购买二手房时签订合同的关键要点

('二手房签订购房合同需要考前须知二手房签订购房合同需要考前须知。二手房签订购房合同需要考前须知一、买卖双方应该约定房屋总价、违约金、滞纳金、交屋时间、过户时间、税费支付等内容值得注意的是，假如房屋转让价中已包含转让房屋固定装修及附属设施，那么在签《买卖合同》前，应该在中介的证明下将该房屋内的家具及设施进展仔细清点，并将品名、规格、数量等详列于《家具清单》后，买卖双方签字确认，以防止今后产生不必要的分歧。二、买方应该注意将以下条款写入合同以维护自身权益做好卖方的产权调查，以便理解该房屋是否被抵押、是否被法院采取了查封、冻结等强迫措施。钱款分批支付，一般签约当日首付30％，获得收件收据时支付60％，产证办理完毕支付最后10％。三、在卖方存在抵押的情况下，确定卖方撤销抵押的时间约定卖方户口迁出的时间，一般约定为签约之日起15个工作日内。卖方的产证存放在中介公司，降低一房两卖的机率。四、卖方应注意以下问题以维护自身权益第1页共17页比方，对买方的贷款年限、额度和资信进展理解。在合同中约定好买方办理贷款手续的时间。当合同转让价与评估价不一致时，银行对贷款采取就低原那么。五、注意买方改变贷款额度的情况假如买方原定贷款7成，那么实际签《借款合同》时仅仅贷款了5成。所以需要在合同中约定“假设乙方改变贷款额度或贷款缺乏，乙方须于获得该房屋《收件收据》当日，以现金方式支付完毕除贷款额之外的所有房款”。六、注意二手房买卖合同的无效情形1、因房屋前期开发建立及销售违法无法获得合法产权的开发商违背规划、未获得土地使用权证、工程未经开工验收、未能办理合法的销售手续等原因，不能办理房屋合法产权的房屋。比方集体土地上建立的“小产权”房屋，因没有办理土地征用手续，没有获得土地使用权证，是法律制止上市销售的房屋。违章建筑也属于此类房屋。2、已经设定抵押，未经抵押权人同意转让的房屋商品房的销售是在开发商与买房人之间完成的，二手房的买卖是在房屋产权人与买房人之间完成的。由于国家出台了一系列法律法规，用以标准商品房的销售，所以相对于商品房的第2页共17页销售而言，二手房的买卖更能表达当事人的意思自治，因此风险性也更大。因此，业主进展二手房交易时，一定要仔细审阅合同。在二手房交易过程中出现的纠纷，有很多是由于买卖双方不熟悉房屋买卖流程及考前须知，结果导致自己的权益受到损害。因此，在购置二手房签合同一定要需注意以上事项。拓展阅读第一，注意交易房屋的权属情况，主要指审查交易房屋有无抵押或存在其他共有人。根据我国法律法规的有关规定，司法机关或行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房屋不得转让，另外，共有房屋(例如夫妻共同共有)转让必须征得所有共有人的书面同意。第二，注意审查房屋价款、其他费用及佣金。房屋价款应该由买房者与出卖人进展协商，但在理论中，大多数二手房买卖都是通过中介机构进展的，因此，为防止不法中介成心抬高房价牟利，有必要充分理解交易房屋的出卖人的委托价，在中介机构的组织下直接与出卖人进展协商。除房价之外，还要明确交易税费的承当，另外，有些房屋有附属设施的，也应该明确价款。而对中介佣金应该明确委托价格、效劳内容、佣金数额，并有必要对交易失败后佣金的退还做出约定。第三，必须对付款方式进展明确、第3页共17页详细的约定，这是签订二手房买卖合同最为关键的一点，交易双方常常由于某笔款项的支付条件和支付时间不明而产生纠纷。付款方式一般分为双方自行交易或中介机构代收、代付，委托中介机构代收、代付可以适当降低风险。目前，房款一般分三笔支付，除定金外，还有首付款和β款，ÿ笔款项的支付条件和支付时间都应该明确、详细。另外，如采取按揭购房或转按揭购房的方式进展交易，对û有申请到预期的贷款额度的解决方法要先前进展特别约定。第四，注意对交房情况进展严格审查，包括交房时间、交房条件、相关费用的支付等。买卖合同中应该明确约定交房时间，交房条件及水、电、ú气、物业管理费、维修基金等相关费用的负担。第五，注意确定Υ约责任条款和救济方式。确定Υ约责任条款有利于防止Υ约行为的产生，维护守约方的权益，合同应该对如何承当Υ约责任、Υ约金、订金或赔偿金的计算与给付、免责情景、担保方式进展明确的约定。而一方Υ约后的救济方式通常包括诉讼或仲裁，买卖双方可以选择适用。需要注意的是，假如双方同意采用仲裁的形式解决纠纷，应按照我国《仲裁法》的规定写清明确的条款。一、合同签订前应考前须知在签订二手房买卖合同前，购房者需要对售房者有较为全面的理解：首先查看产权所有第4页共17页人的身份证件；房屋产权证上的产权所有人是一位还是几位共有?假如是几位共有，那么共有人是否全部同意?出售房产时，房屋的产权共有人一定要全部同意。在签订房产买卖合同时，也要全部到场。如有特殊情况不能到场，需出具经过公证的委托书及代理人身份证件，由委托代理人替其签章。第二，购房者要对即将进展交易的房产进展必要的理解。这主要包括售房提供的房屋产权证是否属实；房产面积多大；该房产用处是什么；是办公还是居住，或是其他；该房产有没有被司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利；该房产是否已设定抵押?根据《担保法》的规定：抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。在这里，假如该房产已设定抵押，那么抵押方即为售房者，抵押权人就是售房者将该房产抵押的第三方即某人、某公司或某银行；受让人就是购房者。这个规定的意思也就是售房者已将该房产抵押给第三方，在转让该房产时，并未通知第三方或未告知购房者此房已设定抵押，那么转让行为无效。只有在抵押登记注销或抵押权人同意的情况下，此房产方可进展买卖。第5页共17页另外，还要注意该房产是否已设定租赁?假如该房产已经出租，那么需要售房者提供该房产的承租方出具的在同等条件下放弃优先购置权的声明。同时购房者还要查询售房者与该房产的承租方所签订的租赁合同是否登记备案?二、合同签订时应考前须知购置二手房时，除了在签订二手房合同前，要对该房产有一个大体的理解外，在签订二手房合同时也需要注意以下问题：第一，需要准备的证明材料。购置房地产，购房者可能是一人，也可能是数人。无论哪种情况，都需要购房者准备好如下材料：1、身份证原件或护照原件及复印件；2、未成年人的户口簿或出生证明；3、有委托代理人，须提供经公证的委托书及代理人身份证。购房者如是境外人士，所提供的公证材料是外文的需到翻译公司翻译。境外人士提供的有些材料如委托书、同意书等必须经境内、外机构公证、认证前方为有效。另外，要看清楚合同中的约定内容。这主要包括以下内容：当事人的名称或姓名、住所。这里主要是搞清当事人的详细情况、地址、联络方法等，以免出现欺诈情况；双方应向对方做详细清楚的介绍或调查；应写明是否共有财产、是否夫妻共同财产或家庭共同财产。标的。这里应写明房屋位置、性质、面积、构造、格局、装修、设施设备等情况；同时还要写明房屋产权归属(要与第一条衔接)，房屋转卖是否有约第6页共17页束条件；是否存在房屋抵押或其他权利瑕疵；是否有私搭乱建局部；房屋的物业管理费用及其他交费状况；房屋相关文书资料的移交过程。价款。这里也是很主要的内容，主要写明总价款；付款方式；付款条件；如何申请按揭贷款；定金；尾款等履行期限、地点、方式。这里主要写明交房时间；条件；办理相关手续的过程；配合与协调问题；双方应如何寻求中介公司、律师、评估机构等效劳；各种税费、其他费用如何分摊；遇有价格上涨、下跌时如何处理。违约责任。这里主要说明哪些系违约情形；如何承当违约责任；违约金、定金、赔偿金的计算与给付；在什么情况下可以免责；担保的形式；对违约金或定金的选择适用问题。解决争议的方式。这里主要约定解决争议是采用仲裁方式还是诉讼方式，需要注意的是，假如双方同意采用仲裁的形式解决纠纷，应按照我国《仲裁法》的规定写清明确的条款。合同生效条款。双方在此约定合同生效时间；生效或失效条件；当事入不能为自己的利益不正当地阻挠条件成就或不成就；生效或失效期限；致使合同无效的情形；几种无效的免责条款；当事人要求变更或撤消合同的条件；合同无效或被撤消后，财产如何进展返还。合同中止、终止或解除条款。按照《合同法》第六十八条、第九十一条、第九十四条之规定，合同当事人可以中止、终止或解除房屋买卖合第7页共17页同。有必要在此明确约定合同中止、终止或解除的条件；上述情形中应履行的通知、协助、保密等义务；解除权的行使期限；补救措施；合同中止、终止或解除后，财产如何进展返还。合同的变更与转让。在此约定合同的变更与转让的条件或不能进展变更、转让的制止条款。签二手房购房合同考前须知〔1.〕房屋手续是否齐全房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证，没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。房主可能有房产证而将其抵押或转卖，即使如今没有将来办理获得后，房主还可以抵押和转卖。所以最好选择有房产证的房屋进展交易。〔2.〕房屋产权是否明晰有些房屋有好多个共有人，如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的，对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。假如只是局部共有人擅自处分共有财产，买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。〔3.〕交易房屋是否在租第8页共17页有些二手房在转让时，存在物上负担，即还被别人租赁。假如买受人只看房产证，只注重过户手续，而不注意是否存在租赁时，买受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。因为我国包括大局部国家均认可“买卖不破租赁”，也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点在实际中被很多买受人及中介公司无视，也被许多出卖人利用从而引起较多纠纷。〔4〕.土地情况是否明晰二手房中买受人应注意土地的使用性质，看是划拨还是出让，划拨的土地一般是无偿使用，政府可无偿收回，出让是房主已缴纳了土地出让金，买受人对房屋享有较完好的权利；还应注意土地的使用年限，假如一个房屋的土地使用权仅有40年，房主已使用十来年，对于买受人来说是否还应该按同地段土地使用权为70年商品房的价格来衡量时，就有点不划算。〔5.〕市政规划是否影响有些房主出售二手房可能是已理解该房屋在5到10年左右要面临拆迁，或者房屋附近要建高层住宅，可能影响采光、价格等市政规划情况，才急于出售，作为买受人在购置时应全面理解详细情况。〔6〕.福利房屋是否合法第9页共17页房改房、安居工程、经济适用房本身是一种福利性质的政策性住房，在转让时有一定限制，而且这些房屋在土地性质、房屋所有权范围上有一定的国家规定，买受人购置时要防止买卖合同与国家法律冲突。〔7.〕单位房屋是否侵权一般单位的房屋有本钱价的职工住房，还有标准价的职工住房，二者土地性质均为划拨，转让时应缴纳土地使用费。再者，对于标准价的住房一般单位享有局部产权，职工在转让时，单位享有优先购置权。买受人假如没有注意这些可能会和房主一起进犯单位的合法权益。〔8〕物管费用是否拖欠有些房主在转让房屋时，其物业管理费，电费以及三气〔天然气、暖气、煤气〕费用长期拖欠，且已欠下数目不小的费用，买受人不知情购置了此房屋，所有费用买受人有可能要全部承当。〔9〕.中介公司是否违规有些中介公司违规提供中介效劳，如在二手房贷款时，为买受人提供零首付的效劳，即买受人所支付的全部购房款均可从银行骗贷出来。买受人以为自己占了廉价，岂不知假如被银行发现，所有的责任有可能自己都要承当。第10页共17页〔10.〕合同约定是否明确二手房的买卖合同虽然不需像商品房买卖合同那么全面，但对于一些细节问题还应约定清楚，如：合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等等问题均应全面考虑二、二手房交易的整个过程大致分以下几个阶段：〔1〕、买卖双方建立信息沟通渠道，买方理解房屋整表达状及产权状况，要求卖方提供合法的证件，包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。〔2〕、如卖方提供的房屋合法，可以上市交易，买方可以交纳购房定金〔交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序〕，买卖双方签订房屋买卖合同〔或称房屋买卖契约〕。买卖双方通过协商，对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后，双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。〔3〕、买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后，管理部门要查验有关证件，审查产权，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续，对无产权或局部产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况回绝申请，制止上市交易。第11页共17页〔4〕、立契。房地产交易管理部门根据交易房屋的产权状况和购置对象，按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后，交易双方才能办理立契手续。如今北京市已取消了交易过程中的房地产卖契，即大家所俗称的“白契”。〔5〕缴纳税费。税费的构成比拟复杂，要根据交易房屋的性质而定。比方房改房、危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。〔6〕、办理产权转移过户手续。交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后，交易材料移送到发证部门，买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。〔7〕、对贷款的买受人来说在与卖方签订完房屋买卖合同后由买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续，银行审核买方的资信，对双方欲交易的房屋进展评估，以确定买方的贷款额度，然后批准买方的贷款，待双方完成产权登记变更，买方领取房屋所有权证后，银行将贷款一次性发放。〔8〕、买方领取房屋所有权证、付清所有房款，卖方交付房屋并结清所有物业费后双方的二手房屋买卖合同全部履行完毕。二手房签购房合同考前须知一、二手房交易前十项注意第12页共17页〔1.〕房屋手续是否齐全房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证，没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。房主可能有房产证而将其抵押或转卖，即使如今没有将来办理获得后，房主还可以抵押和转卖。所以最好选择有房产证的房屋进展交易。〔2.〕房屋产权是否明晰有些房屋有好多个共有人，如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的，对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。假如只是局部共有人擅自处分共有财产，买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。〔3.〕交易房屋是否在租有些二手房在转让时，存在物上负担，即还被别人租赁。假如买受人只看房产证，只注重过户手续，而不注意是否存在租赁时，买受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。因为我国包括大局部国家均认可“买卖不破租赁”，也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点在实际中被很多买受人及中介公司无视，也被许多出卖人利用从而引起较多纠纷。第13页共17页〔4〕.土地情况是否明晰二手房中买受人应注意土地的使用性质，看是划拨还是出让，划拨的土地一般是无偿使用，政府可无偿收回，出让是房主已缴纳了土地出让金，买受人对房屋享有较完好的权利；还应注意土地的使用年限，假如一个房屋的土地使用权仅有40年，房主已使用十来年，对于买受人来说是否还应该按同地段土地使用权为70年商品房的价格来衡量时，就有点不划算。〔5.〕市政规划是否影响有些房主出售二手房可能是已理解该房屋在5到10年左右要面临拆迁，或者房屋附近要建高层住宅，可能影响采光、价格等市政规划情况，才急于出售，作为买受人在购置时应全面理解详细情况。〔6〕.福利房屋是否合法房改房、安居工程、经济适用房本身是一种福利性质的政策性住房，在转让时有一定限制，而且这些房屋在土地性质、房屋所有权范围上有一定的国家规定，买受人购置时要防止买卖合同与国家法律冲突。〔7.〕单位房屋是否侵权一般单位的房屋有本钱价的职工住房，还有标准价的职工住房，二者土地性质均为划拨，转让时应缴纳土地使用费。再第14页共17页者，对于标准价的住房一般单位享有局部产权，职工在转让时，单位享有优先购置权。买受人假如没有注意这些可能会和房主一起进犯单位的合法权益。〔8〕物管费用是否拖欠有些房主在转让房屋时，其物业管理费，电费以及三气〔天然气、暖气、煤气〕费用长期拖欠，且已欠下数目不小的费用，买受人不知情购置了此房屋，所有费用买受人有可能要全部承当。〔9〕.中介公司是否违规有些中介公司违规提供中介效劳，如在二手房贷款时，为买受人提供零首付的效劳，即买受人所支付的全部购房款均可从银行骗贷出来。买受人以为自己占了廉价，岂不知假如被银行发现，所有的责任有可能自己都要承当。〔10.〕合同约定是否明确二手房的买卖合同虽然不需像商品房买卖合同那么全面，但对于一些细节问题还应约定清楚，如：合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等等问题均应全面考虑二、二手房交易的整个过程大致分以下几个阶段：第15页共17页〔1〕、买卖双方建立信息沟通渠道，买方理解房屋整表达状及产权状况，要求卖方提供合法的证件，包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。〔2〕、如卖方提供的房屋合法，可以上市交易，买方可以交纳购房定金〔交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序〕，买卖双方签订房屋买卖合同〔或称房屋买卖契约〕。买卖双方通过协商，对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后，双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。〔3〕、买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后，管理部门要查验有关证件，审查产权，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续，对无产权或局部产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况回绝申请，制止上市交易。〔4〕、立契。房地产交易管理部门根据交易房屋的产权状况和购置对象，按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后，交易双方才能办理立契手续。如今北京市已取消了交易过程中的房地产卖契，即大家所俗称的“白契”。第16页共17页〔5〕缴纳税费。税费的构成比拟复杂，要根据交易房屋的性质而定。比方房改房、危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。〔6〕、办理产权转移过户手续。交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后，交易材料移送到发证部门，买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。〔7〕、对贷款的买受人来说在与卖方签订完房屋买卖合同后由买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续，银行审核买方的资信，对双方欲交易的房屋进展评估，以确定买方的贷款额度，然后批准买方的贷款，待双方完成产权登记变更，买方领取房屋所有权证后，银行将贷款一次性发放。〔8〕、买方领取房屋所有权证、付清所有房款，卖方交付房屋并结清所有物业费后双方的二手房屋买卖合同全部履行完毕。第17页共17页',)