陈维颖诉沈阳龙湖物业公司物业服务合同纠纷二审判决书

('陈维颖、沈阳龙湖物业服务有限公司物业服务合同纠纷民事二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷服务合同纠纷物业服务合同纠纷【审理法院】辽宁省沈阳市中级人民法院【审理法院】辽宁省沈阳市中级人民法院【审结日期】2021.12.02【案件字号】(2021)辽01民终15477号【审理程序】二审【审理法官】杨帆吕长辉谢宏【文书类型】判决书【当事人】陈维颖;沈阳龙湖物业服务有限公司【当事人】陈维颖沈阳龙湖物业服务有限公司【当事人-个人】陈维颖【当事人-公司】沈阳龙湖物业服务有限公司【代理律师/律所】王兴权辽宁盛恒律师事务所【代理律师/律所】王兴权辽宁盛恒律师事务所【代理律师】王兴权【代理律所】辽宁盛恒律师事务所【法院级别】中级人民法院【终审结果】二审维持原判二审改判【原告】陈维颖【被告】沈阳龙湖物业服务有限公司1/7【本院观点】根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。【权责关键词】撤销违约金侵权合同约定证据不足新证据质证诉讼请求缺席判决维持原判发回重审【指导案例标记】0【指导案例排序】0【更新时间】2021-12-1018:13:14陈维颖、沈阳龙湖物业服务有限公司物业服务合同纠纷民事二审民事判决书辽宁省沈阳市中级人民法院民事判决书(2021)辽01民终15477号当事人上诉人(原审被告)：陈维颖。被上诉人(原审原告)：沈阳龙湖物业服务有限公司，住所地沈阳市沈北新区蒲丰路46-81号。法定代表人：王小丹，该公司总经理。委托诉讼代理人：王兴权，辽宁盛恒律师事务所律师。审理经过上诉人陈维颖因与被上诉人沈阳龙湖物业服务有限公司(以下简称“龙湖物业公司”)物业服务合同纠纷一案，不服沈阳市沈北新区人民法院(2021)辽0113民初8333号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。二审上诉人诉称陈维颖上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.被上诉人承担本案一、二审诉讼费。事实和理由：1.被上诉人应提供与合同约定质价相符的物业服务。2.我方房屋自2016年开始外墙渗漏，在质保期内我方即要求开发商龙湖地2/7产进行维修。在维修方案签署过程中，龙湖地产以房屋已经销售为名，要求被上诉人与本人签订维修方案才给维修。而在维修后，2018年再次出现外墙渗漏，最终在2019年9月完成维修工作。由于物业公司超出资质范围承接物业服务，没有配备相应专业技术人员和管理人员，致使在维修工作中针对同一部位反复渗漏，给我方及家造成损失。3.园区别墅与洋房之间存在近十年的分区管理栅栏于2020年底被推倒，未在原位置修复，而是修建围墙，致使园区内道路变窄，存在重大消防和交通安全隐患。4.物业公司随意砍伐18棵大树，侵犯了我方权利，应进行修复或支付赔偿金。5.对于一审法院作出的不支持上诉人对于被上诉人关于公布共有部分支出与实际不符问题的质疑，是不公正的。二审被上诉人辩称龙湖物业公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求贵院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。原告诉称龙湖物业公司向一审法院提出诉讼请求：判令被告给付1.2018年1月1日至2021年6月30日期间的物业费60,574.5元(4.5元/平/月×320.5平方米×42个月)；2.违约金1000元；3.由被告承担本案的诉讼费用。一审法院查明一审法院认定事实：2011年本案原告经招投标程序与房屋建设单位沈阳龙湖新北置业有限公司签订《龙湖香醍漫步前期物业服务合同》，约定别墅物业费4.5元每月每平方米，物业服务期限为三年，合同期满或者业主大会成立与业主大会选聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时本合同自然终止；若本合同期届满，本项目仍未成立业主委员会，则在业主大会选聘新的物业公司之前，为避免小区的无序化管理，本合同仍然有效。该合同同时对服务内容进行了约定。2014年合同到期后，双方两次续签《龙湖香醍漫步前期物业服务合同》，物业服务期限为2014年10月15日至2017年10月14日及2017年10月15日至2020年10月14日。前期物业服务合同签订后，原告为案涉园区提供物业服务至今。案涉园区现未成立业主委员会。一审法院另查明：被告陈维颖系沈阳市沈北新区蒲丰路46-58号2门业主，该房屋为别墅，建筑面积320.50平米。被告自2018年1月1日至2021年6月30日期间拖欠原告物业费。一审法院再查明：2020年11月本案原告起诉涉诉小区其他别墅业主物业服务合3/7同案件(请求的欠费期间为2016年7月至2020年12月31日)，一审法院于2020年12月份作出(2020)辽0113民初9563号民事判决，支持原告主张的全额物业费。业主不服提起上诉，本院作出(2021)辽01民终2277号民事判决，驳回上诉，维持原判。一审法院认为一审法院认为，本案原告与案涉园区的建设单位沈阳龙湖新北置业有限公司签订的《龙湖香醍漫步项目前期物业服务合同》及原告与被告签订的《龙湖香醍漫步前期物业服务协议》均合法有效，因签订的主体不同合同内容不尽相同亦属正常，但两份合同中关于物业服务事项、收费标准等主要内容完全相同，故上述服务合同及服务协议对原、被告双方均具有约束力。因案涉园区至今未成立业主委员会，亦未召开业主大会选聘新的物业公司，原告作为被告所在住宅小区的物业管理服务单位,在为业主提供物业服务的同时有权依照合同约定收取物业费。关于被告提出的安保不到位问题，被告提交的照片无法证明该人为外来人员及行为性质，且照片中关于栅栏发生冲突的双方为案涉园区洋房区域业主和别墅区域业主，双方因栅栏问题冲突已久，该问题经物业与开发商及政府相关部门的协助沟通已解决，目前栅栏已经修复，被告提交的证据无法证明被告怠于履行职责，达到根本违约程度，故被告以此为由拒交物业费，不予支持。关于被告提出的物业公司公布的支出与实际不符问题，被告所述的支出金额系共用部位的经营成本支出而非园区整体物业支出，庭审中物业公司已提交相关公示证据且在另案中同意业主可随时到物业公司进行查看，被告以此拒交物业费，不予支持。关于被告提出的房屋外墙渗水等物业公司负有维修义务而没有及时维修的问题，因原、被告提交的《龙湖香醍漫步项目前期物业服务合同》及《龙湖香醍漫步前期物业服务协议》均约定建筑及其设施在国家规定的保修期内协调开发商、承建商进行对业主所有单元内发生的墙体、水、电、气、通讯、共用天线、排污、排水系统等建筑体系保修；保修期后实施有偿服务或协调专业机构或职能部门有偿维护维修，且被告已于2018年9月就房屋维修及赔偿损失起诉沈阳龙湖新北置业有限公司，并经法院审理完毕，亦可证明被告已知责任承担主体为开发公司，被告提交的证据不足以证明维修责任已转移给原告物业公司，且被告所述的问题现已维修完毕，物业公司已尽到沟通协调的义务，被告以此拒交物业费，不予支持。关于被告主张的物业公司擅自砍伐树林问题，由于现有证据无法证明砍4/7树系基于园区内正常的绿化管理调整，亦或是违法侵权行为，且与本案并非同一法律关系，被告可在证据充分时另行主张权利。被告主张的小区水质差问题，由于对供水等设备设施的维护保养等主要由相关水务部门负责，被告提交的证据不能证明上述问题系物业公司造成，被告的该项抗辩不予采信。关于被告所述的供暖不达标问题，被告已另案诉讼，且主张的责任主体非本案原告，对该项抗辩不予采信。关于被告提出的中控对讲问题，被告未提交证据证明，被告可在证据充分并明确责任主体后，另行主张权利。故被告应给付原告2018年1月1日至2021年6月30日期间物业费60,574.5元。因被告并非恶意欠费，故对于原告主张的违约金，不予支持。需要说明，业主为维护自身权利应当采取合法适当的方式，如果业主认为原告提供的物业服务不达标或者对现有物业收费标准有异议，可采取积极推进业主委员会成立或者由业主集体与原告协商，按照法定程序做出决议或提起相关诉讼等方式解决纠纷。业主拒绝支付物业费会使物业服务标准随之降低，形成恶性循环，影响园区物业服务的顺利进行和服务质量标准，最终受损的是全体业主的利益。原告在今后的服务过程中应当严格遵守物业服务合同约定的内容，切实增强服务意识、改善服务质量，加强对公共设施维护，进一步提高广大业主满意度，与业主共同打造良好的居住环境。一审法院判决：一、被告陈维颖于本判决发生法律效力后五日内给付原告沈阳龙湖物业服务有限公司2018年1月1日至2021年6月30日期间物业费60,574.5元；二、驳回原告沈阳龙湖物业服务有限公司其他诉讼请求。案件受理费1340元，减半收取670元，由原告沈阳龙湖物业服务有限公司负担13元，被告陈维颖负担657元。二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。上诉人陈维颖提交新的证据如下：维修方案，用以证明龙湖物业公司在保修期内没有权限修理房屋。被上诉人龙湖物业公司发表质证意见如下：该证据一审提交过，不属于新证据。上诉人的问题是质保期内房屋的问题，经我方协调，开发公司给上诉人进行了维修，上诉人要求开发公司的维修方案需要物业公司进行确认，这才在上面盖了物业公司的章，维修主体是开发公司，该证据恰恰能证明我方尽到协调义务。本院对上述证据均予以采纳，对所要证明问题应结合全案事实综合予以认定。5/7本院查明本院对一审查明的事实予以确认。本院认为本院认为，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案为民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，故应当依照当时的法律、司法解释的规定进行审理。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”。本案中，涉诉小区建设单位沈阳龙湖新北置业有限公司与龙湖物业公司签订的多份《前期物业服务合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对小区全体业主具有法律约束力。被上诉人作为物业公司履行了服务义务即有权收取业主相应费用；作为业主的上诉人享受了物业公司提供的服务即应履行按照合同约定标准交纳物业费的义务。关于上诉人提出因被上诉人超出物业服务范围对其进行外墙进行维修，造成其损失，且被上诉人物业服务质量存在严重问题和瑕疵，其不应全额交纳物业费的上诉主张，经查，首先，上诉人提出的房屋维修问题已经通过另案诉讼予以解决，该案确认的维修主体为沈阳龙湖新北置业有限公司，并非被上诉人；其次，从上诉人提供的现有证据看，对照合同约定的服务标准，无法认定被上诉人提供的各项服务存在违反合同约定的情形及服务瑕疵的具体程度，并加以量化；再次，如若多数业主对物业公司服务不满意，可通过积极组建业主委员会，召开业主大会解聘或另聘其他物业公司等途径维护自身权益，而不应以此作为要求对物业服务费用打折的事由或依据。至于上诉人提出要求被上诉人恢复违法砍伐的18棵大树的问题，由于现有证据无法表明砍树系基于园区内正常的绿化管理调整，亦或是违法侵权行为，且与本案并非同一法律关系，上诉人可在证据充分时另行主张权利。故对上诉人的上诉请求，本院不予支持。综上所述，上诉人陈星光的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一6/7款第一项规定，判决如下：裁判结果驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1340元，由上诉人陈维颖负担。本判决为终审判决。落款审判长杨帆审判员吕长辉审判员谢宏二〇二一年十二月二日法官助理刘冰青书记员路柠檑本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定，第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。北大法宝1985年创始于北京大学法学院，为法律人提供法律法规、司法案例、学术期刊等全类型法律知识服务。7/7',)