关于处置盘活“烂尾楼”的措施和法律依据

('关于处置盘活“烂尾楼”的措施和法律依据一、关于“烂尾楼”的界定1.概念迄今未发现法律、法规、规章给“烂尾楼”下个定义。即使是学理上，关于“烂尾楼”的定义也不多见，且表述很不一致。烂尾楼是一种俗称，笔者认为，烂尾楼是指各种已开工兴建，但因资金、技术、规划等原因已停建缓建达一定期限的房地产建设项目。2.特征准确了解烂尾楼的概念，必须了解烂尾楼的特征。笔者理解，烂尾楼有以下特征：(1)必须是房地产建设项目。非房地产项目不能称之为“楼”，即使停、缓建，也不称为烂尾楼，而只能称为“烂尾地块”、“烂尾工程”等；(2)必须是已经开工兴建，并建成一定的规模。即便是房地产建设项目，如果一直未开工，或虽已开工、尚未形成一定的楼宇规模，也不称为烂尾楼；(3)必须是事实上已停缓建达一定期限。这里有两层含义：该房地产建设项目尚未完成竣工验收。烂尾楼之所以“烂尾”就表现于此，这是烂尾楼题中应有之义；该房地产建设项目已停工待建长达一定期限，如果是短暂的停工缓建，笔者认为不应当属于烂尾楼范畴。至于停工待建达多长期限，有的规定1年以上(广西北海市)，有的甚至规定6个月以上(成都市)，笔者认为规定2年为宜。二“烂尾楼”现状目前没有全国各个城市总计数据，我们从一个报道可以看出目前“烂尾楼”的情况，[齐鲁网报道2015年2月2日]“烂尾楼盘就像一个个城市疮疤，不仅影响着城市的和谐美观，而且也让成千上万名购房者的乔迁梦化为泡影。东湖龙城、燕山公馆、广府一号、锦绣花城……在枣庄可以轻易地找出像这样的停工或者烂尾的房地产项目。记者粗略统计了一下，仅薛城区和市中区就有200多万平米的住宅处于这样的状态。如果再细算一笔账，这200万平米的住宅假如都卖出去了，一套房子按照120平方计算，作为四线城市的枣庄，这样的状态已经成为涉及这个城16667户家庭的切肤之痛。据此，在今天整个经济情况不如以前的情况下，根据某网络报道，整个石家庄市95%的开发商参与民间集资或者说借贷。青岛市也存在部分开发商跑路的情形，我们可以看出，在今天的房地产企业生存发展尤为艰难，房地产行业牵扯千家万户，牵连上下游行业，影响着经济发展与国家稳定。“烂尾楼”的出现和存在影响社会的发展和稳定（网络报道关于民间借贷导致跳楼等自杀现象及其他极端行为）造成了巨大的资源浪费。三、目前处理“烂尾楼”的措施烂尾楼已成一大公害，严重影响城市形象，损害城市运营，破坏投资环境。烂尾楼不仅是法律问题，而且也是社会问题。特别是已经开展预售的烂尾楼，小业主是社会不安定因素，应引起人们高度重视。对烂尾楼进行治理乃大势所趋。（一）从政府管理者层面看如何治理烂尾楼(监管式的治理模式)实践中大致有以下做法：1.税费优惠政策2.新项目禁入3.限期自行处置4.强制性代理处置5.强制性拆除等措施(二)从平等主体(烂尾楼业主、债权人和第三人)层面看烂尾楼治理方式(市场化的治理模式)1.转让(收购)、包括股权转让和资产转让两种模式；2.合作开发；3.债转股(债权转开发权)烂尾楼的债权人无非是：(1)建筑商(业主拖欠工程款)；(2)建材、设备经销商；(3)已预售的购房户小业主；(4)其他债权人。4.托管续建；5.破产拍卖；6.融资盘活等等措施。从目前我们了解的情况看，上述各种措施和方法，处理的周期有的比较长，有的受市场的影响，特别是公平主体之间的处置，在今天市场不景气的情况下，很难实现。四、建议处理“烂尾楼”的措施和法律依据鉴于，目前，我国大面积的出现“烂尾楼”的情况，我们认为应该采取如下措施和法律依据：1、建设部和国土资源部联合成立专门工作机构或者要求各县、市建设主管部门对自己辖区内的“烂尾楼”进行拉网式统计，实现动态监管。2、建议出台管理处置“烂尾楼”的管理办法，主要内容包含动态管理，统计，作出详细的说明。对“烂尾楼”进行分类、分级别、如开发投资不到25%，有国家收回土地使用权；25-50%的由国家按投入资金进行回购；50-90%以上的按照成本加固定利润的模式收购。以上各种措施均为要通过法律手段强行进行。3、根据现有的《中华人民共和国土地管理法》中华人民共和国土地管理法第三十七条:禁止任何单位和个人闲置、荒芜耕地。已经办理审批手续的非农业建设占用耕地，一年内不用而又可以耕种并收获的，应当由原耕种该幅耕地的集体或者个人恢复耕种，也可以由用地单位组织耕种；一年以上未动工建设的，应当按照省、自治区、直辖市的规定缴纳闲置费；连续二年未使用的，经原批准机关批准，由县级以上人民政府无偿收回用地单位的土地使用权；该幅土地原为农民集体所有的，应当交由原农村集体经济组织恢复耕种。在城市规划区范围内，以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的闲置土地，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》的有关规定办理。和《中华人民共和国城市房地产管理法》第十九条国家对土地使用者依法取得的土地使用权，在出让合同约定的使用年限届满前不收回；在特殊情况下根据社会公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根据土地使用者使用土地的实际年限和开发土地的实际情况给予相应的补偿。严格执行，杜绝资源浪费和抑制土地腐败。4、建议修改《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国城市房地产管理法》有关条款，土地出让后，受让人没有按照规划用途按时开发的，国家有权按照出让价格收回土地使用权，对地上建筑物的价值根据《中华人民共和国土地管理法管理细则》和《中华人民共和国城市房地产管理法管理细则》具体条款执行；建议增加土地出让的建设规划和建设周期条款，防止拖延开发，浪费资源。建议增加惩罚性条款。5、或者国家直接立法，对于土地资源的开发利用中的浪费现象出台〈资源浪费法〉。我们认为出台相关法律与物权法不冲突，土地资源属于社会共同资源，是子孙万代事情。国家应该对浪费资源进行立法。五、处理“烂尾楼”的社会效益和经济效益1、处理“烂尾楼”契机首先、国家目前在推进城镇化建设，需要进行房地产的基础开发和建设。其次、国务院的工作目标中“加大城镇棚户区和城乡危房改造力度。今年保障性安居工程新安排740万套，其中棚户区改造580万套，增加110万套，把城市危房改造纳入棚改政策范围。农村危房改造366万户，增加100万户，统筹推进农房抗震改造。住房保障逐步实行实物保障与货币补贴并举，把一些存量房转为公租房和安置房。对居住特别困难的低保家庭，给予住房救助。坚持分类指导，因地施策，落实地方政府主体责任，支持居民自住和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。”的要求。再次、符合实现中国梦，创建美丽中国的要求，少开发，多盘活，可以降低地环境的破坏和污染。第四、国土资源部住房城乡建设部关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知国土资发〔2015〕37号的文件内容给予了政策的支持。2、直接经济效益和社会效益分析首先、盘活现有资产，促进经济健康发展，降低银行呆帐坏帐率，加快货币流通，使现有资产发挥功能和效益。其次，有利于社会和谐和稳定，创建更好的社会环境。再次、有利于环境保护和节约国土资源，减少耕地被侵占量，有利于城市长期规划和土地储备。第四、符合国家产业政策要求和国家城镇化和小城镇建设需求。通过对现有“烂尾楼”的盘活，可以通过政策优惠，吸引农民进城。通过有效的掌控现有房地产开发情况，有利于决策者进行城市建设规划的决策，使经济平稳发展。民革城阳支部吴振义2015-4-1',)