写字楼物业管理公约,写字楼物业管理思路及方案

('百度文库-让每个人平等地提升自我第一章总则为维护大厦业主、使用人与物业管理企业的合法权益，保障物业使用的合法、安全，延长物业的使用寿命，保障各项附属配套设施、公共设施的正常运行，维护大厦的公共秩序，创造整洁、优美、舒适、文明的办公环境，根据国家建设部和北京市有关写字楼房屋使用、管理、维修的规定，特制定本公约，并共同遵守。1百度文库-让每个人平等地提升自我第二章物业基本情况一、物业名称：二、物业座落：三、物业四至：东至；西至；南至；北至；四、建筑面积：平方米五、物业用途：六、使用期限：自年月日至年月日；七、《国有土地使用证》编号：[京国用（）字第号]；八、共用部位及共用设施设备：本大厦不为某一租户单独享有使用权的部位、场所及规划的公共场所、不单为个别租户的使用和维修养护而购置的设施、设备，包括管理用房、绿地、道路、空调机房、配电室、围墙、大门及有线电视系统、电话交换间、电梯井及机房、高压水泵房、楼梯间、设备间、卫生间、公共门厅和过道、楼盖、屋顶、外墙面、给排水系统、共用照明、供电线路、暖空系统、给排风系统、楼内消防设施设备、化粪池、沟渠井、路灯、垃圾房、果皮箱以及其他功能上为整栋建筑服务的公共部位及共同设施。第三章各业主基本情况一、业主是指拥有全部或部分房屋所有权及相应土地使用权的公民、法人和其它组织。二、开发企业名称：注册地址：邮政编码：法定代表人：联系人：联系电话：三、物业管理企业2百度文库-让每个人平等地提升自我名称：物业管理资质合格证书号：注册地址：邮政编码：法定代表人：联系人：联系电话：四、物业管理企业的选定和变更1.在业主委员会成立之前，物业管理企业由开发企业选定。公约核准后除以下情况外，开发企业不得变更物业管理企业，以下情况除外：A、该物业管理企业被取消北京市物业管理资质；B、企业注销。2.业主委员会成立后可按有关规定解聘和重新选聘物业管理企业。第四章物业管理服务内容和标准物业管理企业根据本公约的规定，对大厦的公共秩序、公共卫生、公共场所、公用设施、公用水、电、气、环保、绿化、照明和其他关系业主或使用人实行如下管理并提供服务，其中包括：一、物业服务内容1．房屋建筑及其公共服务设施的使用管理、维修养护、巡视检查；2．园林绿地的管理养护；3．环境卫生的管理服务；4．公共秩序的维护；5．参与物业竣工交付使用时的验收交接；6．入住管理；7．物业装饰装修施工监督和管理；8．车辆行驶、停放管理及其场地的维修养护；9．公共安全服务及消防设施的使用管理、维修养护、巡视检查；10．物业档案资料。二、物业管理服务标准：1.维护、修理公共部位、公共设备设施、基本市政设施的正常使用运行和维修养护，确保大厦结构、公共部位和公共设备设施完整及运作良好；3百度文库-让每个人平等地提升自我2.安排清除大厦污水、污物及垃圾，保持大厦公共下水道、水管及其他公共管道清洁、畅通，相关设施无破损；3.公共部位和公共设备设施，保持清洁卫生及安全、良好的工作状态；4.消防设施有明显标志，定期对消防设施进行巡视、检查、维修；5.维护通道、停车场所秩序，危及人身安全处有明显标志和防范措施，维护交通秩序，对机动车辆和非机动车辆的行驶方向、速度进行管理；6.提供24小时公共部位巡视，协助做好公共部位的安全防范工作。发生安全事故时，在采取应急措施的同时，及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。7.对水箱定期清洗消毒，确保水质合格，对供水系统进行养护、维修、确保系统设施正常运行；8.负责制定物业管理服务工作计划并组织实施，管理规章制度健全，服务质量标准完善，物业管理档案资料齐全；9.与业主或使用人签订物业管理特约服务协议、物业管理公约等；公开服务标准、物业管理费标准；10.应用计算机系统对业主或使用人档案及房屋档案、物业管理服务及收费情况进行管理；11.工程维修服务接到紧急报修通知单后，工程人员及时到达现场；12.公共部位无废弃杂物、无乱堆乱放物品、无乱张贴宣传品，定期进行消毒及杀虫灭鼠工作；13.绿地无杂物，花草、树木修剪及时，无明显枯死、病虫害及捆绑现象；14.设定垃圾集纳地点，并每日将服务范围内的垃圾清运归集，对专用设备进行维护、管理；15.有健全的装修管理制度，协助业主或使用人监督装修单位遵守有关管理规定，查验装修方案，签订装修管理协议，告知装修注意事项；16.装修期间，对装修现场进行巡视与检查，严格治安、消防和房屋、公共设备设施安全管理，对进出大厦的装修材料、施工人员实行出入证管理，协助调解因装修引发的纠纷；17.按规定制订、修改、使用、管理和维修大厦所需规章制度，以合法方式督促业主或使用人遵守规章制度。4百度文库-让每个人平等地提升自我第五章物业管理服务费用和公共维修基金一、业主或使用人须就其物业单元（该物业无论是否出租或自用）的管理向物业管理企业交付物业管理费。管理费由物业管理企业合理估定全年预算，并由开发企业审批。二、费用注释1、物业管理费：是指由业主或使用人每月按建筑面积缴纳,用于支付大厦正常运转及其日常管理和维护的费用。2、单元内部能源费：是指各业主或使用人单元内实际发生的电力、水、煤气等费用。3、相关管理保证金：主要包括物业管理费保证金、租金保证金、单元内部能源费保证金等。4、物业管理企业管理酬金：是指物业管理企业因履行本公约的职责而应得的报酬，无须用于任何因管理该大厦而发生的直接开支。三、物业管理费包括如下内容：1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；3、物业管理公共区域的清洁卫生费用；4、物业管理公共区域的绿化维护费用；5、物业管理公共区域秩序维护费用；6、办公费用；7、物业管理企业固定资产折旧；8、物业税费费用；四、业主或使用人的物业管理费应按公约所明示的标准按月交付；五、物业管理费收费标准为每月每建筑平方米人民币壹拾伍元整（￥元，含冬季供暖费）。六、物业管理服务费的交纳办法物业单元交付业主或使用人使用之日前，业主或使用人须向物业管理企业支付下述费用：5百度文库-让每个人平等地提升自我1、物业管理费（1）业主或使用人与开发企业签订房屋租赁合同后,应交付首期物业管理费及相等于三个月物业管理费的金额作为物业管理费保证金；（2）合同签订后，无论业主或使用人是否使用大厦内物业单元，业主或使用人均需按上述规定支付物业管理费；（3）业主或使用人根据本公约应付的管理费及其他费用，应按物业管理企业送达的通知单的金额交付费用；（4）物业管理企业每月上旬发放本月物业管理费通知单，物业业主或使用人接到收费通知单后七日内交纳本月管理费及相关费用。（5）管理服务收费标准如按约定有调整，物业管理企业将在物业管理区域内醒目位置公告和书面通知业主或使用人。（6）应个别业主或使用人的要求而使物业管理费增加，物业管理企业有权向该业主或使用人收取合理的附加费用；2、物业单元内部能源费用物业单元内部的水、电、煤气费用等按实际用量，每月由业主或使用人缴纳，缴纳时间按物业管理企业的收费通知单执行。第六章业主权利和义务一、业主或使用人的权利1、业主或使用人有权接受物业管理企业提供的本公约第四章约定的各项服务。2、物业单元交付使用后，在不违反政府有关规定、房屋租赁合同以及本公约各项规定的前提下，业主对其所购单元享有合法占有、使用、收益和处置的权利。3、业主或使用人有权合理通过、进入公共部位，使用公共设备设施，但不得妨碍或不得允许他人妨碍大厦正常的物业管理及其他业主或使用人对公共部位及公共设备设施的正当使用。4、当业主或使用人同时拥有大厦内某层的所有物业单元时，该业主或使用人有权暂时排他性地使用该层的公共部位（设备机房、公用通道、消防通道、消防楼梯及楼梯间、电梯间、管井除外），直至该产权或使用人不再同时拥有该层的所有物业单元时止，该层公共部位自动转为该层所6百度文库-让每个人平等地提升自我有业主或使用人的公共部位。并在该业主或使用人不再同时拥有该层的所有物业单元时，保证还原该层公共部位的原始设计，并负担该公共部位的还原费用。5、业主有权要求召开、参加业主大会。6、业主有权选举业主委员会委员，并享有被选举权。7、业主或使用人有权向业主委员会、物业管理企业就大厦物业管理的有关问题提出意见和建议，并有权向物业管理主管部门反映情况。8、业主或使用人有权监督业主委员会的工作。9、业主或使用人有权监督物业管理企业履行物业服务合同。10、业主有权监督专项维修基金的管理和使用。11、法律法规规定的其它权利。二、业主或使用人的义务：1、业主有义务执行业主大会及业主委员会之决议、规定等。2、业主或使用人需遵守物业管理法规、政策和本公约规定，服从物业管理企业对本物业的正常管理，并按规定交纳物业管理费等相关费用。3、业主或使用人须向物业管理企业提供公司营业执照或姓名、联络电话及其员工的必要资料，以配合大厦的物业管理工作；4、业主或使用人应为其自有物业单元及物业单元内自有设备设施进行保险，保险手续可自行办理或委托大厦物业管理企业代为办理。若业主或使用人未及时对其单元房产购买保险，则由此引发的一切后果由该物业单元业主或使用人负责。5、业主所购物业单元的房产所有权发生转让时，业主及其受让人应于发生转让之日起三天之内书面通知物业管理企业，且各项费用交付应有明确约定，否则，物业管理企业有权继续向本公约承租人收取，直至新的业主或使用人交纳为止。6、业主在转让所购物业单元的房产所有权时，业主保证受让人接收所受让的物业单元前，应出具遵守本公约的书面承诺文件。7百度文库-让每个人平等地提升自我7、业主在转让所购物业单元的房产所有权时或租赁所购物业单元时，不得向受让人隐瞒所有物业管理费及其它应缴纳费用的交纳情况，需向受让人出示物业管理企业开具的相关收据。8、业主或使用人无论何种原因损害了大厦或其他业主或使用人的人身或财产权益，须对因此而产生的所有索赔、诉讼等各种费用承担全部责任。9、业主或使用人不得在其物业单元内做出、允许他人做出对其他业主或使用人构成损失或损害的行为，否则，应承担由此而产生的一切经济损失及责任。10、根据国家、地方治安、消防安全管理有关规定及法规，业主或使用人需与物业管理企业另行签订大厦治安、消防安全管理责任书。11、对业主或使用人的代理人、雇工及其它使用者等相关人员的疏忽和错误承担责任。第七章开发企业权利义务一、开发企业的权利1.按规划和政府有关部门批准的设计文件，有权在大厦范围内完成建筑安装工程；有权于该大厦未售出前安装、架设、更改天线、避雷针、照明或其他固定设施，并在事先给予各业主书面通知并获得许可后，进入该大厦的任何部分进行上述工程；但该行为不得妨碍其他业主或用户对其拥有或使用的物业的合法权利；2.为维修、检查该大厦或履行管理者责任，有权携带一切必需的设备和材料进入该大厦的任何部分。但除紧急情况下，应事先通知有关业主或使用人并获得许可。但该行为不得妨碍其他业主或用户对其拥有或使用的物业的合法权利；3.有权对大厦内尚未售出的任何建筑物或其中任何单位的设计布局于任何时间进行修改或转让、抵押、出租、批准占用等但不得妨碍其他业主利益；4.开发企业应按有关规定承担本物业保修期内保修范围的维修责任。在8百度文库-让每个人平等地提升自我保修期间，开发企业应及时处理有关保修事宜，或委托物业管理企业进行处理，其发生的费用由开发企业负责；（可以详细列出保修项目和保修期限）5.售房时向购房人明示经核准的公约，并要求购房人在签署购房合同的同时，签署遵守公约的承诺书；6.物业交付使用时，向物业管理企业移交下列材料：(1)新建项目竣工总平面图；(2)单体建筑、结构、设备安装竣工图；(3)附属公建配套设施、地下管网工程竣工图；(4)有关设施、设备安装、使用和维护保养技术资料；(5)各单项工程竣工验收证明材料；(6)房屋质量保证文件和房屋使用说明文件；(7)房屋销售清单和产权资料；(8)公共配套设施的产权及收益归属清单；(9)物业管理所必须的其他资料。第八章物业管理企业的权利和义务一、物业管理企业的权利1、依照有关法律法规和物业管理服务合同的约定，制定、实施物业管理制度；依照法规、本公约和物业管理服务合同收取物业管理服务费用；2、维护本物业秩序，制止违反物业管理制度的行为；配合协助有关部门对本物业管理区域的治安、交通、消防等事项进行管理；3、听取业主或使用人的意见和建议，接受业主或使用人的监督；接受政府有关主管部门的监督指导；4、向业主委员会提交公共部位、公共设备设施的大中型维修、更新、改造实施计划，获批准后组织实施；5、定期公布物业管理费收支帐目；6、物业管理企业在开发商或业主同意后，可在大厦公共部位，从事为大厦公共利益服务的经营活动；7、物业管理企业在开发商或业主同意后，可独立代表全体业主或使用人与政府，及其他民事主体就公共利益进行交涉，签署合同、协议等法律文9百度文库-让每个人平等地提升自我件，在涉及大厦整体物业和公共利益的纠纷中，物业管理企业可视为全体业主或使用人的法律诉讼代理人（非个别代理）；8、以合法方式督促业主或使用人遵守本公约及相关管理规章制度；有权对违反本公约的行为予以制止。9、遇紧急或突发事件，物业管理企业可在未通知业主或使用人的情况下，由大厦治安人员陪同进入物业单元内部处理，处理同时及时通知业主或使用人。二、物业管理企业义务：1、管理、维护大厦的公共秩序、公共卫生、公共部位、公共设备设施、公用水、电、气、环保、绿化、照明和其他关系业主或使用人的事项；2、物业管理企业应接受业主或使用人的监督，履行物业服务合同，提供物业管理服务。3、合理支付为实施执行服务合同、规定所需的一切支出和费用；4、节日期间应装饰大厦，包括灯光及其他饰物；5、维护大厦公共设备设施的正常运行，并可经业主委员会同意后，决定对公共设备进行增购、大中修、更换等，所需费用从专项维修基金中支付。6、清除大厦范围内违反房屋租赁合同及本公约的规定而设置的任何结构、装置和其他物体，并责成有关业主或使用人承担物业管理企业因拆除上述物体而发生的费用。7、在业主书面委托或授权同意的情况下，代业主出租其物业单元，并协助制定出租费用；8、按本公约规定向业主或使用人收取物业管理费、单元内部能源费、相关管理保证金及按法律和有关政府规定应由业主或使用人支付的其他费用；9、如业主或使用人违反本公约的有关规定，且经物业管理企业通知后10天内仍未进行合理的纠正，则物业管理企业可按规定采取相关措施，并可要求该业主或使用人支付因采取上述相关措施所发生的一切费用；10、为业主或使用人提供本公约第四章及新华联大厦《服务指南》上的各项服务。第九章关于房屋使用、管理和维修10百度文库-让每个人平等地提升自我一、业主或使用人应当遵守法律、法规和本公约的规定，按照有利于物业外貌保持物业设备设施使用安全等原则，妥善处理供水、排污、通行、通风、采光、维修、装饰装修、环境卫生、环境保护等方面的相邻关系。二、大厦内禁止下列行为：1、私自更改、改变物业的用途和结构，或在行使权利时与物业的使用性质相悖；2、行使任何致使公用部位或公用设施设备或其他业主之物业的保险全部或部分失效或致使保险费增加的行为；3、在物业单元内存放任何有公害、污染环境的物品及易燃易爆物品；4、占用、损坏、污染公共部位和公共设备设施或在公共部位堆放杂物或以其他方式妨碍其他业主或使用人对公共部位和公共设备设施的使用；5、在物业单元内、外自行或许可他人喧哗、发出噪声，导致其他业主或使用人有所不便或受到干扰，或以任何方式滋事或骚扰其他业主或使用人；6、在指定地点外停放任何车辆（包括摩托车、自行车等）或拒绝依照规定停放；7、违规使用供排水管、沟渠、电力、燃气等；8、在物业管理企业指定位置外安装抽风扇等，或使抽风扇等噪音影响其他业主或使用人；9、利用、容许或默许他人在大厦内进行任何非法和不道德的活动；10、在公共部位自行或许可他人乱堆乱弃物品或从其物业内向外抛掷垃圾废物或其他物品；11、在公用部位洗晾衣物；12、携带任何动物进入大厦；13、在大厦及大厦用地范围内随意加设、增建、安装、更改、设置围墙、围栏、花架、桅篷、防盗网、铁门、大门、铁笼、天线、旗杆、遮阳伞、木棚、灯饰等；14、禁止窃电，禁止未经物业管理企业批准私自增大负荷或私自架设电气线路。未经物业管理企业同意不得随意拆装电气线路和设备。否则，11百度文库-让每个人平等地提升自我一旦查出或造成事故均由该物业单元的业主或使用人承担相应责任和费用。15、禁止窃水，禁止未经物业管理企业同意私自在物业单元内铺设水管。物业单元内部如果需安排水源，须经物业管理企业书面同意后，由其专业人员设置。否则，一旦查出或造成事故均由该物业单元的业主或使用人承担相应责任和费用。16、业主或使用人不得直接惩戒物业管理企业属下的职员，业主或使用人如对物业管理企业内任何职员不满，应向物业管理企业提出投诉，由物业管理企业采取必要适当的措施进行处理。17、在物业单元内地板上放置重量超过设计负荷的物品；18、本公约未提及到的违反国家、地方、行业规定的其他一切行为。三、物业使用与装修1、业主或使用人应遵守并履行本公约及物业管理企业制定的规章制度；2、按照物业管理企业规定的时间、地点和处理方式排放废水、废物；3、业主或使用人可自行雇用装修公司进行其物业内部装修，但应遵守下列规定：（1）施工单位必须具有政府批准的二级以上专业资质（含二级）；（2）施工单位及人员必须遵守物业管理企业的有关规章制度；（3）在进行装修前，必须向物业管理企业递交施工单位资质证明、装修图纸和装修资料，提出书面申请；（4）装修工作必须经过物业管理企业的书面批准方可施工；（5）施工人员进入大厦，业主或使用人须事先呈交书面申请；经物业管理企业批准并交纳物业管理企业规定的装修保证金、施工垃圾清运费用、施工管理费用后方可进入施工；（6）业主或使用人应按照物业管理企业的规定，安排施工材料的搬运时间、地点及所经通道，不得擅自占用、阻塞公共部位，亦不得污染、损坏、堵塞公共部位和公用、设备设施；（7）保持公共部位清洁，一切废物和施工垃圾须在指定地点堆放；（8）物业管理企业可进入物业单元检查施工工程是否符合相关规定，如发现有违章施工情况，物业管理企业可要求业主或使用人和施12百度文库-让每个人平等地提升自我工单位立即停工，并依照相关法律法规采取相应步骤予以纠正和补救，由此所引发的一切经济损失和责任，均由该业主、使用人或施工单位自行承担。4、业主或使用人因物业维修或公共利益需要临时占用、挖掘道路或场地的，应当与物业管理企业签订书面协议，并在约定的期限内恢复原状造成损失的，应作相应赔偿。5、物业管理企业利用物业设置广告等经营性设施的，应事先征得业主委员会的书面同意，方可向有关部门办理报批手续。6、业主或使用人应保证经其直接或间接许可进入本物业的人履行、遵守本公约及大厦物业管理规定。因业主或使用人或经其直接或间接许可进入本物业的人故意或过失使物业管理企业或其他业主或使用人发生任何损失或损害的，均由该业主或使用人负责赔偿。7、业主转让或出租物业单元时，应当将本公约作为物业转让合同或租赁合同的必要附件。当事人应将物业单元转让或出租情况书面告知物业管理企业。8、业主或使用人对因装修施工或其他任何行为导致的他人受伤或财物损失负赔偿责任；房屋及其配套设施应当定期维修养护，出现危害物业安全、影响外观或妨碍公共利益的情况时，业主委员会、物业管理企业应督促责任人维修养护。9、如房屋因火灾、台风、地震、地陷或其它原因而被破坏，以致大部分不能使用，则业主委员会应该召开特别业主代表大会，决定房屋是否修复或重建以及修复或重建费用的筹集办法；如业主代表大会决定放弃修复和重建，则业主委员会应拍卖剩余房产，并将拍卖所得与房屋专项维修基金及业主其他共有财产按建筑面积比例返还给各业主。第十章违约责任和纠纷的处理一、物业管理企业应依照本公约、委托管理合同和国家有关规定对大厦实行物业管理，提供质价相符的物业管理服务。物业管理企业不得擅自提高各项收费标准，如物业管理企业擅自提高各项收费标准，13百度文库-让每个人平等地提升自我业主有权要求清退多收费用；因物业管理企业管理不善导致业主或使用人遭受损失的，物业管理企业应承担相应的赔偿责任及相关费用。二、业主、使用人未按照本公约、物业管理委托合同交纳物业管理费用的每逾期一日，物业管理企业可按应交费用的3‰向业主或使用人收取违约金。三、业主或使用人未履行本《公约》及《物业服务合同》的规定义务的，除按《公约》、《物业服务合同》中已规定的违约条款处理外，给其他人造成损失的，应承担由此引发的一切经济损失。四、对个别业主、使用人违反公约或损害其他业主、使用人合法权益的行为，业主委员会有权代表业主提起诉讼；在其他有关本物业的法律诉讼中业主委员会可作为全体业主的代表。有关诉讼费用由各业主分摊。五、遇以下情况本公约解除：1.开发企业与购房人签订的房屋买卖合同解除；2.开发企业未履行工程质量保修责任的。六、业主、开发企业、物业管理企业执行本公约产生的纠纷和争议，首先可通过协商或调解的方式解决，协商或调解达不成一致意见的，任何一方约定解决争议方式：任何一方直接向物业所在地人民法院提起诉讼。第十一章附则一、公约的效力：及于开发企业、业主、使用人和物业管理企业。二、适用法律：适用中华人民共和国法律、法规、规章、有关规范性文件以及北京市法规、规章和有关规范性文件。三、公约不得与前述法律、法规、规章、规范性文件相抵触，如有抵触，该条款无效，但不影响其他条款的有效性。四、公约的解释与修改：开发企业对本公约负有解释义务。在业主委员会成立前，不得对已核准的公约进行修改；业主委员会成立后，可由业主委员会根据业主大会决议对公约14百度文库-让每个人平等地提升自我进行修改。修改后的公约，应重新申请核准。15百度文库-让每个人平等地提升自我承诺书为维护本大厦的管理，本人／我等／我公司已详细阅读过《XX大厦物业管理公约》，同意遵守本公约内的一切条款，如有违约，愿承担相应违约责任。本人／我等／我公司特签署此承诺书。购房人或使用人或承租人姓名或名称：签章：年月日房地产开发企业名称：法定代表人：签章：年月日物业管理企业名称：物业管理资质合格证书号：法定代表人：签章：年月日16百度文库-让每个人平等地提升自我承诺书为维护本大厦的管理，本人／我等／我公司已详细阅读过《新华联大厦物业管理公约》，同意遵守本公约内的一切条款，如有违约，愿承担相应违约责任。本人／我等／我公司特签署此承诺书。购房人或使用人或承租人姓名或名称：签章：年月日房地产开发企业名称：北京新华联恒业房地产开发有限公司法定代表人：傅军签章：年月日物业管理企业名称：北京悦豪物业管理有限公司物业管理资质合格证书号：京物企资二[2004]014号法定代表人：邓南宇签章：年月日17',)