天津分公司物业服务合同纠纷：马燕诉北京金地格林物业管理有限公司二审判决

('马燕、北京金地格林物业管理有限公司天津分公司物业服务合同纠纷民事二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷服务合同纠纷物业服务合同纠纷【审理法院】天津市第二中级人民法院【审理法院】天津市第二中级人民法院【审结日期】2022.03.29【案件字号】(2022)津02民终353号【审理程序】二审【审理法官】曹静庞艺郭家骥【审理法官】曹静庞艺郭家骥【文书类型】判决书【当事人】马燕;北京金地格林物业管理有限公司天津分公司【当事人】马燕北京金地格林物业管理有限公司天津分公司【当事人-个人】马燕【当事人-公司】北京金地格林物业管理有限公司天津分公司【法院级别】中级人民法院【终审结果】二审维持原判【原告】马燕【被告】北京金地格林物业管理有限公司天津分公司【本院观点】上诉人主张天津团泊湖开发有限公司通过议标方式选聘北京金地格林物业管理有限公司为案涉小区物业服务企业，不符合相关法律规定，案涉《天津市住宅前期物业服务合同》应属无效合同。1/9【权责关键词】无效代理违约金合同约定证据交换新证据关联性质证诉讼请求维持原判发回重审诉讼时效【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院查明】本院二审经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。【本院认为】本院认为，上诉人主张天津团泊湖开发有限公司通过议标方式选聘北京金地格林物业管理有限公司为案涉小区物业服务企业，不符合相关法律规定，案涉《天津市住宅前期物业服务合同》应属无效合同。经审查，生效判决已经认定案涉《天津市住宅前期物业服务合同》合法有效，故对上诉人的上述主张本院不予涉及。上诉人作为案涉小区业主，亦应受该物业服务合同的约束。关于上诉人主张被上诉人诉请超过诉讼时效一节，物业服务合同约定合同期限自2013年6月17日开始，至业主大会与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日终止，该期间内物业费的诉讼时效起算应以最后一期物业费应给付时间为节点，被上诉人诉请并未超过诉讼时效，上诉人该项主张，理据不足，本院不予支持。结合一审期间双方提交的证据，可以证明被上诉人已经按照物业服务合同约定为案涉小区提供物业服务，但在提供物业服务过程中存在不到位、不完善之处，一审法院认定被上诉人物业服务存在瑕疵并据此认定上诉人应当支付的物业费数额并无不当，本院予以维持。综上，马燕的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十六条第一款、第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：【裁判结果】驳回上诉，维持原判。二审案件受理费402.67元，由上诉人马燕负担。本判决为终审判决。【更新时间】2022-09-2202:24:19【一审法院查明】一审法院认定事实：2013年6月17日，天津团泊湖开发有限公司与金地物业天津分公司签订《天津市住宅前期物业服务合同》，约定由金地物业天津分公司对天津团泊湖开发有限公司开发的天津市静海区团泊镇金地长湖湾紫乐澜轩小区进行前期物业管理；合同期限自2013年6月17日开始，至业主大会与物业服务企业签订的物业服务合同生效之2/9日终止；物业费收费方式采取包干制，多层住宅按照3.79元／平方米／月收取，配备电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护、管理费用按建筑面积每月每平方米0.19元的标准由业主交纳；业主于每月7日前交纳物业费。马燕系天津市静海区的业主，房屋面积为156.51平方米。以上事实有金地物业天津分公司提交的《天津市住宅前期物业服务合同》、天津市高级人民法院(2021)津民申1738号民事裁定书、天津市静海区人民法院(2020)津0118民初2339号民事判决书、图片，马燕提交的《天津市住宅前期物业服务合同》、天津市普通住宅小区物业管理服务收费管理办法、天津市物业管理招投标议标书面报告、天津市普通住宅小区物业管理服务和指导价格标准、图片及双方当事人当庭陈述予以证实。【一审法院认为】一审法院认为，金地物业天津分公司为马燕提供物业服务，马燕应当缴纳物业费。物业公司应保障小区安全、清洁，维护小区秩序的服务公司，其运行依赖于小区业主缴纳的物业费，如果因资金问题导致物业公司运行不畅，损害的是全体业主的利益。关于物业费标准，《天津市住宅前期物业服务合同》中有明确约定，金地物业天津分公司主张未超出合同约定，本院予以确认。本案中，金地物业天津分公司主张自2017年6月至2020年12月的物业费，马燕对欠付期间无异议，本院予以确认，经核算该期间的物业费为26785.13元。马燕的抗辩意见，不构成其拒付物业费的合理事由，本院不予采纳，但结合马燕提交的证据及本院审理金地物业天津分公司起诉其他业主的案件中查明的情况，金地物业天津分公司在物业服务过程中确实存在服务不到位之处，金地物业天津分公司应当在今后的物业管理服务中，认真听取业主的意见，积极整改存在的问题，努力提高物业服务质量，故本次诉讼应适当酌减物业费数额，关于酌减的比例，本院认为以减少10%为宜，经计算，马燕应给付物业费24106.61元。金地物业天津分公司虽主张滞纳金，但其物业服务确实存在瑕疵，对该项主张本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：“一、被告马燕于本判决生效后三日内向原告北京金地格林物业管理有限公司天津分公司支付2017年6月至2020年12月的物业费24106.61元。二、驳回原告北京金地格林物业管理有限公司天津分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费602元，由原告北京金地3/9格林物业管理有限公司天津分公司和被告马燕均担。”【二审上诉人诉称】马燕上诉请求：1.改判驳回被上诉人全部诉讼请求或将本案发回重审；2.本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.被上诉人主体不适格，起诉主体与议标主体不一致。2.被上诉人所诉2017-2018年物业费已超过诉讼时效丧失胜诉权。3.被上诉人所签合同违反法律规定系无效合同。4.被上诉人服务不达标。5.被上诉人收取每月每平方米3.98元没有提交政府批准文件。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人向本院提交如下证据：1.上诉人附件一，证明被上诉人主体不适格；2.中华人民共和国国务院令第504号《国务院的决定》第32条；3.紫乐澜轩项目物业管理招标文件封面和P5五(一)；4.天津市物业管理招投标议标书面报告封面P3一、招标基本情况P4二、参加议标人员情况；5.天津市住宅前期物业服务合封面P12乙方；6.上诉状附件二，被上诉人所签合同违反法律规定，系无效合同；7.《中华人民共和国招标投标法》第5条、第10条规定；8.建设部关于印发《前期物业管理招标投标管理暂行办法》的通知，第3条、第4条、第8条规定；9.中华人民共和国最高人民法院公告法释(2009)第8号解读第1条注解；10.中华人民共和国国务院令第613号《中华人民共和国招标投标法实施条例》第7、19、44、57条规定；11.《中华人民共和国合同法》第52条(五)规定；12.《中华人民共和国民法典》第153、942、943、946条规定；13.国家发改委、建设部《关于印发物业服务收费管理办法》第10条规定；14.(2021)津0118民初8308号；15.(2021)津0118民初2339号；16.天津市高级人民法院民事裁定书(2021)津民申1738号；17.紫乐澜轩项目物业管理招标文件一、目的；18.天津市物业管理招投标议标书面报告封面P2；19.天津市住宅前期物业服务合同封面P2、3；20.上诉人马燕提供给法院的案例(2019)津0104民初1800号、(2019)津鲁01民终10154号、(2020)鲁民申5097号；21.上诉状附件三被上诉人北京金地格林物业管理有限公司天津分公司服务不达标；22.天津市普通住宅小区物业管理服务和指导价格标准一级；23.天津市住宅前期物业服务合同封面P2、3；24.中华人民共和国国务院令第504号《国务院关于修改的决定》第36条第51条规定；25.中华人民共和国民法典第944条第三款规定；26.中华人民共和国宪法第12、39、51条规定；27.中华人民共和国消发第28条规定；28.上诉状附件四，证明被上诉人北京金地格林物业管理有限公司天津分公司收取每月每平米3.98元没有提交政府批准文；29.国家计委、国4/9家经贸委、财政部、监察部、审计署、国务院纠风办关于印发《收费许可证管理办法》第11条规定；30.上诉状附件五(实际服务)，证明物业服务有瑕疵和违法违规。被上诉人对上诉人提供证据的证明目的不予认可。本院认证意见：上诉人提交证据1-29不属于二审期间新证据范畴且与本案争议焦点不具有关联性，本院不予采信；上诉人提交证据30中照片未能证明系拍摄于本案诉争期间，故本院不予采信。本案争议焦点为：涉案《天津市住宅前期物业服务合同》是否有效，被上诉人诉请是否超过诉讼时效，以及上诉人应否给付物业费，数额为何。围绕争议焦点阐述如下：综上，马燕的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十六条第一款、第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：马燕、北京金地格林物业管理有限公司天津分公司物业服务合同纠纷民事二审民事判决书天津市第二中级人民法院民事判决书(2022)津02民终353号当事人上诉人(原审被告)：马燕。被上诉人(原审原告)：北京金地格林物业管理有限公司天津分公司，住所地天津市津南区双港镇津沽路西侧格林小城橄榄苑1-202-A区。负责人：冯浩，总经理。委托诉讼代理人：程庆秀。审理经过上诉人马燕因与被上诉人北京金地格林物业管理有限公司天津分公司(以下简称金地物业天津分公司)物业服务合同纠纷一案，不服天津市静海区人民法院(2021)津0118民初8308号民事判决，向本院提起上诉。本院于2022年1月24日立案后，依法组成合议庭。经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。5/9二审上诉人诉称马燕上诉请求：1.改判驳回被上诉人全部诉讼请求或将本案发回重审；2.本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.被上诉人主体不适格，起诉主体与议标主体不一致。2.被上诉人所诉2017-2018年物业费已超过诉讼时效,丧失胜诉权。3.被上诉人所签合同违反法律规定,系无效合同。4.被上诉人服务不达标。5.被上诉人收取每月每平方米3.98元,没有提交政府批准文件。二审被上诉人辩称金地物业天津分公司辩称，不同意上诉人的上诉请求，请求维持原判。原告诉称马燕向一审法院起诉请求：1.判令马燕向金地物业天津分公司支付物业费26785.13元、违约金5303.45元，共计32088.58元；2.判令马燕承担本案的全部诉讼费用。一审法院查明一审法院认定事实：2013年6月17日，天津团泊湖开发有限公司与金地物业天津分公司签订《天津市住宅前期物业服务合同》，约定由金地物业天津分公司对天津团泊湖开发有限公司开发的天津市静海区团泊镇金地长湖湾紫乐澜轩小区进行前期物业管理；合同期限自2013年6月17日开始，至业主大会与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日终止；物业费收费方式采取包干制，多层住宅按照3.79元／平方米／月收取，配备电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护、管理费用按建筑面积每月每平方米0.19元的标准由业主交纳；业主于每月7日前交纳物业费。马燕系天津市静海区的业主，房屋面积为156.51平方米。以上事实有金地物业天津分公司提交的《天津市住宅前期物业服务合同》、天津市高级人民法院(2021)津民申1738号民事裁定书、天津市静海区人民法院(2020)津0118民初2339号民事判决书、图片，马燕提交的《天津市住宅前期物业服务合同》、天津市普通住宅小区物业管理服务收费管理办法、天津市物业管理招投标议标书面报告、天津市普通住宅小区物业管理服务和指导价格标准、图片及双方当事人当庭陈述予以证实。一审法院认为一审法院认为，金地物业天津分公司为马燕提供物业服务，马燕应当缴纳物业费。物业公司应保障小区安全、清洁，维护小区秩序的服务公司，其运行依赖于小区业主缴纳的物业费，如果因资金问题导致物业公司运行不畅，损害的是全体业6/9主的利益。关于物业费标准，《天津市住宅前期物业服务合同》中有明确约定，金地物业天津分公司主张未超出合同约定，本院予以确认。本案中，金地物业天津分公司主张自2017年6月至2020年12月的物业费，马燕对欠付期间无异议，本院予以确认，经核算该期间的物业费为26785.13元。马燕的抗辩意见，不构成其拒付物业费的合理事由，本院不予采纳，但结合马燕提交的证据及本院审理金地物业天津分公司起诉其他业主的案件中查明的情况，金地物业天津分公司在物业服务过程中确实存在服务不到位之处，金地物业天津分公司应当在今后的物业管理服务中，认真听取业主的意见，积极整改存在的问题，努力提高物业服务质量，故本次诉讼应适当酌减物业费数额，关于酌减的比例，本院认为以减少10%为宜，经计算，马燕应给付物业费24106.61元。金地物业天津分公司虽主张滞纳金，但其物业服务确实存在瑕疵，对该项主张本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：“一、被告马燕于本判决生效后三日内向原告北京金地格林物业管理有限公司天津分公司支付2017年6月至2020年12月的物业费24106.61元。二、驳回原告北京金地格林物业管理有限公司天津分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费602元，由原告北京金地格林物业管理有限公司天津分公司和被告马燕均担。”本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人向本院提交如下证据：1.上诉人附件一，证明被上诉人主体不适格；2.中华人民共和国国务院令第504号《国务院的决定》第32条；3.紫乐澜轩项目物业管理招标文件封面和P5五(一)；4.天津市物业管理招投标议标书面报告封面P3一、招标基本情况P4二、参加议标人员情况；5.天津市住宅前期物业服务合封面P12乙方；6.上诉状附件二，被上诉人所签合同违反法律规定，系无效合同；7.《中华人民共和国招标投标法》第5条、第10条规定；8.建设部关于印发《前期物业管理招标投标管理暂行办法》的通知，第3条、第4条、第8条规定；9.中华人民共和国最高人民法院公告法释(2009)7/9第8号解读第1条注解；10.中华人民共和国国务院令第613号《中华人民共和国招标投标法实施条例》第7、19、44、57条规定；11.《中华人民共和国合同法》第52条(五)规定；12.《中华人民共和国民法典》第153、942、943、946条规定；13.国家发改委、建设部《关于印发物业服务收费管理办法》第10条规定；14.(2021)津0118民初8308号；15.(2021)津0118民初2339号；16.天津市高级人民法院民事裁定书(2021)津民申1738号；17.紫乐澜轩项目物业管理招标文件一、目的；18.天津市物业管理招投标议标书面报告封面P2；19.天津市住宅前期物业服务合同封面P2、3；20.上诉人马燕提供给法院的案例(2019)津0104民初1800号、(2019)津鲁01民终10154号、(2020)鲁民申5097号；21.上诉状附件三被上诉人北京金地格林物业管理有限公司天津分公司服务不达标；22.天津市普通住宅小区物业管理服务和指导价格标准一级；23.天津市住宅前期物业服务合同封面P2、3；24.中华人民共和国国务院令第504号《国务院关于修改的决定》第36条第51条规定；25.中华人民共和国民法典第944条第三款规定；26.中华人民共和国宪法第12、39、51条规定；27.中华人民共和国消发第28条规定；28.上诉状附件四，证明被上诉人北京金地格林物业管理有限公司天津分公司收取每月每平米3.98元没有提交政府批准文；29.国家计委、国家经贸委、财政部、监察部、审计署、国务院纠风办关于印发《收费许可证管理办法》第11条规定；30.上诉状附件五(实际服务)，证明物业服务有瑕疵和违法违规。被上诉人对上诉人提供证据的证明目的不予认可。本院认证意见：上诉人提交证据1-29不属于二审期间新证据范畴且与本案争议焦点不具有关联性，本院不予采信；上诉人提交证据30中照片未能证明系拍摄于本案诉争期间，故本院不予采信。本院查明本院二审经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。本案争议焦点为：涉案《天津市住宅前期物业服务合同》是否有效，被上诉人诉请是否超过诉讼时效，以及上诉人应否给付物业费，数额为何。围绕争议焦点阐述如下：本院认为本院认为，上诉人主张天津团泊湖开发有限公司通过议标方式选聘北京金地格林物业管理有限公司为案涉小区物业服务企业，不符合相关法律规定，案涉《天津市住宅前期物业服务合同》应属无效合同。经审查，生效判决已经认定案涉《天津市住8/9宅前期物业服务合同》合法有效，故对上诉人的上述主张本院不予涉及。上诉人作为案涉小区业主，亦应受该物业服务合同的约束。关于上诉人主张被上诉人诉请超过诉讼时效一节，物业服务合同约定合同期限自2013年6月17日开始，至业主大会与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日终止，该期间内物业费的诉讼时效起算应以最后一期物业费应给付时间为节点，被上诉人诉请并未超过诉讼时效，上诉人该项主张，理据不足，本院不予支持。结合一审期间双方提交的证据，可以证明被上诉人已经按照物业服务合同约定为案涉小区提供物业服务，但在提供物业服务过程中存在不到位、不完善之处，一审法院认定被上诉人物业服务存在瑕疵并据此认定上诉人应当支付的物业费数额并无不当，本院予以维持。综上，马燕的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十六条第一款、第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：裁判结果驳回上诉，维持原判。二审案件受理费402.67元，由上诉人马燕负担。本判决为终审判决。落款审判长曹静审判员庞艺审判员郭家骥二〇二二年三月二十九日书记员穆艺北大法宝1985年创始于北京大学法学院，为法律人提供法律法规、司法案例、学术期刊等全类型法律知识服务。9/9',)