物业服务合同与地产结算协议模板示例

('×××××物业服务合同开发建设单位（甲方）：法定代表人：住注册地址：邮编：物业服务企业（乙方）：法定代表人：住注册地址：邮编：根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》和相关法律、法规、政策，甲乙双方在自愿、平等、公平、协商的基础上，就甲方委托乙方对×××××项目（以下简称“本项目”或“物业”）提供物业管理服务事宜，订立本合同。第一章物业基本情况第一条物业基本情况1、物业名称：×××××2、物业类型：住宅、商业、停车位3、坐落位置：4、建筑面积：×××××万平方米5、物业管理区域四至：东至:南至:西至:北至：（规划平面图见附件一）6、物业构成明细：住宅、商业、停车位第二章服务期限、内容与质量1/26第二条物业服务期限本合同所述物业服务期限自本合同签署日起，至业主委员会与乙方或其他物业服务企业签订的《物业服务合同》生效时止。本合同所述物业服务每三年为一个阶段，每个阶段到期前六个月，由甲乙双方商定续约事宜。第三条如本合同期限未满，业主大会成立并授权业主委员会与选聘的物业服务企业签订了物业服务合同生效的，本合同终止。第四条物业服务期内，乙方提供的物业服务包括以下内容：1、物业共用设施、设备及公共区域的维修、养护和管理，明细见附件二；2、物业共用部位的环境卫生、园林、绿地养护，共用部位明细见附件三；3、物业公共秩序的维护、安全管理；4、物业档案资料的管理等；5、停车场、车库设施设备的维护，环境卫生、秩序安全的管理及车场的经营；6、物业服务费及本合同规定其他费用的收取；7、按规定提取、使用专项维修基金；8、法律、政策规定应由乙方提供物业服务的其他事项;9、特约服务（费用由双方另行协商约定）：（1）为业主提供私有部分特约服务，如室内维修、家政清洁、绿化养护等；（2）物业共用部分场地的租赁、经营活动，收入扣除成本外全部用于小区公共设施设备维护及改造。第五条乙方提供的物业管理服务应按照物业所在地约定的质量标准执行（物业管理服务质量标准见附件四）。第三章物业服务费用第六条本物业管理区域物业服务收费选择包干制方式。1、物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准以西安市物价部门核准的收费标准为依据：（1）住宅：￥（待定）元/月.平方米；（2）商业用途物业：￥（待定）元/月.平方米；（3）地下车位服务费：￥（待定）元/月.平方米；2/26（4）部分业态收费定价暂未备案，按照后续收费实际备案为准。2、物业服务费用的构成包括：物业服务成本、法定税费和物业管理企业（即乙方）的利润，具体以政府相关规定为准。物业服务成本构成一般包括以下部分：（1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；（2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；（3）物业管理区域清洁卫生费用；（4）物业管理区域绿化养护费用；（5）物业管理区域秩序维护费用；（6）办公费用；（7）依据《临时管理规约》乙方提起法律诉讼所产生的费用及对物业管理开支进行审计所产生的审计费用；（8）物业管理企业专项用于本物业管理的固定资产折旧；（9）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；（10）经业主同意的其他费用。物业共用部位、共用设施设备及车库设备设施的大中修、更新、改造费等不得计入物业服务成本，由乙方通过申请维修资金或其他方式处理。3、乙方按照上述标准收取物业服务费用，并按照本合同约定的服务内容和质量标准提供服务，原则上盈余或亏损由乙方享有或承担。但是，为方便乙方工作开展，迅速提高本项目物业服务品质，甲方同意按照以下约定对乙方进行补贴：3.1在本合同期限内，如甲方存在向业主承诺物业服务优惠减免，甲方同意按实际减免全额支付给乙方，如不能及时结算，所产生的后果由甲方承担。3.2在甲、乙双方进行移交时，需经甲、乙双方共同和政府有关机构认定有否因工程质量问题、设计缺陷导致的维修费用的增加项目，如有则该费用的增加由甲方承担。3.3因项目功能设计不完善，导致需要增加小区各项功能及系统改善。因此产生的所有耗能及后续的维修费用均由甲方承担，乙方仅作为现场使用方。同时对发现设备故障问题，及时汇报给甲方负责人进行统筹修缮。3/26第七条物业服务费的交费义务人1、对甲方已经出售且交付（包括依据相关法律及商品房买卖合同等文件约定视为交付的情形，下同）的物业，由业主按照本合同约定标准向乙方支付物业服务费。对由甲方销售承诺的提前交付期间物业费由甲方饱和支付乙方，对于甲方未做承诺的提前交付自交付之日开始收取物业费。2、甲方的空置房：（是指已竣工、尚未出售及已出售、尚未交付的房屋），由甲方按项目物业服务费标准的100%支付给乙方。乙方于每月10日前向甲方提交上月度空置房面积及服务费用明细，经与甲方核对确认后，甲方于每月30日前结算上月空置房费用。如不能及时结算，所产生的后果由甲方承担。户名（××××物业公司，账号：，开户行：×××××银行股份有限公司）。3、考虑到甲方已支付给乙方空置房管理费，如合作期内业主实际交房时有补交物业费起计日至实际交房日的物业管理费用，乙方收取后应无息退还甲方。4、甲方已出租的自持物业，由租户向乙方交纳物业服务费，乙方可依照法规约定向租户收取物业服务费保证金/押金；租户发生欠费情况的，甲方应当协助乙方追缴或从租户缴纳的租赁保证金/押金中扣除。5、对本合同期限内产生（兑现）因甲方原因或甲方承诺的业主物业服务费减免金额（包含优惠券及其它方式），由甲方按实际减免及优惠的金额，按照业主实际使用情况每月与物业公司进行核对，按经双方核对确认的金额支付给乙方，后续发生的物业服务业费减免金额（包含优惠券及其它方式）由甲方按实际金额按月度支付给乙方。6、业主就其产权物业与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。业主与物业使用人之间的交费约定，应及时书面告知乙方。7、自本合同生效之日起，甲方非用于销售的会所、储藏间、地下车位等自持物业的租赁事宜，由甲方自行负责；租赁合同主体为甲方，租金由甲方直接收取；如甲方自持物业出租交由乙方代为承办，乙方向甲方收取年度租金的一个月费用作为代理费。4/26第八条物业服务费用原则上按季交纳（实际可由乙方与业主自行协商），从甲方通知的收房期限届满之次日起计收，交费义务人应于每月30日前向乙方交纳次月的物业服务费。从甲方通知的交付期限届满之次日起计收，交费义务人应于每月初的五个工作日内向乙方交纳次月的物业服务费（非指自然月）。交费义务人按照本合同约定发生变更（如甲方变更为业主或业主变更为物业使用人）的，原交费义务人预交的物业服务费可结转至新交费义务人名下，或者由乙方与原交费义务人对物业服务费进行据实结算，由新交费义务人按照本条约定预交次月的物业服务费。第九条若乙方因物业管理需求，经测算需对物业服务收费标准进行调整，应按法定程序征得双三分之二以上业主同意并到相关行政主管部门办理审批/备案手续后方可执行，并通过在物业管理区内的公示板上以公示的方式提前一个月告知业主调整后的标准。政府另有规定的按照政府规定办理。第十条乙方需设立一个独立的物业管理专用账户，管理及记录物业管理费用收支情况。第十一条乙方于每月10日前向甲方提交上月度空置房面积及服务费用明细（含空置房物业服务费，车位服务费，物业服务费优惠券及其他双方协商一致的费用），经甲方核对确认后，乙方提供公司帐户及盖章版请款报告、费用发票，甲方于每月30日前结算上月相关费用。如不能及时结算，所产生的后果由甲方承担。第四章前期开办费第十二条前期开办费：对本项目中尚未交付的区域，由乙方根据该区域交付情况提出人员及物资配置和费用清单，经甲方审核后执行，费用由甲方承担。第五章物业的经营管理与收费第十三条本项目的规划停车场（含人防车位）由甲方依法享有占有、使用、收益和处分权利，甲方委托乙方负责办理停车场的开设及收费许可证的报批手续（若需要），所需费用由甲方承担。第十四条车位租金及车位服务费5/261、地下车位：1.1地下车位租金：由甲方与承租人签订租赁合同，甲方可以指派人员到乙方处与承租人办理合同及收费事宜；车位租金标准由甲方根据市场情况确定。如此项业务交由乙方代为承办，乙方向甲方收取年度租金的一个月费用作为代理费。1.2地下车位服务费：由乙方按照停车服务协议的约定，向甲方/业主或物业使用人收取，乙方收取的服务费包括能源、保洁、保安及设施设备维护保养等费用，不包含设施设备的中修、大修、更新、改造费用。地下车位服务费由乙方按每个车位（待定）元/月.平方米的标准（收费标准随政策及乙方的运营成本而调整）收取，其中已经出售及已经出租的地下车位的服务费，由乙方向业主及承租人收取；空置车位（是指尚未出售、出租及已经出售、出租，但尚未交付的车位，不包括专门用于临时停车的车位）服务费，由甲方全额缴纳。用于车位管理的人工、能耗、维修等合理成本由甲方承担。2、地面停车位的租金及服务费：地面规划停车位（库）的所有权归甲方所有，甲方同意该等停车位的租金由乙方收取，用于补充物业服务费；该等停车位的服务费由乙方按政府规定执行和收取。乙方应采取有效措施，规范地面停车管理，引导业主通过购买及租赁地下车位等方式停放车辆。3、地下临时停车收入：乙方配合甲方对停车场进行销售前管理，经甲方同意，可对外进行临停出租，收益归乙方所有。第十五条乙方将业主所有的共用部位、共用设施设备用于广告、租赁、商业促销等经营活动的，应当在符合有关法律规定，按照规定办理有关手续，并每年三月底前公布一次收益情况，接受业主监督。第十六条广告及其他收入1、轿厢、电梯厅、园区广告牌等广告收入以及园区内场地临时出租、活动收入，由乙方收取用于补充物业管理开支；相应的法律责任也有乙方负责；如甲方需在园内各广告位做宣传，乙方承诺不收取费用；2、项目宽带、通讯、有线电视等收益等归乙方所有；3、装修管理费、出入证及水电费收入等其他物业服务收入，归乙方所有。第十七条物业共用部位、共用设施设备的维修6/261、对质保期内的维修（包括已过质保期、但质量问题发生在质保期内的维修），按照甲乙双方与分包商签署的《建筑工程质量保修协议》执行。分包商不按保修协议履行保修责任的，乙方或第三方维修涉及的费用由甲方先行支付，甲方有权从质量保修金中扣除，不足部分由甲方先行垫付并向分包商追讨；甲方支付质量保修金前，应由乙方按保修协议约定出具《缺陷修复竣工证书》。2、物业共用部位、共用设施设备已过质保期的，其中修、大修和更新、改造费用，依法申请专项维修资金予以列支。3、物业共用部位、共用设施设备已过质保期，其中修、大修和更新、改造费用因故无法申请专项维修资金的，由甲、乙双方按照一事一议原则协商解决。4、本物业区域内需另行配备相关设施设备的，由乙方与甲方及相关业主协商解决。第十八条专项服务费：开荒保洁、工程改造、维修等专项服务，可由甲方与乙方另行签订委托合同，并按照委托合同的约定向乙方支付费用。第十九条在物业的经营与管理过程中，甲方与乙方按照附件六《工作配合界面划分》的内容进行工作职责的划分与配合，并遵从如下工作原则：1、甲方与乙方应分别指定项目负责人，负责该项目双方的工作协调和确认，如人员发生变化应立即通知（口头并及时书面通知）对方。甲方与乙方在各阶段工作均应明确责任人、完成时间，工作要求，并严格执行。如因管理不善给对方造成损失的要承担对方直接经济损失。2、从项目前期规划设计阶段开始，直至业主委员会成立整个服务周期过程中，甲方与乙方应本着协作互助的原则开展工作。第二十条乙方可以选聘专业性服务企业承担物业区域内的专项服务项目，但不得将本物业区域内的全部物业服务委托给第三方；乙方应当将委托事项及受托企业的信息在物业区域内公示；乙方与受托企业签订的合同中约定的服务标准，不得低于本合同约定；乙方应当对受托企业的服务行为进行监督，并对受托企业的服务行为承担责任。第六章物业的承接验收第二十一条乙方承接物业前，应完成如下工作：1、制订接收计划，拟订工作流程并逐步调配工程、客服等人员承接物业。7/262、根据已有的项目资料，制订项目预算案，包括员工编制和工资标准等预算，并合理制订各项服务及管理收费标准（物业服务费除外）及收费模式，并报甲方进行备案。3、制定项目管理守则。4、根据项目进度筹建项目管理中心，包括建立人员组织架构、建立具体管理运作制度及文件，并对物业管理工作的计划、安排和实施提出方案。5、制订商户管理手册（如需要）。6、为该项目制订服务质量控制系统。7、其他必要的物业承接准备工作。本项目为滚动开发小区，以上工作部分已经有序开展。为规范管理，双方同意于本合同生效后的30日内完善物业共用部位、共用设施设备移交和承接手续；对查验发现的实际移交前已经存在的问题，按本合同第十七条约定的原则处理。第二十二条甲方应保证本物业管理区域具备以下条件：1、所有建设项目按批准的规划设计和有关要求全部建成；2、机动车停车场可投入使用；3、供水、供电、电梯、通讯、消防设施能保证供应或正常使用。第二十三条甲乙双方在本合同生效后，应按照附件七《档案资料移交明细》对已移交资料进行核对，并制作核对清单，有缺失的，甲方应予以完善。第二十四条甲方保证交付使用的物业符合国家规定的验收标准，按照国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任，并负责解决开发建设遗留问题。对小区内存在的经双方共同确认工程质量遗留问题、设计缺陷问题（若有）由甲方负责解决。第七章物业的使用与维护第二十五条乙方应编制物业管理方案、年度管理计划，制定本物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、维修保养计划及公共秩序、消防安全、环境卫生等方面的规章制度。同时应制定安全事故紧急预案，发生安全事故时，应按紧急预案采取应急措施，并及时向甲方、有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。8/26乙方根据规章制度提供管理服务时，甲方、业主和物业使用人应给予必要配合。第二十六条乙方应及时向全体业主通告本物业管理区域内有关物业管理的重大事项，及时处理业主和物业使用人的投诉，接受甲方、业主和物业使用人的监督。乙方可采取规劝、警告、移交有关行政主管部门等必要措施，制止业主、物业使用人违反本临时管理规约和物业管理区域内物业管理规章制度的行为。第二十七条因维修物业或者公共利益，甲方确需临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地的，应征得相关业主和乙方的同意。临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地的，应在约定期限内恢复原状。第二十八条业主或物业使用人申请装饰装修时，乙方应与其签订书面的装饰装修管理服务协议，就允许施工的时间、废弃物的清运与处置、装修管理服务、装修押金、装修垃圾清运，及出入证费用等事项进行约定，并事先告知业主或物业使用人装饰装修中的禁止行为和注意事项，但不得违反国家的相关政策及法规。如收取装饰装修押金的，未造成共用部位、共用设施设备和承重结构损坏等约定的，乙方应当在完工后在约定的时间内经验收合格后将押金全额无息退还。第二十九条甲方同意按法律规定提供满足本项目物业办公及必需的员工住宿、食堂、库房等使用要求，且装修标准不低于600元/平方米能够直接投入使用的物业用房。乙方不得将物业服务用房对外租赁，同时员工宿舍、食堂、库房等物业用房可以使用非产权区域。本项目的物业服务用房以地产建筑设计规划预留面积为准。建筑面积总计/平方米，其中：办公用房/平方米，员工宿舍/平方米，食堂/平方米(为×××××项目整体统筹考虑，物业用房面积以满足现场需求为准，可以接受拥有使用权及同等功能的非产权区域)。物业服务用房的位置及面积见附件八《物业服务用房位置及面积图》。如不能提供员工宿舍，甲方需按以上面积标准，每年向乙方支付/元作为乙方解决员工宿舍的租金，直至本合同期结束。如甲方改变乙方以上物业用房位置，甲方应在本小区内为乙方置换面积相9/26当的物业用房，并按使用功能及原有装修标准承担装修费用。第三十条物业用房由甲方负责装修后交付给乙方，具体交付标准由甲、乙双方另行约定，甲方不再承担物业用房的二次更新改造费用，本合同另有约定的除外。乙方在本合同期限内无偿使用物业服务用房，但不得改变其用途。本合同终止，乙方应将物业服务用房（按政府审批的规划面积）、物业服务相关资料等交还业主委员会，规划面积以外乙方使用的物业用房交还给甲方。业主委员会尚未成立的，全部移交给甲方代管。第三十一条乙方对业主自有物业提供维修养护或其他特约服务的，按乙方在物业区域内公示的收费标准或按双方的约定收取费用。业主、物业使用人在符合相关法律规定的前提下，利用住宅物业从事经营活动的，在符合当地政府有关规定的前提下，乙方可以参照商业物业标准收取相应的物业服务费。第八章专项维修资金第三十二条本物业管理区域内业主交纳物业专项维修资金按西安市标准和方式执行，专项维修资金归业主所有，专项用于物业保修期届满后的物业共有部位、共用设施设备的大中修和更新、改造。第三十三条乙方应建立专项维修资金使用管理制度，并于每个会计年度结束时公布专项维修资金的收支及余额状况，接受甲方和业主的监督。物业专项维修资金余额低于国家规定的金额时，由乙方组织业主按业主所占有的物业的建筑面积的比例续筹。第九章违约责任第三十四条本合同签署后，甲、乙双方均不得提前解除本合同，否则解约方应当承担相应的违约责任；给对方或业主造成损失的，解约方应当承担赔偿责任。第三十五条由于甲方经甲、乙双方确认（必要时邀请第三方鉴定机构确认）的开发建设遗留问题导致乙方未能完成服务内容的，乙方有权要求甲方限期解决，甲方应当承担相应的违约责任；给乙方造成损失的，甲方应当承担相10/26应的赔偿责任。第三十六条乙方违反本合同约定的义务或服务质量不符合本合同约定的，或乙方管理不善，或故意、重大过失造成了甲方或业主损失的，乙方应承担与甲方同等的违约或赔偿责任。第三十七条甲方、业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用的，应按每日0.5‰的标准向乙方支付违约金。甲、乙双方按本合同约定按月结算后，应付款方未按结算确定的付款金额及付款时间向对方付款的，应按未付款金额每日0.5‰的标准向对方支付违约金。第三十八条甲方违反本合同约定，拒绝或拖延履行法律约定的保修义务的，业主、物业使用人可以自行或委托乙方修复，修复费用及造成的其他损失由甲方承担。第三十九条为维护公共利益，在不可预见情况下，如发生煤气泄露、漏电、火灾、水管破裂、救助人命、协助公安机关执行任务等突发事件，乙方因采取紧急避险措施造成损失的，当事人应当按有关规定处理。第四十条以下情况乙方不承担责任1、因不可抗力导致物业管理服务中断的。2、乙方已履行本合同约定义务，但因物业本身固有瑕疵造成损失的。3、由于甲方、业主或物业使用人的自身责任导致乙方的服务无法达到合同约定的。4、因维修维护物业共用部位、共用设施设备需要且事先已告知业主和物业使用人，暂时停水、停电、停止共用设施设备使用等造成损失的。5、非因乙方责任出现供水、供电、供气、通讯、有线电视及其他共用设施设备运行障碍造成损失的。第十章其他事项第四十一条本合同所载明的地址为法律文件（包括甲乙双方及双方争议解决机构发出的法律文件，下同）的送达地址。地址若有变更，应于变更前15日书面通知对方。依据本合同所载明的地址或书面通知变更后的地址发出的任何法律文件，邮寄送达的，受送达人签收或受送达人所在公司他人代为签收视为11/26完成送达；直接送达的，以受送达人或受送达人所在公司他人代为签收视为完成送达，受送达人拒绝签收的，由送达人把送达文书留在受送达人住所（有见证人见证），即视为完成送达。第四十二条在本合同履行过程中，由于本物业所在地发生战争、洪水、台风、地震或其他人力不能控制等不可抗力事件，致使本合同之任何一方无法履行本合同规定之义务，合同可以终止，遭受不可抗力之一方不承担违约责任。遭受不可抗力一方在不可抗力事件发生后之15天内，应向对方出具有关权威部门之证明。不可抗力事件消除后，由双方协商确定是否恢复对本合同之继续履行。第四十三条本合同因业主委员会与其他物业服务企业签订《物业服务合同》生效而终止时，乙方应在合同终止后60日内撤离本物业，并将物业服务用房、物业管理相关资料、已经预收的物业管理费等属于全体业主所有的财物及时完整的移交给业主委员会，业主委员会尚未成立的，移交给甲方代管，并与继任物业公司做好交接工作。合同终止时，乙方在合同有效期内为本项目购买的保险，由乙方配合继任物业或甲方办理保单的更名手续，费用由物业管理账户负担。第四十四条本合同终止后，甲乙双方应当共同做好债权债务处理，包括员会做好物业服务的交接和善后工作。第四十五条乙方需提供专业团队确保小区物业服务质量及维护甲方的品牌声誉，于物业入驻小区前提供物业团队管理岗位的名单（包括物业服务中心项目经理、副经理、收银员、秩序队长等）及联系方式并保证不随意更改，如确有更改需书面通知甲方，否则甲方有权于当月起拒付应付费用，如造成甲方损失的可追究乙方相应责任；本合同的附件为本合同不可以分割的组成部分，与本合同具有同等的法律效力。附件一：项目鸟瞰图附件二：物业共用设施设备明细附件三：物业共用部位明细附件四：前期物业管理服务质量标准附件五：空置房清单附件六：工作配合界面划分12/26附件七：档案资料移交明细附件八：物业服务用房位置及面积图第四十六条本合同未尽事宜，双方可另行以书面形式签订补充协议，补充协议与本合同具有同等的法律效力。第四十七条本合同在履行中发生争议，由双方协商解决，协商不成，双方可向物业所在地人民法院提起诉讼。第四十八条本合同自双方盖章之日起生效，至业主委员会与乙方或其他物业服务企业签订的《物业服务合同》生效时或符合本合同第二条约定时终止。自本合同生效之日起，甲、乙双方关于本项目物业服务的权利义务按照本合同约定执行，之前签订的合同、协议或其他文件约定的内容与本合同不一致的，以本合同约定为准。第四十九条本合同一式六份，甲方持四份，乙方执二份，具有同等法律效力。（本页为《×××××项目物业服务合同》的签署页）甲方（盖章）乙方（盖章）授权代表：授权代表：日期：日期：签订地点：（待定）13/26附件一：×××××鸟瞰图(此图仅做参考，不做结算依据)14/26附件二物业共用设施设备明细1、绿地/平方米;2、道路/平方米；3、化粪池/个；（该数据仅为大一期数据）4、污水井/个；（该数据仅为大一期数据）5、雨水井/个；（该数据仅为大一期数据）6、垃圾中转站/个；7、水泵/个；8、水箱/个；9、电梯/部；（A、B、C、区一共××部电梯，不包含保障房×部、幼儿园×部）8、信报箱/个；（按每一栋楼1个计算，一共××个，不包含保障房和幼儿园）9、消防设施自动报警系统、自动灭火系统、消火栓系统、防烟排烟系统以及应急广播和应急照明、安全疏散设施等；10、公共照明设施基础照明、装饰照明；11、监控设施云台、支架、监视器、视频放大器、视频分配器、视频切换器、画面分割器、录像机；12、避雷设施接闪器、避雷器、引下线、防雷装置、防雷接地装置；13、共用天线接收天线、天线放大器、分配器、分支器等；14、机动车库约/个，车库面积约/平方米；15、地面停车场约/个/平方米；16、自行车车位约/个/平方米17、共用设施设备用房/平方米（详见附件三）以上数据为设计数据，后期将有可能进行优化调整，所有数据以现场实际情况为准。15/26附件三物业共用部位明细1、房屋承重结构；2、房屋主体结构；3、公共门厅；4、公共走廊；5、公共楼梯间；6、电梯井；7、户外墙面；8、屋面；9、保安值班室；10、物业服务用房；11、公共设施：公共排水管道、小区围墙、小区大门、小区道路、绿化；12、公共设备：电梯、水泵、消防系统、安防系统、其他。16/26附件四前期物业管理服务质量标准（一）综合管理服务基本服务具体服务指标1.服务与被服务方签订物业服务合同，双方权利义务关系明确；2.财务管理运作规范，账目清晰；3.有完善的管理方案，员工岗位责任与考核制度、报修服务与投诉处理制度、业主（用户）资料保密制度、员工工作程序与工作标准等制度健全；4.物业服务档案资料齐全、分类科学、管理完善、易于检索；5.管理人员服装统一、仪表整洁、挂牌上岗、行为规范；6.管理处24小时热线电话服务。7.公开收费项目、收费标准、办事制度1.设置管理处，办公地点有专门的业主或使用人接待场所，办公设施及办公用品配置完备；2.周一至周日每天不少于12小时在管理处或专门的接待场所进行业务接待，并提供24小时热线电话服务；3.对业主或非业主使用人的求助。咨询即时处理，对业主或非业主使用人的投诉在24小时内答复；4.能根据业主需求提供特约服务和便民服务；5.节假日有专题布置，每年组织不少于4次社区活动。6.物业服务经理具备项目经理班培训证书，并有2年以上物业服务经理任职经历。（二）物业共用部位和共用设施设备维护基本服务具体服务指标1.建立物业共用部位、共用设施设备的管理、巡查、维修保养制度及巡查维修档案记录；2.建立共用设施设备安全操作规程、紧急处理预案等规章制度；建立各类共用设施设备的运行档案，记录齐全；3.对小区内危险隐患部位设置安全防范、警示标识或维护设施；4.共用设施设备有国家规范的，应达到规定的保养标准；5.共用设施设备配有专人管理；6.各类设施设备的标志清晰明确、规范齐全；1.主要出入口或指定区域设置小区平面图，小区内主要路口设有路标，房屋组团、栋、单元（门）、户门标识明显，对危险隐患部位设置安全防范警示标识及隔阻设施，并在主要通道设置安全疏散指示和事故照明设施，每月检查2次上述标识设施，保证清晰完整，设备运行正常；2.每半年1次对房屋结构进行检查，涉及使用安全的部位每季检查1次，发现损坏及时告知相关业主、使用人或业主委员会，并做好记录，对非有住宅专项维修资金支出的损坏应及时安排修理；17/267.小区道路、场地保持基本平整，不积水；8、窖井不漫溢，保证排水管道通畅；9．告知业主或使用人装修须知，监督装修过程，对违规装修、违章搭建及时劝阻、制止或报告。3.每半月1次巡查围墙、屋面排水沟、楼内外排水管道等，保持围墙完好（铁栅栏围墙表面无锈蚀），保障排水畅通；4.每周1次巡查道路、路面、井盖等，保持路面平整、无破损、无积水；5.每日1次巡查楼内公共部位门窗及休闲椅、凉亭、室外健身设施、儿童乐园等户外设施，保持玻璃、门窗配件完好，保证户外设施安全使用；6.每日1次以上巡查并及时修复损坏的公共照明设备，保持灯具完好，公共照明设备完好率在99%以上；7.各类公用设施设备系统每日巡查1次，每月保养1次，设备房每周清洁1次；其中消防泵启动每年不少于4次，每月检查1次灭火器，电梯配置必要的专业救助工具及24小时不间断通讯设备，出现困人情况5分钟内到位，按有关技术规范要求处理，及时解救被困乘客；8.24小时受理业主或非业主使用人报修，急修半小时内到现场处理，一般修理1天内处理（三）公共秩序维护基本服务具体服务指标1.配有专职的公共秩序维护员，24小时值班；2.建立公共秩序维护员管理规定、公共秩序维护员站岗执勤标准、公共秩序维护员训练执勤标准、公共秩序维护员交接班要求、公共秩序维护员培训制度、人员和大宗物品进出登记制度等规章制度；3.公共秩序维护员上岗时佩戴统一标志，穿戴统一服装；4.制定火警、盗警、地震、台风、爆炸、人员急救、煤气泄漏、高空掷（坠）物伤人及其他不可预见紧急事件等应急处理预案；5.对进出车辆进行管理和疏导，车辆停放有序。1.小区设有监控中心，配置电子巡更、录像监控、楼宇对讲、周界报警、门锁智能卡中4项以上技防设施24小时开通；2.各出入口24小时值班看守，并有详细交接班记录和外来车辆的登记记录；3.公共秩序维护员对重点部位（指小区道路、单元出入口、主要楼层等，下同）每2小时巡逻1次，并做好巡更记录；4.每年组织有业主或非业主使用人参与的消防演练不少于2次；5.街道火警、警情、异常情况或住户紧急求助信号后，公共秩序维护员应按规定及时赶到现场进行处理；6.对公共秩序维护员的理论及实操培训全年不少于200课时，进行继续教育；（四）保洁服务基本服务具体服务指标1.各类清洁设施设备配备齐全，并有专人管理；1.每栋每层设置1个垃圾收集点，每日早晚定时清理2次，垃圾收集点周围地面无污18/262.制定环境卫生管理规定、环境卫生质量标准、卫生设3.施维护保养办法、防疫应急预案等规章制度；4.垃圾日产日清，保持公共区域整洁、无异味；5.使用环保的清洁剂。迹、无异味；2.果皮箱、垃圾桶合理设置，每日清理2次，擦拭1次，箱（桶）无异味、无污迹；3.楼道、道路、绿地等公共部位的清洁每天不少于2次，目视地面、绿地干净；4.电梯轿厢、操作板、地面等清洁保养每天不少于2次，电梯门壁打蜡上光每月不少于1次，表面光亮、无污迹；大堂地面根据材质情况每月不少于1次进行抛光保养；5.公共雨、污水管道每半年疏通1次；雨、污水井每月检查1次，并视检查情况及时清掏；化粪池每月检查1次，按时清掏，发现异常及时清掏；6.做好白蚁及卫生虫害的防治工作，其中5-10月的灭四害消杀工作每月不少于3次，其余月份每月不少于2次；7.地面垃圾滞留不超过1小时。（五）绿化养护基本服务具体服务指标1.有专业人员进行绿化养护管理；2.制定园林绿化设施管理规定、维护保养办法等规章制度；3.草坪生长良好，及时修剪和补种，花卉绿篱、数目根据其品种和生长情况，及时修剪整形；4.做好病虫害防治工作；5.使用化学药剂，必须严格执行国家现行有关规定；使用高效低毒、低残留的药剂控制有害生物的危害，并在喷药前安民告示。1.小区绿化率在30%以上；2.乔、灌木、攀缘植物每年修剪3次以上，无枯枝、缺枝，常年土壤疏松通透，无杂草；按植物品种、生长状况、土壤条件适时适量施肥，每年普施基肥不少于1遍，花灌木增追施复合肥2遍，满足植物生长需要；3.草坪常年保持平整，边缘清晰，及时清理杂草，按肥力、草种、生长情况，适时适量施有机复合肥2到3遍；4.花坛及时更换枯死、损毁的花木，及时清除枯萎的花蒂、黄叶、杂草、垃圾，每年施基肥1次，每次布置前施复合肥1次，盛花期追肥适量；5.每年中3次以上花卉、景点布置，4季有花。19/26附件五：空置房清单住宅空置房明细序号栋号单元建筑面积12345678910商铺空置房明细序号栋号单元建筑面积1220/26345678910实际结算以甲乙双方核对确认数据为准（每月1日更新一次空置房数据）。附件六：附件六：工作配合界面划分全生命周期时间段工作阶段甲方/乙方工作界面工作项目丙方工作界面前期介入甲方规划设计拿地至项目交付前规划设计提供数据资料、承担评估费用、确定物业服务费物业服务费等相关用测算（评估）沟通、协助第三方评估审定签署签订前期物业服务委托合同依据有关法律法规编写审定后编入预售房合同，及备案售房合同附件:前期物业服务合同、临时管理规约、物业服务标准撰写依据有关法律法规编写审定、确认编写物业服务方案编写工程介入采纳/改善共用设施合理化建议合理化建议采纳/改善共用设备合理化建议合理化建议采纳/改善能源计量方式合理化建议合理化建议采纳/改善精装产品选材、用料等合理化建议合理化建议采纳/改善项目的分区管理、出入口设置、动线规划、园林设计、物业办公区位置设置等合理化建议主导、合理化建议采纳/改善参与设施设备验收参与、提出合理化建议告知、协助隐秘工程全过程记录记录、跟踪集中交房集中集中交房组织落实分户验收配合确认、支持交房方案策划策划、提报21/26交房至承接查组织、落实成立集中交房小组参与、协助支持、配合交房现场维护组织落实各项目双方指定项目负责人，负责该项目双方的工作协调和确认，如人员发生变化应立即通知（口头并及时书面通知）对方交付房屋维护配合、跟进承接查验配合、确认，承担费用承接查验方案策划，聘请第三方机构验收策划、提报组织、落实资料代管移交配合、确认组织、落实共用设施设备逐项移交配合、确认确认、签订备忘录签订编写、签订服务磨合期集中交房后一年集中维保组织、落实集中维保方案策划编写、上报组织落实甲方成立工程专项小组指定负责人提供建议组织、落实甲乙双方共同成立维保中心配合、协作组织、落实、赔付业主投诉赔付协调配合、协助配合、协助维保信息收集、传递、跟踪组织、落实服务稳定期集中交房后一年至二年现场品质提升部分资金支持现场品质提升方案策划、提报部分资金支持园区标识系统改善组织、落实监督、配合客户触点改善组织、落实设施设备改造资金支持承接查验备忘录问题修缮组织、落实资金支持设备瑕疵修缮改造组织、落实资金支持节能降耗改造组织、落实资金支持客户关注点设备设施改造组织、落实社区文化活动配合、监督社区文化活动策划组织、落实资金支持新项目新产品宣传策划组织、落实服务成熟期集中交房三年后至业主委员会成立经营监督、配合全面预算管理组织、落实创新监督、配合、资金支持客户需求的创新策划、组织、落实监督、配合提高非主营业务收入创新策划、组织、落实监督、配合、资金支持提供甲方品牌影响力的创新策划、组织、落实现场品质提升监督、配合、资金支持品质持续提升、改造策划、组织、落实监督、配合社区文化活动组织、落实设备升级改造监督、配合、资金支持以节能降耗为目的升级改造组织、落实组织、资金支持因设备老化或落后进行的升级、改造配合、实施部分资金支持设备瑕疵改造组织、落实业委会维护协助、配合业委会沟通组织、落实资金支持销售承诺落实组织、落实配合、资金支持业委会成立配合组织、落实22/26平淡期业委会成立后业委会成立后配合、支持业委会成立后资料移交组织、落实配合业委会物业服务合同洽谈组织、落实组织、落实产权明确告知协助、配合注：本表中，“组织、落实”方为该项工作的牵头方同时也是主责方，但“协助、配合方”也应积极协助并附有协助义务。附件七：档案资料移交明细23/26序号资料内容资料性质1项目土地使用合同、红线图、立项文件、工程申报批建文件及计划批准文件，征地批文、协议书（合同书）2《国有土地使用权证》《国家建设征用土地通知书》复印件3同意使用土地通知书复印件4建设用地批准书复印件5建设工程规划许可证复印件6市规划局《建设工程报建审核书》复印件7规划报建图复印件8建筑设计防火审核意见书复印件9《建设工程施工许可证》工程建筑报建上级机关的决议、决定、批示等工程重要会议纪要和指导性文件10初步设计方案、设计鉴定审批文件复印件11建筑设计防火审核意见书复印件12物业各分项工程设计方案复印件13施工合同、施工许可证、施工执照（复印件）；开工竣工报告复印件、施工量放线图表记录复印件14建设工程规划验收合格证复印件15建设工程竣工验收质量认定书复印件16建筑工程竣工消防审核意见书复印件17单位工程质量综合评定表复印件18工程建筑埋放线、验线、验收意见书复印件19通信管线等各分项工程竣工验收书/验收报告复印件20竣工验收会议文件及质量评审材料、竣工报告、竣工验收证书21公共配套综合验收合格证22单项工程质检监督委托书、成果报告、单项工程竣工验收证书23地质勘察报告复印件24建筑施工图（结构、建施、水施、电施、防雷、弱电等）原件25图纸会审记录复印件26工程设计变更通知(包括质量事故处理记录)复印件27隐蔽工程验收签证复印件28沉降观察记录复印件29竣工验收证明书复印件30主要建筑材料质量保证书（钢材、水泥等）复印件31新材料、构配件的鉴定合格证书复印件32建筑竣工图（包括总平面图、建筑、结构、水、电、防雷、弱电、设备安装、附属工程及隐蔽管线等）原件33其它项目竣工图（绿化、景观、二次装修等）原件34各分项工程施工单位资料复印件35各分项工程/隐蔽工程验收表/测试报告复印件36园林绿化图纸、清样、品种、数量、养护注意事项37施工总平面图、单体建筑结构竣工图、配套的设施地下管网的工程设计图及竣工验收资料38设备设施的安装使用维护保养计算资料、质量保修和使用说明文件39其他相关资料序号资料内容资料性质1供电系统设备购买、安装合同复印件2有关供电部门批准书、协议、设计方案、设计施工图纸复印件3电器设计图、竣工图及设计说明、平面布置图、系统图4安装图设计变更和合同5装箱单、接线图、使用说明书、送电后情况记录、安装调试记录、操作及维修保养手册6设备安装质量保证书7供电系统设备制造、安装单位、维护单位资料复印件8供电系统设备产权所有者及用户的名称和地址复印件9高低压配电柜、变压器、直流控制屏等设备参数（型号、数量、重量、额定电压、电流、频率等）原件10高低压配电柜、变压器、直流控制屏等设备随机资料（安装使用说明书、技术图纸、机房布置图、产品合格证、安装配件清单等）原件11高低压配电柜、变压器、直流控制屏等设备主要配件资料（生产单位、技术参数、说明书、产品合格证等）原件12高低压配电柜、变压器、直流控制屏等设备试运行检验记录、运行许可证原件13配电箱、电缆、插接母线、电表等资料（生产单位、技术参数、说明书、检测报告、产品合格证等）原件14灯具、末端用电器具资料（生产单位、技术参数、说明书、产品合格证等）原件15配套装置、仪表、电度表资料（检验记录、测试报告、原始数据记录等）复印件16其它相关资料序号资料内容资料性质1购买合同、合格证、使用说明书2电器系统原理图3接线图4电器数值的设定5线路的管线图6维护保养手册一、综合资料---二、设备资料机电系统---三、设备资料二次供电系统部分资料由工程部和开发部提供移交物业附件八：24/26物业服务用房位置及平面图.25/2626/26',)