徐州市风格雅园小区物业合同纠纷二审裁决：业主委员会VS瑞盛物业管理公司

('徐州市风格雅园小区业主委员会与徐州瑞盛物业管理有限公司物业服务合同纠纷二审民事裁定书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷服务合同纠纷物业服务合同纠纷【审理法院】江苏省徐州市中级人民法院【审理法院】江苏省徐州市中级人民法院【审结日期】2020.06.11【案件字号】(2020)苏03民终850号【审理程序】二审【审理法官】费蜜黄政宋正喜【审理法官】费蜜黄政宋正喜【文书类型】裁定书【当事人】徐州市风格雅园小区业主委员会;徐州瑞盛物业管理有限公司【当事人】徐州市风格雅园小区业主委员会徐州瑞盛物业管理有限公司【当事人-公司】徐州市风格雅园小区业主委员会徐州瑞盛物业管理有限公司【代理律师/律所】王进江苏开承律师事务所;张会娟江苏它石律师事务所【代理律师/律所】王进江苏开承律师事务所张会娟江苏它石律师事务所【代理律师】王进张会娟【代理律所】江苏开承律师事务所江苏它石律师事务所【法院级别】中级人民法院【字号名称】民终字【原告】徐州市风格雅园小区业主委员会【被告】徐州瑞盛物业管理有限公司1/9【本院观点】业主大会是业主的自治组织，是基于业主的建筑物区分所有权的行使产生的，由全体业主组成，是建筑区划内建筑物及其附属设施的管理机构。【权责关键词】无效撤销合同过错自认质证诉讼请求维持原判执行【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院查明】二审对一审法院查明的事实予以确认。【本院认为】本院认为，业主大会是业主的自治组织，是基于业主的建筑物区分所有权的行使产生的，由全体业主组成，是建筑区划内建筑物及其附属设施的管理机构。业主委员会是本建筑物或者建筑区划内所有建筑物的业主大会的执行机构，按照业主大会的决定履行管理的职责。《中华人民共和国物权法》第七十六条规定：“下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。"本案中，风格雅园业委会的诉讼请求是，基于主张前业主委员会与瑞盛物业签订的物业服务合同无效，而要求瑞盛物业迁出风格雅园小区。本案诉讼的事项属于前述法律规定的需由业主共同决定的重大事项，业主有知情权和决定权，前业主委员会与瑞盛物业签订的物业服务合同尚未到期，截至本案二审判决前，风格雅园业委会未提交证据证明其提起本次诉讼经过业主共同决定，或存在业主大会管理规约进行概括授权，或依法进行其他授权，本案亦不属于法律和司法解释明确规定的业主委员会针对有关重大事项直接行使诉权的情形，故风格雅园业委会在无法律规定或者经过业主大会授权的情况下，以自己的名义提起本案诉讼，目前不符合法律规定的起诉条件，其起诉应予驳回。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百七十条第一款第（二）项之规定，裁定如下：【裁判结果】一、撤销江苏省徐州市鼓楼区人民法院（2019）苏0302民初4135号民事判决；2/9二、驳回徐州市风格雅园小区业主委员会的起诉。一审案件受理费300元予以退还徐州市风格雅园小区业主委员会；徐州市风格雅园小区业主委员会预交的二审案件受理费300元予以退还。本裁定为终审裁定。【更新时间】2022-08-2422:12:21【一审法院查明】一审法院查明：瑞盛物业系徐州市风格雅园小区物业服务企业。2016年11月6日风格雅园业委会与瑞盛物业签订风格雅园小区物业管理服务合同，服务期限二年，自2016年11月6日至2018年11月6日。根据风格雅园业委会提供的辞职报告（复印件），2017年10月18日原业委会成员王斌、某某等10余人提出辞去业委会工作。瑞盛物业则提供了2018年10月16日风格雅园业主委员会决议、2018年11月7日王斌作为业委会负责人（同时加盖风格雅园业委会公章）与瑞盛物业签订了五年的物业管理服务合同，自2018年11月7日至2023年11月7日。一审庭审中，风格雅园业委会提供了新现任业委会的备案书。业主委员会名单共七人，分别为李希、闫德红、戴长友、杨重纺、石新平、张斌、罗鸣。在徐州市鼓楼区届业主委员会选举结果公示：风格雅园广大业主：根据《业主委员会选举办法》和筹备组决议，于2017年12月11日在本小区各个楼长及小区积极分子采取楼长及业主代表现场投票方式代替业主大会形成业主代表，并告知业主所选的代表为业主委员会的后补委员、按业主拥有的房屋的套数行使、业主每拥有一票投票表决权的等额方式选举了第一届业主委员会委员名单，经过广大业主的积极参与投票，现7名业主委员会选举投票结果公示如下：发票350张，收回340张，其中空票14张，有效票326张，符合《业主委员会选举单程》及《业主委员会选举办法》。李希335票、闫德红332票、戴长友330票、罗鸣329票、石新平327票、杨重纺320票、张斌310票。以上是风格雅园第二届业主委员会选举结果，暂时没有后补委员。对以上选举有异议的可联系筹备组。联系人：八里社区主任张华、琵琶街道办事处物业科张斌。公示时间：2017年12月11日。琵琶办事处八里社区。“2019年5月12日，原告张贴通知一份，内容为“徐州瑞盛物业管理有限公司：贵公司与我方的物业合同于2018年11月6日到期，到期后我方未与贵公司签订新的服务合同，贵公司在我方即风格雅园小区的物业服务已无合同依据，望贵公司在接到通知后三日内退出风格雅园小区，并将有关资料和设施设备交给我方，逾期我方将采取法律手段。"【一审法院认为】一审法院认为，依法成立的合同对合同当事人具有约束力，根据2018年113/9月7日王斌作为业主委员会负责人签字并盖有徐州市风格雅园业主委员会的公章与瑞盛物业签订的风格雅园小区物业管理服务合同，该合同第十八条规定：本小区物管服务期限为五年，自2018年11月7日至2023年11月7日。现该合同未到期。风格雅园业委会要求瑞盛物业迁出涉案小区应有证据证明瑞盛物业系非法占有，该合同除有王斌的签字外加盖了业委会公章，风格雅园业委会未能提供充分证据证明该合同无效、已被撤销或解除，故瑞盛物业依照该合同继续在该小区从事物业服务有事实根据和法律依据。风格雅园业委会认为王斌、某某等10余人已辞职无权签订服务合同，该合同不合法并未提供证据证明。故风格雅园业委会要求瑞盛物业迁出涉案小区没有事实根据和法律依据，依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，遂判决驳回徐州市风格雅园小区业主委员会的诉讼请求。二审中，瑞盛物业向本院提交徐州市鼓楼区琵琶街道办事处八里社区委员会2020年1月9日出具的证明一份，主要内容为：“兹有风格雅园小区以王斌为主任的风格雅园小区原业主委员会辞职，于2019年11月14日报备徐州市鼓楼区琵琶街道办事处八里社区委员会，同时上交徐州市风格雅园业主委员会公章一枚。该公章已在琵琶办事处物管科备案登记，此公章现由八里社区委员会工作人员龚居勇保管。"拟证明以王斌为负责人的风格雅园业委会是在2019年11月14日将公章交给琵琶办事处物业科登记备案。风格雅园业委会质证认为，对真实性无异议，但实际情况是王斌已于2017年10月18日辞职，辞职之后应及时的将该公章交给社区保管。王斌在辞职之后使用公章签署的任何协议均无效。【二审上诉人诉称】风格雅园业委会上诉请求：一审判决未能认定五年期物业管理服务合同无效错误，请求二审法院在查清事实后依法改判。事实和理由：1、一审庭审中，上诉人提供加盖徐州市鼓楼区琵琶街道办事处八里社区委员会公章的原业主委员会成员亲笔签名并加盖风格雅园业主委员会公章的2017年10月18日的辞职报告。该辞职报告真实。即应认定自2017年10月18日之后，该前任业主委员会成员无权行使业委会职权。一审庭审中，被上诉人自认参加了现任业主委员会选举大会，现任业主委员会成员名单也在小区内进行张贴公示，即被上诉人明知前任业主委员会已解散，但仍与其五年期物业管理服务合同，明显存在过错，该合同无效。2、该合同签订为五年期限，即使原业主委员会未解散，也超出其任职期限，即五年期的物业管理服务合同无效。上诉人认为其依法成立后，待物业服务合同期满，有权要4/9求原物业公司即被上诉人离场，并另聘新物业。徐州市风格雅园小区业主委员会与徐州瑞盛物业管理有限公司物业服务合同纠纷二审民事裁定书江苏省徐州市中级人民法院民事裁定书(2020)苏03民终850号当事人上诉人（原审原告）：徐州市风格雅园小区业主委员会，住所地：徐州市鼓楼区琵琶街道办事处风格雅园小区。法定代表人：李希，该业主委员会主任。委托诉讼代理人：王进，江苏开承律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：徐州瑞盛物业管理有限公司，住所地徐州市云龙区汉源大道某某综合楼某某。法定代表人：周斌，该公司经理。委托诉讼代理人：张会娟，江苏它石律师事务所律师。审理经过上诉人徐州市风格雅园小区业主委员会（以下简称风格雅园业委会）因与被上诉人徐州瑞盛物业管理有限公司（以下简称瑞盛物业）物业服务合同纠纷一案，不服江苏省徐州市鼓楼区人民法院（2019）苏0302民初4135号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭公开审理了本案。上诉人风格雅园业委会的法定代表人李希、委托诉讼代理人王进，被上诉人瑞盛物业的法定代表的人委托诉讼代理人张会娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。二审上诉人诉称风格雅园业委会上诉请求：一审判决未能认定五年期物业管理服务合同无效错误，请求二审法院在查清事实后依法改判。事实和理由：1、一审庭审中，上诉人提供加盖徐州市鼓楼区琵琶街道办事处八里社区委员会公章的原业主委员会成员5/9亲笔签名并加盖风格雅园业主委员会公章的2017年10月18日的辞职报告。该辞职报告真实。即应认定自2017年10月18日之后，该前任业主委员会成员无权行使业委会职权。一审庭审中，被上诉人自认参加了现任业主委员会选举大会，现任业主委员会成员名单也在小区内进行张贴公示，即被上诉人明知前任业主委员会已解散，但仍与其五年期物业管理服务合同，明显存在过错，该合同无效。2、该合同签订为五年期限，即使原业主委员会未解散，也超出其任职期限，即五年期的物业管理服务合同无效。上诉人认为其依法成立后，待物业服务合同期满，有权要求原物业公司即被上诉人离场，并另聘新物业。二审被上诉人辩称瑞盛物业辩称，一审查明事实清楚，适用法律正确，请求依法维持原判。原告诉称风格雅园业委会向一审法院起诉请求：判令瑞盛物业迁出风格雅园小区并办理交接手续；判令瑞盛物业赔偿因未迁出给风格雅园业委会造成的损失2万元；诉讼费由瑞盛物业承担。一审法院查明一审法院查明：瑞盛物业系徐州市风格雅园小区物业服务企业。2016年11月6日风格雅园业委会与瑞盛物业签订风格雅园小区物业管理服务合同，服务期限二年，自2016年11月6日至2018年11月6日。根据风格雅园业委会提供的辞职报告（复印件），2017年10月18日原业委会成员王斌、某某等10余人提出辞去业委会工作。瑞盛物业则提供了2018年10月16日风格雅园业主委员会决议、2018年11月7日王斌作为业委会负责人（同时加盖风格雅园业委会公章）与瑞盛物业签订了五年的物业管理服务合同，自2018年11月7日至2023年11月7日。一审庭审中，风格雅园业委会提供了新现任业委会的备案书。业主委员会名单共七人，分别为李希、闫德红、戴长友、杨重纺、石新平、张斌、罗鸣。在徐州市鼓楼区届业主委员会选举结果公示：风格雅园广大业主：根据《业主委员会选举办法》和筹备组决议，于2017年12月11日在本小区各个楼长及小区积极分子采取楼长及业主代表现场投票方式代替业主大会形成业主代表，并告知业主所选的代表为业主委员会的后补委员、按业主拥有的房屋的套数行使、业主每拥有一票投票表决权的等额方式选举了第一6/9届业主委员会委员名单，经过广大业主的积极参与投票，现7名业主委员会选举投票结果公示如下：发票350张，收回340张，其中空票14张，有效票326张，符合《业主委员会选举单程》及《业主委员会选举办法》。李希335票、闫德红332票、戴长友330票、罗鸣329票、石新平327票、杨重纺320票、张斌310票。以上是风格雅园第二届业主委员会选举结果，暂时没有后补委员。对以上选举有异议的可联系筹备组。联系人：八里社区主任张华、琵琶街道办事处物业科张斌。公示时间：2017年12月11日。琵琶办事处八里社区。“2019年5月12日，原告张贴通知一份，内容为“徐州瑞盛物业管理有限公司：贵公司与我方的物业合同于2018年11月6日到期，到期后我方未与贵公司签订新的服务合同，贵公司在我方即风格雅园小区的物业服务已无合同依据，望贵公司在接到通知后三日内退出风格雅园小区，并将有关资料和设施设备交给我方，逾期我方将采取法律手段。"一审法院认为一审法院认为，依法成立的合同对合同当事人具有约束力，根据2018年11月7日王斌作为业主委员会负责人签字并盖有徐州市风格雅园业主委员会的公章与瑞盛物业签订的风格雅园小区物业管理服务合同，该合同第十八条规定：本小区物管服务期限为五年，自2018年11月7日至2023年11月7日。现该合同未到期。风格雅园业委会要求瑞盛物业迁出涉案小区应有证据证明瑞盛物业系非法占有，该合同除有王斌的签字外加盖了业委会公章，风格雅园业委会未能提供充分证据证明该合同无效、已被撤销或解除，故瑞盛物业依照该合同继续在该小区从事物业服务有事实根据和法律依据。风格雅园业委会认为王斌、某某等10余人已辞职无权签订服务合同，该合同不合法并未提供证据证明。故风格雅园业委会要求瑞盛物业迁出涉案小区没有事实根据和法律依据，依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，遂判决驳回徐州市风格雅园小区业主委员会的诉讼请求。二审中，瑞盛物业向本院提交徐州市鼓楼区琵琶街道办事处八里社区委员会2020年1月9日出具的证明一份，主要内容为：“兹有风格雅园小区以王斌为主任的风格雅园小区原业主委员会辞职，于2019年11月14日报备徐州市鼓楼区琵琶街道办事处八里社7/9区委员会，同时上交徐州市风格雅园业主委员会公章一枚。该公章已在琵琶办事处物管科备案登记，此公章现由八里社区委员会工作人员龚居勇保管。"拟证明以王斌为负责人的风格雅园业委会是在2019年11月14日将公章交给琵琶办事处物业科登记备案。风格雅园业委会质证认为，对真实性无异议，但实际情况是王斌已于2017年10月18日辞职，辞职之后应及时的将该公章交给社区保管。王斌在辞职之后使用公章签署的任何协议均无效。本院查明二审对一审法院查明的事实予以确认。本院认为本院认为，业主大会是业主的自治组织，是基于业主的建筑物区分所有权的行使产生的，由全体业主组成，是建筑区划内建筑物及其附属设施的管理机构。业主委员会是本建筑物或者建筑区划内所有建筑物的业主大会的执行机构，按照业主大会的决定履行管理的职责。《中华人民共和国物权法》第七十六条规定：“下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。"本案中，风格雅园业委会的诉讼请求是，基于主张前业主委员会与瑞盛物业签订的物业服务合同无效，而要求瑞盛物业迁出风格雅园小区。本案诉讼的事项属于前述法律规定的需由业主共同决定的重大事项，业主有知情权和决定权，前业主委员会与瑞盛物业签订的物业服务合同尚未到期，截至本案二审判决前，风格雅园业委会未提交证据证明其提起本次诉讼经过业主共同决定，或存在业主大会管理规约进行概括授权，或依法进行其他授权，本案亦不属于法律和司法解释明确规定的业主委员会针对有关重大事项直接行使诉权的情形，故风格雅园业委会在无法律规定或者经过业主大会授权的情况下，以自己的名义提起本案诉讼，目前不符合法律规定的起诉条件，其起诉应予驳回。8/9综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百七十条第一款第（二）项之规定，裁定如下：裁判结果一、撤销江苏省徐州市鼓楼区人民法院（2019）苏0302民初4135号民事判决；二、驳回徐州市风格雅园小区业主委员会的起诉。一审案件受理费300元予以退还徐州市风格雅园小区业主委员会；徐州市风格雅园小区业主委员会预交的二审案件受理费300元予以退还。本裁定为终审裁定。落款审判长费蜜审判员黄政审判员宋正喜二〇二〇年六月十一日书记员李思璇北大法宝1985年创始于北京大学法学院，为法律人提供法律法规、司法案例、学术期刊等全类型法律知识服务。9/9',)