菏泽开发区君豪物业管理有限公司、千禧园小区业主委员会物业服务合同纠纷民事二审民事判决书

('菏泽开发区君豪物业管理有限公司、千禧园小区业主委员会物业服务合同纠纷民事二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷服务合同纠纷物业服务合同纠纷【审理法院】山东省菏泽地区（市）中级人民法院【审理法院】山东省菏泽地区（市）中级人民法院【审结日期】2021.09.23【案件字号】(2021)鲁17民终3580号【审理程序】二审【审理法官】徐峥朱晨曦姜健【文书类型】判决书【当事人】菏泽开发区君豪物业管理有限公司;千禧园小区业主委员会【当事人】菏泽开发区君豪物业管理有限公司千禧园小区业主委员会【当事人-公司】菏泽开发区君豪物业管理有限公司千禧园小区业主委员会【代理律师/律所】李巍北京市康达(菏泽)律师事务所【代理律师/律所】李巍北京市康达(菏泽)律师事务所【代理律师】李巍【代理律所】北京市康达(菏泽)律师事务所【法院级别】中级人民法院【终审结果】二审维持原判【原告】菏泽开发区君豪物业管理有限公司【被告】千禧园小区业主委员会【本院观点】关于电梯广告费是否应予返还的问题，《中华人民共和国物权法》第七十条规1/7定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”。【权责关键词】撤销代理合同合同约定证据不足证据交换关联性质证诉讼请求维持原判发回重审诉讼时效【指导案例标记】0【指导案例排序】0【更新时间】2021-12-2201:26:23菏泽开发区君豪物业管理有限公司、千禧园小区业主委员会物业服务合同纠纷民事二审民事判决书山东省菏泽市中级人民法院民事判决书(2021)鲁17民终3580号当事人上诉人(原审被告)：菏泽开发区君豪物业管理有限公司。住所地菏泽市开发区丹阳办事处双庙陈社区居民委员会办公楼301室。法定代表人：陈广真，该公司总经理。委托诉讼代理人：贾学甫，该公司员工。委托诉讼代理人：李巍，北京市康达(菏泽)律师事务所律师。被上诉人(原审原告):千禧园小区业主委员会。住所地菏泽市东方红大街西段千禧园小区内。主要负责人：侯具姣，该业主委员会主任。审理经过上诉人菏泽开发区君豪物业管理有限公司(以下简称君豪物业)与被上诉人千禧园小区业主委员会(以下简称千禧园业委会)物业服务合同纠纷一案，不服山东省菏泽市牡丹区人民法院(2021)鲁1702民初1882号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年9月3日立案后，依法组成合议庭，公开审理了本案。君豪物业的委托诉讼代理2/7人李巍，千禧园业委会侯具姣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。二审上诉人诉称君豪物业上诉请求：请求贵院撤销菏泽市牡丹区人民法院做出的(2021)鲁1702民初1882号民事判决，依法改判君豪物业无需返还千禧园业委会电梯广告费8400元或发回重审。事实与理由：一、一审法院认定事实错误。君豪物业收取电梯广告费用时千禧园业委会尚未成立，君豪物业收取电梯广告费后及时用于千禧园小区的物业管理支出(包含电梯维修、路面维修等支出)并已经实际支付完毕且提供了相关证据予以证明，千禧园业委会要求返还诉请费用无事实和法律依据，一审法院认为君豪物业提交的证据不足证明自己的主张系认定事实错误。二、一审法院适用法律错误。千禧园业委会的诉请已经超过法定诉讼时效，君豪物业对诉讼时效提出抗辩，但一审法院并未查明，系适用法律错误。二审补充上诉如下：君豪物业作为千禧园小区的物业管理单位收取电梯广告费用后依法有权扣除除了上诉状中物业管理支出列举的相关费用后，也有权收取部分管理费，收取的这些费用实际均用于物业管理中的开支，现在返还已经没有实际意义。二审被上诉人辩称千禧园业委会辩称，一、君豪物业所提供的电梯维修收据和路面施工收据不属于小区公共收益的支出项目。千禧园小区路面维修系施工质量问题也在保修期内，理应由开发商重修建设，而不是用电梯广告公共收益支付。千禧园小区的电梯同样也在保修期内，也应由电梯厂家负责维修，而不是用电梯广告公共收益支付。二、君豪物业在资质过期的情况下在没有经过任何招投标的前提下，私自接手菏泽华灵物业服务有限公司的物业服务，系违规违法。君豪物业无权处置、分配属于全体业主的电梯广告收益。君豪物业与千禧园小区开发企业签订的物业服务合同时，物业服务资质已经过期，且没有经过任何招投标程序，而是私自由菏泽华灵物业服务有限公司转让给君豪物业，私自签订的物业服务合同从未通知千禧园业委会，也从未得到千禧园业委会的同意，君豪物业和千禧园业委会之间没有任何物业服务合同关系，君豪物业无权处置、分配属于全体业主的电梯广告公共收益。总上，依照民法典、物业管理条例的规定，小区的公共收益属于小区全体业主，故君豪物业应归还属于千禧园业委会的8400元电梯广告费用。3/7原告诉称千禧园业委会向一审法院起诉请求：1、君豪物业归还千禧园小区(2018年1月1日至2018年12月31日)电梯广告费用8400元；2、诉讼费用由君豪物业承担。一审法院查明一审法院认定事实：2017年10月，君豪物业通过与菏泽金沁园置业有限公司签订前期物业管理服务合同，开始对千禧园小区进行物业管理服务。千禧园业委会所提交合同文本内容欠缺，君豪物业未提交该合同文本。此后，菏泽开发区传承广告有限公司为在千禧园小区开展电梯广告业务,而向君豪物业支付了2018年1月1日至同年12月31日期间的电梯广告费8400元。2018年9月8日，千禧园小区召开首次业主大会，选举成立千禧园业委会。2018年9月18日，千禧园业委会向菏泽市牡丹区住房和城乡建设局登记备案。2019年1月3日，该小区召开业主大会通过了解聘君豪物业的决议。2019年10月18日，君豪物业退出该小区物业服务区域。此后，君豪物业未将上述2018年1月1日至同年12月31日期间的电梯广告费8400元移交给千禧园业委会。君豪物业提交的电梯维修费收据及元顺建材出料单显示，君豪物业支付电梯维修费合计14310元，支付地面硬化混凝土费用合计21600元。千禧园业委会对此不予认可并称与本案不具有关联性。一审法院认为一审法院认为：《中华人民共和国物权法》第七十条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”。小区电梯属于业主共有，电梯广告费亦应属于业主共有。君豪物业收取该小区2018年1月1日至同年12月31日期间的电梯广告费8400元后未移交给千禧园业委会，故一审法院对于千禧园业委会要求君豪物业归还该8400元的诉讼请求予以支持。君豪物业辩称已将该8400元用于小区内地面硬化及电梯维修，未就此提交其支出费用符合物业服务合同约定的相应证据，所提交费用单据不足以证明其辩称理由；君豪物业辩称千禧园业委会的诉请已超过诉讼时效，一审法院认为，自君豪物业2019年10月18日退出千禧园业委会小区物业服务起计算，至一审法院受理千禧园业委会本次起诉之日未满二年，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条之规定，一审法院对于君豪物业辩称的理由均不予采信。4/7根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国物权法》第七十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百三十四条之规定，判决：菏泽开发区君豪物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向千禧园小区业主委员会返还电梯广告费8400元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由菏泽开发区君豪物业管理有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。君豪物业举出证据：菏泽金沁园置业有限公司出具的证明一份，证明君豪物业也是开发商委托的前期物业公司，自2017年7月6日入住千禧园小区并实际对该小区进行物业管理，君豪物业是合法入住涉案小区的前期物业公司，有权代表全体业主进行对外事务，并有权收取电梯管理费等收益性费用，该收益性费用实际用于物业开支中，千禧园业委会无权要求返还。千禧园业委会质证认为：对此证据的真实性有异议，其证明目的和本案无关联性。千禧园业委会举出证据：证据一，商品住宅质量保证书、使用说明书一份，证明目的：小区路面维修属于保修期内的设施维修，理应由开发商负责维修；证据二，菏泽市牡丹区人民法院判决书一份，证明目的：证明君豪物业与千禧园业委会之间不存在物业服务合同关系，君豪物业无权处置小区公共收益。君豪物业质证认为：对证据一的三性有异议，该商品住宅质量保证书没有载明具体的房屋坐落位置，也没有载明买受人的姓名，不能证明与本案有关联系，从该证据的保修范围与保修期限来看，保修范围是对房屋主体结构已经房屋内的其他部位进行的保修，并没有对房屋外的公共设施进行保修，君豪物业所称的收取电梯广告费后是对电梯维修、路面维修进行的支出，该费用不属于开发商维修的范围。证据二的真实性无异议，对证明目的有异议，该判决书下发后，两个物业公司均提起了上诉，现在该案尚未经中级法院判决，不是生效判决，该判决查明的事实以及判决结果不能作为本案的依据，同时也不能证明千禧园业委会的证明目的。本院认为本院认为，关于电梯广告费是否应予返还的问题，《中华人民共和国物5/7权法》第七十条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”。据此，小区电梯属于业主共有，电梯广告费亦应属于业主共有。本案中现有证据显示，君豪物业收取该小区2018年1月1日至同年12月31日期间的电梯广告费8400元后未移交给千禧园业委会，一审法院判决君豪物业将8400元移交给千禧园业委会并无不当，君豪物业上诉理由不能成立，本院不予支持。关于千禧园业委会诉请是否超过诉讼时效的问题。诉讼时效是法律为了保护当事人权益，要求当事人在法定期限内主张权利的法定时效。如果超过了诉讼时效当事人可以起诉，但是法院不再保护其权益，当事人的胜诉权则消灭。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条：“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持”。即2017年10月1日诉讼时效尚未届满的，适用民法总则规定的3年；已经届满的，适用当时法律民法通则规定的2年或者1年诉讼时效期间。君豪物业于2019年10月18日退出千禧园小区物业服务，依法应适用3年诉讼时效，至千禧园业委一审起诉之日未超过2年，本案未超过诉讼时效。君豪物业该项上诉理由缺乏事实依据与法律依据，故本院不予支持。关于君豪物业上诉状认为，作为千禧园小区的物业管理单位收取电梯广告费用后，依法有权扣除除了上诉状中物业管理支出列举的相关费用后，也有权收取部分管理费，收取的这些费用实际均用于物业管理中的开支，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”君豪物业提出案涉8400元用于小区内地面硬化及电梯维修，但并未就该主张在合理期限内提供足够的证据佐证。因此，君豪物业该项上诉请求亦不能成立，本院依法不予支持。综上所述，君豪物业的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项、第一百七十五条之规定，判决如下：裁判结果驳回上诉，维持原判。6/7二审案件受理费50元，由上诉人菏泽开发区君豪物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。落款审判长徐峥审判员朱晨曦审判员姜健二〇二一年九月二十三日法官助理王群书记员邓亚娉北大法宝1985年创始于北京大学法学院，为法律人提供法律法规、司法案例、学术期刊等全类型法律知识服务。7/7',)