业主大会选聘的物业管理企业与物业服务合同的签订

('物业服务合同由,与业主大会选聘的物业管理企业签订篇一：物业服务合同由,与业主大会选聘的物业管理企业签订篇一：第7章物业管理服务合同物业管理服务合同合同又称契约，是指平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。人们根据合同所明确的权利义务关系，称为合同关系。《物业管理条例》第三十五条规定：“业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业订立书面的物业服务合同。物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。”在物业管理活动中，业主与物业管理企业之间的关系是一种私法上的合同关系，其建立必须依赖于有效的物业服务合同。由此可见，物业管理是基于物业服务合同约定而形成的，物业管理企业的选聘、解聘，依条例第十一、第十五第三十五条的规定由业主大会来确定；业主委员会作为业主大会的常设机构和执行机构，由其代表业主与物业管理企业签订物业服务合同。这里要注意的是业主委员会代表的是业主，即物业服务合同的双方当事人（主体）是业主和物业服务公司。鉴于物业服务合同的内容复杂，牵涉的事项众多，所以条例特别要求物业服务合同必须采用书面形式。根据选聘物业管理企业主体的不同，物业服务合同分为两种：前期物业服务合同和物业服务合同。前期物业服务合同是指在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，物业建设单位与物业管理企业签订的约束物业管理前期活动行为规范的合同；物业服务合同则是指物业销售开始后，业主入住达到符合召开业主大会的法定比例后，选举产生的业主委员会代表业主大会，与其选聘的物业管理企业签订正式的物业服务合同。可见在业主大会成立之前，由开发建设单位主持选聘的物业管理企业，并与之签订的物业服务合同为前期物业服务合同。《物业管理条例》第三十五条第二款规定了物业服务合同的内容中必须明确商定物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等八项内容，这些内容都必须在合同中明确。第一节物业服务合同概述一、前期物业服务合同和物业服务合同的区别（一）前期物业服务合同在实践中，物业“滚动开发”的情况比较多，业主入住是一个逐渐的过程，从物业开始交付给业主，到业主成立业主大会之间，还有一段过程，不但这个过程中需要物业管理企业提供物业管理服务，甚至在物业的建设阶段往往就需要物业管理的早期介入了。这个阶段的物业管理即前期物业管理。根据《物业管理条例》的有关规定，在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的应当签订书面的前期物业服务合同。房屋出售前物业的产权属房地产开发企业，所以，合同的甲方是房地产开发企业，乙方是其选聘的物业管理企业。前期物业管理常常包括通常情况下的物业管理所不具有的一些内容，比如管理遗留扫尾工程、空置房出租或看管等，因此具有一定特殊性。现实生活中，物业管理纠纷很大程度上集中于前期物业管理阶段，如建设单位遗留的房屋质量问题、小区配套设施不全问题等。前期物业服务合同对今后物业管理的规范化实施起着尤为重要的作用。如果不签订前期物业服务合同，就不利于物业管理的实施也无法保证购房人在购买房屋直至业主委员会成立并选聘确定新的物业管理企业过程中的权力和义务，易引起各种纠纷。前期物业服务合同具有以下特征：1．前期物业服务合同由建设单位和物业管理企业签订由于在前期物业管理阶段，业主大会尚未成立，还不能形成统一意志来选聘物业管理企业，只能由建设单位选聘物业管理企业；而且，此时建设单位拥有物业，是物业的第一业主。建设单位在选取聘物业管理企业时，应充分考虑和维护未来业主的合法权益，代表未来的广大业主认真考察比较各物业管理企业，并对其有所要求与约束。2．前期物业服务合同具有过度性前期物业服务合同期限，存在与业主、业主大会选聘物业管理企业之前的过渡时间内。物业的销售、入住是陆续的过程，业主召开首次业主大会时间的不确定性决定了业主大会选聘物业管理企业时间的不确定性，因此，前期物业服务的期限通常也是不确定的。但是，一旦业主大会成立并选聘了物业管理企业，前期物业管理服务即告结束前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同约定生效的，前期物业服务合同终止。3.前期物业服务合同具有过渡性由于前期物业服务合同涉及广大业主的利益，《物业管理条例》要求前期物业服务合同以书面方式签订。为了保护当事人的合法权益，国家和地方有关部门编写了《前期物业服务合同》示范文本供相关当事人签订合同时参考。（二）物业服务合同当业主入住达到一定比例时，就应按规定及时召开业主大会，选举、组建业主委员会。业主委员会的设立，标志着前期物业管理的结束，物业管理进入正常的日常运作阶段，即由业主委员会代表全体业主行使业主自治管理。业主委员会成立之后，对原物业管理企业实施的前期物业管理要进行全面、认真、详细的评议，听取广大业主的意见，决定是续聘还是另行选聘其他的物业管理企业，并与确定的物业管理企业（原有的或另行选聘的）签订物业服务合同。其签订日期一般应在业主委员会成立三个月内，最迟不应迟于六个月。物业服务合同的甲方是业主委员会（代表所有业主）乙方是物业管理企业。甲方是委托方，乙方是受托方。合同的委托管理期限由双方协议商定。物业服务合同签订后前期物业服务合同同时终止。每次委托期满前，业主委员会应根据广大业主的意见和物业管理企业的业绩，决定是续聘还是另行选聘其他的物业管理企业，并与之签订新的物业服务合同。为了规范物业服务合同，国家建设部、工商行政管理局和地方有关部门颁布有物业服务合同示范文本。上述两个合同的共同点在于他们的客体是一致的，委托事项都是物业管理服务活动。但因物业在开发建设、销售和消费使用这三个不同阶段产权在不用产权人之间的转移，导致合同的主体有所变化，进而两个合同的签订时间期限要求与方式等都有所差异（表8－1），但两个合同是相互衔接，互为补充的。就物业管理规范化运作的角度而言，两个合同缺一不可。在实践中，物业管理企业承接一个物业管理项目后，往往将根据管理区域的规模、服务项目的多少和自身服务能力的情况，将保安、绿化、保洁等服务委托给其他专业服务公司承担。物业管理企业作为委托人与接受委托的专项服务企业之间签订委托服务合同，但是专项服务企业与业主之间并不存在合同关系。因此，这些专项服务的委托合同虽然与物业管理活动相关，但都不能称之为物业服务合同。《物业管理条例》第四十条规定：物业管理企业可以将管理区域内专项服务委托给专项服务企业，但不得将全部物业管理一并委托给他人；第六十二条规定：物业管理企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，处委托合同价款30％以上50％以下的罚款；情节严重的，由颁发资质证书的部门吊销资质证书。委托所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用，给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。二、物业服务合同的法律性质物业服务合同属于民事合同的范畴。《物权法》明确了物业服务合同属于委托合同。委托合同是受托人以委托人的名义和费用为委托人处理委托事务，委托人支付约定报酬的协议。物业服务合同既可发生在法人之间，又可发生在自然人与法人之间。物业服务合同具有如下的委托合同的法律特征：1．物业服务合同的订立以当事人相互信任为前提，任何一方通过利诱、欺诈、蒙骗等手段签订的合同。一经查实，可依法起诉，直至解除合同关系。2．物业服务合同是有偿的。委托合同的目的在于由受托人用委托人的名义和费用处理管理委托人事务。因此，业主不但要支付物业管理企业在处理委托事务中的必要费用，还应支付物业管理企业一定的酬金。3．物业服务合同既是诺威性合同又是双务合同。物业服务合同白双方达成协议时成立，故为诺成性合同;委托人和受托人双方都负有义务，故为双务合同。4．物业服务合同是劳务合同。劳务合同的特点是：合同的标的是一定的符合要求的劳务，而不是物质成果或物化成果;合同约定的劳务通过提供劳务的人的特定行为表现出来。值得提出的是，也有学者对物业服务合同是委托合同的观点并不认同。三、物业服务合同签订应遵循的基本原则合同受法律法规约束，其签订和履行应当遵循《中华人民共和国合同法》规定的以下五项基本原则。（一）主体平等合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方。任何民事主体在法律人格上也是一律平等的，享有独立的人格，不受他人的支配、干涉和控制。只有合同当事人的人格平等，才能实现合同当事人的法律地位平等。合同当事人平等是商品经济的必然前提和必然产物，也是社会主义市场经济对交易秩序和经济秩序的具体要求。（二）合同自由当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。合同自愿原则，也就是合同自由原则，或称为契约自由原则。其涵义包括缔结合同、选择缔约相对人、选择合同方式、决定合同内容、解释合同的自愿或自由，当然，实行合同自由原则，并不排除法律以及国家对合同的适用干预和限制。（三）权利义务公平对等在经济活动中，合同的任何一方当事人既享有权利，也承担相应义务，权利义务相对等。公平原则规范合同当事人之间的利益关系。制约对合同自由原则的滥用，要求形式的公平（即合同主体的法律地位）和实质的公平。合同的实质公平，是指双方当事人的权利、义务必须大体对等，对于显示公平的合同，当事人一方有权要求法院或者仲裁机构予以撤销或变更。（四）诚实信用诚实信用原则，也称为诚信原则。诚实信用原则是民法、合同法的最基本原则。诚实信用原则，是指民事主体在从事包括合同行为在内的民事活动时，应该诚实守信，以善意的方式行使自己的权利和履行自己的义务，不得有任何欺诈行为。诚实信用原则适用弹性相当大，具有确定行为规则、平衡利益冲突、解释法律与合同三大基本功能诚实信用原则体现了社会主义精神文明和道德规范的要求。（五）守法和维护社会公益当事人订立合同、履行合同，应当遵守法律法规，遵守社会道德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益这是人们社会公共生活的基本准则，维护社会公益原则，也就是公序良俗原则，包括社会公德、公共秩序和善良风俗。守法和维护社会公益原则，是合同法的最高要求。四、物业服务合同中相关主体的权利和义务依据《物业管理条例》的相关规定，物业服务合同的主体包括三类：一是选聘签约者(业主大会或业主委员会)；二是提供服务者(物业管理企业)；三是接受服务者(业主或物业使用人)。在物业合同法律关系中，一般是由业主大会或业主委员会代表全体业主与物业管理企业签约，由物业管理企业为业主和物业使用人提供物业服务。物业服务合同中业主大会、业主委员会、业主、物业管理企业的主要权利和义务是：1．业主大会在物业服务合同中的权利义务是：（1）制定、修改业主公约及各项物业制度，授权业主委员会监督业主和物业使用人遵守业主公约。（2）选聘、解聘物业管理企业，审查决定业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理服务合同》的内容。（3）决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督物业管理企业的实施。（4）审核物业管理企业的每年财务情况。（5）维护全体业主的公共权益。（6）法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理职责。2．业主委员会在物业服务合同中的权利义务是：（1）代表和维护业主、使用人的合法权益。（2）监督业主和使用人遵守业主公约及相关的物业管理制度。（3）检查监督物业管理工作及制度的执行情况。（4）审定物业管理服务年度计划、财务情况。（5）负责收集、整理物业管理所需全部图纸、档案、资料。（6）协调不按规定交纳物业管理费、及以往管理遗留问题和其他物业管理工作。（7）业主大会授权的其他权利义务。3．业主在物业服务合同中的权利义务是：（1）接受物业管理服务的权利。（2）对物业管理有建议权、监督权。（3）对业主委员会有选举及被选举权。（4）对物业管理公约及各项制度的制定权和修改权。（5）遵守业主公约及各项物业制度的义务。（6）执行业主大会和业主委员会作出的决定的义务。（7）交纳专项维修资金的义务。（8）按时交纳物业服务费用的义务。（9）法律、法规规定的其他义务。4．物业管理企业在物业管理服务合同中的权利义务是：（1）按合同提供物业管理服务。（2）收取业主的物业管理费及其他物业服务费用。（3）根据合同约定对业主和物业使用人违反业主公约的行为进行处理。（4）制定物业管理计划、财务计划、物业年度维修养护计划和大、中修方案，经业主大会同意后由其实施。（5）向业主和物业使用人告知物业使用的有关规定，当业主和物业使用人装修物业时，为维护其他多数业主的权利，告知有关限制条件，并负责监督。（6）公布管理费用及专项维修资金的收支账目。（7）对物业的公用设施不得擅自占用和改变使用功能。（8）合同终止时，移交小区内经营性商业用房、管理用房、物业管理事项及与物业相关的全部文件、档案资料。（9）法律、法规和合同规定的其他权利与义务。五、物业管理的事项物业管理事项主要是指物业服务企业应当提供的服务内容，因此物业服务合同应当认真规定。一般而言，物业管理项目从物的角度、社区环境角度、物的利用角度，可以分为三类：从物的角度而言，主要内容包括对物业及其附属设施的维护、保养、修缮等事项；从社区环境的角度而言，主要内容包括区域的保安、绿化、清洁等事项；从物的利用角度而言，主要内容包括阻止物业使用人对自用部分进行危害整体利益的行为、阻止业主对共用部分进行妨害他人利益的行为等事项。具体地说，包括以下内容：（1）房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，包括楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅庭院等的维修、养护和管理。（2）共用设施、设备的维修、养护和管理，包括共用的上下水管道、落水管、垃圾道、烟囱、共用照明、天线中央空调、暖气干线、供暖锅炉房、高压水泵房、楼内消防设施设备、电梯等的维修、养护、运行和管理。（3）市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、自行车棚、停车场等的维修、养护和管理。（4）公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理。（5）附属配套建筑和设施维修、养护和管理，包括商业点、文化体育娱乐场所等的维修、养护和管理。（6）公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运等。（7）物业区域内的交通与车辆停放秩序的管理。（8）维护公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤等。（9）管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料。（10）负责向业主和物业使用人收取各项费用，包括物业管理服务费、保洁费、保安篇二：XX最新物业管理员试题一及答案物业管理员题库——第1套试卷一、单项选择题（共30题，每题1分。每题的备选项中，只有1个最符合题意）1．一级资质物业管理企业注册资本应为人民币（c）万元以上。a．50b．300c．500d．10002．新设立的物业管理企业应当自领取营业执照之日起（a）日内，向工商注册所在地直辖市、设区的市的人民政府房地产主管部门申请资质。a．30b.45c.60d.903.某物业管理公司仅管理高层住宅类型的物业，管理总面积达120万平方米，从管理类型和面积上看，该公司符合申报（c）资质条件。a.一级b.二级c.三级d.三级暂定4.前期物业管理招标投标结束后，招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起（c）日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面前期物业服务合同。a.7b.15c.30d.455.在前期物业管理招标投标中，评标委员会根据评标结果向招标人推荐不超过3名有排序的合格的中标候选人。招标人（d）。a.可任选其中一个作为中标人b.应以报价最低的为中标人c.应报请房地产行政主管部门确定中标人d.应按照中标候选人的排序确定中标人6.物业管理投标的过程包括：①准备投标文件，②获取招标信息，③登记并取得招标文件，④参加开标、现场答辩会议，⑤送交投标文件，⑥签订物业服务合同（或前期物业服务合同）。正确的投标步骤是（d）。篇二：XX最新物业管理员试题一及答案物业管理员题库——第1套试卷一、单项选择题（共30题，每题1分。每题的备选项中，只有1个最符合题意）1．一级资质物业管理企业注册资本应为人民币（C）万元以上。A．50B．300C．500D．10002．新设立的物业管理企业应当自领取营业执照之日起（A）日内，向工商注册所在地直辖市、设区的市的人民政府房地产主管部门申请资质。A．30B.45C.60D.903.某物业管理公司仅管理高层住宅类型的物业，管理总面积达120万平方米，从管理类型和面积上看，该公司符合申报（C）资质条件。A.一级B.二级C.三级D.三级暂定4.前期物业管理招标投标结束后，招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起（C）日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面前期物业服务合同。A.7B.15C.30D.455.在前期物业管理招标投标中，评标委员会根据评标结果向招标人推荐不超过3名有排序的合格的中标候选人。招标人（D）。A.可任选其中一个作为中标人B.应以报价最低的为中标人C.应报请房地产行政主管部门确定中标人D.应按照中标候选人的排序确定中标人6.物业管理投标的过程包括：①准备投标文件，②获取招标信息，③登记并取得招标文件，④参加开标、现场答辩会议，⑤送交投标文件，⑥签订物业服务合同（或前期物业服务合同）。正确的投标步骤是（D）。A.③－②－①－④－⑤－⑥B.③－②－①－⑤－④－⑥C.②－③－①－④－⑤－⑥D.②－③－①－⑤－④－⑥7.物业服务合同由（C）与业主大会选聘的物业管理企业签订。A.各业主分别B.业主大会C.业主委员会代表业主D.物业建设单位8.业主临时公约由（A）制定。A.建设单位B.购房人C.物业管理企业D.房地产行政主管部门9.物业管理的早期介入是建设单位引入的（D）。A.设计工作B.工程监理工作C.开发建设工作D.物业管理咨询活动10.前期物业管理是指从前期物业服务合同签订之日起至（D）之日止的物业管理活动。A.首次业主大会会议召开B.业主大会成立C.50%业主入住D.物业服务合同生效11.业主大会选聘了新的物业管理企业，原物业管理企业应向（B）交还有关的物业管理资料和物业管理用房等。A.建设单位B.业主委员会C.政府主管部门D.新物业管理企业12.因住宅室内装饰装修活动造成相邻住宅的管道堵塞、渗漏水、停水停电、物品毁坏等，（）应当负责修复和赔偿。A.装修人B.装修企业C.装修施工人员D.物业管理公司13.在购房合同约定的期限内，业主未办理入住及其相应手续的，（）。A.建设单位和物业管理企业将视业主入住不成立B.建设单位和物业管理企业将视业主入住成立C.业主未与建设单位联系并作有效声明的，视同入住成立D.即使业主与建设单位联系并作有效声明，仍视为入住不成立14.检查墙体装饰面是否空鼓最适合采取（）查验方法。A.测量B.敲击C.使用D.目测15.房屋主体按建筑结构类型和材料划分类别，不包括（）。A.砖结构B.木结构C.钢筋混凝土结构D.框架结构16.对于重点和重要设施设备的维修，应该更加强调（）。A.事后维修B.紧急抢修C.预防性维修D.大修17.物业供配电系统技术档案不包括（）记录。A.日常运行B.客户投诉C.维修和技术改造D.各项电气预防性实验和其它测试18.下列四种方法中，不属于白蚁防治主要方法的是（）。A.挖巢法B.药杀法C.熏蒸法D.诱杀法19.下列四项工作中，不属于小区绿化日常养护工作的是（）。A.浇水B.病虫害防治C.杂草防治D.绿化改造工程20.下列关于物业管理区域内安全防范工作责任的说法中，表述正确的是（）。A.物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作B.物业管理企业对管理区域内的治安防范工作负有全部责任C.物业管理区域内发生刑事案件时，物业管理企业不承担任何责任D.物业管理企业可对嫌疑人进行留置讯问21.下列关于消防通道管理的说法中，正确的是（）。A、物业管理公司可视具体情况将部分消防通道划为停车位B、物业管理公司任何时候都不能将消防通道划为停车位C、物业管理公司如将消防通道划为停车位，应做好安全警示D、业主在消防通道停车与物业管理公司无关，无须进行管理22.电梯出现紧急情况时，乘客应采取的正确措施是（）。A.确认电梯处于静止状态，撬开轿厢门逃生B.通过安全窗撤离轿厢C.通过电话或对讲系统通知管理人员，静候救援D.通过电话或对讲系统，在管理人员的指挥下采取措施自救23.实行物业服务费用酬金制的，物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算并每（）不少于一次公布物业服务资金收支情况。A.三个月B.半年C.一年D.二年24.实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括（）和物业管理企业的酬金。A.物业服务成本B.物业服务支出C.物业服务支出、法定税费D.物业服务成本、法定税费25.住宅专项维修资金属于（）所有。A.物业管理企业B.全体业主C.物业管理企业和全体业主D.建设单位26.在业主大会成立前，住宅专项维修资金的使用由物业管理企业（）。A.提出计划，房地产行政主管部门审核后划拔B.自行决定C.与部分业主商议决定D.与建设单位商议决定27.物业服务合同约定以外的物业服务收费采取的是（）。A．政府定价B．政府指导价C．业主定价D．物业管理企业与业主协商确定28.新建物业承接验收时，物业管理公司应向（）索取物业档案资料。A.业主B.建设单位C.施工单位D.监理单位29.某项目管理处拟购置固定资产，须书面报请公司批准，采用的文书类型应是（）。A.通知B.报告C.请示D.决定30.按照《住宅室内装饰装修管理办法》（建设部令第110号），业主在办理住宅装饰装修手续时，物业管理企业（或指定方）可以按照装饰装修管理服务协议，收取（）。A．管理服务费B．审批费C．施工现场管理费D．装修保证金二、多项选择题（共15题，每题2分。每题的备选项中，有2个或2个以上选项符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得分）31.二级物业管理企业资质证书由（）颁发和管理。A．国务院建设主管部门B．省、自治区人民政府建设主管部门C．省、自治区人民政府房地产主管部门D．直辖市人民政府房地产主管部门E．设区的市的人民政府房地产主管部门32.新设立的物业管理企业在申请资质时，除应提供营业执照、企业章程、验资证明之外，还要持（）向当地房地产主管部门申报。A.企业法定代表人的身份证明B.企业总经理的身份证明C.物业管理专业人员的职业资格证书和劳动合同D.管理和技术人员的职称证书和劳动合同E.物业服务合同33.物业管理招标的主体包括（）。A.物业管理企业B.物业建设单位C.业主大会D.业主委员会E.物业所有权人34.前期物业服务合同与物业服务合同两者的区别有（）。A.签订合同的主体不同B.合同终止条件不同C.前期物业服务合同须经政府主管部门批准，物业服务合同则不需要D.前期物业服务合同属于固定期限合同，物业服务合同属于无固定期限合同E.前期物业服务合同属于无固定期限合同，物业服务合同属于固定期限合同35.下列关于业主公约的说法中，正确的有（）。A.业主公约经业主大会通过后生效B.业主公约对全体业主具有约束力C.业主公约对物业管理企业具有约束力D.业主公约对物业建设单位具有法律约束力E.业主公约仅有道义上的约束力36.某物业竣工交付6个月时，因电梯机房漏雨渗水致使电梯停梯。下列说法中，正确的有（）。A.立即通知电梯公司解决故障停梯问题B.电梯公司应履行保修责任，并承担维修费用C.建设单位应承担此次事故的全部费用D.物业管理企业应承担渗漏机房的维修责任及费用E.电梯机房属物业共用部位，修缮费用应在专项维修资金中列支37.按使用功能划分，物业可分为（）物业。A.居住B.公共C.商业D.工业E.其他38.物业管理区域停车场的物业管理人员一般应包括（）。A.车辆维修员B.车辆清洗员C.交通疏导及管理员D.停车场保洁员E.停车收费员39.物业管理企业主营业务收入包括（）收入。A.物业管理B.物业经营C.政策性亏损补贴D.物业大修E.共用部位的租赁收入40.物业管理企业利润总额包括（）。A.企业所属项目上交的管理酬金B.营业利润C.投资净收益D.营业外收支净额E.补贴收入41.物业服务支出的构成不包括（）。A.物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用B.物业管理企业财产保险费用C.物业共用部位、共用设施设备保险费用D.管理服务人员的工资E.项目管理处用房装饰装修费用42.按照《物业服务收费管理办法》，物业服务收费实行（）。A.政府定价B.政府指导价C.市场调节价D.业主定价E.政府与业主共同定价43.住宅专项维修资金可用于（）。A.弥补物业管理经费的不足B.共用部位、共用设施设备的大修C.共用部位、共用设施设备的更新D.共用部位、共用设施设备的改造E.共用部位、共用设施设备的日常维修44.下列关于物业服务费用包干制的说法中，正确的有（）。篇三：业主大会如何选聘物业公司业主大会如何选聘物业公司(XX-07-2815:33:36)小区的物业管理服务合同到期了，许多业主希望能更换物业公司，但许多业主委员会却苦于不知道更换的程序，或者为避免麻烦事，在没有征得业主大会同意的前提下擅自和原物业公司续签合同，从而损害了广大业主的利益。那么选聘和解聘物业公司这事具体应该如何操作？怎样才算真正维护广大业主利益的呢？根据《物业管理条例》（国务院令379号）第十二条的规定：“业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式……业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业管理企业，专项维修资金使用和续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。……”由此可知，业主大会决策制度是条例的核心内容，选聘、解聘物业管理企业属于小区重大事情，直接关系业主的安居乐业，应该经物业管理区域全体业主所持投票权2/3以上同意。北京物业专业律师认为，续聘物业管理企业属于选聘物业管理企业的一种特定说法，也应该经过业主大会通过但是为了简化程序，可以在业主大会议事规则对续聘物业公司作出简化手续的约定，比如授权业主委员会采取公告的形式向全体业主征询意见，如果采取书面形式主动提出要求更换物业公司的业主没有达到20%以上，则可以授权业主委员会续签物业管理合同。但是这种续聘的授权必须在议事规则中给予明确方可操作，如果业主大会议事规则对此没有约定，则应该由业主委员会根据条例和议事规则对选聘物业管理企业的规定，通过召开业主大会对续聘物业管理企业作出决议，再由业主委员会根据业主大会决议作出续聘或者解聘的决定。业主大会对续聘物业管理企业需要征询的内容至少包括：1、是否续聘前任物业管理企业；2、物业服务合同内容是否需要完善或者变更（至少包括服务标准和收费标准）；3、如果解聘前任物业公司采取何种方式选聘新的物业管理公司（包括公开招标、邀请招标以及询价征询等方式）；4、如果采用招标选聘新的物业，相关费用标准和授权业主委员会决定范围；5、业主选聘物业管理企业一般由业主大会授权业主委员会提出具体方案，经业主大会通过后由业主委员会具体实施。业主委员会在选聘物业管理公司时，可以采用招标或其他方式进行。目前，大多数小区采用询价后向业主征询意见的方式我们认为这是极不规范的，很容易造成暗箱操作，损害业主的权益。根据我们的实践经验，采取招标方式是杜绝暗箱操作维护业主公共利益的基本保证。目前北京、成都、南京等市已经出台规定，明确要求业主大会选聘物业管理企业必须采取招标方式。据有关部门透露，本市有关强制要求业主大会采取招标形式选聘物业企业的规定尚在研究之中。我们认为，应该根据《招标投标法》明确规定业主大会选聘物业管理企业时必须聘请物业管理招标代理机构采取招标方式。在选择合适的物业管理企业时，要注重考虑企业的服务质量与管理费用，即通常讲的质量价格比。因此，应根据居住区域所属保障、改善、舒适等不同房屋类型以及全体业主的消费观念、消费水平，选择相应的企业，最好考虑选择在本小区附近有管理服务项目的企业，这样企业可发挥规模效应，降低成本。另外，经验表明，由业主委员会成员以外的招标代理机构或者行业协会推荐物业管理企业为邀标单位比较公正。对于被推荐的单位，业委会应当和招标代理机构或者专业人士在询价征询前进行一番“明查暗访”，查明这家物业公司的业绩和市场口碑，并广泛听取业主的意见。在询价确定物业管理企业的时候，有的业委会采用“两步走”的方法，效果颇佳。第一步由业主（代表）大会对经“明查暗访”后筛选出来的企业进行首轮选择，选出得票的2—3家企业；第二步，业委会与这些企业具体商议物业管理服务合同，重点是服务内容和收费标准，最后通过业主大会投票表决的方式选定一家企业。参照《上海市居住物业管理条例》和市房地局颁发的原《加强业主委员会管理若干规定》，以及一些业主委员会运作的经验，下面的做法可以借鉴。1、区、县房地产管理部门赋有对所在地的业委会指导、检查的日常管理责任，因此业委会应把要解聘、选聘物业管理公司的做法及时告知房地办事处，必要时向街道(乡镇)有关部门、居委会通报，以得到他们的支持和指导。2、业委会应当就解聘、更换物业管理公司召开会议和作出决定，并由全体出席会议的人员在会议记录上签字。3、业委会应当按照议事规则的规定，及时召开业主（代表）大会，对物业管理企业选聘事宜作出决定。由于业主委员会只是业主大会的执行机构，并且没有自行招标的能力，业主委员会应该按照《招标投标法》、《前期物业管理招标投标管理暂行办法》、《上海市居住物业管理招投标暂行规定》等规定来完成招标工作。而且业主大会业主委员会通常没有自行招标的能力，应该委托物业管理招标代理机构全程代理物业管理招标工作，并且能够形成三方相互牵制、相互制约的机制，可以杜绝出现暗箱操作滥用职权等违规事件，使得物业管理招标工作真正做到透明化。4、业委会和召开业主大会作出的决定，必须以公告形式告知全体业主，并书面通知物业管理公司。5、业主委员会在与新选聘的物业管理公司签订服务合同之后的十日内，解聘的企业应当将该物业管理区域内的下列档案资料移交给业委会或者新选聘的企业，并办理移交手续：(1)各类物业设施的验收、接管档案(图、卡、册)；(2)与供水、供电、供气、环卫、有线电视等单位订立的协议书、合同资料；(3)物业分户产权清册、租赁清册、业主使用人情况表；(4)共用设备、公共设施设置清单、图纸以及运行、传真、改造、维修记录凭证；(5)维修基金以幢为单位的分户清册或资料；(6)房屋质量保证文件和房屋使用说明文件；(7)财务收支帐册；(8）公共配套设施的产权及收益归属清单；(9)物业管理所必须的其他资料。篇四：第7章物业管理服务合同物业管理服务合同合同又称契约，是指平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。人们根据合同所明确的权利义务关系，称为合同关系。《物业管理条例》第三十五条规定：“业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业订立书面的物业服务合同。物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。”在物业管理活动中，业主与物业管理企业之间的关系是一种私法上的合同关系，其建立必须依赖于有效的物业服务合同。由此可见，物业管理是基于物业服务合同约定而形成的，物业管理企业的选聘、解聘，依条例第十一、第十五第三十五条的规定由业主大会来确定；业主委员会作为业主大会的常设机构和执行机构，由其代表业主与物业管理企业签订物业服务合同。这里要注意的是业主委员会代表的是业主，即物业服务合同的双方当事人（主体）是业主和物业服务公司。鉴于物业服务合同的内容复杂，牵涉的事项众多，所以条例特别要求物业服务合同必须采用书面形式。根据选聘物业管理企业主体的不同，物业服务合同分为两种：前期物业服务合同和物业服务合同。前期物业服务合同是指在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，物业建设单位与物业管理企业签订的约束物业管理前期活动行为规范的合同；物业服务合同则是指物业销售开始后，业主入住达到符合召开业主大会的法定比例后，选举产生的业主委员会代表业主大会，与其选聘的物业管理企业签订正式的物业服务合同。可见在业主大会成立之前，由开发建设单位主持选聘的物业管理企业，并与之签订的物业服务合同为前期物业服务合同。《物业管理条例》第三十五条第二款规定了物业服务合同的内容中必须明确商定物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等八项内容，这些内容都必须在合同中明确。第一节物业服务合同概述一、前期物业服务合同和物业服务合同的区别（一）前期物业服务合同在实践中，物业“滚动开发”的情况比较多，业主入住是一个逐渐的过程，从物业开始交付给业主，到业主成立业主大会之间，还有一段过程，不但这个过程中需要物业管理企业提供物业管理服务，甚至在物业的建设阶段往往就需要物业管理的早期介入了。这个阶段的物业管理即前期物业管理。根据《物业管理条例》的有关规定，在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的应当签订书面的前期物业服务合同。房屋出售前物业的产权属房地产开发企业，所以，合同的甲方是房地产开发企业，乙方是其选聘的物业管理企业。前期物业管理常常包括通常情况下的物业管理所不具有的一些内容，比如管理遗留扫尾工程、空置房出租或看管等，因此具有一定特殊性。现实生活中，物业管理纠纷很大程度上集中于前期物业管理阶段，如建设单位遗留的房屋质量问题、小区配套设施不全问题等。前期物业服务合同对今后物业管理的规范化实施起着尤为重要的作用。如果不签订前期物业服务合同，就不利于物业管理的实施也无法保证购房人在购买房屋直至业主委员会成立并选聘确定新的物业管理企业过程中的权力和义务，易引起各种纠纷。前期物业服务合同具有以下特征：1．前期物业服务合同由建设单位和物业管理企业签订由于在前期物业管理阶段，业主大会尚未成立，还不能形成统一意志来选聘物业管理企业，只能由建设单位选聘物业管理企业；而且，此时建设单位拥有物业，是物业的第一业主。建设单位在选取聘物业管理企业时，应充分考虑和维护未来业主的合法权益，代表未来的广大业主认真考察比较各物业管理企业，并对其有所要求与约束。2．前期物业服务合同具有过度性前期物业服务合同期限，存在与业主、业主大会选聘物业管理企业之前的过渡时间内。物业的销售、入住是陆续的过程，业主召开首次业主大会时间的不确定性决定了业主大会选聘物业管理企业时间的不确定性，因此，前期物业服务的期限通常也是不确定的。但是，一旦业主大会成立并选聘了物业管理企业，前期物业管理服务即告结束前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同约定生效的，前期物业服务合同终止。3.前期物业服务合同具有过渡性由于前期物业服务合同涉及广大业主的利益，《物业管理条例》要求前期物业服务合同以书面方式签订。为了保护当事人的合法权益，国家和地方有关部门编写了《前期物业服务合同》示范文本供相关当事人签订合同时参考。（二）物业服务合同当业主入住达到一定比例时，就应按规定及时召开业主大会，选举、组建业主委员会。业主委员会的设立，标志着前期物业管理的结束，物业管理进入正常的日常运作阶段，即由业主委员会代表全体业主行使业主自治管理。业主委员会成立之后，对原物业管理企业实施的前期物业管理要进行全面、认真、详细的评议，听取广大业主的意见，决定是续聘还是另行选聘其他的物业管理企业，并与确定的物业管理企业（原有的或另行选聘的）签订物业服务合同。其签订日期一般应在业主委员会成立三个月内，最迟不应迟于六个月。物业服务合同的甲方是业主委员会（代表所有业主）乙方是物业管理企业。甲方是委托方，乙方是受托方。合同的委托管理期限由双方协议商定。物业服务合同签订后前期物业服务合同同时终止。每次委托期满前，业主委员会应根据广大业主的意见和物业管理企业的业绩，决定是续聘还是另行选聘其他的物业管理企业，并与之签订新的物业服务合同。为了规范物业服务合同，国家建设部、工商行政管理局和地方有关部门颁布有物业服务合同示范文本。上述两个合同的共同点在于他们的客体是一致的，委托事项都是物业管理服务活动。但因物业在开发建设、销售和消费使用这三个不同阶段产权在不用产权人之间的转移，导致合同的主体有所变化，进而两个合同的签订时间期限要求与方式等都有所差异（表8－1），但两个合同是相互衔接，互为补充的。就物业管理规范化运作的角度而言，两个合同缺一不可。在实践中，物业管理企业承接一个物业管理项目后，往往将根据管理区域的规模、服务项目的多少和自身服务能力的情况，将保安、绿化、保洁等服务委托给其他专业服务公司承担。物业管理企业作为委托人与接受委托的专项服务企业之间签订委托服务合同，但是专项服务企业与业主之间并不存在合同关系。因此，这些专项服务的委托合同虽然与物业管理活动相关，但都不能称之为物业服务合同。《物业管理条例》第四十条规定：物业管理企业可以将管理区域内专项服务委托给专项服务企业，但不得将全部物业管理一并委托给他人；第六十二条规定：物业管理企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，处委托合同价款30％以上50％以下的罚款；情节严重的，由颁发资质证书的部门吊销资质证书。委托所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用，给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。二、物业服务合同的法律性质物业服务合同属于民事合同的范畴。《物权法》明确了物业服务合同属于委托合同。委托合同是受托人以委托人的名义和费用为委托人处理委托事务，委托人支付约定报酬的协议。物业服务合同既可发生在法人之间，又可发生在自然人与法人之间。物业服务合同具有如下的委托合同的法律特征：1．物业服务合同的订立以当事人相互信任为前提，任何一方通过利诱、欺诈、蒙骗等手段签订的合同。一经查实，可依法起诉，直至解除合同关系。2．物业服务合同是有偿的。委托合同的目的在于由受托人用委托人的名义和费用处理管理委托人事务。因此，业主不但要支付物业管理企业在处理委托事务中的必要费用，还应支付物业管理企业一定的酬金。3．物业服务合同既是诺威性合同又是双务合同。物业服务合同白双方达成协议时成立，故为诺成性合同;委托人和受托人双方都负有义务，故为双务合同。4．物业服务合同是劳务合同。劳务合同的特点是：合同的标的是一定的符合要求的劳务，而不是物质成果或物化成果;合同约定的劳务通过提供劳务的人的特定行为表现出来。值得提出的是，也有学者对物业服务合同是委托合同的观点并不认同。三、物业服务合同签订应遵循的基本原则合同受法律法规约束，其签订和履行应当遵循《中华人民共和国合同法》规定的以下五项基本原则。（一）主体平等合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方。任何民事主体在法律人格上也是一律平等的，享有独立的人格，不受他人的支配、干涉和控制。只有合同当事人的人格平等，才能实现合同当事人的法律地位平等。合同当事人平等是商品经济的必然前提和必然产物，也是社会主义市场经济对交易秩序和经济秩序的具体要求。（二）合同自由当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。合同自愿原则，也就是合同自由原则，或称为契约自由原则。其涵义包括缔结合同、选择缔约相对人、选择合同方式、决定合同内容、解释合同的自愿或自由，当然，实行合同自由原则，并不排除法律以及国家对合同的适用干预和限制。（三）权利义务公平对等在经济活动中，合同的任何一方当事人既享有权利，也承担相应义务，权利义务相对等。公平原则规范合同当事人之间的利益关系。制约对合同自由原则的滥用，要求形式的公平（即合同主体的法律地位）和实质的公平。合同的实质公平，是指双方当事人的权利、义务必须大体对等，对于显示公平的合同，当事人一方有权要求法院或者仲裁机构予以撤销或变更。（四）诚实信用诚实信用原则，也称为诚信原则。诚实信用原则是民法、合同法的最基本原则。诚实信用原则，是指民事主体在从事包括合同行为在内的民事活动时，应该诚实守信，以善意的方式行使自己的权利和履行自己的义务，不得有任何欺诈行为。诚实信用原则适用弹性相当大，具有确定行为规则、平衡利益冲突、解释法律与合同三大基本功能诚实信用原则体现了社会主义精神文明和道德规范的要求。（五）守法和维护社会公益当事人订立合同、履行合同，应当遵守法律法规，遵守社会道德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益这是人们社会公共生活的基本准则，维护社会公益原则，也就是公序良俗原则，包括社会公德、公共秩序和善良风俗。守法和维护社会公益原则，是合同法的最高要求。四、物业服务合同中相关主体的权利和义务依据《物业管理条例》的相关规定，物业服务合同的主体包括三类：一是选聘签约者(业主大会或业主委员会)；二是提供服务者(物业管理企业)；三是接受服务者(业主或物业使用人)。在物业合同法律关系中，一般是由业主大会或业主委员会代表全体业主与物业管理企业签约，由物业管理企业为业主和物业使用人提供物业服务。物业服务合同中业主大会、业主委员会、业主、物业管理企业的主要权利和义务是：1．业主大会在物业服务合同中的权利义务是：（1）制定、修改业主公约及各项物业制度，授权业主委员会监督业主和物业使用人遵守业主公约。（2）选聘、解聘物业管理企业，审查决定业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理服务合同》的内容。（3）决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督物业管理企业的实施。（4）审核物业管理企业的每年财务情况。（5）维护全体业主的公共权益。（6）法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理职责。2．业主委员会在物业服务合同中的权利义务是：（1）代表和维护业主、使用人的合法权益。（2）监督业主和使用人遵守业主公约及相关的物业管理制度。（3）检查监督物业管理工作及制度的执行情况。（4）审定物业管理服务年度计划、财务情况。（5）负责收集、整理物业管理所需全部图纸、档案、资料。（6）协调不按规定交纳物业管理费、及以往管理遗留问题和其他物业管理工作。（7）业主大会授权的其他权利义务。3．业主在物业服务合同中的权利义务是：（1）接受物业管理服务的权利。（2）对物业管理有建议权、监督权。（3）对业主委员会有选举及被选举权。（4）对物业管理公约及各项制度的制定权和修改权。（5）遵守业主公约及各项物业制度的义务。（6）执行业主大会和业主委员会作出的决定的义务。（7）交纳专项维修资金的义务。（8）按时交纳物业服务费用的义务。（9）法律、法规规定的其他义务。4．物业管理企业在物业管理服务合同中的权利义务是：（1）按合同提供物业管理服务。（2）收取业主的物业管理费及其他物业服务费用。（3）根据合同约定对业主和物业使用人违反业主公约的行为进行处理。（4）制定物业管理计划、财务计划、物业年度维修养护计划和大、中修方案，经业主大会同意后由其实施。（5）向业主和物业使用人告知物业使用的有关规定，当业主和物业使用人装修物业时，为维护其他多数业主的权利，告知有关限制条件，并负责监督。（6）公布管理费用及专项维修资金的收支账目。（7）对物业的公用设施不得擅自占用和改变使用功能。（8）合同终止时，移交小区内经营性商业用房、管理用房、物业管理事项及与物业相关的全部文件、档案资料。（9）法律、法规和合同规定的其他权利与义务。五、物业管理的事项物业管理事项主要是指物业服务企业应当提供的服务内容，因此物业服务合同应当认真规定。一般而言，物业管理项目从物的角度、社区环境角度、物的利用角度，可以分为三类：从物的角度而言，主要内容包括对物业及其附属设施的维护、保养、修缮等事项；从社区环境的角度而言，主要内容包括区域的保安、绿化、清洁等事项；从物的利用角度而言，主要内容包括阻止物业使用人对自用部分进行危害整体利益的行为、阻止业主对共用部分进行妨害他人利益的行为等事项。具体地说，包括以下内容：（1）房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，包括楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅庭院等的维修、养护和管理。（2）共用设施、设备的维修、养护和管理，包括共用的上下水管道、落水管、垃圾道、烟囱、共用照明、天线中央空调、暖气干线、供暖锅炉房、高压水泵房、楼内消防设施设备、电梯等的维修、养护、运行和管理。（3）市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、自行车棚、停车场等的维修、养护和管理。（4）公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理。（5）附属配套建筑和设施维修、养护和管理，包括商业点、文化体育娱乐场所等的维修、养护和管理。（6）公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运等。（7）物业区域内的交通与车辆停放秩序的管理。（8）维护公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤等。（9）管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料。（10）负责向业主和物业使用人收取各项费用，包括物业管理服务费、保洁费、保安篇五：试卷答案一、单项选择题(共30题，每题1分。每题的备选项中，只有1个最符合题意)1．一级资质物业管理企业注册资本应为人民币(C)万元以上。A．50B．300C．500D．10002．新设立的物业管理企业应当自领取营业执照之日起(A)日内，向工商注册所在地直辖市、设区的市的人民政府房地产主管部门申请资质。A．30B．45C.60D．903．某物业管理公司仅管理高层住宅类型的物业，管理总面积达120万平方米，从管理类型和面积上看，该公司符合申报(C)资质条件。A．一级B．二级C．三级D.三级暂定4．前期物业管理招标投标结束后，招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起(C)日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面前期物业服务合同。A．7B．15C．30D．455．在前期物业管理招标投标中，评标委员会根据评标结果向招标人推荐不超过3名有排序的合格的中标候选人。招标人(D)。A．可任选其中一个作为中标人B．应以报价最低的为中标人C．应报请房地产行政主管部门确定中标人D.应按照中标候选人的排序确定中标人6.物业管理投标的过程包括：①准备投标文件，②获取招标信息，③登记并取得招标文件，④参加开标、现场答辩会议，⑤送交投标文件，⑥签订物业服务合同(或前期物业服务合同)。正确的投标步骤是(D)。7．物业服务合同由(C)与业主大会选聘的物业管理企业签订。A．各业主分别B．业主大会C．业主委员会代表业主D．物业建设单位8．业主临时公约由(A)制定。A．建设单位B．购房人C．物业管理企业D．房地产行政主管部门9．物业管理的早期介入是建设单位引入的(D)。A．设计工作B．工程监理工作C．开发建设工作D.物业管理咨询活动10．前期物业管理是指从前期物业服务合同签订之日起至(D)之日止的物业管理活动。A．首次业主大会会议召开B．业主大会成立C．50%业主入住D.物业服务合同生效11．业主大会选聘了新的物业管理企业，原物业管理企业应向(B)交还有关的物业管理资料和物业管理用房等。A．建设单位B．业主委员会C．政府主管部门D.新物业管理企业12．因住宅室内装饰装修活动造成相邻住宅的管道堵塞、渗漏水、停水停电、物品毁坏等，(A)应当负责修复和赔偿。A．装修人B．装修企业C．装修施工人员D.物业管理公司13．在购房合同约定的期限内，业主未办理入住及其相应手续的，(C)。A．建设单位和物业管理企业将视业主入住不成立B.建设单位和物业管理企业将视业主入住成立C．业主未与建设单位联系并作有效声明的，视同入住成立D．即使业主与建设单位联系并作有效声明，仍视为入住不成立14．检查墙体装饰面是否空鼓最适合采取(B)查验方法。A．测量B．敲击C．使用D．目测15．房屋主体按建筑结构类型和材料划分类别，不包括(D)。A．砖结构B．木结构C．钢筋混凝土结构D．框架结构16．对于重点和重要设施设备的维修，应该更加强调(C)。A．事后维修B．紧急抢修C．预防性维修D.大修17．物业供配电系统技术档案不包括(B)记录。A．日常运行B．客户投诉C．维修和技术改造D．各项电气预防性实验和其他测试18．下列四种方法中，不属于白蚁防治主要方法的是(C)。A．挖巢法B．药杀法C．熏蒸法D．诱杀法19．下列四项工作中，不属于小区绿化日常养护工作的是(D)。A．浇水B．病虫害防治C．杂草防治D．绿化改造工程20．下列关于物业管理区域内安全防范工作责任的说法中，表述正确的是(A)。A．物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作B．物业管理企业对管理区域内的治安防范工作负有全部责任C．物业管理区域内发生刑事案件时，物业管理企业不承担任何责任D．物业管理企业可对嫌疑人进行留置讯问21．下列关于消防通道管理的说法中，正确的是(B)。A．物业管理公司可视具体情况将部分消防通道划为停车位B．物业管理公司任何时候都不能将消防通道划为停车位C．物业管理公司如将消防通道划为停车位，应做好安全警示D．业主在消防通道停车与物业管理公司无关，无须进行管理22．电梯出现紧急情况时，乘客应采取的正确措施是(C)。A．确认电梯处于静止状态，撬开轿厢门逃生B．通过安全窗撤离轿厢C．通过电话或对讲系统通知管理人员，静候救援D．通过电话或对讲系统，在管理人员的指挥下采取措施自救23．实行物业服务费用酬金制的，物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算并每(C)不少于一次公布物业服务资金收支情况。A．三个月B．半年C．一年D．二年24．实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括(B)和物业管理企业的酬金。A．物业服务成本B．物业服务支出C．物业服务支出、法定税费D．物业服务成本、法定税费25．住宅专项维修资金属于(B)所有。A．物业管理企业B．全体业主C．物业管理企业和全体业主D．建设单位26．在业主大会成立前，住宅专项维修资金的使用由物业管理企业(A)。A．提出计划，房地产行政主管部门审核后划拨B．自行决定C．与部分业主商议决定D．与建设单位商议决定27．物业服务合同约定以外的物业服务收费采取的是(D)。A．政府定价B．政府指导价C．业主定价D.物业管理企业与业主协商确定28．新建物业承接验收时，物业管理公司应向(B)索取物业档案资料。A．业主B.建设单位C．施工单位D．监理单位29．某项目管理处拟购置固定资产，须书面报请公司批准，采用的文书类型应是(C)。A．通知B报告C．请示D.决定30．按照《住宅室内装饰装修管理办法》(建设部令第110号)，业主在办理住宅装饰装修手续时，物业管理企业(或指定方)可以按照装饰装修管理服务协议，收取(A)。A．管理服务费B．审批费C．施工现场管理费D．装修保证金二、多项选择题(共15题，每题2分。每题的备选项中，有2个或2个以上选项符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0．5分)31．二级物业管理企业资质证书由(BD)颁发和管理。A．国务院建设主管部门B．省、自治区人民政府建设主管部门C．省、自治区人民政府房地产主管部门D．直辖市人民政府房地产主管部门E．设区的市的人民政府房地产主管部门32．新设立的物业管理企业在申请资质时，除应提供营业执照、企业章程、验资证明之外，还要持(ACD)向当地房地产主管部门申报。A．企业法定代表人的身份证明B．企业总经理的身份证明C．物业管理专业人员的职业资格证书和劳动合同D．管理和技术人员的职称证书和劳动合同E．物业服务合同33．物业管理招标的主体包括(BCE)。A．物业管理企业B．物业建设单位C．业主大会D．业主委员会E．物业所有权人34．前期物业服务合同与物业服务合同两者的区别有(ABE)。A．签订合同的主体不同B．合同终止条件不同C．前期物业服务合同须经政府主管部门批准，物业服务合同则不需要D．前期物业服务合同属于固定期限合同，物业服务合同属于无固定期限合同E．前期物业服务合同属于无固定期限合同，物业服务合同属于固定期限合同35．下列关于业主公约的说法中，正确的有(AB)。A．业主公约经业主大会通过后生效B．业主公约对全体业主具有约束力C．业主公约对物业管理企业具有约束力D.业主公约对物业建设单位具有法律约束力E．业主公约仅有道义上的约束力36．某物业竣工交付6个月时，因电梯机房漏雨渗水致使电梯停梯。下列说法中，正确的有(AC)。A．立即通知电梯公司解决故障停梯问题B．电梯公司应履行保修责任，并承担维修费用C．建设单位应承担此次事故的全部费用D．物业管理企业应承担渗漏机房的维修责任及费用E．电梯机房属物业共用部位，修缮费用应在专项维修资金中列支37．按使用功能划分，物业可分为(ACDE)物业。A．居住B．公共C．商业D.工业E．其他38．物业管理区域停车场的物业管理人员一般应包括(CDE)。A．车辆维修员B.车辆清洗员C交通疏导及管理员D.停车场保洁员E．停车收费员39．物业管理企业主营业务收入包括(ABD)收入A．物业管理B．物业经营C．政策性亏损补贴D．物业大修E．共用部位的租赁收入40．物业管理企业利润总额包括(BCDE)。A．企业所属项目上交的管理酬金B．营业利润C．投资净收益D.营业外收支净额E．补贴收入41．物业服务支出的构成不包括(BE)。A．物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用B．物业管理企业财产保险费用C．物业共用部位、共用设施设备保险费用D.管理服务人员的工资E．项目管理处用房装饰装修费用42．按照《物业服务收费管理办法》，物业服务收费实行(BC)A．政府定价B．政府指导价C．市场调节价D．业主定价E．政府与业主共同定价43．住宅专项维修资金可用于(BCD)A．弥补物业管理经费的不足B．共用部位、共用设施设备的大修C．共用部位、共用设施设备的更新D．共用部位、共用设施设备的改造E．共用部位、共用设施设备的日常维修44．下列关于物业服务费用包干制的说法中，正确的有(AD)。A．由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用B．管理服务利润是固定的，不随物业管理成本的变动而变动C．物业管理企业应聘请专业审计机构对物业服务费用收支情况进行审计D物业服务费用收支相抵，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担E．物业服务费用中不包括法定税费45．物业管理信用档案的建立范围包括(AB)。A．物业管理企业B．物业管理专业人员C．业主委员会D．建设单位E．物业使用人三、案例分析题(共2题，每题20分。请根据背景材料，按要求作答)案例分析题(一)问题1：解决上述问题，需要资金投入的项目有哪些费用如何解决(不考虑人工、培训等管理成本的增加)(5分)问题1答案要点及评分标准(1)需要资金投入的项目有：第1、6、7、8、9项(2．5分，答对每项0．5分，错答一项得O分)。(2)其中第1、6、9项应在物业服务费中列支(1．5分，答对每项0．5分，错答一项得O分)；第7、8项从住宅专项维修资金中列支，或由全体业主分摊(1分，每项O．5分，错答一项得O分；答对从住宅专项维修资金中列支，或由全体业主分摊均可得分)。问题2：上述不属于物业管理企业管理职责范围的项目有哪些对此，物业管理企业应如何处理(4分)问题2答案要点及评分标准(1)第4项和第12、13项(2分，答对任意两项得2分，答对一项得1分，错答一项得O分)。(2)物业管理企业应向业主作出解释，第4项和第13项不属于物业管理企业直接管理职责范围，无权直接处理(1分)；物业管理企业应向有关部门(城管、交通等)反映，积极协调，争取解决，可积极联系家政，按业主要求提供服务(O．5分)；并跟踪事态，及时向业主通报(O．5分)。(凡未答第12项如何处理的不扣分)。·问题3：试分析第9项问题产生的可能原因和应采取的措施(4分)问题3答案要点及评分标准(1)可能原因有：环境脏乱。其中积水较多是滋生蚊蝇的主要原因；有食源是老鼠较多的原因(2分)。(2)应采取措施：加强环境治理，包括：及时清运垃圾，积水处理，加强药物灭杀蚊蝇，利用鼠夹、毒饵等物理、化学、生物等方法灭鼠(1．5分)；同时加强宣传教育，取得业主配合(O．5分)问题4：在上述所有问题中，您认为不可能满足业主要求，仅需要进行必要的沟通和解释的项目是哪一项为什么(4分)第11项(2分)，因为物业管理服务是公共性服务，所有业主均有按同等标准交纳物业服务费用的义务(2分，答因受契约、合同等约定，不能随意减免物业服务费，也可以得分)。问题5：针对上述问题，请结合您的工作实践，试举出至少三项管理措施，以提高管理服务水平(3分)问题5答案要点及评分标准1．加强基础管理，包括日常检查和员工培训；2．调整优化管理服务工作流程；3．加强安全管理，公共秩序管理；4．加强小区公用设施设备的更新改造工作；5．加强小区卫生管理工作；6．加强沟通和宣传工作(答对上述任意3项得3分，答出其他措施，只要合理也可以得分)。案例分析题(二)某房地产开发公司开发的某住宅小区，由甲物业管理公司承担前期物业管理。业主于XX年8月开始入住，XX年5月该小区召开首次业主大会会议，选举产生了业主委员会，并按照业主大会决议选聘了乙物业管理公司。业主委员会与乙物业管理公司签订了物业服务合同，合同于XX年8月1日零时生效。业主委员会以书面形式通知甲物业管理公司应于XX年8月1日前办理完成物业交接验收手续。甲物业管理公司收到业主委员会书面通知后，安排了该小区管理服务人员退场，但以部分业主欠缴物业服务费为由，拒绝移交相应的物业管理资料，拒不配合物业交接查验。XX年8月15日，顶层的20户业主发现房间在雨天渗水，于是联名要求乙物业管理公司无偿修复。乙物业管理公司称这是因甲物业管理公司管理不善所致，应由甲物业管理公司负责修缮。之后，乙物业管理公司不再受理业主有关该问题的投诉。问题1：上述20户业主提出的修复请求是否合理是否应由乙物业管理公司负责无偿修复(4分)问题1答案要点及评分标准(1)上述20户业主要求修复的请求是合理的，因房屋未超过保修期限(2分)；(2)但上述住户要求乙物业管理公司无偿修复是不合理的，因房屋在保修期内的维修责任应由建设单位负责(2分，凡答要求乙物业管理公司无偿修复合理的，本得分点与上一得分点均不得分)。篇六：XX年《物业管理基本制度与政策考试》试题答案XX年物业管理师全国统一考试试卷《物业管理基本制度与政策》一、单项选择题（共60题，每题1分，每题的备选项中，只有1个最符合题意）1．XX年9月1日，（B）的实施，标志着我国物业管理进入了法制化、规范化的新阶段。A．《物权性》B．《物业管理条例》C．《业主大会规程》D．《前期物业管理招投标管理暂行办法》2．关于物业管理的说法，正确的是（B）A．物业管理的直接责任主体是物业服务企业B．物业管理的对象是房屋及其附属设施设备和相关场地C．物业管理的内容是维修、养护、管理D．物业管理的性质是公益性的公共服务活动3．业主大会设立后，新聘的物业服务企业应当与（B）办理承接验收手续。A．居民委员会B．业主委员会C．建设单位D．原物业服务企业4．物业服务企业接受供水、供电、供气等单位委托，向业主代收相关费用时，（B）向业主收取额外费用。A．可以B．不得C．协商D．约定5．业主与物业服务企业的关系是（C）的关系。A．管理与被管理B．领导与被领导C．服务与被服务D．上级与下级6．物业服务企业与业主签订物业服务合同，是一种民事行为，民事行为最基本的原则，就在于其主体的平等性和行为的（C）。A．约束性B．独立性C．自愿性D．合法性7．从物业服务合同的内容来看，物业服务企业与业主约定的物业服务事项具有（D）特点。A．临时性B．长期性C．专项性D．综合性8．物业服务企业与业主之间基于物业服务合同形成交易关系，双方交易的标的物是（C）。A．物业服务收费B．物业服务标准C．公共性物业服务D．物业管理区域9．关于“物业服务合同约定以外的服务”的说法，错误的是（D）。A．物业服务合同约定以外的服务通常来自于单个业主的特殊需求B．物业服务合同约定以外的服务并不是物业服务企业的法定义务C．物业服务合同约定以外的服务通常是一种有偿义务D．单个业主可与物业服务企业协商，将特约服务作为物业服务合同的补充条款10．《普通住宅小区物业管理服务等级标准（试行）》中的二级标准规定，业主对物业服务的满意率应当达到（A）以上。A．75%B．80%C．85%D．90%11．实行物业服务费用酬金制的物业服务企业，应当向业主大会或者全体业主公告物业服务资金年度预决算，并不少于每（C）一次公布物业服务资金的收支情况。A．季度B．半年C．年D．二年12．下列费用中，不属于物业服务定价成本构成中人员费用的是（C）。A．管理服务人员工资B．按规定提取的工会经费，职工教育经费C．管理服务人员的奖金D．由物业服务企业缴纳的各类社会保险费用和住房公积金13．下列费用中，不得计入物业服务成本的是（B）。A．物业管理区域清洁卫生费用B．物业共用设施设备的大、中修费用C．物业服务企业用于物业管理区域内的固定资产折旧D．业主同意的其它费用14．业主违反物业服务合同约定，逾期不交纳物业服务费用的，（D）应当督促其限期交纳。A．业主大会B．房产行政管理部门C．社区居民委员会D．业主委员会15．商品房住宅小区前期物业服务合同的甲方是（B）。A．房地产行政主管部门B．物业建设单位C．当地街道办事处D．建筑施工单位16．关于前期物业服务合同的说法，正确的是（D）。A．前期物业服务合同可以不约定期限B．前期物业服务合同是单务合同C．前期物业服务合同期限未满的，业主委员会不得与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同D．前期物业服务合同期限未满，业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效的，则前期物业服务合同终止17．关于物业使用与维护的说法，错误的是（C）。A．供水、供电、供气等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任B．业主需要装饰装修房屋的，应当事业告知物业服务企业C．业主在住宅室内装饰装修活动中，可以扩大承重墙上原有的门窗尺寸D．物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，责任人应当及时维修，有关业主应当给予配合18．《住宅室内装饰装修管理办法》规定，装修人从事住宅室内装饰装修活动时，搭建建筑物、构筑物的，应当经过城市（B）行政主管部门的批准。A．房产B．规划C．建设D．城管19．关于业主在物业管理活动中应当履行的义务的说法，正确的是（A）。A．业主应当遵守管理规约B．业主应当监督业主委员会的工作C．业主应当接受物业服务企业依约提供的服务D．业主应当制定业主大会议事规划20．业主大会由物业管理区域内的（B）组成。A．多数业主B．全体业主C．业主和使用人D．全体居民21．在物业管理活动中，代表和维护物业管理区域内全体业主合法权益的是（B）。A．业主委员会B．业主大会C．街道办事处、乡镇人民政府D．物业管理行政主管部门22．业主大会会议应当有物业管理区域内（A）的业主参加A．专有部分占建筑总面积1/2以上且占总人数1/2以上B．专有部分占建筑总面积2/3以上且占总人数2/3以上C．专有部分占建筑总面积3/4以上且占总人数3/4以上D．专有部分占建筑总面积4/5以上且占总人数4/5以上23．业主大会会议分为（C）。A．书面征求意见和集体讨论B．定期会议和书面征求意见C．定期会议和临时会议D．临时会议和集体讨论24．当提议召开业主大会临时会议的业主达到（B）以上时，业主委员应当及时组织召开业主大会临时会议。A．10%B．20%C．30D．40%25．下列事项中，需经专有部分占建筑总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意的是（C）。A．制定业主大会议事规则B．制定管理规约C．改建、重建建筑物及其附属设施D．选聘物业服务企业26．下列事项中，应当经专有部分占建筑物总面积1/2以上的业主且占总人数1/2以上的业主同意才能作出决定的是（B）。A．筹集电梯大修资金B．选聘和解聘物业服务企业C．改建楼顶水箱D．监督或协助物业服务企业履行物业服务合同27．下列事项中，属于业主委员会职责的是（A）。A．保管业主大会及业主委员会会议记录及有关印章，财物等B．修改管理规约和业主大会议事规则C．更换业主委员会成员D．决定使用专项维修资金28．管理规约由（C）制定。A．开发商B．政府C．全体业主D．物业服务企业29．关于管理规约效力的说法，正确的是（D）。A．管理规约对物业的继受人不具有约束力B．管理规约对物业使用人不具有约束力C．管理规约对生效后新入住的业主不具有约束力D．管理规约对尚未售完房屋的建设单位具有约束力30．物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以（D）。A．表示同意B．补充完善C．另行约定D．书面承诺31．前期物业管理招投标活动应当遵循的原则是公开、公平、公正和（C）。A．质价相符B．资信相符C．诚实信用D．协商一致32．新建现售商品住房项目的前期物业管理招标投标工作应在现售前（B）日完成。A．15B．30C．60D．9033．某小区前期物业管理招标时，评标委员会的组成人员中，招标人的代表是2人，则物业管理方面的专家人数不得少于（D）人。A．2B．3C．4D．534．在前期物业管理招标投标中，评标委员会根据评分结果按规定向招标人推荐了合格的中标人。招标人确定中标人的办法是（B）。A．任选其中一个为中标人B．按照中标候选人的排序确定中标人C．报请房地产行政主管部门确定中标人D．将其中报价最低的确定为中标人35．新建物业承接查验时，应当向物业服务企业移交物业档案资料的是（B）。A．业主B．建设单位C．施工单位D．监理单位36．新建房屋的质量保修，由（A）负责。A．建设单位B．物业服务企业C．业主D．施工单位37．物业服务企业承接物业时，应当现场查验的对象是（C）。A．物业专有部分和专用设施设备B．物业专有部分和共有部位C．物业共用部位和共用设施设备D．物业专有部分和共用设施设备38．某物业服务企业管理多层住宅50万平方米，高层住宅30万平方米，办公楼及商业大楼5万平方米，从管理类型和规模上看，未达到物业服务企业（A）资质等级要求。A．一级50/200+30/100+5/50＝++＝B．二级50/100+30/50+5/20＝++＝C．三级D．三级制定39．物业管理师资格注册有效期为（C）年。A．1B．2C．3D．440．参加物业管理师资格考试全部4个科目考试的人员，必须在（C）考试年度内通过全部科目。A．一个B．两个C．连续两个D．连续三个41．注册物业管理师每年接受继续教育时间应当不少于（B）学时。A．30B．40C．50D．6042．住宅专项维修资金的管理原则是专户存储、专款专用、（B）。A．政府决策、统一管理B．所有权人决策、政府监督C．政府决策、所有权人监督D．所有权人决策、政府管理43．住宅专项维修资金的使用，应当遵循的原则是方便快捷、公开透明、（C）。A．全体分摊B．平均分摊C．受益人与负担人相一致D．自愿分摊44．公房出售单位，从售房款中一次性提取住宅专项维修资金，其中，高层住宅按不低于售房款的（C）提取。A．10%B．20%C．30%D．40%45．《物权法》关于“业主的建筑物区分所有权”的有关规定。主要意义在于奠定了物业管理的（A）法律基础。A．民事B．行政C．经济D．专业46．《物权法》关于业主的权利与义务关系的说法，正确的是（B）。A．可以放弃权利不履行义务B．不得以放弃权利不履行义务C．可以通过合同约定其享有权利而不履行义务D．可以不放弃权利也可以不履行义务47．业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应该经（B）同意。A．全体业主B．有利害关系的业主C．物业服务企业D．业主委员会48．业主对共有部分行使权利、承担义务，除应当遵守物权法及相关法律、法规外，还应当依据（A）。A．管理规约B．业主大会议事规则C．专项委托合同D．业主委员会决议49．关于业主对共有部分享有共有和共同管理权利的说法，正确的是（B）。A．业主享有权利、承担义务，不履行义务的前提是放弃权利B．业主依据相关法律、法规等的规定行使占有、使用、收益或者处分的权利C．业主可以根据需要调整建设规划，改变绿地、道路、停车位等布局D．业主专有部分出租时，可以一并转让共有权和共同管理权50．关于物业管理用房的说法，错误的是（D）。A．物业管理用房依法属于物业管理区域内全体业主共有B．物业管理用房包括物业服务办公等用房和业主委员会议事活动用房C．经业主大会同意，物业服务企业可以改变物业管理用房用途D．虽经业主大会同意，物业服务企业也不得改变物业管理用房用途。51．建筑区划内的下列设施，应当通过出售、附赠或者出租等方式约定归属的是（D）。A．公建配套设施B．共用设备使用的房屋C．小区公共道路和绿地D．规划用于停放汽车的车位、车库52．建筑物及其附属设施的专项维修资金，经业主共同决定，可以用于（D）。A．物业共有部分的养护B．物业共有部分的能源费支出C．业主委员会工作经费开支D．物业共有部分的维修53．业主对专有部分以外的共有部分行使共有和共同管理权的首要途径是（A）。A．参加业主大会，参与重大事项的决策B．监督业主委员会规范运作C．监督物业服务企业履行服务合同D．配合政府主管部门加强行政监管54．关于管理建筑物及其附属设施设备的说法，错误的是（C）。A．业主可以自行管理建筑物及其附属设施B．业主可以委托物业服务企业或者其他管理人管理C．对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主大会设立后业主才有权依法更换D．物业服务企业或者其他管理人可以根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附篇七：物业公司与业主签定的协议物业管理服务协议南京物业管理有限公司物业管理服务协议甲方：南京物业管理有限公司乙方（业主或使用人）：房屋基本情况：类型：；坐落位置：；建筑面积:㎡。根据国家有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，甲乙双方就物业管理服务达成如下协议：第一条甲方是本物业区域内的物业管理服务机构，依据有关法律、法规政策对其实施物业管理，乙方及相关人员应配合、支持物业管理公司的工作，并且双方严格遵守国家及省、市有关物业管理规定。第二条双方的权利和义务一、甲方的权利和义务1、对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、护卫、交通等项目进行维护修缮、服务与管理；2、根据有关法规和政策，结合实际情况，制定本物业的物业管理制度和《管理规约》，并书面告知乙方；3、建立、健全本物业的物业管理档案资料；4、制止违反本物业的物业管理制度和《管理规约》的行为；5、物业管理企业可委托专业公司承担本物业的专项管理与服务业务，但不得将本物业的整体管理责任转让给第三方；6、依据政府有关法规、条例和本协议向乙方收取物业管理服务费用、共用水、电、电梯、空调等运行电费和络使用费用。7、编制物业管理服务及财务年度计划；8、每个月向全体业主和物业使用人公布一次公共水电费和公共部分电梯、空调使用分摊、络使用费分摊情况，每半年公布一次管理费用收支项目；9、提前将装饰装修房屋的注意事项和管理规定书面告知乙方，并与乙方订立《装修管理服务协议》；10、向乙方提供房屋自用部位、自用设施设备维修养护等有偿服务；11、每年进行一次业主满意率测评，业主满意率达95%以上12、不承担对业主及房屋使用人的人身、财产的保管、保险责任；13、不得占用本物业的共用部位，共用设备或改变其使用功能；14、法律、法规赋予的其他权利。15、对违章行为进行纠正或举报，以及向人民法院起诉。二、乙方的权利和义务1、参加业主大会和业主代表大会，享有选举权、被选举权和监督权；2、监督甲方的物业管理服务行为，就物业管理的有关问题向甲方提出意见和建议；3、遵守本物业的物业管理制度和《管理规约》、《业主手册》；4、按照国家有关规定交纳专项维修资金。5、依据本协议和相关规定向甲方交纳物业管理费用、共用水、电、电梯、空调运行费等分摊费用；6、装饰装修房屋时，签订并遵守《装修管理服务协议》；7、不得占用、损坏本物业的共用部位、共用设施设备或改变其使用功能。因搬迁、装饰装修等原因确需合理使用共用部位、共用设施设备的，应事先通知甲方，并在约定的期限内恢复原状，造成损失的，应予赔偿；8、房屋转让时须事先通知甲方，并告知受让方与甲方签订本协议；9、对承租人、使用人及访客等违反本物业的物业管理制度和《管理规约》等造成的损失、损害，承担民事责任；10、按照安全、公平、合理的原则，正确处理物业的给排水、通风、采光、维修、通行、卫生、环保等方面的相邻关系，不得侵害他人的合法权益；11、不得擅自搭建任何建筑物、构筑物及其他影响整体外观的设施；12、自觉维护共用设施、设备，维护公共绿地和花卉树木；自觉保持环境干净、整洁。13、未经相关行政部门审批，不得擅自改变物业的使用功能。第三条物业管理服务内容一、房屋共用部位的维护和管理。共用部位是指房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面等。二、房屋共用设施设备的维护和管理共用设施设备是指共用的上下水管道、落水管、供电线路、通讯线路、消防设施、绿地、建筑小品、道路、路灯、沟渠、共用设施设备使用的房屋等。三、绿化、环境卫生1、共用绿地的保洁（包括清扫红线范围内道路、清倒清洗果皮箱垃圾桶等）；2、共用绿地、花卉树木的维护保养；3、清洁建筑小品，以及生活垃圾的清运；4、定期进行“四害”消杀工作。四、安全护卫1、协助公安部门维护本物业区域内的公共秩序；2、积极配合有关部门协调或处理本区域内的各类紧急或突发事件；3、建立完善的护卫管理制度，设立门岗24小时值班、在管理区域内24小时定时段巡逻；4、对规划红线范围内公共区域内定时段巡逻和检查；5、对规划红线范围内治安事件及时劝阻或协助执法机关办案。五、交通秩序与车辆停放1、按交通车辆管理规定，对进出车辆进行管理，禁止外来机动车辆、非机动车辆驶进入禁停地带；2、维护本物业区域内的交通秩序和车辆的有序停放。六、房屋装饰装修管理1、房屋装修须严格按政府规定办理报批手续；2、按《装修管理服务协议》进行管理。第四条物业管理服务质量一、房屋外观1、房屋外观完好、整洁；2、外立面装饰统一、美观。二、设备运行1、设备运行正常，保证业主正常办公和商务运营；2、对设备定期检查、保养。三、共用部位、共用设施设备的维护和管理1、定期检查、保养；2、相关指标符合国家标准；四、绿化、环境卫生1、长势良好，修剪及时，无病虫害，无斑秃；2、绿地无纸屑、烟头等杂物；3、垃圾日产日清，定期进行卫生灭杀；4、共用部位保持清洁，无乱贴、乱画。五、安全护卫1、小区主出入口实行24小时值勤；2、文明值勤、训练有素，语言规范，认真负责；3、对物管区域内门岗制度、巡逻制度、车辆管理制度的执行及各种现象、事件及时作好记录。六、交通秩序与车辆停放1、管理制度完善，管理责任明确2、按规定位置停放，管理有序。七、消防1、消防设施设备完好无损，随时可以启用；2、消防通道畅通。八、房屋共用部位、共用设施设备的小修和急修1、小修：白天接报后30分钟内到达维修；2、急修工作量：按国家有关标准执行。第五条物业管理服务费用一、物业管理公共服务费的构成：1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费用；2、物业共用部位、共用设施设备日常小修和维护保养费用；3、物业管理区域清洁卫生费用；4、物业管理区域绿化养护费用；5、物业管理区域公共秩序、安全维护费用；6、物业管理企业办公费用；7、物管企业固定资产折旧费用；8、法定税费；9、合理利润；10、政府相关部门规定的其他费用。二、物业管理服务费不包括房屋共用部位、共用设施设备大中修(单件200元以上的材料费)、更新、改造费用。三、物业管理费不包括乙方室内自用部位、自用设施设备的维修、更换等费用。四、本物业服务收费形式为“包干制”，甲方实行每半年预收一次服务费的收费方式。五、物业管理公共服务费收费标准为元/㎡/月；收费面积以建筑面积为准；收取装修管理、垃圾清运费元/㎡（一次性交纳）。六、物业管理服务费不包括区域内公共水电分摊费用每月发生的公共水电费篇八：物业管理条例试题及答案物业管理条例试题琼一、名词解释1、物业——是指财产、资产、拥有物、房地产等。是指已经建成并投入使用的各类房屋及其与之相配套的设备、设施和场地2、物业管理——是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。3、房屋及配套的设施设备和相关场地——是指与建筑物相配套或者为建筑物使用者服务的室内外各类设备、市政公用设施（包括水塔、锅炉房、配电室等）和与之相邻的场地、庭院、甬路、干道等。4、物业管理的法律关系——是指物业管理关系中的当事人在物业管理活动中所形成的具体的权利和义务关系。5、针对性的专项服务——指物业管理企业面向广大业主、物业使用人，为满足其中部分住户、群体和单位的一定需要而提供的各项服务工作。6、委托性的特约服务——是指物业管理企业为了满足业主、物业使用人的个别需求受其委托而提供的服务。7、物业管理企业——指取得物业管理企业证书和工商工农业执照，接受业主或者业主大会的委托，根据物业服务委托合同进行专业管理，实行有偿服务的企业。8、物业管理活动的监督管理——是指国务院建设行政主管部门依据法律、行政法规以及国务院规定的职权，代表国家对物业管理活动进行监督管理的行为。9、业主——指“房屋的所有权人”，即物业的所有权人。业主是所拥有物业的主人。10、业主大会——是在物业管理活动中代表全体业主，维护业主的合法权益，决定涉及业主共同利益的事项的组织。11、物业管理区域——是指根据省、自治区、直辖市制定的物业管理区域划分办法划定的区域。12、投票权——是指业主作为投票人的权利，是按照每一位业主所拥有的物业建筑面积或者住宅套数的数量来确定的。13、业主大会召开的法定人数——《条例》规定“应当有物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加”方可召开业主大会，是指业主大会必须经由物业管理区域内已入住的过半数投票权的业主出席会议才能举行。14业主委员会——是依据业主公约或者法定的程序由业主大会从全体业主中选举产生的，是业主大会的执行机构。15、选聘物业管理企业——是指物业投标人通过公开招标、邀请招标或者协议方式，选择聘请具有相应资质的物业管理企业。16、续聘物业管理企业——是指物业服务合同期满后，对物业管理企业的再次聘用。17、自然解聘——是指物业服务合同期限届满后不再被续期。18、提前解聘——是指在合同履行期间，由于某种原因，合同双方或者单方提出终止合同的履行。19、物业管理纠纷——是指物业管理活动中的主体，即业主、业主大会、业主委员会、物业管理企业以及政府主管部门等在物业的使用、维修和管理中所发生的争执。20、业主公约——是一种公共契约，属于协议、合约的性质，是由业主承诺的，是全体业主共同约定、相互制约、共同遵守的有关物业使用、维护、管理及公共利益等方面的行为准则。21、前期物业管理——是指在业主大会选聘物业管理企业之前，房地产开发企业与选聘的物业管理企业签订《前期物业服务合同》，并由物业管理企业依照合同的约定实施的物业管理。22、前期物业服务合同——是指房地产开发企业或者公房出售单位在销售物业之前，与物业管理企业签订的物业服务合同。23、管理费用——是指维持物业的正常使用和有效的不间断管理，维持物业共用设备的正常运行和维修保养的费用。24、业主临时公约——是指建设单位依照国家有关物业管理的法律、法规和政策规定，依照建设部《示范文本》的基本内容，结合所准备销售物业的实际情况，制定的最初的精度公约文本。25、物业买受人——是指与建设单位签订物业买卖合同、购买房屋的单位和个人。26、物业管理招标——是指物业所有人通过制定符合其管理服务要求和标准的招标文件，向社会公开招聘并确定物业管理企业的过程。27、物业管理投标——是指物业管理企业为开拓业务，依据物业管理招标文件的要求，组织编写标书，并向招标单位递交应聘申请书和标书，参加物业管理竞标，以求通过市场竞争获得物业管理权的过程。28、协议方式——又称谈判方式或者指定方式，是指由招标单位直接选择一家或者几家物业管理企业，与之协商谈判，达成协议。29、物业共用部位——指一幢房屋内由该幢房屋的业主共同使用的门厅、楼梯间、走廊通道、天井、房屋承重结构、室外墙面等部位。30、共用设施设备——指物业管理区域内或者单幢房屋内，建设费用已分摊进入住房销售价格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路照明、煤气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟、渠池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和房屋等。31、物业的承接——是房地产开发企业、公有房屋出售单位或者业主、业主委员会向接受委托的物业管理企业移交物业，物业管理企业接受物业的过程。32、物业管理用房——指房地产开发建设中按照有关规定建设的，由开发建设单位以建造成本价一并转让给购房业主集体，用作物业管理办公、工作人员值班以及存放工具材料的用房。33、独立的法人资格——是指物业管理企业应当是依据《中华人民共和国公司法》设立，从事物业管理活动，独立核算、自主经营、自负盈亏的具有独立企业法人地位的经济组织。34、物业服务成本——指物业管理企业实施物业管理所必需的费用支出，不包括物业管理企业从事物业管理服务应当取得的利润。35、物业使用人——指物业承租人和其他实际使用物业的非所有权人。36、装饰装修——指为使建筑物、构筑物内外空间达到一定的环境质量要求，使用建筑材料，对建筑物、构筑物外表和内部进行修饰处理的工程建设活动。37、专项维修资金——过去称“专项维修基金”，是指由法律规定的由业主交纳的，专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后维修和更新、改造的资金。38、物业管理违法行为——指物业管理法律关系的主体故意或者过失地违反物业管理法规的规定，或者违反具有法律效力物业服务合同约定所实施的侵害了物业管理法规所组控和保护的社会关系的行为。39、责令限期改正——是实现行政处罚补救性功能的具体手段，是行政机关要求违法当事人对不法状态予以纠正的一种措施。其目的在于要求违法当事人将不法状态予以纠正的一种措施。40、警告——是指行政主体对违法者实施的一种书面形式的谴责和告诫。目的是向违法者发出警戒，声明行为人的行为已经违法，避免其再犯。41、罚款——指行政机关对于违反行政法律规范，不履行法定义务的个人、组织所作的一种经济上的处罚，使个人、组织承担金钱给付义务。42、建设单位——指建设项目的投资者或者开发者，其通过投资开发，取得建设项目的所有权。43、物业管理企业资质——是物业管理企业具备物业管理能力和水平的资格。44、挪用——指将专项维修资金挪归自己使用，或者借给他人使用二、是非判断题1、国家鼓励物业管理采用新技术、新方法，依科技进步提高管理和服务水平。（√）第四条2、房屋的所有权人为业主。（√）第六条3、业主不可以委托代理人参加业主大会会议。（×）答：可以。第十二条4、业主大会由物业管理区域内全体业主组成。（√）第八条5、一个物业管理区域可以成立两个业主大会。（×）答：一个。第九条6、业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权2/3以上通过。（×）答：1/2第十二条第三款7、业主大会的决定对居住在物业管理地域内的业主具有约束力。（×）答：全体业主。第十二条第四款8、经10%以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。（×）答：20%。第十三条第二款9、业主委员会应当做好业主大会会议记录。（√）第十四条10、业主公约对全体业主具有约束力。（√）第十七条11、业主委员会设主任一名，副主任可由主任指定人员担任。（×）答：应在业主委员会委员中选举产生。第十七条第二款12、业主委员会可以从事投资和经营活动。（×）答：不可以从事与物业管理无关的活动。第十九条13、某住宅小区占地9万平方米，业委会决定采用协议方法选聘物业管理企业。（×）第二十四条14、建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。（√）第二十五条15、一个物业管理区域由一个物业管理企业实施物业管理。（√）第三十四条16、物业管理企业不能提供物业服务合同约定以外的服务项目。（×）第四十四条17、物业管理企业接受委托代收供水、供电、供热、通讯、有线电视等费用的，可向业主收取一定的手续费。（×）答：不得向业主收取手续费等额外费用。第四十五条18、住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。（√）第五十四条19、利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，在征得物业管理企业的同意，并按照规定办理有关手续便可。（×）答：应征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意。第五十五条20、建设单位在物业管理区域内不按照规定配置必要的物业管理用房的，处5万元以上20万元以下的罚款。（×）答：10万元以上50万元以下。第六十四条21、个人擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的，处1000元以上1万元以下的罚款。（√）第六十六条第二款22、业主大会的民事行为应当由业主委员会全体委员共同承担。（√）23、物业管理区域内对业主大会决定投弃权票、投反对票的业主不必服从业主大会作出的各项决定。（×）答：必须。24、召开业主大会会议，应当于会议召开30日以前通知全体业主。（×）答：15。25、住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的居民委员会。（√）26、业主委员会不仅是参与民主管理的组织形式，也是业主实现民主管理最基本的组织形式。（√）27、建筑物由两人或者两人以上共同拥有的，则投票权应当按照份额比例分摊，或者由业主授权其中一人。（√）28、物业管理企业一般应当在30日内签发验收通知书并约定验收时间。（×）答：15。29、屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏工程的保修期限为2年。（×）答：5。30、电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程的保修期限为2年。（√）31、物业管理企业资质一级企业的注册资本为300万元以上。（×）答：500。32、《临时资质证书》有效期为两年。（×）答：一。33、资质二级企业可参加全国范围内30万立方米以下物业管理项目的投标、议标。（√）34、资质三级企业只可参加本市区域内15万平方米以下物业管理项目的投标、议标。（×）答：本省（自治区、直辖市）。35、物业管理企业资质等级实行动态管理，每一年核定一次。（×）答：两。36、岗位合格证书的管理实行动态管理、复检制度。复检工作每3年进行一次。（√）37、物业管理用房的产权属于建设单位。（×）答：业主。38、按照物业服务合同交纳物业服务费用的主体是物业使用人。（×）答：业主。39、尚未交给物业买受人的物业，一般情况下其产权还属于建设单位。（√）40、改变住宅外立面，在非承重外墙上开门、窗，应当经城市规划行政主管部门批准。（√）41、业主装修需要拆改燃气管道和设施，应当取得城市规划行政主管部门批准。（×）答：煤气管理单位。42、专项维修资金专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造。（√）43、专项维修资金闲置时，可用于购买国债。（√）44、利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，征得相关业主、业主大会、物业管理企业同意即可。（×）答：还需按照规定办理有关手续。第五十五条三、填空（一）住宅物业的建设单位未通过（招投标）的方式选聘物业管理企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业管理企业的，由县级以上地方人民政府（房地产行政主管部门）责令限期改正，给予警告，可以并处（10万元以下）的罚款。第五十七条（二）建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的（所有权或者使用权）的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门处（5万元以上20万元以下）的罚款；给业主造成损失的，依法承担（赔偿责任）第五十八条（三）违反条例的规定，不移交有关资料的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门（责令限期改正）逾期仍不移交有关资料的，对（建设单位、物业管理企业）予以通报，处（1万元以上10万元以下）的罚款。第五十九条（四）违反条例的规定，未取得资质证书从事（物业管理）的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门（没收违法所得），并处（5万元以上20万元以下）的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。第六十条以欺骗手段取得资质证书的，依照第六十条第一款规定处罚，并由（颁发资质证书的）部门吊销资质证书。（五）物业管理企业聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门（责令停止违法行为），处（5万元以上20万元以下）的罚款；给（业主）造成损失的，依法承担赔偿责任。第六十一条（六）物业管理企业将一个物业管理区域内的全部物业管理（一并）委托给他人的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，处委托（合同价款30％以上50％以下）的罚款；情节严重的，由颁发资质证书的部门（吊销资质证书）。委托所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的（维修、养护）剩余部分按照（业主大会）的决定使用；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。第六十二条（七）违反条例的规定，挪用专项维修资金的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门追回（挪用的专项维修资金），给予（警告），没收违法所得，可以并处（挪用数额2倍以下）的罚款；物业管理企业挪用专项维修资金，情节严重的，并由颁发资质证书的部门吊销资质证书；构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的（刑事责任）。第六十三条。（八）建设单位在物业管理区域内不按照规定配置必要的（物业管理用房）的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令（限期改正），给予警告，没收（违法所得），并处（10万元以上50万元以下）的罚款。第六十四条（九）未经（业主大会）同意，物业管理企业擅自改变物业管理用房的用途的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并处（1万元以上10万元以下）的罚款；有收益的，所得收益用于物业管理区域内（物业共用部位、共用设施设备）的维修、养护剩余部分按照业主大会的决定使用。第六十五条（十）擅自占用、挖掘物业管理区域内（道路、场地），损害业主共同利益的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，个人违反的处（1000元以上1万元以下）的罚款；单位违反的，处（5万元以上20万元以下）的罚款；所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。第六十六条（十一）业主（逾期）不交纳物业服务费用的，（业主委员会）应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向（人民法院）起诉。第六十七条（十二）业主以（业主大会或者业主委员会）的名义，从事违反法律、法规的活动，构成犯罪的，依法（追究刑事责任）；尚不构成犯罪的，依法给予（治安管理）处罚第六十八条（十三）国务院建设行政主管部门、县级以上地方人民政府（房地产行政）主管部门或者（其他有关行政管理）部门的工作人员利用职务上的便利，收受他人财物或者其他好处，不依法履行（监督管理）职责，或者发现违法行为不予查处，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予（行政处分）。第六十九条（十四）国家鼓励物业管理采用（新技术、新方法），依（科技进步）提高管理和（服务）水平。第四条（十五）（国务院建设行政主管部门）负责全国物业管理活动的监督管理工作。第五条（十六）业主大会应当（代表和维护）物业管理区域内全体业主在（物业管理活动）中的合法权益。第八条（十七）物业管理区域的划分应当考虑物业的（共用设施设备）、（建筑物规模）、（社区建设）等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定。第九条第二款（十八）业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权（1／2以上）通过。业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则，（选聘和解聘物业管理企业），专项维修资金使用和（续筹方案）的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2／3以上通过。第十二条第三款（十九）住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的(居民委员会)。业主委员会应当做好(业主大会会议记录)。第十四条（二十）业主委员会应当自选举产生之日起（30日）内，向物业所在地的区、县人民政府（房地产行政主管）部门备案。第十六条（二十一）业主委员会委员应当由（热心公益事业）、（责任心强）、（具有一定组织能力）的业主担任。第十六条第二款（二十二）业主大会议事规则应当就业主大会的（议事方式）、（表决程序）、（业主投票权确定办法）、（业主委员会的组成和委员任期）等事项作出约定。第十八条（二十三）在物业管理区域内，业主大会、（业主委员会）应当积极配合相关（居民委员会）依法履行（自治管理）职责，支持居民委员会开展工作，并接受其（指导和监督）。第二十条第二款（二十四）建设单位应当在销售物业之前，制定业主临时公约，对有关物业的使用、维护、管理，（业主的共同利益），（业主应当履行的义务），（违反公约应当承担的责任）等事项依法作出约定。第二十二条（二十五）建设单位应当在（物业销售）前将业主临时公约向物业买受人明示，并予以说明。物业买受人在与建设单位签订（物业买卖合同）时，应当对遵守业主临时公约予以（书面承诺）。第二十三条（二十六）国家提倡建设单位按照（房地产开发与物业管理）相分离的原则，通过（招投标）的方式选聘（具有相应资质）的物业管理企业。第二十四条（二十七）前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、（业主委员会）与（物业管理企业）签订的物业服务合同生效的，（前期物业服务合同）终止。第二十六条（二十八）物业管理企业承接物业时，应当对（物业共用部位）、（共用设施设备）进行（查验）。第二十八条（二十九）建设单位应当按照国家规定的（保修期限）和（保修范围），承担（物业）的保修责任。第三十一条（三十）国家对从事物业管理活动的企业实行（资质管理）制度。具体办法由（国务院建设行政主管）部门制定。第三十二条第二款（三十一）物业服务收费应当遵循（合理、公开）以及（费用与服务水平）相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业管理企业按照（国务院价格）主管部门会同（国务院建设行政主管）部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。第四十一条（三十二）物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向（最终用户）收取有关费用。第四十五条（三十三）物业管理企业应当协助做好（物业管理区域内）的安全防范工作。发生安全事故时，物业管理企业在采取（应急措施）的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好（救助）工作。第四十七条第一款（三十四）县级以上地方人民政府房地产行政主管部门应当及时处理（业主）、（业主委员会）、（物业使用人）和（物业管理企业）在物业管理活动中的投诉。第四十九条（三十五）供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内（相关管线）和（设施设备维修、养护）的责任。第五十二条（三十六）专项维修资金收取、使用、（管理的办法）由（国务院建设行政主管）部门会同（国务院财政）部门制定。第五十四条第三款四、问答题1、《物业管理条例》于何时颁布，何时施行，标志着什么？答：《物业管理条例》于XX年6月8日由国务院第379号令颁布，于XX年9月1日施行。《条例》的颁布与实施，标志着我国物业管理行业进入了依法管理的轨道，必将有力地促进我国物业管理行业的健康、有序发展。篇九：物业服务企业选聘方案盘龙广场小区物业服务企业选聘方案根据《盘龙广场小区业主大会议事规则》、《盘龙广场小区业主公约》的规定，经业主委员会根据月日业主代表大会意见初步制订，月日业主委员会会议修订通过本物业服务企业选聘方案。一、选聘工作的实施主体物业服务企业的选聘工作，主体资格归属于业主大会具体工作事宜由业主大会授权小区业主委员会物业选聘工作小组实施。二、选聘工作的方式采取续聘或者公开招标的方式，由业主大会决定。第一，业主大会决定续聘现任物业公司的，现任物业公司愿意按照本选聘方案的原则接受续聘，在物业服务终止期限二个月前向业主委员会提交前期物业工作报告、财务收支报表、续聘物业服务方案、物业服务费测算方案和物业服务合同草案以及企业资信证明，经过物业选聘工作小组讨论认同物业服务方案和物业服务合同符合业主大会通过的本选聘方案的，授权业主委员会代表业主大会签订物业服务合同。现任物业公司放弃续聘资格的，或者未在规定时间内提交前期物业工作报告、财务收支报表、续聘物业服务方案、物业服务费测算方案和物业服务合同草案的，业主大会授权业主委员会采取公开招标方式选聘物业服务企业。第二，业主大会决定采取公开招标方式的，业主大会授权业主委员会开展物业招标。参与投标的物业服务企业需经过报名、提供资质、业绩证明文件，资格预审，阅读理解招标文件，提交书面投标文件，楼盘考察，评标答辩，合同谈判等招标程序。物业选聘工作小组根据小区实际情况和报名物业服务企业的情况初选3家符合条件的物业服务企业参与投标。如果符合条件的报名物业服务企业少于三家、只有二家或一家的，物业选聘工作小组根据本选聘方案、招标公告和招标文件与符合条件的报名企业通过竞争性谈判签订物业服务合同。小区业主委员会物业选聘工作小组按照招标文件规定的评标标准和评标方法，推荐不超过3名有排序的合格的中标候选人。招标人应当按照中标候选人的排序确定中标人当确定中标的中标候选人放弃中标或者因不可抗力提出不能履行合同的，招标人可以依序确定其他中标候选人为中标人。业主委员会代表业主大会依照本选聘方案、招标公告招标书和中标人的投标书以及答辩会记录，在物业服务合同示范文本的基础上与中标人签订物业服务合同，并按规定公布。三、物业选聘程序：1.续聘现任物业的程序（1）业主大会通过本物业选聘方案和决定续聘现任物业公司；（2）现任物业公司根据本选聘方案的原则提交物业服务方案、物业服务费测算方案和物业服务合同（草案）；（3）物业选聘工作小组讨论现任物业公司提交的方案和合同草案；（4）提请业主委员会表决物业服务合同和物业服务方案、物业服务费测算方案；（5）业主委员会代表业主大会签订物业服务合同。2.公开招标的程序（1）选聘物业企业方案公示阶段（2）业主大会表决选聘物业企业方案阶段（3）招标公告和招标书起草和审议（4）物业招标备案和招标公告（5）物业企业公开报名和资格预审（6）发放招标文件（7）编制投标文件（8）公开开标、评标、答辩、决标（9）签订物业服务合同并备案（10）物业交接验收四、参与公开招标的企业应符合以下要求：（续聘现任物业的，现任物业公司的物业服务方案应当同样符合相应条件，下同）（1）依法注册登记、具有独立法人资格，并有三级或三级以上物业服务企业资质的物业服务企业；（2）从事物业管理3年以上；（3）具有经营管理住宅物业累计建筑面积15万平方米以上并且有单项建筑面积3万以上平方米高层综合住宅小区（包括会所、住宅、商铺等）的管理经验，享有较高的信誉；（4）拟担任物业小区经理具有2年以上管理类似综合住宅小区物业管理小区经理岗位工作经验和能力，熟练使用计算机进行管理，无不良执业记录，持有小区经理上岗证书，具有大专以上学历或者中级以上技术职称。五、本小区的物业服务内容要求总体思路是：本小区住宅物业服务标准按照《上海市住宅物业服务分等收费标准》确定的与现行收费标准相对应的物业服务标准，不低于三级服务标准（前期物业服务合同规定或者当前物业服务项目高于三级服务标准的，或者配置设施设备的按四级服务标准的，不得降低服务标准或减少服务内容）。对于业主多次反映存在问题的部分（安全保障、车辆管理、设备维护保养、财务透明管理、产权明晰等）提供切实可行的方案。六、本小区对物业服务收费标准的要求及技术指标本小区当前的物业收费标准是高层住宅元每平方米每月，商铺元/月/平方米，地下停车场60元/月/车位。七、本次物业选聘的物业服务合同期限拟定为三年（其中前六个月为考察期），20年1月1日～20年12月31日，具体以交接为准。八、续聘和投标要求续聘物业企业要求与以下投标企业要求一致：物业服务费的结算方式为包干、部分按实结算，其中五项物业服务收费中综合管理服务费、公共区域的清洁卫生服务费、公共区域的秩序维护服务费三项服务收费实行包干制结算，公共区域、共用场地、共用设施设备的日常运行费、保养和维修服务费两项采取按实结算方式。投标企业应该在投标书中具体确定综合管理服务、公共区域秩序维护服务、公共区域的清洁卫生服务、公共区域绿化日常养护、共用部位、共用设备设施日常运行、保养、维修服务等涉及项目的服务承诺和服务方案。明确提出本企业对物业服务质量的监管办法以及业主、业主委员会对物业服务质量监督管理办法。本小区实行第三方物业服务质量评估监理制度，由业主委员会聘请第三方中介机构不定期对物业服务企业的服务质量进行专业评估，经过评估不符合物业服务合同约定的标准的，物业服务企业依据投标书和物业服务合同承诺承担违约责任，扣减履约保证金纳入专项维修资金账户。要求投标企业提供小区物业管理处岗位设置和服务人员编制数量以及工资福利标准的方案。要求投标企业在投标书中明确相关违约责任，履约保证金金额（不低于2万元）和违约扣除办法。要求投标企业在投标书中提供符合住宅物业服务合同示范文本和物业服务分等收费标准以及本选聘方案、招标公告和招标文件规定的物业服务合同（草案）。九、投标保证金与选聘代理费用承担投标企业经过资格预审合格并交纳投标保证金人民币XX0元，一旦中标，投标保证金转为本次物业履约保证金。未中标的依法予以退还。十、本物业选聘方案的实施本选聘方案经业主大会通过后，授权业主委员会组织物业选聘工作小组全程实施本物业公开招标方案，招标公告和招标文件不得与本选聘文件相抵触，不得侵害业主合法权益。为确保物业选聘工作的顺利进行，维护全体业主的合法权益，授权业委会对在物业选聘和物业交接过程的任何违法、侵权行为，通过投诉、信访、调解、行政复议、行政诉讼以及民事诉讼等途径，依法维护全体业主的合法权益。授权业委会根据需要聘请律师或专业顾问参与诉讼，代理费用在小区公共收益中列支。由于不可抗力、意外事件或者第三方责任等原因导致公开招标无法按期进行的，授权物业选聘工作小组参照本选聘方案、招标公告和招标书通过竞聘或者协议等方式聘请符合资质条件的物业公司。十一、本物业公开招标方案（征求意见稿）的公示在小区布告栏公告征求意见，并送达相关部门。如需要的业主请直接向业委会索取。任何书面意见请在20年月日前投放至业委会办公室意见箱，以便业委会根据反馈意见修订草案。（已完成）本物业公开招标方案的表决正式文稿和业主大会关于物业选聘方案的书面意见表决单在提交业主大会表决前15日公告，修正条款发放至业主代表和有关部门。业主大会关于物业选聘的书面意见征询单由业主代表或者业主委员会委托的楼组长在表决票截止日三天前发放至全体业主。收到书面意见征询表决单后在规定时间内不反馈意见或者弃权的，视为同意参与投票的业主中多数业主意见。盘龙广场小区业主委员会二〇一二年六月十五日',)