产业园区发展规划方案,绿色产业园区发展规划

('产业园区发展计划园区经济是区域经济发展关键载体，中工招商网致力于打造专业工业园区招商推广平台令其发展阶段从自然发展阶段迈向汁划制胜阶段。园区经济包涵广泛，女口：科技恫区、开发区、专业园区、文化创意产业园等等。产业园区发展计划是比较全方面产业园区长远发展计划，是对园区产业发展、空间布局、土地开发、招商引资、运行管理等全局性、长久性、基础性问题研究分析，是未来一个时期指导产业园区健康发展行动纲领。研究制订产业园区发展计划是落实区域经济发展战略、提升园区发展水平客观要求，高起点、高标准、高要求做好讣划研究丄作对于充足发挥园区比较优势、科学开展招商引资、切实提升园区关键竞争力等含相关键作用。多年以来，前后开发策划中关村科技园区及各分园、北京市各高端产业功效区、北京市各区县及中国关键专业园区等委托发展讣划研究课题，在园区战略、发展定位、开发建设、招商引资、产业发展、园区经营管理等方面积累了丰富研究经验，课题研究结果得到相关主管部门高度评价，在为政府部门和金融机构提供决议支撑、保障产业园区连续健康发展、提升区域产业综合竞争力和融资等方面发挥了关键作用。产业园区发展规划商圈分析和商业项目调查商圈是指一个商业地产项目所提供商业、贸易或商铺、贸易服务范I羽。也能够说成是一个商业地产项目标消费者所来自区域，或是一个商业地产项目吸引消费者有效空间范弗I。通常，商圈可分为三个层次：关键商圈（关键商圈）、次级商圈（次要商圈）、边际商圈（边缘商圈）。商圈调査可了解预设商店营业范用内地理区域，以帮助合适项目地点选择,商圈调查目标包含：（1）了解地域居民人口特征、社会经济变相及生活形态等;（2）确左产品组合及促销地点：（3）分析商圈是否重合（4）it算在某一地理区域内应开几家店：（5）找岀商圈内障碍：A、道路设施不便产业园区11产业园底产业园区问布局二次创皿10科学构划园区全局性的发展誉图::包括产业聚集、功能定位、开发模式、运作机制等研究唄确发展方向，有效提升园区整体形象•包括产业定位.功能定位.目标客户选择、管控机制等研究加快推进园区产业结檜优化升级：包括园区比较优势J区域产业链分工协作、细分硕域、产业招商等研究深度优化园区产业空间布胃二包括空间承载力.特色集聚S功能分区等研究整合多重优務挖据园区发展赣潜力:：包括支柱产业优化升级S园区新经济増长点培养、产业锥优化路徑等研究提高运营管理水平，焕发园区发展新活力，包括管理体制产业招商、品牌经营、孵化支持、产业按资等研究产业园底产业园区位产雌位产业园区经营訓B、人口拥挤C、人口过分拥塞（6）法规方面考虑租税、执照、营运、最低工资及城市区域划分情况（7）其它原因：了解一地域内同性质竞争家数（竞争是否猛烈）、未来变动趋势、供给商位置、运输是否方便（交通情况）、可否利用物流中心一次性补齐所需物品，及停车场是否宽广等。项目选址和可行性评定商业地块选址意义就在于它是一项长久性投资，直接关系企业经营战略决议，是以消费者为中心见解关键表现，是影响企业效益一个决定性原因，同时也是制订企业经营目标和经营策略关键依据。商业项目标选址应该考虑以下原因：客流规律是选址最关键原因・•交通情况商业环境・•地形特点城市计划要求・在选址过程中要对以上原因进行实际调查，搜集资料，具体分析研究，论证其可行性。项目定位研究和策划商业项目左位是估计、策划和决议统一，是利用市场及技术估计结果，经过资源整合及策略创新等策划手段，形成含有充足可操作性、可控制性企业发展决立。包含业态左位、专题泄位、目标市场定位、功效左位、形象左位、档次左位、价格定位、经营方法立位、动态泄位等多个方而。地产项目开发建设策略制订一、工业地产理论1工业地产概念工业地产是住宅、商服和综合类用地外第四种性质用地。具体指工业类使用性质丄地及英上地上建筑物和隶属物，工业类上地上建筑物通常包含工业厂房、物流仓库和工业研发楼宇等。简单而言，就是工业性质房地产。2常规工业地产开发模式分类依据中国外工业地产开发建设经验，工业地产开发常见四种模式关键有工业园区开发模式、主体企业引导模式、工业地产商模式和综合运作模式。以下是工业地产开发模式分析(1)工业园区开发模式在政府主导前提下进行，经过发明相关产业支持政策、税收优惠等条件营造园区和其它工业地产项目所含有独特优势，然后经过招商引资、上地出让等方法引进符合相关条件工业发展项目。基于区域经济建设、社会发展、百姓就业等多种综合原因考虑而设宜，是促进区域经济发展强有力推进器。是现在中国各级地方政府最常使用工业地产开发模式，也是中国现在工业地产市场关键载体如北京亦庄开发区，杭州经济技术开发区等，是现在中国各级地方政府最常使用工业地产开发模式，一样也是中国现在工业地产市场关键载体。在政府主导前提下进行，经过发明相关产业政策支持、税收优惠等条件营造园区和其它工业地产项目所含有独特优势，然后经过招商引资、上地出让等方法引进符合相关条件工业发展项目。(2)主体企业引导模式是主体企业进行工业地产开发某个产业领域含有强大综合实力企业，营建一个相对独立工业园区：在本身企业入驻且占主导前提下，借助企业在产业中强大凝聚力和号召力，经过上地岀让、项目租售等方法引进英它同类企业聚集，实现整个产业链打造及完善主体企业引导模式严格意义上来说并不是单纯房地产开发，苴关键是国绕主体企业进行开发运作，是企业产业链打造及完善。如上海金山上海石化工业恫区，在上海石化龙头企业带动下，做大做强石化企业，同时进行相关行业延伸及细化，进而达成整个产业链完善和发展，为实现整个金山“大石化战略”发展目标奠左坚实基础。这是一个相对独立工业园区。在关键企业入驻且占主导前提下,借助企业在产业链中强大凝聚力和号召力，经过上地出让、项目租售等方法引进英它同类企业聚集，实现整个产业链集成和提升。(3)工业地产商模式房地产投资开发企业在工业园区内或其它地方获取工业上地项目，在进行项目标道路、绿化等基础设施建设乃至厂房、仓库、研发等房产项目标营建，然后以租赁、转让或合资、合作经营方法进行项目相关设施经营、管理。获取合理地产开发利润全球最大工业房地产开发商普洛斯即是模式代表。具体由普洛斯打造一个设施平台，吸引物流企业入驻，普洛斯只作房地产投资开发和物业管理，日常物流业务仍由用户操作，其本质是依旧是房地产开发商。如普洛斯企业开发模式，苴在取得上地以后，进行一级开发包含基础设施建设，二级项目以仓储设施为主，采取租赁方法销售，用户对象包含制造商、零售商和物流企业等等。以后，派岀专业团体进行二级项目标物业管理和用户维护工作。普洛斯称之为“物流房”，即由普洛斯打造一个设施平台，吸引物流企业入驻，普洛斯只作房地产投资开发和物业管理,日常物流业务仍由用户操作，其本质是依旧是房地产开发商(4)综合运作模式综合运作模式是指对上述工业园区开发模式、主体企业引导模式和工业地产商模式进行混合利用工业地产开发模式。就中国现在来说，工业地产开发模式关键以工业园区开发和工业地产商模式为主，尤其是工业园区开发模式，在中国工业及工业地产发展过程中起到了主动作用。针对园区开发类企业，苴管理体制关键有：一是以政府为损益主体管理模式。政府作为上地开发主体，并负担最终损益：二是以开发企业为损益主体管理模式。政府委托或授权开发企业从事开发区内上地开发和市政道路建设业务,开发企业作为上地开发主体，并由开发企业负担最终损益。现在，省级和国家级开发区通常采取以开发企业为损益主体管理模式。出于开发区总体讣划和环境等原因考虑，开发区或新区管委会通常和区域内一家开发企业签署长久合作协议，该协议即使不一左含有排她性，但最少园区开发企业在上地开发和市政道路建设业务方而含有一泄优先权。所以，园区开发业务含有一泄区域性，进入壁垒相对比较高。就中国来说，工业地产开发模式关键以工业恫区开发和工业地产商模式为主，尤其是工业园区开发模式，因为其在很大程度上受到政府影响，需要依据当地政府政策应对，包含园区产业类型，上地岀让和计划等原因综合影响，在中国工业及工业地产发展过程中起到了主动作用.三、工业地产企业运作工业房地产上地批租年限为50年。现在主业为工业地产上市企业关键有鑫茂科技、空港股份、海泰发展、大港股份、张江高科、ST运盛等。它们大多以经济或高新技术开发区为基础平台，从事工业园区或髙新技术开发区内上地一级开发、房地产开发、工业物业岀租、配套设施服务等。工业地产企业最大优势是经营业绩稳左，通常现金流充沛；享受工业上地增值带来资产溢价：不受住宅地产政策调控影响。工业地产发展工业地产市场在过去很长一段时间内并不是一个完整发展商业市场。伴随这两年工业投资基金兴起，尤其是住宅、商业类物业价格日趋走髙，投资回报日渐降低情况下，越来越多民营或海外资金逐步向工业地产转移，使得这些独立小型工业囲区逐步兴起，而这么园区往往更多考虑是园区工业房地产回报问题，这也就更靠近于大家现在比较流行"工业地产”槪念了。工业地产商业模式含有大投资、快开启、提供增值服务、追求长久稳立回报四大特征。从运行规律来说，工业地产租期相对较长、相对回报稳左。三、工业地产关键开发步骤工业地产作为一门产业，苴赢利点表现在能够快速开启、以收入抵偿支出、并能够在抵偿支出后有剩下。有其独有商业模式，包含工业地产开发商筹措资金、建设基础设施、开发经营项目并提供工业地产产业和服务等一系列活动。四、工业地产成功开发要素工业地产怎样成功，关键从以下六个方而：一、首先是选址，分析区域市场环境和所在城市关键竞争力。要先确定主导产业，绕主导产业进行资源配套，二级、三级配套企业在哪种情况下能够进来，了解企业需求和恫区产业左位及产业发展方向。跨国企业选址是从四个方面考虑：・1、寻求资源：自然资源、劳动力资源。2、寻求市场：追随岀口覆盖市场范由。3、寻求效率：提升企业在全球运行效率。4、寻求战略机遇。通常园区选址从区域分析、产业分析、开发区分析、交通物流分析、用户分析，和用绕用户本身需求。市场分析。对本身城币竞争力，环境竞争力和区域本体竞争力来考察，通常情况下把开发区分成成熟和立即成熟两个部分，立即成熟和成熟开发区立即处理再生产业升级阶段，开发区分析。要对开发区本身产业要进行分析，有哪些龙头企业，能不能带动它配套企业进来。产业分析。对一个产业来讲，首先要确左主导产业，一个是自己本身确定了，围绕它主导产业进行资源配套，二级、三级配套企业在哪种情况下能够进来，找到它需求，本身园区产业N位和产业发展方向。二、其次是定位，任何一个园区本身泄位是起决左性作用。先要移植外部强势资源，培育内部特色优势，整合区域优势资源，形成园区本身特有优势。在具体左位时候，要考虑市场导向、资源整合、创新能力。比如从启位角度能够判圧是制造型园区、物流园区，还是研发型园区、商务型园区。定位，任何一个园区本身立位是起决左性作用，假如左位错了或是方向错了，你全部东西全部错了。立位一个是移植外部强势资源，培疗内部特色优势，整合区域优势资源。依据本身有能力，比如本身就是一个物流类企业，能够把你资源带到你所要进入区域来，另外要挖掘区域内部有没有独特资源。把这两点结合起来，把区域资源整合起来，形成园区本身特有优势，实际就是吸引企业入住理由，这么就会形成一个很好定位。在具体泄位时候,要考虑市场导向，资源整合，创新能力。从怎位角度能够得出是制造型园区还是物流园区还是研发型园区，商务型园区，这么更实用部分，对一个企业本身吸引力更强部分。综合起来来讲，作为一个左位是两个方而，一个是借助本区域优势，发展工业园区，进而促进开发区发展。确定园区选址及产业定位后，就要开始园区设计及建造。工业囲区设il•必需符合产业计划，不过类型工业园区有不一样注意事项。生态工业园区就必段有一个完整排污循环再利用产业链。厂房可按不一样企业需求建造为简易厂房、标准厂房或钢结构厂房。当中多种类型厂房建造标准也必需达标。第三是用户，要对目标用户进行细分。通常情况下，对用户分析要从多个方面进行。一个是对现有园区企业和潜在用户进行分析：一个是从产业链角度，包含对区域本身主导产业分析，跟踪二级配套企业、关联企业投资动向。另外要确立以商招商概念，对专业市场进行分析，考虑把市场和制造融合在一起，形成前店后厂园区模式。用户分析。要用户进行把握，通常情况下，用户分析从五个方面来进行：第一，现有园区企业分析，现在开发区进了哪些企业，同类园区进了哪些企业，这些企业本身发展阶段，这些企业进入是因为成本、政策还是市场，这么你知道什么东西吸引它来：第二，有同区域企业搬迁分析，在我们很多城市全部有退二进三概念，老工厂全部分布在市中心或市中心地带，伴随城市发展要进行搬迁，你给它提供一个很好场地，很好硬件和软件服务设施，吸引她到你园区来，这么分析也要分析透：第三，是从产业链角度，如奔驰进入北京以后，吊I绕奔驰对她产业链进行分析；第四，还要对国外企业进行跟踪，跟踪具体大企业动向，它产业方而动向，发觉它投资趋势，会带来关联企业投资动向；第五，还有以商招商槪念，还要对专业市场进行分析。任何一个城市，根据中国计划和发展，全部会il•划多个专业市场，这个市场本身聚集大量商家之外，它上下游企业全部会过来，比如说北京大红门服装市场。商业（工业）地产项目经营管理在商业地产开发中，开发商往往比较重视项目投资金额、销售回款，和商业地产左位、营销推广等步骤，通常极少去关心商业地产开发最终一环一商业经营管理。殊不知，商业经营管理这个最终一环，却在一泄程度上决左了商铺现实回报和未来升值空间，决立了投资者最终利益。从经营管理角度来看，只有进行符合消费市场左位、业态合理区隔、有效地招商和经营整合推广，和规范物业管理模式，才能促进商业稳步发展，避免商业后期经营不善。商业地产重在经营贏在管理，它需要专业管理能力和经营素质，从而实现商业项目标可连续发展地产项目投资分析和价值评定伴随限购、限贷、税收等方而调控政策对住宅市场连续施压，住宅开发商纷纷转战商业地产开发。不仅标杆企业结队进军商业地产开发领域，部分商业经营企业也纷纷参与商业地产开发。大量资金进入，商业地产市场处于连续上升通逍，前景似乎一片光明。部分传统住宅开发企业，甚至部分“外行”企业，将商业地产看成调控期“避风港”。不过商业地产开发需要雄厚资金实力，需要"养商”耐心，需要专业人才贮备，需要丰富运行管理经验。不含有上述条件房企转战商业地产而临一泄风险。商业地产价值评左师依据估价目标，遵照估价标准，根据估价程序，利用估价方法,在综合分析，影响房地产价格原因基础上，结合估价经验及对影响房地产价格原因分析，对房地产特左权益，在特左时间最可能实现合理价格所作出估量、推测和判定。它实质上不是估价人员定价，而是模拟市场价格形成过程将房地产价格显现出来，它含有专业性、技术性、复杂性，是科学、艺术和经验三者结合。项目招商和营销策划在中国，主动开展国（境）外招商，已成为各省、市和其它地域促进地方经济发展一个有效方法。为此，很多地方全部成立了专业招商机构，如招商局。但实际上，招商是一项跨部门工作，不是某一个部门就能完成招商整个过程，招商包含各个不一样方而和步骤。如:在某一次招商活动实施之前，招商部门就需预先制订招商汁划，确左此次招商项目淸单。而这些项目淸单确实立，又必需和国家产业政策和当地产业发展计划相吻合。招商过程，同时也是宣传自已、寻求合作伙伴过程。招商活动又包含宣传部门工作。在招商活动后期，海关、边检、工商、消防、环境保护、卫生防疫、劳动安全等部门也全部会介入项目标审批及相关程序。对于部分有特殊要求项目，包含部门和步骤可能还会更多。可见，招商不是一项孤立、某一个部门就能单独完成工作，它包含部门之广、步骤之多是招商工作区分于其它工作特点之一。商业地产营销贯穿于地产开发全过程。商业地产营销依靠于企业综合实力，强调各个步骤要表现商业地产专题理念。健康企业形象能够得到用户信赖，降低企业宣传成本，表现房地产企业综合实力关键步骤是为用户发明价值，而销售是发明用户价值直接步骤。优化企业步骤、降低用户交易成本、节省用户时间就能够为用户提供满意服务，所以，全方面引入用户营销体系势在必行。',)