李某1诉王某房产交易争议二审裁决书

('李某1与王某房屋买卖合同纠纷二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷【审理法院】甘肃省庆阳市中级人民法院（原甘肃省庆阳地区中级人民法院）【审理法院】甘肃省庆阳市中级人民法院（原甘肃省庆阳地区中级人民法院）【审结日期】2020.06.23【案件字号】(2020)甘10民终585号【审理程序】二审【审理法官】张责逆樊欣常雪峰【审理法官】张责逆樊欣常雪峰【文书类型】判决书【当事人】李某1;王某;李某2;徐某【当事人】李某1王某李某2徐某【当事人-个人】李某1王某李某2徐某【法院级别】中级人民法院【终审结果】二审维持原判【字号名称】民终字【本院观点】李某1与王某《房屋买卖合同》，约定将王某位于庆阳市××区，面积76.36平方米的房屋以40万元的价格出卖给李某1，但前期看房、协商价格、支付房款均由李某1的女婿徐某、女儿李某2进行。【权责关键词】恶意串通撤销无权代理表见代理违约金过错无过错合同约定第三人证据不足新证据证明责任（举证责任）诉讼请求维持原判【指导案例标记】0【指导案例排序】01/13【本院认为】本院认为，李某1与王某《房屋买卖合同》，约定将王某位于庆阳市××区，面积76.36平方米的房屋以40万元的价格出卖给李某1，但前期看房、协商价格、支付房款均由李某1的女婿徐某、女儿李某2进行。从徐某、李某2名下帐户分别转给王某20万元、18万元，王某将房屋交付给徐鹏超。后徐某与李某2离婚，依照徐某的要求并在徐某交清尾款的情况下，该房屋过户在徐小千名下。原《房屋买卖合同》已履行完毕，李某1不能提交证据证明20万元及18万元购房款由其支付给王某，李某1请求解除原《房屋买卖合同》、由王某返还购房款的证据不足，其请求不能成立。综上所述，李某1的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下【裁判结果】驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8800元，由李某1负担。本判决为终审判决。【更新时间】2021-11-0323:03:21【一审法院查明】一审法院认定事实：李某1系李某2父亲，李某2与徐某原系夫妻关系。2015年11月8日，李某1作为乙方，王某作为甲方签订了《房屋买卖合同》，约定王某将其位于庆阳市××区，面积76.36平方米的房屋以40万元的价格出卖给李某1，并在合同第六条约定：“乙方不能按期向甲方付清购房款或甲方不能按期向乙方交付房产，每逾期一日，由违约乙方向对方给付房地产价款千分之30%的违约金。"合同签订当日，李某1通过徐某帐户向王某支付20万元购房款，2015年11月15日李某1通过女儿李某2账户向王某支付了18万元购房款，同日王某出具了收条，内容为：“今收到本人楼款现金人民币壹拾捌万元（180000.00元），收款人：王某，2015年11月15日。"双方口头约定，待房屋过户后，交纳下剩的2万元购房款。在房屋买卖过程中，李某1除在房屋买卖合同时中签名外，从前期看房、协商价格、支付房款均由徐某、李某2办理。后王某将房屋交付给徐鹏超，但未办理过户手续。2018年6月26日，第三人徐某向王某支付了下剩的2万元购房款，并要求王某将房产过户到徐小千名下，王某迟疑，徐某、徐小千承诺房屋过户产生的一切后果与王某无关，两人在王某持有的合同第十二条添加“从即日起本合同所履行的一切经济责任与王某无关徐某、徐小千，2018.6.26"。遂后王某按照徐某的要求将房屋过户至徐小千名下。徐小千又于2018年9月29日将该房屋出卖给罗力，现案涉房屋由罗力夫妻居住。李某1得知此事，与王2/13某协商无果，随向本院起诉，提出如上诉请。另查：第三人徐某、李某2原系夫妻，购买案涉房屋时双方婚姻关系存续，2016年10月28日二人在庆阳市西峰区民政局办理了离婚手续。离婚后双方有经济往来，李某1与徐某父母亦有经济往来。一审法院认为：本案的争议焦点为一、案涉房屋的买受人是谁二、第三人徐某买房行为属于何种性质，即第三人徐某的行为是否构成表见代理？三、本案的责任应由谁承担？关于焦点一，本案庭审中李某1及第三人李某2称案涉房屋系李某1购买，房款中以徐某名义支付给王某的20万，系李某1借徐某的借款，现已还清。徐某称房屋是父母给其购买，签合同时因父母不在，临时让其岳父李某1在合同中签名，以李某2名义支付的18万元房款中有8万元是其借李某1的借款，现已还清。各方均提交了证据证明其主张，证据中有徐某、李某2的银行账务往来及双方信用卡流水明细、支付宝、微信截图等经济往来，有第三人徐某母亲杨玲霞2018年8月1日给李某1汇款141000元银行凭证，各方提交的证据经济往来时间从2015年11至2018年8月，时间跨度近三年，上述证据系两第三人间婚前、离婚后的经济往来，李某1及其亲家杨玲霞间帐务往来，上述证据均不能当然证明李某1及第三人的主张。尽管第三人徐某称李某1持有的38万元房款支付凭证是李某1女儿李某2与自己婚姻存续期间由李某2保存，李某2将房款支付凭证交给李某1，但第三人徐某提交的证据不足以证明自己的主张。故本院只能以《房屋买卖合同》及李某1持有的房款支付凭证依据证据盖然性确认房屋由李某1购买。关于焦点二，第三人徐某买房行为构成表见代理。表见代理制度是基于被代理人的过失或被代理人与无权代理人之间存在特殊关系，使相对人有理由相信无权代理人享有代理权，而与之为民事法律行为，代理行为的后果由被代理人承担的一种特殊的无权代理，它是具备代理行为的表象却缺乏代理权的代理。法律规定表见代理的主要意义在于维护代理制度的信用与稳定，保护善意无过错相对人的合法权益，进而保障交易安全。表见代理的构成要件：1、须代理人无权代理。本案中第三人徐某没有代理权而代理李某1买房。2、须有相对人相信有权代理的事实或理由。这是成立表见代理的客观要件，这一要件是以行为人与被代理人之间存在某种事实上或法律上的联系为基础的，本案中第三人徐某买房时系李某1的女婿，房屋买卖过程中，李某1除在房屋买卖合同时中签名外，从前期看房、协商价格、支付房款均由徐某、李某2全权办理。王某有理由相信徐某有代理权，而与之进行了房产交易。3、须相对人为善意且无过失。本案中基与李某1与第三人徐某的特殊关系，加之徐某在房屋买卖中的主角地位，使王某有理由3/13相信第三人徐某有代理权而与之交易。且王某已经尽到谨慎注意义务，无证据证明王某与他人恶意串通，损害李某1的利益，故应王某的行为是善意且无过失。4、被代理人在客观上存在过失，李某1李吉只在签订《房屋买卖合同》时出现并签名，前期的看房、协商价格、房款支付，等事宜均由徐某、李某2办理。2016年10月，第三人徐某与李某2离婚，2018年7月，徐某在缴纳房屋尾款后，要求王某直接将房屋过户至徐小千名下，在长达近两年时间里，李某1未通知王某女儿李某2已与徐某离婚，致房产过户到他人名下，李某1客观上存在过失。综上，本案房屋买卖行为符合表见代理的构成要件，构成表见代理。关于焦点三，《中华人民共和国合同法》第四十九条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效"。依据上述规定表见代理产生代理的法律后果，应由被代理人承担。本案中第三人徐某无代理权或超越代理权而与王某进行的房屋买卖行为构成表见代理，产生的后果应由李某1承担。民事活动中，当事人应当遵循公平原则，确定各方权利义务。本案起因涉及第三人李某2、徐某间及李某1与徐某父母间的经济纠纷。在房屋买卖过程中，因李某1与第三人徐某的特殊关系及徐某房屋买卖中的主角地位，使王某确信其有代理权与之进行房产交易，并按其要求将房产过户，王某已经尽到谨慎注意义务。依据公平原则及维护交易稳定，不能因两第三人间及李某1与第三人父母间的家族经济纠纷而使善意相对人遭受损失，如判决房屋出卖人王某败诉，返还房款及违约金将导致王某将自己所有的房屋出售后没有取得房款，又无法再行取得房屋的不公平结局，且王某没有其他途径另行救济自己的权利。相反如果由李某1承担表见代理产生的法律后果，则李某1可依据《中华人民共和国民法总则》及《中华人民共和国侵权责任法》的相关规定，通过另一诉讼主张第三人徐某无权代理或者超越代理权给其造成的损失。依照《中华人民共和国合同法》第四十九条之规定，判决：驳回李某1的诉讼请求。案件受理费8800元，由李某1负担。二审对一审法院认定的事实予以确认。【一审法院认为】一审法院认为，结合原、被告的诉辩主张，该院确定本案的争议焦点为：一、涉诉借款本金的金额问题；二、涉诉借款是否约定利息及利息的计付标准问题；三、被告易凤香是否应承担涉诉债务的共同清偿责任问题。关于争议焦点一，涉诉借款本金的金额问题。原告主张被告张资雄向其借款，被告张资雄对此未持异议，故该院认定原告与被告张资雄之间的民间借贷关系依法成立有效。双方争议的焦点问题在于原告向被告张资雄出借的4/13本金金额是多少。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十七条规定：“借据、收据、欠条等债权凭证载明的借款金额，一般认定为本金。预先在本金中扣除利息的，人民法院应当将实际出借的金额认定为本金。"本案中，原告就涉诉借款向被告张资雄指定的易凤香账户共计转账95500元（17000元＋9000元＋48500元＋21000元），被告张资雄认可收到上述款项，该院予以确认。原告称其另交付多笔现金给被告张资雄，双方于2018年12月28日进行本息结算，被告张资雄并出具《借条》予以确认；但被告张资雄否认收到原告给付的现金，亦否认涉诉《借条》为结算借条。对此，该院作如下分析认定：首先，原告给付被告张资雄的款项均发生在2017年11月至2018年1月期间，而被告张资雄于2018年12月28日出具借条，已在款项给付事实发生后近一年，从日常经验分析，此类借条通常为对双方此前债务的结算。其次，从借条载明的“利息已结清到2019.1.28年，张资雄以前所写借条全部作废"等内容来看，已明确表明原告与被告张资雄之间对借款本息金额的结算确认；被告张资雄主张借条出具时并未书写有上述内容，但对此其并未提供相关证据予以证实，故该院对被告张资雄该主张不予采纳。再次，被告张资雄虽抗辩称其系受到胁迫才出具借条，但其并未提供证据予以证实，被告张资雄在书写借条后也未向公安机关报警，故被告张资雄该抗辩意见缺乏事实依据，根据民事诉讼“谁主张谁举证"的举证责任规则，应由被告张资雄承担举证不能的不利后果，对被告张资雄该抗辩意见，该院亦不予采纳。综上分析，原告的主张具有事实依据，且更符合常理，故该院采纳原告的主张，即认定涉诉借条系对涉诉借款本息结算后所出具的。该借条载明的借款金额为97500元，是结算当时原告与被告张资雄对自身权利义务自行处分所确定的借款金额，系双方真实意思表示，对双方均具有法律约束力，被告张资雄应予归还。《中华人民共和国合同法》第二百零六条规定：“借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。"涉诉借款并未约定借款期限，原告现诉请要求被告张资雄归还借款本金97500元，符合法律规定，该院予以支持。关于争议焦点二，涉诉借款是否约定利息及利息的计付标准问题。《中华人民共和国合同法》第二百一十一条规定：“自然人之间的借款合同对支付利息没有约定或者约定不明确的，视为不支付利息。自然人之间的借款合同约定支付利息的，借款的利率不得违反国家有关限制借款利率的规定。"《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法5/13律若干问题的规定》第二十五条规定：“借贷双方没有约定利息，出借人主张支付借期内利息的，人民法院不予支持。自然人之间借贷对利息约定不明，出借人主张支付利息的，人民法院不予支持。除自然人之间借贷的外，借贷双方对借贷利息约定不明，出借人主张利息的，人民法院应当结合民间借贷合同的内容，并根据当地或者当事人的交易方式、交易习惯、市场利率等因素确定利息。"《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第（一）项规定：“既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6％支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持。"本案中，原告主张双方口头约定借款月利率为3％。对此，该院认为，涉诉借款为自然人之间的借贷，被告张资雄否认涉诉借款约定了利息，而涉诉借条虽载明“利息已结清到2019.1.28年"等内容，但并未明确利息的计付标准，在原告无其他证据佐证该利息计付标准的情况下，应当视为对涉诉借款的利息约定不明。则根据上述法律规定，原告主张要求被告张资雄支付借期内利息，该院不予支持；逾期利息则应当自逾期还款之日即原告起诉主张权利之日2019年5月31日起计算至借款实际清偿之日止，按年利率6％标准计付。关于争议焦点三，被告易凤香是否应承担涉诉债务的共同清偿责任问题。据庭审查明事实可知，被告张资雄与易凤香于2017年7月24日登记离婚，而涉诉借款发生于二被告离婚之后即2017年11月至2018年1月期间；且，被告张资雄认可被告易凤香的涉诉银行卡一直由其持有，原告提供的转账凭证亦仅能证实涉诉借款的支付方式，并不足以证实被告易凤香系涉诉借款的借款人，易凤香也未在涉诉《借条》上作为借款人签字确认，故原告现以涉诉债务为二被告夫妻共同债务为由，要求被告易凤香承担共同清偿责任，无事实及法律依据，该院不予支持。综上所述，该院依照《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第二百零六条、第二百一十一条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十五条、第二十七条、第二十九条第二款第（一）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、被告张资雄应于判决生效之日起十日内归还原告程裕良借款本金97500元及逾期利息（逾期利息计算方式，以本金97500元为基数，按年利率6％标准，从2019年5月31日起计算至借款实际清偿之日止）；二、驳回原告程裕良的其他诉讼请求。案件受理费2406元（原告已预交），由原告程裕良负担178元，由被告张资雄负担6/132228元；公告费300元，由被告张资雄负担。【二审上诉人诉称】李某1上诉请求：一、撤销原判；二、判令王某归还购房款380000元，并承担违约金120000元合计500000元。三、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：2015年11月8日上诉人李某1购买涉案房屋，从看房、议价以及房款的支付，以及与被上诉人王某签订《房屋买卖合同》到购房后的装修，上诉人李某1始终参与，在一审判决中也认定上诉人李某1是房子的购买人。上诉人在购买涉案房屋时，因被上诉人声称该房屋的房产证正在办理，房产证下发后与上诉人办理房屋过户手续，上诉人到房管部门查询确定该房屋确登记在被上诉人名下，2015年11月8日在上诉人与被上诉人签订《房屋买卖合同》后，被上诉人将房屋交付上诉人。2018年6月26日在原审第三人徐某要求王某将房子过户到徐小千名下时，被上诉人在其持有的合同第十二条上添加“从即日起本合同所履行的一切经济责任与王某无关，徐某、徐小千2018.626"内容，被上诉人王某明知与他签订房屋买卖合同的是上诉人，在上诉人不知道、徐某没有任何委托手续，没有与上诉人核实的情况下将房屋过户他人。且被上诉人在房产证发放后，并没有依据《房屋买卖合同》的约定将房屋过户上诉人，而是将给房屋过户到其妻子张东霞名下，在中国工商银行庆阳支行办理了贷款业务，该房屋实际是从其妻子张东霞名下过户到徐小千名下，因此，被上诉人王某具有明显过错，明显违反合同约定，一审法院认定被上诉人王某的行为是善意且无过失错误。第三人徐某行为不构成表见代理；《最高人民法院印发＜关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见＞的通知》第十三条规定：“合同法第四十九条规定的表见代理制度不仅要求代理人的无权代理行为在客观上形成具有代理权的表象，而且要求相对人在主观上善意且无过失地相信行为人有代理权。合同相对人主张构成表见代理的，应当承担举证责任，不仅应当举证证明代理行为存在诸如合同书、公章、印鉴等有权代理的客观表象形式要素，而且应当证明其善意且无过失地相信行为人具有代理权。"从上述法律规定、指导意见来看，第三人徐某没有任何证据能证明其可以代表上诉人与被上诉人履行该《房屋买卖合同》，被上诉人在其持有的合同第十二条上添加的内容更能加以证实，被上诉人明确知道第三人徐某无代理权，第三人徐某行为不构成表见代理；一审法院适用法律错误；根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。"被上诉人王某作为合同相对人，没有7/13尽到合同相对人应尽的义务，违反合同约定将上诉人购买的房屋过户他人，应当承担合同违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。"即被上诉人王某即便因第三人的原因未履行与上诉人的合同造成合同违约，也因当由被上诉人王某向上诉人承担违约责任。综上所述，李某1的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：李某1与王某房屋买卖合同纠纷二审民事判决书甘肃省庆阳市中级人民法院民事判决书(2020)甘10民终585号当事人上诉人（原审原告）：李某1。委托诉讼代理人：李某2（李某1之女），住庆阳市。被上诉人（原审被告）：王某，住甘肃省宁县。原审第三人：李某2，住庆阳市。原审第三人：徐某，住庆阳市。审理经过上诉人李某1与被上诉人王某、原审第三人李某2、徐某房屋买卖合同纠纷一案，不服庆阳市西峰区人民法院（2019）甘1002民初2111号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月26日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人李某1的委托诉讼代理人李某2（同时为原审第三人）李某2、被上诉人王某、第三人徐某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。二审上诉人诉称李某1上诉请求：一、撤销原判；二、判令王某归还购房款380000元，并承担违约金120000元,合计500000元。三、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：2015年11月8日上诉人李某1购买涉案房屋，从看房、议价以及房8/13款的支付，以及与被上诉人王某签订《房屋买卖合同》到购房后的装修，上诉人李某1始终参与，在一审判决中也认定上诉人李某1是房子的购买人。上诉人在购买涉案房屋时，因被上诉人声称该房屋的房产证正在办理，房产证下发后与上诉人办理房屋过户手续，上诉人到房管部门查询确定该房屋确登记在被上诉人名下，2015年11月8日在上诉人与被上诉人签订《房屋买卖合同》后，被上诉人将房屋交付上诉人。2018年6月26日在原审第三人徐某要求王某将房子过户到徐小千名下时，被上诉人在其持有的合同第十二条上添加“从即日起本合同所履行的一切经济责任与王某无关，徐某、徐小千2018.6,26"内容，被上诉人王某明知与他签订房屋买卖合同的是上诉人，在上诉人不知道、徐某没有任何委托手续，没有与上诉人核实的情况下将房屋过户他人。且被上诉人在房产证发放后，并没有依据《房屋买卖合同》的约定将房屋过户上诉人，而是将给房屋过户到其妻子张东霞名下，在中国工商银行庆阳支行办理了贷款业务，该房屋实际是从其妻子张东霞名下过户到徐小千名下，因此，被上诉人王某具有明显过错，明显违反合同约定，一审法院认定被上诉人王某的行为是善意且无过失错误。第三人徐某行为不构成表见代理；《最高人民法院印发＜关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见＞的通知》第十三条规定：“合同法第四十九条规定的表见代理制度不仅要求代理人的无权代理行为在客观上形成具有代理权的表象，而且要求相对人在主观上善意且无过失地相信行为人有代理权。合同相对人主张构成表见代理的，应当承担举证责任，不仅应当举证证明代理行为存在诸如合同书、公章、印鉴等有权代理的客观表象形式要素，而且应当证明其善意且无过失地相信行为人具有代理权。"从上述法律规定、指导意见来看，第三人徐某没有任何证据能证明其可以代表上诉人与被上诉人履行该《房屋买卖合同》，被上诉人在其持有的合同第十二条上添加的内容更能加以证实，被上诉人明确知道第三人徐某无代理权，第三人徐某行为不构成表见代理；一审法院适用法律错误；根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。"被上诉人王某作为合同相对人，没有尽到合同相对人应尽的义务，违反合同约定将上诉人购买的房屋过户他人，应当承担合同违约责任。根据《中华人民共和9/13国合同法》第一百二十一条规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。"即被上诉人王某即便因第三人的原因未履行与上诉人的合同造成合同违约，也因当由被上诉人王某向上诉人承担违约责任。二审被上诉人辩称王某答辩称，一审判处正确，请求维持原判。原告诉称李某1向一审法院诉讼请求：1、解除其与王某签订的《商品房买卖合同》；2、王某返还购房款380000元，并承担违约金120000元；3、王某承担诉讼费用。一审法院查明一审法院认定事实：李某1系李某2父亲，李某2与徐某原系夫妻关系。2015年11月8日，李某1作为乙方，王某作为甲方签订了《房屋买卖合同》，约定王某将其位于庆阳市××区，面积76.36平方米的房屋以40万元的价格出卖给李某1，并在合同第六条约定：“乙方不能按期向甲方付清购房款或甲方不能按期向乙方交付房产，每逾期一日，由违约乙方向对方给付房地产价款千分之30%的违约金。"合同签订当日，李某1通过徐某帐户向王某支付20万元购房款，2015年11月15日李某1通过女儿李某2账户向王某支付了18万元购房款，同日王某出具了收条，内容为：“今收到本人楼款现金人民币壹拾捌万元（180000.00元），收款人：王某，2015年11月15日。"双方口头约定，待房屋过户后，交纳下剩的2万元购房款。在房屋买卖过程中，李某1除在房屋买卖合同时中签名外，从前期看房、协商价格、支付房款均由徐某、李某2办理。后王某将房屋交付给徐鹏超，但未办理过户手续。2018年6月26日，第三人徐某向王某支付了下剩的2万元购房款，并要求王某将房产过户到徐小千名下，王某迟疑，徐某、徐小千承诺房屋过户产生的一切后果与王某无关，两人在王某持有的合同第十二条添加“从即日起本合同所履行的一切经济责任与王某无关徐某、徐小千，2018.6.26"。遂后王某按照徐某的要求将房屋过户至徐小千名下。徐小千又于2018年9月29日将该房屋出卖给罗力，现案涉房屋由罗力夫妻居住。李某1得知此事，与王某协商无果，随向本院起诉，提出如上诉请。另查：第三人徐某、李某2原系夫妻，购买案涉房屋时双方婚姻关系存续，2016年10月28日二人在庆阳市西峰区民政局办理了离婚手续。离婚后双方有经济往来，李某1与徐某父母亦有经济往来。一审法院认为：本案的争议焦点为一、案10/13涉房屋的买受人是谁二、第三人徐某买房行为属于何种性质，即第三人徐某的行为是否构成表见代理？三、本案的责任应由谁承担？关于焦点一，本案庭审中李某1及第三人李某2称案涉房屋系李某1购买，房款中以徐某名义支付给王某的20万，系李某1借徐某的借款，现已还清。徐某称房屋是父母给其购买，签合同时因父母不在，临时让其岳父李某1在合同中签名，以李某2名义支付的18万元房款中有8万元是其借李某1的借款，现已还清。各方均提交了证据证明其主张，证据中有徐某、李某2的银行账务往来及双方信用卡流水明细、支付宝、微信截图等经济往来，有第三人徐某母亲杨玲霞2018年8月1日给李某1汇款141000元银行凭证，各方提交的证据经济往来时间从2015年11至2018年8月，时间跨度近三年，上述证据系两第三人间婚前、离婚后的经济往来，李某1及其亲家杨玲霞间帐务往来，上述证据均不能当然证明李某1及第三人的主张。尽管第三人徐某称李某1持有的38万元房款支付凭证是李某1女儿李某2与自己婚姻存续期间由李某2保存，李某2将房款支付凭证交给李某1，但第三人徐某提交的证据不足以证明自己的主张。故本院只能以《房屋买卖合同》及李某1持有的房款支付凭证依据证据盖然性确认房屋由李某1购买。关于焦点二，第三人徐某买房行为构成表见代理。表见代理制度是基于被代理人的过失或被代理人与无权代理人之间存在特殊关系，使相对人有理由相信无权代理人享有代理权，而与之为民事法律行为，代理行为的后果由被代理人承担的一种特殊的无权代理，它是具备代理行为的表象却缺乏代理权的代理。法律规定表见代理的主要意义在于维护代理制度的信用与稳定，保护善意无过错相对人的合法权益，进而保障交易安全。表见代理的构成要件：1、须代理人无权代理。本案中第三人徐某没有代理权而代理李某1买房。2、须有相对人相信有权代理的事实或理由。这是成立表见代理的客观要件，这一要件是以行为人与被代理人之间存在某种事实上或法律上的联系为基础的，本案中第三人徐某买房时系李某1的女婿，房屋买卖过程中，李某1除在房屋买卖合同时中签名外，从前期看房、协商价格、支付房款均由徐某、李某2全权办理。王某有理由相信徐某有代理权，而与之进行了房产交易。3、须相对人为善意且无过失。本案中基与李某1与第三人徐某的特殊关系，加之徐某在房屋买卖中的主角地位，使王某有理由相信第三人徐某有代理权而与之交易。且王某已经尽到谨慎注意义务，无证据证明王11/13某与他人恶意串通，损害李某1的利益，故应王某的行为是善意且无过失。4、被代理人在客观上存在过失，李某1李吉只在签订《房屋买卖合同》时出现并签名，前期的看房、协商价格、房款支付，等事宜均由徐某、李某2办理。2016年10月，第三人徐某与李某2离婚，2018年7月，徐某在缴纳房屋尾款后，要求王某直接将房屋过户至徐小千名下，在长达近两年时间里，李某1未通知王某女儿李某2已与徐某离婚，致房产过户到他人名下，李某1客观上存在过失。综上，本案房屋买卖行为符合表见代理的构成要件，构成表见代理。关于焦点三，《中华人民共和国合同法》第四十九条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效"。依据上述规定表见代理产生代理的法律后果，应由被代理人承担。本案中第三人徐某无代理权或超越代理权而与王某进行的房屋买卖行为构成表见代理，产生的后果应由李某1承担。民事活动中，当事人应当遵循公平原则，确定各方权利义务。本案起因涉及第三人李某2、徐某间及李某1与徐某父母间的经济纠纷。在房屋买卖过程中，因李某1与第三人徐某的特殊关系及徐某房屋买卖中的主角地位，使王某确信其有代理权与之进行房产交易，并按其要求将房产过户，王某已经尽到谨慎注意义务。依据公平原则及维护交易稳定，不能因两第三人间及李某1与第三人父母间的家族经济纠纷而使善意相对人遭受损失，如判决房屋出卖人王某败诉，返还房款及违约金将导致王某将自己所有的房屋出售后没有取得房款，又无法再行取得房屋的不公平结局，且王某没有其他途径另行救济自己的权利。相反如果由李某1承担表见代理产生的法律后果，则李某1可依据《中华人民共和国民法总则》及《中华人民共和国侵权责任法》的相关规定，通过另一诉讼主张第三人徐某无权代理或者超越代理权给其造成的损失。依照《中华人民共和国合同法》第四十九条之规定，判决：驳回李某1的诉讼请求。案件受理费8800元，由李某1负担。本院二审期间，上诉人与被上诉人没有提交新证据。二审对一审法院认定的事实予以确认。本院认为本院认为，李某1与王某《房屋买卖合同》，约定将王某位于庆阳市××区，面积76.36平方米的房屋以40万元的价格出卖给李某1，但前期看房、协商价格、12/13支付房款均由李某1的女婿徐某、女儿李某2进行。从徐某、李某2名下帐户分别转给王某20万元、18万元，王某将房屋交付给徐鹏超。后徐某与李某2离婚，依照徐某的要求并在徐某交清尾款的情况下，该房屋过户在徐小千名下。原《房屋买卖合同》已履行完毕，李某1不能提交证据证明20万元及18万元购房款由其支付给王某，李某1请求解除原《房屋买卖合同》、由王某返还购房款的证据不足，其请求不能成立。综上所述，李某1的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：裁判结果驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8800元，由李某1负担。本判决为终审判决。落款审判长张责逆审判员樊欣审判员常雪峰二○二○年六月二十三日书记员王博文北大法宝1985年创始于北京大学法学院，为法律人提供法律法规、司法案例、学术期刊等全类型法律知识服务。13/13',)