平顶山市和豫物业服务有限公司、儒骏和园小区业主委员会物业服务合同纠纷民事二审民事判决书

('平顶山市和豫物业服务有限公司、儒骏和园小区业主委员会物业服务合同纠纷民事二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷服务合同纠纷物业服务合同纠纷【审理法院】河南省平顶山市中级人民法院【审理法院】河南省平顶山市中级人民法院【审结日期】2021.09.01【案件字号】(2021)豫04民终1932号【审理程序】二审【审理法官】樊为民李双双张培培【文书类型】判决书【当事人】平顶山市和豫物业服务有限公司;儒骏和园小区业主委员会【当事人】平顶山市和豫物业服务有限公司儒骏和园小区业主委员会【当事人-公司】平顶山市和豫物业服务有限公司儒骏和园小区业主委员会【代理律师/律所】申寅哲河南旭宏然律师事务所;王番河南国俊律师事务所【代理律师/律所】申寅哲河南旭宏然律师事务所王番河南国俊律师事务所【代理律师】申寅哲王番【代理律所】河南旭宏然律师事务所河南国俊律师事务所【法院级别】中级人民法院【原告】平顶山市和豫物业服务有限公司【被告】儒骏和园小区业主委员会【本院观点】本案系物业服务合同纠纷。【权责关键词】无效合同合同约定回避反证证据不足证据交换新证据合法性质证证明责任1/17（举证责任）拘留诉讼请求维持原判发回重审执行【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院查明】对当事人二审争议的事实，本院认定如下：本院对一审查明的事实予以确认。另查明：一、儒骏业委会二审提交的《前期物业管理合同》复印件显示，平顶山市儒骏房地产开发有限公司作为委托方与和豫物业公司作为受托方签订该合同，约定平顶山市儒骏房地产开发有限公司委托和豫物业公司对案涉儒骏和园小区住宅及三层商业实行前期物业管理，合同期限自2016年2月12日起至2018年2月31日止。二、2016年5月3日，和豫物业公司与案涉小区业主刘曼洛签订《前期物业服务协议》，刘曼洛称该协议系在其办理交房手续时签订，签订该协议才能拿到房屋钥匙。三、一审中，儒骏业委会向法院提交《关于儒骏和园召开业主大会表决更换物业公司情况说明》，其内容为：“经业主提议，在2019年8月25日，在儒骏和园四楼平台召开全体业主大会，会议主要讨论小区存在的问题，并对是否更换前期物业公司进行现场表决，表决情况统计如下：一、儒骏和园总户数216户，总建筑面积25270平米。2/3户数144户，面积16846.7平米。二、儒骏和园本次投票同意更换前期物业服务公司总户数165户，总面积19303平米。三、本次征求业主意见达到过2/3户数及面积要求，同意更换前期物业公司。”儒骏业委会另提供《关于召开临时业主大会的通知》、2019年8月25日会议记录、《儒骏和园小区业主大会签到表》、《儒骏和园小区业主大会表决表》、《儒骏和园小区选聘物业征求意见书》等。四、一审中，和豫物业公司提供《平顶山市儒骏和园小区物业聘用表决表》，表格首部显示：“2020年4月1日起愿意和豫物业继续为儒骏和园小区服务的业主签名表(此后若不进行再次的有效表决，我们小区一直由和豫物业为小区服务)”。【本院认为】本院认为，本案系物业服务合同纠纷。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条规定：“民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案物业服务合同纠纷持续至民法典施行后，应当适用民法典的规定。2/17《民法典》第九百四十条规定：“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同约定的服务期限届满前，业主委员会或者业主与新物业服务人订立的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。”本案儒骏业委会于2020年4月1日与新的物业服务人签订了《物业管理服务委托协议》。儒骏业委会在一审中提供了业主大会会议记录、关于业主大会表决更换物业公司的情况说明、表决表等程序性文件，对小区业主依相应程序作出选聘、解聘物业服务人的决定等事项作出了说明。和豫物业公司虽与部分业主签订有《前期物业服务协议》，但和豫物业公司系因与案涉小区建设单位签订前期物业管理合同而进驻小区，为小区业主提供办理入住手续等物业前期服务，其属于案涉小区前期物业服务企业系事实。综合上述情况，一审判决认定和豫物业公司与平顶山市儒骏房地产开发有限公司签订的前期物业服务协议终止，符合上述法律规定。综上所述，和豫物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：【裁判结果】驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由平顶山市和豫物业服务有限公司负担。本判决为终审判决。【更新时间】2022-09-2519:26:10【一审法院查明】一审法院认定事实：2018年1月1日，平顶山市儒俊房地产开发有限公司作为发包方、甲方与和豫物业公司作为承包方、乙方签订《物业管理承包合同书》，载明:“经甲乙双方友好商谈，就乙方以甲方名义承接经营公园北街儒俊和园物业管理项目一事达成以下协议，共同遵守执行。第一、承包经营项目情况，项目地址平顶山市公园北街儒俊和园小区，建筑面积42000平方米，项目类型高层，一二三位底商。第二、承包经营方式，经洽谈承接儒俊和园的物业管理项目事宜，有乙方独自与开发商建设单位承接后，乙方可以以甲方的名义进行物业管理和服务活动，自本合同生效后，有关小区一切经营活动均有乙方负责，甲方不得干涉乙方的具体经营。第三、承包期限承包期限为六年，自2018年1月1日起至2023年12月31日止……”该合同书尾部有发包方平顶山市儒俊房地产开发有限公司的签章，承包方和豫物业公司签章。2018年5月30日，和豫物业公司作为甲方与河南百色汇广告有限公司作为乙方签订了《社区智能门合作协议》，载明主要内容为：“1.本协议签定后，乙方提供肆套单价11800元/套的社区智能门禁系统，供甲方免费使用。2.小区名称：公园北3/17街儒俊和园。3.甲方在签订本协议后享有智能门禁管理权和使用权，甲方不得随意更换门禁上所有系统设备，如随意更换门禁系统设备，造成的后果和经济损失，甲方将承担所有责任原价赔偿，门禁系统和广告门所有权归乙方，乙方拥有广告发布权，乙方可开展法律允许的相关商业活动。双方的合作期限为五年，起止时间：2018年5月30日至2023年5月29日……”该协议尾部有甲方和豫物业公司签章，乙方河南百色汇广告有限公司签章。2018年5月1日，和豫物业公司作为甲方与平顶山辉宏文化传媒有限公司作为乙方，签订了《社区物业合同》，约定主要内容为：“一、合作区域及地址1、楼盘名称：儒骏和园，楼盘地址：公园北街。二、媒体规格：1、电梯框架面积450㎜×600㎜，2、横媒体面积360㎜×电梯门尺寸。三、双方合作期限：2018年5月1日至2023年4月30日，共5年。四、费用及付款方式：1.置换方式：为本小区安装电梯监控系统，冲抵电梯广告使用费。2.付款方式：在设备安装完成后一个月无人为损坏，乙方在15个工作日支付甲方经济补偿费用于甲方治理该物业周边环境，乙方不再另行支付其他任何费用……”该合同尾部有甲方平顶山市和豫物业服务有限公司签章和乙方平顶山辉宏文化传媒有限公司签章。一审另查明，2017年6月15日，平顶山市新华区生活垃圾处理费征收管理办公室向儒骏和园小区的住户下发《生活垃圾处理费缴费通知》，载明“收费标准为按户计收，每户每月5元，全年60元，费用交物业。”和豫物业公司分别于2019年7月8日和2018年5月21日向平顶山市新华区生活垃圾处理费征收管理办缴纳当年全年的城市生活垃圾处理费6000元。儒骏业委会与和豫物业公司均当庭认可，和豫物业公司收取了小区住户2017年、2018年和2019年的生活垃圾处理费。一审再查明，2020年4月1日，儒骏业委会作为委托方、甲方，平顶山市忠诚卫士物业服务有限公司作为受托方、乙方，签订了《物业管理服务委托协议》，载明主要内容为：“物业名称儒俊和园小区，坐落位置公园北街，合同期限：2020年4月1日——2021年3月31日……”该合同尾部有甲方儒骏业委会签章，乙方平顶山市忠诚卫士物业服务有限公司签章。和豫物业公司当庭陈述，其使用的房屋系其公司员工在儒俊和园小区的个人所有的房屋，但未能提供证据予以证明。【一审法院认为】一审法院认为，建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同约定的服务期限届满前，业主委员会或者业主与新物业服务人订立的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。物业服务合同终止的，原物业服务人应当在约定期限或者合理期限内退4/17出物业服务区域，将物业服务用房、相关设施、物业服务所必需的相关资料等交还给业主委员会。本案中和豫物业公司与平顶山市儒俊房地产开发有限公司签订的《物业管理承包合同书》，属于前期物业服务合同，儒骏业委会于2020年4月1日与新的物业服务人平顶山市忠诚卫士物业服务有限公司签订了《物业管理服务委托协议》，约定合同期限自2020年4月1日起，故自2020年4月1日，和豫物业公司与平顶山市儒俊房地产开发有限公司签订的《物业管理承包合同书》终止。和豫物业公司应在合理期限内退出物业服务区域。对儒骏业委会主张返还占用房屋的诉讼请求，因未提供证据证明该房屋系共有，一审法院不予处理，相关权利人可待该房屋确定权属后另行主张。对儒骏业委会主张某某顶山市和豫物业服务有限公司返还小区广告费收入3.8万元整的诉讼请求，因儒骏业委会未能提供证据足以证实该主张，且和豫物业公司提供的《社区智能门合作协议》、《社区物业合同》中均显示通过置换方式由儒俊和园小区免费使用门禁系统和完善电梯监控。故对儒骏业委会的该项主张一审法院不予支持。对儒骏业委会主张和豫物业公司返还多收取的垃圾清运费每户每年60元，共计25920(两年)元整的诉讼请求，因儒骏业委会未能提供证据证明该主张，故对该项诉讼请求一审法院不予支持。对和豫物业公司辩称未经业主大会决策，解聘及重新聘用物业公司的行为均系非法、无效行为的辩解理由，因和豫物业公司提供的证据不足以证明该主张，故一审法院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《物业管理条例》第十五条第二款、第二十六条、第三十八条之规定，一审判决：一、平顶山市和豫物业服务有限公司于判决生效之日起十日内撤出儒骏和园小区。二、驳回儒骏和园小区业主委员会的其他诉讼请求。本案案件受理费1398元，由平顶山市和豫物业服务有限公司负担100元，儒骏和园小区业主委员会负担1298元。【二审上诉人诉称】和豫物业公司上诉请求：一、撤销一审判决第一项；二、将本案关键事实依法核实后，发回重审或改判驳回儒骏业委会的诉讼请求；三、本案上诉费由儒骏业委会承担。事实和理由：一审判决支持了儒骏业委会要求解除和豫物业公司作为案涉小区合法物业服务人的诉讼请求，该项判决认定事实错误，适用法律错误。一、和豫物业公司与业主之间的物业服务合同关系，未经法定程序、未经业主大会决议不应予以解除，更不能因合同之外的第三方的擅自决策而解除，儒骏业委会未经法定程序解聘或选聘新的物业公司的行为不具有合法性，不应予以支持。1.和豫物业公司在入驻小区时，与建设单位签订有《前期物业5/17服务合同》，但随后在2016年房屋交付期间，和豫物业公司又与广大业主普遍签订有《(前期)物业服务协议》。经和豫物业公司统计，与和豫物业公司直接签订《(前期)物业服务协议》的住户近200户，占了全部业主的绝大部分。虽然同业主签订的协议名称存在瑕疵，但从法律关系来说，该协议明显不属于与建设单位签订的前期物业服务合同，而是对业主具有普遍约束力的物业服务合同。故和豫物业公司认为，一审对于该法律关系的认定存在严重瑕疵，理应予以纠正。2.即便和豫物业公司仅持有与建设单位的《前期物业服务协议》，那么也应当在业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的条件下才能够予以终止。业委会应当按照法定程序，遵守《中华人民共和国物权法》第七十六条第四项：“下列事项由业主共同决定：(四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人”之规定，在符合程序的情况下，经业主大会决策，才能够与经业主大会选聘的物业服务人签订《物业服务协议》。唯有经正当程序后，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同才符合生效的条件，否则业主大会的决策机制将变为一纸空谈。同时还应当遵守《河南省物业管理条例》第十八条第三项的规定：“符合下列条件之一的，应当召开首次业主大会会议:(三)物业服务企业在前期物业服务合同期限内依法解除合同或者前期物业服务合同到期前九十天的。”一审支持儒骏业委会该项请求违背了相关法律规定，错误的给予了业委会或业委会个别人擅自决定集体重大事项的权利，明显属于认定事实错误、适用法律错误。和豫物业公司认为，根据《物业管理条例》的规定，无论案涉协议是否仅有前期物业服务协议，业主大会成立后均应通过法定程序决定是否解聘原物业管理公司以及选聘新物业管理公司。解聘物业管理企业是业主大会的职权，应由其作出决定。业主委员会只是业主大会的执行机构，只能执行业主大会作出的解聘决定，无直接决定权。业委会主张解除和豫物业公司物业服务合同关系，无论是直接解聘还是因选聘新物业导致前期物业合同终止，都应经业主大会决议通过，即必须符合《物权法》第七十六条规定后方能生效。对此，请求二审法院予以纠正。二、一审法院认为和豫物业公司举证不能的理由，和豫物业公司不能接受。和豫物业公司已经充分的举证质证，足以证实儒骏业委会所谓的业主大会决议没有达到法定要求，依法不能成立，不应予以支持。首先，一审对于儒骏业委会是否经过了业主大会的决议程序，根本没有进行审查查明，对于选聘和解聘物业这一具有明确法定程序要求的关键事实，没有进行确认。一审法院对儒骏业委会所谓的解聘或选聘新物业公司这一需要业主大会决议的关键性事实，采取了回避的态度。6/17在一审庭审中，和豫物业公司对于儒骏业委会提供的证据四中《儒骏和园筹备业委会签名名单》、《儒骏和园小区业主大会表决表》等关键性的证据均进行了详细的质证，并且提供了反证予以证明。其中儒骏业委会提供的《儒骏和园筹备业委会签名名单》，明显存在故意变造文件的伪证行为；《儒骏和园小区业主大会表决表》中，明显存在故意伪造用户签名的伪证行为，并且即便按照儒骏业委会提供的文件，其业主大会同意的名单人数，也未能达到应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意的要求。(该小区共226户，总面积33090平米，儒骏业委会提供的文件中显示同意解聘物业的名单仅有115人签名，但需扣除2人重复、1人未签名，故仅有112户同意，且建筑面积总和仅有不到12000平米)。除此之外，和豫物业公司还提供了有21836.35平米(其中住宅14836.35平米、商业7000平米)、127户业主主动签字表明愿意由和豫物业公司继续提供物业服务的相关证据予以证明。故和豫物业公司认为举证责任已经达成，一审对相关事实予以回避，导致认定事实错误。和豫物业公司坚持认为自己系该小区的合法物业服务人，其在该小区继续进行物业服务获得了广大业主的支持与肯定，儒骏业委会在业主大会明显反对解聘和豫物业公司、明确不同意选聘新的物业公司的情况下，采取伪造、变造业主签名的方式，意图实现个别业委会成员不可告人的个人目的，其行为明显不具有正当性，不具有合法性。综上所述，和豫物业公司认为，业主大会是否依法定程序作出了解聘和豫物业公司或选聘新的物业公司的决定，是儒骏业委会的诉讼请求能否得到支持的关键。一审未查明小区是否依法定程序召开了业主大会并作出了解聘和豫物业公司或选聘新物业服务企业的有效决定，在该基本事实未查明的情况下，支持儒骏业委会的诉讼请求缺乏事实与法律依据，请求二审法院予以纠正，维护和豫物业公司的合法权益。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。和豫物业公司提交如下证据：证据一、《前期物业服务协议》，证据二、小区业主联名反映业委会伪造签名文件的信访申请材料，证据三、五十四名业主的联名申请书，证据四、业主反映业委会文件造假的情况说明，证据五、平顶山市儒骏和园小区物业聘用表决表，证据六、2020年、2021年已交物业费业主明细及告知书。儒骏业委会提交如下证据：证据一、人民网领导留言板网络截图，证据二、微信截图三张、照片一张，并有业主许婷婷到庭作证。证据三、开发商提供的《前期物业管理合同》复印件一份。本院组织当事人进行了证据交换和质证。经查，上诉人提交的证据一系上诉人与建设单位签订前期物业服务合同之后与业主签订的协议，不7/17影响上诉人系案涉小区前期物业服务人的认定；上诉人提交的证据二、证据三的真实性无法确认，证据四、证据五不属于新证据，证据六物业费的收取问题与本案二审争议问题无直接关联。儒骏业委会提交的证据一、证据二不能达到其证明目的；证据三上诉人予以认可，本院予以确认。综上所述，和豫物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：平顶山市和豫物业服务有限公司、儒骏和园小区业主委员会物业服务合同纠纷民事二审民事判决书河南省平顶山市中级人民法院民事判决书(2021)豫04民终1932号当事人上诉人(原审被告)：平顶山市和豫物业服务有限公司，住所地河南省平顶山市新华区公园北街中段路东(市九中对面儒骏和园四楼)，统一社会信用代码914104000985699236。法定代表人：马永西，总经理。委托诉讼代理人：申寅哲，河南旭宏然律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：儒骏和园小区业主委员会，住所地河南省平顶山市儒骏和园小区四楼，编号2019410402015。负责人：周保钢，该业主委员会主任。委托诉讼代理人：王番，河南国俊律师事务所律师。审理经过上诉人平顶山市和豫物业服务有限公司(以下简称和豫物业公司)因与被上诉人儒骏和园小区业主委员会(以下简称儒骏业委会)物业服务合同纠纷一案，不服河南省平顶山市新华区人民法院(2020)豫0402民初1267号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。8/17二审上诉人诉称和豫物业公司上诉请求：一、撤销一审判决第一项；二、将本案关键事实依法核实后，发回重审或改判驳回儒骏业委会的诉讼请求；三、本案上诉费由儒骏业委会承担。事实和理由：一审判决支持了儒骏业委会要求解除和豫物业公司作为案涉小区合法物业服务人的诉讼请求，该项判决认定事实错误，适用法律错误。一、和豫物业公司与业主之间的物业服务合同关系，未经法定程序、未经业主大会决议不应予以解除，更不能因合同之外的第三方的擅自决策而解除，儒骏业委会未经法定程序解聘或选聘新的物业公司的行为不具有合法性，不应予以支持。1.和豫物业公司在入驻小区时，与建设单位签订有《前期物业服务合同》，但随后在2016年房屋交付期间，和豫物业公司又与广大业主普遍签订有《(前期)物业服务协议》。经和豫物业公司统计，与和豫物业公司直接签订《(前期)物业服务协议》的住户近200户，占了全部业主的绝大部分。虽然同业主签订的协议名称存在瑕疵，但从法律关系来说，该协议明显不属于与建设单位签订的前期物业服务合同，而是对业主具有普遍约束力的物业服务合同。故和豫物业公司认为，一审对于该法律关系的认定存在严重瑕疵，理应予以纠正。2.即便和豫物业公司仅持有与建设单位的《前期物业服务协议》，那么也应当在业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的条件下才能够予以终止。业委会应当按照法定程序，遵守《中华人民共和国物权法》第七十六条第四项：“下列事项由业主共同决定：(四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人”之规定，在符合程序的情况下，经业主大会决策，才能够与经业主大会选聘的物业服务人签订《物业服务协议》。唯有经正当程序后，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同才符合生效的条件，否则业主大会的决策机制将变为一纸空谈。同时还应当遵守《河南省物业管理条例》第十八条第三项的规定：“符合下列条件之一的，应当召开首次业主大会会议:(三)物业服务企业在前期物业服务合同期限内依法解除合同或者前期物业服务合同到期前九十天的。”一审支持儒骏业委会该项请求违背了相关法律规定，错误的给予了业委会或业委会个别人擅自决定集体重大事项的权利，明显属于认定事实错误、适用法律错误。和豫物业公司认为，根据《物业管理条例》的规定，无论案涉协议是否仅有前期物业服务协议，业主大会成立后均应通过法定程序决定是否解聘原物业管理公司以及选聘新物业管理公司。解聘物业管9/17理企业是业主大会的职权，应由其作出决定。业主委员会只是业主大会的执行机构，只能执行业主大会作出的解聘决定，无直接决定权。业委会主张解除和豫物业公司物业服务合同关系，无论是直接解聘还是因选聘新物业导致前期物业合同终止，都应经业主大会决议通过，即必须符合《物权法》第七十六条规定后方能生效。对此，请求二审法院予以纠正。二、一审法院认为和豫物业公司举证不能的理由，和豫物业公司不能接受。和豫物业公司已经充分的举证质证，足以证实儒骏业委会所谓的业主大会决议没有达到法定要求，依法不能成立，不应予以支持。首先，一审对于儒骏业委会是否经过了业主大会的决议程序，根本没有进行审查查明，对于选聘和解聘物业这一具有明确法定程序要求的关键事实，没有进行确认。一审法院对儒骏业委会所谓的解聘或选聘新物业公司这一需要业主大会决议的关键性事实，采取了回避的态度。在一审庭审中，和豫物业公司对于儒骏业委会提供的证据四中《儒骏和园筹备业委会签名名单》、《儒骏和园小区业主大会表决表》等关键性的证据均进行了详细的质证，并且提供了反证予以证明。其中儒骏业委会提供的《儒骏和园筹备业委会签名名单》，明显存在故意变造文件的伪证行为；《儒骏和园小区业主大会表决表》中，明显存在故意伪造用户签名的伪证行为，并且即便按照儒骏业委会提供的文件，其业主大会同意的名单人数，也未能达到应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意的要求。(该小区共226户，总面积33090平米，儒骏业委会提供的文件中显示同意解聘物业的名单仅有115人签名，但需扣除2人重复、1人未签名，故仅有112户同意，且建筑面积总和仅有不到12000平米)。除此之外，和豫物业公司还提供了有21836.35平米(其中住宅14836.35平米、商业7000平米)、127户业主主动签字表明愿意由和豫物业公司继续提供物业服务的相关证据予以证明。故和豫物业公司认为举证责任已经达成，一审对相关事实予以回避，导致认定事实错误。和豫物业公司坚持认为自己系该小区的合法物业服务人，其在该小区继续进行物业服务获得了广大业主的支持与肯定，儒骏业委会在业主大会明显反对解聘和豫物业公司、明确不同意选聘新的物业公司的情况下，采取伪造、变造业主签名的方式，意图实现个别业委会成员不可告人的个人目的，其行为明显不具有正当性，不具有合法性。综上所述，和豫物业公司认为，业主大会是否依法定程序作出了解聘和豫物10/17业公司或选聘新的物业公司的决定，是儒骏业委会的诉讼请求能否得到支持的关键。一审未查明小区是否依法定程序召开了业主大会并作出了解聘和豫物业公司或选聘新物业服务企业的有效决定，在该基本事实未查明的情况下，支持儒骏业委会的诉讼请求缺乏事实与法律依据，请求二审法院予以纠正，维护和豫物业公司的合法权益。二审被上诉人辩称儒骏业委会辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律准确，和豫物业公司上诉理由不成立，应依法驳回上诉，维持原判。和豫物业公司一审提交的《物业管理承包合同书》，承包期限为2018年1月1日到2023年12月31日。但据儒骏业委会了解，开发商仅与和豫物业公司签订过一份《前期物业管理合同》，合同期限为2016年2月12日起至2018年2月31日止。对和豫物业公司一审提供的《物业管理承包合同书》真实性存在怀疑，且不管该承包合同是否真实，合同期限是否届满，其均属于前期物业服务合同。和豫物业公司上诉状中所述的与部分业主签订的《前期物业服务协议》，不管是否存在这份协议，也是在业主不知情或不签可能无法领取钥匙的情况下，被逼无奈之下签订的，并非业主真实意思表示，违反《合同法》规定，是无效合同。儒骏业委会是经依法成立的，并取得相关部门批准备案，是全体业主的执行机构。儒骏业委会按相关规定程序作出解聘决定，程序合法。儒骏业委会代表全体业主与新的物业公司签订《物业管理服务委托协议》合法有效，协议自签订之日2020年4月1日生效。根据《物业管理条例》第26条“前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。”即和豫物业公司的前期物业服务合同应当自2020年4月1日终止。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。”因此，一审法院判决和豫物业公司撤出儒骏和园小区合理合法。和豫物业公司上诉称部分业主主动签字表明愿意和豫物业公司继续提供物业服务不真实。首先，签字业主是否为真实业主，这些所谓业主是否有正式购房合同、发票及收据等证明身份的材料，不能确定。其次，签字业主是否为本人真实意思表示，其签字时是否清楚所签文件内容，11/17并不清楚。广大业主入住之初，就被和豫物业公司实际控制人马治铧及前法定代表人曾海军强迫装修必须购买指定地点的水泥和沙，在指定地点封阳台窗户，并且强迫业主支付水泥、沙及封窗户押金，因此事二人被平顶山市公安局中兴路分局以涉嫌强迫交易罪刑事拘留，后被新华区人民法院判刑，现已出狱。但因该案件一审判决后，马治铧仍指示和豫物业公司工作人员对部分业主打击报复，致使部分业主有家不敢回，被报复业主业已向有关部门控告举报该事实。综上，和豫物业公司所述提供服务获得广大业主支持肯定与事实完全相反，广大业主深受和豫物业公司迫害，因此决定更换物业公司。儒骏业委会解聘和豫物业公司程序合法，和豫物业公司应按照规定撤出小区。故请求驳回上诉，维持原判。原告诉称儒骏业委会向一审法院提出诉讼请求：一、判令和豫物业公司排除妨害，限期内撤出儒骏和园小区并交付占用房屋；二、判令和豫物业公司返还小区广告费收入3.8万元整；三、判令和豫物业公司返还多收取的垃圾清运费每户每年60元，共计25920(两年)元整；四、本案的诉讼费用由和豫物业公司承担。一审法院查明一审法院认定事实：2018年1月1日，平顶山市儒俊房地产开发有限公司作为发包方、甲方与和豫物业公司作为承包方、乙方签订《物业管理承包合同书》，载明:“经甲乙双方友好商谈，就乙方以甲方名义承接经营公园北街儒俊和园物业管理项目一事达成以下协议，共同遵守执行。第一、承包经营项目情况，项目地址平顶山市公园北街儒俊和园小区，建筑面积42000平方米，项目类型高层，一二三位底商。第二、承包经营方式，经洽谈承接儒俊和园的物业管理项目事宜，有乙方独自与开发商建设单位承接后，乙方可以以甲方的名义进行物业管理和服务活动，自本合同生效后，有关小区一切经营活动均有乙方负责，甲方不得干涉乙方的具体经营。第三、承包期限承包期限为六年，自2018年1月1日起至2023年12月31日止……”该合同书尾部有发包方平顶山市儒俊房地产开发有限公司的签章，承包方和豫物业公司签章。2018年5月30日，和豫物业公司作为甲方与河南百色汇广告有限公司作为乙方签订了《社区智能门合作协议》，载明主要内容为：“1.本协议签定后，乙方提供肆套单价11800元/套的社区智能门禁系统，供甲方免费使用。2.小区名称：公园北街儒俊和园。3.甲方在签订本协12/17议后享有智能门禁管理权和使用权，甲方不得随意更换门禁上所有系统设备，如随意更换门禁系统设备，造成的后果和经济损失，甲方将承担所有责任原价赔偿，门禁系统和广告门所有权归乙方，乙方拥有广告发布权，乙方可开展法律允许的相关商业活动。双方的合作期限为五年，起止时间：2018年5月30日至2023年5月29日……”该协议尾部有甲方和豫物业公司签章，乙方河南百色汇广告有限公司签章。2018年5月1日，和豫物业公司作为甲方与平顶山辉宏文化传媒有限公司作为乙方，签订了《社区物业合同》，约定主要内容为：“一、合作区域及地址1、楼盘名称：儒骏和园，楼盘地址：公园北街。二、媒体规格：1、电梯框架面积450㎜×600㎜，2、横媒体面积360㎜×电梯门尺寸。三、双方合作期限：2018年5月1日至2023年4月30日，共5年。四、费用及付款方式：1.置换方式：为本小区安装电梯监控系统，冲抵电梯广告使用费。2.付款方式：在设备安装完成后一个月无人为损坏，乙方在15个工作日支付甲方经济补偿费用于甲方治理该物业周边环境，乙方不再另行支付其他任何费用……”该合同尾部有甲方平顶山市和豫物业服务有限公司签章和乙方平顶山辉宏文化传媒有限公司签章。一审另查明，2017年6月15日，平顶山市新华区生活垃圾处理费征收管理办公室向儒骏和园小区的住户下发《生活垃圾处理费缴费通知》，载明“收费标准为按户计收，每户每月5元，全年60元，费用交物业。”和豫物业公司分别于2019年7月8日和2018年5月21日向平顶山市新华区生活垃圾处理费征收管理办缴纳当年全年的城市生活垃圾处理费6000元。儒骏业委会与和豫物业公司均当庭认可，和豫物业公司收取了小区住户2017年、2018年和2019年的生活垃圾处理费。一审再查明，2020年4月1日，儒骏业委会作为委托方、甲方，平顶山市忠诚卫士物业服务有限公司作为受托方、乙方，签订了《物业管理服务委托协议》，载明主要内容为：“物业名称儒俊和园小区，坐落位置公园北街，合同期限：2020年4月1日——2021年3月31日……”该合同尾部有甲方儒骏业委会签章，乙方平顶山市忠诚卫士物业服务有限公司签章。和豫物业公司当庭陈述，其使用的房屋系其公司员工在儒俊和园小区的个人所有的房屋，但未能提供证据予以证明。一审法院认为一审法院认为，建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合13/17同约定的服务期限届满前，业主委员会或者业主与新物业服务人订立的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。物业服务合同终止的，原物业服务人应当在约定期限或者合理期限内退出物业服务区域，将物业服务用房、相关设施、物业服务所必需的相关资料等交还给业主委员会。本案中和豫物业公司与平顶山市儒俊房地产开发有限公司签订的《物业管理承包合同书》，属于前期物业服务合同，儒骏业委会于2020年4月1日与新的物业服务人平顶山市忠诚卫士物业服务有限公司签订了《物业管理服务委托协议》，约定合同期限自2020年4月1日起，故自2020年4月1日，和豫物业公司与平顶山市儒俊房地产开发有限公司签订的《物业管理承包合同书》终止。和豫物业公司应在合理期限内退出物业服务区域。对儒骏业委会主张返还占用房屋的诉讼请求，因未提供证据证明该房屋系共有，一审法院不予处理，相关权利人可待该房屋确定权属后另行主张。对儒骏业委会主张某某顶山市和豫物业服务有限公司返还小区广告费收入3.8万元整的诉讼请求，因儒骏业委会未能提供证据足以证实该主张，且和豫物业公司提供的《社区智能门合作协议》、《社区物业合同》中均显示通过置换方式由儒俊和园小区免费使用门禁系统和完善电梯监控。故对儒骏业委会的该项主张一审法院不予支持。对儒骏业委会主张和豫物业公司返还多收取的垃圾清运费每户每年60元，共计25920(两年)元整的诉讼请求，因儒骏业委会未能提供证据证明该主张，故对该项诉讼请求一审法院不予支持。对和豫物业公司辩称未经业主大会决策，解聘及重新聘用物业公司的行为均系非法、无效行为的辩解理由，因和豫物业公司提供的证据不足以证明该主张，故一审法院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《物业管理条例》第十五条第二款、第二十六条、第三十八条之规定，一审判决：一、平顶山市和豫物业服务有限公司于判决生效之日起十日内撤出儒骏和园小区。二、驳回儒骏和园小区业主委员会的其他诉讼请求。本案案件受理费1398元，由平顶山市和豫物业服务有限公司负担100元，儒骏和园小区业主委员会负担1298元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。和豫物业公司提交如下证据：证据一、《前期物业服务协议》，证据二、小区业主联名反映业委会伪造签名文件的信访申请材料，证据三、五十四名业主的联名申请书，证据四、业主反映业委会文件造假的14/17情况说明，证据五、平顶山市儒骏和园小区物业聘用表决表，证据六、2020年、2021年已交物业费业主明细及告知书。儒骏业委会提交如下证据：证据一、人民网领导留言板网络截图，证据二、微信截图三张、照片一张，并有业主许婷婷到庭作证。证据三、开发商提供的《前期物业管理合同》复印件一份。本院组织当事人进行了证据交换和质证。经查，上诉人提交的证据一系上诉人与建设单位签订前期物业服务合同之后与业主签订的协议，不影响上诉人系案涉小区前期物业服务人的认定；上诉人提交的证据二、证据三的真实性无法确认，证据四、证据五不属于新证据，证据六物业费的收取问题与本案二审争议问题无直接关联。儒骏业委会提交的证据一、证据二不能达到其证明目的；证据三上诉人予以认可，本院予以确认。本院查明对当事人二审争议的事实，本院认定如下：本院对一审查明的事实予以确认。另查明：一、儒骏业委会二审提交的《前期物业管理合同》复印件显示，平顶山市儒骏房地产开发有限公司作为委托方与和豫物业公司作为受托方签订该合同，约定平顶山市儒骏房地产开发有限公司委托和豫物业公司对案涉儒骏和园小区住宅及三层商业实行前期物业管理，合同期限自2016年2月12日起至2018年2月31日止。二、2016年5月3日，和豫物业公司与案涉小区业主刘曼洛签订《前期物业服务协议》，刘曼洛称该协议系在其办理交房手续时签订，签订该协议才能拿到房屋钥匙。三、一审中，儒骏业委会向法院提交《关于儒骏和园召开业主大会表决更换物业公司情况说明》，其内容为：“经业主提议，在2019年8月25日，在儒骏和园四楼平台召开全体业主大会，会议主要讨论小区存在的问题，并对是否更换前期物业公司进行现场表决，表决情况统计如下：一、儒骏和园总户数216户，总建筑面积25270平米。2/3户数144户，面积16846.7平米。二、儒骏和园本次投票同意更换前期物业服务公司总户数165户，总面积19303平米。三、本次征求业主意见达到过2/3户数及面积要求，同意更换前期物业公司。”儒骏业委会另提供《关于召开临时业主大会的通知》、2019年8月25日会议记录、《儒骏和园小区业主大会签到表》、《儒骏和园小区业主大会表决表》、《儒骏和园小区选聘物业征求意见书》等。四、一审中，和豫物业公司提供《平顶山市儒骏和园小区物业聘用表决表》，表格首部显示：“2020年4月1日起愿意和豫物业继续为儒骏和园小区服务的业15/17主签名表(此后若不进行再次的有效表决，我们小区一直由和豫物业为小区服务)”。本院认为本院认为，本案系物业服务合同纠纷。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条规定：“民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案物业服务合同纠纷持续至民法典施行后，应当适用民法典的规定。《民法典》第九百四十条规定：“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同约定的服务期限届满前，业主委员会或者业主与新物业服务人订立的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。”本案儒骏业委会于2020年4月1日与新的物业服务人签订了《物业管理服务委托协议》。儒骏业委会在一审中提供了业主大会会议记录、关于业主大会表决更换物业公司的情况说明、表决表等程序性文件，对小区业主依相应程序作出选聘、解聘物业服务人的决定等事项作出了说明。和豫物业公司虽与部分业主签订有《前期物业服务协议》，但和豫物业公司系因与案涉小区建设单位签订前期物业管理合同而进驻小区，为小区业主提供办理入住手续等物业前期服务，其属于案涉小区前期物业服务企业系事实。综合上述情况，一审判决认定和豫物业公司与平顶山市儒骏房地产开发有限公司签订的前期物业服务协议终止，符合上述法律规定。综上所述，和豫物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：裁判结果驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由平顶山市和豫物业服务有限公司负担。本判决为终审判决。落款审判长樊为民16/17审判员李双双审判员张培培二〇二一年九月一日法官助理张小杰书记员李梦珂北大法宝1985年创始于北京大学法学院，为法律人提供法律法规、司法案例、学术期刊等全类型法律知识服务。17/17',)