043第二十三章委托合同、第二十四章物业服务合同(民法典第三编合同——第二分编典型合同)

('第二十三章委托合同一、委托合同的概念与特征（一）委托合同的概念和委托权限又称委任合同，919条：委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。委托他方处理事务的，为委托人。允诺为他方处理事务的，为受托人。920条：委托人可以特别委托受托人处理一项或者数项事务，也可以概括委托受托人处理一切事务。（二）委托合同的特征1、是以为他人处理事务为目的的合同委托合同是一种典型的提供劳务的合同，其标的是为劳务，这种劳务体现为委托人为受托人处理委托事务。只要委托人委托的事项不违背法律、法规的强行性规定，不是与委托人人身密不可分的事务，都可借助委托合同委托他人代为处理。2、合同的订立以委托人和受托人之间的相互信任为前提委托人之所以选定受托人为自己处理事务，是以他对受托人的办事能力和信誉、信任为基础的；而受托人之所以接受委托，也是出于愿意为委托人服务，能够完成委托事务的自信，也是其基于对委托人的了解和信任。因此，委托合同只能发生在双方相互信任的特定人之间。因此，在委托合同中，受托人应当亲自处理受托的事务，不经委托人的同意，不能转托他人处理受托的事务。同时，在委托合同建立后，如果任何一方对他方产生了不信任，都可以随时终止委托合同。3、受托人以委托人的名义和费用处理委托事务受托人处理事务，除法律另有规定外，不是以自己的名义和费用，而是以委托人的名义和费用进行的。因此，委托合同的受托人处理受托事务的后果，直接归委托人承受。这是委托合同与行纪合同、承揽合同、中介合同等类似合同的重要区别。4、委托合同为诺成合同、不要式合同、双务合同委托合同自双方达成一致的协议时即成立，不以物的交付或当事人实际履行行为作为成立的要件。合同采用何种形式，由当事人双方自行约定。委托合同无论是否有偿，均为双务合同。在无偿的委托合同中，委托人虽没有支付报酬的义务，但其仍负有其他义务，如支付费用、接受委托事务的结果、赔偿损失等，这些义务与受托人的义务是相对应的。因此，无偿的委托合同也是双务合同。5、原则上是无偿的，也可以是有偿的委托合同是否有偿，由当事人双方约定。如约定收取报酬，则为有偿合同。如法律没有规定，当事人双方又没有约定给付受托人报酬的，则为无偿合同。委托合同以无偿为原则。尽管委托合同中委托人对于受托人处理委托事务的费用负担支付义务，但该项义务并非支付报酬的义务，与受托人负担的处理委托事务的义务不具对价性。二、委托人的主要义务1、预付或偿还处理事务的费用的义务委托合同可以是有偿的，也可以是无偿的，但不论委托合同是否有偿，委托人都有支付费用的义务。921条：委托人应当预付处理委托事务的费用。受托人为处理委托事务垫付的必要费用，委托人应当偿还该费用并支付利息。委托人支付费用的方式有两种：①委托人预付费用。委托合同属于劳务给付性质的合同，所以在受托人为委托人利益而处理事务时，如需支出费用的，应依受托人的请求使委托人预付为公平，故各国法律均规定委托人有预付费用的义务。②委托人向受托人偿还费用。受托人没有在处理委托事务时为委托人利益而垫付费用的义务，但受托人垫付了费用，则其享有请求委托人偿还并支付利息的权利。2、支付报酬的义务928条：受托人完成委托事务的，委托人应当按照约定向其支付报酬。因不可归责于受托人的事由，委托合同解除或者委托事务不能完成的，委托人应当向受托人支付相应的报酬。当事人另有约定的，按照其约定。向受托人支付报酬，只存在于有偿的委托合同之中，如果是无偿的则无所谓支付报酬的问题。即使当事人在委托合同中没有约定报酬，但依委托合同的性质与习惯委托人应当支付报酬的，委托人应当支付的报酬数额，由合同当事人约定，无约定的依照习惯确定。受托人完成委托事务后，委托人应当向其支付报酬。也不完全排除委托人在委托事务尚未处理完毕而向受托人支付部分报酬的义务。3、赔偿损失的义务930条：受托人处理委托事务时，①因不可归责于自己的事由受到损失的，可以向委托人请求赔偿损失。委托人另行委托他人处理事务。931条：委托人经受托人同意，可以②在受托人之外委托第三人处理委托事务。因此造成受托人损失的，受托人可以向委托人请求赔偿损失。三、受托人的主要义务1、遵守委托人指示的义务922条：受托人应当按照委托人的指示处理委托事务。需要变更委托人指示的，应当经委托人同意；因情况紧急，难以和委托人取得联系的，受托人应当妥善处理委托事务，但是事后应当将该情况及时报告委托人。委托人的指示依性质可分为三种：①为命令性的。即受托人绝对不能擅自变更委托人的指示。②为指导性的。在此情形下，受托人以坚持委托人的指示为前提享有部分酌情裁量权。③为任意性的。2、亲自办理受托事务的义务这是受托人的主要义务。由于委托合同的当事人之间有相互信赖关系，所以在当事人间如无特别约定和习惯，且也无不得已的原因时，原则上受托人应亲自处理受托的事务，而不得由第三人代为处理。法律上之所以不允许受托人任意地为转委托，是为了防止出现受托人有负委托人的信任而损害其利益的情形。但在特殊情况下，也可以转委托。923条：受托人应当亲自处理委托事务。①经委托人同意，受托人可以转委托。转委托经同意或者追认的，委托人可以就委托事务直接指示转委托的第三人，受托人仅就第三人的选任及其对第三人的指示承担责任。转委托未经同意或者追认的，受托人应当对转委托的第三人的行为承担责任；但是，在紧急情况下受托人为了维护委托人的利益需要转委托第三人的除外。3、报告义务924条：受托人应当按照委托人的要求，报告委托事务的处理情况。委托合同终止时，受托人应当报告委托事务的结果。受托人应依委托人的请求，随时或者定期向委托人报告受托事务的处理情况；委托关系终止或委托事务已经完成时，应该将处理受托事务的经过及处理受托事务的结果报告给委托人，并且按要求提供必要的证明文件，如清单、发票等。履行报告义务的具体内容由当事人根据需要约定。受托人履行报告义务，尤其是委托事务终止时的报告，不以委托人的请求为前提，虽委托人未请求其为报告，而受托人不及时报告的，也是违反委托合同的行为。4、以委托人的名义处理委托事务的义务一般情况下，受托人基于委托代理关系，须以委托人的名义进行，不是以自己的名义处理委托事务。但特殊情况下，可能以受托人自己的名义与第三人订立合同925条：受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，①第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人；但是，有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。委托人对第三人的权利和第三人选择权。926条：受托人以自己的名义与第三人订立合同时，②第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利。但是，第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外。受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利，但是第三人不得变更选定的相对人。委托人行使受托人对第三人的权利的，第三人可以向委托人主张其对受托人的抗辩。第三人选定委托人作为其相对人的，委托人可以向第三人主张其对受托人的抗辩以及受托人对第三人的抗辩。5、移转利益和权利的义务927条：受托人处理委托事务取得的财产，应当转交给委托人。取得的财产包括：所收取的货币、物品及其孳息等利益和权利。法律一般并不明确规定受托人履行移转利益和权利的义务的时间，因此受托人的交付义务属于不定期债务。但在委托人催告后，受托人仍然没有履行交付义务的，受托人应负给付迟延的责任。6、受托人的损害赔偿责任929条：①有偿的委托合同，因受托人的过错造成委托人损失的，委托人可以请求赔偿损失。②无偿的委托合同，因受托人的故意或者重大过失造成委托人损失的，委托人可以请求赔偿损失。③受托人超越权限造成委托人损失的，应当赔偿损失。三、委托合同的解除和特殊终止原因（一）委托合同的任意解除933条：委托人或者受托人可以随时解除委托合同。因解除合同造成对方损失的，除不可归责于该当事人的事由外，①无偿委托合同的解除方应当赔偿因解除时间不当造成的直接损失，②有偿委托合同的解除方应当赔偿对方的直接损失和合同履行后可以获得的利益。合同的当事人双方均享有任意终止权。无论是有偿还是无偿委托合同，也无论是定有期限的委托合同还是未确定期限的委托合同，也无论委托事务的处理进行到何种程度，当事人均有权终止委托合同。这是因为委托合同是以当事人的相互信任为基础的。而信任关系属于主观信念的范畴，具有主观任意性，并无一定的规格和限制。如果当事人在信念上对对方当事人的信任有所动摇，就应不问有无确凿可信的理由，均允许其随时终止委托合同。否则，即使勉强维持双方之间的合同关系，也会影响委托合同订立目的的实现。不可归责于该当事人的事由不承担赔偿责任，但如正当委托人昏迷不醒，无法另行安排委托事务的处理，而委托事务的处理又正处于关键阶段时，受托人终止合同，势必会给委托人带来损害，对此损害，受托人就应负责赔偿。（二）委托合同的特殊终止委托合同终止的原因：委托合同终止的原因包括一般原因和特殊原因。一般原因是指一般合同所通存的终止原因。如委托事务处理完毕、委托合同履行已经不可能、委托合同的存续期间届满等；特殊原因指导致委托合同终止特有的原因：当事人一方死亡、丧失民事行为能力或破产。934条：委托人死亡、终止或者受托人死亡、丧失民事行为能力、终止的，委托合同终止；但是，当事人另有约定或者根据委托事务的性质不宜终止的除外。受托人的继承人等的义务。936条：因受托人死亡、丧失民事行为能力或者被宣告破产、解散，致使委托合同终止的，受托人的继承人、遗产管理人、法定代理人或者清算人应当及时通知委托人。因委托合同终止将损害委托人利益的，在委托人作出善后处理之前，受托人的继承人、遗产管理人、法定代理人或者清算人应当采取必要措施。但在特殊情况下，委托合同也可以不终止。这些特殊情况包括二种情况：1、合同有约定当事人可以在合同中约定即使当事人一方有死亡、丧失民事行为能力或破产的情形时，委托合同仍不终止。如委托律师进行诉讼，委托合同可以约定，不因委托人的死亡而终止代理诉讼。2、委托事务的性质不宜终止受托人继续处理委托事务。935条：因委托人死亡或者被宣告破产、解散，致使委托合同终止将损害委托人利益的，在委托人的继承人、遗产管理人或者清算人承受委托事务之前，受托人应当继续处理委托事务。第二十四章物业服务合同一、物业服务合同的概念、类型和特征（一）物业服务合同的概念937条：物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。物业服务合同是一种特殊的委托合同。（二）物业服务合同的类型根据物业的性质不同，可以分为居住性物业服务合同和经营性物业服务合同。按照服务提供的所在阶段不同，可以分为前期物业服务合同和物业服务合同。前者是指在物业销售前，由建设单位与其选聘的物业服务企业签订的合同；后者是指在建设单位销售并交付的物业达到一定数量时，依法成立业主委员会，由业主委员会与业主大会选聘的物业公司签订的合同。（三）物业服务合同的特征1、是建立在平等、自愿基础上的合同物业服务合同又被称为物业管理合同，但它与行政机关为实现行政管理职权而与相关单位签订的行政合同具有本质的不同，是民事合同。2、是一种特殊的委托合同物业服务合同产生的基础在于业主委员会或业主的委托，但其与一般的委托合同又存在差异。前面讲委托合同是建立在当事人之间相互信任的基础上，委托合同的任何一方失去对对方的信任，都可以随时解除委托关系。3、是以劳务为标的的合同物业服务企业的义务是提供合同约定的劳务服务，如房屋维修、设备保养、治安保卫、清洁卫生、园林绿化等。物业服务企业在完成了约定义务以后，有权获得报酬。物业服务合同与涉及劳务提供的承揽合同有本质的不同。承揽合同是承揽人按照定做人的要求完成工作，交付工作成果，定做人给付报酬的合同。承揽合同虽也涉及劳务的提供，但承揽人提供的劳务只是一种手段，并不是合同的目的，承揽人应以其劳务产生某种物化成果，并承担工作中的风险，如承揽人未完成工作，则不得请求报酬；而物业服务合同以特定劳务为内容，只要物业服务企业完成了约定的服务行为，其余风险由业主承担。4、物业服务合同是诺成合同、有偿合同、双务合同、要式合同物业服务合同自业主委员会与物业服务企业就合同条款达成一致意见即告成立，无须以物业的实际交付为要件。物业服务企业是自主经营、自负盈亏的以盈利为目的的企业法人，没有无偿的物业服务，是有偿合同；业主、业主大会、业主委员会、物业服务企业都既享有权利，又履行义务，是双务合同；物业服务合同因其服务综合事务具有涉及面广且利益关系相当重大，合同履行期也相对较长，为避免口头合同取证困难的弱点，应以书面形式订立，并且须报物业管理行政主管部门备案，为要式合同。二、物业服务合同的内容与形式938条：物业服务合同的内容一般包括服务事项、服务质量、服务费用的标准和收取办法、维修资金的使用、服务用房的管理和使用、服务期限、服务交接等条款。物业服务人公开作出的有利于业主的服务承诺，为物业服务合同的组成部分。物业服务合同应当采用书面形式。三、物业服务合同对业主的强制性效力939条：建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。比较好理解，不管是合同履行期间的已有业主，还是新加入的业主，都具有约束力。四、前期物业服务合同法定终止条件940条：建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同约定的服务期限届满前，业主委员会或者业主与新物业服务人订立的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。五、物业服务人的主要义务1、一般义务942条：物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。2、不得将全部物业服务转委托给第三人941条：物业服务人将物业服务区域内的部分专项服务事项委托给专业性服务组织或者其他第三人的，应当就该部分专项服务事项向业主负责。物业服务人不得将其应当提供的全部物业服务转委托给第三人，或者将全部物业服务支解后分别转委托给第三人。3、信息公开义务943条：物业服务人应当定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况，以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告。4、后合同义务950条：物业服务合同终止后，在业主或者业主大会选聘的新物业服务人或者决定自行管理的业主接管之前，原物业服务人应当继续处理物业服务事项，并可以请求业主支付该期间的物业费。5、移交义务及法律责任949条：物业服务合同终止的，原物业服务人应当在约定期限或者合理期限内退出物业服务区域，将物业服务用房、相关设施、物业服务所必需的相关资料等交还给业主委员会、决定自行管理的业主或者其指定的人，配合新物业服务人做好交接工作，并如实告知物业的使用和管理状况。原物业服务人违反前款规定的，不得请求业主支付物业服务合同终止后的物业费；造成业主损失的，应当赔偿损失。六、业主的主要义务1、支付物业费义务944条：业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人①可以催告其在合理期限内支付；②合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。2、告知、协助义务945条：①业主装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务人，②遵守物业服务人提示的合理注意事项，并配合其进行必要的现场检查。③业主转让、出租物业专有部分、设立居住权或者依法改变共有部分用途的，应当及时将相关情况告知物业服务人。七、物业服务合同业主的任意解除权946条：业主依照法定程序共同决定解聘物业服务人的，可以解除物业服务合同。决定解聘的，应当提前六十日书面通知物业服务人，但是合同对通知期限另有约定的除外。依据前款规定解除合同造成物业服务人损失的，除不可归责于业主的事由外，业主应当赔偿损失。八、物业服务合同的续订947条：物业服务期限届满前，业主依法共同决定续聘的，应当与原物业服务人在合同期限届满前续订物业服务合同。物业服务期限届满前，物业服务人不同意续聘的，应当在合同期限届满前九十日书面通知业主或者业主委员会，但是合同对通知期限另有约定的除外。九、不定期物业服务合同948条：物业服务期限届满后，业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定，物业服务人继续提供物业服务的，原物业服务合同继续有效，但是服务期限为不定期。当事人可以随时解除不定期物业服务合同，但是应当提前六十日书面通知对方。',)