海南网签购房合同是否可附带代缴代扣个税凭证?

('篇一：网签购房合同网签购房合同与实际购房合同哪个有效？根据目前房屋交易的流程，网签是办理房屋过户的前提条件，现在购房合同基本采取网签的形式,能网签合同证明该楼盘预售许可证下来了，未来可以办理产权，网上签购房合同具体参照国家的合同法当中的购房部分内容，主要是明确自己的相关利益及对方应尽义务即可。那么，问题来了~现实生活中如果既有网签购房合同，又有实际购房合同，而且两个合同内容不一致，哪个更有效呢？案情简介王某于2008年经中介介绍从刘某手中购买一处住房，双方商定房屋价格为120万元。在中介的帮助下双方签订了购房合同，合同金额为120万元，同时为了避税，在中介的提议下双方签订向房管局备案的网签购房合同金额为80万元。因此，同一笔购房买卖交易出现了不同价格的两份购房合同。合同签订后，王某向刘某支付了40万元的首付款。之后因王某未能向银行及时贷款，刘某与王某签订了补充协议约定如果王某不能在约定的时间向刘某支付剩余购房款的话，王某之前缴纳的所有购房款均转为违约金不予退还。之后王某仍未能向银行贷款，故刘某将房屋卖与他人，网签购房合同价格仍为80万元。另王某缴纳的40万元首付款作为违约金均未退还。现双方因此产生纠纷。律师点评本案争议焦点主要集中在双方之间的实际房屋合同与网签购房合同哪个有效、补充协议是否有效以及违约责任应当怎么承担这三个问题上。一、网签购房合同与实际购房合同哪个有效？在本案中，双方为避税，将120万的实际购房价格写为80万元向房管局备案，是典型的以“合法形式掩盖非法目的”，根据我国合同法第五十二条的规定，该种合同无效。因此，王某与刘某签订的80万元的网签购房合同应为无效的合同。二、补充协议是否有效？根据合同法相关规定，从合同效力从属于主合同效力，本案中，王某与刘某的购房价格是120万，而备案价格却是80万元，应为无效，那么主合同无效，补充协议亦为无效。三、违约责任如何承担？对于买方来讲，具体到违约责任，我们知道，根据我国合同法的相关司法解释，违约金过高的认定标准是不超过实际损失的三倍。具体到本案中，也就是刘某前后卖房中的损失的三倍为限，40万元如果超过刘某损失的三倍就是过高了，超过部分的违约金约定应为无效。王某应向法院诉讼，请求法院判定违约金过高，降低违约金。但是本案中违约金过高的举证责任在王某，虽然房价是不断上涨的，但是王某却无法举出证据证明刘某没有损失，因为刘某之后卖与他人的价格备案仍是80万元。而王某与刘某签订的购房价格确实120万元，如此而来刘某的损失就是40万元了。因无法得知刘某卖与他人的实际房屋价格，所以该方案并不是明智之举。那么，上面王某谈到，双方订的关于违约金的不成协议是无效的，故40万不能作为违约金，应与返还王某。这个方案对于当事人王某来讲是比较合适的。焕廷有话说本案中，因涉及网签购房合同是“以合法性是掩盖非法目的”因此无效。但有的朋友可能就问了，那如果两个合同都是有效的，应以谁为准呢？讲到这里，王某就不得不谈谈何谓网签购房合同，它的性质是什么？一、什么是网签购房合同网签购房合同就是和房地产销售对象签订合同后，到房地产相关部门进行备案，并公布在网上。然后会给个网签购房合同号，可以通过这个网签购房合同号在网上进行查询。网签购房合同为了让房地产交易更加透明化。二、网签购房合同的流程第一步，购房者在确定了买房意向之后，经过购房者与出卖人双方的平等协商，购房者和开发商共同将正式的合同条款输入合同备案软件，进行网上签约，上报房地产市场信息网。第二步，开发商和购房者签订的购房合同上报成功后，打印正式的(电子)合同，购房者和开发商履行签字手续，打印的份数依据付款方式确定(一次性付款需打印4份，按揭贷款需打印5份)。第三步，开发企业需要在网上签约的3个工作日内，到房地产交易管理部门办理合同盖章备案手续。开发商和购房者网上签约上报之后，开发商需要携带全部的购房资料，全套已签字(盖章)的纸质正式合同到具有管辖权的房地产交易管理部门办理合同盖章备案手续。三、网签购房合同注意事项如需要修改合同信息，在上报房地产市场信息网之前，开发商和购房者还可以协商变更合同信息，一旦上报之后，电子合同的核心内容(核心内容：购房者姓名、身份证、购房价格、付款方式、合同面积、房号、户型)将不能进行修改。如果需要修改核心信息，则需要在合同备案软件上“申请撤销签约”，重新进行签约。经双方协定，24小时内允许撤销网上签约。而在商品房签订的3个工作日内，经买卖双方协商一致需要变更合同的就核心内容以外的相关条款，开发商企业可以调阅，重新修改打印电子合同。超过了3个工作日或者已经备案，无论是核心内容还是核心以外的内容，均买卖双方协商一致，持备案合同和合同变更申请到具有管辖权的房地产交易管理部门办理相关手续。总结：网签时房地产主管部门为了维护房屋买卖市场秩序，要求双方将签订的房屋买卖合同予以公示，系物权转移的程序，并非合同生效的必要条件，网签与否并不影响合同的效力。篇二：商品房网签流程操作手册新建商品房网上备案系统用户手册本文档仅供张掖项目使用，?版权所有·南方数码科技有限公司目录第一章、初次使用准备............................................................................3第二章、商品房网上签约备案................................................................51．用户名及口令的获取.................................................................52．登陆网上备案平台.....................................................................53．网上备案.....................................................................................73.1合同备案.................................................................................73.2合同管理...............................................................................123.3合同模板管理.......................................................................123.4员工权限管理.......................................................................133.5修改密码...............................................................................143.6返回首页...............................................................................153.7安全退出...............................................................................154．备案注销...................................................................................15在初次登陆张掖市新建商品房网上签约备案系统前，需进行ie的设置。请按如下操作，将备案系统加入到“受信任的站点”：（1）点开菜单“工具>>internet选项”；（2）在弹出的对话框(a)中选择“安全”标签页；（3）在“不同区域”的列表中选择“受信任的站点”，此时“站点”按钮变得可用；（5）在“将该网站添加到区域中”下面输入网上系统网址：:81/，再点击“添加”按钮，点击“关闭”(或“确定”)按钮关闭对话框(b)；（6）在对话框(a)中，点击“默认级别”按钮，将会看到一个滑杆，向下拖动滑块，使其内容变成“安全级-低”；在显示楼盘表时会弹出“安全设置警告”对话框，提示是否安装控件（此控件是显示楼盘表所必须的），请点击“是”。在等待几秒安装完楼盘表控件后，即可正常显示！第二章、商品房网上签约备案1．用户名及口令的获取开发商在进行商品房网上签约备案（以下简称网上备案）之前，需先于张掖市房管局进行商品房的预售登记，并从商品房网上备案管理人员处获取商品房网上签约备案的身份认证密钥（usb-key）和原始密码。开发商或员工根据此身份认证密钥和密码登陆商品房网上签约备案平台，进行商品房的备案登记。建议开发商和员工在初次登陆商品房网上签约备案平台后，修改原始密码；并妥善保管好身份认证密钥及修改后的口令（该身份认证密钥与密码相对应，登录时，缺一不可）；该身份认证密钥用于日后预售楼盘的在线销售、合同签订、合同管理等操作。操作步骤主要如下：2．登陆网上备案平台海南一开发商“五证全无”诈骗超3亿一房五卖消费问题中国新闻网[微博]2014-02-2802:07我要分享350多达150套商品房被开发商一房两卖，甚至一房五卖，涉及资金1.4亿元，而被骗的150名购房者则来自全国19个省市区。1200余户购房者多达2亿多元的团购预订金被开发商挪作他用，资金链断裂导致精装商品房变为烂尾楼。在海南房地产市场的咄咄怪事背后，暴露出的是商品房预售制度的漏洞和相关监管的缺位。海南警方对此案的侦办已于近日结束。业内人士认为，在海南楼市有价无市、银行贷款收紧的窘境下，一些房地产开发商陷入“高息揽金—输血房企—无力回款”的泥塘难以自拔。“海南楼市热”背后是一连串的拷问：商品房预售合同备案登记制度为何成为一纸空文？房管、国土、税务等监管部门为何变为“睁眼瞎”？资金链断裂，开发商“一房多卖”圈钱补窟窿高息借款购买土地、拿土地作抵押换取银行贷款、一房多卖偿还贷款和借款??原海南澄迈阳光投资有限公司法人代表聂仲根在资金链吃紧的情况下，采取拆东墙补西墙的方式诈骗、圈钱、购地的“连环计”，将其开发的“阳光花苑”项目中150套房产多次抵押或出售。海南澄迈县“阳光花苑”小区150名业主惊呼“用大半辈子积蓄买来的房子户主却是别人？”据警方人士透露，聂仲根在2008年成立海南澄迈阳光投资有限公司和海南博亚房地产开发有限公司，经营房地产项目时，两家公司的注册资金都仅1000万元，他买地款绝大部分是高息借款筹集。“按照4%的月息计算，一个月需要支付的利息多达900多万元。”2010年2月，聂仲根在明知公司启动资金不足的情况下，指使其公司高管皮立明、许学军等其他涉案人员，通过虚假注册资本方式，夸大履行合同能力，大肆向银行、小额信贷企业和私人借贷。因借贷数额和贷款产生的利息较高，聂仲根等人又采用隐瞒手段，将澄迈阳光投资有限公司开发的阳光花苑小区商品房，出售后再次以预售备案的方式抵押给借款人，或者是将已经以预售备案的方式抵押给借款人的房子，又再次出售给他人，更有甚者一房多卖高达5次，造成一房多卖的严重后果。记者了解到，在银行贷款收紧，楼盘销售不畅的情况下，聂仲根操纵阳光投资有限公司利用一些担保公司、投资公司来进行融资。记者调查发现，这些公司承诺给投资者的月息普遍在3%以上，这就意味着年息至少在30%以上，而房地产项目想要达到30%以上的年投资回报几乎不可能。“聂仲根从这些公司贷款，每天仅还利息就需要30万，房子卖的再快也很难填上高利贷的窟窿。”据办案民警介绍，阳光投资公司开发的楼盘销售情况并不立项，回笼资金乏力，但他是如何在明知资金回笼乏力的状况下，利用两家资质偏差、实收资本为零的公司一步步圈地，开发房地产项目呢？—虚报注册资本提高公司“身价”，高息揽金购置土地，以土地为抵押向银行贷款。据办案民警王侦侦介绍，聂仲根在2011年通过中介公司虚报注册资本4000万元，将注册资本由原来的1000万元提高到5000万元，故意夸大了阳光投资有限公司履行合同的能力。—采取“一房多卖”，抵押房屋的方式，回笼资金偿还债务和银行贷款。记者采访了解到，阳光花苑的商品房售价每平方米9000元，聂仲根要求售楼人员将已经出售的房屋，以每平方米4000元左右的团购价再次出售，每平方米至少净赚8000元。此外，还将用于抵押给借款人的房产通过售楼处出售，涉及资金1.4亿元又用于购买土地、偿还债务等。—挪用商品房团购预订金支付土地出让金。由于缺少资金拿地，聂仲根旗下的海南博亚房地产开发有限公司“博亚·龙湾”小区项目以团购的名义，向新疆某单位1200余购房者收取两亿多元的“团购预订金”，用于缴纳该项目200亩土地所需的5400万元土地出让金。然而，在签订商品房预定合同前，这个名为“熙岸高尔夫公寓二期”的商品房项目中的一宗土地已被聂仲根抵押给一家海南本地担保公司，获取资金用于偿还其他项目贷款和后续开发。开发商“五证全无”官商勾结对违法行为“开绿灯”一位知情人士说，本来资金紧张的聂仲根，后续“造血”又不能及时补给，对于投资者的本息不能按时支付，众多投资者追要所投的本金和利息，聂仲根在未办理工程规划许可证、人防建设审批、招投标手续、建筑工程施工许可证和房屋预售许可证，也未取得图纸审查合格证的情况下，房地产项目就擅自开工建设和预售房屋。“五证全无”项目，为何能顺利开售？多重诈骗又为何“顺利无阻”？记者了解到，一些澄迈县的干部为聂仲根的违法行为大开方便之门，国土、城建、税务等诸多监管部门对聂仲根实施诈骗的两个项目监管缺位，成了“睁眼瞎”。据记者了解，海南省澄迈县委原副书记卢勇、县住房保障与房产管理局原局长林中校在土地使用性质变更、房地产项目容积率调整、在审批办理商品房预售许可证等事项中，多次收受聂仲根的贿赂，日前被海南省纪委“双开”，移送司法机关处理。“这些职务犯罪或多或少都是在调查聂仲根的房地产项目时，拔出‘萝卜’带出来的‘泥’。”一位知情人士说。此外，公司法人机构不健全、运营机制和规范管理制度不成熟，导致阳光投资有限公司和博亚房地产开发有限公司成为聂仲根等高管敛财的工具，公司在后期经营时资金和人员管理混乱。警方侦查发现，聂仲根在阳光投资有限公司和博亚房地产开发有限公司中占股比例分别高达98%和95%，且均为法人代表。“员工挪用公司资金动辄近百万元，多名员工利用公司融资平台诈骗圈钱，公司俨然成为员工敛财的‘遮羞布’。”办案民警王侦侦说。目前海南楼市有价无市，一些小型房地产开发商资金链吃紧，依靠借钱圈地盖房，回笼资金的已是举步维艰。聂仲根对于各种来钱项目均是“欣然接受”。他私自将施工方保证金4000多万元挪用，拖欠175名农民工工资近450万元。在无力支付工程款时，将十余套商品房抵押代替工程款，至今建筑企业的工程款仍有拖欠。商品房预售登记制度被开发商人为“架空”记者采访了解到，造成众多购房者受骗的重要原因之一，是商品房预售登记制度和商品房网签存在漏洞，开发商在房屋网签过程中欺骗购房者，推迟网签或不进行房屋预售登记。房地产业内人士表示，海南实施购房“网签”，其主要目的是为了防止开发商捂盘惜售，避免一房二卖。然而，记者调查发现，绝大部分房企在对房屋的实际销售过程中，普遍采取的办法就是集中网签，前期先跟购房者签订纸质合同。不及时网签、诱导欺骗消费者等系列不规范的市场行为存在已久。一些购房者对记者说，对于购房网签“一头雾水”，开发商为何推迟网签和不进行房屋预售登记也毫不知情。“利用购房者签订购房合同与开发商集中网签之前的时间差，成为聂仲根等人一房多卖诈骗的重要手段。”知情人士说，一些购房者误以为与开发商签订的合同已具备法律效力，对开发商是否应履行到房屋管理部门备案登记备案的义务不知情或不在意，给个别开发商实施诈骗提供了机会。“即使房子备案了，不代表就不能进行抵押。”法律界人士表示，网签主要是防止存量房被二次转移，并不是过户，网签后没有形成物权关系，自然也无法对抵押起保护作用，聂仲根等人就是利用了这样的漏洞将房屋出售后再抵押借贷。房地产业内人士表示，市场中商品房大多为期房，开发商摆个模型贴张海报就开始“卖概念”，一些投资客和刚需在预售阶段很难获得房屋销售信息，对售楼人员提供的销售记录和相关许可证不具备辨别真假能力，更对开发商是否在合同签署后进行房屋预售登记和房屋产权归属性质不清晰，由此导致的在房地产诈骗案件近年来较为常见。扎紧地产项目监管的笼子，别让消费者再“雾里看花”尽管已有较为完备的商品房合同备案制度，但市场上在售商品房多为期房，从合同备案完毕到最终交房，一般需要一至两年时间。因此，类似海南这样“一房二卖、一房多押”的房产纠纷案例，近年来在广东、河南、山东等地时有发生。一些业内人士表示，虽说为防范房地产开发商一房多卖，规定了商品房预售合同备案登记制度，但是对开发商不按规定进行商品房预售合同备案登记的，现行的政策、法规确的处罚并未十分清晰地予以明确。如何加强商品房预售合同备案登记管理，避免多部门的监管职能成为一纸空文？部分房地产和法律领域专家认为，应加强商品房预售合同备案登记管理，完善预售资金监管机制，强化商品房销售应尽早摆脱“九龙治水”的分散局面，健全房地产公司管理内控制度，使监管形成合力，避免多部门的监管职能成为一纸空文。“加强房地产预售商品房的管理监督力度是根治‘一房多卖’的首要措施。”海南大学法学院教授童伟华表示，住建部门要提高商品房预售许可门槛，严格审批房屋预售许可证和严格监督房屋预售、抵押登记，切实资质偏差、借钱圈地的房地产企业将挡在门外。海南川海律师事务所主任赵建平律师说，参与项目审批的部门，都应该建立全过程管理、责任倒查、终身负责的机制，使项目投诉和案件处理与职能部门绩效考核挂钩，弥补政府管理部门的缺位和失措，避免市场上“黑心房”大行其道。中南财经政法大学房地产研究所所长张东表示，应加强对房地产项目预售资金监管，将购房预售款进入政府监管的开发商账户，促使开发商必须在项目达到一定进度后，才可按计划支取商品房预售资金。(记者傅勇涛马超)（经济参考报(微博)傅勇涛马超）你本可以用那些和他们一起抱怨人生的时间，来读一篇有趣的小说，或者玩一个你喜欢的游戏。渐渐的，你不再像以往那样开心快乐，曾经的梦想湮灭在每日回荡在耳边的抱怨中。你也会发现，尽管你很努力了，可就是无法让你的朋友或是闺蜜变得更开心一些。这就不可避免地产生一个问题：你会怀疑自己的能力，怀疑自己一贯坚持的信念。我们要有所警惕和分辨，不要让身边的人消耗了你，让你不能前进。这些人正在消耗你。01.不守承诺的人承诺了的事，就应该努力地去做到。倘若做不到，就别轻易许诺。这类人的特点就是时常许诺，然而做到的事却是很少。于是，他的人生信用便会大大降低，到最后，也许还会成为一种欺诈。如果发现身边有这样的人，应该警惕，否则到最后吃苦的还是自己。02.不守时间的人俗话说浪费别人的时间就等于谋财害命，所以不守时间也就意味着是浪费别人的时间。与这种人交往的话，不仅把自己的时间花掉了，还会带来意想不到的麻烦。03.时常抱怨的人生活之事十有八九是不如意的，这些都是正常的。我们应该看到生活前进的方向，努力前进。而不是在自怨自艾，同时还把消极的思想传递给别人。这样的人呢，一遇到困难便停滞不前，巴不得别人来帮他一把。本来你是积极向上的，可是如果受到这种人的影响，那么你也很有可能会变成这样的人，所以应该警惕。04.斤斤计较的人凡事都斤斤计较的人，看不到远方的大前途，一味把精力放在小事上。比如两个人去吃饭，前提是AA制。然后饭吃好后他多付了5毛，最后他说我多付了5毛，你抽空给我吧。如此计较的人，失去了知己，也不会有很大的前途。05.不会感恩的人你善心地帮助了他，可是他却不以为然，而且还想当然的认为这是应当的。多次地帮助，换来的没有一句感谢的话语，更有甚者，还在背后说别人的坏话，真是吃力不讨好。06.自私自利的人以自我为中心，不会考虑别人的感受，想怎样就是怎样，也不会考虑大局，只为自己的感受。这种人，为了达到自己的私利会不择手段。如果看完以上的描述，你的脑海里冒出一张张熟悉的脸，显然，你正在被人日复一日地消耗着。这种消耗绝对可以毁你于无形之中。这些方法带来阳光那么，如何给自己搭建一个严严实实的保护网，让自己始终正能量爆棚，每一分钟都是恣意的阳光呢？跟着我们下面这五步做吧！他们继续往前走。走到了沃野，他们决定停下。被打巴掌的那位差点淹死，幸好被朋友救过来了。被救起后，他拿了一把小剑在石头上刻了：“今天我的好朋友救了我一命。”一旁好奇的朋友问到：“为什么我打了你以后你要写在沙子上，而现在要刻在石头上呢？”另一个笑笑回答说：“当被一个朋友伤害时，要写在易忘的地方，风会负责抹去它；相反的如果被帮助，我们要把它刻在心灵的深处，任何风都抹不去的。”朋友之间相处，伤害往往是无心的，帮助却是真心的。在日常生活中，就算最要好的朋友也会有摩擦，也会因为这些摩擦产生误会，以至于成为陌路。友情的深浅，不仅在于朋友对你的才能钦佩到什么程度，更在于他对你的弱点容忍到什么程度。学会将伤害丢在风里，将感动铭记心底，才可以让我们的友谊历久弥新！友谊是我们哀伤时的缓和剂，激情时的舒解剂；是我们压力时的流泻口，是我们灾难时的庇护所；是我们犹豫时的商议者，是我们脑子的清新剂。但最重要的一点是，我们大家都要牢记的：“切不可苛求朋友给你同样的回报，宽容一点，对自己也是对朋友。”爱因斯坦说：“世间最美好的东西，莫过于有几个头脑和心地都很正直的朋友。”',)