每年春、秋两季应对树干各涂白1次；6）每年施肥不少于1次，树穴完整；7）古树名木及时填补树干的空洞，每年记录树木生长情况。4四级服务标准：1）栽（补）植成活率应达到100%，保存率达到95%以上；2）生物形态健康，符合景观设计要求；3）树冠完整美观，生长势强，叶色正常，有光泽，无枯死枝、萌蘖枝，无黄叶、焦叶；4）主侧枝分布匀称，每年修剪不少于2次，剪口、锯口平滑，涂敷得当；5）行道树无缺株，新植阔叶树种枝下高达到1.8m以上；6）每年春、秋两季应对树干各涂白1次，涂白高度应保持一致；7）每年施肥不少于1次，树穴边线清晰，穴内无杂物；8）古树名木生长健壮，及时复壮，记录树木生长情况及养护措施。灌木的养护应符合下列要求：1一级服务标准：1）栽（补）植成活率应达到85%以上,保存率达到80%以上；2）生长基本正常，无明显旱象，年均死亡率不超过10%，有春秋季补植计划；3）每年适时修剪、施肥不少于1次。2二级服务标准：1）栽（补）植成活率应达到90%以上,保存率达到85%以上；2）生长基本正常，无明显旱象，年均死亡率不超过5%，有春秋季补植计划；3）每年适时修剪、施肥不少于1次。3三级服务标准：1）栽（补）植成活率应达到95%以上，保存率达到90%以上；2）生长势、叶色正常，生长季节不落叶，无缺株死株（或及时补植）；3）每年适时适度修剪4～6次；4）每年施肥不少于1次，树穴完整。4四级服务标准：1）栽（补）植成活率应达到100%，保存率达到95%以上；2）生长势强，枝壮叶茂，开花及时，叶色正常有光泽，花后修剪及时合理，无缺株、死株无黄叶、焦叶；3）每年适时适度修剪7～9次；4）每年施肥不少于1次，树穴边线清晰，穴内无杂物。花卉的养护应符合下列要求：1一级服务标准：1）花卉生长正常；2）定期更换、补植，残缺病株低于30%；3）栽植前施底肥。2二级服务标准：1）花卉生长正常；2）定期更换、补植，残缺病株低于25%；3）栽植前施底肥，季节性施肥不少于1次；4）冬季有保护措施。3三级服务标准：1）种植高矮、花色搭配合理；2）适时开花；3）残缺病株低于20%，及时更换；4）栽植前施底肥，季节性施肥不少于1次；5）冬季有保护措施。4四级服务标准：1）种植轮廓清晰，整齐美观，高矮、花色搭配合理，疏密均匀；2）植株健壮，同品种花卉高低一致，叶色正常有光泽；3）修剪、更换及时，无残缺；4）每次栽植前施足底肥，季节性施肥不少于2次；5）冬季保护措施完善。草坪的养护应符合下列要求：1一级服务标准：1）生长正常，覆盖度应达到80%以上；2）无明显徒长、旱象；3）定期修剪；4）2年内施肥不少于1次。2二级服务标准：1）生长正常，覆盖度应达到90%以上；2）无明显徒长、旱象；3）定期修剪；4）2年内施肥不少于1次。3三级服务标准：1）目测无明显杂草、斑秃，覆盖度应达到90%以上；2）生长季节不枯黄；3）修剪高度在10cm范围内；4）每年施肥不少于1次；5）单子叶草坪每10年内进行复壮更新一次，双子叶草坪每6年内进行复壮更新一次；6）3年以上草坪必须每年打孔疏草。4四级服务标准：1）目测无杂草、斑秃，覆盖度应达到98%以上；2）生长旺盛，生长季节不枯黄，美观平整、无坑洼；3）修剪整齐，高度一致，禾本科草坪高度在5～8cm，非禾本科草坪修剪根据植物特性确定；4）每年施肥不少于2次；5）及时补植，单子叶草坪每8年内进行复壮或更新一次以上，双子叶草坪每5年内进行复壮或更新一次以上；6）3年以上草坪必须每年打孔疏草2次以上。绿篱的养护应符合下列要求：1一级服务标准1）死株、断垄应不超过20%；2）每年修剪不少于1次；3）2年内施肥不少于1次。2二级服务标准：1）死株、断垄应不超过10%；2）每年修剪不少于2次；3）2年内施肥不少于1次。3三级服务标准：1）有层次感，叶色正常，无明显死株、断垄；2）每年修剪4～6次，外形基本整齐；3）每年施肥不少于1次。4四级服务标准：1）生长势强，枝壮叶茂，叶色正常，有光泽，无断垄；2）每年修剪6～8次，修剪整齐，外形美观；3）每年施肥不少于1次。立体绿化的养护应符合下列要求：1一级服务标准：1）无明显死亡枝、藤；2）每年施肥不少于1次。2二级服务标准：1）墙体、栏杆覆盖率应达到65%以上，并符合设计要求；2）每年施肥不少于1次。3三级服务标准：1）墙体、栏杆覆盖率应达到75%以上，并符合设计要求；2）枝藤、叶色生长正常，生长季节不落叶；3）每年施肥不少于1次。4四级服务标准：1）墙体、栏杆覆盖率应达到85%以上，并符合设计要求；2）生长健壮、无缺株、死株；藤繁叶茂，叶色正常有光泽，生长季节不落叶；3）每年施肥不少于2次。灌溉应符合下列规定：1一级服务要求有绿化灌溉水源，无较明显旱象；及时清理含融雪剂积雪；2二级服务要求有灌溉设施或水源；无旱象发生；及时清理含融雪剂积雪；3三级服务要求推广中水进行绿化灌溉；灌溉设施完整；无旱象发生；入冬前，进行灌溉管网排水；禁止含融雪剂等污染水源进入绿地；4四级服务要求推广中水进行绿化灌溉；灌溉设施完整，维修及时，喷洒均匀，无外溢、死角的现象；水量适当，满足植物生长需求，无旱涝现象；入冬前，灌溉管网及时排水，无冻胀、冻裂现象；禁止含融雪剂等污染水源进入绿地。有害生物防治应符合下列规定：1一级服务要求无较大有害生物危害发生；平均病虫害株数不得超过20%；2二级服务要求无较大有害生物危害发生；平均病虫害株数不得超过15%；3三级服务要求无明显有害生物危害；平均病虫害株数不得超过10%；4四级服务要求有害生物防控措施到位，效果显著；平均病虫害株数不得超过5%；虫害叶片每株不得超过2%；草坪单块病斑面积不得超过100cm2，病斑面积不得超过草坪总面积1%。7共用部位和共用设施设备7.1综合管理物业服务企业应根据房屋实际使用年限、使用状况，对房屋共用部位和设施设备完好状况做出评价。属于大、中修范围或者需要更新改造的，向业主大会或业主委员会提出书面报告与建议。发现物业管理区域内违反规划或管理规约（临时管理规约）私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为，应及时告知和劝阻，并及时报告有关主管部门。每年对整个避雷接地系统进行检查维护，符合避雷规范要求。雷电、强降雨、大风、沙尘暴等极端天气前后应进行重点检查，发现严重腐蚀、松脱等现象，立即更换或紧固，保持避雷系统安全可靠。根据特殊情况（如异常危害性天气、业主委员会委托等）需要，安排对共用重点部位和重点设施设备进行针对性检查。检查中应充分考虑当地冰雪和风灾等因素，可能对建筑物及其附属构筑物影响，造成周边环境和人身安全。每年宜向业主开放查验一次主要设施设备运行情况。建立并完善房屋及共用设施设备的基础档案，运行、检查、维修养护记录应归档。对房屋共用部位和共用设施设备应加强日常管理，并定期进行全面安全普检，普检应符合下列规定：1一级、二级服务每年进行全面安全普检不少于1次；2三级、四级服务每半年进行全面安全普检不少于1次。对路面、景观、小品、围墙（护栏）、窨井、健身设施、儿童娱乐设施、照明设施、周界报警监视系统等巡视，巡视频率应符合下列规定：1一级服务每月巡视不少于2次；2二级服务每周巡视不少于1次；3三级服务每周巡视不少于2次；4四级服务每天巡视不少于1次。巡视楼内公共部位，保持共用部位的玻璃、门窗配件完好、照明灯具正常使用，做好专项检修，无安全隐患，房屋外观整洁无脱落污迹等巡视频率应符合下列规定：1一级服务每月巡视不少于2次；2二级服务每周巡视不少于1次；3三级服务每周巡视不少于2次；4四级服务每天巡视不少于1次。保持小区各组团、栋号、单元（门）、户标志、标识、信报箱、宣传牌字迹清晰，外观整洁和美观，无安全隐患。发现损坏，及时修复，完好率应符合下列规定：1一级服务达80%以上；2二级服务达85%以上；3三级服务达90%以上；4四级服务达95%以上。7.2供水系统供水设施应按照供水管理部门和卫生防疫部门的要求使用消毒设备，水箱按规定清洗消毒、水质化验，水质应符合国家生活饮用水卫生标准。建立共用供水操作规程、保养规范、停水处置预案、巡视制度及清册（设备台帐），按规程运行、检查、维修养护并归档。重要设施设备、特种设备及仪器仪表按照有关规定检验检测，操作规程上墙张贴，有安全隐患及维修期内警示标志，配有流体流向标识、运行状态标识。对危险设备、危及人身安全的有防范措施。对共用供水设施设备（饮用水箱、消防泵、喷淋泵、污水泵等）进行日常管理和维修养护（依法应由专业部门负责的除外），保养水箱人孔、进水管、溢水管、泻水管、水位计、液位传感器、浮球阀和各类闸门。冬季水箱有可靠的保温措施，且不得对水质产生污染。保持箱体完好，池体内保洁，无渗漏表面和支架无锈蚀，漆膜脱落处及时修补；保持保洁卫生和良好的通风、照明、采暖、地面排水畅通。属于小修的及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，应向业主大会（业主委员会）或相关部门提出报告与建议，或按有关规定办理。采用一用一备（或一用二备）水泵供水系统的，每季度切换1次供水水泵的运行。遇紧急情况、发生突发公共卫生事件时，要加强对供水系统的消毒和清洗，张贴通知，禁止无关人员进入二次供水机房和接近水箱；加强巡视，巡视有项目内容，有巡视记录，确保供水设施设备无故障和无安全隐患运行。各种仪表指示稳定正常，保持阀门开关润滑灵活，发现滴漏应及时维修保持正常运行和使用使之处于完好和正常开启状态。消除安全隐患并填写水泵运行记录，建档备查。泵房、消防泵及管道阀门的检查清洗应符合下列规定：1一级服务每半年检查清洗不少于1次；2二级服务每季度检查清洗不少于1次；3三级服务每2个月检查清洗不少于1次；4四级服务每月检查清洗不少于1次。7.3排水系统排水系统井盖完好，井内（壁）无积物浮于面上，水面无漂浮物。排水出入口畅通，无积水清理后及时保洁现场。化粪池应每年清理1次。清理前提前24小时告知业主。清理现场设置安全标志，人工清理者应将污物包装良好，当天运走，清运过程无漏洒。清理现场及时清洗干净。落水管、落水口保持完好，排水明沟雨季和春季应加强清扫。清扫次数应符合下列规定：1一级服务每季度不少于1次；2二级服务每季度不少于2次；3三级服务每季度不少于3次；4四级服务每季度不少于4次。定期对地下管井疏通清理。清理时应设置警示牌，必要时加护拦。清理后地面冲洗干净，水流畅通无堵塞外溢现象。清理次数应符合下列规定：1一级、二级服务每年不少于1次；3三级、四级服务每年不少于2次。7.4道路车辆建立道路停放车辆管理制度及管理方案。道路交通标志设置明显、清晰，停车场、棚、房设施完好无损。封闭停车场（地下停车场）内照明设施完好，通道畅通，路面平坦，给排水畅通，通风正常，配备必要的消防设备。交通设施（道闸、挡车器材、限速标识，行驶方向，路面停车标识等）指示标识规范、清晰正常使用，便于车辆有序通行和停放。占道停车费按业主大会决定收取，收费标准应在车场车库明显之处公示。车辆停放有序，车辆凭证（卡）进出入。定期存放的，应签订停车管理服务协议，明确双方的权利义务责任。停车场地面保持清洁，无杂物。实行特约服务的，按约定落实看护管理责任。7.5电梯运行建立电梯运行监管制度，制定紧急救援方案和处置预案。电梯在使用前或使用后30日内，须向相关部门办理安全使用许可证，标志应置于电梯轿厢内明显位置，注明注册登记检验合格标志。电梯内应设置应急报警。电梯安全检验合格有效期满前1个月，应向电梯检验检测机构提出定期检验申请，并取得《电梯安全使用许可证》。电梯日常维护保养和定期检查中发现的问题应及时排除，并逐台建档、建卡、注册登记。电梯的维护保养应与有资质的维修服务单位签订合同，明确约定维护保养的内容、要求、频次、期限以及双方的权利、义务和责任，对专项服务企业的维修保养工作进行监督，落实定期检修维保工作。大中修更新改造后，电梯应有质量验收证明（或质量验收报告），更改部分须有变更设计的证明文件、电梯安装验收证明和报告。日常维护保养和定期检查中发现的问题应及时排除。电梯的安全附件、安全保护装置、测量调控装置及有关附属仪器仪表应每年进行校验检修。确定合理电梯运行高峰时间，监督电梯运行状况，加强日常维修保养，适时降温、通风、防雨，做好运行服务，防止地面水流入电梯井。配备电梯安全管理人员，严禁违章使用电梯。安全管理人员应具备必要的安全知识。电梯停梯维护应提前1天通知业主，维修期间应减少对业主正常生活的影响。发生电梯停电困人、夹人等危险情况时，物业服务人员须在15分钟内到达现场，迅速组织救助。保持电梯机房整洁，控制柜、主机表面、地面无积灰，无污渍，消防设施完好。电梯井底垃圾杂物应定期进行清理。7.6供配电系统和照明建立规章制度、安全操作规程、事故处理规程、巡视检查制度、维护维修制度及交接班制度。值班人员具备供配电运行知识和技能，工作认真负责，对异常情况能及时识别、及时检修、及时处理，对相关设施设备进行调试，使系统处于最佳工作状态。维修时停电应告知业主，每年检测接地电阻，检测配电房主要电器设备的绝缘强度，每半年检测配电房内消防器材，保持消防器材完好。妥善保管高压操作工具，每年到相关部门检测，保持配电房内电器设备干燥通风，运行正常。保持配电房清洁卫生，配电柜表面、地面无积灰，每年委托专业单位对变压器、高压开关柜进行测试、试验等维修保养，每半年对变压器外部、低压配电柜进行保洁、保养，保证正常电力供应。对变压器电压、电流互感器、断路器、隔离开关、高压熔断器及避雷器、配电箱、导线等供配电系统的运行状况的检查和记录，应符合下列规定：1一级服务每月检查和记录不少于1次；2二级服务每月检查和记录不少于2次；3三级服务每月检查和记录不少于3次；4四级服务每月检查和记录不少于4次。每日巡视应急照明系统，发现故障，及时修复。楼内和道路公共区域照明保证在工作期间正常运行。出现故障修复时限应符合下列规定：1一级服务要求一般故障24小时内修复，复杂故障4个工作日内修复；2二级服务要求一般故障12小时内修复，复杂故障3个工作日内修复；3三级服务要求一般故障8小时内修复，复杂故障2个工作日内修复；4四级服务要求一般故障4小时内修复，复杂故障1个工作日内修复。7.7水景观、雕塑、娱乐、健身设施明确公示水景观开启时间，设置必要的安全警示标志；启用前进行防渗漏和防漏电检查，防止渗漏，保证用电安全；水质应符合卫生要求。设立安全警示标识，使用期间对喷水池、水泵及其附属设施、防漏电设备设施的巡查应符合下列规定：1一级服务每周巡查不少于1次；2二级服务每周巡查不少于2次；3三级服务每周巡查不少于3次；4四级服务每周巡查不少于4次。防止滋生蚊蝇，保持水面清洁。对水池、人工湖、喷水池的保洁应符合下列规定：1一级服务每周保洁不少于1次；2二级服务每周保洁不少于2次；3三级服务隔周保洁不少于3次；4四级服务每周保洁不少于4次。发现设施设备发生脱焊、脱漆、断裂等安全隐患，及时报告处理。雕塑、娱乐、健身设施的保洁检查应符合下列规定：1一级服务每周保洁检查不少于1次；2二级服务每周保洁检查不少于2次；3三级服务每周保洁检查不少于3次；4四级服务每周保洁检查不少于4次。水景观、雕塑、娱乐、健身设施完好率应符合下列规定：1一级服务达65%以上；2二级服务达75%以上；3三级服务达85%以上；4四级服务达95%以上。7.8装饰装修按照购房合同、室内装饰装修工程规定和管理规约（临时管理规约）要求，建立住宅装饰装修管理服务制度和管理档案。受理业主的装饰装修申报登记，装修前与业主、装修人或施工单位签订室内装修管理服务协议明确各方权利义务和责任，告知业主及装修人员有关装饰装修的禁止行为和注意事项及垃圾堆放和清运方式。对进出装修车辆和装修人员实行登记管理。装饰装修期间，发现业主违规装修、违章搭建或改变房屋外观、危及房屋结构安全及违规拆改共用线路、不符合消防管理规定等损害公共利益现象的，应及时劝阻，已造成事实后果或者情节严重拒不改正的，要下发书面违章违约通知，及时报告相关行政主管部门、业主委员会。物业服务人员应按照室内装修管理服务协议，对施工现场进行巡视检查和记录。1一级、二级服务应每周巡查不少于2次；2三级、四级服务应每天巡查不少于1次。指定装修垃圾存放点，集中设置有围挡，不得外溢。业主委托物业服务企业清运装修垃圾的集中装修期间，装修垃圾应每天密闭清运。业主或装修人自行清运装修垃圾的，应采用袋装运输或密闭运输方式，在2天内清运。本标准用词说明1为便于在执行本标准条文时区别对待，对要求严格程度不同的用词说明如下：1）表示很严格，非这样做不可的：正面词采用“必须”，反面词采用“严禁”。2）表示严格，在正常情况下均应这样做：正面词采用“应”，反面词采用“不应”或“不得”。3）表示允许稍有选择，在条件许可时首先应这样做的：正面词采用“宜”，反面词采用“不宜”。表示有选择，在一定条件下可以这样做的采用“可”。2条文中指定应按其它有关标准、规范执行的写法为“应符合……规定”或“应按……执行”。新疆维吾尔自治区工程建设标准住宅物业服务标准J00000—2021XJJ056—2021条文说明目次1总则…………………………………………3………………92术语…………………………………………………………403基本规定……………………………………………………423.1一般规定…………………………………………………423.2物业服务人员……………………………………………433.3基本服务…………………………………………………434公共秩序……………………………………………………454.1一般规定…………………………………………………454.2服务等级…………………………………………………455环境卫生……………………………………………………475.1一般规定…………………………………………………475.2服务等级…………………………………………………476绿化养护……………………………………………………486.1一般规定…………………………………………………486.2服务等级…………………………………………………497共用部位和共用设施设备…………………………………517.1综合管理…………………………………………………517.8装饰装修…………………………………………………511总则编制本标准目的是为了规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境。本标准适用范围为房屋的共用部位和共用设施设备的供水系统，消防系统，排水系统，供热系统，道路车辆，供配电系统和照明，弱电系统，防雷系统，电梯，水景观、雕塑、娱乐、健身设施，装饰装修，以及物业管理区域内的公共秩序，环境卫生，绿化养护等服务活动。《建设工程质量管理条例》规定了建设工程承包单位负责建筑物和构筑物的保修内容、保修期限和保修责任。涉及保修期限内的维修应由建设工程承包单位承担。别墅区和其他类型物业服务由于建筑容积率、物业共用部位、共用设施设备和物业服务的配置差异较大，可参考本标准。物业服务合同是对物业管理的范围、管理事项、服务内容、服务等级、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。服务等级由业主大会(建设单位)选择确定。住宅物业服务牵涉面广，综合性强，涉及《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》、《物业管理条例》等多项法律法规和工程建设标准因此，本标准有规定者，应遵照执行；凡本标准无规定者，尚应符合国家和自治区现行有关法律、法规、规章、政策及标准的规定。2术语共用设施设备一般包括电梯、天线、共用照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和为共用设施设备使用的房屋等。专项服务的服务内容、标准、费用等由物业服务企业与业主本着自愿、公平、公开、等价有偿、诚实信用的原则达成服务协议，可作为物业服务合同的附件，也可另行单独签订。如：老年人、伤残病人的护理、接送子女上学，室内家政、室内保洁、洗衣、做饭、洗车、财物保管、票务代理、代缴费用、空置房屋管理（含临时空置房屋）以及用于经营性的专用停车场、停车库管理与服务（不含占道停车服务）等。特约服务为物业服务企业对业主进行预约上门服务。发生紧急维修情况时，如果不得到及时控制和修复，将会危及自然人生命和财产安全，影响到公共安全和公共利益。常见的紧急维修项目有：房屋外墙装饰面有脱落危险；屋面、外墙面出现严重渗漏；阳台、晒台、扶梯等各种扶手、栏杆有脱落危险；供水系统因水泵故障停水、给水管爆裂造成跑水；排水系统因坍塌、堵塞、漏水、爆裂造成功能障碍；电梯发生冲顶、蹲底或意外灾害；供电系统因供电设备、线路故障造成停电；其他共用部位及共用设施出现安全隐患，必须处理的。业主专有部分维修通常由业主委托物业服务企业协商解决。一般包括业主房屋内出现供水、排水、供热、供电等故障，影响业主正常生活，或可能影响相邻业主利益的。3基本规定3.1一般规定《物业管理条例》规定业主享有对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权。物业服务企业的各项工作标准和考核标准，应作为物业服务合同附件内容，自觉接受业主和政府有关部门的监督。物业服务的项目较为繁琐，各岗位工作可能出现交叉，为了明确各岗位职责，提高工作效率应当建立各岗位操作规程，确保服务质量。物业服务标准等级与经济发展水平相适应，有必要制定不同的服务标准等级或服务方式，适应不同消费水平，满足不同业主的需要。物业服务等级应在物业服务合同中明示，且一个物业管理区域应选择一个服务等级。对服务项目和服务内容不宜划分服务等级的，只做定性规定，不做定量要求。业主满意率是衡量物业服务质量的重要指标。物业服务企业应根据物业服务合同和本标准的服务内容，向全体业主书面征求意见。对存在的问题，及时制定整改措施，接受业主的监督。非物业服务企业原因，如专用的共用设施设备损坏，罕见的暴风雪等原因，造成服务不能按时达标的，应及时向业主做出合理的解释说明取得谅解，并限期完成服务内容。3.2物业服务人员物业服务企业应依据服务等级、建筑面积、高层和多层住宅、建筑容积率、服务环境、服务半径、技术装备、管理水平、服务人员的操作水平等综合因素，合理配备物业服务人员数量不宜做出统一规定。根据自治区物业管理水平现状，借鉴外省市经验，制定了物业服务人员配置数量参考表。鼓励物业服务企业采用新技术、新方法，依靠科技进步，提高管理和服务水平。人力成本是物业服务的主要成本，应通过采取质量管理机械化、智能化等技术服务手段和方法，在保证服务质量的前提下，可对人员配置数量进行适当调整。3.3基本服务在办理物业承接验收手续时，建设单位或业主委员会应当向物业服务企业移交资料：1住宅区竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；2设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；3物业质量保修文件和物业使用说明书；4住宅维修和大中修记录。物业服务企业应核对设施设备的名称、型号、数量、使用年限和完好等情况，建立共用部分和共用设施设备的台帐。签订确认书是物业服务企业质量责任划分的主要依据。应严格遵守业主资料信息保密规定，保护业主的合法权益，不得将资料提供给无关人员或转作其他用途。客户服务场所是物业服务企业接待业主服务的窗口，应在物业用房中设置方便服务业主的场所。已建成住宅区的，物业服务企业应与业主协商解决。必要的办公设施设备主要包括、机、复印机、电脑、打印机等，宜使用计算机等现代化管理手段进行科学管理，提高管理服务效率和服务质量。物业服务企业应设置24小时服务，工作日和节假日有专人接待业主，并公示服务人员和作息时间。维修回访是物业管理水平的体现，也是物业服务企业与业主沟通的重要手段。通过维修回访，增加与业主的接触，了解业主的需求，提供更好地服务。涉及紧急维修时，考虑到住宅区的服务半径（包括高层建筑到户）和目前物业服务水平，征求物业服务企业和业主的意见，有必要对等级服务的时限做出规定。对紧急维修和其他维修规定回访率，一是加强物业服务企业对服务人员的工作质量监督，二是及时总结积累经验。供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等与业主生活息息相关，由于城市（乡镇）外网造成供应中断，如每年供热前试水等原因，在获知有关部门或单位信息后，应在第一时间通知业主。属物业正常维修养护的，应做好计划控制影响围和时间，并提前告知业主，如电梯的维修和保洁应避开使用高峰时段，减少对业主生活的影响。4公共秩序4.1一般规定各项安保制度和措施，如秩序维护人员门岗和巡逻值勤、突发事件的应急应变处理、消防安全等制度和措施，配备必要的设施和装备，加强对进出人员和车辆的管理，提高秩序维护人员服务技能。4.2服务等级提高对公共区域监控覆盖率，对住宅区全方位的监控，提高业主的安全感，增强防控能力，降低秩序维护人员的工作强度。突发事件应急预案主要内容应包含火警、盗警、地震、爆炸、炸弹恐吓、人员急救、煤气泄漏高空掷物伤人及其他不可预见的紧急事件处理预案。《高层民用建筑设计防火规范》GB50045—95条应急照明灯和疏散指示标志，可采用蓄电池作备用电源，且连续供电时间不应少于20min；高度超过100m的高层建筑连续供电时间不应少于30min。《消防应急照明和疏散指示系统技术规范》GB17945-2021第条规定，断开应急照明控制器的主电源，使应急照明控制器由备电工作，应急照明控制器在备电工作时，各种控制功能应不受影响，且能工作2h以上。第条规定消防应急照明和疏散指示系统应定期进行自放电，放电时间应满足30min，若低于30min,应对不能满足应急工作时间的产品进行更换。5环境卫生5.1一般规定在分类收集、分类处理系统尚未建立之前，收集点的设置应考虑适应未来分类收集的发展需要，生活垃圾收集点位置应固定，既要方便居民使用、不影响住宅区卫生和景观环境，又要便于分类投放和分类清运。生活垃圾宜袋装收集，配置密闭式垃圾收集容器（箱、桶），按栋或按单元设置垃圾收集容器。垃圾容器（箱桶）保持外观清洁。5.2服务等级道路的积雪和积冰，极易造成人员的伤害。车辆通行的道路如不及时清扫，也会增加清扫难度。为了方便业主出行，有必要对居住区道路小区路、组团路、宅间小路和其他区域清扫时限做出要求。出现罕见暴风雪，不能及时清扫的，应向业主做出必要解释说明。道路划分依据《城市居住区规划设计规范》GB50180的规定。生活垃圾收集点和废物箱的设置应符合《城市环境卫生设施规划规范》GB50337规定。6绿化养护本章依据国家园林城市建设管理要求，住宅区绿化养护参照《城市绿地分类标准》CJJ/T85-2002、《公园设计规范》CJJ48-92、《城市绿地养护管理标准》XJJ046-2021制定。6.1一般规定从事绿化养护工作，物业服务人员应熟悉和掌握绿化基本知识，按照花草树木的习性和自然环境情况，适时养护。物业管理区域中的园林设施指为满足人们观赏或者休憩等需要而设立的建筑、设备等。常见的有满足业主健身、亲子游乐设立的游乐健身设施；观赏、休憩设立的各式景观小品；种植设施如花坛、树池、花架、绿篱、灌溉设施等等。物业服务企业应建立园林设施和植物档案，记录设施和植物名称、位置、数量、完好情况并绘制园林设施和植物平面图，便于养护管理。园林设施应能正常使用。少数民族聚集较多的，绿化场地应设置双语劝谕告示。6.2服务等级乔木是指树干高大，主干和分枝有明显区别的木本植物。常见的种类有：大叶榆、长枝榆、裂叶榆、小叶白蜡、大叶白蜡、杨树、夏橡、金叶榆、山楂、山桃、红叶海棠、水曲柳、黄金树、梓树、龙爪柳、金丝垂柳、旱柳、白柳垂柳、圆冠榆、黄榆、红榆、白榆、钻天榆、胡杨、苹果、海棠、李子、桑树、山杏、文冠果、沙枣、山皂角、复叶槭、茶条槭、疣枝桦五角枫、暴马丁香、火炬树、樟子松、云杉等。古树泛指树龄在百年以上的树木；名木泛指珍贵、稀有或具有历史、科学、文化价值以及有重要纪念意义的树木，也指历史和现代名人种植的树木，或具有历史事件、传说及神话故事的树木。成活率是指在一定区域的种植面积中，成活株数占原来种植总株数的百分比。保存率是指树木保存数与种植总株数的百分比。萌蘖枝是指由潜伏芽或不定芽萌发长成的枝条，形态近似徒长枝。树穴是指树木种植所需的地表坑穴，栽植树木土球直径（苗木移植时根部所带泥球的直径）是树木胸径的8倍至10倍，树穴尺寸必须大于土球的直径和深度。树干孔洞是指由于病虫害或人为其他原因，造成树干出现孔状现象。草坪指需定期轧剪覆盖地表的低矮草层。大多选用质地纤细，耐践踏的禾本科植物，仅少数是莎草科、豆科或其它科植物。单子叶植物指叶脉常为平行脉，花叶基本上为3数，种子以具1枚子叶为特征。双子叶植物指种子有两个子叶植物的总称。复壮指恢复植物的原有优良特性和活力的措施。绿篱指由灌木或小乔木成单行或多行规则式种植成墙状，可整形修剪或自然生长。死株是指作物种植后出现的死亡个体。断垄是指条播作物的垄中有些地段缺苗的现象。立体绿化是指利用藤本等植物攀附于建筑物或构筑物墙面上的绿化形式。中水是指各种排水经处理后，达到规定的水质标准，可在生活、市政、环境等范围内杂用的非饮用水。我区为缺水和多雪地区，为了节约用水，积极鼓励和提倡建立中水系统，采用喷灌方式，同时融雪剂中由于含有大量对植物生长有害物质，禁用含有融雪剂的雪水灌溉。林业有害生物防治指对影响植物正常生长发育，并造成严重损失的林业病、虫、鼠、兔及杂草进行防控和除治。7共用部分和共用设施设备供水、排水、供电、电梯运行等服务项目是保障业主生活的基本需求，在保证正常使用功能的前提下，有些服务项目只作定性要求，不易定量和划分明确的服务等级，同时也不便于监督检查。对于没有定量规定的服务项目，物业服务企业应根据实际情况，通过工作标准、考核标准和物业服务人员的岗位操作规程，严格检查，并进行工作记录。7.1综合管理新疆自然气候和环境差异较大，每年春季冰雪融化造成外排水屋面形成的冰柱脱落，大风季节造成屋面广告宣传牌和其他物件脱落，造成人员和财产损失时有发生，应引起高度重视。物业服务企业对物业管理区域的共用设施设备负有看护管理的义务，发现问题及时向有关单位报告中。涉及供热设施设备的维修、养护和管理，按照物业服务合同和有关法律法规实施。7.8装饰装修～《中华人民共和国物权法》第九十一条规定，不动产权利人挖掘土地、建造建筑物、铺设管线以及安装设备等，不得危及相邻不动产的安全。业主对住宅室内的装修，不得影响建筑物的安全，并应减少对其他业主和周边环境的影响，如在装修过程中，不得擅自变动房屋建筑主体和承重结构，供水、排水、供电、供热等线路的改造，不能影响到相邻业主的使用。装修期间注意对相邻业主作息的影响，产生的建筑垃圾、噪声、粉尘对环境卫生的影响等。近年来，由于装饰装修引发的邻里矛盾时有发生。因此装饰装修前，物业服务企业与业主、装修人或施工单位签订室内装修管理服务协议可以及时了解和掌握装饰装修的内容和范围，便于提供更好地服务。同时通过加强巡视检查对违法违规现象及时劝阻和报告，化解矛盾，正确处理相邻关系。物业服务手册序言尊敬的业主/住户：为了方便阁下进一步了解的物业管理服务运作情况，我公司特编制《物业服务手册》，以供参考。该手册根据《业主临时公约》而制定，特将一切有关阁下权利、义务以及各种服务与设施之使用予以说明，敬请详细参阅！谢谢。目录一社区管理1.1专业管理1.2投诉与建议二入住及迁出事项2.1入住手续2.2迁出手续三缴费事项3.1管理费3.2管理费的缴付3.3其他费用3.4缴费方式四装修管理4.1装修手续4.2装修公司五社区内设施及设备5.1停车场5.2水、电、空调供应5.3系统5.4消防、保安监控系统5.5绿化六社区其他服务6.1清洁服务6.2维修服务6.3邮政服务6.4特约服务七社区规定7.1注意事项7.2消防事项7.3保安事项八保险事项九意外事件9.1火警9.2停电9.3水浸9.4治安事件十常用结束语一、社区管理1．1专业管理物业公司名称：物业公司山东汉邦置业聘请物业公司对本项目进行全方位的物业服务。我公司为华融国际项目设立项目物业管理处，将接受委托，提供服务，兑现承诺，为住户营造安全舒适、优美的生活空间。物业公司服务范围概括：物业公司根据《业主临时公约》（以下简称公约）所赋予的权利义务将负责社区内所有公共区域、物业结构、机电系统、绿化和其他公共设施及设备的保养、维修和管理。物业管理处部门设置：行政人事部、客户服务部、工程部、保安部、财务部。办公时间：为方便业主/住户，物业公司在物业设接待中心实行24小时办公。1．2投诉与建议任何人士均可以任何正当的方式合理地向物业管理处接待中心提出有关的投诉或建议。投诉：请阁下告之姓名及联络方式，以方便我们及时地采取相应行动及回复。二、入住及迁出事项当您准备搬入或搬出时，物业公司会为您提供如下细致、周到的服务，请阅：2．1入住手续业主在收到销售部发出的《验房通知单》后即可前来办理入住手续。办理入住手续请与接待中心联系，并须持有：（1）《验房通知单》（2）业主的身份证明及其同住人的身份证及其两张一寸免冠照片。（3）代理人需持有由业主签署的委托书和业主的身份证。同时应完成以下手续：（1）交付首期物业管理费。（2）请与接待中心联系钥匙等有关事项。（3）如果要进行房屋装修，须到接待中心办理装修申请。（详见4.1）（4）如果需要，请接待中心联系停车位租用事宜，停车证将在签订租用协议并交付费用后发放。注意：A、遗漏工程客户如发现单位内有任何遗漏工程，须于48小时内告知物业公司，物业公司将会与承建商联系，尽速安排修理工作，逾期者则视同住户已确认其单元之设备及装修。B、往户登记住户须填写《住户紧急联络表》，并存于物业公司，以便紧急情况时可与住户联系。C、入住须知住户入住前须提前48小时能知物业公司，以便安排人手和车位供用户使用等。D、大件物品及家具运输提前通知物业公司，做好充足准备，以减少对其他住户的影响。2．2迁出手续业主欲转让其拥有产权的房屋，须在规定的期限内书面通知接待中心并写明新业主的基本情况。在迁出之前须将转让合同的副本和新业主签署的承诺业主临时公约的承诺书一并交至客服部。在上述文件齐备后，方可办理。同时所有业主的权利和责任亦由新业主承担，否则原业主仍需负责该房屋的管理费用以及其责任和义务。三、缴费事项物业公司所收每项费用都按政府和本行业的相应法规和规章收取，也可以说取之于您，更用之于您，请您详阅如下：3．1管理费管理费根据每年度的管理开支预算而确定，计有管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费，公共设施、设备日常运行、维修及保养费，绿化费，清洁卫生费，保安费办公费，固定资产折旧，利润，法定税费。管理费金额将根据实际运行支出，收支情况每季度向业主/住户公布一次。3．2管理费的缴付管理费为上期缴付，并于每年1月15日之前完成。若每年1月15日以后，物业公司仍未收到该等款项，我们就会根据《公约》规定，加收该款项的滞纳金；逾期30天仍未缴纳，我们将根据《公约》、及与业主/住户签订的《物业服务合同》停止对该户的一切服务，并采取适当的法律行动予以追讨，这样做也是从全体业主/住户的利益出发的。3．3其他费用所有其他费用，如特约服务费、零修费等，须于规定的缴费期内交付。若超出缴费期七日，物业公司仍未收到该款项，所有有偿供应与服务将暂停，直至缴清，并有权加收该等款项的滞纳金，当然我们不愿意发生此类情况。交费地点：财务部3．4缴费方式缴费可以通过如下方法：国内银行转帐、现金缴付。物业公司开户行：账号：使用外币支付费用时，以中国人民银行当日公布的人民币兑换外币汇率执行。四、装修管理我们对各业主/住户所进行的房屋装修从最初装修公司资质的审核，装修进行过程中的管理监督，到最后的竣工验收都是有严格规范的。物业公司之所以这样提供服务，因为当任何一户装修出现违章，如私改公共管线、水、电气等都可能引起整栋楼该供应系统出现故障，再如私改内部房间布局、破坏承重墙，破坏楼的整体结构受力，一旦遭遇地震等自然外力，楼的设计抗震系数便会大大降低，甚至出现险情，同时也会影响大楼的使用寿命，缩短使用年限，从而不可避免的使您所购置的物业升值条件受到限制。基于这些原因，也为了不给您和您的邻居留下其他装修隐患，当您聘请的施工人员装修可能未按已审核的方案和规定进行施工时，就要请您协助我们对这种行为进行纠正。物业公司在此问题上完全是出于对全体业主/住户切身利益的考虑来安排的工作，请您配合做到如下：4．1装修手续业主/住户在入住手续办理完毕后，如需对其房屋进行装修，可与工程部联系，索取装修申请表并完成以下手续：（1）选择符合条件的装修公司。（2）将《装修申请表》连同装修设计方案和施工图交物业公司工程部审批。（3）审批合格后，选定的装修公司应与工程部联系，办理施工前的手续：如签订装修协议书、交付装修押金和装修管理服务费、装修人员登记办证、签订防火安全协议等。4．2装修公司为保证装修工程的质量，业主/住户在委托前应认真审查装修公司的资质。装修公司若经业主/住户同意亦可承接装修工程，但须首先完成：（1）向工程部提供合法的装修资质证明，营业执照复印件，同时办理登记手续。（2）送审装修方案及图纸。（3）缴纳装修押金和装修管理费等。（4）办理装修人员临时出入证，并对装修人员进行遵守施工规则的教育。五、社区设施、设备为了使业主/住户生活丰富多彩，物业公司在社区内提供了多项服务及相当完善的娱乐设施和便民服务，详阅后便知是想您所想，急您所急。如您需物业公司提供尚未提供的服务内容，请您随时提出。5．1停车场为了方便业主/住户，社区内设有公共停车场。（1）机动汽车如果业主/住户有需要可与客服部接待中心联系，签订《车位租用协议》并选定车位，缴付首期，至少一个月的租金或管理费用，领取车证，然后可于起租日开始使用该车位，并按月缴纳管理费。（2）摩托车如果业主/住户如有需要可与客服部接待中心联系，签订《车位租用协议》并选定车位，缴付首期，至少一个月的租金或管理费用，领取车证，然后可于起租日开始使用该车位，并按月缴纳管理费。（3）自行车为了维护社区的公共秩序，业主/住户的自行车应放在自家庭院内，请不要放在公共区域内。（4）货车入园业主/住户运送商品的车辆，进入社区须遵守保安员或管理人员的指挥。如该通道车辆挤塞，保安员或管理人员可以暂时禁止车辆进入。（5）停车场管理所有使用停车场的业主/住户，须严格遵守并服从管理人员的指挥，细则请参阅《停车场管理规定》。5．2水、电、空调供应（1）华融国际具有完善的给、排水系统：供水系统由冷水、中水两部分组成，为业主/住户提供24小时生活用水供应；排水系统采用大口径下水管道。与大市政相衔接，组成了供水充足、排水流畅的给排水系统。物业公司为保证供水的水质和排水通畅，会定期检查维护。（2）社区内有自管高压变电站，每个变电站均是双路供电系统，受到物业公司的严格看管，为社区供电提供了可靠保证。（3）为给业主/住户提供舒适的生活环境，室内设有小型中央空调系统，该系统由制冷主机、风机盘管、管道、控制系统等组成。各房间温度可以独立设定，换热效率高，运行可靠，制造商或供货商会定期为您清理该系统（保修期外收费），以保证运转正常。5．3系统社区拥有装机容量大、设备先进的交换机系统，采用优质高速率传输线为业主/住户上网提供了极大的便利。当您的线路出现故障时，可以直接拨通局障碍台或告知物业公司帮助您解决。5．4消防、保安监控系统为了保证业主/住户的安全，社区内配备先进的保安监控系统，保安监控中心通过设在各地方的摄像头对社区内的公共区域内进行24小时不间断地监控。进入小区的业主/住户将通过磁卡进行识别，确保安全。如您的磁卡遗失，请速通知接待中心补办。5．6绿化社区内的园林设计高雅，施工专业，绿化面积大，四季景观常新，树木错落有致，绿草荫荫，烘托出特有的高尚气息。保修期外物业公司将设专业技术人员对绿地进行养护。六、社区其他服务为使社区公共区域内任何一处都干净整洁，设施设备完好无损，物业公司特为您提供了细致的保洁服务和到位的日常维修服务：6．1清洁服务物业公司委托专业清洁人员负责保持公共区域的清洁，但仍有赖于全体业主/住户通力合作，才能确保社区清洁。业主/住户房间内部的清洁可按业主/住户要求由物业公司提供上门服务。为管理和安全起见，业主/住户不应聘用无资质的其他清洁承包商或非正规渠道来的工人入园。有关委托清洁事宜可与客服部接待中心联系。各业主/住户应将其室内的生活垃圾用袋装妥，放置在物业公司指定的位置，清洁人员每天按时清理，切勿将垃圾废物堆放在社区的其它地方。处理大型垃圾请与物业公司接待中心联系，将派清洁人员上门收取。6．2维修服务除因人为造成的损毁外，公用部位、公用设施设备的维修保养均由物业公司负责，物业公司亦定期检查社区的其它设备。在收楼前，应详细查点房屋内设施、设备，如发现不妥之处，须在交验前提出。在保修期到来前，物业公司会公告各位业主/住户，如有问题均由房屋施工公司负责维修（业主/住户自行装修部分除外）。保修期过后由物业公司为业主/住户提供有偿服务。所有业主/住户在使用中一旦发现其房屋有任何损坏，应立即报修，供电系统、给、排水系统、燃气、共用天线等不得擅自更改或拆装。物业公司特设工程维修人员提供24小时有偿维修服务，有关事宜请与物业公司接待中心联系。6．3邮政服务在每户庭院内设有信报箱，重要信件须由业主/住户签收，我们负责联系订阅报刊等事宜等。6．4特约服务为方便业主/住户生活，接待中心负责联系提供各种特约服务。七、社区规定7．1注意事项（1）未经物业公司书面许可，住户不得在房屋外观公共地方，甚至屋外安装个别铁闸、檐篷、天线等，同时不得进行任何结构性的加建或更改工程。（2）保持社区内公共区域的清洁，不得乱扔乱倒垃圾及废弃物品。（3）维护社区内宁静的环境，不得在公共区域大声喧哗、吵闹、播放或弹奏音乐及制造扰人的噪音，不得对社区内其他业主/住户造成干扰。（4）不得放置任何物品于公共区域，若经发现，物业公司有权予以清理，并无须事先请示物主，且由物主负责清理费用。（5）不得在房屋内存放汽油等易燃易爆危险品。（6）有义务维护正常的居住秩序。（7）在社区内饲养动物、宠物应遵照市相关规定。（8）不得将物品放置公用部位，室内放置较重物品须考虑楼板荷载。（9）为保持环境清洁，不得在其门前或公共区域摆设神位及燃点香烛。（10）不得在社区内（其房屋户门之外）张贴或展示广告、海报、通告、标牌等任何物品。（11）不得在公共区域住宿、洗烫、晾晒衣物或其他物品。（12）住户不得在公共走廊或门前摆放自行车或鞋袜等。（13）不得在社区内进行各种形式的拍卖或兜售、散发任何手册或物品。（14）禁止在园区内洗车、修车。（15）珍爱社区内的一草一木，不得随意攀折花草树木、侵占社区内的绿地、破坏绿地景观。（16）为维护社区内宁静祥和的居住环境，任何人士或机构如要在社区内录像、录音、放送音乐/录像或做任何推广与商业性活动，必须首先与物业公司接待中心联系，获同意后方可进行。7．2消防事项请熟悉社区内外的地理环境、熟悉灭火设备的位置及一般使用方法，并注意以下几点：（1）不要在非吸烟区域内吸烟，在吸烟区内吸烟时应处理好烟蒂和火柴。（2）切勿令电荷过量或在同一插座上接驳多样电器熟悉电源总闸位置，如遇火警，即刻关闭。（3）定期检查、维修电器设备、电线等。（4）室内不要存放易燃易爆及其它危险物品。（5）保持屋内楼道、楼梯及任何通道在任何时候都畅通无阻，保持防火门经常关闭。（6）火柴及危险物品应放置在孩童无法触及的地方。（7）如嗅到易燃物品气味时，切勿触动任何电器开关（包括、门铃、电动玩具等）及燃气开关，小心打开所有门窗，让空气流通，然后离开现场并尽快通知保安部。（8）除救火外，切勿使用消防水喉及其他消防设备做其他用途。（9）物业公司将不定期组织消防演习和防火安全检查，此等事项将事先在告示板上予以通知。7．3保安事项社区每天24小时均有保安人员于公共区域巡逻。各房屋内部的安全由业主/住户自行负责，请配合保安人员工作，以保障所有入住业主/住户的安全，并请注意以下几点：（1）室内无人时，请锁好门窗。（2）访客进入社区请主动出示有效证件，并登记签名。如拒绝登记，保安人员有权阻止其入内。离开时请通知保安人员，以便管理。（3）若发现任何可疑人和物，请在保证自身安全的情况下，立即通知保安人员或其他管理人员。（4）携出大件物品及搬运货物出社区，请到接待中心开据《物品搬出通行证》。（5）如遇紧急情况，请立即通知保安人员，以便处理。各业主/住户如需在其房屋范围内，自行聘用专职保安人员，须事先向物业公司做书面申请，详列人员数目、值班时间及所属单位名称等。若获批准须保证该等人员不得穿着制服在社区公共地方活动，以免造成管理混淆及引起误会。八、保险事项物业公司已为社区的公共设施、设备购置保险，有关保险费将从管理费中支付。各业主/住户若认为有需要，可以自行为其房屋的室内装置购买保险。各业主/住户不得做出与《公约》相违而导致社区的保险成为无效，或令该保险的保金提高的行为，如有此类事情发生，违约业主/住户对因此产生的所有开支及损失负责。九、意外事件9．1火警（1）发现火情时，请保持冷静，击碎最近的火警玻璃按钮，使警铃发出声响。（2）在保证不危及自身安全的情况下，用最近的灭火器设备扑灭火苗，注意不要用水扑灭电器上的火苗。（3）关闭电源总闸及煤气闸。（4）如需疏散，请关紧所有门窗，沿最近的消防通道撤离，切勿使用电梯。（5）如遇浓烟，应尽量贴近地面，并以湿毛巾掩盖面部。9．2停电（1）如发生停电事故，请立即向接待中心报告事故发生地点。（2）保持冷静，避免使用燃烧性物品作为照明。（3）使用墙内嵌有“安全出口”指示牌的消防通道，其内装置有紧急照明系统。9．3水浸（1）若发现有水浸情况，请立即向接待中心报告事发位置。（2）如水浸地点在相邻位置，应采取相应的预防措施，以便保护财物。（3）如需疏散，请关闭所有电器，关好门窗，并妥善安置重要物品及重要文件。9．4治安事件（1）发生意外或目睹可疑事件发生，请立即向保安人员报告，并说明地点。（2）请保护好现场，等候保安人员或公安人员到场。（3）保持冷静，向保安人员或公安人员详述发现经过。十、常用火警：119匪警：110急救：120天气预报：查询长途服务：查询市内服务：接待中心：保安部：消防中控室：有线电视维修：宽带维修：空调厂家维修：可视对讲厂家维修：结束语物业公司郑重向诸位业主/住户承诺，当您一搬入华融国际后，不经意间便发觉自己已置身于一个高档化、时尚化的社区之中。这种氛围既离不开物业公司每一名员工的辛勤劳动，同时也离不了您的理解和支持。为了永久保持您现在的美好感受和华融国际在高档社区的品牌形象，我们必须同心协力，共同维护。因为业主/住户的居住感觉和物业公司的工作目标是完全一致的。可以说，物业公司的优秀服务+业主/住户的理解=您美妙的居住感受。物业公司的每一位同仁都万分珍视这一机遇，并将为此努力工作不断提高服务水平。北京市地方标准住宅物业服务标准目次1总则.................................................12术语和定义............................................23基本规定.............................................34住宅物业服务一级标准...................................44.1基本要求..........................................44.2共用部位及共用设施设备运行、维修养护...............64.3消防安全防范.....................................114.4绿化养护.........................................144.5环境卫生.........................................154.6公共秩序维护.....................................164.7装饰装修管理.....................................175住宅物业服务二级标准.................................195.1基本要求.........................................195.2共用部位及共用设施设备运行、维修养护..............215.3消防安全防范.....................................265.4绿化养护.........................................295.5环境卫生.........................................305.6公共秩序维护.....................................325.7装饰装修管理.....................................326住宅物业服务三级标准.................................346.1基本要求.........................................346.2共用部位及共用设施设备运行、维修养护..............366.3消防安全防范.....................................426.4绿化养护.........................................446.5环境卫生.........................................466.6公共秩序维护.....................................486.7装饰装修管理.....................................497住宅物业服务四级标准.................................507.1基本要求.........................................507.2共用部位及共用设施设备运行、维修养护..............527.3消防安全防范.....................................587.4绿化养护.........................................617.5环境卫生.........................................627.6公共秩序维护.....................................657.7装饰装修管理.....................................658住宅物业服务五级标准.................................678.1基本要求.........................................678.2共用部位及共用设施设备运行、维修养护..............698.3消防安全防范.....................................758.4绿化养护.........................................788.5环境卫生.........................................798.6公共秩序维护.....................................828.7装饰装修管理.....................................82引用标准名录...........................................84条文说明...............................................861总则2术语和定义物业服务企业或其他管理人受业主或者建设单位委托，对物业管理区域内的建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场地，进行维修养护、管理，维护公共环境卫生和相关秩序的活动。物业管理区域内业主专有部分以外，按照规定由业主共同管理的建筑物、构筑物及配套设施设备和相关场地。主要包括共用部位、共用设施设备。接受委托，承接共用设施设备维修养护、园林绿化、环境卫生、秩序维护等专业服务。物业服务企业或其他管理人根据业主委托提供的物业服务合同约定以外的服务。突然发生，造成或者可能造成重大人员伤亡、财产损失、生态环境破坏和严重社会危害，危及公共安全的紧急事件3基本规定4住宅物业服务一级标准4.1基本要求客户服务场所1设置客户服务场所，配置基本办公设备。2公示物业服务企业资质证书或复印件、项目负责人照片，物业服务事项、服务标准、收费项目、收费标准等相关信息。提供特约服务的，公示特约服务项目及服务标准、收费标准。3客户服务场所工作时间，工作日不少于8小时，其他时间设置值班人员。4设置并公示24小时服务。人员1从业人员按照相关规定取得职业资格证书。2从业人员佩戴标志。3配备物业服务项目负责人，房屋建筑安全管理员。4项目负责人具有2年以上物业服务企业或相关企业管理工作经历，为本市项目负责人信用信息档案登记在册人员制度1建立共用部位及共用设施设备维修养护、消防安全防范、绿化养护、环境卫生、公共秩序维护等管理制度。2建立突发公共事件应急预案。3建立物业服务工作记录。档案1建立物业管理档案。2配备档案管理人员。设置安全警示、作业施工警示、温馨提示等物业服务标志客户服务1每年第一季度公示上一年度物业服务合同履行情况、收支情况、本年度收支预算。2涉及业主或使用人正常生活的重要物业服务事项，应在主要出入口、各楼单元门内张贴通知，履行告知义务。3对违反治安、规划、环保等方面法律、法规规定的行为，应劝阻并报告相关行政主管部门。4水、电急修20分钟内、其它报修按双方约定时间到达现场；由专项服务企业负责的设备设施应在30分钟内告知。5业主或使用人提出的意见、建议、投诉在3个工作日内回复。6每年公开征集1次物业服务意见，公示整改情况。7配合相关部门进行公益性宣传。8按规定投保物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险。专项服务委托管理1签订专项服务委托合同，明确各方权利义务。2专项服务企业应符合相关行政主管部门的资质要求；操作人员应持有相应的职业资格证书。3专项服务企业人员佩戴标志。4对专项服务进行监督及评价。4.2共用部位及共用设施设备运行、维修养护1建立房屋及共用设施设备的基础档案。2运行、检查、维修养护记录应每月归档。3组织实施房屋使用安全情况评估检查。4共用部位检查中发现的问题，应按照责任范围编制修缮计划，并按计划组织修缮；共用设施设备运行中出现的故障及检查中发现的问题，应即时组织修复。5每年第四季度制定下一年度维修养护计划。6特种设备按照有关规定运行、维修养护和定期检测。7雷电、强降水、大风、沙尘暴等极端天气前后进行检查并落实防范措施。8设备机房1）每月清洁1次，室内无杂物。2）设置挡鼠板、鼠药盒或粘鼠板。3）在明显易取位置配备消防器材，确保完好有效。4）设施设备标志、标牌齐全。5）张贴或悬挂相关制度、证书。共用部位1房屋结构每半年检查1次梁、板、柱等结构构件，外观出现变形、开裂等现象时，应申请房屋安全鉴定，同时采取必要的防护措施。按照鉴定结果组织修缮。2建筑部件1）每季度检查1次外墙贴饰面或抹灰、屋檐、阳台、雨罩、空调室外机支撑构件等。2）每季度巡查1次共用部位的门、窗、玻璃等。3）每年检查1次共用部位的室内地面、墙面、天棚；室外屋面、散水等。4）每年上汛前和强降雨后检查屋面防水和雨落管等。3附属构筑物1）每季度巡查1次道路、场地、阶梯及扶手、侧石、管井、沟渠等。2）每半年检查1次雨、污水管井等。3）每季度巡查1次大门、围墙、围栏等。4）每季度巡查1次休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品等。5）每年检测1次防雷装置。空调系统1运行前对冷水机组、循环水泵、冷却塔、风机、风机盘管、水处理等设施设备进行系统性检查。2运行期间每日巡视1次空调系统，保证室内温度符合相关规定。3每年清洗消毒1次新风机、空气处理机滤网、表冷器、箱体、风机盘管滤网等。二次供水设施1按照卫生防疫部门的要求使用消毒设备，水箱按规定清洗消毒、水质化验，水质符合国家生活饮用水卫生标准。2每日巡视1次水箱间、水泵房，检查设备运行状况。3每半年切换1次备用水泵。4每年检查1次水泵润滑情况，补充或更换润滑剂；每年养护1次水泵。5每年对供水管道、阀门等进行除锈、刷漆，每年入冬前对暴露管道进行防冻处理。6水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁，钥匙由专人保管；溢流管口、透气口应安装金属防护网并保持完好。排水系统1排水设施每年上汛前对雨、污水井、屋面雨水口等设施进行检查，组织清理、疏通。2污水泵汛期每日巡视1次，平时每月巡视1次，检查设备运行状态；每月进行1次手动启动测试；每年养护1次。3化粪池每半年检查1次化粪池；组织安排清掏。照明和电气设备1楼内照明每周巡视1次，一般故障1日内修复；复杂故障1周内修复。2楼外照明每2周巡视1次，一般故障3日内修复；复杂故障2周内修复。3应急照明每日巡视1次，发现故障，即时修复。4低压柜每周巡视2次设备运行状况；每年养护1次，养护内容包括紧固、检测、清扫。5低压配电箱和线路每季度巡视1次设备运行状况；每年养护1次，养护内容包括紧固、检测、清扫。6控制柜每季度巡视1次设备运行状况；每年养护1次，养护内容包括紧固、检测、调试、清扫。7发电机每季度试运行1次，保证运行正常。8配电室、楼层配电间防小动物措施完备；穿墙线槽周边封堵严密；锁具完好。安全防范系统1报警控制管理主机每日巡查1次，检查设备运行状态；每月表面清洁1次；每年内部除尘1次。2对讲门口机每季度检查1次按键、显示屏等；每季度表面清洁1次；每年内部除尘1次。3网络控制箱每年检查1次外观、接线；每年表面清洁1次；每年内部除尘1次。4红外对射探测器每年检查1次接线、探测范围、防水状况等；每半年表面清洁1次；每年内部除尘1次。5图像采集设备每周检查1次监视画面、录像功能；每月表面清洁1次；每年内部除尘1次。6摄像机每季度检查1次聚焦、红外夜视、接线、防水状况等，进行相应的调校；每季度镜头表面清洁1次；每年防护罩内部除尘1次。7解码器每年检查1次防雨罩、接线等，进行相应的调试；每年表面清洁1次；每年内部除尘1次。8云台每年检查1次运转、接线，进行清晰度调校；每年表面清洁1次；每年转动部位上润滑油1次。9巡更点每半年检查1次外观，发现故障隐患，即时排除；每半年表面清洁1次；每日存储巡更记录。10读卡器每季度检查1次外观；每季度表面清洁1次，查看防水状况。11电磁锁门锁每季度检查1次吸力、外观、接线。12出门按钮每季度检查1次开锁功能、接线。1电梯在投入使用前或者投入使用后30日内，应向相关行政主管部门办理使用登记。登记标志应置于或附着于电梯的显著位置。2在电梯安全检验合格有效期届满前1个月，应向电梯检验检测机构提出定期检验申请。3日常维护保养和定期检查中发现的问题应及时排除；电梯的安全附件、安全保护装置、测量调控装置及有关附属仪器仪表应每年进行校验、检修。4应与有资质的电梯制造、安装、改造、维修单位签订电梯维保合同，约定维护保养的内容、要求、频次、期限以及双方的权利、义务与责任。对专项服务企业的维修保养工作进行监督，对专项服务企业定期检修计划的落实情况进行监督。5配备电梯安全管理人员。定期对电梯安全管理人员进行特种设备安全培训，保证其具备必要的安全知识。6制定电梯应急救援预案并定期演练。发生电梯困人或其它重大事件时，应立即启动事故应急预案，组织救援，并及时向相关行政主管部门报告。物业服务人员应在15分钟内到达现场，专业维修人员应在30分钟内到达现场。水景1启用前进行防渗漏和防漏电检查，防止渗漏，保证用电安全。2使用期间每周巡查1次喷水池、水泵及其附属设施，每季度检查1次防漏电设施。3设置必要的安全警示标志。4水质符合卫生要求。4.3消防安全防范综合管理1建立、落实消防安全责任制，明确各级岗位的消防安全职责。2成立义务消防队，配备必要的消防器材，相关人员掌握消防基本知识和技能；每年组织1次有员工、业主或使用人参加的消防演练。3设置消防安全宣传专栏，组织开展经常性的消防安全宣传教育；每年对员工进行1次消防安全培训。4每日防火巡查1次，每月防火检查1次，按照规定每年检测1次建筑消防设施；保障疏散通道、安全出口、消防车通道和消防设施、器材符合消防安全要求。5发现消防安全违法行为和火灾隐患，立即纠正、排除；无法立即纠正、排除的，应向公安机关消防机构报告。6消防控制室设专人24小时值班，每班2人，及时处理各类报警、故障信息。7发生火情立即报警，组织扑救初起火灾，疏散遇险人员，协助配合公安机关消防机构工作。消防设施设备维修养护1火灾自动报警系统1）火灾报警控制器、联动控制设备每日巡查1次设备运行情况，保证24小时连续正常运行；每月检查测试1次报警控制器、联动控制设备的报警、联动控制、显示、打印等功能；每年机柜内部除尘1次。2）火灾报警探测器、手动报警按钮、警报装置每月抽查测试1次火灾报警探测器、手动报警按钮、警报装置的报警、警报功能；探测器投入运行2年后，每隔3年由专业清洗单位清洗1次。3）备用电源每月检测切换1次主、备电源；每季度备用电源、蓄电池充放电试验1次。2消防广播系统每月检查测试1次消防专用、重要场所的对讲、对讲主机、播音设备、扩音器、扬声器的联动、强制切换功能并测试音量；每年机柜内部除尘1次；每2年机柜内的设备内部除尘1次。3防排烟系统每月检查测试1次防排烟风机、排烟阀的联动功能，核对风速；每年养护1次防排烟风机、电源控制柜、风口、排烟阀等。4防火分隔设施每月抽查测试1次防火门的启闭功能、防火卷帘的手动和自动控制功能、电动防火阀的联动关闭功能；每年在防火卷帘门的电机转动、齿轮链条传动部位补充1次润滑油，电控箱内部除尘1次；每年检查维护1次防火门附件，在门的转动部位补充1次润滑油。5水灭火系统消防泵、喷淋泵每月盘车1次，每半年检查1次润滑情况；每年养护1次室内、外消火栓。6应急照明、疏散指示标志每月测试切断正常供电1次，测量1次照度和供电时间。7消防电梯每月检查测试1次按钮迫降和联动控制功能，轿箱内消防。8灭火器每日巡查1次灭火器数量、位置情况，每月检查核对1次灭火器选型、压力和有效期，保证处于完好状态。4.4绿化养护基本要求1乔木植株保存率高于85%，年成活率高于85%。2灌木植株保存率高于85%，年成活率高于85%。3绿篱和色块植株保存率高于85%，年成活率高于85%。4地被和花坛植物花坛植物死亡率低于15%。5草坪保证基本成活。绿化养护内容1灌溉根据天气、土壤和植物生长状况合理灌溉，不出现严重旱涝现象。一般植物在萌芽前、春季干旱期间、入冬前浇水1次。2施肥根据植物生长情况施肥，一般乔木每3年至4年施肥1次；灌木每1年至2年施肥1次；地被和草坪植物每年开春后施肥1次；花坛植物根据生长情况进行追肥；生长不良的植物适当增加施肥频次。3病虫害防治植物生长季每月检查1次病虫害发生情况并进行防治，不出现严重病虫害现象。4整形修剪一般乔木每3年修剪1次；灌木每2年修剪1次；绿篱和色块每年生长季节或萌芽前、入冬后修剪1次；冷季型草坪生长季节每月修剪1次，全年至少修剪5次。5除草每年全面除草1次，重点绿地增加除草次数，出现杂草的绿地面积不超过总绿地面积的30%。6垃圾处理绿化作业产生的垃圾和绿地内的垃圾杂物每周处理1次。工作检查和记录生长季节每月检查1次植物生长情况。4.5环境卫生生活垃圾的收集、清运1按有关规定和标准实行垃圾分类。2配置密闭式垃圾收集容器，有分类标志。3每月至少清洗1次垃圾收集容器。蝇、蚊孳生季节每5日喷洒1次杀虫药。4每日清运1次生活垃圾到指定的垃圾消纳场所，不得乱堆乱倒。物业共用部分清洁1楼内1）大堂、一层候梯厅每日清扫1次、每周清拖1次大堂、一层候梯厅地面。每月擦拭1次信报箱、大堂玻璃。2）楼道、楼梯每周清扫1次、每季度清拖1次楼道、楼梯地面。每季度擦拭1次楼梯扶手、栏杆、窗台、防火门、消火栓、指示牌等共用设施。2电梯轿箱每日擦拭1次电梯轿厢门、面板。每日清拖1次轿厢地面。3天台、屋面雨季前清扫1次天台、屋面。4楼外道路及设施每日清扫1次楼外道路。5水景根据水质情况进行消毒净化处理。使用期间每周清洁1次水面；每年清洁2次水池池底。6有害生物预防和控制配合相关部门进行有害生物的预防和控制。投放药物应预先告知，投药位置有明显标志。7雨雪天气清洁雨后对小区内主路、干路积水进行清扫。降雪时，及时清扫积雪，铲除结冰。工作检查和记录每日抽查1次清洁质量，做好记录。4.6公共秩序维护00巡视1次，22：00至次日6：00巡视1次。记录与档案1各项工作记录完整有效。2档案齐全。4.7装饰装修管理5住宅物业服务二级标准5.1基本要求客户服务场所1设置客户服务场所，配置基本办公设备。2公示物业服务企业资质证书或复印件、项目负责人照片，物业服务事项、服务标准、收费项目、收费标准等相关信息。提供特约服务的，公示特约服务项目及服务标准、收费标准。3客户服务场所工作时间，工作日不少于8小时，其他时间设置值班人员。4设置并公示24小时服务。人员1从业人员按照相关规定取得职业资格证书。2从业人员统一着装，佩戴标志。3配备物业服务项目负责人，房屋建筑安全管理员。4项目负责人具有3年以上物业服务企业管理工作经历，为本市项目负责人信用信息档案登记在册人员。制度1建立共用部位及共用设施设备维修养护、消防安全防范、绿化养护、环境卫生、公共秩序维护等管理制度。2建立突发公共事件的应急预案。3建立物业服务工作记录。档案1建立物业管理档案。2配备档案管理人员。3应用计算机管理基本信息、基础资料。设置安全警示、作业施工警示、温馨提示等物业服务标志客户服务1每年第一季度公示上一年度物业服务合同履行情况、收支情况、本年度收支预算。2涉及业主或使用人正常生活的重要物业服务事项，应在主要出入口、各楼单元门内张贴通知，履行告知义务。3对违反治安、规划、环保等方面法律、法规规定的行为，应劝阻并报告相关行政主管部门。4水、电急修20分钟内、其它报修按双方约定时间到达现场；由专项服务企业负责的设施设备应在30分钟内告知。5业主或使用人提出的意见、建议、投诉在3个工作日内回复。6每年公开征集1次物业服务意见，公示整改情况。7配合相关部门进行公益性宣传。8按规定投保物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险。专项服务委托管理1签订专项服务委托合同，明确各方权利义务。2专项服务企业应符合相关行政主管部门的资质要求；操作人员应持有相应的职业资格证书。3专项服务企业人员佩戴标志。4对专项服务进行监督及评价。5.2共用部位及共用设施设备运行、维修养护综合管理1建立房屋及共用设施设备的基础档案。2运行、检查、维修养护记录应每月归档。3组织实施房屋使用安全情况评估检查。4共用部位检查中发现的问题，应按照责任范围编制修缮计划，并按计划组织修缮；共用设施设备运行中出现的故障及检查中发现的问题，应即时组织修复。5每年第四季度制定下一年度维修养护计划。6特种设备按照有关规定运行、维修养护和定期检测。7雷电、强降水、大风、沙尘暴等极端天气前后进行检查并落实防范措施。8设备机房1）每月清洁1次，室内无杂物。2）设置挡鼠板、鼠药盒或粘鼠板。3）在明显易取位置配备消防器材，确保完好有效。4）设施设备标志、标牌齐全。5）张贴或悬挂相关制度、证书。共用部位1房屋结构每季度检查1次梁、板、柱等结构构件，外观出现变形、开裂等现象时，应申请房屋安全鉴定，同时采取必要的防护措施。按鉴定结果组织修缮。2建筑部件1）每季度检查1次外墙贴饰面或抹灰、屋檐、阳台、雨罩、空调室外机支撑构件等。2）每2月巡查1次共用部位的门、窗、玻璃等。3）每半年检查1次共用部位的室内地面、墙面、天棚；室外屋面、散水等。4）每年上汛前和强降雨后检查屋面防水和雨落管等。3附属构筑物1）每2月巡查1次道路、场地、阶梯及扶手、侧石、管井、沟渠等。2）每半年检查1次雨、污水管井等。3）每2月巡查1次大门、围墙、围栏等。4）每2月巡查1次休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品等。5）每年检测1次防雷装置。空调系统1运行前对冷水机组、循环水泵、冷却塔、风机、风机盘管、水处理等设施设备进行系统性检查。2运行期间每日巡视1次空调系统，保证室内温度符合相关规定。3每年清洗消毒1次新风机、空气处理机滤网、表冷器、箱体、风机盘管滤网等。4每年对空调系统进行1次整体性维修养护。二次供水设施1按照卫生防疫部门的要求使用消毒设备，水箱按规定清洗消毒、水质化验，水质符合国家生活饮用水卫生标准。2每日巡视1次水箱间、水泵房，检查设备运行状况。3每半年切换1次备用水泵。4每年检查1次水泵润滑情况，补充或更换润滑剂；每年养护1次水泵。5每年对供水管道、阀门等进行除锈、刷漆，每年入冬前对暴露管道进行防冻处理。6水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁，钥匙由专人保管；溢流管口、透气口应安装金属防护网并保持完好。排水系统1排水设施每年上汛前对雨、污水井、屋面雨水口等设施进行检查，组织清理、疏通。2污水泵汛期每日巡视1次，平时每2周巡视1次，检查设备运行状态；每月进行1次手动启动测试；每年养护1次。3化粪池每半年检查1次化粪池；组织安排清掏。照明和电气设备1楼内照明每周巡视2次，一般故障1日内修复；复杂故障1周内修复。2楼外照明每周巡视1次，一般故障2日内修复；复杂故障2周内修复。3应急照明每日巡视1次，发现故障，即时修复。4低压柜每日巡视1次设备运行状况；每年养护1次，养护内容包括紧固、检测、清扫；每年检查1次电气安全。5低压配电箱和低压线路每季度巡视1次设备运行状况；每年养护1次，养护内容包括紧固、检测、清扫。6控制柜每月巡视1次设备运行状况；每年养护1次，养护内容包括紧固、检测、调试、清扫。7发电机每季度试运行1次，保证运行正常。8配电室、楼层配电间防小动物措施完备；穿墙线槽周边封堵严密；锁具完好。安全防范系统1报警控制管理主机每日巡查1次，检查设备运行状态；每月表面清洁1次；每年内部除尘1次。2对讲门口机每2月检查1次按键、显示屏等；每2月表面清洁1次；每年内部除尘1次。3网络控制箱每半年检查1次外观、接线；每半年表面清洁1次；每年内部除尘1次。4红外对射探测器每半年检查1次接线、探测范围、防水状况等；每半年表面清洁1次；每年内部除尘1次。5图像采集设备24每周检查1次监视画面、录像功能；每月表面清洁1次；每年内部除尘1次。6摄像机每季度检查1次聚焦、红外夜视、接线、防水状况等，进行相应的调试；每季度镜头表面清洁1次；每年防护罩内部除尘1次。7解码器每半年检查1次防雨罩、接线等，进行相应的调试；每半年表面清洁1次；每年内部除尘1次。8云台每半年检查1次运转、接线，进行清晰度调校；每半年表面清洁1次；每年转动部位上润滑油1次。9巡更点每季度检查1次外观；每季度表面清洁1次；每日存储巡更记录。10读卡器每季度检查1次外观；每季度表面清洁1次，查看防水状况。11电磁锁门锁每季度检查1次吸力、外观、接线。12出门按钮每季度检查1次开锁功能、接线。1电梯在投入使用前或者投入使用后30日内，应向相关行政主管部门办理使用登记。登记标志应置于或附着于电梯的显著位置。2在电梯安全检验合格有效期届满前1个月，应向电梯检验检测机构提出定期检验申请。3日常维护保养和定期检查中发现的问题应及时排除；电梯的安全附件、安全保护装置、测量调控装置及有关附属仪器仪表应每年进行校验、检修。4应与有资质的电梯制造、安装、改造、维修单位签订电梯维保合同，约定维护保养的内容、要求、频次、期限以及双方的权利、义务与责任。对专项服务企业的维修保养工作进行监督，对专项服务企业定期检修计划的落实情况进行监督。5配备电梯安全管理人员。定期对电梯安全管理人员进行特种设备安全培训，保证其具备必要的安全知识。6制定电梯应急救援预案并定期演练。发生电梯困人或其它重大事件时，应立即启动事故应急预案，组织救援，并及时向相关行政主管部门报告。物业服务人员应在15分钟内到达现场，专业维修人员应在30分钟内到达现场。水景1启用前进行防渗漏和防漏电检查，防止渗漏，保证用电安全。2使用期间每周巡查2次喷水池、水泵及其附属设施，每2月检查1次防漏电设施。3设置必要的安全警示标志。4水质符合卫生要求。5.3消防安全防范1建立、落实消防安全责任制，设消防安全负责人，逐级逐岗明确消防安全职责。2成立义务消防队，配备必要的消防器材，相关人员掌握消防基本知识和技能；每年组织1次有员工、业主或使用人参加的消防演练。3设置消防安全宣传专栏，组织开展经常性的消防安全宣传教育；每年对员工进行2次消防安全培训。4每日防火巡查1次，每月防火检查1次，按照规定每年检测1次建筑消防设施；保障疏散通道、安全出口、消防车通道和消防设施、器材符合消防安全要求。5发现消防安全违法行为和火灾隐患，立即纠正、排除；无法立即纠正、排除的，应向公安机关消防机构报告。6消防控制室设专人24小时值班，每班2人，及时处理各类报警、故障信息。7发生火情立即报警，组织扑救初起火灾，疏散遇险人员，协助配合公安机关消防机构工作。消防设施设备维修养护1火灾自动报警系统1）火灾报警控制器、联动控制设备每日巡查1次设备运行情况，保证24小时连续正常运行；每月检查测试1次报警控制器、联动控制设备的报警、联动控制、显示、打印等功能；每年机柜内部除尘1次。2）火灾报警探测器、手动报警按钮、警报装置每月抽查测试1次火灾报警探测器、手动报警按钮、警报装置的报警、警报功能；探测器投入运行2年后，每3年由专业清洗单位清洗1次。273）备用电源每月检测切换1次主、备电源；每季度备用电源、蓄电池充放电试验1次。2消防广播系统每月检查测试1次消防专用、重要场所的对讲、对讲主机、播音设备、扩音器、扬声器的联动、强制切换功能并测试音量；每年机柜内部除尘1次；每年机柜内的设备内部除尘1次。3防排烟系统每月检查测试1次防排烟风机、排烟阀的联动功能，核对风速；每年养护1次防排烟风机、电源控制柜、风口、排烟阀等。4防火分隔设施每月抽查测试1次防火门的启闭功能、防火卷帘的手动和自动控制功能、电动防火阀的联动关闭功能；每年在防火卷帘门的电机转动、齿轮链条传动部位补充1次润滑油，电控箱内部除尘1次；每年维修养护1次防火门附件，在门的转动部位补充1次润滑油。5水灭火系统消防泵、喷淋泵每月盘车1次，每年检查1次润滑情况；每年养护1次室内、外消火栓。6应急照明、疏散指示标志每月测试切断正常供电1次，测量1次照度和供电时间。7消防电梯每月检查测试1次按钮迫降和联动控制功能，轿箱内消防。8灭火器每周巡查1次灭火器数量、位置情况，每月检查核对1次灭火器选型、压力和有效期，保证处于完好状态。5.4绿化养护基本要求1乔木生长基本正常，植株无明显偏冠和缺枝，植株保存率高于90%，年成活率高于90%。2灌木生长基本正常，植株无明显偏冠和缺枝，植株保存率高于90%，年成活率高于90%。3绿篱和色块植株保存率高于90%，年成活率高于90%。4地被和花坛植物地被植物覆盖率高于90%，花坛植物死亡率低于10%。5草坪保证基本成活，草坪覆盖率高于90%。绿化养护内容1灌溉出现干旱情况及时灌溉，不因旱涝原因导致植物出现死亡现象。一般植物在萌芽前、四五月份、秋季、入冬前浇水1次。2施肥根据植物生长情况施肥，一般乔木每2年施肥1次；灌木每年施肥1次；地被和草坪植物每年春季萌芽和入冬前后施肥1次至2次；花坛植物根据生长情况进行追肥；生长不良的植物适当增加施肥频次。3病虫害防治根据病虫害发生规律，植物生长季每2周检查1次病虫害情况；发现病虫害能有效控制，不因病虫危害影响景观效果。4整形修剪乔木每2年修剪1次；灌木每年冬季修剪1次；绿篱和色块每年生长季节和冬季修剪1次；冷季型草坪生长季节每月修剪1次至2次，全年至少修剪10次。5除草每年全面除草2次，重点绿地增加除草次数，出现杂草的绿地面积不超过总绿地面积的20%。6垃圾处理绿化作业产生的垃圾和绿地内的垃圾杂物每周处理2次。工作检查和记录1生长季节每2周检查1次植物生长情况。2编制绿化养护措施和工作计划。5.5环境卫生生活垃圾的收集、清运1按有关规定和标准实行垃圾分类。2配置密闭式垃圾收集容器，有分类标志。3每月至少清洗1次垃圾收集容器。蝇、蚊孳生季节每3日喷洒1次杀虫药。4每日清运1次生活垃圾到指定的垃圾消纳场所，不得乱堆乱倒。5垃圾清运车外观整洁。物业共用部分清洁1楼内1）大堂、一层候梯厅每日清扫1次、每周清拖2次大堂、一层候梯厅地面。每月擦拭2次信报箱、大堂玻璃。2）楼道、楼梯每周清扫2次、每月清拖1次楼道、楼梯地面。每月擦拭1次楼梯扶手、栏杆、窗台、防火门、消火栓、指示牌等共用设施。2电梯轿箱每日擦拭1次电梯轿厢门、面板。每日清拖1次轿厢地面。3天台、屋面雨季前、雨季期间各清扫1次天台、屋面。每季度巡查1次天台、内天井，有杂物及时清扫。4楼外道路及设施每日清扫1次楼外道路。每季度清洁1次楼外公共照明及共用设施；每半年清洁1次雨蓬、门头等。5水景根据水质情况进行消毒净化处理。使用期间每周清洁1次水面；每年清洁2次水池池底。6有害生物预防和控制配合相关部门进行有害生物预防和控制。投放药物应预先告知，投药位置有明显标志。7雨雪天气清洁雨后对小区内主路、干路积水进行清扫。降雪时，及时清扫积雪，铲除结冰。工作检查和记录每日检查1次清洁质量，做好记录。5.6公共秩序维护记录与档案1各项工作记录完整有效。2档案齐全。5.7装饰装修管理自行清运装修垃圾的，应采用袋装运输或密闭运输的方式在2日内清运。6住宅物业服务三级标准6.1基本要求1设置客户服务中心，配置办公家具、等办公设备。2公示物业服务企业资质证书或复印件、项目负责人照片，物业服务事项、服务标准、收费项目、收费标准等相关信息。提供特约服务的，公示特约服务项目及服务标准、收费标准。3客户服务中心工作时间，工作日不少于8小时，其他时间设置值班人员。4设置并公示24小时服务。人员1从业人员按照相关规定取得职业资格证书。2从业人员分岗位统一着装、佩戴标志。3配备物业服务项目负责人，房屋建筑安全管理员。4项目负责人具有2年以上物业服务企业同等岗位工作经历，为本市项目负责人信用信息档案登记在册人员。制度1建立共用部位及共用设施设备维修养护、消防安全防范、绿化养护、环境卫生、公共秩序维护等管理制度。2建立突发公共事件的应急预案。3建立培训体系，定期组织培训与考核。4建立物业服务工作记录。1建立物业管理档案。2配备档案管理人员。3应用计算机管理基本信息、基础资料、维修养护资料、收费资料等。设置安全警示、作业施工警示、温馨提示等物业服务标志客户服务1每年第一季度公示上一年度物业服务合同履行情况、收支情况、本年度收支预算。2涉及业主或使用人正常生活的重要物业服务事项，应在主要出入口、各楼单元门内张贴通知，履行告知义务。3对违反治安、规划、环保等方面法律、法规规定的行为，应劝阻并报告相关行政主管部门。4水、电急修20分钟内，其它报修按双方约定时间到达现场；由专项服务企业负责的设施设备应在30分钟内告知。报修进行回访。5业主或使用人提出的意见，建议、投诉在2个工作日内回复。投诉进行回访。6每年公开征集1次物业服务意见，公示整改情况。7每月组织1次项目服务质量检查，重要节假日前组织安全检查。8每年组织业主参观共用设施设备机房。9每年至少组织1次社区文化活动。10设置公共信息栏；配合相关部门进行公益性宣传。11按规定投保物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险。12有条件的提供室内清洁、洗衣、做饭、洗车、财物保管、票务代理等特约服务。专项服务委托管理1签订专项服务委托合同，明确各方权利义务。2专项服务企业应符合相关行政主管部门的资质要求；操作人员应持有相应的职业资格证书。3专项服务企业人员统一着装，佩戴标志。4对专项服务进行监督管理及评价。6.2共用部位及共用设施设备运行、维修养护综合管理1建立房屋及共用设施设备的基础档案。2运行、检查、维修养护记录应每月归档。3组织实施房屋使用安全情况评估检查。4共用部位检查中发现的问题，应按照责任范围编制修缮计划，并按计划组织修缮；共用设施设备运行中出现的故障及检查中发现的问题，应即时组织修复。5每年第四季度制定下一年度维修养护计划。6特种设备按照有关规定运行、维修养护和定期检测。7雷电、强降水、大风、沙尘暴等极端天气前后进行检查并落实防范措施。8设备机房1）每月清洁1次，室内无杂物。2）设置挡鼠板、鼠药盒或粘鼠板。3）在明显易取位置配备消防器材，每月检查1次消防器材，确保完好有效。4）设施设备标志、标牌齐全。5）在显著位置张贴或悬挂相关制度、证书。6）交接班记录、工作日志等齐全、完整。共用部位1房屋结构每季度检查1次梁、板、柱等结构构件，外观出现变形、开裂等现象时，应申请房屋安全鉴定，同时采取必要的防护措施。按鉴定结果组织修缮。2建筑部件1）每季度检查1次外墙贴饰面或抹灰、屋檐、阳台、雨罩、空调室外机支撑构件等。2）每月巡查1次共用部位的门、窗、玻璃等。3）每季度检查1次共用部位的室内地面、墙面、天棚；室外屋面、散水等。4）每年上汛前和强降雨后检查屋面防水和雨落管等。3附属构筑物1）每月巡查1次道路、场地、阶梯及扶手、侧石、管井、沟渠等。2）每季度检查1次雨、污水管井等。3）每月巡查1次大门、围墙、围栏等。4）每月巡查1次休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品等。5）每年检测1次防雷装置。空调系统1运行前对冷水机组、循环水泵、冷却塔、风机、风机盘管、水处理等设施设备进行系统性检查。2运行期间每日巡视1次空调系统，保证室内温度符合相关规定。3制定节能措施，每月对能源消耗进行统计、分析。4每年检查1次管道、阀门并除锈。5每年检验1次压力容器、仪表及冷却塔噪声。6每年清洗消毒1次新风机、空气处理机滤网、表冷器、箱体、风机盘管滤网等。7每年对空调系统进行1次整体性维修养护。二次供水设施1按照卫生防疫部门的要求使用消毒设备，水箱按规定清洗消毒、水质化验，水质符合国家生活饮用水卫生标准。2每日巡视2次水箱间、水泵房，检查设备运行状况。3每季度切换1次备用水泵。4每年检查2次水泵润滑情况，补充或更换润滑剂；每年养护1次水泵。5每年对供水管道、阀门等进行除锈、刷漆，每年入冬前对暴露管道进行防冻处理。6水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁，钥匙由专人保管；溢流管口、透气口应安装金属防护网并保持完好。排水系统1排水设施每年上汛前对雨、污水井、屋面雨水口等设施进行检查，组织清理、疏通。每次降雨前后对主要排水口、管井进行检查。2污水泵汛期每日巡视2次，平时每周巡视1次，检查设备运行状态；每2周进行1次手动启动测试；每季度养护1次。3化粪池每半年检查1次化粪池；组织安排清掏。照明和电气设备1楼内照明每周巡视3次，一般故障1日内修复；复杂故障5日内修复。2楼外照明每周巡视1次，一般故障1日内修复；复杂故障1周内修复；每月调整1次时间控制器。3应急照明每日巡视1次，发现故障，即时修复。4低压柜每日巡视2次设备运行状况；每年养护1次，养护内容包括紧固、检测、清扫；每年检查1次电气安全。5低压配电箱和低压线路每月巡视1次设备运行状况；每年养护1次，养护内容包括紧固、检测、清扫。6控制柜每2周巡视1次设备运行状况；每年养护1次，养护内容包括紧固、检测、调试、清扫。7发电机每月试运行1次，保证运行正常；每年活化1次蓄电池；每周巡视1次充电机和蓄电池。8检测每5年检验1次内部核算电能表。9配电室、楼层配电间防小动物措施完备；穿墙线槽周边封堵严密；锁具完好；电缆进出线和开关标志准确。安全防范系统1报警控制管理主机每日巡查1次，检查设备运行状态；每2周表面清洁1次；每半年内部除尘1次。2对讲门口机每月检查1次按键、显示屏等；每月表面清洁1次；每半年内部除尘1次。3网络控制箱每半年检查1次外观、接线；每季度表面清洁1次；每半年内部除尘1次。4红外对射探测器每季度检查1次接线、探测范围、防水状况等；每季度表面清洁1次；每半年内部除尘1次。5图像采集设备每周检查1次监视画面、录像功能；每2周表面清洁1次；每半年内部除尘1次。6摄像机每季度检查1次聚焦、红外夜视、接线、防水状况等，进行相应的调试；每季度镜头表面清洁1次；每年防护罩内部除尘1次。7解码器每半年检查1次防雨罩、接线等，进行相应的调试；每半年表面清洁1次；每年内部除尘1次。8云台每半年检查1次运转、接线，进行清晰度调校；每半年表面清洁1次；每年转动部位上润滑油1次。9巡更点每月检查1次外观；每月表面清洁1次；每日存储巡更记录。10读卡器每月检查1次外观；每月表面清洁1次，查看防水状况。11电磁锁门锁每2月检查1次吸力、外观、接线。12出门按钮每2月检查1次开锁功能、接线。1电梯在投入使用前或者投入使用后30日内，应向相关行政主管部门办理使用登记。登记标志应置于或附着于电梯的显著位置。2在电梯安全检验合格有效期届满前1个月，应向电梯检验检测机构提出定期检验申请。3日常维护保养和定期检查中发现的问题应及时排除；电梯的安全附件、安全保护装置、测量调控装置及有关附属仪器仪表应每年进行校验、检修。4应与有资质的电梯制造、安装、改造、维修单位签订电梯维保合同，约定维护保养的内容、要求、频次、期限以及双方的权利、义务与责任。对专项服务企业的维修保养工作进行监督，对专项服务企业定期检修计划的落实情况进行监督。5配备电梯安全管理人员。定期对电梯安全管理人员进行特种设备安全培训，保证其具备必要的安全知识。6制定电梯应急救援预案并定期演练。发生电梯困人或其它重大事件时，应立即启动事故应急预案，组织救援，并及时向相关行政主管部门报告。物业服务人员应在15分钟内到达现场，专业维修人员应在30分钟内到达现场。水景1启用前进行防渗漏和防漏电检查，防止渗漏，保证用电安全。2使用期间每周巡查2次喷水池、水泵及其附属设施，每月检查1次防漏电设施。3设置必要的安全警示标志。4水质符合卫生要求。6.3消防安全防范综合管理1建立、落实消防安全责任制，设消防安全负责人，逐级逐岗明确消防安全职责。2成立义务消防队，配备必要的消防器材，相关人员掌握消防基本知识和技能；每年组织1次有员工、业主或使用人参加的消防演练。3设置消防安全宣传专栏，组织开展经常性的消防安全宣传教育；每年对员工进行2次消防安全培训。4每日防火巡查1次，每月防火检查1次，按照规定每年检测1次建筑消防设施；保障疏散通道、安全出口、消防车通道和消防设施、器材符合消防安全要求。5发现消防安全违法行为和火灾隐患，立即纠正、排除；无法立即纠正、排除的，应向公安机关消防机构报告。6消防控制室设专人24小时值班，每班2人，及时处理各类报警、故障信息。7发生火情立即报警，组织扑救初起火灾，疏散遇险人员，协助配合公安机关消防机构工作。消防设施设备维修养护1火灾自动报警系统1）火灾报警控制器、联动控制设备每日巡查1次设备运行情况，保证24小时连续正常运行；每月检查测试1次报警控制器、联动控制设备的报警、联动控制、显示、打印等功能；每年机柜内部除尘1次。2）火灾报警探测器、手动报警按钮、警报装置每月抽查测试1次火灾报警探测器、手动报警按钮、警报装置的报警、警报功能；探测器投入运行2年后，每3年由专业清洗单位清洗1次。3）备用电源每月检测切换1次主、备电源；每季度备用电源、蓄电池充放电试验1次。2消防广播系统每月检查测试1次消防专用、重要场所的对讲、对讲主机、播音设备、扩音器、扬声器的联动、强制切换功能并测试音量；每年机柜内部除尘1次；每年机柜内的设备内部除尘1次。3防排烟系统每月检查测试1次防排烟风机、排烟阀的联动功能，核对风速；每年养护1次防排烟风机、电源控制柜、风口、排烟阀等。4防火分隔设施每月抽查测试1次防火门的启闭功能、防火卷帘的手动和自动控制功能、电动防火阀的联动关闭功能；每年在防火卷帘门的电机转动、齿轮链条传动部位补充1次润滑油，电控箱内部除尘1次；每年维修养护2次防火门附件，在门的转动部位补充1次润滑油。5水灭火系统消防泵、喷淋泵每月盘车1次，每半年检查1次润滑情况；每年养护1次室内、外消火栓。6应急照明、疏散指示标志每月测试切断正常供电1次，测量1次照度和供电时间。7消防电梯每月检查测试1次按钮迫降和联动控制功能，轿箱内消防。8灭火器每日巡查1次灭火器数量、位置情况，每月检查核对1次灭火器选型、压力和有效期，保证处于完好状态。6.4绿化养护基本要求1乔木植株生长正常，主枝基本完整，植株保存率高于95%，年成活率高于95%，生长季节叶片保存率高于85%。2灌木植株生长正常，主枝完整，保存率在95%以上，年成活率高于95%。3绿篱和色块植株生长整齐，保存率高于95%，年成活率高于95%。4地被和花坛植物地被植物覆盖率高于95%，花坛植物死亡率超过5%后能及时补栽或更换。5草坪草坪基本整齐，覆盖率高于95%。绿化养护内容1灌溉有计划地进行浇灌，灌溉水下渗充足均匀，无明显旱涝情况发生；一般植物确保在萌芽前、4月、5月、秋季、入冬前浇水1次，冷季型草坪根据长势和土壤情况适当增加灌溉次数。2施肥根据植物生长情况施肥，乔木每2年施肥1次至2次；灌木每年施肥1次至2次；地被和草坪植物每年施肥2次至3次；花坛植物根据生长情况进行追肥；尽量减少对化肥的依赖。3病虫害防治根据病虫害发生规律，植物生长季每月至少检查3次病虫害情况；并根据检查结果防治病虫害，不因病虫害出现提前落叶、死亡现象。4整形修剪乔木每年冬季修剪1次；灌木每年生长季节和冬季修剪1次；绿篱和色块每年五一前、国庆节前、冬季修剪1次；冷季型草坪应根据长势生长季节每月修剪1次至2次，全年至少修剪12次。5除草每年全面除草3次，重点绿地增加除草次数；出现杂草的绿地面积不超过总绿地面积的10%，季节性杂草能得到有效控制。6垃圾处理绿化作业产生的垃圾和绿地内的垃圾杂物每周处理3次。工作检查1生长季节每月检查3次绿化工作。2编制每季度绿化养护措施和工作计划。3有绿化档案。6.5环境卫生生活垃圾的收集、清运1实行生活垃圾分类收集。2配置密闭式垃圾收集容器，有分类标志。3每2周至少清洗1次垃圾收集容器。蝇、蚊孳生季节每日喷洒1次杀虫药。4每日清运1次生活垃圾到指定的垃圾消纳场所，不得乱堆乱倒。5垃圾清运车外观整洁。物业共用部分清洁1楼内461）大堂、一层候梯厅每日清扫并清拖1次大堂、一层候梯厅地面。每周擦拭1次信报箱、大堂玻璃。每月擦拭1次大堂、候梯厅墙面。每日巡视保洁1次大堂、一层候梯厅。2）楼道、楼梯每周清扫1次、每2周清拖1次楼道、楼梯地面。每2周擦拭1次楼梯扶手、栏杆、窗台、防火门、消火栓、指示牌等共用设施。每季度除尘1次楼内灯具。每日巡视保洁1次楼道、楼梯。2电梯轿箱每日擦拭1次电梯轿厢门、面板。每日清拖1次轿厢地面。不锈钢或其他材料装饰的电梯轿厢，每月护理1次；石材装饰的电梯轿厢，每季度养护1次。每日巡视保洁2次电梯轿箱。3天台、屋面每季度清扫1次天台、屋面；雨季期间，每2月清扫1次天台、屋面。每月巡查1次天台、内天井，有杂物及时清扫。4楼外道路及设施每日清扫1次、巡视保洁2次楼外道路。每月清洁1次楼外公共照明及共用设施；每季度清洁1次雨蓬、门头等。5水景根据水质情况进行消毒净化处理。使用期间每周清洁2次水面；每年清洁2次水池池底。6有害生物预防和控制配合相关部门进行有害生物预防和控制。投放药物应预先告知，投药位置有明显标志。7雨雪天气清洁雨后对小区内主路、干路积水进行清扫。降雪时，及时清扫积雪，铲除结冰。夜间降雪的，主要道路的冰雪在次日10：00前清扫干净。工作检查和记录1每日检查1次清洁质量，做好记录。2每季度全面检查1次清洁质量，做好记录。3清洁档案齐全。6.6公共秩序维护记录与档案1各项工作记录完整有效。2档案齐全。6.7装饰装修管理自行清运装修垃圾的，应采用袋装运输或密闭运输的方式在2日内清运。7住宅物业服务四级标准7.1基本要求1设置客户服务中心，配置办公家具、、机、复印机、电脑、打印机、网络等办公设备。2公示物业服务企业资质证书或复印件、项目负责人及主要服务人员照片，物业服务事项、服务标准、收费项目、收费标准等相关信息。提供特约服务的，公示特约服务项目及服务标准、收费标准。3客户服务中心工作时间，工作日及节假日不少于8小时，其他时间设置值班人员。4设置并公示24小时服务。人员1从业人员按照相关规定取得职业资格证书。2服务人员分岗位统一着装，佩戴标志。3配备物业服务项目负责人，房屋建筑安全管理员。4项目负责人具有3年以上物业服务企业同等岗位工作经历，为本市项目负责人信用信息档案登记在册人员。制度1建立共用部位及共用设施设备维修养护、消防安全防范、绿化养护、环境卫生、公共秩序维护等管理制度。2建立突发公共事件的应急预案。3建立培训体系，定期组织培训、考核。4建立物业服务工作记录1建立物业管理档案，2配备专职档案管理人员，有档案资料室。3应用物业服务软件管理基本信息、基础资料、维修养护资料、收费资料等。设置安全警示、作业施工警示、温馨提示等物业服务标志客户服务1每年第一季度公示上一年度物业服务合同履行情况、收支情况、本年度收支预算。2涉及业主或使用人正常生活的重要物业服务事项，应在主要出入口、各楼单元门内张贴通知，履行告知义务。3对违反治安、规划、环保等方面法律、法规规定的行为，应劝阻并报告相关行政主管部门。4水、电急修20分钟内、其他报修30分钟内到达现场；由专项服务企业负责的设施设备应在30分钟内告知。报修回访率应不少于30%。5业主或使用人提出的意见、建议、投诉在2个工作日内回复。投诉回访率100%。6每年至少公开征集1次物业服务意见，问卷率80%以上，公示整改情况。7每月组织1次项目服务质量检查，重要节假日前组织安全检查。8每年组织业主参观共用设施设备机房。9每年至少组织2次社区文化活动。10重要节日进行美化装饰。11设置公共信息栏；配合相关部门进行公益性宣传。12按规定投保物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险。13有条件的提供室内清洁、洗衣、做饭、洗车、财物保管、票务代理等特约服务。专项服务委托管理1签订专项服务委托合同，明确各方权利义务。2专项服务企业应符合相关行政主管部门的资质要求；操作人员应持有相应的职业资格证书。3专项服务企业人员统一着装，佩戴标志。4对专项服务进行监督及评价。7.2共用部位及共用设施设备运行、维修养护综合管理1建立房屋及共用设施设备的基础档案。2运行、检查、维修养护记录应每月归档。3组织实施房屋使用安全情况评估检查。4共用部位检查中发现的问题，应按照责任范围编制修缮计划，并按计划组织修缮；共用设施设备运行中出现的故障及检查中发现的问题，应即时组织修复。5每年第四季度制定下一年度维修养护计划。6特种设备按照有关规定运行、维修养护和定期检测。7雷电、强降水、大风、沙尘暴等极端天气前后进行检查并落实防范措施。8设备机房1）每月清洁1次，室内无杂物。2）设置挡鼠板、鼠药盒或粘鼠板。3）在明显易取位置配备消防器材，每月检查1次消防器材，确保完好有效。4）设施设备标志、标牌齐全。5）在显著位置张贴或悬挂相关制度、证书。6）交接班记录、工作日志等齐全、完整。共用部位1房屋结构每季度检查1次梁、板、柱等结构构件，外观出现变形、开裂等现象时，应申请房屋安全鉴定，同时采取必要的防护措施。按鉴定结果组织修缮。2建筑部件1）每季度检查1次外墙贴饰面或抹灰、屋檐、阳台、雨罩、空调室外机支撑构件等。2）每2周巡查1次共用部位的门、窗、玻璃等。3）每2月检查1次共用部位的室内地面、墙面、天棚；室外屋面、散水等。4）每年上汛前和强降雨后检查屋面防水和雨落管等。3附属构筑物1）每2周巡查1次道路、场地、阶梯及扶手、侧石、管井、沟渠等。2）每2月检查1次雨、污水管井等。3）每2周巡查1次大门、围墙、围栏等。4）每2周巡查1次休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品等。5）每年检测1次防雷装置。空调系统1运行前对冷水机组、循环水泵、冷却塔、风机、风机盘管、水处理等设施设备进行系统性检查。2运行期间每日巡视1次空调系统，保证室内温度符合相关规定。3制定节能措施，每月对能源消耗进行统计、分析。4每年检查1次管道、阀门并除锈。5每年检验1次压力容器、仪表及冷却塔噪声。6每年清洗消毒1次新风机、空气处理机滤网、表冷器、箱体等；每年清洗消毒2次风机盘管滤网；每两年清洗消毒1次风管。7每年对空调系统进行1次整体性维修养护。二次供水设施1按照卫生防疫部门的要求使用消毒设备，水箱按规定清洗消毒、水质化验，水质符合国家生活饮用水卫生标准。2每日巡视2次水箱间、水泵房，检查设备运行状况。3每2月切换1次备用水泵。4每季度检查1次水泵润滑情况，补充或更换润滑剂；每年养护1次水泵。5每年对供水管道、阀门等进行除锈、刷漆，每年入冬前对暴露管道进行防冻处理。6水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁，钥匙由专人保管；溢流管口、透气口应安装金属防护网并保持完好。排水系统1排水设施每年上汛前对雨、污水井、屋面雨水口等设施进行检查，组织清理、疏通。每次降雨前后对主要排水口、管井进行检查。2污水泵汛期每日巡视2次，平时每周巡视1次，检查设备运行状态；每周进行1次手动启动测试；每季度养护1次。3化粪池每半年检查1次化粪池；组织安排清掏。照明和电气设备1楼内照明每日巡视1次，一般故障12小时内修复；其他复杂故障3日内修复。2楼外照明每周巡视3次；一般故障1日内修复；其他复杂故障5日内修复；每2周调整1次时间控制器。3应急照明每日巡视1次，发现故障，即时修复。4低压柜每日巡视2次设备运行状况；每半年养护1次，养护内容包括紧固、检测、清扫；每年检查1次电气安全；每半年检测1次接地电阻；每年校验1次仪表。5低压配电箱和低压线路每月巡视2次设备运行状况；每年养护1次，养护内容包括紧固、检测、清扫；每半年切换1次双路互投开关。6控制柜每周巡视1次设备运行状况；每年养护2次，养护内容包括紧固、检测、调试、清扫；每半年校正1次各种电器元件或控制设备的设定值；每年检查1次远控装置。7发电机每月试运行1次，保证运行正常；每年1次带负荷运行；每年活化2次蓄电池；每日巡视1次充电机和蓄电池。8检测每3年检验1次内部核算电能表。9配电室、楼层配电间防小动物措施完备；穿墙线槽周边封堵严密；锁具完好；电缆进出线和开关标志清晰、准确。安全防范系统1报警控制管理主机每日巡查1次，检查设备运行状态；每周表面清洁1次；每年内部除尘1次。2对讲门口机每2周检查1次按键、显示屏等；每2周表面清洁1次；每半年内部除尘1次。3网络控制箱每季度检查1次外观、接线；每季度表面清洁1次；每半年内部除尘1次。4红外对射探测器每2月检查1次接线、探测范围、防水状况等；每2月表面清洁1次；每半年内部除尘1次。5图像采集设备每周检查2次监视画面、录像功能；每2周表面清洁156次；每半年内部除尘1次。6摄像机每季度检查1次聚焦、红外夜视、接线、防水状况等，进行相应的调试；每季度镜头表面清洁1次；每年防护罩内部除尘1次。7解码器每季度检查1次防雨罩、接线等，进行相应的调试；每季度表面清洁1次；每年内部除尘1次。8云台每季度检查1次运转、接线，进行清晰度调校；每季度表面清洁1次；每年转动部位上润滑油1次。9巡更点每2周检查1次外观；每2周表面清洁1次；每日存储巡更记录。10读卡器每2周检查1次外观；每2周表面清洁1次，查看防水状况。11电磁锁门锁每月检查1次吸力、外观、接线。12出门按钮每月检查1次开锁功能、接线。1电梯在投入使用前或者投入使用后30日内，应向相关行政主管部门办理使用登记。登记标志应置于或附着于电梯的显著位置。2在电梯安全检验合格有效期届满前1个月，应向电梯检验检测机构提出定期检验申请。3日常维护保养和定期检查中发现的问题应及时排除；电梯的安全附件、安全保护装置、测量调控装置及有关附属仪器仪表应每年进行校验、检修。4应与有资质的电梯制造、安装、改造、维修单位签订电梯维保合同，约定维护保养的内容、要求、频次、期限以及双方的权利、义务与责任。对专项服务企业的维修保养工作进行监督，对专项服务企业定期检修计划的落实情况进行监督。5配备电梯安全管理人员。定期对电梯安全管理人员进行特种设备安全培训，保证其具备必要的安全知识。6制定电梯应急救援预案并定期演练。发生电梯困人或其它重大事件时，应立即启动事故应急预案，组织救援，并及时向相关行政主管部门报告。物业服务人员应在15分钟内到达现场，专业维修人员应在30分钟内到达现场。水景1启用前进行防渗漏和防漏电检查，防止渗漏，保证用电安全。2使用期间每日巡查1次喷水池、水泵及其附属设施，每2周检查1次防漏电设施。3设置必要的安全警示标志。4水质符合卫生要求。7.3消防安全防范综合管理1建立、落实消防安全责任制，设消防安全负责人，逐级逐岗明确消防安全职责。2成立义务消防队，配备必要的消防器材，相关人员掌握消防基本知识和技能；每年组织1次有员工、业主或使用人参加的消防演练。3设置消防安全宣传专栏，组织开展经常性的消防安全宣传教育；每年对员工进行2次消防安全培训。4每日防火巡查1次，每月防火检查1次，按照规定每年检测1次建筑消防设施；保障疏散通道、安全出口、消防车通道和消防设施、器材符合消防安全要求。5发现消防安全违法行为和火灾隐患，立即纠正、排除；无法立即纠正、排除的，应向公安机关消防机构报告。6消防控制室设专人24小时值班，每班2人，及时处理各类报警、故障信息。7发生火情立即报警，组织扑救初起火灾，疏散遇险人员，协助配合公安机关消防机构工作。消防设施设备维修养护1火灾自动报警系统1）火灾报警控制器、联动控制设备每日巡查1次设备运行情况，保证24小时连续正常运行；每月检查测试1次报警控制器、联动控制设备的报警、联动控制、显示、打印等功能；每年机柜内部除尘1次。2）火灾报警探测器、手动报警按钮、警报装置每月抽查测试1次火灾报警探测器、手动报警按钮、警报装置的报警、警报功能；探测器投入运行2年后，每3年由专业清洗单位清洗1次。3）备用电源每月检测切换1次主、备电源；每季度备用电源、蓄电池充放电试验和表面除尘1次。2消防广播系统每月检查测试1次消防专用、重要场所的对讲、对讲主机、播音设备、扩音器、扬声器的联动、强制切换功能并测试音量；每年机柜内部除尘1次；每年机柜内的设备内部除尘1次。3防排烟系统每月检查测试1次防排烟风机、排烟阀的联动功能，核对风速；每年养护1次防排烟风机、电源控制柜、风口、排烟阀等。4防火分隔设施每月抽查测试1次防火门的启闭功能、防火卷帘的手动和自动控制功能、电动防火阀的联动关闭功能；每年在防火卷帘门的电机转动、齿轮链条传动部位补充1次润滑油，电控箱内部除尘1次；每年维修养护2次防火门附件，在门的转动部位补充1次润滑油。5水灭火系统消防泵、喷淋泵每月盘车1次，每季度检查1次润滑情况；每年养护1次室内、外消火栓。6应急照明、疏散指示标志每月测试切断正常供电1次，测量1次照度和供电时间。7消防电梯每月检查测试1次按钮迫降和联动控制功能，轿箱内消防。8灭火器每日巡查1次灭火器数量、位置情况，每月检查核对1次灭火器选型、压力和有效期，保证处于完好状态。7.4绿化养护基本要求1乔木植株生长良好，树冠基本完整，植株保存率高于98%。年成活率高于98%，生长季节叶片保存率高于90%。2灌木植株生长良好，主枝完整，保存率高于98%，年成活率高于98%。3绿篱和色块植株生长良好，轮廓清晰，高度一致，修剪和补种及时，保存率高于98%，年成活率高于98%。4地被和花坛植物地被植物覆盖率高于95%，花坛植物死亡率超过2%后能及时补栽。5草坪草坪整齐，覆盖率高于95%。绿化养护内容1灌溉有计划地进行浇灌，灌溉水下渗充足均匀，采用节水灌溉设备和措施，及时排涝；一般植物确保在萌芽前、4月、5月、秋季、入冬前浇水1次，需水量大的植物根据长势和土壤情况合理灌溉。2施肥乔木每年施肥1次；灌木每年施肥2次至3次；地被和草坪植物每年施肥3次至4次；花坛植物根据生长情况进行追肥；有条件的，应使用有机肥料。3病虫害防治根据病虫害发生规律，植物生长季每月检查4次病虫害情况；并根据检查结果针对不同植物采取相应的防治措施，严禁高毒农药，无明显病虫害发生。4整形修剪乔木每年修剪1次至2次，部分植物进行生长季修剪；灌木根据需要及时修剪开败的残花果，全年至少修剪2次；绿篱和色块生长整齐，每年五一前、七八月份、国庆节前和冬季修剪1次；冷季型草坪生长季节平均每月修剪2次，全年至少修剪15次。5除草每年全面除草4次，重点绿地增加除草次数；出现杂草的绿地面积不超过总绿地面积的5%，发现50厘米以上的杂草应及时清除。6垃圾处理绿化作业产生的垃圾和绿地内的垃圾杂物每周处理5次。工作检查1生长季节每月检查4次绿化工作。2编制每月绿化养护措施和工作计划。3绿化档案齐全。7.5环境卫生生活垃圾的收集、清运1实行生活垃圾分类收集。2配置密闭式垃圾收集容器，有分类标志。塔楼按栋、板楼按单元设置垃圾收集容器。3每2周至少清洗1次垃圾收集容器。蝇、蚊孳生季节每日喷洒1次杀虫药。4每日清运1次生活垃圾到指定的垃圾消纳场所，不得乱堆乱倒。5垃圾清运车密闭运输、外观整洁。物业共用部分清洁1楼内1）大堂、一层候梯厅每日清扫并清拖1次大堂、一层候梯厅地面。每周擦拭2次信报箱。每周擦拭1次大堂玻璃。每2周擦拭1次大堂、候梯厅墙面。每日巡视保洁2次大堂、一层候梯厅。2）楼道、楼梯每日清扫1次、每周清拖2次楼道、楼梯地面。每周擦拭2次楼梯扶手、栏杆、窗台、防火门、消火栓、指示牌等共用设施。每季度除尘1次楼内灯具。根据地面材质，定期做地面清洗、养护。每日巡视保洁2次楼道、楼梯。2电梯轿箱每日擦拭1次电梯轿厢门、面板。每日清拖1次轿厢地面。不锈钢或其他材料装饰的电梯轿厢，每月护理2次；石材装饰的电梯轿厢，每季度养护1次。每日巡视保洁3次电梯轿箱。3天台、屋面每季度清扫1次天台、屋面；雨季期间，每月清扫1次天台、屋面。每2周巡查1次天台、内天井，有杂物及时清扫。4楼外道路及设施每日清扫1次、巡视保洁3次楼外道路。每2周清洁1次楼外公共照明及共用设施；每2月清洁1次雨蓬、门头等。5水景根据水质情况进行消毒净化处理。使用期间每日清洁1次水面；每年清洁2次水池池底。6有害生物预防和控制配合相关部门进行有害生物预防和控制。投放药物应预先告知，投药位置有明显标志。7雨雪天气清洁雨后对小区内主路、干路积水进行清扫。降雪时，及时清扫积雪，铲除结冰。夜间降雪的，主要道路的冰雪在次日10：00前清扫干净。工作检查和记录1每日检查1次清洁质量，做好记录。2每月全面检查1次清洁质量，做好记录。3清洁档案齐全。7.6公共秩序维护记录与档案1各项工作记录完整有效。2档案齐全。7.7装饰装修管理65自行清运装修垃圾的，应采用袋装运输或密闭运输的方式在2日内清运。8住宅物业服务五级标准8.1基本要求1设置客户服务中心，配置办公家具、、机、复印机、电脑、打印机、网络等办公设备。2公示物业服务企业资质证书或复印件、项目负责人及主要服务人员照片，物业服务事项、服务标准、收费项目、收费标准等相关信息。提供特约服务的，公示特约服务项目及服务标准、收费标准。3客户服务中心工作时间，工作日不少于12小时、节假日不少于8小时，其他时间设置值班人员。4设置并公示24小时服务。人员1从业人员按照相关规定取得职业资格证书。2从业人员分岗位统一着装，佩戴标志。3配备物业服务项目负责人，房屋建筑安全管理员。4项目负责人具有5年以上物业服务企业同等岗位工作经历，为本市项目负责人信用信息档案登记在册人员。5按需求配备具有外语会话能力的管理人员。制度1建立共用部位及共用设施设备维修养护、消防安全防范、绿化养护、环境卫生、公共秩序维护等管理制度。2建立突发公共事件的应急预案。3建立培训体系，定期组织培训与考核。4建立物业服务工作记录。档案1建立物业管理档案。2配备专职档案管理人员，有档案资料室。3应用物业服务软件管理基本信息、基础资料、维修养护资料、收费资料等。设置安全警示、作业施工警示、温馨提示等物业服务标志1每年第一季度公示上一年度物业服务合同履行情况、收支情况、本年度收支预算；每年第三季度公示上半年物业服务合同履行情况、收支情况。每月公示上月主要工作计划完成情况及下月主要工作计划2涉及业主或使用人正常生活的重要物业服务事项，应在主要出入口、各楼单元门内张贴通知，履行告知义务。3对违反治安、规划、环保等方面法律、法规规定的行为，应劝阻并报告相关行政主管部门。4水、电急修15分钟内，其它报修30分钟内到达现场；由专项服务企业负责的设施设备应在30分钟内告知。报修回访率应不少于30%。5业主或使用人提出的意见、建议、投诉在1个工作日内回复。投诉回访率100%。6每年至少公开征集1次物业服务意见，问卷率85%以上，公示整改情况。7每月组织1次项目服务质量检查，重要节假日前组织安全检查。8每年组织业主参观共用设施设备机房。9每年至少组织3次社区文化活动。10重要节日进行美化装饰。11设置公共信息栏，每月至少更新1次；配合相关部门进行公益性宣传。12按规定投保物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险。13有条件的提供室内清洁、洗衣、做饭、洗车、财物保管、票务代理等特约服务。专项服务委托管理1签订专项服务委托合同，明确各方权利义务。2专项服务企业应符合相关行政主管部门的资质要求；操作人员应持有相应的职业资格证书。3专项服务企业人员统一着装，佩戴标志。4对专项服务进行监督及评价。8.2共用部位及共用设施设备运行、维修养护综合管理1建立房屋及共用设施设备的基础档案。2运行、检查、维修养护记录应每月归档。3组织实施房屋使用安全情况评估检查。4共用部位检查中发现的问题，应按照责任范围编制修缮计划，并按计划组织修缮；共用设施设备运行中出现的故障及检查中发现的问题，应即时组织修复。5每年第四季度制定下一年度维修养护计划。6特种设备按照有关规定运行、维修养护和定期检测。7雷电、强降水、大风、沙尘暴等极端天气前后进行检查并落实防范措施。8设备机房1）每月清洁1次，室内无杂物。2）设置挡鼠板、鼠药盒或粘鼠板。3）在明显易取位置配备消防器材，每月检查1次消防器材，确保完好有效。4）设施设备标志、标牌齐全。5）在显著位置张贴或悬挂相关制度、证书。6）交接班记录、工作日志等齐全、完整。共用部位1房屋结构每季度检查1次梁、板、柱等结构构件，外观出现变形、开裂等现象时，应申请房屋安全鉴定，同时采取必要的防护措施。按鉴定结果组织修缮。2建筑部件1）每季度检查1次外墙贴饰面或抹灰、屋檐、阳台、雨罩、空调室外机支撑构件等。2）每周巡查1次共用部位的门、窗、玻璃等。3）每月检查1次共用部位的室内地面、墙面、天棚；室外屋面、散水等。4）每年上汛前和强降雨后检查屋面防水和雨落管等。3附属构筑物1）每周巡查1次道路、场地、阶梯及扶手、侧石、管井、沟渠等。702）每月检查1次雨、污水管井等。3）每周巡查1次大门、围墙、围栏等。4）每周巡查1次休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品等。5）每年检测1次防雷装置。信号系统应加装信号级电涌保护器。空调系统1运行前对冷水机组、循环水泵、冷却塔、风机、风机盘管、水处理等设施设备进行系统性检查。2运行期间每日巡视1次空调系统，保证室内温度符合相关规定。3制定节能措施，每月对能源消耗进行统计、分析。4每年检查1次管道、阀门并除锈。5每年检验1次压力容器、仪表及冷却塔噪声。6每年清洗消毒1次新风机、空气处理机滤网、表冷器、箱体等；每年清洗消毒2次风机盘管滤网；每2年清洗消毒1次风管。7每年对空调系统进行1次整体性维修养护。二次供水设施1按照卫生防疫部门的要求使用消毒设备，水箱按规定清洗消毒、水质化验，水质符合国家生活饮用水卫生标准。2每日巡视2次水箱间、水泵房，检查设备运行状况。3每月切换1次备用水泵。4每季度检查1次水泵润滑情况，补充或更换润滑剂；每年养护1次水泵。5每年对供水管道、阀门等进行除锈、刷漆，每年入冬前对暴露管道进行防冻处理。6水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁，钥匙由专人保管；溢流管口、透气口应安装金属防护网并保持完好。排水系统1排水设施每年上汛前对雨、污水井、屋面雨水口等设施进行检查，组织清理、疏通，确保畅通。每次降雨前后及过程中对主要排水口、管井进行检查。2污水泵汛期每日巡视2次，平时每日巡视1次，检查设备运行状态；每周进行1次手动启动测试；每季度养护1次。3化粪池每半年检查1次化粪池；组织安排清掏。照明和电气设备1楼内照明每班巡视1次，一般故障8小时内修复；复杂故障1日内修复。2楼外照明每日巡视1次，一般故障12小时内修复；复杂故障3日内修复；每2周调整1次时间控制器。3应急照明每日巡视1次，发现故障，即时修复。4低压柜每日巡视3次设备运行状况；每半年养护1次，养护内容包括紧固、检测、清扫；每年检查2次电气安全；每半年检测1次接地电阻；每年校验1次仪表。5低压配电箱和低压线路每周巡视1次设备运行状况；每半年养护1次，内容包括紧固、检测、清扫；每半年切换1次双路互投开关。6控制柜每周巡视2次设备运行状况；每年养护2次，养护内容包括紧固、检测、调试、清扫；每季度校正1次各种电器装置或控制设备的设定值；每年检查2次各类远控装置和节能装置。7发电机每月试运行1次，保证运行正常；每年2次带负荷运行；每年活化2次蓄电池；每班巡视1次充电机和蓄电池。8检测每年检验1次内部结算电能表。9配电室、楼层配电间防小动物措施完备；穿墙线槽周边封堵严密；锁具完好；电缆进出线和开关标志清晰、准确。安全防范系统1报警控制管理主机每日巡查1次，检查设备运行状态；每日表面清洁1次；每季度内部除尘1次。2对讲门口机每周检查1次按键、显示屏等；每周表面清洁1次；每季度内部除尘1次。3网络控制箱每季度检查1次外观、接线；每季度表面清洁1次；每季度内部除尘1次。4红外对射探测器每月检查1次接线、探测范围、防水状况等；每月表面清洁1次；每季度内部除尘1次。5图像采集设备每日检查1次监视画面、录像功能；每周表面清洁1次；每季度内部除尘1次。6摄像机每季度检查1次聚焦、红外夜视、接线、防水状况等，进行相应的调试；每季度镜头表面清洁1次；每年防护罩内部除尘1次。7解码器每季度检查1次防雨罩、接线等，进行相应的调试；每季度表面清洁1次；每半年内部除尘1次。8云台每季度检查1次运转、接线，进行清晰度调校；每季度表面清洁1次；每半年转动部位上润滑油1次。9巡更点每周检查1次外观，表面清洁1次；每日存储巡更记录。10读卡器每周检查1次外观；每周表面清洁1次，查看防水状况。11电磁锁门锁每2周检查1次吸力、外观、接线。12出门按钮每2周检查1次开锁功能、接线。1电梯在投入使用前或者投入使用后30日内，应向相关行政主管部门办理使用登记。登记标志应置于或附着于电梯的显著位置。2在电梯安全检验合格有效期届满前1个月，应向电梯检验检测机构提出定期检验申请。3日常维护保养和定期检查中发现的问题应及时排除；电梯的安全附件、安全保护装置、测量调控装置及有关附属仪器仪表应每年进行校验、检修。4应与有资质的电梯制造、安装、改造、维修单位签订电梯维保合同，约定维护保养的内容、要求、频次、期限以及双方的权利、义务与责任。对专项服务企业的维修保养工作进行监督，对专项服务企业定期检修计划的落实情况进行监督。5配备电梯安全管理人员。定期对电梯安全管理人员进行特种设备安全培训，保证其具备必要的安全知识。6制定电梯应急救援预案并定期演练。发生电梯困人或其它重大事件时，应立即启动事故应急预案，组织救援，并及时向相关行政主管部门报告。物业服务人员应在15分钟内到达现场，专业维修人员应在30分钟内到达现场。水景1启用前进行防渗漏和防漏电检查，防止渗漏，保证用电安全。2使用期间每日巡查1次喷水池、水泵及其附属设施，每周检查1次防漏电设施。3设置必要的安全警示标志。4水质符合卫生要求。8.3消防安全防范综合管理1建立、落实消防安全责任制，设消防安全负责人，逐级逐岗明确消防安全职责。2成立义务消防队，配备必要的消防器材，相关人员掌握消防基本知识和技能；每年组织2次有员工、业主或使用人参加的消防演练。3设置消防安全宣传专栏，组织开展经常性的消防安全宣传教育；每年对员工进行2次消防安全培训。4每日防火巡查1次，每月防火检查2次，按照规定每年检测1次建筑消防设施；保障疏散通道、安全出口、消防车通道和消防设施、器材符合消防安全要求。5发现消防安全违法行为和火灾隐患，立即纠正、排除；无法立即纠正、排除的，应向公安机关消防机构报告。6消防控制室设专人24小时值班，每班2人，及时处理各类报警、故障信息。7发生火情立即报警，组织扑救初起火灾，疏散遇险人员，协助配合公安机关消防机构工作。消防设施设备维修养护1火灾自动报警系统1）火灾报警控制器、联动控制设备每日巡查1次设备运行情况，保证24小时连续正常运行；每月检查测试1次报警控制器、联动控制设备的报警、联动控制、显示、打印等功能；每年机柜内部除尘1次。2）火灾报警探测器、手动报警按钮、警报装置每月抽查测试1次火灾报警探测器、手动报警按钮、警报装置的报警、警报功能；探测器投入运行2年后，每3年76由专业清洗单位清洗1次。3）备用电源每月检测切换1次主、备电源；每季度备用电源、蓄电池充放电试验和表面除尘1次。2消防广播系统每月检查测试1次消防专用、重要场所的对讲、对讲主机、播音设备、扩音器、扬声器的联动、强制切换功能并测试音量；每年机柜内部除尘1次；每年机柜内的设备内部除尘1次。3防排烟系统每月检查测试1次防排烟风机、排烟阀的联动功能，核对风速；每年养护防2次排烟风机、电源控制柜、风口、排烟阀等。4防火分隔设施每月抽查测试1次防火门的启闭功能、防火卷帘的手动和自动控制功能、电动防火阀的联动关闭功能；每年在防火卷帘门的电机转动、齿轮链条传动部位补充1次润滑油，电控箱内部除尘1次；每年维修养护2次防火门附件，在门的转动部位补充1次润滑油。5水灭火系统消防泵、喷淋泵每月盘车1次，每季度检查1次润滑情况；每年养护1次室内、外消火栓。6应急照明、疏散指示标志每月测试切断正常供电1次，测量1次照度和供电时间。7消防电梯每月检查测试1次按钮迫降和联动控制功能，轿箱内消防。8灭火器每日巡查1次灭火器数量、位置情况，每月检查核对1次灭火器选型、压力和有效期，保证处于完好状态。8.4绿化养护基本要求1乔木植株生长健壮，树冠完整，出现死亡或缺株后应及时补栽生长季节叶片保存率高于95%。2灌木植株生长健壮，枝叶丰满，主枝分布均匀合理，观赏效果好，符合植物品种的造型特点。3绿篱和色块造型整齐美观，轮廓清晰，高度一致，修剪及时，出现死亡或缺株应及时补栽。4地被和花坛植物地被植物覆盖率高于99%，花坛植物死亡率超过1%后能及时补栽更换。5草坪草坪整齐，覆盖率高于99%。绿化养护内容1灌溉有灌溉计划，灌溉水下渗充足且均匀，有排涝措施；采用节水灌溉设备和措施，能利用雨水资源进行灌溉；确保在萌芽前、4月、5月、秋季、入冬前浇水，其他时间根据植物种类、生长情况和土壤墒情合理安排灌溉。2施肥乔木每年施肥1次至2次，灌木每年施肥3次至4次，地被和草坪植物每年施肥4次至5次，花坛植物根据生长情况进行追肥；通过有机覆盖等方法，逐年增加土壤有机质。3病虫害防治采取预防为主，综合防治的方针；及时掌控病虫害的发生情况，尽量采用生物、物理方法有效防治病虫害，减少使用化学农药对环境的影响。4整形修剪乔木每年夏季、冬季各修剪1次；灌木修剪及时，全年至少修剪3次；绿篱和色块每年至少修剪5次；冷季型草坪生长季节至少每2周修剪1次，全年至少修剪20次。5除草每年全面除草5次，重点绿地增加除草次数，出现杂草的绿地面积不超过总绿地面积的2%，局部杂草覆盖率不超过绿地面积的30%，不出现20厘米以上的杂草。6垃圾处理绿化作业产生的垃圾和绿地内的垃圾杂物应随时清理干净1生长季节每周至少检查1次绿化工作。2编制每周绿化养护措施和工作计划。3绿化档案齐全、准确。8.5环境卫生生活垃圾的收集、清运1实行生活垃圾分类收集。2配置密闭式垃圾收集容器，有分类标志。塔楼按栋、板楼按单元设置垃圾收集容器。3每周至少清洗1次垃圾收集容器。蝇、蚊孳生季节每日喷洒1次杀虫药。4每日清运1次生活垃圾到指定的垃圾消纳场所，不得乱堆乱倒。5配有专用垃圾清运车清运垃圾，密闭运输、外观整洁。物业共用部分清洁1楼内1）大堂、一层候梯厅每日清扫、清拖1次大堂、一层候梯厅地面。每日擦拭1次信报箱。每周擦拭1次大堂玻璃。每周擦拭1次大堂、候梯厅墙面。配有家具的，每月护理1次。每日巡视保洁3次大堂、一层候梯厅。2）楼道、楼梯每日清扫并清拖1次楼道、楼梯地面。每日擦拭1次楼梯扶手、栏杆、窗台、防火门、消火栓、指示牌等共用设施。每季度除尘1次楼内灯具。根据地面材质，定期做地面清洗、养护。每日巡视保洁2次楼道、楼梯。2电梯轿箱每日擦拭2次电梯轿厢门、面板。每日清拖2次轿厢地面。不锈钢或其他材料装饰的电梯轿厢，每周护理1次；石材装饰的电梯轿厢，每月养护1次。每日巡视保洁3次电梯轿箱。3天台、屋面每月清扫1次天台、屋面；雨季期间，每月清扫2次天台、屋面。每周巡查1次天台、内天井，有杂物及时清扫。4楼外道路及设施每日清扫1次、巡视保洁4次楼外道路。每周清洁1次楼外公共照明及共用设施；每月清洁1次雨蓬、门头等。5水景根据水质情况进行消毒净化处理。使用期间每日清洁1次水面；每年清洁2次水池池底。6有害生物预防和控制配合相关部门进行有害生物预防和控制。投放药物应预先告知，投药位置有明显标志。7雨雪天气清洁雨后对小区内主路、干路积水进行清扫；雨后4小时道路无成片积水，雨后天晴1日内恢复道路清洁水平。降雪时，及时清扫积雪，铲除结冰。昼间降雪的，随时清扫。夜间降雪的，主要道路的冰雪，在次日9:00前清扫干净；其他责任地段的冰雪，在次日10：00前清扫干净。工作检查和记录1每日检查1次清洁质量，做好记录。2每2周全面检查1次清洁质量，做好记录。3清洁档案齐全。8.6公共秩序维护记录与档案1各项工作记录完整有效。2档案齐全。8.7装饰装修管理自行清运装修垃圾的，应采用袋装运输或密闭运输的方式在2日内清运。引用标准名录DB11/T391-2006物业服务企业标准体系管理标准体系GA503-2004建筑消防设施检测技术规程GA587-2005建筑消防设施的维护管理GB50140-2005建筑灭火器配置设计规范GB50084-2001自动喷水灭火系统设计规范（2005版）GB50261-2005自动喷水灭火系统施工及验收规范GB50354-2005建筑内部装修防火施工及验收规范GB50016-2006建筑设计防火规范GB50166-2007火灾自动报警系统施工及验收规范GB50263-2007气体灭火系统施工及验收规范GB50303-2002建筑电气工程施工质量验收规范GA308-2001安全防范系统验收规范GA767-2021消防控制室通用技术要求GB50242-2002建筑给水排水及采暖工程质量验收规范GB50243-2002通风与空调工程施工质量验收规范GB50365-2005空调通风系统运行管理规范GB17051-1997二次供水设施卫生规范CJ/T48-1999生活杂用水水质标准GB50310-2002电梯工程施工质量验收规范GB50339-2003智能建筑工程质量验收规范GB50057-1994建筑物防雷设计规范（2000版）GB50343-2004建筑物电子信息系统防雷技术规范GB50198-94民用闭路监视电视系统工程技术规范GB50054-95低压配电设计规范JGJ/T16-92民用建筑电气设计规范GBT21741-2021住宅小区安全防范系统通用技术条件DB11/T213-2003城市园林绿化养护管理标准85北京市地方标准住宅物业服务标准ResidentialPropertyServiceStandard（报批稿）DBXXX-2021条文说明2021北京1基本要求1.1客户服务场所1物业管理区域内，应设置专用的客户服务场所，有明显标志、固定的通讯联络方式；三级以上标准对办公家具、电脑、打印机等办公设备分别提出了要求。2四级以上标准要求客户服务中心公示主要服务人员照片。3客户服务场所根据项目类型和特点制定业务接待时间。4在客户服务场所的显著位置公示24小时服务，有专人接听，处理业主或使用人的报修、投诉等。1.2人员1从业人员应取得职业资格证书，如：电梯维修、空调制冷维修、强电运行维修、消防监控等专业人员均应持证上岗直接从事供水工作的人员应取得健康体检合格证。2从业人员应遵守本企业制定的行为规范，佩戴明显标志；二级以上标准要求统一着装。3每个物业管理区域均应配备物业服务项目负责人及房屋建筑安全管理员。4一级至五级标准对项目负责人任职条件分别提出要求，最低要求为2年以上物业服务企业或相关企业管理工作经历，经培训考核成为本市项目负责人信用信息档案登记在册人员。5五级标准提出可以根据项目特点和业主需求，配备具有外语会话能力的管理人员。1.3制度1根据项目情况制定各项管理制度，如：房屋管理制度、维修管理制度、二次供水管理制度、电梯管理制度、消防安全防范制度、绿化养护制度、环境卫生管理制度、公共秩序维护管理制度、装饰装修管理制度、值班制度、财务管理制度、收费管理制度、培训与考核制度等。2根据项目情况制定突发公共事件应急预案，如：火灾、水、电、气、电梯、公共卫生事件、极端气象灾害等应急预案3员工的培训、考核包括以下内容：员工入职培训，即针对企业文化、规章制度、服务理念等进行培训、考核。员工岗位培训，即针对不同的专业、岗位制定培训计划，实施并考核。4建立巡视、检查、运行、维修养护等物业服务工作记录，记录应清晰、完整、准确。1.4档案建立物业管理档案，包括：基础资料、业主资料、运行维护资料。基础资料包括竣工验收资料、设施设备技术资料物业质量保修文件和物业使用说明文件等。业主资料包括业主或使用人的基本信息、物业权属资料等。运行维护资料包括房屋及共用设施设备运行、维修养护记录、服务和管理资料等。档案管理应遵守有关保密规定，不得外泄业主资料。四级以上标准要求设有档案资料室及专职档案管理人员。四级以上标准要求使用专业物业服务软件管理物业管理档案。1.5标志消防、逃生通道、安全出口等重点部位和设施设备应设置专用标志；作业施工期间应设置警示标志；绿地、水景等部位设置温馨提示。标志应清晰、完整、准确，不得遮挡、转向、涂改、移位或转为他用。1.6客户服务1五级标准要求每半年向业主公示物业服务合同履行情况和收支情况等；每月公示主要工作计划和完成情况。2对停水、停电、停气、电梯维修、喷洒农药、灭鼠、灭蟑等，涉及业主和使用人正常生活的重要物业服务事项，应履行告知义务。3三级以上标准要求对报修、投诉进行回访。四级以上标准对回访比例提出要求。回访率是指回访数量占业主或使用人报修数量或投诉数量的百分比。3三级以上标准要求每年公开征集物业服务意见，保留征询意见问卷、满意率统计表、整改措施及实施方案、公示情况记录等资料。问卷率是指实际回收的有效问卷数量占业主数量的百分比4三级以上标准要求每月检查1次物业服务质量，重要节假前组织房屋及共用设施设备检查、消防安全检查等，对发现的问题、整改措施、整改结果等进行记录。5三级以上标准要求组织业主参观共用设施设备机房。6三级以上标准要求组织社区文化活动，并应充分考虑活动中可能存在的风险，避免发生意外。7四级以上标准要求重要节日进行美化装饰。8三级以上标准要求设立公共信息栏用于宣传，宣传材料应张贴有序、更新及时、保持美观。9三级以上标准要求提供特约服务，为业主提供便利。1.7专项服务委托管理要求建立专项服务委托管理制度，对共用设施设备维修养护、环境卫生、公共秩序维护等专项服务企业的资质、操作人员的职业资格证书进行确认，签订专项服务委托合同并对专项服务进行监督及评价。其中涉及到电梯作业、有限空间作业、高空作业、压力容器操作等特种作业的，委托工作实施前应对现场情况进行交底，并履行相应的审批手续。2共用部位及共用设施设备运行、维修养护本标准描述的维修工作是住宅共用部位、共用设施设备日常维修服务，需使用住宅专项维修资金进行维修、更新、改造的，按照《北京市住宅专项维修资金管理办法》、《北京市住宅专项维修资金使用审核标准》等执行。2.1综合管理1物业服务项目应建立完整的房屋及共用设施设备档案，包括设施设备的运行、巡视检查、维修养护记录等。2根据《北京市城镇房屋建筑使用安全综合治理办法》的规定，及时对房屋使用安全情况进行评估、鉴定。明确共用部位、共用设施设备巡视检查的内容、路线、频次等要求，制定维修养护计划，巡视检查和维修养护要做好记录；每年第四季度制定下一年度房屋及共用设施设备维修养护计划，并组织实施。4根据国家相关规定，特种设备应定期检验检测并有相应记录。5在发生雷电、强降水、大风、沙尘暴等极端天气前后，要对防雷装置、屋面防水、排水系统等组织专项检查并做好记录。2.2共用部位1房屋结构每季度由房屋建筑安全检查员以目测方式对基础、梁、板柱等结构构件进行检查；其中每年第四季度的检查应配合每年的房屋检查工作进行。2建筑部件1）定期对建筑部件进行巡视检查，按照责任范围进行维修养护。标准中描述建筑部件的雨罩、空调室外机台架是指和主体结构形成整体的构件，业主自装的除外。2）巡视时如发现窗框松动、门窗扇开关不灵活、糟朽、开焊、小五金缺损等情况应修补。修补后的钢木门窗应开关灵活不松动，框与墙体结合牢固，五金齐全；玻璃装钉牢固，腻子饱满，窗纱绷紧，不露纱头。一级至五级标准巡视频次有差别。3）物业共用部分的室内墙面及顶棚不应出现空鼓、剥落现象，修缮后的内墙面及顶棚应恢复原有功能，抹面应接搓平整、不起泡、不翘边，面层与基层结合牢固。吊顶的龙骨应整齐，无明显变形。吊顶板整洁无污渍，不缺边角。室内地面、散水不应出现起砂、空鼓、松动的情况，维修后应平整、光滑、接搓平顺。外墙面应保持整洁。墙皮和涂料不起皮，不开裂。外墙砖不松动，不空鼓。外檐抹灰、块料面层因局部严重空鼓有脱落危险的，应及时排除险情，排除后应不存在危险隐患。在冬、夏季节交换的高温差时期，要特别加强对墙面装饰材料的检查和维修，防止高空坠落伤人的现象发生。烟道不应有裂缝、破损、堵塞，修缮后应保持通畅。一级至五级标准检查频次有差异。4）定期将屋面、雨水口及采光井积存的杂物清扫干净；雨落管局部残缺、破损应更换，修缮后应补齐五金配件。屋面局部滴漏以至影响使用的属于屋面局部补漏范围，补漏后应达到不再滴漏。阳台、雨罩、梁等结构构件出现保护层开裂，应及时封堵裂缝，维修后的结构构件应不再有裂缝及露筋现象。3附属构筑物1）定期巡查道路、路面、侧石、管井、沟渠等，发现陷落、损坏、松动、丢失等现象应安排修复。2）一级至五级标准检查雨、污水管井的频次有差异。3）定期对大门、围墙等进行巡查，如存在开裂，倒塌，基础松动等现象，应安排修复。一级至五级标准巡查频次有差异。4）定期对休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品等进行巡查，发现损坏及时修复，保证其安全使用；不能及时修复的要进行围护，并设置相应的警示标志。5）防雷装置应符合相关规范要求；于每年上汛前即6月15日前完成检测。每次出现雷电后对防雷装置进行专项检查，发现损坏应立即修复或更换。在检测中发现的不符合项目，应及时采取措施处理。2.3空调系统1根据《关于严格执行公共建筑空调温度控制标准的通知》（国发[2006]28号）控制室内温度，夏季不低于26摄氏度，冬季不高于20摄氏度。2根据卫生部《公共场所集中空调通风系统卫生管理办法》（卫监督发[2006]53号）的要求，建立空调卫生管理制度和应急预案。3三级以上标准要求每年检查1次管道、阀门并除锈。4三级以上标准对冷却塔噪声提出检测要求。5一级至五级标准对空调系统设备的清洗消毒频次有差异。6一至五级标准都应定期对冷冻水质进行检测。2.4二次供水设施二次供水设施设备的运行、维修养护应达到以下要求：1运行正常，设施完好、无渗漏、无污染；2水质符合卫生标准；3水箱及管道无锈蚀、水箱间保持清洁；4做好日常巡视、维修、养护、水箱清洗、消毒记录。一级至五级标准对水箱间的巡视频次有差异。2.5排水系统1排水、排污管道应通畅，无堵塞外溢现象。三级以上标准要求每次降雨前后及强降雨过程中对主要排水口、管井进行检查。2一级至五级标准对污水泵的巡视频次有差异。3化粪池、污水井的清掏工作应由具备安全生产条件的专项服务企业实施，物业服务企业应确认其资质，对清掏作业的过程进行监督。2.6照明和电气设备1楼内照明楼内照明是指建筑物内共用部位的照明。电光源和照明灯具完好，当照度低于设计标准的80%时，应进行维修。一级至五级标准对楼内照明的巡视频次和修复时限有差异2楼外照明楼外照明是指建筑物外共用部位的照明，包括：园区照明园区道路照明、围墙照明、景观照明，航空障碍标志灯等照度低于设计标准80%时，应进行维修。保证灯具和附属配电箱的防水性能应达到设计的防护等级（IP等级）。景观照明、园区照明以照明效果是否明显受到影响作维修的依据。光控开关和时间控制器应保持完好并根据季节变化对开启和关闭的时间进行定期调整。共用部位道路照明的开闭时间应与本市路灯的开闭时间基本同步。一级至五级标准对楼外照明的巡视频次和修复时限有差异3应急照明应急照明包括安全照明灯、疏散照明灯、疏散指示灯、楼层指示灯。高于100米的建筑物内的应急照明断电后，依靠蓄电池维持时间应不少于30分钟，低于100米的应不少于20分钟。应急照明灯具的集中式或自带式蓄电池都应定期进行充放电。4低压柜、低压配电箱、控制柜检查低压柜各个支路的负荷情况，电气元件和连接点温度各种表计异常误差，柜内积尘情况，异常噪声和气味，各类电气元件的设定值的异常变化，进出线的护口，锁具、柜体，各种标志标牌，指示灯，各种电器装置或控制设备的设定参数，按钮，转换开关，远控装置。定期切换EPS主备电源和末端双路电源互投开关，定期对蓄电池充放电。一级至五级标准巡视频次有差异。5发电机启动前检查燃油位、润滑油位、水位、启动电池、充电机的输出电压和电流、发电机馈线柜。运行时检查发电机转速的平稳度和机体振动情况、各类表计的显示、排烟口、进风口的动作、排烟颜色。定期试运行的时间应不少于15分钟，定期带载运行的时间应不少于1小时，做好记录。定期检查油料质量，油料储存间通气管；现场储油量不得超过1吨。入冬前检查水箱内防冻液的加注情况。按照生产厂家的规定进行周期性等级保养。一级至五级标准试运行周期有差异。6配电室、楼层配电间配电室的门口应设置挡鼠板，其高度不低于0.6米。所有穿过变电室墙壁、顶棚和地面的线槽，线管周围的空隙应严密封堵。配电室应保持干燥。室内各种标志标牌完备。2.7安全防范系统1报警控制管理主机报警控制管理主机应每日巡视，及时排除各类故障。检查设备表面和内部线路板、电子元器件表面的积尘情况一级至五级标准对清洁周期提出了不同要求。应使用投涮干净拧干无滴水的抹布擦拭设备表面；用吹吸风机，吹除或吸取内部灰尘，对顽垢可先用软毛刷清除。2对讲门口机要求按键灵敏有效、显示屏显示正常、通话清晰、固定牢固、防水状况良好。一级至五级标准对清洁周期提出了不同要求，参照上一条款中介绍的方法对设备表面清洁和内部除尘。3网络控制箱外观无变形，接线紧固。4红外对射探测器固定牢固，防水良好，探测范围有效、无误报，接线紧固5图像采集设备要求监视画面图像清晰，录像功能正常，矩阵开关摇杆灵活有效，图像切换正常。6摄像机摄像机镜头表面清洁时要用镜头纸擦拭，要求聚焦清晰、红外夜视正常、防水状况良好、固定牢靠、接线连接正常环境恶劣时，表面清洁可缩短周期增加频次。7解码器要求防雨罩牢固，接线可靠。8云台云台转动部位锈涩，会增加电机工作负荷甚至损坏，因此要求运转灵活无噪音，接线可靠。一级至五级标准对上润滑油的周期提出不同要求。9巡更点要求固定牢固、外观良好、存储记录有效可靠。10读卡器要求固定牢固、键盘灵敏有效、读卡时蜂鸣器声音正常、防水状况良好。11电磁锁门锁要求固定牢固、吸力达标、外观无变形、接线紧固。12出门按钮要求牢固可靠、开锁正常、无污损。2.8电梯电梯的安全运行与维修养护应按照《北京市电梯安全监督管理办法》的要求执行。1电梯专职安全管理人员应履行《北京市电梯安全监督管理办法》第二十一条规定的职责。2电梯发生事故的，事故发生单位应迅速采取有效措施，组织抢救，防止事故扩大，减少人员伤亡和财产损失。电梯事故的报告和调查处理程序，按照《生产安全事故报告和调查处理条例》的规定执行。3电梯的维修养护应委托具备资质的专项服务企业进行。2.9水景1水质控制可采用过滤、消毒等方式，水质标准可以参考CJ/T48-1999《生活杂用水水质标准》。2一级至五级标准对设施设备的巡查频次有差异。3消防安全防范3.1综合管理1消防安全责任和岗位职责清晰，消防组织工作有章可循，应明确消防安全责任人、消防安全管理人、消防管理职能部门负责人、消防控制室值班员、消防设施操作维护人员秩序维护员等各级、各岗位人员的消防安全职责。2义务消防队由物业项目全体员工组成。义务消防队的主要任务是协助本项目开展消防知识宣传，日常消防检查，消防设施设备、器材的完善和维修养护，扑灭初起火灾。定期组织灭火和应急疏散预案的演练，熟悉消防设施、器材的位置和使用方法，检查设备应急状况，增强消防意识和自救能力；不断完善、修订灭火和应急疏散预案等。3定期组织消防安全教育，了解消防安全常识、火灾危险性等，掌握火灾预防、报警、扑救、灭火器材使用、人员疏散和逃生等方法。一级至五级标准对培训次数提出了不同要求。4防火巡查应确定巡查人员、内容、部位和频次等。巡查防火安全制度落实情况，包括违规行为纠正情况，安全出口、疏散通道畅通情况，安全疏散标志完好情况，消防设施设备、器材状况，火灾隐患排查及处置情况等。一级至五级标准巡查次频次上有差异。住宅物业应组织专业人员定期对消防安全进行专项检查，检查内容包括：报警控制主机、联动台、消防泵、消防水箱、正压送风、消防排烟等重点设施设备；设备机房、疏散出入口、屋面平台、易燃易爆危险物品存放场所等重点部位。以上检查应有记录，对检查中发现的问题应制定整改方案并在规定期限内完成整改。5发现火情立即启动项目灭火和应急疏散预案，按相应规定及时报警，配合消防人员灭火、保护现场、火灾调查分析等工作。6消防控制室实行24小时专人值班制度，做好运行记录。值班人必须具备消防行业特有工种职业资格。三级以上标准要求管理制度、应急预案张贴在显著位置。备存紧急消防物资。每日检查火灾报警控制设备的自检、消音、复位功能，定期检查主备电源切换功能，填写记录。确保火灾自动报警系统和灭火系统处于正常工作状态。3.2消防设施设备维修养护1火灾自动报警系统每日巡视检查报警控制主机、联动台运行情况，发现问题及时维修。参照本条文说明2.7中介绍的方法定期对探测器表面进行清洁。如果工作环境恶劣，个别探测器应每隔2年甚至1年清洗1次。备用电源外观清洁、无变形、接线紧固；停电时可持续工作8小时、输出电压稳定。2消防广播系统参照本条文说明2.7中介绍的方法定期对设备表面进行清洁，发现问题及时维修。3防排烟系统送风、排烟机房的工作环境整洁；送风机、排烟机、电源控制柜、送风口、排烟口、防火阀等，发现问题及时维修4防火分隔系统防火卷帘门功能正常，周围无障碍物。防火门功能正常，附件完好。5水灭火系统室外消火栓阀塞启闭杆端部周围无杂物；转动启闭杆，无锈蚀、无漏水；闷盖内橡胶卷圈完好，无漏水。室外消火栓附近无障碍物，地下消防栓井内无杂物。室内消火栓、水枪、水带、消防卷盘齐全完好，无锈蚀、无漏水、接口垫圈完好。报警按钮、指示灯及报警控制线路功能正常。自动喷水灭火系统喷头、报警控制阀、闸阀报警控制器、附件、管网接头等无外观损坏、锈蚀、渗漏，启闭位置不当等现象，发现异常及时修复。喷淋泵工作环境及喷淋泵、稳压设备、电源控制柜，湿式报警阀、管网、阀门、喷头、水泵接合器、储水设施等完好。消防泵工作环境及消防泵、稳压设备、电源控制柜、管网阀门、水泵接合器、储水设施等正常完好。4绿化养护4.1基本要求植株保存率是指现有植株总数量与原来植株总数量的百分比；年成活率指当年新补栽后存活的植株数量与新补栽植株总数量的百分比。覆盖率指现有植物总面积（或数量）与原来植物总面积（或数量）的百分比；植物死亡率指死亡或缺失的植物总面积（或数量）与原来植物总面积（或数量）的百分比。保存率、成活率、覆盖率等指标一级至五级标准逐级提高1乔木是指主干与分枝明显的高大植物，分为常绿乔木和落叶乔木。常绿乔木包括油松、白皮松、华山松、雪松、云杉等松科植物和桧柏、侧柏等柏科植物。落叶乔木包括银杏、槐、枫、栾树、悬铃木、梧桐、泡桐、杜仲、白蜡、刺槐、合欢、海棠、玉兰、杨、柳、桃、李、杏、樱、梅苹果、梨、山楂、柿、枣、马褂木、楸、椴、梓、臭椿、香椿、榆、核桃、水杉、七叶树、文冠果、构树、桑树等2灌木是指主干不明显或有多个主干的植物，主要有常绿灌木、落叶灌木和一些木质藤本植物。常绿灌木包括大叶黄杨、小叶黄杨、凤尾兰、沙地柏、紫杉等植物；落叶灌木包括迎春、连翘、牡丹、腊梅、绣线菊、栒子、花椒、柽柳、石榴、红瑞木、枸杞、紫荆、金银木、锦带花、太平花、丁香、月季、玫瑰、蔷薇、火炬树、紫穗槐、黄栌、天目琼花、猥实、棣棠、榆叶梅、毛樱桃、黄刺玫、珍珠梅、木槿、紫薇、女贞、紫叶小檗、金叶莸、竹子等。藤本植物包括葡萄、紫藤、凌霄、爬山虎、扶芳藤、常春藤葛、金银花等。3绿篱是指近距离成行种植，经过人工修剪，具有规则紧密造型的灌木或小乔木；色块通常是近距离成片种植，经过人工修剪，保持一定花、叶、枝色彩效果的灌木或小乔木广义的绿篱和色块包括具有立体几何形态的球体和树墙等植物造型。常见的绿篱和色块植物包括大叶黄杨、小叶黄杨、金叶女贞、紫叶小檗、桧柏、金叶莸、珍珠梅、绣线菊、棣棠等。4地被植物是指覆盖在土壤表面的多年生宿根植物或能够自播繁殖的一年生植物，通常比较低矮，不需要经常修剪，一般不耐践踏。常见地被植物包括萱草、鸢尾、玉簪、麦冬、芍药、蜀葵、三叶草、苔草、地被菊、菊、福禄考、二月兰、紫花地丁、景天等。花坛植物是指在露地或容器集中栽培，呈现各种色彩花朵或叶片的植物，通常是一年生或多年生的草本植物，一般不能露地越冬。包括一串红、三色堇、矮牵牛、非洲凤仙彩叶草、四季海棠、太阳花、万寿菊、金盏菊、雏菊、翠菊、腊菊、鸡冠花、鼠尾草、酢浆草、紫罗兰、大丽花、美人蕉、石竹等。有些植物既是地被植物又可以当作花坛植物，近年来又出现一些观赏草。5草坪是指由禾本科植物形成的大面积低矮绿地，耐践踏，一般需要定期修剪草坪植物以保持良好的景观效果，通常修剪时剪留高度不超过10厘米。常见冷季型草坪植物包括早熟禾属、羊茅属、黑麦草属、剪股颖属等，暖季型草坪植物包括野牛草属、结缕草属、狗牙根属等。广义的草坪包括豆科、莎草科、百合科等非禾本科植物组成的绿地。4.2绿化养护内容1目前常用的灌溉方式有水管漫灌、喷灌、滴灌等，其中喷灌和滴灌属于节水灌溉。采用节水灌溉设备和措施进行浇灌，可以减少绿化用水量。2根据植物对土壤营养需求的规律，施肥时期一般安排在春季萌芽前后或秋季落叶前后，通常结合降水或浇水进行；一般情况下，草坪每平方米每年化肥施肥总量不超过40克，每次不超过10克；肥料不能裸露，采用埋施或水施等不同方法；埋施要先挖穴或开沟，施肥后要回填土、踏实、淋足水、找平。病虫害防治的原则是预防为主，综合防治，避免过度使用农药。一般在植物萌芽开花期经常检查，了解病虫害的动态，必要时进行有效干预。病虫害防治重点包括红蜘蛛、蚜虫、介壳虫、美国白蛾、蛴螬等虫害和锈病、白粉病、腐霉病等病害；局部绿地内发生的植物病虫害应制定针对性的防治措施。采用化学农药防治病虫害时应遵守国家有关农药贮运、使用和回收的规定，每次在使用化学农药前后，应在明显位置张贴有关喷洒农药的通知和警示。4常见的整形修剪方法有短截、疏剪、回缩、摘心、扭梢等。园林植物整形修剪的基本原则是有形不死，无形不乱，以美观为主。草坪修剪一般遵循1/3原则，即每次修剪剪去的草坪高度不超过修剪前草坪高度的1/3。冷季型草坪全年修剪次数，一级至五级标准递增；暖季型草坪的生长期短，生长速度相对较慢，全年修剪次数差异不明显。5除草是去除栽培植物以外的所有植物。一级至五级标准除草次数相应增加，出现杂草的绿地面积相应减少。6树体保护应结合养护要求和具体环境条件，采取的措施一般包括树干涂白或其它保护剂，树干枝条缠草绳、报纸、薄膜等材料，植物周围设置风障、挡风墙、遮阳网等，树盘或地面覆盖土壤、有机物、塑料薄膜等材料。绿化作业垃圾主要是指绿化养护作业产生的枝条、树叶、草屑、杂草杂树等废弃物。4.3工作检查1检查内容包括各种植物生长、土壤、天气等情况和所采取的浇水、施肥、病虫害防治、整形修剪、除草、垃圾处理防护等措施。检查频次一级至五级标准逐级提高。2三级以上标准要求建立并不断完善绿化档案。档案内容包括绿地面积、苗木清单，材料物资消耗，农药管理使用制度、园林机械管理使用制度、绿化养护措施，工作计划、检查、记录和总结等。5环境卫生5.1生活垃圾的收集、清运1按照本市规定，实行生活垃圾分类收集。2四级以上标准对垃圾收集容器的配置地点和数量提出了要求。3一级至五级标准对垃圾收集容器的清洗、消毒时间分别提出了要求。4一级至五级标准对垃圾清运车的配置提出了不同要求，四级以上标准要求生活垃圾密闭运输。5生活垃圾收集、清运后达到的标准如下：垃圾收集容器和集装箱外体干净整洁，周围3米内无垃圾和污水，区域周围无明显异味。垃圾收集作业时生活垃圾不得落地，垃圾收集作业完成后应及时清理场地和容器，做到车走地净。垃圾密闭式清洁站和垃圾转运站内的垃圾应做到日产日清垃圾收集容器、集装箱、垃圾密闭式清洁站、垃圾转运站和临时垃圾暂存区应定期喷洒除臭剂、消毒剂和打药灭蝇站内作业时必须进行降尘，垃圾密闭式清洁站内不得有蜘蛛网、老鼠、蛆等。5.2物业共用部分清洁1一级至五级标准对清洁部位和频次提出了不同要求。2物业共用部分清洁后达到的标准如下：楼内：地面洁净，无污渍、水渍、积尘，无乱贴乱划、擅自占用、乱堆乱放等现象；信报箱、楼梯扶手、栏杆、窗台、防火门、消防栓箱、指示牌等干净、光亮；大堂玻璃干净、明亮。电梯：轿厢门、面板干净、光亮；玻璃镜面保持光亮、无污迹，不锈钢表面光亮，无灰尘、污迹。地面干净无污渍。天台、屋面：无积尘，无纸屑、塑料袋等杂物。楼外道路及设施：目视道路基本干净、无垃圾、杂物，无积水；目视灯具、宣传栏等共用设施设备无灰尘；雨蓬、门头无污渍、无积灰。水景：保持水体清澈，无杂物，进、出、溢水口通畅无堵塞。3有害生物预防和控制应达到以下要求：配合属地爱委会、社区居委会、卫生防疫部门等开展物业管理区域内灭鼠、蚊、蝇、蟑螂等活动。投放药物前，应在物业管理区域内显著位置公告投药时间位置、注意事项等。投药点应设置提示性标志。对投放的药物应实施规范管理。4雨雪天气清洁五级标准对雨后清洁的及时性提出要求。一级、二级标准要求降雪后及时清扫积雪；三级以上标准对夜间降雪的清扫工作提出了不同要求。扫雪后，要求主路、干路无积雪、积冰。清除的冰雪，应当整齐堆放在不妨碍交通的向阳处，保证责任地段内车辆和行人通行。含有融雪剂的冰雪不得堆放在树坑和绿地内5.3工作检查和记录1清洁质量检查的范围应覆盖物业管理区域内室内外主要公共区域。一级至五级标准在检查频次上有差异。2三级以上标准要求建立并不断完善清洁档案。6公共秩序维护1三级以上标准要求物业管理区域内主要出入口设专人24小时值守。2可以根据项目特点制定不同的巡查路线，并定期更换。一级至五级标准对巡视检查频次提出了不同要求；四级以上标准对夜间巡查人数提出了不同要求。3物业管理区域内消防通道应保持畅通，道路无堵塞、乱停乱放现象。4安防控制室实行24小时专人值班制度，做好运行记录，发现问题及时处理、上报。三级以上标准要求在安防控制室的显著位置张贴管理制度、应急预案。5发生突发事件时，应采取报警、保护现场等措施，及时处置。6三级以上标准对紧急突发事件演习的内容、方式和频次做出规定，要求定期进行培训和演习。7三级以上标准要求配备一定数量的秩序维护人员24小时处于备勤状态，随时听候调用。四级以上标准要求配备应急工具，应急工具和器械应处于良好状态，数量充足，存放地点和摆放方式应做到取用方便。7装饰装修管理1按照《住宅室内装饰装修管理办法》（中华人民共和国建设部令第110号）及相关法律、法规的规定，临时管理规约、管理规约的约定，建立装饰装修管理服务制度，包括装饰装修工程的申报登记制度；装饰装修期间巡查、监督制度；发现违法违规行为后的劝阻、报告制度等。2装饰装修管理档案包括装饰装修申报登记资料、现场巡视、检查资料、违规行为劝阻、报告资料等；应按户设档，完好保存。3按照《住宅室内装饰装修管理办法》（建设部令第110号）的规定，业主或使用人进行装饰装修申报登记时，应提交以下材料：房屋所有权证，或者证明其合法权益的有效凭证；申请人身份证件；装饰装修方案；委托装饰装修企业施工的，提供该企业相关资质证书的复印件；非业主的住宅使用人，提供业主同意装饰装修的书面证明。装修人，或者装修人和装饰装修企业，应当与物业服务企业签订住宅室内装饰装修管理服务协议，协议应包括下列内容：装饰装修工程的实施内容；装饰装修工程的实施期限；允许施工的时间；废弃物的清运与处置；住宅外立面设施及防盗窗的安装要求；禁止行为和注意事项；管理服务费用；违约责任等。4加强装饰装修期间巡查，发现装修人或者装饰装修企业存在擅自拆改承重结构、违法建设等违法违规行为时，应当立即劝阻，向业主和装饰装修企业发出书面整改通知单，并在业主所在楼内公告栏或户门上公示并拍照备存；拒不改正的，应当及时向有关行政主管部门报告，并在物业管理区域内公示。装饰装修巡查的内容包括：确认无装饰装修禁止行为发生装修施工在装修方案范围内；施工人员符合要求；现场消防措施符合要求；施工时间符合要求；建筑垃圾的处理符合要求等。5装修工程竣工后，应当按照住宅室内装饰装修管理服务协议的约定进行现场检查，对违反法律、法规和装饰装修管理服务协议的，应当要求装修人和装饰装修企业纠正，并将检查记录存档。拒不改正的，应报告行政主管部门，同时告知业主或业主委员会。6按照《城市建筑垃圾管理规定》（中华人民共和国建设部令第139号）的规定，装修人应当将装饰装修过程中产生的建筑垃圾与生活垃圾分别收集，堆放到指定地点，不得随意倾倒、抛撒或者堆放。物业管理服务交接方案要点：★站在客户的立场上，对物业进行严格的验收，以维护客户的合法权益★确保物业具备正常的使用功能★掌握物业的性能与特点为以后的物业管理创造条件在承接验收前的准备工作应先做如下准备。一、资料交接：竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施地下管网工程竣工图等竣工验收资料；设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；物业质量保修文件和物业使用说明文件；物业管理所必需的其他资料。管理资料：各类值班记录、设备维修记录等各类服务质量的原始记录。财务资料：固定资产清单、收支账目表、债权债务移交清单、水电抄表记录及费用代收代缴明细表、物业服务费收缴明细表、维修资金使用审批资料及记录、其他需移交的各类凭证表格清单。合同协议书，指对内对外签订的合同、协议原件。人事档案资料，指双方同意移交留用的在职人员的人事档案、培训、考试记录等。其他需要移交的资料。资料移交应按资料分类列出目录，根据目录名称、数量逐一清点是否相符完好，资料移交完毕后，移交和接收双方须在目录清单上盖章、签名认可。若有未移交部分，由双方列出未移交部分的清单，确定移交时间并签字认可。二、资料交接完毕后是现场交接：物业公司应对物业管理区域内共用设施设备进行逐项验收注明设备现状及接管时间，查验物业共用部位、共用设施设备及管理现状的主要项目内容有：建筑结构及装饰装修工程的状况；供配电、给水排水、消防、电梯、空调等机电设施设备；保安监控、对讲门禁设施；清洁卫生设施；绿化及设施；停车场、门岗、道闸设施；室外道路、雨污水井等排水设施；公共活动场所及娱乐设施；其他需了解查验的设施、设备。三、各项费用与收支情况，项目机构经济运行情况各项费用与收支情况、项目机构经济运行情况包括水电费其他有偿服务费的收取和支出，维修资金的收取、使用和结存，各类押金、欠收款项、待付费用等账务情况。四、其他内容产权属全体业主所有的设备、工具、材料；与水、电、通信等市政管理单位的供水、供电的合同、协议等。交接证明应由交接双方、相关单位盖章及现场参加人员签字。第一节项目接管验收依据国家建设部颁布的《房屋接管验收标准》对已建成物业进行以主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验，它是直接关系到今后物业管理工作能否正常开展的一个重要步骤。物业的接管验收不仅包括主体建筑、附属设备、配套设施，而且还包括道路、场地和环境绿化等，应特别重视对综合功能的验收。一、接管前期管理工作主要内容1、管理中心的组建和运作；2、接管运行方案的制订和仪式安排；3、移交事宜的处理；4、接管过程管理工作。（1）接管仪式的组织和接管手续的办理；（2）相应安全、防范措施和管理方案。二、接管期管理工作重点１、协调各方矛盾和利益，完善管理机制和制度由于用户对现行物业管理法规制度的认知程度和理解水平的不确切，在接管期以管理中心为主体，引导建立物业管理的新秩序和新格局。对此，“凤凰创意产业园区”物业项目管理中心、驻园单位、相关部门均存在一个相互适应、磨合、协调的过程。在此我们应重点做好以下几个方面的工作：－－建立完善的信息反馈和处理机制，使驻园单位对物业充满信心；－－明确有关各方的权利义务，使本项目成为俱荣俱损的整体；－－创造理解和宽容的园区，营造高效、整洁、和谐的氛围；２、营造氛围，创造舒适居住环境我们将针对本物业项目的特点制订公共关系计划，尤其在接管期内创造各种机会和条件加强与入园单位的交流与沟通，了解用户的需求，创造舒适、安全的办公环境。３、管理服务措施我们在接管期将根据不同的阶段和工作内容，主要针对物业功能完善和改造、接管仪式、接管手续的办理几个方面作出以下安排：－－接管仪式的组织、筹办、举行；－－接管手续的办理（一条龙服务，现场办公）；－－交接资料；二、物业项目接管计划１、“凤凰创意产业园区”物业管理中心挂牌，正式开展工作；２、各类管理人员和工程技术人员基本到位，开展岗位培训，完成工作责任和岗位划分。明确各管理岗位的职责和范围，明确工程技术人员的专业分工和专业范围；３、管理人员熟悉现场情况和相关岗位，修订完善各项管理规章制度，初步磨合管理工作体系的运作；４、各类员工就位，开展岗前培训，熟悉工作岗位；三、接管期间的治安管理１、确立在接管期“人防为主，技防、物防为辅”的治安管理思路；２、根据接管期的不同阶段，制订相应的保安编制、岗位布置和巡逻方案；３、加大接管期人流、物流、车流的有效监控，确保接管期的治安管理工作任务的完成；４、加强治安消防的宣传教育力度，使广大用户培养起自查的良好的治安消防意识。四、项目接管验收重点将重点从一下几个方面出发，切实做好项目的接管验收和移交工作：1、公司选派素质好、业务精，对工作认真负责的工程技术人员参加验收工作；2、既应从今后物业维护保养管理的角度验收，也应站在客户的立场上，对物业进行严格的验收，以维护客户的合法权益；3、接管验收中若发现问题，要明确记录在案，约定期限督促移交主体对存在的问题加以解决，直到完全合格；4、落实物业的保修事宜。六、接管验收工作目标1、明确交接双方的责、权、利关系；2、确保物业具备正常的使用功能，充分维护客户的利益；3、为以后的物业管理创造条件：通过物业的接管验收，一方面使工程质量达到要求，减少日常管理过程中的维修养护工作量。另一方面根据接管有关物业的文件资料，可以摸清掌握物业的性能与特点，预防管理中可能出现的问题，有利于计划安排好各项管理，为以后的物业管理创造了条件。第二节项目移交接管一、项目资料及图纸的移交（一）产权资料1、项目批准文件；2、规划用地批准文件；3、建筑执照。4、业主资料（二）工程技术资料1、地质勘察报告；2、工程合同及开竣工报告；3、工程预算；4、图纸绘审记录；5、工程设计变更通知及技术核定资料（质量事故处理记录）；6、工程竣工图（总评面图、建筑、结构、设备、附属工程所有隐蔽管线的全套图纸）；7、隐蔽工程验收记录；8、沉降观测记录；9、地基处理记录；10、钢材水泥等主要材料的质量保证资料；11、新材料、构配件的签订合格证书；12、水、电、暖、通、卫生器具、电梯等设备的检验合格证书；13、砂桨、混凝土试块试压报告；14、施工验收证明书。二、房屋移交接管内容1、建筑外檐；2、梁、柱、板主体；3、公共部位顶棚、墙面、地面、楼梯、扶手、钢窗；4、室内及楼道配电箱；5、配电柜；6、公共部位照明。三、公共设施接管验收项目内容1、中央空调系统；2、高低压配电室设备；3、锅炉房系统；4、真空泵房、气泵房、水泵房设备系统；5、消防中控、监控系统；6、给排水系统；7、弱电系统（、电视、网络、广播、音响、对讲等）；8、电梯系统；9、污水处理系统；10、院内路灯、公共走廊照明系统；',)