2011-2015年房地产中介合同司法审查报告

('2011-2015年房地产居间合同审判白皮书近年来，伴随着我国房地产市场的蓬勃发展，房地产中介市场的规模在短期内迅速扩大。中介机构提供的居间服务在促进房地产交易、盘活存量房市场、维护市场主体合法权益等方面日益发挥着不可替代的重要作用。但因相关法律规范和监管制度体系相对滞后，以及房地产中介行业自身建设等方面存在的局限与问题，房地产居间合同纠纷呈持续高发态势，在较大程度上影响了房地产交易的顺利进行，损害了部分市场主体的合法权益，也给房地产中介行业的形象带来不良影响。房地产居间服务市场中存在的一些突出问题，已经引起了社会各方面的高度关注。本白皮书拟充分挖掘司法数据资源，对近五年来我院及我院辖区法院（包括黄浦区、杨浦区、虹口区、普陀区、宝山区、嘉定区、青浦区、崇明县法院，以及原静安区、原闸北区法院等十家法院）审理的房地产居间合同纠纷案件进行较全面的统计分析，对当前房地产居间服务市场存在的突出问题及深层原因作一梳理，并在此基础上提出相应的对策建议，供相关主管部门、行业组织、企业及社会公众参考，以更好地维护市场主体的合法权益，促进房地产市场持续健康发展。一、案件基本情况从2011年至2015年，我院及我院辖区法院共受理房地产居间合同纠纷5827件，其中一审案件5203件，二审案件624件；审结此类案件5767件，其中一审案件5141件，二审案件626件；涉案标的人民币（以下币种均为人民币）285,921,946.90元。从司法审判实践及相关统计数据来看，房地产居间合同纠纷案件主要有以下四个方面的特点：（一）案件数量随着房地产市场波动而上下起伏从收案数量来看，近年来房地产居间合同纠纷案件收案量总体平稳，但有小幅波动趋势。从一审案件看，2011-2015年十家辖区法院的收案总量分别为1156件、907件、1068、974件、1098件；从二审案件来看，2011-2015年我院受理的二审案件数量分别为136件、142件、106件、120件、120件。从收案数量上下波动的具体态势看，二审案件和一审案件收案量曲线（见图一）的波峰、波谷恰好错开——这主要是由二审案件的收案时间较一审案件相对滞后的客观规律决定的——但从总体上看，一二审案件的收案数量都呈现出逐年上下波动的特点。136142106120120020406080100120140160二审房地产居间合同纠纷案件收案数115690710689741098020040060080010001200140020112012201320142015图一：一二审房地产居间合同纠纷案件收案数量曲线图一审房地产居间合同纠纷案件收案数近年来房地产居间合同纠纷案件逐年上下波动，主要受到近年来房地产市场每年均有小幅波动的总体态势影响。从房地产居间合同纠纷和各类型房地产纠纷案件收案总量的对比中（见图二）也可以看出，居间合同纠纷案件的收案量走势与整体房地产纠纷案件的收案量走势是基本同步的。136142106120120020406080100120140160二审房地产居间合同纠纷案件收案数177219121768196322290500100015002000250020112012201320142015图二：房地产居间合同纠纷案件与房地产纠纷案件收案数量对比图二审房地产纠纷案件收案数（二）纠纷表现形式相对集中，但有新的扩展在传统上，房地产居间合同纠纷主要表现为中介机构要求买卖双方支付佣金和买卖双方拒绝支付佣金（在诉讼中主要表现为要求中介机构返还被充作佣金的意向金或定金）这两种案件类型。近年来，在上述两类案件之外，又增加了两种新的案件类型：第一种新类型案件是中介机构诉请买卖双方或一方支付违约金的案件。其表现形式是出卖人与中介机构签订“独家委托协议”后，又通过其他中介将系争房屋卖出或者嗣后拒绝卖房所引发的违约类案件。此类案件中，如何认定“独家委托协议”的效力，需要人民法院结合具体案情认真分析研究。第二种新类型案件是委托人诉请中介机构赔偿损失的纠纷，其表现形式主要有三种：一是中介机构核实房源信息有误，导致买受人付款后既无法取得房屋又不能收回房款，要求中介机构赔偿损失的案件；二是中介机构现任或离任工作人员收取买受人定金或房款后下落不明，导致出卖人无法追回房款，要求中介机构予以赔偿的案件；三是因中介机构过错导致房地产交易未成，买卖中一方诉请中介机构赔偿预期差价损失的案件。上述几类赔偿类案件中，如何准确把握中介机构的注意义务，合理分配委托方、中介机构及直接侵权人之间的责任，同样考验着司法者的理论和实践智慧。（三）涉案标的通常较小，但问题交织、矛盾复杂从当事人之间争议标的的金额大小来看，除赔偿损失类案件涉案标的相对较大外，房地产居间合同纠纷案件的涉案标的额通常较小。根据此次司法统计，在我院及辖区法院审理的房地产居间合同纠纷案件中，每个案件的平均涉案标的额仅为49,578.97元，在民商事案件中处于相对较低的水平。但从审判实践来看，此类案件中双方当事人有争议的问题极多，矛盾对立情况通常较为严重，依法妥善处理好此类纠纷存在不小的难度。除上文第（二）部分提到的有关法律适用方面的问题争议外，此类案件中双方当事人往往就相关案件事实的认定存在很多争议，主要包括：中介机构有没有将与订立合同相关的重要事实如实告知委托人；有没有就购房资格、交易税费、首付比例、贷款期限及额度、佣金减免等事项向委托人作出相关承诺；有没有利用其优势地位对买卖双方进行欺诈、胁迫，损害买卖双方合法权益等。由于不少中介机构的内部管理和服务流程较为混乱，买卖双方又较少及时固定相关证据，导致纠纷发生后双方各执一词，人民法院准确查明涉案事实面临不少实际困难。此外，多数房地产居间合同纠纷案件都是在相关房地产交易未成后而涉讼的，委托人因为先前交易未成或被对方追究违约责任已经受到一定损失，故在与中介机构协调解决居间合同纠纷时往往带有较大的对立情绪，给人民法院的和解调解工作造成一定障碍。（四）调解撤诉率相对较高，多数纠纷得到依法妥善解决根据上文所述，要妥善处理好房地产居间合同纠纷案件并不容易。但客观而言，因所涉标的金额通常不大，故此类纠纷也给当事人双方互谅互让、和平解决矛盾纠纷留下了一定的空间。因此，在司法实践中，我院及辖区法院都把房地产居间合同纠纷作为和解调解工作的一项重点，加大相关法律释明和劝解引导工作的力度，尽可能促成双方当事人理性解决矛盾纠纷。实践证明，这项工作在总体上取得了较好的效果。根据此次司法统计，近五年来十家辖区法院审理的一审房地产居间合同纠纷案件的总调撤率达到了69.8%；个别法院的调撤率甚至已接近90%。二审中，经我院法官继续做当事人的工作，房地产居间合同纠纷二审案件的调撤率也达到了23.48%，超过了房地产纠纷案件的总体调撤水平。上述数据说明，经过我院及辖区法院广大法官的不懈努力，绝大多数的房地产居间合同纠纷案件都能以调解和解等方式得到圆满妥善的解决。二、审判中发现的问题虽然从案件处理的最终结果来看，通过人民法院的调解、和解或依法裁判，绝大多数房地产居间合同纠纷都能得到较为妥善的解决，但此类纠纷中反映出来的当前房地产居间服务市场存在的一系列问题，不仅给房地产交易主体的合法权益造成了现实的损害，而且在很大程度上干扰了正常的市场交易秩序，从长远来看不利于房地产居间市场乃至整个房地产市场的健康发展，需要相关方面引起高度重视。（一）因中介机构疏于尽职调查，造成购房者钱款损失的纠纷有所增多在审判实践中发现，近年来因个别中介机构未尽必要的信息核查义务，导致买受人在房地产权利存在重大瑕疵或系争房屋已实际出售的情况下与恶意出卖人（有的案件中所谓的出卖人本身就是诈骗犯罪分子）签订买卖合同、支付全部或部分房款，造成大额钱款无法追回，买受人遭受重大损失的案件有所增多。如在我院审理的一起案件中，买受人在支付定金后才发现出卖人提供的授权委托书实系伪造。经查，该房屋原系出卖人与其他四名案外人共有，且系争房屋在此次交易前已被全体产权人对外出售，故本案中所谓的出卖人实际是以伪造的公证委托文书行诈骗钱款之实。显然，该案中相关中介机构未尽到必要的信息核查义务，并因此给买受人造成了重大损失，其失职行为与买受人利益受损具有一定的因果关系。据此，我院终审判决该房地产中介机构赔偿买受人相关定金损失（该案被《最高人民法院公报》录用为公报案例）。我们认为，在房地产居间活动中，中介机构应尽到专业、勤勉的注意义务。除了要审查房地产权利是否真实完整，还需对标的物是否存在重大质量瑕疵、交易主体的信用状况与支付能力、交易主体的身份信息及相关文书资料的真实性等进行审慎核查，以确保房地产买卖合同真实有效，并能够实际履行。（二）因中介机构虚假宣传或不当承诺，导致交易不成或买卖双方额外支出费用的情况多发易发由于不少中介机构服务流程不够规范严谨，部分从业人员对相关法律法规和政策情况掌握不全，导致中介机构在与买卖双方“背对背”沟通过程中容易出现信息传递不对称现象，为后续交易中的纠纷产生埋下了隐患。更为严重的是，为片面追求业绩、获取高额佣金，少数中介机构存在故意隐瞒重要事实，提供虚假情况，或进行不当承诺等现象。常见的情况是，为打消购房者在限购、限贷、税费等方面的合理顾虑，不少中介机构会以口头方式承诺可以帮助购房者规避限购政策、做低交易税费、提高贷款额度等。因上述承诺大多涉及违法违规操作，因此，一旦相关承诺在后续无法操作成功，就有可能直接导致系争房屋交易不成，相关矛盾纠纷亦由此产生。如在我院审理的一起案件中，因交易标的本身价值较高，故依法应当缴纳的交易税费亦相对较多，但为促成交易，中介机构工作人员不顾实际情况向买卖双方承诺可以做低房价，确保系争房屋以普通住宅卖出。但中介机构做低的房价最终并未通过主管部门的审核，为此双方不得不重新协商签订新的买卖合同，不仅人为拉长了房屋买卖的周期，而且买受人亦以中介机构造成其多付税费为由拒绝支付佣金。（三）部分中介机构利用优势地位损害委托人合法权益的情况时有发生在审判中发现，部分中介机构及其工作人员存在滥用其优势地位，通过垄断信息、制定不公平的合同条款等手段，恶意损害委托人合法权益的情况。一是利用合同格式条款免除自身责任，加重委托人的义务。实践中，不少中介机构都在其提供的居间合同格式条款中规定，因房屋权利瑕疵、质量瑕疵或交易双方违反限购限贷政策等原因导致交易不成的，相关责任由买卖双方自行承担。此类条款即涉嫌免除了中介机构依法应当承担的合同义务，而过分加重了买受人的注意义务。同时，在居间合同签订过程中，大多数中介机构都未按照相关法律规定提示对方注意相关条款，甚至刻意对相关条款进行淡化处理。诉讼中，如果中介机构不能提供证据证明其已采取合理方式提请对方注意，相关条款通常应被认定为无效。二是利用“独家委托”协议限制出卖人的缔约自由。为吸引客源，不少中介机构近年来陆续推出了“独家委托、限时包销、到期签赔”的经营模式。对于此类合同的效力，目前学界的通说认为，如果合同是经双方当事人自愿平等协商后达成，约定的权利义务基本对等，也没有违反法律禁止性规定的情形，一般不能否定合同的效力；但如果合同约定的权利义务严重不对等，或者违反了法律的禁止性规定，则此类合同即应属无效。在我院审理的一起案件中，居间合同约定，只要中介机构招揽的购房意向人的报价达到一定金额，出卖人就不得拒绝签订房屋买卖合同，否则应向中介机构双倍返还定金。我们认为，交易价格虽然是影响房屋买卖的一个重要因素，但并非出卖人决定交易与否的唯一考量因素，涉案合同仅以价格因素就剥夺了出卖人对于交易对象的选择权，不当地限制了出卖人的缔约能力，故相关约定应属无效。三是滥用居间期间保管产权证书及网签备案等合同权利，谋取合同之外的非法利益。有当事人反映，在房地产买卖合同及居间合同解除后，部分中介机构会继续占有出卖人委托其保管的房屋产权证书，并利用出卖人急于取回产证另有他用的不利处境，迫使出卖人签署对其不利的协议，支付一笔合同之外的额外费用，或者要求出卖人从中介机构处高息贷款等。此外，有部分中介机构未经买卖双方同意即恶意为当事人办理网签合同备案，或者在买卖双方一致同意撤销网签备案的情况下拒绝撤销，给买卖双方的后续交易人为制造障碍，以达到其合同之外的不正当目的。（四）居间服务流程不规范、服务不到位的问题较为突出除前文提到的信息调查和告知义务落实不到位等问题外，当前房地产居间服务市场中操作流程不规范、服务质量不高的问题较为突出，这既影响了市场参与主体的客户体验，也是导致居间合同纠纷频发的一项重要原因。一是合同文本不规范。目前，中介机构在居间活动中使用相关部门发布的《上海市房地产居间合同示范文本》的较少，而是广泛使用各机构自行制作的版本。但此类合同文本大多存在必备内容不完整、重要事项约定不明、权利义务不对等问题，导致相关矛盾纠纷多发易发。此外，不少中介机构对合同文书的制作、修改及签署均较为随意，导致不同文书之间约定不一致或者相互矛盾的情况较多，给确定各方权利义务增加了新的障碍。二是资金收取方式较随意。部分中介机构在带领看房时即要求客户支付意向金，交易未成后又以意向金已转为违约金等理由拒绝退还。有的中介机构经办人员向交易双方口头承诺佣金可以减免，但事后又以公司制度不允许减免等理由拒绝承认。此外，多数居间合同中对佣金是否包括相关必要费用等未作约定，但在协助买卖双方办理贷款及过户等手续时，中介机构又经常要求委托人支付各种名目的额外费用。有的中介机构工作人员还存在私下向委托人讨要“好处费”的情况。三是违规操作问题严重。为兑现不当承诺，让本不符合交易条件的当事人完成房地产交易，中介机构及其工作人员大多会诱导、教唆或协助买卖双方采取签订“阴阳合同”、开具虚假证明、伪造相关证件等违法违规手段，规避相关法律适用和行政监管。相关做法游走在合法与非法之间，增加了交易不成和引发其他矛盾纠纷的风险。四是后续服务不到位。目前，本市范围内的中介机构大多实行“先收费，后服务”的经营模式，但不少中介机构在收取佣金之后，后续服务往往不能及时跟进。在后续交易环节，协助贷款、涤除抵押、迁移户口、水电煤等设施过户、查验交房、尾款结算等环节的服务承诺大多兑现不到位，导致买卖双方的客户体验较差，对居间服务的满意度不高，并以此为由拒绝支付佣金或要求减免费用。（五）部分中介机构内部管理混乱，从业人员素质有待提高审判中发现，不少中介机构在内部管理制度上存在重大缺失，或者制度执行严重流于形式，加之从业人员总体素质不高，因此，实践中中介机构工作人员无视公司制度和法规纪律，为获取非法利益铤而走险的事件时有发生。比如，近年来中介机构工作人员收取服务对象交付的定金或房款后携款潜逃，受害人为此诉请中介机构给予赔偿的案件日趋增多；实践中还曾发生过中介机构工作人员与犯罪分子合谋，利用房地产买卖形式诈骗购房者钱财的案件。此外，中介机构工作人员离职后仍继续以中介机构名义从事居间服务的现象也较为突出。因员工离职属于中介机构内部人事变动，如果中介机构不及时通知交易双方，交易双方很难及时获知，且部分离职员工仍持有印有公司LOGO的合同文本及其他相关文件，故交易双方通常有理由相信其仍是该中介机构的工作人员。如果交易双方在其指导下达成交易或将钱款支付给离职员工，通常应当认定该离职员工构成对中介机构的表见代理，相关行为的法律后果仍应由中介机构承担。三、相关对策与建议根据上文分析的情况，对加强房地产居间服务市场监管，维护市场主体合法权益，预防和减少房地产居间合同纠纷提出以下四点意见和建议：（一）进一步完善相关法律制度我国现行法律法规中专门针对房地产中介行业的规范数量甚少，《合同法》虽对“居间合同”进行了专章规定，但仅有四个条文，相关规定过于原则，缺乏可操作性。工商、房管等部门虽相继出台了一些相关的规范性文件，但因效力层次较低，且存在规定不一致等现象，在实践中未得到经纪行业及社会公众的应有重视。由于相关法律制度不完善，导致中介机构的权利义务一直处于比较笼统、模糊的尴尬境地，不仅使人民法院在审理相关纠纷时难以准确把握，而且也在相当程度上制约了房地产中介行业的规范运行与健康发展。为此，建议立法机关和相关部门着眼于房地产市场的长远发展和现实需要，进一步制定和完善符合房地产中介行业发展实际、内容完整、操作性较强的相关法律和规范制度，进一步明确细化中介机构在居间服务各环节中应当承担的义务和相关责任，以更好地发挥法律制度的规范、引导、预见功能，保障房地产中介市场乃至整个房地产市场健康发展。（二）进一步加强政府行政监管根据相关规定，本市针对房地产中介机构的监管实行“工商部门准入、行为管理，房管部门备案管理，价格、人保等部门按照职责分工分别负责相关管理”的工作模式。从实践来看，不少中介机构及其工作人员善于利用监管机构“各管一摊”的特点，采取各种较为隐蔽的方式规避相关主管部门的监管，损害了市场主体的合法权益。因此，建议相关部门进一步健全信息共享机制，探索建立相对统一的房地产居间活动违法违规行为举报投诉平台，畅通违法违规行为的通报、移送渠道，确保各类违法违规行为能够被及时发现、及早处置；进一步加强房地产中介市场执法联动机制建设，相关部门在执法工作中密切衔接配合，共同加大对房地产中介市场行为的监督管理力度。对于房地产居间活动中多发易发、人民群众反映强烈的突出问题，要进一步加大专项整治力度，确保“发现一起，查处一起；查处一起，警示一批”。同时，可探索建立中介机构及从业人员信用档案制度，对严重违反法律规定和行业规范的机构和个人，探索采取纳入信用档案“黑名单”、媒体曝光、取消从业资格等措施，依法严肃惩处。（三）切实加强行业自律房地产中介机构要进一步健全内部管理体系，切实提高人员招录、管理和培训工作的水平，推动从业人员综合素质和服务水平不断提升。同时，要切实发挥行业组织自我管理、自我教育、自我提高的作用，推动房地产中介行业整体能级提升。建议在房地产中介机构行业协会的带领下，深化对房地产中介业务的理论研究和实践探索，推动房地产居间服务在内容、程序、收费等方面形成更加统一规范的高标准，树立行业良好形象。相关行政主管部门或行业协会应以加强房地中介服务的契约管理为重点，尽快制定更为细化明确，更加符合市场需求的房地产居间合同示范文本，并切实加强对示范文本实际使用情况的监督检查，进一步提高房地产居间合同的规范化水平。同时，可由相关主管部门或行业协会牵头，定期组织开展正规化、专业化的业务培训，不断提升从业人员的专业素养和服务能力。（四）进一步加强相关法制宣传审判中发现，除了国家政策变动及房地产中介机构服务不到位等因素外，房地产买卖当事人风险意识不足、对相关法律规定不了解、对政策的影响后果缺乏合理预期等，也是房地产居间合同纠纷产生的重要原因之一。因此，房地产市场主体应切实增强对相关法律政策的学习了解，进一步提高风险意识，审慎参与房地产市场交易。相关职能部门、宣传机构、基层组织等也应通过报纸、电视等多种有效方式，加强对房地产相关法律及最新政策的宣传，使广大群众更好地了解与房地产交易有关的法律常识、国家政策、交易流程等，对自身享有的权利和应当承担的义务有更加清晰明确的认知。只有通过各方面的共同努力，合力促进房地产市场主体理性决策，依法维权，才能从源头上预防和减少房地产纠纷的发生。',)