购房合同预售许可证是假-网签合同预售许可证是真哪个为准

('篇一：网签购房合同网签购房合同与实际购房合同哪个有效？根据目前房屋交易的流程，网签是办理房屋过户的前提条件，现在购房合同基本采取网签的形式,能网签合同证明该楼盘预售许可证下来了，未来可以办理产权，网上签购房合同具体参照国家的合同法当中的购房部分内容，主要是明确自己的相关利益及对方应尽义务即可。那么，问题来了~现实生活中如果既有网签购房合同，又有实际购房合同，而且两个合同内容不一致，哪个更有效呢？案情简介王某于2008年经中介介绍从刘某手中购买一处住房，双方商定房屋价格为120万元。在中介的帮助下双方签订了购房合同，合同金额为120万元，同时为了避税，在中介的提议下双方签订向房管局备案的网签购房合同金额为80万元。因此，同一笔购房买卖交易出现了不同价格的两份购房合同。合同签订后，王某向刘某支付了40万元的首付款。之后因王某未能向银行及时贷款，刘某与王某签订了补充协议约定如果王某不能在约定的时间向刘某支付剩余购房款的话，王某之前缴纳的所有购房款均转为违约金不予退还。之后王某仍未能向银行贷款，故刘某将房屋卖与他人，网签购房合同价格仍为80万元。另王某缴纳的40万元首付款作为违约金均未退还。现双方因此产生纠纷。律师点评本案争议焦点主要集中在双方之间的实际房屋合同与网签购房合同哪个有效、补充协议是否有效以及违约责任应当怎么承担这三个问题上。一、网签购房合同与实际购房合同哪个有效？在本案中，双方为避税，将120万的实际购房价格写为80万元向房管局备案，是典型的以“合法形式掩盖非法目的”，根据我国合同法第五十二条的规定，该种合同无效。因此，王某与刘某签订的80万元的网签购房合同应为无效的合同。二、补充协议是否有效？根据合同法相关规定，从合同效力从属于主合同效力，本案中，王某与刘某的购房价格是120万，而备案价格却是80万元，应为无效，那么主合同无效，补充协议亦为无效。三、违约责任如何承担？对于买方来讲，具体到违约责任，我们知道，根据我国合同法的相关司法解释，违约金过高的认定标准是不超过实际损失的三倍。具体到本案中，也就是刘某前后卖房中的损失的三倍为限，40万元如果超过刘某损失的三倍就是过高了，超过部分的违约金约定应为无效。王某应向法院诉讼，请求法院判定违约金过高，降低违约金。但是本案中违约金过高的举证责任在王某，虽然房价是不断上涨的，但是王某却无法举出证据证明刘某没有损失，因为刘某之后卖与他人的价格备案仍是80万元。而王某与刘某签订的购房价格确实120万元，如此而来刘某的损失就是40万元了。因无法得知刘某卖与他人的实际房屋价格，所以该方案并不是明智之举。那么，上面王某谈到，双方订的关于违约金的不成协议是无效的，故40万不能作为违约金，应与返还王某。这个方案对于当事人王某来讲是比较合适的。焕廷有话说本案中，因涉及网签购房合同是“以合法性是掩盖非法目的”因此无效。但有的朋友可能就问了，那如果两个合同都是有效的，应以谁为准呢？讲到这里，王某就不得不谈谈何谓网签购房合同，它的性质是什么？一、什么是网签购房合同网签购房合同就是和房地产销售对象签订合同后，到房地产相关部门进行备案，并公布在网上。然后会给个网签购房合同号，可以通过这个网签购房合同号在网上进行查询。网签购房合同为了让房地产交易更加透明化。二、网签购房合同的流程第一步，购房者在确定了买房意向之后，经过购房者与出卖人双方的平等协商，购房者和开发商共同将正式的合同条款输入合同备案软件，进行网上签约，上报房地产市场信息网。第二步，开发商和购房者签订的购房合同上报成功后，打印正式的(电子)合同，购房者和开发商履行签字手续，打印的份数依据付款方式确定(一次性付款需打印4份，按揭贷款需打印5份)。第三步，开发企业需要在网上签约的3个工作日内，到房地产交易管理部门办理合同盖章备案手续。开发商和购房者网上签约上报之后，开发商需要携带全部的购房资料，全套已签字(盖章)的纸质正式合同到具有管辖权的房地产交易管理部门办理合同盖章备案手续。三、网签购房合同注意事项如需要修改合同信息，在上报房地产市场信息网之前，开发商和购房者还可以协商变更合同信息，一旦上报之后，电子合同的核心内容(核心内容：购房者姓名、身份证、购房价格、付款方式、合同面积、房号、户型)将不能进行修改。如果需要修改核心信息，则需要在合同备案软件上“申请撤销签约”，重新进行签约。经双方协定，24小时内允许撤销网上签约。而在商品房签订的3个工作日内，经买卖双方协商一致需要变更合同的就核心内容以外的相关条款，开发商企业可以调阅，重新修改打印电子合同。超过了3个工作日或者已经备案，无论是核心内容还是核心以外的内容，均买卖双方协商一致，持备案合同和合同变更申请到具有管辖权的房地产交易管理部门办理相关手续。总结：网签时房地产主管部门为了维护房屋买卖市场秩序，要求双方将签订的房屋买卖合同予以公示，系物权转移的程序，并非合同生效的必要条件，网签与否并不影响合同的效力。篇二：无预售许可证明签订的商品房预售合同无效吗无预售许可证明签订的商品房预售合同无效吗？山东泰中律师事务所陈万金(法学硕士)一、背景知识商品房预售是房地产开发公司即预售方将正在建造的尚未建成的商品房卖给预购方，预购方支付部分房款或定金的行为，商品房预售合同是买卖合同的一种，一般买卖合同之标的物在签订合同时是否存在法律并不作限制规定，尤其在物流运输高度发达、营销手段高效化的今天，企业往往是依据合同订单来组织安排生产，即先有合同，后有合同产品。但对于房屋预售合同的标的物--房屋，由于其本身以及建造的特殊性，如房屋标的价值较大、建造周期长、开发建设的行政许可、影响人们的居住生活等基本条件等，因此，大部分国家对房屋预售行为是采取了也较严格的监管措施，如澳大利亚、日本、韩国、新加坡、马来西亚、中国香港等国家和地区，政府一般都规定预售条件，实施预售许可管理，对预售活动的监管也较严格；当然也有采取自由办法的，主要是欧美多数国家和地区，预售条件比较宽松，也不实行许可管理，买卖双方通过律师自行协商预售合同并受合同法等法律的制约，新建房屋无论是否开工都允许销售预售。我国对商品房的开发和预售从一开始便采取了较为严格的管理措施。１９９４年７月通过的第四十四条对预售条件规定：商品房预售，应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。随后《城市房地产开发经营管理条例》和建设部也发布的《城市商品房预售管理办法》确定了商品房预售许可制度。如《城市房地产开发经营管理条例》第二十三条规定：房地产开发企业预售商品房，应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（三）按提供的预售商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已确定施工进度和竣工交付日期；（四）已办理预售登记，取得商品房预售许可证明；第二十四条房地产开发企业申请办理商品房预售登记，应当提交下列文件：（一）本条例第二十三条第（一）项至第（三）项规定的证明材料；（二）营业执照和资质等级证书；（三）工程施工合同；（四）预售商品房分层平面图；（五）商品房预售方案。而对违反规定的处罚也作了规定，第三十九条：违反本条例规定，擅自预售商品房的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令停止违法行为，没收违法所得，可以并处已收取的预付款1％以下的罚款。《城市商品房预售管理办法》进一步作了明确规定并明确规定：未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。２００３年６月１日起施行的最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。从上述法律规定看，当事人签订商品房预售合同时如果没有办理商品房预售许可，合同便是无效的，如果开发商不具备“故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明”条件时，购房者只能要求返还购房款了。这种处理究竟是否保护了购房者的权益哪？这要看具体的情形而定，如当房价升了，开发商想侵占该升值利润时，可能以没有办理商品房预售许可证为由请求判定预售合同无效。此时，能否办理预售许可证控制权在开发商，如果严格的僵化的适用法律规定，反而成就纵容了开发商的违法行为，并且支持了开发商从违法中获利。下面的案例便是此种类型，购房者如何在看似没有法律依据的情形下维权呢？二、案情介绍2001年11月19日，某开发商取得了开发四幢商住楼的土出让使用权，并办了建设工程规划许可证和施工许可证，其中三幢住宅楼已经办理了商品房预售许可证，开始预售，而第四幢是商住楼，建设工程已经过半，正在办理预售许可证。此时，开发商将商住楼预售给了35户人家，并交纳了房款总额的30%首付款1200万元。约定在商品房预售许可证取得之日起30天内，即购房人配合即售房人办理银行按揭手续。时过半年后，由于该地区规划成为商业区，房价上升了40%。开发商见利望义，于2002年5月24日向法院提起诉讼，以开发商签订合同时不具备法律规定的商品房预售条件，没有办理预售许可证，违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》及相关法律的强制性规定为由，要求法院确认商品房购销合同无效，返还被告预付款。三、答辩意见从法律字面规定看，原告开发商的请求理由是很充分的，但是从公平正义角度看，显然是开发商利用法律的规定，以自己的违法行为来获取额外的利益。如何突破法律规定的僵化限制，维护购房者的权益，是代理律师的艰巨责任。一下为律师的答辩意见。一、答辩人与原告签订的商品房销售合同已经生效。该合同是一个附生效条件的民事法律行为，由于原告为了自己的利益不正当地恶意阻止了生效条件的成就，按照法律规定，应视为条件已经成就，该合同已经生效。主要理由：（一）答辩人与原告签订的合同是一个附生效条件的商品房预售合同。原告与答辩人签订的合同第三条规定：“在商品房预售许可证取得之日起30天内，乙方（即购房人）配合甲方（即售房人）办理银行按揭手续”。从约定可以看出，合同双方是把房屋预售许可证的取得作为合同生效条件的。合同签订时，原告声称该宗商品房预售许可证申报材料已经齐备，近期就能办理完毕。只要取得商品房预售许可证，购房者就可以办理银行按揭手续。（二）有充分的事实证明，原告为了自己的利益不正当地阻止了生效条件的成就：1．原告已经具备了办理商品房预售许可登记的条件。《城市商品房预售管理办法》第五条规定：商品房预售应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。原告开发的商住楼已经具备了这些条件，请问：同样在一个小区，一样的土地使用权证书；一样的规划许可证和施工许可证，并且已经盖到了第五层，该小区的北面三座楼已经办理完毕预售许可，为什么单单有店面的这座楼不办理预售许可呢？实在另人费解。2．房产管理局出具的证明表明：“房地产开发有限公司开发建设的商住小区于2002年5月20日到我局交易中心申报办理预售许可证的有关材料，后因材料不全，交易中心未于办理，于2002年5月23日该单位撤回了材料。”提请法庭注意：原告早不撤材料晚不撤材料，为什么在5月23日撤回了申报材料。这不是时间的巧合，而是欲盖弥彰，此地无银三百两，充分说明了原告为达到撕毁合同目的而撤回申报材料的险恶用心。3．原告存在着一房两卖，一女二嫁的恶意。我们购房员工与原告签订合同的时间是2001年11月19日，而2002年3月22日原告又与中国工商银行签订了商品房预售合同分别将已经预售给答辩人的店面，在同样没有办理完毕商品房预售许可的情况下，以每平方米高出原合同1820元的售价又买给银行，并已收取了150万元的预付款。原告这种行径，恰好是其仓皇将申办商品房预售许可的材料撤回目的的有利佐证：那就是宁可自己打自己的嘴巴，宁可自己给自己脸上摸黑，也要撕毁与答辩人签订的合同，从而达到买给他人以攫取更多利润的目的。原告的这种行为，违背起码的商业道德，从刑法角度讲，是明显的了合同诈骗行为。4、在诉讼期间，原告继续将没有预售许可的商住楼预售给其他市民（见证据），从而一错再错，在恶意销售的路上越滑越远。（三）依照法律原告的恶意阻止办理预售许可证的行为以使合同视为生效。＜＜合同法＞＞第45条第2款规定：当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就。由于原告为了追求商业利益，置与答辩人签订的合同于不顾，恶意玩弄法律，阻止合同生效。根据法律规定，该合同已经视为生效。二、原告履行合同没有法律和事实上的障碍，请求人民法院依法判令原告继续履行合同。＜合同法＞第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应．当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。’，第一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。从这些规定可以看出。只要合同有效，原告就要继续履行合同，除非出现＜＜合同法＞＞第110条列举的事由，当事人履行合同应当以实际履行为原则。另外，根据新修订的《城币商品房预售管理规定》第十三条的有关精神，开发企业未按本办法办理预售登记，取得商品房预售许可证明预售商品房的，应当补办手续，而没有规定以前的销售行为无效。这一规定无疑是保护购房人这一弱势群体，保护消费者合法权益的重要举措。综上所述，根据法律规定该合同所附的生效条件因原告的恶意阻止行为而视为合同生效；并且原告继续履行合同也没有法律和事实上的障碍，因此，答辩人恳请法院责令原告尽快办理预售许可手续，继续履行合同。以圆我们的住房梦。四、结果经过近六个月的努力，35户购房者盼来了法院的判决，法院采纳了被告的抗辩意见，维护了购房者的权益。此案判决生效后不久，2003年4月28日最高人民法院出台的《审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第二条明确规定：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。大家可以想象，如果此案的审理是在该司法解释出台后进行，购房者若想维护购房合同有效恐怕是更加困难，甚至不可能了。由此也可反观最高法院关于未取得商品房预售许可证预售合同即无效规定的不科学性与不合理性。篇三：什么是商品房网签及网签注意事项什么是商品房网签网签注意事项有哪些？2013/06/1710:56:53什么是商品房网签呢？购房网签需要注意些什么？网签就是交易双方签订合同后，到房地产相关部门进行备案，并公布在网上。然后会给个网签号，用户可以通过这个号在网上进行查询。网签是为了让房地产交易更加透明化，防止一房多卖。网上签约的程序为：交易双方当事人根据网上公示的商品房定金协议或买卖合同文本协商拟定相关条款———由房地产开发企业通过网上签约系统，打印经双方确认的协议或合同———双方当事人签字(盖章)———在电子楼盘表上注明该商品房已被预订或签约。每一宗交易的网上操作程序应在24小时内完成。网签购房合同时，需要注意以下事项：第一，网签时一定要审查开发商是否具有商品房预售许可证，有了预售证，则通常开发商也具有了土地使用证、规划许可证、建设工程许可证等。这是买房能否办房产证的关键。第二，网签时一定要采用房地产管理部门统一印制的标准房屋买卖合同文本，并按照文本中所列条款逐条逐项填写，千万不能马虎。第三，网签时一定要注意合同条款中双方所填写的内容中权利与义务是否对等。第四，面积确认及面积差异处理。如果选择按套内建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理时，应当在“面积差异处理”条款中明确面积发生误差时的处理方式。第五，网签时一定要认准交房日期是否确定。资金不足而延期交房是常有的事，开发商在预售合同上往往大做文章，如只注明竣工日期，而不注明交付使用日期;运用“水电气安装后、质量验收合格后、小区配套完成后”等一些模糊语言。对此，购房者在签订什么是网签合同时，一定要将交房日期明白无误地规定为“某年某月某日”，并注明开发商不能按时交房所需承担的责任。另外，在什么是网签时时需要注意，对于开发商提出的自己认为不合理的条款，需要提出自己的修改意见，进行协商，如果您认为您的利益在合同当中无法保障，而开发商又不同意修改或补充的话，购房者有权重新选择开发商及楼盘。网签代表着购房合同备案吗？网签和备案有着本质的区别，网签只是房地产管理部门为规范房地产企业规范销售房屋，防止开发企业捂盘以及一房多卖而建立的一个网络化管理系统。两者的共同作用是，防止一房多卖，当我们要注意的是网签是没有备案的法律效力的，只能实现备案的管理效果。办理好网签后如要实现备案的法律效力还必须要到当地的房地产登记机构办理备案登记手续。#######',)