民法典合同编物业服务合同法条逐条释义解读

('《民法典合同编理解与适用》讲义墨稿稿民法典合同编物业服务合同法条逐条释义解读《民法典合同编理解与适用》讲义墨稿稿第九百三十七条【物业服务合同定义】物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。【条文要义】本条是关于物业服务合同的定义和物业服务人范围的规定1999年颁布的《合同法》分则所规定的15种典型合同类型中并未包括物业服务合同。物业服务合同的内容是物业服务人提供约定的服务，业主支付约定的物业管理费即报酬。业主在物业服务关系中处于主导地位，是权利主体。物业服务人的管理权来源于业主将管理业务全部或部分委托给物业服务人进行管理。物业管理的目的是实现全体业主的最大利益。业主是建筑物区分所有权的权利主体，业主有支付物业费的义务，物业服务合同由业主委员会与物业服务人签订，业主委员会由全体业主选举产生，其签订物业服务合同也是根据业主大会的决议，即业主委员会是代表全体业主订立合同。全体业主承担1《民法典合同编理解与适用》讲义墨稿稿业主委员会签订物业服务合同的法律后果，负有交纳物业费的义务。物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。物业服务企业，是指符合法律规定，依法向业主提供物业服务的民事主体（市场主体）。我国法律要求物业服务企业必须是法人。《物业管理条例》第32条第1款规定：“从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。”其他管理人，是指物业服务企业以外的根据业主委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施的组织或者自然人，主要包括管理单位住宅的房管机构，以及其他组织、自然人等。第九百三十八条【物业服务合同内容和形式】物业服务合同的内容一般包括服务事项、服务质量、服务费用的标准和收取办法、维修资金的使用、服务用房的管理和使用、服务期限、服务交接等条款。物业服务人公开作出的有利于业主的服务承诺，为物业服务合同的组成部分。物业服务合同应当采用书面形式。【条文要义】本条是关于物业服务合同的内容和形式的规定。2《民法典合同编理解与适用》讲义墨稿稿物业服务合同具有强制性内容,物业服务企业的强制性义务有：不得将义务全部转委托；不得挪用专项维修基金；不得擅自利用共用部位、共用设施进行经营等。业主的强制性义务有：使用物业不得损害业主的共同利益；缴纳管理费及专项维修基金；业主对物业装饰装修和使用等不得违反有关法律、法规的规定等。本条第2款规定物业服务合同属于要式合同。《民法典》第469条规定：“当事人订立合同，可以采用书面形式、口头形式或者其他形式。书面形式是合同书、信件、电报、电传、传真等可以有形地表现所载内容的形式。以电子数据交换、电子邮件等方式能够有形地表现所载内容，并可以随时调取查用的数据电文，视为书面形式。”第九百三十九条【物业服务合同的效力】建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。【条文要义】本条是关于合法有效的物业服务合同对所有业主均具有法律上约束力的规定。物业服务合同可以分成两类，即前期物业服务合同和普通物业服务合同。《物业管理条例》第21条规定：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书3《民法典合同编理解与适用》讲义墨稿稿面的前期物业服务合同。”前期物业服务合同是指在物业服务区域内的业主、业主大会选聘物业服务人之前，由房地产建设单位与物业服务人签订的合同。普通物业服务合同，是指业主委员会根据业主大会的决议，与物业服务人签订的物业服务合同。两类合同对业主均有约束力。第九百四十条【前期物业服务合同法定终止条件】建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同约定的服务期限届满前，业主委员会或者业主与新物业服务人订立的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。【条文要义】本条是关于前期物业服务合同法定终止的规定。《民法典》第284条第2款（《物权法》第81条第2款）规定：“对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。”业主作为建筑物所有人对物业服务人有最终决定权。前期物业服务合同在期限未满时，如果业主成立业主大会，选聘物业服务人，签订普通物业服务合同，前期物业服务合同终止，终止时间以业主委员会与物业服务人签订的物业服务合同生效时间为准。第九百四十一条【物业服务转委托的条件和限制性条款】物业服务人将物业服务区域内的部分专项服务事项委托给专业性服务组织或者其他第三人的，应当就该部分专项服务事项向业主负责。4《民法典合同编理解与适用》讲义墨稿稿物业服务人不得将其应当提供的全部物业服务转委托给第三人，或者将全部物业服务支解后分别转委托给第三人。【条文要义】本条是关于物业服务人转委托专项服务事项的规定。本条中对于物业服务人将专项服务事项外包时的法律责任予以明确规定，即物业服务人将专项服务事项委托第三方的，应当就该专项服务事项对业主承担责任。物业服务外包中产生的另外一个较为严重的问题是部分物业公司承接到物业管理项目后，基本上完全不履行物业服务义务，将所有的物业服务项目转包给第三方或者全部支解后分包给不同的第三方，自身只是从中赚取相应的管理费，甚至有的第三方又将专项服务事项再次转包或分包给其他人，造成物业服务质量下降甚至不能如约为业主提供物业服务。第九百四十二条【物业服务人的一般义务】物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。【条文要义】5《民法典合同编理解与适用》讲义墨稿稿本条是关于物业服务人应履行义务的内容以及对于违法行为所负的义务的规定。理解本条需要结合本法第938条规定，物业服务人公开作出的有利于业主的服务承诺，为物业服务合同的组成部分。对于物业服务人公开的服务承诺，如果明确具体，物业服务人通过投标文件、公示栏、电子邮件等形式表明自己愿意受到约束，则该承诺同样应当作为物业服务人的义务来源。本条第2款条文明确在出现违反治安、环保等法律法规的行为时，物业服务人负有义务采取合理措施予以制止，同时可以向有关行政主管部门报告并协助处理。这表明对违法行为的制止是物业服务人的义务，而非可为可不为。物业服务人作为物业区域内秩序的重要维护者，对于物业区域内的基本秩序、安全秩序都负有责无旁贷的责任。第九百四十三条【物业服务人信息公开义务】物业服务人应当定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况，以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告。【条文要义】本条是关于物业服务人对于物业服务事项、收费标准、维修资金以及共有部分的经营与收益情况的强制公开义务和强制报告义务的规定。6《民法典合同编理解与适用》讲义墨稿稿第九百四十四条【业主支付物业费义务】业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。【条文要义】本条是关于业主支付物业费的义务以及业主欠费时物业服务人救济途径的规定。物业费是业主对于物业服务人按照合同约定提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务所支付的对价。根据《物业服务收费管理办法》第9条规定，业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结7《民法典合同编理解与适用》讲义墨稿稿余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。实践中，业主因对物业服务人产生不满拒绝支付物业费的现象大量存在。而物业服务人提起诉讼追索物业费时，业主往往以未接受或无需接受物业服务或物业服务人提供的物业服务不符合约定、未尽到安全保障义务、非合同当事人为由提出抗辩。在物业服务人如约提供了物业服务时，业主的抗辩是不能成立的，物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无须接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。本条第2款规定了业主欠费时物业服务人在提起诉讼或申请仲裁前的催告义务，明确将催告程序作为物业服务人起诉的前置条件，给予了物业服务人和业主直接沟通、协商的空间，也督促一部分因为各种原因忘记或暂时无法支付物业费的业主尽快履行义务，有利于双方直接解决纠纷。本条第3款规定，物业服务人不得采取停水、停电等措施催收物业费属于禁止性规定，无论物业服务合同有无约定，物业服务人都不得采取此类措施。如果物业服务人超越其管理职权，滥用停水、停电措施造成业主损害，则应当承担侵权损害赔偿责任。第九百四十五条【业主告知、协助义务】业主装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务人，遵守物业服务人提示的合理注意事项，并配合其进行必要的现场检查。8《民法典合同编理解与适用》讲义墨稿稿业主转让、出租物业专有部分、设立居住权或者依法改变共有部分用途的，应当及时将相关情况告知物业服务人。【条文要义】本条是关于业主在装饰装修房屋时以及转让、出租物业专有部分、设立居住权或者依法改变共有部分用途时的告知义务的规定。本条既规定了业主在装饰装修活动中的民事权利义务，同时也是带有行政管理性质的民事权利义务条款。本条第2款同样规定的是业主的告知义务。业主的物业专有部分是业主的重要私人财产，业主不一定始终自己亲自占有使用，为充分发挥物的使用效益，业主有可能将自己的物业专有部分进行转让、出租，甚至通过设立居住权的方式交由他人使用，由此导致物业的使用人与业主并不等同。特别是当物业的使用性质是商业物业的情况下，物业的转让、出租频次都相当高，业主与实际的物业使用人不一致的情况极为常见。由此导致的问题就是在业主与物业服务人之间由于信息不对称经常出现关于物业收费、人员管理等方面的一些纠纷。在改变共有部分用途的情况下，业主也应当及时告知物业服务人，这主要是因为物业服务人作为受托方对物业共有部分进行管理，如果共有部分用途发生改变，物业服务人履行合同的内容相应也发生变化，作为委托方自应将相关情况告知对方。9《民法典合同编理解与适用》讲义墨稿稿第九百四十六条【业主合同任意解除权】业主依照法定程序共同决定解聘物业服务人的，可以解除物业服务合同。决定解聘的，应当提前六十日书面通知物业服务人，但是合同对通知期限另有约定的除外。依据前款规定解除合同造成物业服务人损失的，除不可归责于业主的事由外，业主应当赔偿损失。【条文要义】本条是关于业主单方解除权的规定。业主行使单方解除权必须履行内部决定程序，即本条规定的“法定程序”。关于何谓法定程序，应当以《民法典》第278条规定的程序为准，即“业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决”，另外还必须满足“应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意”。依照法定程序作出决定是业主解聘物业服务人的必备环节，它直接决定了业主解除物业服务合同的正当性与否，如果未能经过正当程序作出决定，则不能产生全体业主解聘物业服务人的意思效果。合同的解除不影响合同当事人请求赔偿损失的权利。《民法典》第566条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采10《民法典合同编理解与适用》讲义墨稿稿取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。对于损失赔偿的范围和金额，《民法典》第584条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。因此，对于业主单方解除物业服务合同的，如果存在物业服务人的违约行为，业主行使权利的行为属正当事由，不应赔偿物业服务人损失；如业主系自行行使任意解除权，对于合同解除给物业服务人造成的直接损失以及可得利益损失，包括物业服务人已经实际支出且无法收回的服务成本、合同未履行期间的收益等损失，业主应当赔偿。第九百四十七条【物业服务合同的续订】物业服务期限届满前，业主依法共同决定续聘的，应当与原物业服务人在合同期限届满前续订物业服务合同。物业服务期限届满前，物业服务人不同意续聘的，应当在合同期限届满前九十日书面通知业主或者业主委员会，但是合同对通知期限另有约定的除外。【条文要义】本条是关于续聘物业服务人的规定。11《民法典合同编理解与适用》讲义墨稿稿根据本条规定，业主续聘物业服务人应满足以下条件：（1）双方存在合法有效的物业服务合同关系，这是业主续聘物业服务人、续订合同的前提，不存在既有关系也就没有续聘的必要，而是订立新的合同关系；（2）业主在物业服务期限届满前已经依法共同决定续聘物业服务人，这包含两方面的内容，一是时间方面须在物业服务期限届满前，二是程序方面须依照法定程序作出续聘的决定。如果是在服务期限届满之后作出续聘决定，那么就缺乏与原物业服务合同的连续性。此外，还必须是依法共同作出续聘决定，所谓依法共同决定，应当按照《民法典》物权编中的第278条关于业主选聘物业服务人的程序进行决定，即应当由专有面积占2/3以上且人数占比2/3以上业主参与表决，还应当经参与表决专有部分面积过半数的业主及参与表决人数过半数的业主同意。在此情况下，本条规定了业主与原物业服务人续订合同义务。本条第2款规定了物业服务人不同意续聘时的通知义务。物业服务人不同意续聘时履行通知义务应注意以下四个方面：一是应当满足合同期限届满前90日的要求，二是物业服务人应当以书面方式通知，三是物业服务人通知的对象是业主或者业主委员会，要根据所在物业的不同情况选择相应的通知对象。12《民法典合同编理解与适用》讲义墨稿稿第九百四十八条【不定期物业服务合同】物业服务期限届满后，业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定，物业服务人继续提供物业服务的，原物业服务合同继续有效，但是服务期限为不定期。当事人可以随时解除不定期物业服务合同，但是应当提前六十日书面通知对方。【条文要义】本条是关于不定期物业服务合同的规定。本条规定的不定期物业服务合同的成立需满足以下条件：（1）“物业服务届满后”意味着物业服务期限已经届满；（2）业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定；（3）物业服务人继续提供物业服务。对于不定期物业服务合同，本条重申了《民法典》第563条关于当事人享有随时解除权规定，从立法技术上属于对合同编一般规则的细化规定。当事人的随时解除权属于预约解除权，当事人解除合同时应提前60日书面通知自己会在期限届满后行使解除权，提前通知的行为不能发生合同解除的效力，只有期限届满后才能行使解除权。第九百四十九条【物业服务人的移交义务及法律责任】物业服务合同终止的，原物业服务人应当在约定期限或者合理期限内退出13《民法典合同编理解与适用》讲义墨稿稿物业服务区域，将物业服务用房、相关设施、物业服务所必需的相关资料等交还给业主委员会、决定自行管理的业主或者其指定的人，配合新物业服务人做好交接工作，并如实告知物业的使用和管理状况。原物业服务人违反前款规定的，不得请求业主支付物业服务合同终止后的物业费；造成业主损失的，应当赔偿损失。【条文要义】本条是关于物业服务合同终止后物业服务人交接义务及其责任的规定。本法第938条即明确规定服务交接属于物业服务合同的内容之一。物业服务合同是物业服务人与业主之间的协议，物业交接发生在物业服务合同终止后，那么从交接应属于物业服务人与业主之间的事项，即物业服务人和业主属于物业交接的主体。对于原物业服务人而言，其与新物业服务人并无直接的法律上的关系，双方并无直接交接的权利和义务；但对于业主而言，新物业服务人与之存在合同关系，新物业服务人由此获得了对物业的管理权限，与业主存在合同约定的物业交接的权利和义务，从这个层面上讲，新物业服务人也属于物业交接的主体。根据本条第2款规定，原物业服务人违反前款规定的，不得请求业主支付物业服务合同终止后的物业费；造成业主损失的，应当14《民法典合同编理解与适用》讲义墨稿稿赔偿损失。由此可见，物业服务人拒不履行交接义务造成损失的，应当承担赔偿责任。实践中，如果原物业服务人拒不撤出，业主可以根据合同约定要求其承担相应的违约责任。同时，业主或业主委员会亦可向相关行政主管部门反映情况，要求原物业服务人承担相应的行政责任。原物业服务人承担民事责任并不能免除其应承担的行政责任第九百五十条【物业服务人的后合同义务】物业服务合同终止后，在业主或者业主大会选聘的新物业服务人或者决定自行管理的业主接管之前，原物业服务人应当继续处理物业服务事项，并可以请求业主支付该期间的物业费。【条文要义】本条是关于物业服务合同终止后新物业服务人或业主接管前，原物业服务人继续处理物业服务事项义务的规定。就物业服务合同而言，发生合同终止的情形包括：（1）物业服务期限届满，业主依法决定不续聘或者已另聘物业服务人，合同期限届满后物业服务合同终止；（2）对于前期物业服务合同而言，按照《民法典》第940条规定，业主委员会或者业主与新物业服务人订立的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止；（3）不定期物业服务合同，当事人提前60日书面通知对方后解除合同的，合同终止；（4）业主、物业服务人协商解除物业服务合同；（5）当事15《民法典合同编理解与适用》讲义墨稿稿人根据《民法典》第563条第1款规定行使法定解除权解除合同的，合同终止；（6）当事人根据约定的解除合同的事由解除合同的，合同终止。本条的规定，在新物业服务人或者决定自行管理的业主接管之前，原物业服务人继续处理物业服务事项是基于法律的强制性规定，具有法定的义务，根据原物业服务人实际提供的物业服务收取必要费用。16',)