99%业主不清楚物业服务合同除了包干制-还有酬金制!文档样版新版

('99%业主不清楚物业服务合同除了包干制，还有酬金制！文档样版新版闲话不客套，还是直奔主题，全文纯干货！业委会与物业公司签定物业服务合同，用包干制还是酬金制更好！答案其实不能一概而论。首先，说说什么是包干制和酬金制。“包干制”是指物业公司向业主收取相应物业费，提供约定服务，自负盈亏。“酬金制”是指全体业主共同向物业公司提供约定服务的费用，剩余部分归属业主所有，也有可能费用不足，业主需要追加物业服务费。目前中国物业服务合同基本都采用了包干制合同，经营风险由物业公司承担。如果是新建小区，基础设备设施全善，运行安全有保障，运营成本相对要低，肯定是酬金制合算。当小区使用到了一定年限，设备设施老化，不时需要更新更换，维护费用也相应增加，好像用包干就合算了！呵呵，哪有这样的好事，物业公司不傻，肯定是比业主更精明，物业公司在提供服务的同时是需要赢利的，否则干嘛开公司呢？包干制的好处很多，首先业主非常省心，花钱卖服务享受生活；其次把专业的事情交给专业的人来干，效率更好；最后是将管理风险转嫁给物业公司，对于物业公司来说，风险和利益共担。同样，包干制也有缺点，那就是不少物业公司为了提高利润，刻意减低各种成本，使用没有年龄和专业优势的人，不能及时更换更新和维护公共设施，服务质量打折扣，从而形成物业与业主的矛盾，造成物业小区品质降低甚至楼宇和公共设备寿命减少，而且这种矛盾已经上升为社会主要矛盾，网络上“取缔物业”的声音便是来自这个矛盾。在地产行业发展的黄金阶段，一部分地产公司为了新开发楼盘房子好卖和提高房价，会贴补资金给自己的物业公司，彰显企业品牌。这种情况中国城市化整体完成和地产行业过了黄金期后，房地产公司会让物业企业单独上市或者直接分离，下属物业公司自负盈亏，出现服务质量打折就很常见。比如：交房时都是年轻帅气的保安，几年后换成退休无业的看门老头，一开始是温和可亲的微笑服务，几年后变得好像是小区业主“上帝”。因为经营利润原因，酬金制物业服务合同在住宅性质小区基本是看不到的。使用酬金制物业服务合同需要两个前提：第一，小区要有业委会，第二，业委会有能力监督物业公司。而事实上很难，目前中国住宅小区成立业委会的比例只有16%（数据来自中物研协），根据我国法律规定，业委会的成立过程繁琐、周期长、流程多，召开业主大会，社区审批等等，中国文化属性自古都是“各扫自家门前雪，莫管他人瓦上霜”，如果没有一部分很有奉献精神热心服务的业主代表，业委会难以成立，而且很多成立的业委会成员也存在谋私利的行为，甚至与物业达成默契，不惜损害业主利益。另外，高层住宅小区都使用了大型公共设置，比如供水供电、供热、消防、电梯、立体车库等等，很多设备国家有特别的安全操作维护管理规定，普通人能知道其中一点点都很难，所以说就算成立业委会基本也很难对物业公司经营活动做到有效监管。当然，我们在这里仍旧可以探讨，酬金制物业服务合同也并非完全不能实施。业委会或者业主代表可以招聘物业职业经理人代为管理小区，物业职业经理人相当与律师类的专业从业者，他们熟悉物业管理程序和不同业务要求，并且熟悉相关法律法规，由职业经理人招募管理一线服务员工和其他外包服务，与社区和管理部门沟通协调，向全体业主负责，接受委托全权负责小区物业管理，约定服务标准和特别要求，享受较高的薪酬和分红。好了，关于物业服务合同的包干制和酬金制先说到这里，欢迎朋友们评论和指正。感谢物勤联帮平台！',)