未经法定代理人同意或追认-限制行为能力人签订的房屋买卖合同无效

('未经法定代理人同意或追认，限制行为能力人签订的房屋买卖合同无效阅读提示我国法律并非完全禁止限制民事行为能力人从事民事活动，但以与其年龄、智力、精神状况相适应为前提。一般来说，房屋买卖涉及的标的数额较大且交易较为复杂，超出限制民事行为能力人可以完全认识的范围，因此除非经其法定代理人事前同意或者事后追认，限制民事行为能力人签订的房屋买卖合同无效。限制民事行为能力人订立的与其年龄、智力、精神状况不相适应的合同，应当经过其法定代理人追认，否则合同无效。房屋买卖合同属于较为复杂的民事交易类型，限制民事行为能力人未经法定代理人同意或追认而签订的房屋买卖合同应属无效。此时相对人可以通过催告督促法定代理人作出是否同意的表示，善意（即对合同另一方属于限制民事行为能力人并不知情）的相对人还可以直接主张撤销买卖合同。案情简介姚某1与秦某系夫妻关系，姚某2系二人之子。2009年7月22日，姚某2与赵某签订《存量房屋买卖合同》（网签合同），约定姚某2将808号房屋出售给赵某，成交价格为33.6万元。合同签订当日，姚某2与赵某办理了房屋过户手续。该房屋现登记在赵某名下，但一直由姚某1与秦某居住。2012年8月，姚某2自杀去世，赵某于2012年11月向法院起诉，要求姚某1与秦某腾房，二人始知姚某2出卖808号房屋的事实。2013年3月，姚某1与秦某向法院起诉称，姚某2患有偏执型精神分裂症，请求法院依法确认涉案《存量房屋买卖合同》无效。一审法院委托鉴定得出鉴定意见，姚某2在签订涉案合同时民事行为能力受限，因此判决姚某2与赵某签订的房屋买卖合同无效。赵某不服，向北京市第二中级人民法院提起上诉，北京市第二中级人民法院二审判决驳回上诉，维持原判。败诉原因我国法律规定，限制民事行为能力人订立的与其年龄、智力、精神状况不相适应的合同，应当经过其法定代理人追认，否则合同无效。本案中，涉案房屋买卖合同的出卖人姚某2经鉴定在签订房屋买卖合同时为限制民事行为能力人，而房屋买卖系较复杂的交易类型，显然超出以姚某2的精神状况可以完全认识的范围，且其父母作为姚某2的法定代理人向法院起诉的行为已经表明二人不同意追认，因此法院最终判决涉案《存量房屋买卖合同》无效。实务经验总结前事不忘，后事之师。为避免未来发生类似败诉，提出如下建议：1．限制行为能力人可以从事与其智力水平相适应的法律活动，而房屋买卖属于较复杂的民事法律行为，超出限制行为能力人的认识水平。因此，除非经由其法定代理人事先同意或者事后追认，限制行为能力人不能单独作为交易一方出卖或者购买房产，否则该买卖合同无效。2．交易双方当事人签订合同时不仅应当对标的物即房屋的质量、权属等相关情况进行审查，也应当考虑出卖人的个人状况，如其为限制民事行为能力人，则应尽量避免与其交易，确有必要的，应当事先征得其法定代理人的同意。3．在不知情的情况下与限制民事行为能力人签订房屋买卖合同的相对人（善意相对人），可以及时行使催告权，要求其法定代理人在一个月内明确作出同意或者不同意的意思表示，或者可以直接要求解除合同，以避免损失扩大。法院判决本院认为，本案双方诉争的焦点，在于姚某2签订《存量房屋买卖合同》时是否具有完全的民事行为能力，以及该合同是否为合同当事人真实的意思表示。根据法大（2013）医鉴字第644号《法医学鉴定意见书》的认定，姚某2患有多年的偏执型精神分裂症，根据相关的病历显示，姚某2长期患病且未痊愈，同时其签订《存量房屋买卖合同》时应处于发病期，因此鉴定机构作出2009年7月22日姚某2签订《存量房屋买卖合同》时民事行为能力受限的结论。本院认为房屋买卖系较为复杂的民事活动，签订合同及履行合同均需要当事人具有健全的民事行为能力。姚某2民事行为能力受限，在此情况下，不能认定姚某2对于签订《存量房屋买卖合同》的后果及性质有清楚的认识。赵某一方提出鉴定意见没有科学依据，但并未提供相应的证据证明，故对于其上诉意见，本院不予支持。结合本案合同的具体签订情况，该份合同上关于房屋的交付、违约责任、税费等相关规定等极为重要的内容，都没有明确的约定，同时对于房款的支付金额以及赵某所提及的借款、租赁协议等情况，赵某一方均没有提供相应的证据证明，故原审法院综合案件事实判定赵某与姚某2双方签署的《存量房屋买卖合同》无效，于法有据，本院予以维持。相关法律规定《中华人民共和国合同法》第九条第一款当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。第四十七条限制民事行为能力人订立的合同，经法定代理人追认后，该合同有效，但纯获利益的合同或者与其年龄、智力、精神健康状况相适应而订立的合同，不必经法定代理人追认。相对人可以催告法定代理人在一个月内予以追认。法定代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。案件来源赵某与姚某1等房屋买卖合同纠纷二审民事判决书［北京市第二中级人民法院（2014）二中民终字第00948号］',)