土地储备业务和融资管理政策,关于加强土地储备与融资管理的通知

('土地储备业务和融资管理政策土地储备制度是我国土地管理制度的创新。2001年，《国务院关于加强国有土地资源管理的通知》（国发[2001]15号）明确“有条件的地方政府要对建设用地试行收购储备制度”。一、政策依据1、国土资源部财政部中国人民银行关于印发《土地储备管理办法》的通知（国土资发[2007]277号）2、《土地储备资金财务管理暂行办法》（财综[2007]17号）3、中国人民银行中国银行业监督管理委员会《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》（银发[2007]359号）4、《关于贯彻国务院关于加强地方政府融资平台公司管理有关问题的通知相关事项的通知》(财预[2010]412号）5、《国务院关于加强地方政府融资平台公司管理有关问题的通知》（国发[2010]19号）6、国土资源部财政部中国人民银行中国银行业监督管理委员会《关于加强土地储备与融资管理的通知》（国土资发〔2012〕162号）7、财政部发展改革委人民银行银监会《关于制止地方政府违法违规融资行为的通知》（财预[2012]463号）8、《国土资源部关于规范土地登记的意见》（国土资发[2012]134号）9．财政部国土资源部《关于核定土地储备融资规模等问题的意见》（财预〔2013〕182号）二、土地储备定义指市、县人民政府国土资源管理部门为实现调控土地市场、促进土地资源合理利用目标，依法取得土地，进行前期开发、储存以备供应土地的行为。土地储备工作的具体实施，由土地储备机构承担。三、土地储备作用（一）增强了政府对土地的调控能力。（二）促进土地节约集约利用。（三）保障了土地产权主体的合法权益。（四）发挥了重要的保障民生的功能。四、土地储备机构（主体）及运行管理(一)、《名录》管理。国土资源主管部门统一归口管理土地储备工作。国土资源部按照《土地储备管理办法》的规定，建立土地储备机构名录。列入《名录》土地储备机构审核标准：1）由市、县（区）人民政府批准成立。“市、县（区）”是指法定的县级（含）以上行政区划，机构批准文件应由市、县（区）人民政或机构编制管理部门正式下发，单位名称发生变化的应附更名批准文件。2）直接隶属于所在市、县（区）国土资源局，机构批准文件中应有明确的隶属规定。3）具有独立的法人资格的事业单位。应有规范的组织机构代码，可在“全国组织机构代码管理中心”网站上查到。4）承担本区域内土地储备工作，机构批准文件或“三定”方案中，应有明确的承担土地储备职能的规定。5）对于现有开发区（园区、新城、新区）的土地储备机构，如自愿理顺隶属关系，按政策要求，在调整规范业务范畴，运作模式和融资管理前提下，可以纳入土地储备机构名录。具体如下：①调整后的机构应符合上述规定审核标准；②土地出让纳入市县统一管理，收入交地方财政，支出纳入地方政府支出预算安排；③原机构属于开发区，开发区应为列入《中国开发区审核公告目录》（2006年版），或国务院新批准设立的开发区；属于新城、新区的，应为国务院批准和各类规划中明确提到名称的新城、新区。机构批准设立时间应于2013年5月1日前。（二）动态监测与监管系统管理（机构、业务、资金监管）。列入名录的土地储备机构，要将纳入储备土地、已供储备土地、储备资金收支、各类融资等相关信息，通过土地市场动态监测与监管系统录入上传，作为土地管理、财政预算、金融贷款监督检查的主要依据。同级国土资源主管部门应监督核准上传信息。1）土地储备机构指标：机构基本信息（地区、单位名称、名录代码、机构代码、单位性质、隶属关系、单位法人）、联系方式（通讯地址、联系电话、传真、联系人、电子邮箱）、机构建设情况（单位级别、人员编制数、成立文件、三定方案）。2）收储中土地指标：基本信息（四至、面积、利用现状、规划用途）、批准情况（批准文件、时间）、收储情况（已发生的成本、拟取得方式）。3）入库储备土地指标：基本信息（坐标、面积、规划用途）、取得情况（方式、发生的成本）、储备情况（入库时间、管护方式、临时利用情况）、储备证办理情况（是否办理、抵押证编号、证载面积）、抵押情况（是否抵押、抵押储备证编号、抵押面积）。4）储备土地供应指标：基本信息（坐标、供应面积、供应时间）、来源情况（来源的储备地块编号、来源面积）、供应情况（供应方式、出让合同或划拨决定书编号、出让合同电子监管号、出让金额、实际用途）。5）年度土地储备计划指标：本年度计划储备土地面积、本年度计划供应储备土地面积、前三年各年度储备土地供应面积。6）年度土地储备量指标：上年结转土地量（上年转入正收储土地面积、上年转入入库储备土地面积）、本年度储备土地情况（入库储备土地面积、已用于抵押融资面积、已供应储备土地面积）。7）储备土地供应指标：本年度实施供应土地面积（划拨、协议、招拍挂及总面积）、本年度出让总价款、本年度出让平均价款。8）储备土地结构指标：上年转入正在收储土地面积、上年转入入库储备土地面积、年度内正在收储土地面积、年度内入库储备土地面积、年度内供应土地面积等5项指标分别按商服、工矿仓储、住宅、公共管理与服务、特殊、交通运输、水域及水利设施、其他等用途分类填写与统计。9）不同来源储备资金指标：财政拨款（上年结余、本年度新增）、国有土地收益基金（上年结余、本年度新增）、融资资金（上年结余银行贷款、本年度新增银行贷款、其他方式、其他方式上年结余、其他方式本年度新增）、其他资金来源（方式、上年结余、本年度新增）。10）、储备融资汇总指标：截止上年末累计未偿还融资款、本年度计划新增融资款、本年度融资规模控制卡载明额度、本年度实际新增融资款、本年度新增未偿还融资款。11）储备融资指标：融资合同号、融资方式、融资金额、融资时间、应还款时间、融资机构、利息标准、抵押情况（是否抵押、抵押储备证号、抵押面积）、实际还款时间、已还款金额、偿还完毕。12）储备资金使用指标：收储项目名称、收储地块、以前年度累计支出（小计、征地和拆迁补偿支出、土地开发支出、其他直接支出、待摊支出转入）、本年累计支出（小计、征地和拆迁补偿支出、土地开发支出、其他直接支出、待摊支出转入）、合计。五、土地储备原则1）各地根据调控土地市场的需要和市场调控的方向，合理确定储备土地规模和融资规模；2）储备土地必须符合规划、计划；3）优先储备闲置、空闲和低效利用的国有存量建设用地。六、土地储备范围1)依法收回的国有土地；2)收购的土地；3)行使优先购买权取得的土地；4)已办理农用地转用、土地征收批准手续的土地；5)其他依法取得的土地。七、土地储备计划1)编制时间土地储备机构应于每年第三季度，编制下一年度土地储备计划。年度土地储备计划是制定年度土地储备资金收支预算、确定年度土地储备融资规模的主要依据。2)储备土地规模年度土地储备计划中，新增储备土地规模（含本年度收储已在本年度供应的储备土地），原则上应控制在市、县本级前三年平均年供应的储备土地量之内。3)储备计划审批同级国土资源、财政部门和人民银行分支机构负责审核调整年度土地储备计划，报同级人民政府批准，并报上级国土资源主管部门备案。八、储备土地纳入纳入政府储备的土地必须是产权清晰的土地。土地纳入储备前，土地储备机构应对土地取得方式及程序的合规性、经济补偿（政府无偿收回的除外）、土地权利（包括他项权利）等情况进行认真核查，对取得方式及程序不合规、补偿不到位、土地权属不清晰、未办理土地登记手续、应注销而未注销原土地登记手续、已设立土地他项权利未依法解除的，不得纳入储备。九、储备土地登记1）申请主体为列入《名录》土地储备机构，其他单位申请储备土地登记的，不予受理。2）申请材料及登记土地登记申请书、申请人身份证明资料、地籍调查表、宗地图及宗地界址坐标、政府批准的储备计划、批准纳入储备的文件、相关土地利用总体规划和城市总体规划等材料。经市（县）人民政府批准，对产权清晰、申请资料齐全的储备土地，可办理登记，3)登记类型及用途储备土地登记的使用权类型统一确定为“其他（政府储备）”，登记的用途应依据土地利用总体规划确定，能够细化到《土地利用现状分类》二级类的，应当按《土地利用现状分类》二级类填写。未确定规划用途的，不予登记。4)登记禁止规划用于社会公益设施的储备土地，不得办理抵押登记。为第三方提供担保的储备土地不得办理抵押登记。十、储备土地的开发利用1)前期开发范围包括道路、供水、供电、供气、排水、通讯、照明、绿化、土地平整等基础设施建设。2）前期开发涉及的工程建设要按照有关规定，通过公开招标方式选择工程设计、施工和监理等单位，不得通过下设机构进行工程建设。十一、土地储备融资管理1)土地储备机构融资纳入地方政府性债务统一管理，执行地方政府性债务管理的统一政策。2)土地储备机构举借的贷款规模，应当与年度土地储备计划、土地储备资金项目预算相衔接，不得超计划、超规模贷款。3)融资规模控制。同级财政部门应会同国土资源主管部门、人民银行分支机构，根据年度土地储备计划，核定土地储备融资规模，经同级人民政府审核后，按财政管理级次逐级上报至省级财政部门。省级财政部门依据地方政府性债务管理法律法规和政策规定核准后，向土地储备机构核发年度融资规模控制卡，明确年度可融资规模并同时反映已发生的融资额度。土地储备机构本年度可融资规模=省级财政部门核定的土地储备机构本年度债务余额限额-土地储备机构上年度末债务余额。4）土地储备机构向银行业金融机构申请融资时，除相关文件外，还应出示融资规模控制卡，并在核定的年底可融资规模内融资，不得超规模融资；在逾期债务清偿完毕前不得申领融资规模卡。土地储备机构不得违法违规举借其他政府性债务，一旦发现违规行为，应酌情核减当年土地储备可融资规模，情节严重的，停发土地储备融资规模控制卡。土地储备债务收支纳入预算管理，并报同级人大审查批准。5）银行业金融机构批准融资前，应对融资规模控制卡中的已有融资额度进行认真核对，拟批准的融资额度与本年度已发生的融资额度（包括本年度贷款已在本年度归还部分）累计不得超过年度可融资规模，对本年融资额度已达到年度可融资规模的土地储备机构，不得批准新的项目融资。十二、土地储备机构的贷款1)贷款审批。列入名录的土地储备机构可以向银行业金融机构贷款。商业银行遵循市场化原则，在风险可控的前提下，向列入名录的土地储备机构发放并管理土地储备贷款。银行业金融机构对政府土地储备机构的贷款应以抵押贷款方式发放，且贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70%，根据贷款人的信用状况、土地储备项目周期、资金回笼计划等因素合理确定贷款期限，贷款期限最长不超过五年。2)担保限制。土地储备机构向银行等金融机构申请的贷款应为担保贷款，名录内土地储备机构所属的储备土地，须具有合法的土地使用证，方可用于储备抵押贷款。纳入储备的土地不得用于为土地储备机构以外的机构融资担保。3)贷款资金使用。土地储备贷款实行专款专用、封闭管理，不得挪用,不得用于城市建设以及其他与土地储备业务无关的项目。十三、资金管理（一）土地储备资金来源渠道:1)财政部门从已供应储备土地产生的土地出让收入中安排给土地储备机构的征地和拆迁补偿费用、土地开发费用等储备土地过程中发生的相关费用；2)财政部门从国有土地收益基金中安排用于土地储备的资金;3)土地储备机构按照国家有关规定举借的银行贷款及其他金融机构贷款;4)经财政部门批准可用于土地储备的其他资金;5)上述资金产生的利息收入。财政部门根据土地储备的需要以及预算安排，及时核拨用于土地储备的各项资金。（二）土地储备资金使用范围:1)征收、收购、优先购买或收回土地需要支付的土地价款或征地和拆迁补偿费用。包括土地补偿费和安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费，以及依法需要支付的与征收、收购、优先购买或收回土地有关的其他费用。2)征收、收购、优先购买或收回土地后进行必要的前期土地开发费用。包括前期土地开发性支出以及按照财政部门规定与前期土地开发相关的费用等，含因出让土地涉及的需要进行的相关道路、供水、供电、供气、排水、通讯、照明、绿化、土地平整等基础设施建设支出。3)征收、收购、优先购买或收回土地需要支付的银行及其他金融机构贷款利息支出。4)土地储备工作中发生的地籍调查、土地登记、地价评估以及管护中围栏、围墙等建设的支出，经同级财政部门批准，列入土地储备资金使用范围。5）经同级财政部门批准的与土地储备有关的其他费用。十四、地方政府融资平台公司管理有关规定（一）融资平台公司清理在《国务院关于加强地方政府融资平台公司管理有关问题的通知》（国发〔2010〕19号）下发前已经设立的融资平台公司，要按以下要求进行清理规范：1）对只承担公益性项目融资任务且主要依靠财政性资金偿还债务的融资平台公司，今后不得再承担融资任务，相关地方政府要在明确还债责任，落实还款措施后，对公司做出妥善处理；2）对承担上述公益性项目融资任务，同时还承担公益性项目建设、运营任务的融资平台公司，要在落实偿债责任和措施后剥离融资业务，不再保留融资平台职能；3）对承担有稳定经营性收入的公益性项目融资任务并主要依靠自身收益偿还债务的融资平台公司，以及承担非公益性项目融资任务的融资平台公司，要按照《中华人民共和国公司法》等有关规定，充实公司资本金，完善治理结构，实现商业运作；要通过引进民间投资等市场化途径，促进投资主体多元化，改善融资平台公司的股权结构。不得授权融资平台公司承担土地储备职能和进行土地储备融资。（二）融资平台公司注资行为管理1）地方政府对融资平台公司注资必须合法合规，不得将政府办公楼、学校、医院、公园等公益性资产作为资本注入融资平台公司。2）严格执行《土地管理法》等有关规定，地方政府将土地注入融资平台公司必须经过法定的出让或划拨程序。以出让方式注入土地的，融资平台公司必须及时足额缴纳土地出让收入并取得国有土地使用证；以划拨方式注入土地的，必须经过有关部门依法批准并严格用于指定用途。3）融资平台公司经依法批准利用原有划拨土地进行经营性开发建设或转让原划拨土地使用权的，应当按照规定补缴土地价款。4）地方各级政府不得将储备土地作为资产注入融资平台公司，不得承诺将储备土地预期出让收入作为融资平台公司偿债资金来源。5）地方各级政府及其所属部门、机构和主要依靠财政拨款的经费补助事业单位，均不得以财政性收入、行政事业等单位的国有资产，或其他任何直接、间接形式为融资平台公司融资行为提供担保。十五、自治区本级土地储备（一）政策1、自治区人民政府办公厅关于印发广西壮族自治区本级土地储备管理办法的通知（桂政办发[2012]52号）2、自治区人民政府办公厅关于印发广西壮族自治区本级土地储备资金管理办法的通知（桂政办发[2012]156号）3、自治区人民政府办公厅关于印发广西壮族自治区本级土地储备运作机制的通知（桂政办发[2012]171号）4、自治区党委自治区人民政府《关于进一步做好自治区本级国有土地统一储备和开发经营工作的通知》（桂发[2012]54号）（二）自治区本级土地储备定义是指自治区人民政府为实现调控土地市场、促进土地资源合理利用的目标，根据土地利用总体规划、城乡总体规划和土地储备计划依法取得土地，并进行前期开发、储存以备供应的行为。（三）自治区本级储备范围1）由自治区人民政府和市、县人民政府共同投资或者应当由市、县人民政府投资的建设项目，市、县人民政府以土地作价投资或者偿还自治区人民政府代为出资的土地；2）自治区人民政府和市、县人民政府合作储备，按约定由自治区本级储备的部分土地；3）自治区土地储备机构出资收购的国有土地；4）自治区人民政府依法收回或因单位迁移、企业改制、产业结构调整等需要调整置换的中央直属企业、自治区直属部门和企事业单位的国有划拨土地；5）自治区直属单位闲置、空闲、低效利用的土地；6）已列入自治区本级土地储备计划的国有未利用地和自治区直属单位的国有农用地；7）由自治区人民政府依法行使优先购买权取得的土地；8）应当由自治区人民政府储备的其他土地。（四）储备程序1、以收回方式入进行土地储备的程序：1）自治区土地储备机构委托市、县国土资源行政主管部门，对拟收回土地情况进行实地调查。2）自治区土地储备机构拟订国有土地使用权收回方案，经自治区国土资源厅和自治区财政厅审核同意后报自治区人民政府批准。3）土地所在地的国土资源行政主管部门根据自治区人民政府批准的国有土地使用权收回方案，向土地使用权人下达《国有土地使用权收回决定书》。以有偿方式收回国有土地使用权的，自治区土地储备机构应当与原土地使用权人签订补偿协议，支付补偿费用。4）经土地所在地的国土资源行政主管部门依法办理国有土地使用权注销（变更）登记后，将土地纳入自治区本级储备。2、以收购方式入进行土地储备的程序：1）自治区土地储备机构委托市、县国土资源行政主管部门，对拟收回土地情况进行实地调查。2）自治区土地储备机构与土地使用权人协商，委托评估机构对拟收购的土地及其地上附着物价格进行评估，协商确定土地使用权收购价格。3）自治区土地储备机构拟订土地收购方案，经自治区国土资源厅和自治区财政厅审核同意报自治区人民政府批准后，与原土地使用权人签订收购合同。4）自治区土地储备机构按合同约定支付土地使用权收购价款后，会同原土地使用权人向土地所在地的国土资源行政主管部门申请办理土地使用权注销（变更）登记手续，将土地纳入自治区本级储备。3、以农用地转用和征收土地方式进行土地储备的程序：1）自治区土地储备机构根据自治区年度土地利用计划和土地储备计划，向土地所在地的市、县国土资源行政主管部门申请办理农用地转用和土地征收手续。2）土地所在地的市、县国土资源行政主管部门根据有关土地管理法律法规的规定，组织农用地转用和土地征收报批工作。3）农用地转用和土地征收获得批准后，土地所在地的市、县人民政府依照有关规定组织实施农用地转用和土地征收工作，自治区土地储备机构支付相关报批及补偿等费用。4）征地补偿完成后，土地所在地的国土资源行政主管部门依法办理土地使用权注销（变更）登记手续，将土地纳入自治区本级储备。4、以置换方式入进行土地储备的程序：1）自治区土地储备机构委托土地所在地的市、县国土资源行政主管部门，对拟置换土地的权属、面积、四至范围、用途及地上附着物情况进行调查，市、县国土资源行政主管部门对调查结果提供土地登记资料证明。2）自治区土地储备机构与土地使用权人协商，委托评估机构对拟置换的土地及其地上附着物价格进行评估。3）自治区土地储备机构拟订土地置换方案，经自治区国土资源厅和财政厅审核同意报自治区人民政府批准后，与土地使用权人签订土地置换协议。4）自治区土地储备机构与土地使用权人向土地所在地的市、县国土资源行政主管部门提交申请。土地所在地的市、县国土资源行政主管部门根据自治区人民政府的批准文件和土地置换协议，依法收回该土地使用权人的土地使用权，并为该土地使用权人办理新置换土地的供应手续。自治区土地储备机构与土地使用权人向土地所在地的国土资源行政主管部门申请办理土地使用权变更登记手续，自治区土地储备机构将收回的土地纳入自治区本级储备。5、以优先购买权方式入进行土地储备的程序：1）自治区土地储备机构依据自治区人民政府优先购买土地使用权的决定，按照申报的土地交易价格及相关付款条件向原土地使用权人支付土地价款。2）原土地使用权人应当在收到土地价款15个工作日内，依法申请办理土地使用权注销登记手续；逾期不申请的，自治区土地储备机构凭自治区人民政府优先购买土地使用权的决定和土地价款支付凭证，向土地所在地的市、县国土资源行政主管部门申请办理土地使用权注销和变更登记，土地所在地的市、县国土资源行政主管部门进行注销公告，公告期满经同级人民政府批准后，依法办理土地使用权注销（变更）登记，将土地纳入自治区本级储备。（五）开发利用纳入自治区本级储备的土地，由自治区土地储备机构会同自治区人民政府授权负责自治区本级储备土地开发整理和运营的单位根据城乡总体规划和年度土地储备计划进行前期开发，使之具备供应条件。（六）土地供应1）自治区本级储备土地完成前期开发后，纳入当地市、县土地供应计划，交由土地所在地的市、县国土资源行政主管部门组织土地供应，并办理用地手续。2）供地前，土地所在地的市、县国土资源部门商自治区土地储备机构及自治区人民政府授权负责自治区本级储备土地开发整理和运营的单位编制《自治区本级储备土地供地方案》，经同级人民政府审核后报自治区人民政府批准。3）自治区本级储备土地以有偿方式供地的，储备土地使用权出让价格不得低于土地收储和开发成本。4）自治区本级储备土地供应前，已设定抵押权的，应当先行依法注销抵押登记并解除抵押权或者征得抵押权人的同意，并将土地出让、出租等所取得的收入优先用于偿还土地抵押贷款。5）储备土地供应时，土地所在地的国土资源行政主管部门对已办理国有土地使用权登记的储备土地，应当依法办理土地使用权注销登记手续。（七）土地储备收益分配机制1）自治区本级储备土地出让收入严格实行“收支两条线”管理。2）自治区本级储备土地出让收入按规定列支土地储备、开发成本并缴纳耕地占用税及用地报批相关税费后实现的净收益，原则上按自治区不低于70%，土地所在市、县不高于30%的比例进行分配。3）土地出让各项专项资（基）金由自治区和土地所在市、县分别从所分配的收益中按规定计提。4）自治区与市、县共同开发的出让收入，由自治区与土地所在地市、县按合同约定的分配比例分成。5）自治区本级储备土地出让净收益中自治区分成部分原则上用于自治区重大基础设施项目建设及偿还项目货款本息，30%安排给广西地产集团有限公司用于土地储备等公司经营范围内的投资。6）涉及自治区直属单位用地的自治区本级储备土地出让净收益中自治区分成部分，可根据原用地单位项目建设需要，优先安排给原用地单位。',)