王雪莲诉北京金地格林物业门头沟分公司物业服务合同纠纷二审判决

('王雪莲与北京金地格林物业管理有限公司门头沟分公司等物业服务合同纠纷二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷服务合同纠纷物业服务合同纠纷【审理法院】北京市第一中级人民法院【审理法院】北京市第一中级人民法院【审结日期】2022.03.01【案件字号】(2021)京01民终10409号【审理程序】二审【审理法官】杨磊吴博文赵蕾【审理法官】杨磊吴博文赵蕾【文书类型】判决书【当事人】王雪莲;北京金水房地产开发有限公司;北京金地格林物业管理有限公司;北京金地格林物业管理有限公司门头沟分公司【当事人】王雪莲北京金水房地产开发有限公司北京金地格林物业管理有限公司门头沟分公司【当事人-个人】王雪莲【当事人-公司】北京金水房地产开发有限公司北京金地格林物业管理有限公司北京金地格林物业管理有限公司门头沟分公司【代理律师/律所】戈笑鸿北京笑鸿律师事务所【代理律师/律所】戈笑鸿北京笑鸿律师事务所【代理律师】戈笑鸿【代理律所】北京笑鸿律师事务所1/20【法院级别】中级人民法院【终审结果】二审维持原判【原告】王雪莲【被告】北京金水房地产开发有限公司;北京金地格林物业管理有限公司;北京金地格林物业管理有限公司门头沟分公司【本院观点】第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。【权责关键词】欺诈代理违约金过错支付违约金赔礼道歉合同约定新证据证明责任（举证责任）诉讼请求反诉维持原判执行诉讼标的诉讼时效【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院查明】本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。【本院认为】本院认为，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。根据各方当事人的诉辩主张，本案二审的争议焦点在于以下四个方面，现分述如下：第一，王雪莲主张金水房地产公司、金地格林物业公司、金地格林物业门头沟分公司应重新确定物业费起征时间并在物业管理区域公告、书面通知其本人，以及要求上述三家公司退还已收取的24861.12元物业管理费并支付相应违约金的诉请是否应予支持。本院认为，王雪莲的上述诉请不能成立，理由有二：其一，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，王雪莲与金水房地产公司签订的前期物业服务合同以及补充协议合法有效。根据已查明的事实，王雪莲在2017年5月9日签字确认的《关于物业共用部分查验交接事宜的声明》中已明确表示，其认可金水房地产公司选取有资质的物业服务评估监理机构，认可该机构有权代表其本人按照规定对物业共用部分进行查验、接收建设单位移交材料，认可查验结果。金水房地产公司也根据上述内容，委托了北京华刚兴业物业服务评估监理有限公司对王雪莲房屋所在地块的共用部分进行查验评估，评估结论为合格。上述行为均符合双方此前已有的约定，而且上述查验评估的内容包括了王雪莲所在的14号楼的共用部分，这也符合王雪莲所在小区开发的实际情况。其二，王雪莲主张退还的物业费的诉争期间是2017年7月21日至2018年7月20日，而在此期间，根据金地格林物业公司门头沟分公司提交的2017年第2季度至2019年第4季度的月度服务报告等在案证据，可以证明金地格林物业公司门头沟分公司实际2/20上在涉案区域提供了物业服务，王雪莲也接受了物业服务。二审中，王雪莲一方也陈述到其认为物业公司在涉案小区实际提供物业服务。故在此情况下，王雪莲亦应交纳诉争期间的物业费。综上，王雪莲应当交纳诉争期间的物业费，王雪莲的第一项上诉请求和理由，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。第二，王雪莲主张金水房地产公司、金地格林物业公司、金地格林物业门头沟分公司应按照24861.12元的三倍即74583.36元，向其支付赔偿金的诉请应否予以支持。本案中，王雪莲认为上述三家公司存在合同欺诈行为，其应就此承担举证责任。首先，现有证据不能证明上述三家公司存在欺诈行为，即没有证据能够证明上述三家公司存在故意隐瞒真实情况或者故意告知王雪莲虚假的情况，欺骗王雪莲，诱使其作出错误的意思表示而与之订立合同的行为。其次，本案系物业服务合同纠纷，因物业服务活动引发的纠纷受合同法以及此后的民法典调整。在上述法律中，对因欺诈导致的合同效力以及对应的法律后果有着明确的规定。因此，王雪莲主张上述三家公司承担三倍赔偿责任，亦无法律依据。第三，王雪莲主张金水房地产公司、金地格林物业公司、金地格林物业门头沟分公司向其赔礼道歉的请求应否予以支持。如前所述，王雪莲的前两项上诉请求均不能成立，故其要求上述三家公司赔礼道歉不具有事实和法律依据。其次，在物业服务合同纠纷中，在双方没有对此进行明确约定的情况下，赔礼道歉亦不是违约方承担违约责任的责任方式。因此，王雪莲的此项上诉请求，亦不成立。第四，王雪莲要求金水房地产公司、金地格林物业公司、金地格林物业门头沟分公司在没有达到车位管理费收费条件时，不得收取停车管理费的诉请应否予以支持。根据查明事实，王雪莲至今尚未交纳过车位管理费，金水房地产公司、金地格林物业公司、金地格林物业门头沟分公司也未诉请要求王雪莲支付该项费用，一审法院据此驳回王雪莲该项诉求并无不当，本院予以维持。需要说明的是，虽然法院认为王雪莲作为业主依据合同约定和实际接受物业服务的事实，负有交纳物业费的义务，但其他各方当事人作为所在小区开发商和物业服务企业，亦应当积极加强与业主友好协商，通过良性沟通互动和切实提高物业服务水平，有效避免不必要的矛盾和误解，进而为业主提供良好的安居环境。综上所述，王雪莲的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：【裁判结果】驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2286元，由王雪莲负担(已交纳)。3/20本判决为终审判决。【更新时间】2022-09-2023:33:36【一审法院查明】一审法院认定事实：王雪莲与金水房地产公司于2014年9月30日签订《商品房预售合同》，合同约定王雪莲购买金水房地产公司开发的西山艺境嘉园XX号楼X单元XX1号(原地址为XX号楼X单元XX1号)房屋。王雪莲于2017年5月9日接收房屋，并预交物业费24861.12元，该款项由金地格林物业公司门头沟分公司收取，并向王雪莲出具了收据，收据写明：预收一卡通费用。金水房地产公司委托金地格林物业公司为业主提供前期物业服务，该公司的分公司即金地格林物业公司门头沟分公司实际提供了物业服务。金地格林物业公司门头沟分公司自2017年7月21日开始收取物业费，其确认王雪莲已经预交的24861.12元为2017年7月21日至2018年7月20日期间的物业费，此期间后的物业费王雪莲一直未交纳。关于车位管理费，截止到法庭辩论终结之日(2021年8月23日)，虽然金地格林物业公司门头沟分公司曾催收过车位管理费，但王雪莲始终没有交纳过该费用。关于物业费交纳的问题，王雪莲的丈夫2018年11月通过微信与物业公司工作人员协商时，曾提出现在物业费应当由开发商交纳的要求。上述王雪莲与金水房地产公司签订的《商品房预售合同》包括10个附件，分别为1、房屋平面图及整个楼栋中的位置图，2、共用部位与共用房屋分摊建筑面积构成说明，3、该商品房取得抵押权人同意销售的证明及抵押当事人的相关规定，4、计价方式与房款的其他约定，5、付款方式及期限的约定，6、装饰和设备标准的约定，7、物业服务，包括《前期物业服务合同》、前期物业服务合同的《补充协议》、《临时管理规约》、其他约定等，8、该商品房所在楼栋的项目建设方案，9、建筑隔声情况和所在地环境状况，10、商品房预售合同的《补充协议》。对上述《房屋预售合同》及其附件内容的真实性，当事人均无异议。上述《商品房预售合同》附件七《前期物业服务合同》第八条、第九条载明如下内容：第八条、交付房屋前，金水房地产公司应当向王雪莲发放该套房屋的业主一卡通，王雪莲入住前，双方与光大银行或取得政府相关部门认可的其他银行签订前期物业服务费托收协议，王雪莲按约定的服务费标准在业主一卡通预存12个月(不超过12个月)的物业服务费。对于此条约定，当事人均认可从未给王雪莲办理过业主一卡通。第九条、在完成物业共用部分交接前，金水房地产公司不得向王雪莲收取物业服务费，但发生下列情形之一的，王雪莲应当缴纳物业服务费：1、筹备组成立满3个月未召开首次业主大会会议的；2、4/20首次业主大会会议未决定解除前期物业服务合同且未确定物业管理方式的；3、首次业主大会会议结束后，建设单位向全体业主发出书面查验通知之日起30日内未开始查验的；4、物业共用部分经查验符合相关标准，建设单位向全体业主发出书面交接通知之日起30日内未完成交接的。《前期物业服务合同》第十七条载明：业主大会成立并确定物业管理方式后，与金水房地产公司完成物业共用部分查验交接的，自完成查验交接之日起，本合同终止。《商品房预售合同》附件七前期物业服务合同的《补充协议》第十条、第十一条、第十三条载明如下内容：第十条第1项载明：王雪莲同意金水房地产公司委托金地格林物业公司提供物业服务。第十一条第1项载明：王雪莲确认，如发生前期物业服务合同第九条约定情形之一的，金水房地产公司在前期物业合同及其补充合同项下的权利义务自动转移给金水房地产公司委托的物业服务企业；第2项载明：王雪莲同意授权金水房地产公司委托的物业服务企业代为查验、接收本物业共用部分，共用设施设备，物业服务企业的查验接收视为王雪莲的查验接收。第十三条第4项载明：车位购买人自车位购买合同约定的交费起始日开始交纳车位服务费，缴费期间及周期按照《车位服务协议》中约定执行。房屋预售合同的《补充协议》第十三条载明：合同及附件中约定之所有通知均应采用书面形式，书面形式仅限于挂号邮寄信件、特快专递信件或手递信件。2017年5月9日，王雪莲签字确认的《关于物业共用部分查验交接事宜的声明》载明：“声明人王雪莲于2017年5月9日与金水房地产公司签订了关于购买位于西山艺境033地块的西山艺境项目14号楼1单元501号房屋的《北京市商品房预售合同》，是该项目业主之一。根据《北京市物业管理办法》第十条之规定，在建设单位与全体业主进行物业共用部分查验交接时，全体业主可以委托选聘的物业服务企业进行查验，全体业主与建设单位也可以共同委托物业服务评估机构进行查验。因此，我在此声明，我自愿决定采取上述第二种方式进行物业共用部分的查验，即本人愿意与建设单位共同委托物业服务评估监理机构进行查验，建设单位可以按北京市有关规定选取有资质的物业服务评估监理机构，本人认可该机构有权代表本人按规定对物业共用部分进行查验、接收建设单位移交资料，并认可查验结果。”同日，王雪莲提交金水房地产公司，并签字确认的入住会签单上显示：代收代缴费用中包括第一年物业管理费。金水房地产公司委托北京华刚兴业物业服务评估监理有限公司对西山艺境嘉园033地块9-11某，14某，16-17某，19-22某，25-26某物业项目共用部位和共用设施、设备的承接查验进行了评估，2017年6月5/2020日，北京华刚兴业物业服务评估监理有限公司出具了承接查验评估报告，评估结论为合格。金水房地产公司与金地格林物业公司共同盖章确认的《查验交接确认单》载明：鉴于北京华刚兴业物业服务评估监理有限公司于2017年6月20日就西山艺境嘉园033地块9-11某，14某，16-17某，19-22某，25-26某物业项目共用部位、共用设施设备、资料移交等出具了承接查验评估报告，金地格林物业公司在此确认上述查验结果并与金水房地产公司对包括但不限于《承接查验评报告》及与业主签署之《前期物业服务合同》附件三、附件四、附件八项下所述物业共用部位，物业共用设施设备、物业资料予以交接接收。金地格林物业公司门头沟分公司称其于2017年6月21日，开始在小区公告栏内对北京华刚兴业物业服务评估监理有限公司作出的《承接查验评估报告》进行张贴、公示，公示期直至2017年7月21日。该公司称上述期间每日均拍照留证，但是该公司仅提交在上述期间照片原件8张(保存于QQ空间)，其余照片均为复印件。王雪莲认可8张原件照片系在2017年6月21日职7月21日期间拍摄并上传至QQ空间，但对照片真实性存疑，对照片复印件真实性均不予认可。2017年7月14日，金水房地产公司向全体业主发布《公示》，《公示》载明：本小区由于如下第4种原因，即物业共用部分经查验符合相关标准，金水房地产公司向全体业主发出书面交接通知之日起30日内未完成交接。根据《北京市物业管理办法》、《关于实施中若干问题的通知》，从2017年7月21日开始收取物业服务费用。【一审法院认为】一审法院认为，2017年5月，王雪莲预交了物业费，2018年11月，在协商物业费交纳问题时，王雪莲的丈夫已经通过微信向物业公司工作人员提出了现在物业费应当由开发商交纳的要求，此行为构成时效中断，因此，王雪莲现起诉要求退还物业费等没有超过诉讼时效。王雪莲与金水房地产公司签订的《前期物业服务合同》及该合同的《补充协议》均系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规之强制性规定，双方均应依约履行。根据上述《前期物业服务合同》及其《补充协议》，王雪莲已经授权、认可金水房地产公司选取物业服务评估监理机构、物业服务企业查验、交接物业共用部分。对此，金水房地产公司亦提交证据证明其选取、委托北京华刚兴业物业服务评估监理有限公司、金地格林物业公司完成了查验、交接物业共用部分的工作。王雪莲认为物业共用部分的查验、交接指的是整个小区范围内所有物业共用部分，鉴于涉案小区内物业确为分批次开发，存在分批、分区域查验、交接的情况，且王雪莲所在的14号楼共用部分已经查验、交接完毕，故法院对王6/20雪莲上述意见不予采纳。此外，金地格林物业公司门头沟分公司也提交了2017年第2季度至2019年第4季度的月度服务报告，证明其实际提供物业服务的情况，王雪莲亦认可该公司实际提供了服务。因此，王雪莲应交纳2017年7月21日至2018年7月20日期间物业费24861.12元。故法院对王雪莲要求金水房地产公司、金地格林物业公司、金地格林物业门头沟分公司重新确定物业费起征时间并在物业管理区域公告，退还24861.12元并支付违约金等诉求不予支持。关于王雪莲认为金水房地产公司、金地格林物业公司、金地格林物业门头沟分公司存在合同欺诈，故主张三倍于24861.12元的赔偿，并要求金水房地产公司、金地格林物业公司、金地格林物业门头沟分公司道歉之诉求，法院认为，涉及物业费交纳的相关协议、文件，如《前期物业服务合同》及其《补充协议》，《关于物业共用部分查验交接事宜的声明》、入住会签单等，均有王雪莲的签字确认，并不存在欺诈行为，故法院对其上述诉求不予支持。关于王雪莲要求金水房地产公司、金地格林物业公司、金地格林物业门头沟分公司在没有达到车位管理费收费条件时，不得收取管理费的诉求，鉴于王雪莲并没有交纳过车位管理费，本案中金水房地产公司、金地格林物业公司、金地格林物业门头沟分公司也未反诉王雪莲要求交纳车位管理费，王雪莲对该诉求不享有诉的利益。故法院依法驳回王雪莲上述诉求。综上所述，一审法院依照原《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决：驳回王雪莲全部诉讼请求。二审中，各方当事人均没有提交新证据。【二审上诉人诉称】王雪莲上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持我方一审的诉讼请求。事实和理由：1.一审诉讼按照我方陈述意见应有三个诉讼标的：一是已确立的物业费起征条件是否成立，二是合同履行中是否存在欺诈行为，三是车位管理费是否可以收取。我方的陈述意见主要围绕此展开，对方的陈述意见严重偏离了主要诉讼标的，一审法院也对诉讼标的认识不清，因此判决依据和审判过程也同时偏离了主要的诉讼标的。2.既然对方已经承认《公示》内容涉及收取物业费的原因确实存在不准确之处，就应该为此错误承担过错责任，法院也应据此支持我方要求对方重新确定物业费起征时间并在物业管理区域公告、书面通知本人、退还以一卡通名义收取的物业管理费、三倍赔偿以及公开赔礼道歉等诉请。3.本案的争议焦点应该是收取物业费的起征条件是否成立，物业费收取方式不是争议的焦点，一审法院认定错误。4.对方没有提交《公示》中所提到的“向全体业主发出交接通知”的关键证据，7/20其应承担不利后果。5.分批开发、分区查验是可以的，但不能部分区域完成、共用部分查验就开始对部分区域内业主收物业费。“物业共用部分”应理解为整个物业管理区域四至内的共用部分。6.一审对于共用部分交接完毕的认定与对方提交的《公示》中所载明的“未交接”完全相悖，逻辑混乱。《关于物业共用部分查验交接事宜的声明》中的委托还没发生效力。7.一审认定我方2017年5月8日预交了物业费，明显错误。我方于上述时间交了涉案款项，目的是为了履行合同约定预存在一卡通的12个月的物业管理费，而不是预交。8.一审认定本案不构成欺诈是错误的。合同欺诈定义中提到的隐瞒真相和虚构事实两种欺骗行为，对方都有实施。9.一审判决以我方认可对方实际提供了物业服务为由，判定我方承担物业费是错误的。普通物业服务合同可以以此为由支持对方物业费的诉请，但我方与开发商是前期物业服务合同，两家物业公司与开发商也是前期物业服务合同。在此情况下，开发商和业主都有交物业费的义务，合同履行前期由开发商交纳物业费，合同中约定的条件达到时转为业主交纳物业费，在合同约定条件没有达到时，物业服务人提供服务，业主并不需要交纳物业费，且庭审中我方多次提到物业费起征条件没有达到，所以一审法院对于我方应交纳2017年7月21日至2018年7月20日期间物业费的认定没有依据。10.一审法院认定我方对“请求法院判令对方在没有达到车位管理费收费条件时，不得收取停车管理费”的诉求不享有诉的利益错误。综上，王雪莲应当交纳诉争期间的物业费，王雪莲的第一项上诉请求和理由，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，王雪莲的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：王雪莲与北京金地格林物业管理有限公司门头沟分公司等物业服务合同纠纷二审民事判决书北京市第一中级人民法院民事判决书(2021)京01民终10409号8/20当事人上诉人(原审原告)：王雪莲。委托诉讼代理人：于泽伟(王雪莲之夫)。被上诉人(原审被告)：北京金水房地产开发有限公司，住所地北京市门头沟区。法定代表人：朱成林，董事长。委托诉讼代理人：戈笑鸿，北京笑鸿律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：北京金地格林物业管理有限公司，住所地北京市北京经济技术开发区。法定代表人：陈楠，总经理。委托诉讼代理人：张倩。被上诉人(原审被告)：北京金地格林物业管理有限公司门头沟分公司，住所地北京市门头沟区。法定代表人：陈楠，总经理。委托诉讼代理人：寇趁。审理经过上诉人王雪莲因与被上诉人北京金水房地产开发有限公司(以下简称金水房地产公司)、北京金地格林物业管理有限公司(以下简称金地格林物业公司)、北京金地格林物业管理有限公司门头沟分公司(以下简称金地格林物业门头沟分公司)物业服务合同纠纷一案，不服北京市门头沟区人民法院(2021)京0109民初2453号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年12月3日立案后，依法组成合议庭，合议庭经过阅卷、调查和询问当事人后，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。二审上诉人诉称王雪莲上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持我方一审的诉讼请求。事实和理由：1.一审诉讼按照我方陈述意见应有三个诉讼标的：一是已确立的物业费起征条件是否成立，二是合同履行中是否存在欺诈行为，三是车位管理费是否可以收取。我方的陈述意见主要围绕此展开，对方的陈述意见严重偏离了主要诉讼标的，一审法院也对诉讼标的认识不清，因此判决依据和审判过程也同时偏离了主要的诉讼标的。2.既然对方已经承认《公示》内容涉及收取物业费的原因确实存在不准确之处，就应该为此错误承担过错责任，法院也应据此支持我方要求对方重新确定物业费起征时间并在9/20物业管理区域公告、书面通知本人、退还以一卡通名义收取的物业管理费、三倍赔偿以及公开赔礼道歉等诉请。3.本案的争议焦点应该是收取物业费的起征条件是否成立，物业费收取方式不是争议的焦点，一审法院认定错误。4.对方没有提交《公示》中所提到的“向全体业主发出交接通知”的关键证据，其应承担不利后果。5.分批开发、分区查验是可以的，但不能部分区域完成、共用部分查验就开始对部分区域内业主收物业费。“物业共用部分”应理解为整个物业管理区域四至内的共用部分。6.一审对于共用部分交接完毕的认定与对方提交的《公示》中所载明的“未交接”完全相悖，逻辑混乱。《关于物业共用部分查验交接事宜的声明》中的委托还没发生效力。7.一审认定我方2017年5月8日预交了物业费，明显错误。我方于上述时间交了涉案款项，目的是为了履行合同约定预存在一卡通的12个月的物业管理费，而不是预交。8.一审认定本案不构成欺诈是错误的。合同欺诈定义中提到的隐瞒真相和虚构事实两种欺骗行为，对方都有实施。9.一审判决以我方认可对方实际提供了物业服务为由，判定我方承担物业费是错误的。普通物业服务合同可以以此为由支持对方物业费的诉请，但我方与开发商是前期物业服务合同，两家物业公司与开发商也是前期物业服务合同。在此情况下，开发商和业主都有交物业费的义务，合同履行前期由开发商交纳物业费，合同中约定的条件达到时转为业主交纳物业费，在合同约定条件没有达到时，物业服务人提供服务，业主并不需要交纳物业费，且庭审中我方多次提到物业费起征条件没有达到，所以一审法院对于我方应交纳2017年7月21日至2018年7月20日期间物业费的认定没有依据。10.一审法院认定我方对“请求法院判令对方在没有达到车位管理费收费条件时，不得收取停车管理费”的诉求不享有诉的利益错误。二审被上诉人辩称金水房地产公司辩称，同意一审判决，不同意王雪莲的上诉请求和理由。金地格林物业公司辩称，同意一审判决，不同意王雪莲的上诉请求和理由。金地格林物业门头沟分公司辩称，同意一审判决，不同意王雪莲的上诉请求和理由。原告诉称王雪莲向一审法院起诉请求：1.要求金水房地产公司、金地格林物业公10/20司、金地格林物业门头沟分公司重新确定物业费起征时间并在物业管理区域公告，并书面通知本人；2.要求金水房地产公司、金地格林物业公司、金地格林物业门头沟分公司退还以一卡通费用名义预收的24861.12元物业管理费，并以24861.12元为基数，以每天万分之五标准支付违约金(自2017年5月9日起至实际付清之日止)；3.金水房地产公司、金地格林物业公司、金地格林物业门头沟分公司存在合同欺诈行为，要求金水房地产公司、金地格林物业公司、金地格林物业门头沟分公司按24861.12元的三倍即74583.36元，向王雪莲支付赔偿金；4.金水房地产公司、金地格林物业公司、金地格林物业门头沟分公司同时向王雪莲以书面形式公开道歉，道歉内容公示于门头沟区西山艺境嘉园1号院两个大门出入口处及《前期物业服务合同》中规定的物业服务区域内的所有公示栏不少于30天，公示道歉内容展示面积不小于0.35平方米，内容及格式需事先征得王雪莲同意。5.请求法院判令金水房地产公司、金地格林物业公司、金地格林物业门头沟分公司在没有达到车位管理费收费条件时，不得收取停车管理费。一审法院查明一审法院认定事实：王雪莲与金水房地产公司于2014年9月30日签订《商品房预售合同》，合同约定王雪莲购买金水房地产公司开发的西山艺境嘉园XX号楼X单元XX1号(原地址为XX号楼X单元XX1号)房屋。王雪莲于2017年5月9日接收房屋，并预交物业费24861.12元，该款项由金地格林物业公司门头沟分公司收取，并向王雪莲出具了收据，收据写明：预收一卡通费用。金水房地产公司委托金地格林物业公司为业主提供前期物业服务，该公司的分公司即金地格林物业公司门头沟分公司实际提供了物业服务。金地格林物业公司门头沟分公司自2017年7月21日开始收取物业费，其确认王雪莲已经预交的24861.12元为2017年7月21日至2018年7月20日期间的物业费，此期间后的物业费王雪莲一直未交纳。关于车位管理费，截止到法庭辩论终结之日(2021年8月23日)，虽然金地格林物业公司门头沟分公司曾催收过车位管理费，但王雪莲始终没有交纳过该费用。关于物业费交纳的问题，王雪莲的丈夫2018年11月通过微信与物业公司工作人员协商时，曾提出现在物业费应当由开发商交纳的要求。上述王雪莲与金水房地产公司签订的《商品房预售合同》包括10个附件，分别为1、房屋平面图及整个楼栋中的位置图，2、共用部位与共用房屋分摊建筑面积构成说明，11/203、该商品房取得抵押权人同意销售的证明及抵押当事人的相关规定，4、计价方式与房款的其他约定，5、付款方式及期限的约定，6、装饰和设备标准的约定，7、物业服务，包括《前期物业服务合同》、前期物业服务合同的《补充协议》、《临时管理规约》、其他约定等，8、该商品房所在楼栋的项目建设方案，9、建筑隔声情况和所在地环境状况，10、商品房预售合同的《补充协议》。对上述《房屋预售合同》及其附件内容的真实性，当事人均无异议。上述《商品房预售合同》附件七《前期物业服务合同》第八条、第九条载明如下内容：第八条、交付房屋前，金水房地产公司应当向王雪莲发放该套房屋的业主一卡通，王雪莲入住前，双方与光大银行或取得政府相关部门认可的其他银行签订前期物业服务费托收协议，王雪莲按约定的服务费标准在业主一卡通预存12个月(不超过12个月)的物业服务费。对于此条约定，当事人均认可从未给王雪莲办理过业主一卡通。第九条、在完成物业共用部分交接前，金水房地产公司不得向王雪莲收取物业服务费，但发生下列情形之一的，王雪莲应当缴纳物业服务费：1、筹备组成立满3个月未召开首次业主大会会议的；2、首次业主大会会议未决定解除前期物业服务合同且未确定物业管理方式的；3、首次业主大会会议结束后，建设单位向全体业主发出书面查验通知之日起30日内未开始查验的；4、物业共用部分经查验符合相关标准，建设单位向全体业主发出书面交接通知之日起30日内未完成交接的。《前期物业服务合同》第十七条载明：业主大会成立并确定物业管理方式后，与金水房地产公司完成物业共用部分查验交接的，自完成查验交接之日起，本合同终止。《商品房预售合同》附件七前期物业服务合同的《补充协议》第十条、第十一条、第十三条载明如下内容：第十条第1项载明：王雪莲同意金水房地产公司委托金地格林物业公司提供物业服务。第十一条第1项载明：王雪莲确认，如发生前期物业服务合同第九条约定情形之一的，金水房地产公司在前期物业合同及其补充合同项下的权利义务自动转移给金水房地产公司委托的物业服务企业；第2项载明：王雪莲同意授权金水房地产公司委托的物业服务企业代为查验、接收本物业共用部分，共用设施设备，物业服务企业的查验接收视为王雪莲的查验接收。第十三条第4项载明：车位购买人自车位购买合同约12/20定的交费起始日开始交纳车位服务费，缴费期间及周期按照《车位服务协议》中约定执行。房屋预售合同的《补充协议》第十三条载明：合同及附件中约定之所有通知均应采用书面形式，书面形式仅限于挂号邮寄信件、特快专递信件或手递信件。2017年5月9日，王雪莲签字确认的《关于物业共用部分查验交接事宜的声明》载明：“声明人王雪莲于2017年5月9日与金水房地产公司签订了关于购买位于西山艺境033地块的西山艺境项目14号楼1单元501号房屋的《北京市商品房预售合同》，是该项目业主之一。根据《北京市物业管理办法》第十条之规定，在建设单位与全体业主进行物业共用部分查验交接时，全体业主可以委托选聘的物业服务企业进行查验，全体业主与建设单位也可以共同委托物业服务评估机构进行查验。因此，我在此声明，我自愿决定采取上述第二种方式进行物业共用部分的查验，即本人愿意与建设单位共同委托物业服务评估监理机构进行查验，建设单位可以按北京市有关规定选取有资质的物业服务评估监理机构，本人认可该机构有权代表本人按规定对物业共用部分进行查验、接收建设单位移交资料，并认可查验结果。”同日，王雪莲提交金水房地产公司，并签字确认的入住会签单上显示：代收代缴费用中包括第一年物业管理费。金水房地产公司委托北京华刚兴业物业服务评估监理有限公司对西山艺境嘉园033地块9-11某，14某，16-17某，19-22某，25-26某物业项目共用部位和共用设施、设备的承接查验进行了评估，2017年6月20日，北京华刚兴业物业服务评估监理有限公司出具了承接查验评估报告，评估结论为合格。金水房地产公司与金地格林物业公司共同盖章确认的《查验交接确认单》载明：鉴于北京华刚兴业物业服务评估监理有限公司于2017年6月20日就西山艺境嘉园033地块9-11某，14某，16-17某，19-22某，25-26某物业项目共用部位、共用设施设备、资料移交等出具了承接查验评估报告，金地格林物业公司在此确认上述查验结果并与金水房地产公司对包括但不限于《承接查验评报告》及与业主签署之《前期物业服务合同》附件三、附件四、附件八项下所述物业共用部位，物业共用设施设备、物业资料予以交接接收。13/20金地格林物业公司门头沟分公司称其于2017年6月21日，开始在小区公告栏内对北京华刚兴业物业服务评估监理有限公司作出的《承接查验评估报告》进行张贴、公示，公示期直至2017年7月21日。该公司称上述期间每日均拍照留证，但是该公司仅提交在上述期间照片原件8张(保存于QQ空间)，其余照片均为复印件。王雪莲认可8张原件照片系在2017年6月21日职7月21日期间拍摄并上传至QQ空间，但对照片真实性存疑，对照片复印件真实性均不予认可。2017年7月14日，金水房地产公司向全体业主发布《公示》，《公示》载明：本小区由于如下第4种原因，即物业共用部分经查验符合相关标准，金水房地产公司向全体业主发出书面交接通知之日起30日内未完成交接。根据《北京市物业管理办法》、《关于实施中若干问题的通知》，从2017年7月21日开始收取物业服务费用。本案争议焦点为：物业费收取时间、方式等是否符合双方约定。王雪莲认为，第一，根据《前期物业服务合同》第九条以及2017年7月14日，金水房地产公司向全体业主发布《公示》，物业共用部分经查验符合相关标准，建设单位向全体业主发出书面交接通知之日起30日内未完成交接的，此种情况下王雪莲应当交纳物业费。依据前期物业合同的《补充协议》第13条，金水房地产公司并没有采用挂号邮寄信件、特快专递信件或手递信件等方式向王雪莲送达过书面通知，且北京华刚兴业物业服务评估监理有限公司出具的《承接查验评估报告》仅涉及整个小区的部分物业共用部分，整个物业共用部分并没有全部经过查验符合相关标准。因此，“查验符合相关标准”与“发出书面通知”两个条件均不符合，王雪莲在此情况下不应交纳物业费。第二，按照金水房地产公司、金地格林物业公司、金地格林物业门头沟分公司的意见，只要是物业共用部分交接完毕就应该收取物业费，此意见没有法律与合同依据。首先，金水房地产公司与金地格林物业公司共同盖章的《查验交接确认单》没有日期，无法确定何时签署，无法核实是否在收取物业费之前就签署了。其次，按照金水房地产公司、金地格林物业公司、金地格林物业门头沟分公司的意见，楼盘的共用部分开发商向物业公司交接了，就相当于向业主交接了，此后就可以开始收取物业费，但是金水房地产公司、金地格林物业公司、金地格林物业门头沟分公司此意见与2017年7月14日，金14/20水房地产公司向全体业主发布《公示》内容是矛盾的。最后，根据《前期物业服务合同》第17条，物业共用部分查验交接应当是发生在业主大会成立之后。综上，金水房地产公司、金地格林物业公司、金地格林物业门头沟分公司虚构物业共用部分交接的事实，构成合同欺诈。第三，依据《前期物业服务合同》第七条之规定，金水房地产公司应向王雪莲发放业主一卡通，王雪莲将物业费存至一卡通中，物业公司在确定物业费收取时间后，才可以去银行扣划，扣划前，一卡通中的钱是属于王雪莲所有的。王雪莲在2017年5月9日向金地格林物业公司门头沟分公司交纳了24861.12元，该公司向王雪莲开具的收款收据上虽然写明预收一卡通费用，但实际上没有为王雪莲办理过一卡通，而是物业公司直接收取了上述款项。金水房地产公司、金地格林物业公司、金地格林物业门头沟分公司隐瞒事实，构成合同欺诈，应当向王雪莲支付违约金及三倍赔偿。金水房地产公司、金地格林物业公司、金地格林物业门头沟分公司称，第一，《前期物业服务合同》第9条第4项是在业主不办理交接的情况下，开发商发出通知就视同物业共用部分交接完成，并不适用现在王雪莲已经授权委托物业公司查验、交接的情况。前期物业服务合同的《补充协议》第10条第1项、第11条第2项的约定，以及2017年5月9日王雪莲签署的《关于物业共用部分查验交接事宜的声明》，金水房地产公司可以按北京市有关规定选取有资质的物业服务评估监理机构，金水房地产公司最终选择了北京华刚兴业物业服务评估监理有限公司，王雪莲在声明中也表示认可金水房地产公司选择的机构有权代表其本人按规定对物业共用部分进行查验、接收金水房地产公司移交资料，并认可查验结果。此外，王雪莲同意授权金水房地产公司委托的金地格林物业公司代为查验、接收本物业共用部分、共用设施设备，金地格林物业公司的查验接收视为王雪莲的查验接收。2017年6月20日，北京华刚兴业物业服务评估监理有限公司出具了《物业项目前期承接查验评估报告》，结论是合格。2017年6月20日，金水房地产公司与金地格林物业公司共同盖章确认的《查验交接确认单》，完成了物业共用部位，物业共用设施设备、物业资料予以交接接收。15/20第二，金水房地产公司、金地格林物业公司、金地格林物业门头沟分公司表示，涉案小区楼盘是分批开发的，一共分为8个地块，王雪莲的房屋位于033地块，033地块又分了三批对物业共用部分进行查验交接。基于分批开发的原因，没有办法对整个小区的物业共用部分一同进行查验。第三，基于金水房地产公司、金地格林物业公司、金地格林物业门头沟分公司此前陈述的第一点意见，物业公司提交的公示《承接查验评估报告》的照片与本案的审理没有直接关联，金水房地产公司、金地格林物业公司、金地格林物业门头沟分公司已经不需要再进行公示，为展现金地格林物业公司是高质量的服务机构，才又进行了公示。第四，2017年7月14日，金水房地产公司向全体业主发布的《公示》，该《公示》内容中涉及收取物业费的原因确实存在不准确之处。主要考虑有业主当时没有入住，所以张贴了《公示》。第五，确认没有办理业主一卡通，但是2017年5月9日王雪莲签字确认的《入住会签单》代收、代缴费用中已经列明包括第一年物业管理费。第六，金地格林物业公司门头沟分公司实际提供了物业服务。该公司提交2017年第2季度至2019年第4季度的月度服务报告，王雪莲认可物业公司在上述期间提供了物业服务，但不认可上述证据能够证明物业公司提供了符合质量约定的物业服务。一审法院认为一审法院认为，2017年5月，王雪莲预交了物业费，2018年11月，在协商物业费交纳问题时，王雪莲的丈夫已经通过微信向物业公司工作人员提出了现在物业费应当由开发商交纳的要求，此行为构成时效中断，因此，王雪莲现起诉要求退还物业费等没有超过诉讼时效。王雪莲与金水房地产公司签订的《前期物业服务合同》及该合同的《补充协议》均系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规之强制性规定，双方均应依约履行。根据上述《前期物业服务合同》及其《补充协议》，王雪莲已经授权、认可金水房地产公司选取物业服务评估监理机构、物业服务企业查验、交接物业共用部分。对此，金水房地产公司亦提交证据证明其选取、委托北京华刚兴业物业服务评估监理有限公司、金地格林物业公司完成了查验、交接物业共用部分的工作。王雪莲认为物业共用部分的查验、16/20交接指的是整个小区范围内所有物业共用部分，鉴于涉案小区内物业确为分批次开发，存在分批、分区域查验、交接的情况，且王雪莲所在的14号楼共用部分已经查验、交接完毕，故法院对王雪莲上述意见不予采纳。此外，金地格林物业公司门头沟分公司也提交了2017年第2季度至2019年第4季度的月度服务报告，证明其实际提供物业服务的情况，王雪莲亦认可该公司实际提供了服务。因此，王雪莲应交纳2017年7月21日至2018年7月20日期间物业费24861.12元。故法院对王雪莲要求金水房地产公司、金地格林物业公司、金地格林物业门头沟分公司重新确定物业费起征时间并在物业管理区域公告，退还24861.12元并支付违约金等诉求不予支持。关于王雪莲认为金水房地产公司、金地格林物业公司、金地格林物业门头沟分公司存在合同欺诈，故主张三倍于24861.12元的赔偿，并要求金水房地产公司、金地格林物业公司、金地格林物业门头沟分公司道歉之诉求，法院认为，涉及物业费交纳的相关协议、文件，如《前期物业服务合同》及其《补充协议》，《关于物业共用部分查验交接事宜的声明》、入住会签单等，均有王雪莲的签字确认，并不存在欺诈行为，故法院对其上述诉求不予支持。关于王雪莲要求金水房地产公司、金地格林物业公司、金地格林物业门头沟分公司在没有达到车位管理费收费条件时，不得收取管理费的诉求，鉴于王雪莲并没有交纳过车位管理费，本案中金水房地产公司、金地格林物业公司、金地格林物业门头沟分公司也未反诉王雪莲要求交纳车位管理费，王雪莲对该诉求不享有诉的利益。故法院依法驳回王雪莲上述诉求。综上所述，一审法院依照原《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决：驳回王雪莲全部诉讼请求。二审中，各方当事人均没有提交新证据。本院查明本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为本院认为，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。根据各17/20方当事人的诉辩主张，本案二审的争议焦点在于以下四个方面，现分述如下：第一，王雪莲主张金水房地产公司、金地格林物业公司、金地格林物业门头沟分公司应重新确定物业费起征时间并在物业管理区域公告、书面通知其本人，以及要求上述三家公司退还已收取的24861.12元物业管理费并支付相应违约金的诉请是否应予支持。本院认为，王雪莲的上述诉请不能成立，理由有二：其一，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，王雪莲与金水房地产公司签订的前期物业服务合同以及补充协议合法有效。根据已查明的事实，王雪莲在2017年5月9日签字确认的《关于物业共用部分查验交接事宜的声明》中已明确表示，其认可金水房地产公司选取有资质的物业服务评估监理机构，认可该机构有权代表其本人按照规定对物业共用部分进行查验、接收建设单位移交材料，认可查验结果。金水房地产公司也根据上述内容，委托了北京华刚兴业物业服务评估监理有限公司对王雪莲房屋所在地块的共用部分进行查验评估，评估结论为合格。上述行为均符合双方此前已有的约定，而且上述查验评估的内容包括了王雪莲所在的14号楼的共用部分，这也符合王雪莲所在小区开发的实际情况。其二，王雪莲主张退还的物业费的诉争期间是2017年7月21日至2018年7月20日，而在此期间，根据金地格林物业公司门头沟分公司提交的2017年第2季度至2019年第4季度的月度服务报告等在案证据，可以证明金地格林物业公司门头沟分公司实际上在涉案区域提供了物业服务，王雪莲也接受了物业服务。二审中，王雪莲一方也陈述到其认为物业公司在涉案小区实际提供物业服务。故在此情况下，王雪莲亦应交纳诉争期间的物业费。综上，王雪莲应当交纳诉争期间的物业费，王雪莲的第一项上诉请求和理由，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。第二，王雪莲主张金水房地产公司、金地格林物业公司、金地格林物业门头沟分公司应按照24861.12元的三倍即74583.36元，向其支付赔偿金的诉请应否予以支持。本案中，王雪莲认为上述三家公司存在合同欺诈行为，其应就此承担举证责任。首先，现有证据不能证明上述三家公司存在欺诈行为，即没有证据能够证明上述三家公司存在故意18/20隐瞒真实情况或者故意告知王雪莲虚假的情况，欺骗王雪莲，诱使其作出错误的意思表示而与之订立合同的行为。其次，本案系物业服务合同纠纷，因物业服务活动引发的纠纷受合同法以及此后的民法典调整。在上述法律中，对因欺诈导致的合同效力以及对应的法律后果有着明确的规定。因此，王雪莲主张上述三家公司承担三倍赔偿责任，亦无法律依据。第三，王雪莲主张金水房地产公司、金地格林物业公司、金地格林物业门头沟分公司向其赔礼道歉的请求应否予以支持。如前所述，王雪莲的前两项上诉请求均不能成立，故其要求上述三家公司赔礼道歉不具有事实和法律依据。其次，在物业服务合同纠纷中，在双方没有对此进行明确约定的情况下，赔礼道歉亦不是违约方承担违约责任的责任方式。因此，王雪莲的此项上诉请求，亦不成立。第四，王雪莲要求金水房地产公司、金地格林物业公司、金地格林物业门头沟分公司在没有达到车位管理费收费条件时，不得收取停车管理费的诉请应否予以支持。根据查明事实，王雪莲至今尚未交纳过车位管理费，金水房地产公司、金地格林物业公司、金地格林物业门头沟分公司也未诉请要求王雪莲支付该项费用，一审法院据此驳回王雪莲该项诉求并无不当，本院予以维持。需要说明的是，虽然法院认为王雪莲作为业主依据合同约定和实际接受物业服务的事实，负有交纳物业费的义务，但其他各方当事人作为所在小区开发商和物业服务企业，亦应当积极加强与业主友好协商，通过良性沟通互动和切实提高物业服务水平，有效避免不必要的矛盾和误解，进而为业主提供良好的安居环境。综上所述，王雪莲的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：裁判结果驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2286元，由王雪莲负担(已交纳)。本判决为终审判决。落款19/20审判长杨磊审判员吴博文审判员赵蕾二〇二二年三月一日法官助理张丽君法官助理姜斐书记员张颖岚北大法宝1985年创始于北京大学法学院，为法律人提供法律法规、司法案例、学术期刊等全类型法律知识服务。20/20',)