业委会与物业公司：合同模板及双方关系解析

('合同编号：000深圳市物业服务合同委托方（甲方）：业主委员会受委托方（乙方）：物业管理有限公司深圳市国土资源和房产管理局监制深圳市物业服务合同第一章总则第一条，合同当事人委托方（以下简称甲方）：业主委员会名称（业主委员会/业主）：业主委员会代表人：身份证号码：通讯地址：广东省一楼联系电话：邮政编码：物业服务企业（乙方）：名称：物业管理有限公司营业执照注册号：企业资质证书号：号法定代表人：联系电话：0通讯地址：邮政编码：根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》、《深圳经济特区物业管理条例》等有关法律、法规的规定，甲乙双方在自愿、平等、公平、诚实信用的基础上，就项目（物业名称）（以下简称“本物业”）物业服务有关事宜，协商订立本合同。第二条物业项目基本情况名称：；类型：综合商住；坐落位置：；建筑面积：000平方米；区域四至：东至：小区8、9、10栋；南至：；西至：；北至：小区。委托的物业构成的明细以甲乙双方实际验收清单为准，并作为本合同的附件。第二章物业服务内容和标准第三条物业服务内容（一）制定物业服务工作计划并组织实施；管理相关的工程图纸、档案与竣工验收资料等；根据法律、法规、规章和《管理规约》的授权制定物业服务的各项制度。（二）房屋共用部位的日常维修、养护和管理。共用部位包括：房屋建筑本体共用部位（楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备房、）的维修、养护和管理。（三）共用设施设备的日常维修、养护、运行和管理。共用设施设备包括：房屋建筑本体共用设施设备（共用的上下水管道、落水管、烟囱、共用照明、中央空调、加压供水设备、配电系统、楼内消防设施设备、电梯、供水系统等）的维修、养护、管理和运行服务。（四）附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理。包括：本物业规划红线内属物业管理范围的市政公用设施（道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、绿化、路灯、停车场）的维修、养护和管理。（五）公共绿地养护和管理。（六）清洁服务，包括房屋共用部位、公共场所的清洁卫生，垃圾的收集等。（七）协助做好维护秩序，对机动车辆、自行车等停放进行管理。（八）协助做好安全防范工作。发生安全事故，及时向有关部门报告，采取相应措施，协助做好救助工作。（九）消防服务，包括公共区域消防设施的维护，建立消防管理制度。（十）电梯的日常维护和管理。（十一）负责编制房屋、附属建筑物、设施设备、绿化的年度维修养护方案。（十二）按照法律、法规、规章和《管理规约》的有关规定对房屋装修提供其他服务。业主或物业使用人申请装修时，乙方应当告知相关的限制性规定和注意事项，与其订立书面的装修服务协议，明确双方权利义务，收取装修押金000元，装修人员出入证工本费每人／每证／元，施工许可证工本费每证／元。（十三）对物业区域内违反有关治安、环保、物业装修和使用等方面法律、法规、规章的行为，应及时告知、建议、劝阻，并向有关部门报告。（十四）制定预防火灾、水灾应急突发事件的工作预案，明确妥善处置应急事件或急迫性维修的具体内容。（十五）设立服务监督电话，并在物业区域内公示。（十六）其他：无。第四条物业服务标准乙方同意按照甲乙双方协商同意的物业服务标准提供服务。第三章物业服务相关费用第五条物业服务收费方式本物业区域服务收费方式为：包干制〔包干制／酬金制〕第六条包干制（一）物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：〔多层住宅〕：无元／平方米／月；〔高层住宅〕：元／平方米／月；〔别墅〕：无元／平方米／月；〔办公楼〕：协商定价元／平方米／月；〔商业物业〕：协商定价元／平方米／月；（二）实行包干制的，盈余或者亏损均由乙方享有或者承担；乙方不得以亏损为由要求增加费用，降低服务标准或减少服务项目。（三）实行包干制的，业主大会、业主委员会的工作费用（包括筹备工作费用）由乙方承担。第七条物业服务费用交纳业主应在10日或20日（日期）按每个月（月/季度/半年）交纳物业服务费。物业区域内的已竣工但尚未出售，或者因开发单位原因未能按时交给物业买受人的物业，开发商应按前款规定交纳物业服务费。第八条停车服务费用停车服务费按以下标准收取露天车位协调定价元/个/月；车库车位-0元/个/月；其他约定:无。乙方应与车位使用人签订书面的停车服务协议，明确双方在车位试用及停车服务等方面的权利义务。第九条业主自用部位收费乙方应业主要求对业主房屋自用部位、自用设备提供维修养护或其他特约服务的，按双方的约定收取费用，或按乙方在物业区域内公示的收费标准收取。第十条公共服务项目收费物业区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等市政公用事业服务单位应向最终用户收取有关费用。乙方接受市政公用事业服务单位委托代收上述费用的，不得向业主收取手续费等额外费用，不得限制或变相限制业主或物业使用人购买。第十一条物业服务收费标准的调整物业服务收费标准的调整按下列第一、四、五项执行:（一）按政府规定的标准调整；（二）按每年无%的幅度上调；（三）按每年无%的幅度下调；（四）按每年当地政府公布的物价涨跌幅度调整；（五）按双方议定的标准调整。第四章双方权利与义务第十二条甲方的权利义务（一）审定乙方制定的物业服务方案，并监督实施。（二）对本物业区域内的物业服务事项有知情权。（三）对乙方有建议、督促的权利。（四）不得要求乙方在本物业区域内行使物业服务内容以外的物业服务。（五）负责协调、处理、解决本合同生效前发生的遗留问题，不因此影响乙方工作。（六）协助乙方做好物业区域内的物业服务工作。（七）按照相关规定交纳、使用和续筹物业专项维修资金。（八）对违反物业服务合同约定、逾期不交纳物业服务费的物业区域内的物业费交纳人，行督促其交纳。（九）无。（十）有关法律、法规、规章和《管理规约》规定的甲方其他权利义务。第十三条乙方的权利义务（一）根据有关法律、法规、规章及本合同的约定，按照物业服务标准和内容提供物业服务，收取物业服务费用、特约服务费用。（二）制定物业服务服务计划，负责编制房屋、附属建筑物、设施设备、绿化的年度维修养护计划。（三）向甲方告知物业区域内物业服务的有关情况。（四）可以选聘专业服务企业承担物业区域内的专项服务项目，但不得将本区域内的全部物业服务委托给第三方；乙方与所选定的专业服务企业签订的合同不得低于本合同的服务标准，并对专业服务企业的服务行为承担连带责任。（五）妥管保管和正确使用本物业的档案资料，及时记载有关变更信息。（六）及时向甲方、业主和物业使用人通报本物业区域内有关物业服务的重大事项，接受甲方、业主和物业使用人的监督。（七）对甲方、业主和物业使用人违反《管理规约》得行为，采取告知劝说和建议等方式督促甲方、业主和物业使用人改正。（八）不得擅自占用本物业区域内的共用部位、共用设施设备或改变用途，不得擅自占用、挖掘本物业区域内的道路、场地。确需临时占用、挖掘本物业区域内道路、场地的，应按规定办理相关手续，制定施工方案，开工前要在物业区域内公示，施工过程中尽可能减少对正常秩序的影响，并及时恢复原状。在紧急情况下，乙方为了公共利益可以先行施工，但事后应予以说明。（九）本物业区域内需另行配备相关设施设备的，乙方应与甲方协商解决。（十）遵照深圳市物业专项维修资金管理有关规定，依法代收日常收取的物业专项维修资金，依法使用物业专项维修资金进行物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造。（十一）乙方每六个月（至少每半年一次）公布一次物业专项维修资金的使用情况。（十二）无。（十三）国家法律、法规、规章和《管理规约》规定的乙方其他权利义务。第十四条对需进入物业区域的宣传、检查、执法、救援等公共事务，甲乙双方应当积极配合。第五章合同时效第十五条物业服务期限物业服务期限为三年，自20年月1日至2020年月31日。第十六条期满续约本合同期满前，甲方决定不在聘用乙方的，应在期满前3个月书面通知乙方；乙方决定不再续约的，应在期满前3个月书面通知甲方。双方同意续约，应在本合同到期前30日内签署新的物业服务合同。第十七条按管前处理本合同终止后，在新的物业服务企业接管本物业项目之前，乙方应当应甲方的要求暂时继续提供物业服务，一般不超过三个月；双方的权利义务继续按照本合同执行。第十八条不可抗力的终止因不可抗力致使合同无法继续履行的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，其他事宜由甲乙双方依法协商处理。第十九条终止后处理本合同终止后，甲乙双方应共同做好债权债务处理事宜，包括物业服务费用的清算、对外签订的各种协议等；甲方、乙方应相互配合，做好物业服务的交接和善后工作。第六章违约责任第二十条甲方违约责任甲方违反本合同约定，导致乙方未能完成服务内容的，乙方有权要求甲方期限解决；逾期未解决的，乙方可要求甲方支付违约金元；造成损失的，乙方要求甲方承担相应的赔偿责任。第二十一条乙方违约责任乙方特供的服务达不到本合同约定的标准的，甲方有权要求乙方在合理期限内改进，乙方未能改进的，甲方可要求乙方支付违约金元；给业主或物业使用人造成损失的，有关当事人可要求乙方承担相应的赔偿责任。第二十二条提前解约责任除本合同第六章规定的合同终止情形外，甲、乙双方均不得提前解除本合同，否则无错过方可要求其支付五万元的违约金；造成损失的，无过错方可要求其承担相应的赔偿责任。第二十三条乙方免责条款以下情况乙方不可承担违约责任:（一）由于甲方、业主或物业使用人的原因导致乙方的服务无法达到合同要求的。（二）因维修养护物业共用部位、共用设施设备需要且事先已告知业主和物业使用人，暂时停水、停电、停止共用设施设备使用等造成损失的。（三）非乙方责任出现供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视及其他共用设施设备运行障碍造成损失，乙方已采取应急措施的。（四）无。第七章突发事件处理第二十四条突发事件处理为维护公共利益，在不可遇见的情况下，如发生煤气泄露、漏电、火灾、暖气管、水管破裂、救助人命，协助公安机关执行任务等突发事件，乙方因采取紧急避险措施造成损失的，当事人应按有关规定处理。第八章争议解决第二十五条争议解决因合同的解释或履行发生争议，双方应协商解决，协商不成的，可采取以下方式处理:（一）向有管辖权的人民法院提起诉讼（二）向无申请仲裁。第九章附则第二十六条其他约定（一）本合同未尽事宜，国家有相关规定的，依规定解决；没有规定的，由双方协商解决，并签订书面协议；（二）对本合同的任何修改，补充或变更应经双方书面确认，并作为本合同附件，与本合同具有同等的法律效力。（三）本合同正本连同附件一式三份，物业管理主管部门备案一份，甲方、乙方、双方各执一份，具有同等的法律效力。（四）本合同经双方法定代表人或授权代表人签字并签章后生效。甲方：业主委员会乙方:物业管理有限公司授权代表：授权代表：签订日期：年月日签订日期：年月日附件：一、物业构成明细二、物业服务标准附件一：物业构成明细类型幢数套（单元）数建筑面积（平方米）高层住宅六栋130811.3万多层住宅无别墅无商业用房11458办公楼5812自行车库150机动车车库873学校无幼儿园20合计备注附件二物业服务标准（三级）项目内容与标准（1）基本要求1.服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，双方权利义务及关系明确。2.承接项目时，对住宅小区共用部位，共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全。3.管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书。4.有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。5.管理服务人员佩戴标志，行为规范，服务主动、热情。6.公示8小时服务电话，报修按双方约定时间到达现场，有报修、维修记录。7.按有关规定和合同约定公布物业服务费用或者物业服务资金的收支情况。8.按合同约定规范使用住房专项维修资金。9.每年至少1次征询业主对物业服务的意见，满意率70%以上。2）房屋管理1.对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。2.根据房屋实际使用年限，检查房屋共用部位的使用状况，需要维修，属于小维范围的，及时组织修复；属于大、中修范围的，及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修。3.每周巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，定期维修养护。4.按照住宅装饰装修管理有关规定和业主公约（业主临时公约）要求，建立完善的住宅装饰装修管理制度。装修前，依规定审核业主（使用人）的装修方案，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。至少两次巡查装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻，并报告业主委员会和有关主管部门。5.对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和有关主管部门。6.各组团、栋、单元（门）、户有明显的标志。3）共用设施设备维修养护1、对对共用设施设备进行日常管理和维修养护（依法应由专业部门负责的除外）。2、建立共用设施设备档案（设备台帐），设施设备的运行、检修等记录齐全。3、操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范；设施设备运行正常。4、对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制维修、更新的改造计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修或者更新改造。5、载人电梯早6点至晚12点正常运行。6、消防设施设备完好，可随时启用，消防通道畅通。7、路灯、楼道灯完好率不低于80%。8、容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施；对可能发生的各种突设备故障有应急档案4）协助维护公共秩序1.小区24小时值勤。2.对重点区域、重点部位每3小时至少巡查1次。3.车辆停放有序。4.对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。5）保洁服务1.小区内设有垃圾收集点，生活垃圾每天清运1次。2.小区公共场所每日清扫1次；电梯厅、楼道每日清扫1次；共用部位玻璃每季度清洁1次；路灯、楼道灯每半年清洁1次。3.区内公共雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每半年检查1次，并视检查情况及时清掏；化粪池每季度检查1次，每年清掏1次，发现异常及时清掏。4.二次供水水箱按规定清洗，水质符合卫生要求。6）绿化养护管理1.对草坪、花卉、绿篱、树木定期进行修剪、养护。2.定期清除绿地杂草、杂物。3.预防花草、树木病虫害。',)