刘志彬、威海向阳物业服务有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书

('刘志彬、威海向阳物业服务有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷服务合同纠纷物业服务合同纠纷【审理法院】山东省威海市中级人民法院【审理法院】山东省威海市中级人民法院【审结日期】2020.08.31【案件字号】(2020)鲁10民终2632号【审理程序】二审【审理法官】葛俊生郭庆文王玲丽【审理法官】葛俊生郭庆文王玲丽【文书类型】判决书【当事人】刘志彬;威海向阳物业服务有限公司【当事人】刘志彬威海向阳物业服务有限公司【当事人-个人】刘志彬【当事人-公司】威海向阳物业服务有限公司【代理律师/律所】毕明静山东荣顺律师事务所【代理律师/律所】毕明静山东荣顺律师事务所【代理律师】毕明静【代理律所】山东荣顺律师事务所【法院级别】中级人民法院【字号名称】民终字【原告】刘志彬1/8【被告】威海向阳物业服务有限公司【本院观点】本案二审争议焦点为：被上诉人向阳物业公司要求上诉人刘志彬支付物业费应否予以支持。【权责关键词】合同合同约定新证据诉讼请求维持原判执行【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院查明】本院二审查明的事实与一审法院认定的一致，对一审法院查明的事实予以确认。【本院认为】本院认为，本案二审争议焦点为：被上诉人向阳物业公司要求上诉人刘志彬支付物业费应否予以支持。刘志彬所居住的小区未成立业主委员会，所在的荣成市花园社区居民委员会代行业主委员会职责与向阳物业公司签订的物业服务合同符合相关规定，且向阳物业公司已为该小区业主提供了相应的物业服务，刘志彬作为该小区业主，享受物业服务的同时应向向阳物业公司支付物业服务费。刘志彬主张其作为业主的知情权、选择权受到侵害，与向阳物业公司无关，其以此为由拒绝交纳物业费，理由不当，不予支持。综上所述，刘志彬的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：【裁判结果】驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人刘志彬负担。本判决为终审判决。【更新时间】2022-08-2006:21:13【一审法院查明】一审法院认定事实：被告于2004年购买并开始入住荣成市峰南西区3号楼202室，住宅面积115.71平方米。2016年2月1日，原告与被告所在社区荣成市花园社区居民委员会签订物业服务合同，约定原告对荣成市花园社区居委会所属未成立业主委员会的峰南西区进行基础化物业管理，合同约定物业费标准为每月每平方米0.15元，服务标准及收费标准在小区公告栏进行了公示。合同期限为五年，合同签订后，原告对服务标准及收费标准在小区公告栏进行了公示，并对被告所在的小区提供物业服务并自2017年4月开始收取物业服务费，但被告却拒绝缴纳物业费，现尚欠自2017年4月至2020年5月的物业费659元，原告多次索要未果，遂成诉。2/8【一审法院认为】一审法院认为，本案争议焦点是原被告之间是否形成物业服务合同关系。中华人民共和国住房和城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条规定：因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责，被告所在的峰南西区尚未成立业主委员会，荣成市花园社区居委会作为基层管理组织，根据上述规定，代行业主委员会职责，在政府相关部门指导下与原告签订物业服务合同并无不当，其与原告签订的物业合同对被告具有约束力，被告以没有业主委员会应首选业主，不应选择社区来签订，且以业主毫不知情为由否认该合同的效力，与法无据，该辩称不予采纳；原被告之间形成物业服务合同关系，被告作为业主，在享受物业服务的同时，应当履行缴纳物业费的义务，原告主张的物业费标准，未超过合同约定的标准，应予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用若干问题的解释》第六条规定，判决：被告刘志彬于判决生效后立即支付原告威海向阳物业服务有限公司物业费659元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（系减半收取），由被告负担。二审中，当事人没有提交新证据。【二审上诉人诉称】刘志彬上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人向阳物业公司的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由向阳物业公司承担。事实和理由：1.一审法院认定事实不清，向阳物业公司与荣成市花园社区居民委员会签订的物业服务合同对业主没有法律约束力。根据《物业管理条例》第二条和第三十四条规定，物业服务合同由业主或业主委员会与业主选聘的物业服务企业签订。一审中，向阳物业公司认为，根据《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条规定，因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。刘志彬认为，向阳物业公司片面解读了该规定。《物业管理条例》第十五条和《业主大会和业主委员会指导规则》第三十五条规定，业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合3/8同等。荣成市花园社区居民委员会从未召集业主大会会议，且与之签订物业服务合同的向阳物业公司也不是依法由业主选聘。因荣成市花园社区居民委员会没有履行业主委员会的职责，所以不可以代业主与未经选聘的物业服务企业签订物业服务合同。刘志彬居住的小区共70位业主，业主多为原荣成市检验检疫局在职或退休职工，成立业主委员会具有得天独厚的优势。荣成市花园社区居民委员会没有积极促成刘志彬居住的小区成立业主委员会，反而以客观原因无法成立业主委员会为由，无视刘志彬居住的小区已有专人保洁的事实，擅自与向阳物业公司签订物业服务合同，且向阳物业公司可任意履行或不履行合同，并向刘志彬收取或不收取费用。因此，荣成市花园社区居民委员会与向阳物业公司签订的物业服务合同对业主没有法律约束力。2.刘志彬无需向向阳物业公司缴纳物业费。荣成市花园社区居民委员会作为基层管理组织，在对老旧小区启用物业管理方面信息不公开，不透明。刘志彬于2016年通过中国荣成公众号文章知悉，2015年底荣成市政府常务会议审议通过了《市区老旧小区物业管理补贴实施办法》，提出对荣成市崖头街道办事处辖区实施社区基础化物业管理的老旧小区，每月每平方米补贴0.27元。但并不知悉荣成市花园社区居民委员会代业主与向阳物业公司签订物业服务合同，且需要业主缴纳费用。一审判决也未说明政府支付物业管理费用情况，只列出合同约定收费标准是0.15元每平方米，且向阳物业公司主张的物业费收费标准未超过合同约定的标准。《物业管理条例》第八条规定物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。《业主大会和业主委员会指导规则》第十七条规定，业主大会决定的事项包括制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案等。荣成市花园社区居民委员会从未召集业主大会会议，擅自决定服务内容、标准以及收费方案，侵犯了业主的知情权和选择权。因此荣成市花园社区居民委员会与向阳物业公司签订的物业服务合同对业主没有法律约束力，刘志彬无需向威海向阳物业服务有限公司缴纳物业费。综上所述，刘志彬的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：刘志彬、威海向阳物业服务有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书4/8山东省威海市中级人民法院民事判决书(2020)鲁10民终2632号当事人上诉人（原审被告）：刘志彬。被上诉人（原审原告）：威海向阳物业服务有限公司，住所地山东省荣成市台上南街某某门市某某。法定代表人：王洪阳，经理。委托诉讼代理人：毕明静，山东荣顺律师事务所律师。审理经过上诉人刘志彬因与被上诉人威海向阳物业服务有限公司（以下简称向阳物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服山东省荣成市人民法院（2020）鲁1082民初2474号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。二审上诉人诉称刘志彬上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人向阳物业公司的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由向阳物业公司承担。事实和理由：1.一审法院认定事实不清，向阳物业公司与荣成市花园社区居民委员会签订的物业服务合同对业主没有法律约束力。根据《物业管理条例》第二条和第三十四条规定，物业服务合同由业主或业主委员会与业主选聘的物业服务企业签订。一审中，向阳物业公司认为，根据《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条规定，因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。刘志彬认为，向阳物业公司片面解读了该规定。《物业管理条例》第十五条和《业主大会和业主委员会指导规则》第三十五条规定，业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同等。荣成市花园社区居民委员会从未召集业主大会会议，且与之签订物业服务合同的向阳物业公司也不是依法由业主选聘。5/8因荣成市花园社区居民委员会没有履行业主委员会的职责，所以不可以代业主与未经选聘的物业服务企业签订物业服务合同。刘志彬居住的小区共70位业主，业主多为原荣成市检验检疫局在职或退休职工，成立业主委员会具有得天独厚的优势。荣成市花园社区居民委员会没有积极促成刘志彬居住的小区成立业主委员会，反而以客观原因无法成立业主委员会为由，无视刘志彬居住的小区已有专人保洁的事实，擅自与向阳物业公司签订物业服务合同，且向阳物业公司可任意履行或不履行合同，并向刘志彬收取或不收取费用。因此，荣成市花园社区居民委员会与向阳物业公司签订的物业服务合同对业主没有法律约束力。2.刘志彬无需向向阳物业公司缴纳物业费。荣成市花园社区居民委员会作为基层管理组织，在对老旧小区启用物业管理方面信息不公开，不透明。刘志彬于2016年通过中国荣成公众号文章知悉，2015年底荣成市政府常务会议审议通过了《市区老旧小区物业管理补贴实施办法》，提出对荣成市崖头街道办事处辖区实施社区基础化物业管理的老旧小区，每月每平方米补贴0.27元。但并不知悉荣成市花园社区居民委员会代业主与向阳物业公司签订物业服务合同，且需要业主缴纳费用。一审判决也未说明政府支付物业管理费用情况，只列出合同约定收费标准是0.15元每平方米，且向阳物业公司主张的物业费收费标准未超过合同约定的标准。《物业管理条例》第八条规定物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。《业主大会和业主委员会指导规则》第十七条规定，业主大会决定的事项包括制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案等。荣成市花园社区居民委员会从未召集业主大会会议，擅自决定服务内容、标准以及收费方案，侵犯了业主的知情权和选择权。因此荣成市花园社区居民委员会与向阳物业公司签订的物业服务合同对业主没有法律约束力，刘志彬无需向威海向阳物业服务有限公司缴纳物业费。二审被上诉人辩称向阳物业公司辩称，刘志彬主张的事实、理由与事实不符，请求法院依法驳回刘志彬的上诉。原告诉称向阳物业公司向一审法院起诉请求：判令被告支付原告物业费659元。事实和理由：2016年2月1日，原告与被告所在社区荣成市花园社区居民委员会签订物业服务合同，合同约定峰南西区的物业服务由原告管理，服务费收费标准多层住宅每月6/8每平方米0.15元，服务期限自2016年2月1日起至2021年2月1日止。被告的楼房建筑面积为115.71平方米，现被告拖欠2017年4月至2020年5月的物业费659元未缴纳。一审法院查明一审法院认定事实：被告于2004年购买并开始入住荣成市峰南西区3号楼202室，住宅面积115.71平方米。2016年2月1日，原告与被告所在社区荣成市花园社区居民委员会签订物业服务合同，约定原告对荣成市花园社区居委会所属未成立业主委员会的峰南西区进行基础化物业管理，合同约定物业费标准为每月每平方米0.15元，服务标准及收费标准在小区公告栏进行了公示。合同期限为五年，合同签订后，原告对服务标准及收费标准在小区公告栏进行了公示，并对被告所在的小区提供物业服务并自2017年4月开始收取物业服务费，但被告却拒绝缴纳物业费，现尚欠自2017年4月至2020年5月的物业费659元，原告多次索要未果，遂成诉。一审法院认为一审法院认为，本案争议焦点是原被告之间是否形成物业服务合同关系。中华人民共和国住房和城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条规定：因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责，被告所在的峰南西区尚未成立业主委员会，荣成市花园社区居委会作为基层管理组织，根据上述规定，代行业主委员会职责，在政府相关部门指导下与原告签订物业服务合同并无不当，其与原告签订的物业合同对被告具有约束力，被告以没有业主委员会应首选业主，不应选择社区来签订，且以业主毫不知情为由否认该合同的效力，与法无据，该辩称不予采纳；原被告之间形成物业服务合同关系，被告作为业主，在享受物业服务的同时，应当履行缴纳物业费的义务，原告主张的物业费标准，未超过合同约定的标准，应予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用若干问题的解释》第六条规定，判决：被告刘志彬于判决生效后立即支付原告威海向阳物业服务有限公司物业费659元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（系减半收取），由被告负担。7/8二审中，当事人没有提交新证据。本院查明本院二审查明的事实与一审法院认定的一致，对一审法院查明的事实予以确认。本院认为本院认为，本案二审争议焦点为：被上诉人向阳物业公司要求上诉人刘志彬支付物业费应否予以支持。刘志彬所居住的小区未成立业主委员会，所在的荣成市花园社区居民委员会代行业主委员会职责与向阳物业公司签订的物业服务合同符合相关规定，且向阳物业公司已为该小区业主提供了相应的物业服务，刘志彬作为该小区业主，享受物业服务的同时应向向阳物业公司支付物业服务费。刘志彬主张其作为业主的知情权、选择权受到侵害，与向阳物业公司无关，其以此为由拒绝交纳物业费，理由不当，不予支持。综上所述，刘志彬的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：裁判结果驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人刘志彬负担。本判决为终审判决。落款审判长葛俊生审判员郭庆文审判员王玲丽二〇二〇年八月三十一日法官助理李亚男书记员陈俣彤北大法宝1985年创始于北京大学法学院，为法律人提供法律法规、司法案例、学术期刊等全类型法律知识服务。8/8',)