金莹诉盘锦兴隆家园物业服务有限公司抚顺分公司物业合同纠纷二审判决书

('金莹、盘锦兴隆家园物业服务有限公司抚顺分公司物业服务合同纠纷民事二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷服务合同纠纷物业服务合同纠纷【审理法院】辽宁省抚顺市中级人民法院【审理法院】辽宁省抚顺市中级人民法院【审结日期】2022.06.24【案件字号】(2022)辽04民终1343号【审理程序】二审【审理法官】王向军王炜车承娇【审理法官】王向军王炜车承娇【文书类型】判决书【当事人】金莹;盘锦兴隆家园物业服务有限公司抚顺分公司【当事人】金莹盘锦兴隆家园物业服务有限公司抚顺分公司【当事人-个人】金莹【当事人-公司】盘锦兴隆家园物业服务有限公司抚顺分公司【法院级别】中级人民法院【原告】金莹【被告】盘锦兴隆家园物业服务有限公司抚顺分公司【本院观点】中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十五条规定：第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。【权责关键词】社会公共利益代理违约金支付违约金合同约定新证据质证诉讼请求另行起诉反诉维持原判发回重审1/10【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院查明】本院二审期间，金莹未向本院提交新证据，兴隆物业向本院提交证据：顶楼照片一张，设计变更补充通知单一份，用以证明29楼顶楼有2个水箱间，一个属于公寓办公楼的，一个属于商场的，上诉人屋顶的水箱间不属于兴隆物业的管理范围。金莹质证意见：金莹家楼上就有一个水箱间，兴隆物业拍摄的位置在1单元的楼上，不是金莹家楼上的，对于设计变更通知单与金莹无关。本院经质证，可以确认金莹家楼上有一个水箱间。本院对一审法院认定的事实予以确认。本院另查明，2019年11月30日，抚顺市兴隆摩尔世界小区业主委员会与兴隆物业签订《物业管理补充协议》，第9条约定，物业服务期为一年，自2020年1月1日起至2020年12月31日止。2020年12月18日，抚顺市兴隆摩尔世界小区业主委员会与兴隆物业签订《物业管理补充协议》，第9条约定，物业服务期为一年，自2021年1月1日起至2021年12月31日止。2021年12月17日，抚顺市兴隆摩尔世界小区业主委员会与兴隆物业签订《物业管理补充协议》，第9条约定，物业服务期为一年，自2022年1月1日起至2021年22月31日止。同时约定，上述三份协议为双方2019年物业服务合同的补充协议。上述事实经一审法院庭审质证，可以采信。【本院认为】本院认为，中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十五条规定：第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条规定：第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。本案中，金莹对案涉物业费收费标准、拖欠时间及金额均没有异议，本院对此予以确认。物业公司作为物业服务人，其主要义务是按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。本案中，金莹主张其房屋漏水，兴隆物业未予解决，因此拒绝交纳物业费。兴隆物业辩称，其并非产生漏水原因的高位水箱产权单位。对此，一审法院认定由于漏水的顶楼属于兴隆物业日常维修、养护和管理的部分，兴隆物业作为物业公司负有积极与产权单位沟通，为业主提供解决问题的帮助，兴隆物业服务存有瑕疵，但不能成为业主拒交物业费的理由和依据。兴隆公司为小区提供了2/10物业管理服务，金莹事实也享受了兴隆物业提供的物业管理服务。据此，一审法院酌情减免金莹应交物业费的30%，并无不当。对于金莹不予交纳此期间的物业费的上诉请求，本院不予支持。《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十六条规定，在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。本案中，金莹主张兴隆物业应赔偿高位水箱漏水造成的经济损失，经审查，金莹在一审法院审理过程中未提出反诉，且其所主张的财产损害赔偿与本案非同一法律关系，本院对此不予审理。综上所述，金莹的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项之规定，判决如下：【裁判结果】驳回上诉，维持原判。二审案件受理费35元，由上诉人金莹负担。本判决为终审判决。【更新时间】2022-09-2219:11:14【一审法院查明】一审法院查明：兴隆物业是为抚顺兴隆摩尔世界小区提供物业服务的企业。2019年4月30日，兴隆物业与抚顺兴隆摩尔世界小区业主委员会(甲方)签订《辽宁省物业服务合同》，约定：“甲方:抚顺兴隆摩尔世界小区业主委员会，乙方：盘锦兴隆家园物业服务有限公司抚顺分公司；……乙方应当提供物业服务包括以下内容：1.制定物业服务工作计划并组织实施；管理相关的工程图纸、档案与竣工验收资料等；根据法律、法规和《管理规约》的授权制定物业服务的有关制度。2.物业共用部分的日常维修、养护和管理。包括：房屋承重结构等；……第四章物业服务相关费用，第七条高层住宅1.3元/平方米/月(含电梯费)……”，该合同由兴隆物业与抚顺兴隆摩尔世界小区业主委员会加盖公章。2019年1月1日至2022年12月31日，金莹欠付兴隆物业费6389.12元。另查，经营的房屋位于该小区2号楼顶楼，顶层上存在一处高位水箱间。该高位水箱间曾在2017年1月及年底、2019年3月三次漏水。【一审法院认为】一审法院认为，兴隆物业与抚顺兴隆摩尔世界小区业主委员会签订《辽宁省物业服务合同》，双方均应按该合同约定履行义务。业主依约定向物业公司交纳物业费用，是物业公司提供物业服务的必要条件，业主拖欠物业费势必影响物业公司的正常经营和服务3/10质量，从而影响整个小区业主的利益。兴隆公司为小区提供了物业管理服务，金莹作为该小区业主，事实也享受了兴隆物业提供的物业管理服务，理应支付物业费用。由于物业服务范围的广泛性，物业公司在事实物业服务中可能会存在各种各样的问题，业主可以想起提出改正意见，或通过业主委员会提出改正意见，或向房地产行政主管部门反映，直至由业主委员会解聘该公司，但不能成为业主拒交物业费的理由和依据。而且拒交物业费也起不到制衡物业公司的效果，事实上可能还会降低物业公司后续服务的积极性，损害了包括自己在内的全体业主的利益。兴隆物业应努力改进园区管理，不足之处业主委员会可以加以督促，双方赢多进行有效的沟通，故金莹拒付物业管理费的依据不足，不予支持。同时，兴隆物业作为物业服务者，也应当根据法律规定及相关行业规定，积极主动履行自己的职责，采纳业主提出的合理化建议，提高服务质量。业主与物业公司之间也应当加强沟通。金莹家中漏水，虽然兴隆物业否认是高位水箱间的产权单位，但漏水的顶楼属于兴隆物业日常维修、养护和管理的部分，且兴隆物业作为物业公司应当积极与产权单位沟通，为业主提供解决问题的帮助，不应以不是产权单位，而怠于履行，给金莹居住和生活造成困扰，一审法院酌情减免金莹应交物业费的30%。兴隆物业主张违约金一节，因兴隆物业提供的服务存在瑕疵，一审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民法典》第九百三十九条、第九百四十条、第九百四十四条规定，判决：被告金莹给付原告盘锦兴隆家园物业服务有限公司抚顺分公司2019年1月1日至2022年12月31日物业费6389.12元的70%，即4472.38元。上述给付款项，在本判决生效后三日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由原告负担15元，被告负担35元。此款原告已交纳，被告在履行判决义务时予以返还原告。【二审上诉人诉称】综上所述，金莹的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项之规定，判决如下：金莹、盘锦兴隆家园物业服务有限公司抚顺分公司物业服务合同纠纷民事二审民事判决书4/10辽宁省抚顺市中级人民法院民事判决书(2022)辽04民终1343号当事人上诉人(原审被告)：金莹。被上诉人(原审原告)：盘锦兴隆家园物业服务有限公司抚顺分公司，住所地抚顺市顺城区抚顺城路(东段)11-1号楼4单元门市。负责人：吴天生，该公司经理。委托诉讼代理人：施恩，该公司工作人员。审理经过上诉人金莹因与被上诉人盘锦兴隆家园物业服务有限公司抚顺分公司(以下简称兴隆物业)物业服务合同纠纷一案，不服抚顺市顺城区人民法院(2022)辽0411民初872号民事判决，向本院提起上诉。本院于2022年6月7日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。金莹向本院提出上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或改判驳回兴隆物业的诉讼请求；2.兴隆物业承担一、二审诉讼费用。事实和理由：一、一审认定金莹拒付物业管理服务费的依据不足，存在错误。《中华人民共和国民法典》第九百四十二条规定，兴隆物业存在法定的作为义务，一审法院已明确金莹家中漏水，且漏水的顶楼属于兴隆物业日常维修、养护和管理的部分，兴隆物业不作为给金莹财产安全造成损害，金莹据此拒付物业服务费于法有据。金莹与兴隆物业间存在有效的《辽宁省物业服务合同》，该合同属于双务合同，金莹存在给付物业服务费的义务，兴隆物业存在提供符合合同约定的物业服务的义务。兴隆物业称其对高位水箱间无产权，无法进行维修，故金莹依据《中华人民共和国民法典》第五百二十五条拒绝履行给付物业服务的义务。为解决高位水箱漏水问题，金莹于2019年5月至12月期间多次与兴隆物业进行沟通，给兴隆物业很长时间用来履行其约定义务，且尽到了通知义务。金莹基于兴隆物业的违法和违约行为拒交物业管理服务费，主观上是期望兴隆物业改正错误，履行法定和合同约定的服务义5/10务，并不存在恶意拒交物业管理服务费的主观故意，是合法的维护自身权益。二、一审判决适用法律不全面。一审判决的法律依据是《中华人民共和国民法典》第九百三十九条、第九百四十条、第九百四十四条，以上三条均为金莹所负义务的法律依据，未适用兴隆物业应付义务提出法律依据的《中华人民共和国民法典》第九百四十二条规定，存在法律适用不全面，导致加重了金莹的义务，降低了兴隆物业义务的判决结果。二审被上诉人辩称兴隆物业辩称，金莹家中漏水分为两个部分，消防水箱间漏水，首先金莹居住的2某楼顶楼有两个消防水箱间，根据沈阳万宸建筑规划设计有限公司发给抚顺兴隆宝通置业有限公司(开发商)《设计修改/补充通知单》所示，“应甲方(抚顺兴隆宝通置业有限公司)要求，公寓办公楼消防系统与其余公建分开，2某住宅楼屋面增设一期建筑的高位水箱间，次高位水箱公寓、办公楼消防系统和其余公建系统共用。”依据通知单所示及实际管理，位于上诉人楼上的水箱间属于办公楼、公寓等公建消防水箱间，在商场开业期间归属商场管理，现管理方为抚顺润家物业。住宅水箱间位于该住宅楼顶楼东侧2某1-2901楼上。消防水箱间漏水属于两个产权人之间邻里纠纷，民事调解及鉴定不属于物业公司日常服务范围。首次漏水时建设单位抚顺兴隆宝通置业有限公司对金莹作出赔偿，可以证明其产权方为兴隆宝通置业。金莹厨房漏水系在质保期内屋顶防水造成，同时屋面排水管有施工杂物淤堵，现已疏通处理完毕。同时在诉前调解阶段物业公司已同意支付500元作为补偿。原告诉称兴隆物业向一审法院提出诉讼请求：1.判令金莹支付2019年1月1日至2022年12月31日的物业费6389.12元；2.判令金莹按中国人民银行发布的同期同类贷款利率支付违约金；3.案件受理费由金莹承担。一审法院查明一审法院查明：兴隆物业是为抚顺兴隆摩尔世界小区提供物业服务的企业。2019年4月30日，兴隆物业与抚顺兴隆摩尔世界小区业主委员会(甲方)签订《辽宁省物业服务合同》，约定：“甲方:抚顺兴隆摩尔世界小区业主委员会，乙方：盘锦兴隆家园物业服务有限公司抚顺分公司；……乙方应当提供物业服务包括以下内容：1.制定物业服务工作计划并组织实施；管理相关的工程图纸、档案与竣工验收资料等；根据法律、法规和《管理规约》的授权制定物业服务的有关制度。2.物业共用部分的日6/10常维修、养护和管理。包括：房屋承重结构等；……第四章物业服务相关费用，第七条高层住宅1.3元/平方米/月(含电梯费)……”，该合同由兴隆物业与抚顺兴隆摩尔世界小区业主委员会加盖公章。2019年1月1日至2022年12月31日，金莹欠付兴隆物业费6389.12元。另查，经营的房屋位于该小区2号楼顶楼，顶层上存在一处高位水箱间。该高位水箱间曾在2017年1月及年底、2019年3月三次漏水。一审法院认为一审法院认为，兴隆物业与抚顺兴隆摩尔世界小区业主委员会签订《辽宁省物业服务合同》，双方均应按该合同约定履行义务。业主依约定向物业公司交纳物业费用，是物业公司提供物业服务的必要条件，业主拖欠物业费势必影响物业公司的正常经营和服务质量，从而影响整个小区业主的利益。兴隆公司为小区提供了物业管理服务，金莹作为该小区业主，事实也享受了兴隆物业提供的物业管理服务，理应支付物业费用。由于物业服务范围的广泛性，物业公司在事实物业服务中可能会存在各种各样的问题，业主可以想起提出改正意见，或通过业主委员会提出改正意见，或向房地产行政主管部门反映，直至由业主委员会解聘该公司，但不能成为业主拒交物业费的理由和依据。而且拒交物业费也起不到制衡物业公司的效果，事实上可能还会降低物业公司后续服务的积极性，损害了包括自己在内的全体业主的利益。兴隆物业应努力改进园区管理，不足之处业主委员会可以加以督促，双方赢多进行有效的沟通，故金莹拒付物业管理费的依据不足，不予支持。同时，兴隆物业作为物业服务者，也应当根据法律规定及相关行业规定，积极主动履行自己的职责，采纳业主提出的合理化建议，提高服务质量。业主与物业公司之间也应当加强沟通。金莹家中漏水，虽然兴隆物业否认是高位水箱间的产权单位，但漏水的顶楼属于兴隆物业日常维修、养护和管理的部分，且兴隆物业作为物业公司应当积极与产权单位沟通，为业主提供解决问题的帮助，不应以不是产权单位，而怠于履行，给金莹居住和生活造成困扰，一审法院酌情减免金莹应交物业费的30%。兴隆物业主张违约金一节，因兴隆物业提供的服务存在瑕疵，一审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民法典》第九百三十九条、第九百四十条、第九百四十四条规定，判决：被告金莹给付原告盘锦兴隆家园物业服务有限公司抚顺分公司2019年1月1日至2022年12月31日物业费6389.12元的70%，即4472.38元。上述给付款项，在7/10本判决生效后三日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由原告负担15元，被告负担35元。此款原告已交纳，被告在履行判决义务时予以返还原告。本院查明本院二审期间，金莹未向本院提交新证据，兴隆物业向本院提交证据：顶楼照片一张，设计变更补充通知单一份，用以证明29楼顶楼有2个水箱间，一个属于公寓办公楼的，一个属于商场的，上诉人屋顶的水箱间不属于兴隆物业的管理范围。金莹质证意见：金莹家楼上就有一个水箱间，兴隆物业拍摄的位置在1单元的楼上，不是金莹家楼上的，对于设计变更通知单与金莹无关。本院经质证，可以确认金莹家楼上有一个水箱间。本院对一审法院认定的事实予以确认。本院另查明，2019年11月30日，抚顺市兴隆摩尔世界小区业主委员会与兴隆物业签订《物业管理补充协议》，第9条约定，物业服务期为一年，自2020年1月1日起至2020年12月31日止。2020年12月18日，抚顺市兴隆摩尔世界小区业主委员会与兴隆物业签订《物业管理补充协议》，第9条约定，物业服务期为一年，自2021年1月1日起至2021年12月31日止。2021年12月17日，抚顺市兴隆摩尔世界小区业主委员会与兴隆物业签订《物业管理补充协议》，第9条约定，物业服务期为一年，自2022年1月1日起至2021年22月31日止。同时约定，上述三份协议为双方2019年物业服务合同的补充协议。上述事实经一审法院庭审质证，可以采信。本院认为本院认为，中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十五条规定：第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条规定：第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。本案中，金莹对案涉物业费收费标准、拖欠时间及金额均没有异议，本院对此予以确认。物业公司作为物业服务人，其主要义务是按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。本案中，金莹主张其房屋漏水，8/10兴隆物业未予解决，因此拒绝交纳物业费。兴隆物业辩称，其并非产生漏水原因的高位水箱产权单位。对此，一审法院认定由于漏水的顶楼属于兴隆物业日常维修、养护和管理的部分，兴隆物业作为物业公司负有积极与产权单位沟通，为业主提供解决问题的帮助，兴隆物业服务存有瑕疵，但不能成为业主拒交物业费的理由和依据。兴隆公司为小区提供了物业管理服务，金莹事实也享受了兴隆物业提供的物业管理服务。据此，一审法院酌情减免金莹应交物业费的30%，并无不当。对于金莹不予交纳此期间的物业费的上诉请求，本院不予支持。《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十六条规定，在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。本案中，金莹主张兴隆物业应赔偿高位水箱漏水造成的经济损失，经审查，金莹在一审法院审理过程中未提出反诉，且其所主张的财产损害赔偿与本案非同一法律关系，本院对此不予审理。二审上诉人诉称综上所述，金莹的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项之规定，判决如下：裁判结果驳回上诉，维持原判。二审案件受理费35元，由上诉人金莹负担。本判决为终审判决。落款审判长王向军审判员王炜审判员车承娇二〇二二年六月二十四日法官助理刘新宇代书记员汪晓云9/10北大法宝1985年创始于北京大学法学院，为法律人提供法律法规、司法案例、学术期刊等全类型法律知识服务。10/10',)