洛阳市勤政苑住宅小区业主委员会、龙祥物业管理有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书

('洛阳市勤政苑住宅小区业主委员会、龙祥物业管理有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷服务合同纠纷物业服务合同纠纷【审理法院】河南省洛阳市中级人民法院【审理法院】河南省洛阳市中级人民法院【审结日期】2021.01.20【案件字号】(2020)豫03民终8153号【审理程序】二审【审理法官】杨元卿【审理法官】杨元卿【文书类型】判决书【当事人】洛阳市勤政苑住宅小区业主委员会;龙祥物业管理有限公司【当事人】洛阳市勤政苑住宅小区业主委员会龙祥物业管理有限公司【当事人-公司】洛阳市勤政苑住宅小区业主委员会龙祥物业管理有限公司【代理律师/律所】彭乃虎河南航星律师事务所;马峥河南思宏律师事务所;牛亚楠河南诺然律师事务所【代理律师/律所】彭乃虎河南航星律师事务所马峥河南思宏律师事务所牛亚楠河南诺然律师事务所【代理律师】彭乃虎马峥牛亚楠【代理律所】河南航星律师事务所河南思宏律师事务所河南诺然律师事务所【法院级别】中级人民法院【原告】洛阳市勤政苑住宅小区业主委员会1/10【被告】龙祥物业管理有限公司【本院观点】本案中，关于勤政苑业委会要求龙祥物业按照2019年3月签订的《洛阳市勤政苑住宅小区物业服务合同》的约定向勤政苑业委会履行物业交接手续问题，本案在审理过程中，本院于2021年1月19日下午到勤政苑小区对双方物业现状及交接情况进行了实地勘查，并对龙祥物业公司现占用勤政苑业委会办公用房情况予以清点，龙祥物业明确表示除占用1号楼301室(4室2厅)1间，202室(3室2厅)3间，201室(4室2厅)4间，地下室东南角13号车位旁黄色门房间以及2号楼地下室(9)号风机房1间外，其余房间其均未占用，勤政苑业委会对此予以认可。【权责关键词】撤销代理合同合同约定基本原则一般代理特别授权证据不足新证据质证证明责任（举证责任）诉讼请求【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院认为】本院认为：本案中，关于勤政苑业委会要求龙祥物业按照2019年3月签订的《洛阳市勤政苑住宅小区物业服务合同》的约定向勤政苑业委会履行物业交接手续问题，本案在审理过程中，本院于2021年1月19日下午到勤政苑小区对双方物业现状及交接情况进行了实地勘查，并对龙祥物业公司现占用勤政苑业委会办公用房情况予以清点，龙祥物业明确表示除占用1号楼301室(4室2厅)1间，202室(3室2厅)3间，201室(4室2厅)4间，地下室东南角13号车位旁黄色门房间以及2号楼地下室(9)号风机房1间外，其余房间其均未占用，勤政苑业委会对此予以认可。自2020年1月17日至今龙祥物业撤离勤政苑小区一年之久，双方之间已不存在物业服务合同关系，龙祥物业长期占用该小区办公用房无合同约定及法律依据，故龙祥物业应当腾出上述房屋并向勤政苑业委会履行房屋交接手续。关于勤政苑业委会主张龙祥物业向勤政苑业委会交接消防设施、地下管道、房屋档案图纸等材料的相关手续问题，根据谁主张谁举证的民事诉讼证据规则，在本案一、二审审理过程中，勤政苑业委会提供证据不足以证明其主张，故本院对其该项诉求不予支持。关于勤政苑业委会主张龙祥物业应按照住宅小区所有住户房屋建筑面积之和收取物业管理费，要求返还2016年-2018年期间多收取的物业费补贴问题，双方先后签订的两份物业服务合同对于物业管理服务费收取的范围和面积仅仅是表述不同，一审法院根据查明的案情并结合龙祥物业履行合同的2/10实际情况予以认定并无不妥，本院依法予以维持。综上所述，洛阳市勤政苑住宅小区业主委员会的上诉请求部分成立。本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下【裁判结果】一、撤销河南省洛阳市洛龙区人民法院(2020)豫0311民初4323号民事判决；二、龙祥物业管理有限公司于本判决生效后十日内腾出所占用的洛阳市勤政苑住宅小区物业办公用房1号楼301室(4室2厅)1间，202室(3室2厅)3间，201室(4室2厅)4间，地下室东南角13号车位旁黄色门房间以及2号楼地下室(9)号风机房，返还给洛阳市勤政苑住宅小区业主委员会，并向洛阳市勤政苑住宅小区业主委员会履行房屋交接手续。三、驳回洛阳市勤政苑住宅小区业主委员会的其他诉讼请求。本案一审案件受理费承担部分予以维持；二审案件受理费8757元，由上诉人洛阳市勤政苑住宅小区业主委员会负担5000元，龙祥物业管理有限公司负担3757元。本判决为终审判决。【更新时间】2021-11-0319:00:26洛阳市勤政苑住宅小区业主委员会、龙祥物业管理有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书河南省洛阳市中级人民法院民事判决书(2020)豫03民终8153号当事人上诉人(原审原告)：洛阳市勤政苑住宅小区业主委员会，住所地：河南省洛阳市洛龙区勤政苑8号楼0104室。法定代表人：方双建，该委员会主任。委托诉讼代理人：彭乃虎，河南航星律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人：马峥，河南思宏律师事务所律师，特别授权。被上诉人(原审被告)：龙祥物业管理有限公司，住所地：河南省洛阳市洛南新区开元大道256号1905室。3/10法定代表人：孙云霞，该公司总经理。委托诉讼代理人：牛亚楠，河南诺然律师事务所律师，一般代理。委托诉讼代理人：蔡珊珊，该公司员工，特别授权。审理经过上诉人洛阳市勤政苑住宅小区业主委员会(以下简称勤政苑业委会)因与被上诉人龙祥物业管理有限公司(以下简称龙祥物业)物业服务合同纠纷一案，不服河南省洛阳市洛龙区人民法院(2020)豫0311民初4323号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法适用独任制程序对本案进行了审理。本院依法对上诉人勤政苑业委会的委托诉讼代理人彭乃虎和马峥，被上诉人龙祥物业的委托诉讼代理人牛亚楠和蔡珊珊进行了询问。本案现已审理终结。二审上诉人诉称勤政苑业委会上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判支持上诉人的一审诉讼请求；3.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：履行交接手续是物业服务企业的法定义务，龙祥物业应当举证证明其履行了物业交接义务，一审判决认定由业委会承担举证责任属于举证责任分配不当。勤政苑小区自建成交付后，龙祥物业即作为物业服务企业入驻至2019年底，当时小区业委会尚未成立，建设单位所移交的各项资料均由龙祥物业保管，相关设施也均由其使用维护。龙祥物业在一审中已自称办理了交接，但是龙祥物业不提交其持有的证据交接清单、验收清单等交接手续，应当认定未履行《物业管理条例》第三十八条规定的交接义务。一审判决将合同中建筑面积的约定认定为“仅仅是表述不同”，错误解释合同条款，事实认定不清。无论是2016年12月27日签订的《洛阳市勤政苑住宅小区物业服务合同》第十二条，还是2019年3月26日新签订的《洛阳市勤政苑住宅小区物业服务合同》第十条，均是对业主物业费交纳数额及形式的约定，物业费标准为0.98元／㎡／月，其中0.7元／㎡／月由业主直接向龙样公司交纳，剩余0.28元／㎡／月这一部分从停车收入中进行弥补，因此两部分费用均应按照业主物业费交费面积进行计算。2019年经业委会与龙祥物业核实，勤政苑小区物业费交费面积为29万平方米，比之前少5万平方米，当年龙祥公司也即按29万平方米向业委会申请拨付物业补贴。因2016年、2017年-2018年的合同约定的建筑面积为34万平方米，多超出的5万平方米实际上并不存在，龙祥物业无权从车位租赁费中享受该部分0.28元4/10／㎡／月的物业费补贴，应当予以退还。二审被上诉人辩称龙祥物业辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。事实与理由：一、根据一审庭审状况及事实情况，能够证实龙祥物业已经将勤政苑小区档案、钥匙等交接给勤政苑业主委员会。1.从举证责任来说，根据民事诉讼“谁主张谁举证”的基本原则，勤政苑业主委员会作为一审原告，应当对其“龙祥物业未履行物业交接手续”的这一主张承担举证责任，否则应承担举证不能的不利后果。在本案一审中，勤政苑业主委员会自始没有提交任何真实且充分的证据，一审法院对其诉讼请求的驳回是合法合理的。2.从事实情况来说，龙祥物业在按照区政府协调意见暂时撤离时，已经将勤政苑小区各项档案、资料、公用设施设备、办公用房、用车等进行了交接。其中电梯机房钥匙、疏通车及行驶证均交付给业主委员会成员马永康；监控室、消防室自2020年1月1日起，已由凯恩物业公司员工进驻，不存在龙祥物业不交接致使监控室、消防室无法使用的情形；勤政苑小区的档案、资料则一直存放于业主委员会8—104号档案室，并非为龙祥物业控制。由上述可见，勤政苑业主委员会一方面实际使用着小区的电梯机房、疏通车、消防室等，一方面却称龙祥物业没有交接，这显然是自相矛盾且与实际情况不符的。3.勤政苑业主委员会罔顾法律规定的举证责任原则和已经实际接收龙祥物业交接物品并使用的事实，仅以没有书面交接清单为由提起诉讼并上诉，是严重违背法律规定和事实根据的。二、龙祥物业自始不存在多收取物业费补贴的情形，上诉请求是对合同约定的错误理解。1.再次明确勤政苑小区的物业服务面积。根据2016年、2017年双方签订的《洛阳市勤政苑住宅小区物业服务合同》，物业服务范围均明确表述为“15栋高层住宅、综合服务楼及庭院等，建筑面积34万平方米”，而上诉人主张的2019年3月签订的《洛阳市勤政苑住宅小区物业服务合同》中关于物业服务范围的表述为“15栋高层住宅，建筑面积29万平方米及庭院等”。上述两种表述的不同仅在于小区业主每户房屋套内面积与小区公共部分面积是否统一计算的区别，该29万平方米建筑面积仅仅是15栋高层住宅每户业主房屋套内面积之总和，不包含小区内绿地、水系、道路、地下车库等部分，上诉人的主张，意味着小区内的绿地、水系、道路、地下车库等公共部分不属于物业服务范围、不应针对该部分区域产生任何物业管理服务费用，显然5/10是不符合合同约定和社会常理的。2.从小区的实际费用收取及支出情况看。若按照34万平方米建筑面积计算，龙祥物业每年的物业费补贴应为1142400元；即使按照上诉人主张的290680.82平方米业主房屋户内面积，则每年的物业费补贴应为976687.5552元。实际情况是2016年、2017年、2018年三年，龙祥物业不仅没有足额收取勤政苑小区业主物业费，实际收取的车位经营收益，也不足以弥补合同约定的0.28元／㎡／月物业费补贴，同时还要承担为提升物业服务而支出的各项成本。3.龙祥物业自始不存在多收取物业费补贴的情形，反而因小区业主拒缴物业费、车位租赁费，不得不额外承担更多的物业服务成本。关于该额外承担部分，龙祥物业保留向相关责任人主张的权利。综上，上诉人的上诉请求没有任何事实及法律依据，恳请法院查明事实情况，考虑龙祥物业遭受的经济损失和商誉影响，依法驳回上诉人的上诉请求。原告诉称勤政苑业委会向一审法院起诉请求：1.判令龙祥物业按照2019年3月签订的《洛阳市勤政苑住宅小区物业服务合同》的约定向勤政苑业委会履行物业交接手续；2.判令龙祥物业向勤政苑业委会返还2016年-2018年期间多收取的49319.18㎡物业费补贴497137.3344元。3.本案诉讼费用由龙祥物业承担。一审法院查明一审法院认定事实：2016年12月27日，勤政苑业委会作为甲方与作为乙方的龙祥物业签订《洛阳市勤政苑住宅小区物业服务合同》一份，合同对总则、委托管理服务内容、物业管理服务质量标准要求、公共资源的经营与管理、专项维修基金、双方权利义务、违约责任、合同期限、附则等进行了约定。该合同第一条约定：物业服务管理范围为十五栋高层住宅、综合服务楼及庭院等，建筑面积34万平方米，本小区地下停车库，地上停车位等；第十二条约定：2017年-2020年本小区物业管理费服务费标准为0.98元/㎡/月，由乙方负责向业主或物业使用人按0.7元/㎡/月收缴。甲方委托乙方实施对小区地面、地下车位的经营管理，其收益作为对物业费不足部分的弥补；第十五条约定：乙方收取物业管理服务费的方法，原则上每三个月收取一次。每季度第一个月的1-10号为本季度物业服务费交纳时间。2019年3月26日，勤政苑业委会作为甲方与作为乙方的龙祥物业重新签订《洛阳市勤政苑住宅小区物业服务合同》一份。合同对总则、委托管理服务内容、物业管理服务质量标准要求、服务费用、公共资源的经营与6/10管理、专项维修基金、双方权利义务、违约责任、合同期限、附则等进行了约定。该合同第一条约定：物业服务管理范围为15栋高层住宅，建筑面积29万平方米及庭院等；本小区地下停车库、地上停车位；第十条约定：本小区物业管理服务费标准0.98元／㎡／月，由乙方负责向业主或物业使用人按0.7元／㎡／月收缴，不足部分由甲方从办理车辆出入证收取的费用中，按每年度一次性向乙方拨付(启动收费一个月内按实际车辆比例拨付)。第十一条约定：本小区车辆管理费，地上30元/月，地下50元/月，由甲方按实际办证比例一次性付给乙方。第十三条约定：乙方收取物业管理服务费的方法，原则上每季度收取一次，每季度第一个月的1-10号为本季度物业费交纳时间。龙祥物业已于2020年1月撤出洛阳市勤政苑住宅小区。一审法院认为一审法院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，勤政苑业委会要求判令龙祥物业按照2019年3月签订的《洛阳市勤政苑住宅小区物业服务合同》的约定向勤政苑业委会履行物业交接手续，但勤政苑业委会并未提供龙祥物业未履行交接手续内容等方面的证据，其提供的证据不足以证明该主张，故对勤政苑业委会该项诉求不予支持。双方于2016年12月27日签订的《洛阳市勤政苑住宅小区物业服务合同》约定的物业服务管理范围为：十五栋高层住宅、综合服务楼及庭院等，建筑面积34万平方米。2019年3月26日勤政苑业委会与龙祥物业签订的《洛阳市勤政苑住宅小区物业服务合同》约定的物业服务管理范围：15栋高层住宅，建筑面积29万平方米及庭院等。原被告双方先后签订的两份物业服务合同对于物业管理服务费收取的范围和面积仅仅是表述不同，勤政苑业委会认为龙祥物业应当仅按照住宅小区所有住户房屋建筑面积之和收取物业管理费，明显与合同约定不符，也缺乏证据佐证，又与常理相悖。故对勤政苑业委会的该项诉求亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回勤政苑业委会的诉讼请求。案件受理费4429元，由原告勤政苑业委会负担。7/10本院二审期间，勤政苑业委会向本院提交三份新证据。证据1、2018年度龙祥物业向勤政苑业主发放的地上车位车辆出入证529张；证据二、2018年度龙祥物业向勤政苑业主发放的地下车位车辆出入证551张；证据三：2018年度龙祥物业向勤政苑6号楼业主发放的自购车位出入证40张。证明：2019年勤政苑业主委会从龙祥物业收回勤政苑下区车位经营管理权后，业主凭2018年龙祥物业发放的车辆出入证到勤政苑业委会换发新证。根据勤政苑业委会现存的2018年地上停车位出入证529张、地下停车位出入证551张、6号楼自购车位出入证40张，结合物业服务合同约定的收费标准，可以推算出龙祥物业2018年收取的车位使用费不低于：529张某80元/月某12个月+551张某190元/月某12个月+40张某50元/月某12个月=1788120元。龙祥物业在一审中出具证明称，2016年至2018年每年收取的车位使用费约为七八十万元，其存在严重亏损，所收费用无法弥补物业费不足部分，这明显属于虚假陈述，与事实严重不符。龙祥物业收取的车位费不仅能够弥补0.28元物业费不足部分的差额，而且每年还有大量盈余，均应当返还给勤政苑业委会。龙祥物业对上述证据的质证意见为：对该三组证据综合发表意见。上诉人所提交的车位证，首先不属于法律所规定的新证据。不应作为本案二审审理的证据依据。其次，上诉人所提交的车位证中包含有2015、2016、2017年多年的车位证，并非上诉人所主张的2018年一年，不足以真实反映上诉人所推测的车位费收取情况。关于车位证的真实性，不予认可。本院查明本院查明的事实除与一审法院查明的基本事实一致外。另查明：2021年1月19日下午，本院到勤政苑小区对双方物业交接情况进行了实地勘查，经勤政苑业委会与龙祥物业共同确认：1.1号楼301室(4室2厅)，龙祥物业占用1间；2.1号楼202室(3室2厅)，龙祥物业占用3间；3.1号楼201室(4室2厅)，龙祥物业占用4间；4.1号楼地下室东南角13号车位旁的黄色门房间龙祥物业占用；5.2号楼地下室(9)号风机房龙祥物业占用。除以上所列房间龙祥物业认可占用外，其余房间其表示均未占用。双方对以上房屋占用情况均无异议。本院认为本院认为：本案中，关于勤政苑业委会要求龙祥物业按照2019年3月签订的《洛阳市勤政苑住宅小区物业服务合同》的约定向勤政苑业委会履行物业交接手续8/10问题，本案在审理过程中，本院于2021年1月19日下午到勤政苑小区对双方物业现状及交接情况进行了实地勘查，并对龙祥物业公司现占用勤政苑业委会办公用房情况予以清点，龙祥物业明确表示除占用1号楼301室(4室2厅)1间，202室(3室2厅)3间，201室(4室2厅)4间，地下室东南角13号车位旁黄色门房间以及2号楼地下室(9)号风机房1间外，其余房间其均未占用，勤政苑业委会对此予以认可。自2020年1月17日至今龙祥物业撤离勤政苑小区一年之久，双方之间已不存在物业服务合同关系，龙祥物业长期占用该小区办公用房无合同约定及法律依据，故龙祥物业应当腾出上述房屋并向勤政苑业委会履行房屋交接手续。关于勤政苑业委会主张龙祥物业向勤政苑业委会交接消防设施、地下管道、房屋档案图纸等材料的相关手续问题，根据谁主张谁举证的民事诉讼证据规则，在本案一、二审审理过程中，勤政苑业委会提供证据不足以证明其主张，故本院对其该项诉求不予支持。关于勤政苑业委会主张龙祥物业应按照住宅小区所有住户房屋建筑面积之和收取物业管理费，要求返还2016年-2018年期间多收取的物业费补贴问题，双方先后签订的两份物业服务合同对于物业管理服务费收取的范围和面积仅仅是表述不同，一审法院根据查明的案情并结合龙祥物业履行合同的实际情况予以认定并无不妥，本院依法予以维持。综上所述，洛阳市勤政苑住宅小区业主委员会的上诉请求部分成立。本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：裁判结果一、撤销河南省洛阳市洛龙区人民法院(2020)豫0311民初4323号民事判决；二、龙祥物业管理有限公司于本判决生效后十日内腾出所占用的洛阳市勤政苑住宅小区物业办公用房1号楼301室(4室2厅)1间，202室(3室2厅)3间，201室(4室2厅)4间，地下室东南角13号车位旁黄色门房间以及2号楼地下室(9)号风机房，返还给洛阳市勤政苑住宅小区业主委员会，并向洛阳市勤政苑住宅小区业主委员会履行房屋交接手续。三、驳回洛阳市勤政苑住宅小区业主委员会的其他诉讼请求。本案一审案件受理费承担部分予以维持；二审案件受理费8757元，由上诉人洛阳9/10市勤政苑住宅小区业主委员会负担5000元，龙祥物业管理有限公司负担3757元。本判决为终审判决。落款审判员杨元卿二〇二一年一月二十日法官助理贾睿鸽书记员尚晗丹北大法宝1985年创始于北京大学法学院，为法律人提供法律法规、司法案例、学术期刊等全类型法律知识服务。10/10',)