物业公司管理制度（精选12篇）

("物业公司管理制度（精选12篇）物业公司管理制度管理制度的含义管理制度是组织、机构、单位管理的工具，对一定的管理机制、管理原则、管理方法以及管理机构设置的规范。它是实施一定的管理行为的依据，是社会再生产过程顺利进行的保证。合理的管理制度可以简化管理过程，提高管理效率。管理制度的重要性没有规矩不成方圆，没有制度管理就没有约束。在实际的管理当中我们发现，当团队在十个人左右的时候，靠的是管理者的人格魅力只要有一个有能力、有魅力的领导者就可以玩的风生水起。但是当团队到几十个人、上百人的时候，靠的就是制度管理，只有制度完善才能更好的约束人的行为，规范人的行为，才能管理规范。物业公司管理制度（精选12篇）在充满活力，日益开放的今天，制度的使用频率呈上升趋势，制度是要求大家共同遵守的办事规程或行动准则。到底应如何拟定制度呢？下面是小编收集整理的物业公司管理制度（精选12篇），一起来看看吧！物业公司管理制度1物业管理企业内部管理制度指为提高管理服务质量和工作效率，根据经营方针和工作特点而制定的一系列在企业内部执行的规章和制度。（一）物业管理企业员工管理条例1、劳动用工制度：包括用工原则、员工聘用制度、劳动合同制度、工时制度和干部任免制度等。2、管理员工行为规范：规定员工遵守国家政策、法令，热爱本职工作等。3、员工福利制度：包括享受法定假日、医疗保险劳动保护等。物业公司管理制度。4、企业奖惩制度。（二）物业管理企业各部门主要职责1、总经理室：是物业管理公司的决策机构。总经理的主要职责是：（1）贯彻落实国家和地方的政策和物业管理的有关规定。（2）主持公司经营管理的全面工作。（3）设置内部管理机构，制定公司章程，签署物业管理制度。（4）选聘各部门经理和关键岗位人员。（5）选聘社会、劳务服务公司分担具体工作。物业公司管理制度。（6）行使董事会授予的其他职权。2、各部门经理的主要职责是：（1）办公室主任：①负责传达总经理指示，安排并组织召开会议。②督促办公室人员及时完成上级下达的任务。③负责日常人事行政管理，检查各项规章制度的执行情况。④做好员工考勤工作，协助培训员工。（2）财务部经理：①组织公司财务管理工作。②审核各类会议报表，撰写财务分析报告。③检查、督促各项费用及时收缴。④审核、控制费用的支出。⑤提出合理运营公司金融资产的有效措施。⑥组织拟定物业管理费用标准的预算方案。⑦制定物业管理公司财务管理和操作流程。（3）公共关系部经理：①制定物业公司公关活动方案。⑦策划公司大型活动。③组织召开业主、业户大会，并处理投诉与纠纷：④组织员工和社区内文体活动。⑤协助总经理和其他部门工作。（4）房屋维修部经理：①落实并实施本部门管理规章制度。②合理确定和分配员工工作岗位，督促维修工、管理员工开展日常工作。③布置、检查房屋保养和维修工作。④组织本部门员工参加业务技术培训。（5）保安部经理：①落实并实施本部门管理规章制度。②负责管理区内的治安保安工作、交通安全工作和消防工作。③制定部门岗位责任制度、执行奖惩规定。④定期组织员工进行安全保卫、消防等技能培训。⑤负责与社会联防有关方面的联系与沟通。（6）清洁环卫部经理：①制定部门工作计划与目标，合理安排清洁卫生。②督促、检查各项清洁环卫工作的落实情况。③负责进行辖区内庭院建设和绿化工作。④制定部门岗位责任制度，执行奖惩规定。（7）经营发展部经理：①确定经营项目与经营发展目标。②洽谈经营业务，合理制定各岗位网点的经营办法，估算经营利润。③监督检查各项目的收支情况，合理确定员工岗位与工作时间。④选聘服务人员，开展各项物业管理服务。⑤定时召开部门会议，评论经营效果，开拓公司业务范围。（8）计算机中心经理：①组织本部门人员使用、开发物业管理系统软件。②制定本中心的监控、保密制度。③检查计算机的使用、信息输入和保存等工作。④做好系统的维护、保养工作，确保系统长时间连续稳定的工作。3、一般员工：指物业管理企业开展多种经营和特约服务而设置的工作人员，如房屋管理人员、保安人员、清洁人员、绿化人员和服务人员等，主要职责如下：（1）房屋管理人员：①熟悉物业的结构和管区使用人情况，做好有关管理费用的收取工作。②办理用户人住手续，定期回访。③参与物业的验收接管，建立图纸档案。④经常与业主沟通，耐心解答业主咨询。（2）房屋及设备维修人员：①及时完成下达的维修任务。②及时处理各类管道的跑、冒、滴、漏等故障。③掌握各种设备的操作方法，及时排除出现的故障。④巡查管区市政公共设备、设施的安全运行情况，定期对设备进行保养。（3）保安人员：①执行24小时保安巡逻制度，看管好物业，做好防火防盗等安全保卫工作。②做好门卫登记，执行机动车辆验证制度。③做好流动人员监督管理工作。④懂得救护知识和消防器材的使用方法，能够处理好意外事故。（4）清洁人员：①负责管区道路、楼梯的清洁与保洁工作。②保持管区内公共卫生设施的清洁c③保证管区内污水排放畅通。④杜绝蚁蝇，及时外运垃圾。（5）绿化人员：①按时剪枝、补种、施肥、浇水、洒药。②及时禁止破坏管区内花草树木的行为。③做好绿化管理和草木生长情况的记录。④保持花园草坪清洁。（6）服务人员：①准时到岗，按时开放小区文化娱乐设施，照章收费。②搞好商业网点服务，有礼待宾。③做好计时服务、特约服务等。④管理好文体娱乐设备、设施，及时制止违反规定的行为。（三）管理制度和规定1、工作管理制度：（1）上班必须穿工作装、戴工牌；男士系领带（维修工及经批准的员工除外），穿着整洁，头发梳理整齐，不得留长发；女士应化淡妆。（2）办公区内必须保持整齐、干净，不得在桌面上堆放杂物。（3）每天上班前各管理人员需查看交接班记录本，了解各种情况和业主意见，及时处理问题或上门寻访。（4）上班期间全体人员必须精神饱满，积极主动，热情地投入工作，不得精神不振、上班打瞌睡或偷懒。（5）纪律严明，全体人员不得迟到、早退、无故旷工，有事要请假，获准后方能离开。（6）全体人员必须具有高度的责任心，巡视、查楼必须认真负责，注意发现问题并做详细记录，及时汇报并跟踪解决。（7）接待业主时态度要和蔼、温文尔雅、落落大方。不管发生什么事，绝对不能与业主发生争吵，要态度诚恳，仔细倾听业主的意见能及时解决的问题马上派单解决，无法及时解决的要向业主解释清楚并告知解决的时间。（8）接受业主电话投诉时，要热情耐心，语言要规范友好。（9）管理员派单后，一定要追踪落实，并负责检查。水电问题要求在12小时内解决，其他急修项目一般在24小时内解决，最迟不得超过72小时。把物业管理师加入收藏夹！（10）对接受的投诉要认真做好记录，并到现场查看、了解情况，认真记录处理的时间、人员和业主对处理的意见。（11）协助财务人员做好各项费用的派单和催缴工作，派单要派到各户，催缴态度要友好。（12）认真管好业主档案和业主托管的钥匙。（13）认真做好装修审批和管理工作。（14）不准在上班时间看书、闲聊、做私事，不准在办公室内高声喧哗。（15）下班后将自己保管的资料（物品）放好，将办公桌收拾整齐。（16）休息时间如发生重大事故，或碰到问题要立即解决，不得推脱或不予理睬。（17）管理处的工作原则是服务第一，工作标准是业主满意，工作态度是认真负责。2、业主回访制度：（1）管理员必须经常上门征求业主对管理工作的意见，认真做好回访记录，及时向管理处主任汇报。（2）管理处负责人也应经常上门访问，了解管理和上门服务情况，并做好回访记录，对业主提出的要求应及时给予答复和解决。（3）维修人员每次上门服务均应让服务对象填写回访单，以征求对服务的意见。（4）保安员在值班、巡岗时应定时征求业主对工作的意见，并做好记录，注意研究、改进。（5）回访单、回访记录和保安队的征求意见单，应由管理处指定专人保管，每月集中装订存档，不得遗失。3、巡岗制度：（1）保安领班在当班期间，要经常定线或不定线地对各岗位的工作情况进行检查。（2）检查内容包括各岗执勤情况、有无违纪现象、查看值班登记等。（3）巡查的要求是，一边检查一边观察，做好巡查记录，掌握各值勤点值勤情况和动态。（4）管理员主要负责对物业情况的定期巡查。一般每天巡查两次，交接班各一次，发现问题及时向有关部门派单解决，并负责跟踪：4、门卫制度：（1）每位门卫保安必须严格执行各项管理规定，并对每位业主负责。（2）按照规定认真巡视，巡视时要挂巡视牌。（3）认真做好外来人员的检查登记工作。任何外来人员在征得业主同意后方可进入。（4）外来施工人员要有管理处发的临时出入证才能进入。（5）认真做好报纸、信件的收发工作。（6）严禁自行车进入塔楼。（7）业主若向外搬运东西，一般物品需在保安室办理登记手续，大件物品必须到管理处开具放行条。（8）电梯运货时应严格遵守管理规定；运送家具、装修材料等大宗货物时，必须收取一定得责任押金，在业主填写责任承诺书后方可准运。物业公司管理制度2公司总经理岗位职责1、严格执行国家、省、市有关物业管理的方针、政策。2、带领全体员工对物业辖区实行全方位管理，保证物业完好状态，提高使用效益。3、注意经济效益，精心理财，开源节流，满足业主需求。4、抓好精神文明建设，维护业主合法权益，树立良好的企业形象。5、制订和完善公司各项规章制度，建立良好的工作秩序。6、制订年度工作计划，明确目标、任务，督促所属部门履行岗位职责，坚持年终考核。7、重视人才，合理使用干部，按照德、勤、能、绩定期进行考核。8、调动各方积极因素，共同管好物业。定期向总公司汇报工作及经营收支情况，以各种方式听取业主和使用人的建议、意见和要求，并及时答复，认真解决。9、关心员工生活，努力提高员工工资福利，改善工作条件。10经常与上级公司和政府相关部门沟通，理顺关系，创造良好的外部环境。公司副总经理岗位职责1、在总经理领导下，协助经理抓好全面工作。2、主要抓好设备设施维修、保养计划的制订和落实工作。带领全体员工对物业辖区实行全方位管理，保证物业完好状态，提高使用效益。3、制订和完善公司各项规章制度，建立良好的工作秩序。4、制订年度工作计划，明确目标、任务，督促所属部门履行岗位职责，坚持年终考核。5、调动各方积极因素、共同管好物业。定期向总经理汇报分管理工作情况，以各种方式听取业主和使用的建议、意见和要求，并及时答复、认真解决。6、关心员工生活，努力提高员工工资福利，改善工作条件。7、经济与上级公司和政府相关部门顺关系，创造良好的外部环境。职能部门经理岗位职责1、在公司总经理室的领导下，全面实施本部门的各项工作。2、负责制定本部门的工作计划，组织各项工作的开展。3、负责配合办公室进行本部门员工的招聘。4、负责制定本部门员工的业务培训计划，定期开展员工培训。5、负责指导、监督、检查本部门各项工作，定期对本部门员工进行考核。管理处主任岗位职责在总经理直接领导下，贯彻执行公司各项方针、政策，全面负责负责管理处的日常事务和管理工作。1、建立、健全各项规章制度，检查督促岗位责任制的执行情况，不断提高服务质量，落实奖惩制度；2、安排和调整本部门人员工作，负责制定本部门的工作计划，并组织编写管理报告和各种通知、公函；3、负责传达公司文件、通知及会议精神；4、检查监督本辖区工程维修、保安清卫人员以及管理员工作情况并进行考核，按《员工手册》的要求抓好管理；5、熟悉国家有关法规和物业管理规定，掌握各业主情况，检查督促各责任区管理的实际操作；6、随时掌握租金、管理费、水电费等交纳情况，及时做好物业管理费催交的组织工作，并组织解决好有关投诉，不断改进服务质量；7、抓好本部门的组织工作和思想工作，主持日常和定期工作会议，研究拟定下一步工作计划；8、加强各班的团结合作，树立整体思想，密切与其他部门的联系，互相沟通、协调；9、认真完成公司交给的其他任务。内勤员岗位职责内勤员在管理处主任统一安排下，负责文档资料的保存和管理，做好各项基础性工作。1、按照物业服务的需要，编制采购计划，并实施采购；2、对仓库物资和其他物资进行管理，建立物资台帐；3、协助主任组织开展社区文化服务；4、做好本部门员工的考勤、考核管理；5、负责管理辖区内业主档案和物业档案，做好保密工作，防止遗失、损坏；6、负责本部门各类通知、公函、报告的收发；7、负责接听服务电话，属于业主投诉及报修的要做好记录，并及时转交处理，对于紧急突发事件及时向本部门负责人或公司领导汇报；8、熟悉各种收费程序，负责接待上门的交费的业主，并做好收费记录；9、热情接待来访的业主及其他人士，对他们的咨询事项给予热情、周到的答复和解释；10、完成本部门安排的其他工作。管理员岗位职责在管理处主任的直接领导下开展日常管理服务工作。1、熟悉掌握物业辖区业主和物业的基本情况；2、建立收费台帐，掌握收费动态，及时收取、催交各项应收费用；3、负责办理业主入住、迁出手续，监督管理装修事务；4、负责巡视物业使用情况，以及保安、清洁、维修人员的工作情况；5、负责对外包服务过程进行监督管理；6、负责与业主沟通、回访，有效处理业主的投诉。文员岗位职责1、负责部门的文件撰写、整理工作；2、负责员工考勤、收发传达文件等日常工作，妥善保管管理处的各类来文；3、负责办理各类外来人员的出入证件；4、协助主任组织由管理处发起的会议，并做好会议记录；5、接待来访的业主，对其提出的问题及意见，予以解释解答，并将详细内容记录在案；6、负责做好文件、记录、卡的管理工作，并保证档案完整、齐全、保密；7、向各业主发出书面缴交各项费用的通知书；8、通过各种媒介做好宣传工作；9、负责组织业主意见征询活动和社区文化活动；物业公司管理制度3第一章保洁员岗位职责1、严格遵守公司各项规章制度。2、文明服务、礼貌待人，并注意保持个人的仪容仪表，树立良好形象。3、爱岗敬业，听从上级领导指挥，在规定时间内按照工作标准，保质保量地完成各自分管区域内的保洁工作。4、遵守考勤制度，按时上下班，不迟到、早退，不旷工离岗，工作时间不干私活，不做与工作无关的事情。5、发扬互助精神，支持同事工作，以礼相待。6、清洁过程若发现异常现象，如跑、冒、漏水和设备设施损坏、故障等，及时报告主管领导或专管人员，并有义务监视事态过程或采取有效措施，控制事态发展，必要时积极协助专业人员排除故障。7、妥善保管清洁工具和用品，不得丢失和人为损坏，不得将清洁工具和用品私借他人使用或带回家中使用，如损坏或遗失工具照价赔偿。8、拾金不昧，拾到物品立即上交或送还失主。9、认真完成上级领导临时交办的其他任务。第二章保洁员工作标准一、走廊及会议室清扫标准1、会议室内办公桌、椅、电脑、电话、烟缸、地面、窗台、窗框、门、文件柜、刊物架、沙发、茶几等每天至少擦拭一次，做到无污渍无灰尘、无水迹。2、办公桌上的办公用品、文件、资料等要摆放整齐，不得随意翻看。3、文件柜玻璃、窗框要擦拭得干净、明亮，无手印、无尘土、无水迹；窗帘悬挂整齐。4、垃圾筒要保持干净无污、垃圾及时清倒、垃圾袋及时更换。5、办公室内的花草植物要定期浇水，并保持花盆内无杂物，盆体无尘、无污渍。6、区域内的踢脚线每周至少擦拭1次，做到无污渍、无灰尘、无水迹。7、下班前清扫时，检查各类办公设施电源是否关闭，最后将门、窗关闭、锁好。二、卫生间清扫标准1、卫生间内洗手台面、镜面、地面，应随时清扫，做到无污渍、无积水。2、卫生间内便池应随时清扫、冲刷，做到无污渍、无异味。3、卫生间内隔断板、墙面、开关插座、窗台等每日至少擦拭1次，做到无污渍、无痰迹、无水迹。4、卫生间内垃圾筒要保持干净无污、垃圾及时清倒、垃圾袋及时更换。5、在蚊蝇活动季节里，每周喷药一次，保证厕所内无蝇、无蚊虫。6、每日不定时喷洒空气清新剂，减轻厕所内异味。7、卫生间内的踢脚线每周至少擦拭1次，做到无污渍、无灰尘、无水迹。8、卫生间室窗户玻璃、天花板及灯具，每月定期清扫擦拭，如遇节假日顺延。三、楼梯通道清扫标准1、楼梯通道的地面每日至少清扫1次，每周至少拖1次，做到无垃圾、无杂物，无污渍、无痰迹、无水迹、光洁明亮。2、楼梯通道内的扶手、窗台、楼道开关、配电箱门等每日至少擦拭1次，做到无灰尘、无污渍、无水迹。3、楼梯通道内踢脚线、安全出口指示牌每周至少擦拭1次，做到无污渍、无灰尘、无水迹。第三章保洁员安全操作规程（一）牢固树立“安全第一”的思想，确保安全操作。（二）在超过2米高处操作时，必须使用梯子，双脚需同时踏在梯子上，不得单脚踩踏，并保证梯子下方有人把扶，以免摔伤。（三）在清理开、关设备设施时，不得用湿手接触电源插座，以免触电。（四）不得私自拨动任何机器设备及开关，以免发生故障。（五）在不会使用机器时，不得私自开动或关闭机器，以免发生意外事故。（六）保洁人员应注意自我保护，工作时戴好胶皮手套，预防细菌感染，防止损害皮肤。清洁完毕，应注意洗手。（七）应严格遵守防火制度，不得动用明火，以免发生火灾。物业公司管理制度41、贯彻“预防为主，防消结合”的方针，指定防火责任人和义务消防员，其职责是：1.1认真贯彻执行消防法规和上级有关消防工作指示，开展防火宣传，普及消防知识；1.2组织逐级防火责任制，落实有关防火措施；1.3经常检查防火安全工作，纠正消防违章，整改火险隐患；1.4监护动火作业；1.5管理消防器材设备，定期检查，确保各类消防器材和装置处于良好状态，安全防火通道（包括走廊、楼梯）要时刻保持畅通；1.6定人、定时、定措施，同时组织制订紧急状态下的疏散纲要；1.7接到火灾报警后，在向消防机关准确报警的同时，迅速启用消防设施进行扑救，并协助消防部门查清火灾原因。2、实行用户防火责任制，各业主为当然防火责任人，负责做好各自所属范围的防火安全工作。3、消防区及楼梯走道和出口，必须保持畅通无阻，任何单位和个人不得占用或封堵，严禁在消防通道上停放车辆及堆放家具和其他杂物。4、不得损坏消防设施和器材，妥善维护楼梯、走道和出口的安全疏散指示、事故照明和通风设施。5、严禁经营和贮存烟花爆竹、炸药、汽油、香蕉水等易燃易爆物品，严禁燃放烟花、爆竹。6、遵守安全用电管理规定，使用符合国家标准的家用电器、燃气用具，严禁超负荷使用电器，要经常保持清洁，切勿留有油渍，切勿明火试漏。7、大厦内商铺必须按每30平方米（建筑面积）配备一只灭火器（小于30平方米配备一只，大于30平方米配备2只以上），并放置于易于取用的固定位置。8、大厦范围内不得燃烧香火、纸张、织物、纤维、塑料制品、木制品及其他废弃物品，烟头及火柴要随时弄熄。9、用户进行室内装修，需要增设电器线路时，必须保证符合安全规定，严禁乱拉、乱接临时用电线路；装修材料应采用不燃或阻燃材料，并按规定每50平方米（建筑面积）配备一只灭火器，如使用易燃或可燃材料的，必须经市消防管理机关批准，按规定进行防火处理，并按每100平方米（建筑面积）配备3只灭火器。10、需要进行烧焊等动火作业的，应向物业公司提出申请，经批准做好防护措施后，在专人监护下，方可作业。11、发生火警时，应立即告知物业公司或拨火警电话119，并关闭电气开关、燃气阀门和门窗，迅速离开大厦；用户及其他人员应迅速有序地从楼梯疏散，切勿惊慌拥挤。12、各用户应服从消防管理人员的管理，不得刁难、辱骂或以暴力、威胁等手段妨碍消防管理人员行使职权。物业公司管理制度5一、目的：使公司车辆高效、安全、最好的服务于公司总体生产经营活动。二、适用范围：公司所有车辆，3.1、本公司车辆分为售后服务车、办公用车。3.2.售后服务车是指主要用于电梯维修、现场解决质量、技术问题的车辆。3.3办公用车是指主要用于办理公务和给予部门经理个人配置的'专用车辆。四、管理职责4．1公司办公室：负责车辆调配、年审、保险、修理、安全事故处理。负责车辆包干费用预算控制与审计。五、管理细则5.1各类车辆日常调度使用：售后服务车出车审批权维修部与办公室负责人。办公用车上班时间内由办公室统一调度。5.2出现如下情况，所有车辆均可由办公室紧急调用，手续使用后补办：5.3.车辆的日常保养清洁卫生：司机必须随时保持整个车辆内外清洁卫生，办公室将不定期进行检查定期保养：车辆每行驶5000公里定期保养一次，保养点由公司确定。加油：加油点由公司确定，一般情况下只准在指定加油站加油，特殊情况下路途加油不得超过30公升，每月不得超过100公升。5.3.9行车记录：服务用车每周由司机填写行车记录，并由使用人员签字确认，否则财务不得报销相关出差费用。5.4车辆的维修管理：一般情况下，维修的车辆由司机提出申请，报公司领导批准后，由办公室统一安排维修。车辆在路途中出现故障需维修者，由司机电话告之办公室，同意后方可维修，车辆回公司后补办手续。5.5车辆的安全管理5.5.1车况检查：司机每日必须检查车灯、水箱、刹车系统、轮胎、水、油、皮带等，并填好《车况点检表》。对有异常情况的要及时报告、及时排除。5.5.2安全行驶：司机必须树立“安全第一”的思想，严禁超速、撞红灯、无照驾驶、酒后驾驶及任意停车。5.5.3责任事故划分及赔偿：由于司机本人原因造成的交通违章罚款不给予报销；司机责任事故在保险赔偿之外的经济损失个人赔偿50%。对于酒后驾车或没经批准私自出车的，保险赔偿之外的经济损失全部由个人赔偿。5.5.4钥匙保管：非经办公室同意，任何人不得复制车辆钥匙；车辆回公司后或司机请假钥匙由办公室托管专人保管；司机离职钥匙交回公司办公室。5.6办公车辆的费用管理公司部门经理以上人员车辆使用费用实行包干使用办法5.6.1包干管理：按国家规费（年审费、养路费、保险费）、加油费、维修保养费、等涉及车辆的全部费用实行包干使用。公司先行支付，年底核算费用情况。5.6.1.1单车全年费用若超过包干金额，则超过部分由使用人负担，从年终奖金中一次性扣除。5.6.1.2单车全年费用若低于包干费，则节约部分加入年终奖金一并发放。5.6.1.3包干费用指标由办公室制定下达。六、罚则6.1服务用车的司机不按要求使用车辆如：不经批准私自出车、不按规定保养车辆、酒后驾车、以及在加油、维修中营私舞弊等，一经发现，将视情节情况给与批评教育、罚款、以至于解雇等处分。6.2车辆实行费用包干以后，包干使用人不得以任何借口，影响车辆的正常使用，对于因车辆问题耽误正常办公三次以上，收回车辆，另行分配。物业公司管理制度6为保持干净整洁，使住（用）户享有优雅舒适的生活环境，结合管辖区实际情况，特制订本制度。（一）清扫保洁队员应热爱本职工作，培养良好的职业道德和敬业精神，不怕苦、不怕脏、不怕累，用辛勤汗水赢得社会的尊重和承认。（二）严格执行清扫保洁工作程序，按时完成各项任务，并按规定质量标准检查验收。（1）每天清扫行车道路两次，上下午各一次。（2）每天早上清扫绿化带、公共场所、人行道等各一次。（3）每天清运垃圾一次。电梯间、楼梯每周擦抹两遍。（4）每隔三天清洗垃圾桶及其周边一次。（5）每十天用药物喷杀蚊、蝇、虫一次，主要在垃圾桶、明沟、绿化槽、排水、排污井等处。（6）每季度疏通沙井一次。（一）完成规定清洁任务后，应在区内认真巡查保洁，制止破坏环境卫生的行为。（二）业主、住户提出预约上门卫生清洁服务或报告管道堵塞，必须在24小时内处理完毕。（三）保洁员在当班时间发现不卫生现象时，应立即予以清除，如工作量过大，应向领导报告，组织保洁员进行清除。（四）认真使用、保管各种清洁工具、机具，不得随意乱放，以免丢失、损坏。有意损坏或丢失工具者，要照价赔偿。（五）严格遵守劳动纪律，按时上、下班，上班时不得无故离开工作岗位，不得无故旷工，请病、事假须得到上级批准。（六）注意仪容仪表，上班时应穿工作服、戴工牌，不得穿拖鞋、短裤上岗。（七）符合下列条件之一者，将给予嘉奖、晋升：（1）对搞好清扫保洁队管理，提高服务质量有贡献者.（2）在服务工作中，创造优异成绩者。（八）违反劳动纪律和严重违法乱纪行为者，将按规定给予警告、停职直至开除的处理。物业公司管理制度7第一条请销假1.请假一天的由主管领导批准，请假两天及以上的由总经理批准，并在行政部备案。本规定适用于全体员工。2.请假手续以书面为准，如遇特殊情况无法办理书面请假手续，则应电话请假，书面手续后补。短信请假无效。3.员工因公外出不能按时记录考勤的，应在归岗后尽快到办公室进行登记，并由主管领导签字确认。第二条病假1.员工本人确实因病，不能正常上班者，须主管领导批准。连续请病假超过三个工作日者，必须取得医院开具的休假证明。2.患病员工请假应于当日九点前向主管领导请假，经批准后方可休假。3.员工须在病愈上班当日将病假条交给办公室核查存档。第三条事假1.员工因合理原因需要请事假的，须提前一天书面申请（如遇不可预测的紧急情况，必须由本人在早晨九点以前请示公司领导），如实说明原因，经主管领导同意后方可休假，否则按旷工处理。2.事假按照日标准工资100%扣除。3.工作时间如有私人紧急事务需要离岗处理，按照事假的规定向主管领导请假，违反规定者以旷工计罚。第四条年假1、根据《职工带薪年休假条例》年假天数的计算以在本公司工作的年限为准，职工累计工作已满1年不满10年的，年休假5天；已满10年不满20年的，年休假10天；已满20年的，年休假15天。国家法定休假日、休息日不计入年休假的假期。2、年假应提前向公司提出申请、审批方可进行休假。3、当年未休年假者不得累计到第二年（特殊情况除外）。第五条婚假1.根据《婚姻法》的规定，员工请婚假时，必须本人填写婚假申请单，经主管领导批准，交行政部备案。假后须拿结婚证及证明销假婚假时间：按法定结婚年龄（女20周岁，男22周岁）结婚的，可享受3天婚假；符合晚婚年龄（女23周岁，男25周岁）的，可享受晚婚假15天（含3天法定婚假）。婚假包括公休假和法定假。再婚的可享受法定婚假，不能享受晚婚假。2.结婚时男女双方不在一地工作的，可视路程远近，另给予路程假。第六条产假1、根据《计划生育条例》女员工正常生育时，给予90天（包括产前15天）产假，难产可增加15天。多胞胎多生一个婴儿增加15天，符合晚育年龄的增加30天产假。2、晚育已婚妇女24周岁以上或晚婚后怀孕生育第一个孩子为晚育。育妇晚育并领取独生子女证的产假延长到135天至180天，由所在单位根据实际情况具体规定。）3、女员工怀孕三个月以内流产的给予20—30天妊娠假，怀孕三个月以上7个月以下流产的给予42天妊娠假，怀孕七个月以上流产的给予90天产假。4、女员工休假前需要有医院证明，经主管领导同意后，报行政部备案，方可休假。5、男员工产假的护理假3天，若妻子属于晚育（生育时满24周岁），则再延长7天。第七条丧假1.员工供养的直系亲属（祖父母、父母、公婆、岳父母、夫妻及满周岁的子女）死亡，可办理丧假，员工的父母或配偶去世，可休假3天；员工的子女以及在一起居住的祖父母、岳父母、公婆去世可休假2天。在外地的父母、配偶或子女去世，需员工本人去外地料理丧事的，可根据路程远近另给路程假。员工办理丧假需在假前写出申请经办公室签字后，报总公司备案。2.丧假期间工资的发放依据国家有关规定发放。第八条旷工1.未经公司主管领导批准缺勤，或未按规定时间请假，或违反病、事假规定，或违反公司制度中其它有关规定等行为，均视为旷工。2.旷工一日（含累计）者，扣发当日全部薪金的三倍工资；旷工二日（含累计）者，扣发当日全部薪金的6倍工资；旷工三日（含累计）者，当月只发同年北京市最低生活标准工资；旷工超过三日（含累计）者，公司视情况给予处理。第九条迟到、早退1、工作时间：根据《劳动法》的条款规定，结合本公司的经营特点及岗位的特殊要求，本公司办公室人员实际五天工作日，即周一至周五（有特殊情况者可调休）。2、上班时间：按办公室具体排班时间为准。3、迟到早退情节严重者，将给予通报批评、扣除绩效工资、直至解除劳动合同等方式处理。4、遇到恶劣天气、交通事故等特殊情况属实的，经主管领导批准后酌情处理。第十条：签到签退1、公司实行签到签退制，按照登记要求实行签名登记制度，记录上下班具体时间并亲笔签名确认。在工作期间，离开公司的情况需填写相应的手续。2、若员工上、下班未办理相关手续且没有证据证明确实上班的，没有按照要求亲笔签名登记考勤的1次罚款10元。对于无法查证的，公司一律按请假计算。3、如果员工由于工作的特殊要求，不能及时履行签到签走的，须向办公室管理人员明确原因。第十一条加班、调休1、公司不提倡加班，若因自身原因（包括工作能力欠缺、工作效率低下），无法完成基本工作量而需加班完成的，不按加班计算。2、若因额外工作量公司安排加班的，由办公室记录加班时间。按月总结核算，以奖金或假期形式（调休）兑现。3、除公司安排加班外，员工自行加班行为不享受加班调休，且不得影响次日考勤。物业公司管理制度8第一章总则第1条目的为树立良好的公司形象，规范行政办公工作，维护良好的工作环境，保障公司各项业务的正常运转，特制定本制度。第2条适用范围本制度适用于所有在我公司工作的正式员工、兼职人员及临时工。第3条归口管理行政人事部是行政办公管理工作的归口管理部门，负责公司行政工作的各相关事项。第二章办公管理第4条员工应遵守公司的规章制度，自觉维护办公环境的清洁、安静。第5条办公室应保持整洁，无杂物，工作台上摆放的办公用品应整齐有序。第6条保持办公室肃静，工作时间不得高声喧哗。第7条工作时间不离岗、串岗，不聚众聊天，不打瞌睡，不在办公室内吃零食。第8条上班时间，严禁办理私人事情，因公外出应向本部门负责人请假。第9条接待来访，应起身相迎，做到态度和蔼，彬彬有礼；来客告辞，起身相送；在回答来客询问时，不得泄露公司管理制度及有关公司机密事项。第10条下班或因事离开办公室，应人走灯熄，关好门窗、电源等。第11条爱护公物，节约使用办公用品。第12条讲究文明礼貌，注重仪表仪容，按规定着装；接待来访客人，应热情主动。第三章会议管理第13条各种会议由召集者负责组织安排，并对出席对象提前发出通知。第14条会议召开之前应确定议题、参会对象，准备好有关的会议资料、文件。第15条会议出席者应安排好工作，准时到会，并带笔记本及相关会议资料，如因故无法参加会议，须提前向会议组织者请假。第16条会议坚持效率原则，各发言者应事先做好准备，发言应简明扼要，以使会议起到应有的效果。第17条公司的固定性会议为公司经理办公会议、项目区域办公会议、部门例会及班组例会。1.公司经理办公会议原则上每月召开一次，参会对象为公司总经理、各项目区域常务经理、经理助理及相关人员。2.项目区域办公会议于每月10日召开，参会对象为常务经理、经理助理、项目区域职能主管、管理处主任。3.部门例会于每旬第一个星期五召开，参会对象为部门所有人员。4.各班组每月至少组织一次例会，进行业务培训、学习（具体时间由部门确定）。第18条如遇特殊情况，会议组织者须另行通知；上一级别会议与本级别会议在时间上有冲突时，以上一级别会议为主，本级别会议作相应时间调整。第19条凡会议所作的决议、决定及重要事项必须形成会议纪要，经行政人事部整理后以文件形式印发并贯彻执行。第四章公文管理第20条各级政府、上级部门下发和其他单位抄送的公文，统一由行政人事部行政专员收管，并负责签收、分类、登记和分发、传阅。第21条以公司名义发出的各种文件须编号、登记，统一对外发送。第22条公文处理程序1.行政专员将公文登记、分类，交行政人事部经理审阅并提出拟办意见。2.行政专员根据拟办意见，送有关部门相关人员阅办。3.领导批办的公文，按批示意见交有关部门负责办理。4.如承办过程中有疑问或问题，应及时请示、报告。5.办理完毕后，相关部门应填写承办结果，连同原文件退回行政人事部存档。第23条对送阅文件要抓紧时间阅读，各部门人员不得无故拖延或扣押，文件传阅后，阅文人须签名并写上时间，第24条文件一律由专人传送，一般不得横向传阅。第五章印章使用管理第25条公司印章由公司总经理指定专人保管，法定代表人印章、财务专用章由财务部专人分开保管。印章未经公司总经理批准，不得随意交与他人保管、使用。第26条部门印章由部门负责人保管或指定专人保管。第27条印章使用审批规定如下。1涉及人员调动（任免）、以公司名义签署的合同协议、财务收支及对外发文、发函等方面用章，由公司总经理批准。2有关业务管理工作用章，由项目区域常务经理批准。3使用法定代表人印章，由公司总经理批准。4使用部门印章、有关业务管理工作用章，由部门负责人批准。第28条未经领导批准，公司人员不得私自用章，不准携带公章外出，不准盖出空白信笺。第29条对不符合用章规定的事项，印章保管人员有权拒绝盖章；对违反用章规定或弄虚作假，造成重大影响或经济损失的，要追究保管人、当事人的责任。第30条刻制印章，须经公司总经理批准。作废的印章应及时封存。第六章传真机、复印机、计算机管理第31条为确保办公设备的正常运行和使用，公司指定专人保管、使用，非操作人员，未经许可不得私自使用。第32条为节约纸张和能源，公司严格控制复印和传真数量，非必要不予复印和传真。第33条公司一般不承接外单位及私人委托的打印、复印、传真业务，特殊情况须经领导同意。第34条计算机内存资料注意保密，凡涉及机要文件资料须加密码保存，未经批准，任何人不得提取（阅）电脑内存信息、数据资料。第35条凡内部常用业务资料、数据，必须进行备份处理，以免丢失。第36条严格控制计算机外部软件流入管理，严禁安装和使用游戏软件（盘），以防电脑感染病毒。第37条工作结束后，应做好办公设备的日常保养和清洁工作，并及时处理废弃稿件，切断电源。第七章保密工作规定第38条凡符合下列条款之一者，均属于公司机要文件，不得泄露。1.关于重要决策或计划。2.关于人事问题。3.关于会议重要的讨论事项。4.关于业主或租户的档案资料。5.契约、协定或根据协商而决定的事项。6.特别指定的事项。第39条机要文件按保密等级可分为以下三级。1.秘密，不能向相关人员以外者公开。2.机密，不能向外公开。3.绝密，不能向特别指名的最小范围内的工作人员以及承办人员以外者公开。第40条机要文件、机要事项及其种类的认定，原则上由所管部门的负责人负责。第41条机要文件由其制发部门制成正、副本两份，一份由制发部门分类保管，另一份由所管部门的负责人保管。第42条机要文件的制发部门应备有发文簿，文件发至有关部门时，必须有收件人签字。第43条机要文件来往传递（包括传真），应指定专人传接或采取亲启信函方式进行。第44条机要文件须经制发部门负责人同意后方可复制。机要文件复制时，制发部门应将复制件数量在原件或副本上详细记录，并在发文簿上记载复制件的去向。第45条秘密文件或公司外秘密文件以及秘密事项，由制发部门负责人负责，由专人进行分发和传送。第46条机要文件及其相关草案、其他无用资料的销毁，由所管负责人负责。第八章档案管理第47条档案实行集中管理与分散管理相结合，即分别由公司、部门管理或专人负责档案管理工作。第48条公司各部门在各项活动中所形成的具有参考价值的文件、材料，由承办部门、经办人负责将用完的文件、资料及时归档。第49条文件结案移送归档时，相关人员须检查文件的文本及附件是否完整，如有短缺，应立即追查。第50条文件的处理手续必须完善，如有遗漏，应立即退回承办人。第51条档案管理人员做好收件登记、编号、运转、催办工作，对按规定程序符合立卷标准要求的文件，及时进行分类、立卷及归档。第52条档案管理人员每年对档案材料的数量、保管等情况进行一次检查，发现问题及时采取补救措施，确保档案的安全。第53条档案管理人员保持档案室清洁，随时擦拭档案橱、架，并采取防虫措施。第54条档案管理人员每年按规定清理一次，对已到保管期限、确定销毁的档案材料必须列册登记，经领导审批后作销毁处理。第55条公司严格履行档案调、借阅登记、审批手续，一般仅限在档案室查阅，确因工作需要须复印或摘抄文件，须经领导批准。第56条借阅人员不得转借、拆卸、调换、污损所借的档案。第57条对于归还的档案，经档案管理人员检查无误后，立即归入档卷。第九章附则第58条本制度由公司行政人事部拟定，其解释权、修改权归公司行政人事部。物业公司管理制度9一、严禁损坏、挪用消防器材，禁止将消防水做民用。二、严禁占用、堵塞小区内的任何消防通道、楼梯通道或其它安全疏散口，严禁损坏任何消防设备及防火开关。三、小区内严禁携入和储存易燃、易爆及其它危险品。四、各装修单位应严守防火规范，凡属危险作业应由管理处批准，严禁乱接、乱拉电线等违章行为的发生。五、严禁将烟头及其它带火物品投向窗外。最后离开离间前，检查并保证所有火源已熄灭，并把全部还在开动的电器关闭。六、尽量避免让儿童、老人单独在家。为保证安全，如有需要可与小区物业管理处联系。七、各住户必须严格遵守消防管理制度，如有火灾发生应及时报警，并在保证安全的情况下协助灭火工作。绿化管理制度一、爱护小区的花草树木，任何单位和个人不得随意侵占、破坏公用绿地，不准攀爬摇晃树木及建筑小品、损坏花草树木等。二、严禁践踏草坪或在草坪上放养家畜和宠物。三、对花草树木要定期清除杂草、防治病虫害、松土、施肥，并修理枯病枝、伤残枝等，更换已死苗木，按期浇水。四、不得往绿地上扔废弃物和倾倒污水等，不得有树木及建筑小品上拴铁丝及绳索晾晒衣服、被褥等。五、不准在绿地或绿地两侧设置营业摊床和以任何理由占用、改变绿地用途；不准因利用住宅开设食杂店而使绿地遭到损害，由此而引起的后果由经营者负责。六、不准在绿化范围内通行、停泊车辆，堆放物品。七、不准在树木上及绿化带内设置广告牌。物业公司管理制度10根据集团公司对物业公司各小区实行指标管理、独立核算的要求，结合公司业务管理的需要，为了做好各小区财务收支管理工作，特制定本办法。一、预算管理1、各小区物业部所有收支以预算管理为基础，没有预算不得开支。2、每月末各小区物业部根据年度经济指标及下月预计情况，编制、上报下月收支预算。3、收支预算由小区会计负责编制，经小区物业经理初审后，报物业公司、集团财务部审核，总裁批准后执行。4、各月度支出计划的编制应以各小区年度经济指标为依据，可在各月之间调节，但各月总和不得超过年度指标。5、每月初各小区物业会计对上月预算执行情况进行总结，编制上月收支预算与执行情况比较表，报物业公司汇总后报公司相关领导。6、预算内支出按公司规定流程由小区物业部审核支付，超预算支出报物业公司、总裁审批后各小区支付。二、收支规定1、收据、发票及公章使用规定：1）收据、定额停车费发票，由物业公司统一印制（或购买）、统一管理，设专人负责，建立专门备查簿登记收据购、存、领、销数量及号码。2）物业各小区设专人负责收据及定额停车费发票的领用、保管和缴销。领用收据时检查无缺联、缺号后加盖物业公司财务专用章，并在登记簿上登记领用时间、数量、起止号码及领用人，同时交回前期已使用收据的存根联，以备查对。3）收据的保管必须专人负责。如有遗失，追究保管人员责任。领用收据的小区，如果人员变动，需在变动前到物业公司财务部交回收据并结清核销。4）各小区使用发票，为便于管理，应到物业公司财务部统一开具。一般情况下应以收据（第二联）换发票，所换发票的内容应与收据项目、金额完全一致，用以换取发票的收据作为发票记账联的附件，留物业公司统一保管。对于需要先开发票后付款的业主，出纳（或物业管理员）根据收费通知单开具发票，并在物业财务部做好登记，款项入账后核销。5）收据填写要求：①据实填写。即必须按实收金额、项目、日期如实填写，不得弄虚作假，做到准确无误。②字迹清楚，不得涂改。如有错误，全部联次盖“作废”章或写明“作废”字样，再另行开具。③全部联次一次填开，上下联的内容金额一致。6）各小区的收费通知专用章只能用于催款通知，不能用做其它用途；除此公章外，小区不得再有其它公章。2、收款规定1）各小区收款必须使用从物业公司领用、加盖物业公司财务专用章的统一票据。其他任何票据或未加盖财务专用章的票据不得使用。2）已收现金款项必须在当天交由出纳核对、办理相关手续妥善保管，并及时入账。3）以转帐方式收款应及时与物业公司财务、集团财务办理进帐、转帐相关手续，并及时做帐务处理。4）物业公司财务部可随时检查使用票据的人员是否及时将所收款项按规定上交，并定期对整本已使用完的收据核查是否交纳入账，并进行核销。3、支出规定1）工资费用。各小区财务人员根据本小区当月考勤表，计算本月员工的应付工资，填制工资卡，交小区经理签字后，报物业总公司人事部门审核，人事部门在对员工的出勤及人员变动核对无误后，报物业公司总经理审批，总经理同意后方可发放。2）员工福利费。对于员工福利品的发放，如：防暑降温品、节日礼品等，各小区根据自己实际情况，本着节约原则，自行拟定方案及所需资金等情况呈报物业公司总经理，同意后方可实施。3）维修费用。小区工程维修费用，审批程序是：物业公司总经理→预算部→总工办→总裁。4）差旅费、办公费、电话费、清洁卫生费、保安费、业务招待费、绿化费、社会保险费等以各小区所报支出预算为依据，预算内的此类费用由经办人填制费用报销单，小区经理批准即可报销。会计人员应在原始票据审核方面严格把关，用于报销的原始票据应符合国家有关法律法规的规定，除特殊情况外必须是发票，单据项目必须填写齐全特别是本公司全称、地点、费用项目等必须准确无误，票据应整洁，无涂抹修改。对于不符合上述规定的票据，财务人员应拒收。对于超出预算的上述费用项目，应呈报物业公司，说明情况，阐明超支原因经物业公司总经理同意后，报总裁批准，总裁同意后方可实施。5）水电费。水电费属于小区的代收代缴项目，应遵循专款专用原则，即本月收取的水电费必须首先用于保证该期水电费的支付。小区不得以此类收款支付日常的费用开支，以免影响水电费的正常支付。6）对于各小区需要转账结算的各项支出，经小区经理核准签字，送物业公司财务审核后，在支票签发登记本上进行登记，加盖财务专用章及法人章进行支付。4、资金报表：1）每天由各小区出纳报资金表给物业公司财务，由物业公司财务汇总后报公司领导。2）报表需注明当天款项的增加、减少情况说明。三、会计核算1、统一设置以下会计科目：1）主营业务收入：主要核算物业小区向业主（或物业使用人）收取的物业管理费；2）其他业务收入：主要核算小区收取的停车费、装修管理费、宽网费、摊位费、特约维修费等；3）主营业务成本：主要核算物业水电维修、保洁及绿化等部门发生的费用；下设明细科目：工资、福利费、维修费、电话费、保洁费劳动保护费、保安费、社保费及其他。4）管理费用：主要核算行政管理部门发生的费用。下设明细科目：工资、福利费、差旅费、办公费、电话费、业务招待费、社会保险费及其他；5）其他应收（应付）款：主要核算代收代缴款项及装修期间的保证金等。2、会计报表1）各小区财务结账日期为月末最后一天。2）小区会计人员应于次月的3日以前将各小区的会计报表经小区经理签字后报物业总公司财务部，有个人所得税的小区应将其扣缴的个人所得税的明细单附后，以便总公司统一申报。3）小区会计每月25日前根据年度指标上报下月费用预算，次月10日前编报上月预算执行情况报表。四、档案保管1、已使用的收据记帐联由各小区财务保管，存根联缴销后交由物业公司财务进行保管。2、小区财务档案应按财政部《会计档案管理办法》规范要求进行整理、装订、归档。3、当年会计档案由小区会计负责保管，次年建立新帐后应将上年全部财务档案移交物业公司财务人员负责保管。五、检查控制1、各小区会计每月须对小区出纳的财务工作进行检查，包括收据的填开、领用、缴销；原始单据的归档、保管；账簿登记、账证相符情况；现场盘点库存现金，账实相符情况。并对检查内容以书面形式经双方签字确认后上报物业公司财务。2、各小区出纳应对物业管理员的收费工作进行检查监督，对于有不符合“收据发票使用规定”及“收款规定”的行为，应及时上报。3、各小区会计每月须与集团公司核对往来款，并签署对帐单，确保双方帐务清楚。4、物业公司财务应对各小区领用、缴销票据及时核检，发现问题应及时上报有关领导。5、物业公司财务和集团公司财务应对各小区财务收支情况进行不定期联合检查或抽查。6、根据公司领导安排，聘请外部的会计师事务所对物业公司各小区财务收支执行情况进行年度专项审计。六、相关责任1、物业小区各出纳对现金的收支负有直接责任，小区会计负有监管责任，小区物业经理负有管理责任。2、禁止私设帐外帐、收款不入帐等，禁止不使用统一规定票据收款、私刻公章等，否则一经发现直接上报总裁严肃处理。3、会计档案灭失追究保管会计责任。4、由于不按本管理办法操作给公司造成经济损失的，由相关责任人全额赔偿。本办法由公司由公司财务部和物业公司负责解释。物业公司管理制度11第一章总则第一条为了规范物业管理企业财务行为，有利于企业公平竞争，加强财务管理和经济核算，结合物业管理企业的特点及管理要求，制定本规定。除了规定另有规定外，物业管理企业执行，《施工、房地产开发企业财务制度》。第二条本规定适用于中华人民共和国境内的各类物业管理企业（以下简称企业），也包括国有企业、集体企业、私营企业、外商投资企业等各类经济性质的企业；有限责任公司；股份有限公司等各类组织形式的企业。第二章代管基金第三条代管基金是指企业接受业主管理委员会或者物业产权人、使用人委托代管的房屋共用部位维修基金和共用设施设备维修基金。房屋共用部位维修基金是指专项用于房屋共用部位大修理的资金。房屋的共用部位，是指承重结构部位（包括楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等）、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、楼内车库等。共用设施设备维修基金是指专项用于共用设施和共用设备大修理的资金。共用设施设备是指共用的上下水管道、公用水箱、加压水泵电梯、公用天线、供电干线、共用照明、暖气干线、消防设施、住宅区的道路、路灯、沟渠、池、井、室外停车场、游泳池、各类球场等。第四条代管基金作为企业长期负债管理。代管基金应当专户存储，专款专用，并定期接受业主管理委员会或者物业产权人、使用人的检查与监督。代管基金利息净收入应当经业主管理委员会或者物业产权人、使用人认可后转作代管基金滚存使用和管理。第五条企业有偿使用业主管理委员会或者物业产权人、使用人提供的管理用房、商业用房、共用设施设备，应当设立备查帐簿单独进行实物管理，并按照国家法律、法规规定或者双方签订的合同、协议支付有关费用（如租赁费、承包费等）。管理用房是指业主管理委员会或者物业产权人、使用人向企业提供的办公用房。商业用房是指业主管理委员会或者物业产权限、使用人向企业提供的经营用房。第六条企业支付速达软件的管理用房和商业用房有偿使用费，经业主管理委员会或者物凿权人、使用人认可后转作企业代管的房屋共用部位的维修基金；企业支付的共用设施设备有偿使用费，经业主管理委员会或者物业产权人、使用人认可后转作企业代管的共用设施设备维修基金。第三章成本和费用第七条企业在从事物业管理活动中，为物业产权人、使用人提供维修、管理和服务等过程是发生的的各项支出，按照国家规定计入成本费用。第八条企业在从事物业管理活动中发生的各项直接支出，计入营业成本。（）营业成本包括直接人工费、直接材料费和间接费用等。实行一级成本核算的企业，可不设间接费用，有关支出直接计入管理费用。直接人工费包括企业直接从事物业管理活动等人员的工资、资金及职工福利费等。直接材料费包括企业在物业管理活动中直接消耗的各种材料、辅助材料、燃料和动力、构配件、零件、低值易耗品、包装物等。间接费用包括企业所属物业管理单位管理人员的工资、资金及职工福利费、固定资产折旧费及修理费、水电费、取暖费、办公费、差旅费、邮电通讯费、交通运输费、租赁费、财产保险费、劳动保护费保安费、绿化维护费、低值易耗品摊销及其他费用等。第九条企业经营共用设施设备，支付的有偿使用费，计入营业成本。第十条企业支付的管理用房有偿使用费，计入营业成本或者管理费用。第十一条企业对管理用房进行装饰装修发生的支出，计入递延资产，在有效使用期限内，分期摊入营业成本或者管理费用。第十二条企业可以于年度终了，按照年末应收帐款余额的0.3%—0.5%计提坏帐准备金，计入管理费用。企业发生的坏帐损失，冲减坏帐准备金。收回去已核销的坏帐，增加坏帐准备金。不计提坏帐准备金的企业，发生的坏帐损失，计入管理费用。收回已核销的坏帐，冲减管理费用。第四章收入及利润第十三章营业收入是指企业从事物业管理和其他经营活动所取得的各项收入，包括主营业务收入和其他业务收入。第十四章主营业务收入是指企业在从事物业管理活动中，为物业产权人、使用人提供维修、管理和服务所取得的收入，包括物业管理收入、物业经营收入和物业大维修收入。物业管理收入是指企业向物业产权人、使用人收取的公共性服务收入、公从代办性服务费收入和特约服务收入。物业经营收入是指企业经营业主管理委员会或者物业产权人、使用人提供的房屋建筑物和共用设施取得的收入，如房屋出租收入和经营停车场、游泳池、各类球场等共用设施收入。物业大修收入是指企业接受业主管理委员会或者物业产权人、使用人的委托，对房屋共用部位、共用设施设备进行大修取得的收入。第十五条企业应当在劳务已经提供，同时收讫价款或取得收取价款的凭证时确为营业收入的实现。物业大修收入应当经业主管理委员会或者物业产权人、使用人签证认可后，确认为营业收入的实现。企业与业主管理委员会或者物业产权人、使用人双方签订付款合同或协议的，应当根据合同或者协议所规定的付款日期确认为营业收入的实现。第十六条企业利润总额包括营业利润、投资净收益、营业外收支净额以及补贴收入。第十七条补贴收入是指国家拨给企业的政策性亏损补贴和其他补贴。第十八条营业利润包括主营业务利润和其他业务利润。主营业务利润是指主营业务收入减去营业税金及附加，再减去营业成本、管理费用及财务费用后的净额。营业税金及附加包括营业税、城市维护建设税和教育费附加。其他业务利润是指其他业务收入减去其他业务支出和其他业务缴纳的税金及附加后的净额。第十九条其他业务收入是指企业从事主营业务以外的其他业务活动所取得的收入，包括房屋中介代销手续费收入、材料物资销售收入废品回收收入、商业用房经营收入及无形资产转让收入等。商业用房经营收入是指企业利用业主管理委员会或者物业产权人、使用人提供的商业用房，从事经营活动取得的收入，如开办健身房、歌舞厅、美容美发屋、商店、饮食店等经营收入。第二十条其他业务支出是指企业从事其他业务活动所发生的有关成本和费用支出。企业支付的商业用房有偿使用费，计入其他业务支出。企业对商业用房进行装饰装修发生的支出，计入递延资产，在有效使用期限内，分期摊入其他业务支出。第五章附则第二十一条本规定自xx年1月1日起施行。物业公司管理制度12一.制度内容为做到客户服务部与客户的良好沟通，掌握客户的人员构成、公司性质、物业费交纳情况等，有必要建立一套综合的客户信息系统，而客户档案可以协助客户服务部以最便捷的方式提供以上信息。因此为充分利用客户信息并管理好这些信息，特建立此制度二.管理目标客户档案资料全面、准确、有效。三.适用范围客户档案资料的管理主要是收集、整理、归档及使用四个环节。一般客户档案包括以下的资料：1.收集客户单位资料2.客户缴费记录包括各样应付之押金3.客户装修工程文件4.客户迁入时填具之资料5.客户资料补充6.客户联络资料7.紧急事故联络人的资料8.客户与管理处往来文件9.客户违规事项与欠费记录10.客户维修记录11.客户投诉记录12.客户单位有关的工程档案（与二次装修工程有关资料）与工作程序四.注意事项1.及时上行下达客户与管理之间的知识、报告、通知、通报，传送文件应及时、准确，认真地登记并制作各种表格。2.协调与客户之间的关系，加强横向沟通；3.做好与客户有关各类文件的档案工作，并定期整理，以备随时查询及跟进；4.接听客户投诉，解决客户投诉；5.接听客户工程报修电话，及时联系修复。",)