荆州恩地物业与王玲丽物业合同纠纷二审判决书

('荆州市恩地物业管理有限公司、王玲丽物业服务合同纠纷民事二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷服务合同纠纷物业服务合同纠纷【审理法院】湖北省荆州市中级人民法院【审理法院】湖北省荆州市中级人民法院【审结日期】2021.12.21【案件字号】(2021)鄂10民终2722号【审理程序】二审【审理法官】郭莉胡昱陈红芳【审理法官】郭莉胡昱陈红芳【文书类型】判决书【当事人】荆州市恩地物业管理有限公司;王玲丽【当事人】荆州市恩地物业管理有限公司王玲丽【当事人-个人】王玲丽【当事人-公司】荆州市恩地物业管理有限公司【代理律师/律所】龙秀英湖北思捷律师事务所【代理律师/律所】龙秀英湖北思捷律师事务所【代理律师】龙秀英【代理律所】湖北思捷律师事务所【法院级别】中级人民法院【原告】荆州市恩地物业管理有限公司【被告】王玲丽1/14【本院观点】本案二审的争议焦点为：一审判决恩地物业公司返还王玲丽物业费、楼道修复费、装修工人管理费是否有法律依据。根据《中华人民共和国立法法》第九十三条的规定：“法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、规章不溯及既往，但为了更好地保护公民、法人和其他组织的权利和利益而作的特别规定除外。【权责关键词】撤销代理合同合同约定诚实信用原则新证据诉讼请求维持原判执行【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院查明】二审查明的事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。【本院认为】本院认为，本案二审的争议焦点为：一审判决恩地物业公司返还王玲丽物业费、楼道修复费、装修工人管理费是否有法律依据。一、关于返还物业费的问题。首先，恩地物业公司与王玲丽于2015年11月11日签订的《前期物业管理服务协议》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。该协议对王玲丽向恩地物业公司交纳物业费的起算时间未作出约定但该协议第十三条规定：“本协议中未规定的事宜均遵照国家有关法律、法规和规章执行。”2011年施行的《荆州市物业管理办法》第十六条规定：“前期物业管理期间，业主从与开发建设单位签订的购房合同中约定房屋交付日期开始全额承担物业服务费。”王玲丽与荆州市滨湖房地产开发有限公司于2013年6月签订的《商品房买卖合同》约定，案涉商品房的交付时间为2015年3月1日前，且商品房的交付应当满足两个条件，即该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告。而根据本院生效判决(2019)鄂10民终1385号民事判决书查明的事实，该商品房所涉工程办理竣工验收备案的时间为2017年6月16日，故案涉商品房在约定的交付时间并未达到交付条件。针对未达到交付条件的商品房如何收取前期物业费的问题，双方签订的《前期物业管理服务协议》未进行明确约定，《荆州市物业管理办法》亦没有规定。《湖北省物业服务和管理条例》第四十三条第三款规定：“建设单位将未达到交付条件的新建物业交付给买受人的，应当承担相应的责任，并承担前期物业服务费用。”根据上述规定，若买受人接受的房屋未达到法定交付条件，买受人无须承担物业费物业费应由建设单位承担，买受人仅承担房屋达到法定交付条件之后的物业费。本案诉争房屋所涉的建设工程于2017年6月16日办理竣工验收备案手续，因此一审法院认定王玲丽向恩地物业公司交纳物业费的起算时间为2017年6月16日2/14并无不当。其次，针对恩地物业公司辩称《湖北省物业服务和管理条例》为2016年7月28日由湖北省人民代表大会常务委员会颁布，2016年10月1日起施行，法不溯及既往的问题。本院认为，根据《中华人民共和国立法法》第九十三条的规定：“法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、规章不溯及既往，但为了更好地保护公民、法人和其他组织的权利和利益而作的特别规定除外。”《湖北省物业服务和管理条例》第四十三条是基于保护买受人的利益，约束建设单位在交付房屋时必须达到法定交付条件，进一步规范商品房买卖、交付和前期物业费交纳的行为。在双方签订合同时没有相关法律、法规和规章规定的情况下，一审在审理时适用《湖北省物业服务和管理条例》第四十三条符合《中华人民共和国立法法》第九十三条的规定，不存在适用法律错误的问题。再次，对于房屋未达到法定交付条件的物业费由谁主张、由谁承担的问题。《湖北省物业服务和管理条例》第四十三条明确规定房屋未达到法定交付条件的物业费应由建设单位承担买受人仅承担房屋达到法定交付条件之后的物业费。本案中，王玲丽与恩地物业公司之间系物业服务合同关系，与荆州市滨湖房地产开发有限公司之间系商品房买卖合同关系，那么房屋在达到法定交付条件之前的物业费应当由恩地物业公司向荆州市滨湖房地产开发有限公司主张，而非由王玲丽向荆州市滨湖房地产开发有限公司主张支付。综上所述，王玲丽向恩地物业公司交纳物业费的起算时间应为2017年6月16日，恩地物业公司应向王玲丽返还物业费6255.1元。二、关于返还楼道修复费、装修工人管理费的问题。双方当事人签署的《房屋装饰装修管理协议》中并未约定楼道修复费和装修工人管理费，恩地物业公司也未提交合理收取该费用的相关证据，因此一审法院认定恩地物业公司返还王玲丽楼道修复费和装修工人管理费亦无不当。故恩地物业公司应返还王玲丽物业费6255.1元、楼道修复费450元、装修工人管理费200元，共计6905.1元。综上所述，荆州市恩地物业管理有限公司的上诉请求依法不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：【裁判结果】驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人荆州市恩地物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。【更新时间】2022-09-2503:16:16【一审法院查明】一审法院认定事实：2013年6月15日，王玲丽与案外人滨湖地产公司签订3/14了《商品房买卖合同(预售)》，购买滨湖国际小区2栋2单元402号房屋，面积135.59平方米，该房屋交付后，王玲丽与恩地物业公司于2015年11月11日签订了《前期物业管理服务协议》，协议约定与案涉争议有关联的内容有：“第二条，物业管理服务内容第(6)项，房屋装饰装修管理；第四条，物业管理服务费用标准，住宅按建筑面积每月每平方米1.8元；第九条，其它约定事项，《物业使用守则》和《房屋装饰装修管理协议》为本协议的组成部分，具有同等法律效力;第十三条，本协议内空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力，未规定的事宜，均遵照国家有关法律、法规和规章执行；第十七条，本协议自签字之日起生效”。签订协议当日，王玲丽向恩地物业公司交纳了2014年11月1日至2015年10月31日期间的物业费2733元、装修工人管理费200元、预收楼道修复费450元；2018年5月4日，王玲丽向恩地物业公司交纳了2015年11月1日至2018年5月31日期间的物业费7061元，共计10444元。另认定，2017年6月16日滨湖地产公司开发建设的滨湖国际住宅小区1、2、3、4、5、6栋取得《工程竣工验收备案证明书》；2018年5月9日，所涉滨湖国际小区成立业主委员会并在政府行政部门备案后，于2018年8月终止了与恩地物业公司之间的物业服务和管理关系。现王玲丽认为恩地物业公司收取物业费的时间起算点应从房屋竣工验收合格之日即2017年6月16日起算，对恩地物业公司多收取的部分费用应予退还，遂诉至法院而成讼。【一审法院认为】一审认为，双方签订的《前期物业管理服务协议》未违反法律及行政法规效力性强制性规定，合法有效，双方均应遵循诚实信用原则履行协议。一、该协议第十三条约定，“本协议内空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力，未规定的事宜，均遵照国家有关法律、法规和规章执行”。《湖北省物业服务与管理条例》第四十三条第二款、第三款规定，“交付物业应当具备以下条件，建设项目竣工验收合格的条件，取得城乡规划、消防、环境保护等行政主管部门出具的认可或者准许使用文件，并经建设行政主管部门备案…。建设单位将未达到交付条件的新建物业交付给买受人的，应当承担相应的责任，并承担前期物业服务费用”，依照上述规定，若买受人接受的房屋未达到法定交付条件，买受人无须承担物业费，物业费应当由建设单位承担，买受人仅承担房屋达到法定交付条件之后的物业费。本案中，恩地物业公司接受建设单位选聘作为案涉诉争物业的前期物业服务企业时，该新建物业尚未完成工程竣工验收备案，未达到法定交付条件，按规定该新建物业在完成工程竣工4/14验收备案前的前期物业费用应由建设单位承担，恩地物业公司作为物业服务企业，应当严格按照法规规定在新建物业取得《工程竣工验收备案证明书》之后再向业主收取物业服务费用，不应违反法规规定擅自扩大收费时间范围。由于交付王玲丽使用的房屋于2017年6月16日才取得《工程竣工验收备案证明书》，恩地物业公司应自此时间起至双方物业服务管理协议终止之日止收取王玲丽按协议约定的每平方米每月1.8元的物业费用，即自2017年6月16日起至2018年8月31日止计14.5个月共3538.9元(135.59㎡×14.5月×1.8元/㎡/月)。二、关于王玲丽主张恩地物业公司返还多收取的物业服务费用之请求，具有事实和法律依据，一审予以支持，但王玲丽主张应缴物业费用按每平方米每月1.68元计算为3302.97元，因与合同约定及相关事实不符，一审不予支持。关于王玲丽主张返还“装修工人管理费200元、楼道修复费450元”之意见，根据双方签订的《前期物业管理服务协议》第二条的约定，房屋装饰装修管理也属于物业管理服务内容的范围，且作为《前期物业管理协议》组成部分的《房屋装饰装修管理协议》亦未约定该项费用，故恩地物业公司收取该项费用没有合同依据，应一并返还王玲丽，一审对王玲丽的该部分诉讼请求予以支持，对恩地物业公司提出的“收取的装修工人管理费200元、楼道修复费450元不应退还”之辩称意见不予采信。关于王玲丽提交的出入证工本费票据证据，因其未在诉讼请求中主张，一审不予审理。综上，基于双方互负债务，为减少诉累，一审一并予以冲减，王玲丽实际向恩地物业公司支付了物业费等费用共计10444元，扣除王玲丽应向恩地物业公司支付的物业费3538.9元，恩地物业公司应向王玲丽返还物业费6255.1元、装修工人管理费200元、楼道修复费450元，共计6905.1元。本案系民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷，应适用当时的法律、司法解释的规定。经提请审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十九条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、《湖北省物业服务和管理条例》第四十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、荆州市恩地物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还王玲丽6905.1元(其中物业费6255.1元、装修工人管理费200元、楼道修复费450元)；二、驳回王玲丽的其他诉讼请求。本院二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。【二审上诉人诉称】荆州市恩地物业管理有限公司上诉请求：一、撤销湖北省荆州市沙市区人民法院(2021)鄂1002民初1211号民事判决，改判驳回王玲丽的全部诉讼请求；二、本案5/14诉讼费用由王玲丽承担。事实和理由：一、一审判决适用法律错误，所作判决应予撤销。王玲丽与开发商荆州市滨湖房地产开限公司(以下简称“滨湖公司”)签订《商品房买卖合同》，该合同第八条及附件五“合同补充协议”第十五条对商品房交付条件及前期物业管理都依照当时有效的法律法规，作了具体明确的约定。一审法院置王玲丽与滨湖公司签订的合法有效的《商品房买卖合同》于不顾，却适用2016年7月28日湖北省人民代表大会常务委员会颁布，2016年10月1日起施行的《湖北省物业服务与管理条例》。恩地物业公司认为，按照《中华人民共和国立法法》第八十四条的规定，法不溯及既往，一审法院适用2016年10月1日才施行的地方条例，规范2014年王玲丽与滨湖公司之间签订的《商品房买卖合同》，规范恩地物业公司与王玲丽2014年11月1日签订的《前期物业服务合同》，违反了法律适用的基本原则，属于适用法律错误。二、一审法院混淆了恩地物业公司与滨湖公司的合同义务关系，将滨湖公司应承担的责任转嫁给恩地物业公司，于法无据，所作判决对恩地物业公司极为不公。一审查明的事实表明，恩地物业公司通过正常招投标进驻滨湖国际从事物业管理服务，此时与王玲丽建立的是前期物业服务与管理合同关系，而王玲丽与滨湖公司建立了商品房买卖合同关系，这两种法律关系是相互独立的。按照王玲丽与滨湖公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议的约定，商品房交付条件为验收合格。工程综合竣工验收和取得《工程竣工验收备案证明书》并非王玲丽与滨湖公司签订的合同的约定，而是《商品房买卖合同》签订后湖北省人大常委会公布的于2016年10月1日正式实施的地方法规法律对商品房交付条件的要求，假定该地方法规能规范两年前的民事行为，没有进行工程竣工验收备案，其责任也只能由滨湖公司承担，而不应由恩地物业公司承担。恩地物业公司与王玲丽签订前期物业服务与管理合同后，全面履行了合同义务，对包括王玲丽在内的全体业主提供了物业服务，依约依法均应收取物业管理费和其它服务的服务费。王玲丽作为物业服务合同的相对方，依约享受了恩地物业公司提供的物业服务，向恩地物业公司支付物业服务费用，是王玲丽必须履行的合同基本义务，现王玲丽背离合同约定，要求恩地物业公司返还收取的已提供了物业服务的物业服务费，既无法律依据，也有违合同的约定。三、一审法院在本院认为一节认定“关于原告主张被告返还多收取的物业服务费用之请求，具有事实和法律依据。”与客观事实完全不符，依法不能成立。恩地物业公司所收取的物业服务费用，是按照双方签订的前期物业管理合同约定的收费标准和王玲丽的房屋面积计算，收费时间也是从王玲丽实际收房之6/14日起计算，所收费用有合同和收房文件为据，根本不存在多收取物业服务费用的问题。关于200元的装修人员管理费，恩地物业公司在王玲丽进场装修时，对王玲丽的装修进行了专项管理，依法不应退还。综上，一审判决适用法律错误，将开发商的责任转嫁给了恩地物业公司，认定恩地物业公司多收取了物业服务费用与事实不符。综上所述，荆州市恩地物业管理有限公司的上诉请求依法不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：荆州市恩地物业管理有限公司、王玲丽物业服务合同纠纷民事二审民事判决书湖北省荆州市中级人民法院民事判决书(2021)鄂10民终2722号当事人上诉人(原审被告)：荆州市恩地物业管理有限公司，住所地湖北省荆州市沙市区碧波路48号。法定代表人：孙霖，该公司总经理。委托诉讼代理人：龙秀英，湖北思捷律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：王玲丽。审理经过上诉人荆州市恩地物业管理有限公司(以下简称“恩地物业公司”)因与被上诉人王玲丽物业服务合同纠纷一案，不服湖北省荆州市沙市区人民法院(2021)鄂1002民初1211号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年11月1日立案后，依法组成合议庭，于2021年11月23日公开开庭进行了审理。上诉人荆州市恩地物业管理有限公司的法定代表人孙霖、委托诉讼代理人龙秀英和被上诉人王玲丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。二审上诉人诉称荆州市恩地物业管理有限公司上诉请求：一、撤销湖北省荆州市沙市区人民法院(2021)鄂1002民初1211号民事判决，改判驳回王玲丽的全部诉讼请求；7/14二、本案诉讼费用由王玲丽承担。事实和理由：一、一审判决适用法律错误，所作判决应予撤销。王玲丽与开发商荆州市滨湖房地产开限公司(以下简称“滨湖公司”)签订《商品房买卖合同》，该合同第八条及附件五“合同补充协议”第十五条对商品房交付条件及前期物业管理都依照当时有效的法律法规，作了具体明确的约定。一审法院置王玲丽与滨湖公司签订的合法有效的《商品房买卖合同》于不顾，却适用2016年7月28日湖北省人民代表大会常务委员会颁布，2016年10月1日起施行的《湖北省物业服务与管理条例》。恩地物业公司认为，按照《中华人民共和国立法法》第八十四条的规定，法不溯及既往，一审法院适用2016年10月1日才施行的地方条例，规范2014年王玲丽与滨湖公司之间签订的《商品房买卖合同》，规范恩地物业公司与王玲丽2014年11月1日签订的《前期物业服务合同》，违反了法律适用的基本原则，属于适用法律错误。二、一审法院混淆了恩地物业公司与滨湖公司的合同义务关系，将滨湖公司应承担的责任转嫁给恩地物业公司，于法无据，所作判决对恩地物业公司极为不公。一审查明的事实表明，恩地物业公司通过正常招投标进驻滨湖国际从事物业管理服务，此时与王玲丽建立的是前期物业服务与管理合同关系，而王玲丽与滨湖公司建立了商品房买卖合同关系，这两种法律关系是相互独立的。按照王玲丽与滨湖公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议的约定，商品房交付条件为验收合格。工程综合竣工验收和取得《工程竣工验收备案证明书》并非王玲丽与滨湖公司签订的合同的约定，而是《商品房买卖合同》签订后湖北省人大常委会公布的于2016年10月1日正式实施的地方法规法律对商品房交付条件的要求，假定该地方法规能规范两年前的民事行为，没有进行工程竣工验收备案，其责任也只能由滨湖公司承担，而不应由恩地物业公司承担。恩地物业公司与王玲丽签订前期物业服务与管理合同后，全面履行了合同义务，对包括王玲丽在内的全体业主提供了物业服务，依约依法均应收取物业管理费和其它服务的服务费。王玲丽作为物业服务合同的相对方，依约享受了恩地物业公司提供的物业服务，向恩地物业公司支付物业服务费用，是王玲丽必须履行的合同基本义务，现王玲丽背离合同约定，要求恩地物业公司返还收取的已提供了物业服务的物业服务费，既无法律依据，也有违合同的约定。三、一审法院在本院认为一节认定“关于原告主张被告返还多收取的物业服务费用之请求，8/14具有事实和法律依据。”与客观事实完全不符，依法不能成立。恩地物业公司所收取的物业服务费用，是按照双方签订的前期物业管理合同约定的收费标准和王玲丽的房屋面积计算，收费时间也是从王玲丽实际收房之日起计算，所收费用有合同和收房文件为据，根本不存在多收取物业服务费用的问题。关于200元的装修人员管理费，恩地物业公司在王玲丽进场装修时，对王玲丽的装修进行了专项管理，依法不应退还。综上，一审判决适用法律错误，将开发商的责任转嫁给了恩地物业公司，认定恩地物业公司多收取了物业服务费用与事实不符。二审被上诉人辩称王玲丽辩称，按照《建筑工程质量管理条例》第十六条、《湖北省物业服务与管理条例》第四十三条规定，交付物业应具备建设项目竣工验收合格。另物业公司收取物业费的时间应从2017年6月16日至2018年8月31日止，多收取的物业费用应退还，装修管理费、楼道修复费按照规定物业公司也应退还。物业公司返还物业费和其向开发商主张返还是两个概念，不应混为一谈。原告诉称王玲丽向一审法院起诉请求：1.判令恩地物业公司退还王玲丽多支付的物业费、楼道修复费450元、装修工人管理费200元，合计7141.03元[已给付10444元减去应支付的3302.97元(135.59㎡×14.5月×1.68元)]；2.判令恩地物业公司承担本案诉讼费用。一审法院查明一审法院认定事实：2013年6月15日，王玲丽与案外人滨湖地产公司签订了《商品房买卖合同(预售)》，购买滨湖国际小区2栋2单元402号房屋，面积135.59平方米，该房屋交付后，王玲丽与恩地物业公司于2015年11月11日签订了《前期物业管理服务协议》，协议约定与案涉争议有关联的内容有：“第二条，物业管理服务内容第(6)项，房屋装饰装修管理；第四条，物业管理服务费用标准，住宅按建筑面积每月每平方米1.8元；第九条，其它约定事项，《物业使用守则》和《房屋装饰装修管理协议》为本协议的组成部分，具有同等法律效力;第十三条，本协议内空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力，未规定的事宜，均遵照国家有关法律、法规和规章执行；第十七条，本协议自签字之日起生效”。签订协议当日，王玲丽向恩地物业公司交纳了2014年11月1日至2015年10月31日期间的物业费2733元、装修工人管理费200元、9/14预收楼道修复费450元；2018年5月4日，王玲丽向恩地物业公司交纳了2015年11月1日至2018年5月31日期间的物业费7061元，共计10444元。另认定，2017年6月16日滨湖地产公司开发建设的滨湖国际住宅小区1、2、3、4、5、6栋取得《工程竣工验收备案证明书》；2018年5月9日，所涉滨湖国际小区成立业主委员会并在政府行政部门备案后，于2018年8月终止了与恩地物业公司之间的物业服务和管理关系。现王玲丽认为恩地物业公司收取物业费的时间起算点应从房屋竣工验收合格之日即2017年6月16日起算，对恩地物业公司多收取的部分费用应予退还，遂诉至法院而成讼。一审法院认为一审认为，双方签订的《前期物业管理服务协议》未违反法律及行政法规效力性强制性规定，合法有效，双方均应遵循诚实信用原则履行协议。一、该协议第十三条约定，“本协议内空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力，未规定的事宜，均遵照国家有关法律、法规和规章执行”。《湖北省物业服务与管理条例》第四十三条第二款、第三款规定，“交付物业应当具备以下条件，建设项目竣工验收合格的条件，取得城乡规划、消防、环境保护等行政主管部门出具的认可或者准许使用文件，并经建设行政主管部门备案…。建设单位将未达到交付条件的新建物业交付给买受人的，应当承担相应的责任，并承担前期物业服务费用”，依照上述规定，若买受人接受的房屋未达到法定交付条件，买受人无须承担物业费，物业费应当由建设单位承担，买受人仅承担房屋达到法定交付条件之后的物业费。本案中，恩地物业公司接受建设单位选聘作为案涉诉争物业的前期物业服务企业时，该新建物业尚未完成工程竣工验收备案，未达到法定交付条件，按规定该新建物业在完成工程竣工验收备案前的前期物业费用应由建设单位承担，恩地物业公司作为物业服务企业，应当严格按照法规规定在新建物业取得《工程竣工验收备案证明书》之后再向业主收取物业服务费用，不应违反法规规定擅自扩大收费时间范围。由于交付王玲丽使用的房屋于2017年6月16日才取得《工程竣工验收备案证明书》，恩地物业公司应自此时间起至双方物业服务管理协议终止之日止收取王玲丽按协议约定的每平方米每月1.8元的物业费用，即自2017年6月16日起至2018年8月31日止计14.5个月共3538.9元(135.59㎡×14.5月×1.8元/㎡/月)。二、关于10/14王玲丽主张恩地物业公司返还多收取的物业服务费用之请求，具有事实和法律依据，一审予以支持，但王玲丽主张应缴物业费用按每平方米每月1.68元计算为3302.97元，因与合同约定及相关事实不符，一审不予支持。关于王玲丽主张返还“装修工人管理费200元、楼道修复费450元”之意见，根据双方签订的《前期物业管理服务协议》第二条的约定，房屋装饰装修管理也属于物业管理服务内容的范围，且作为《前期物业管理协议》组成部分的《房屋装饰装修管理协议》亦未约定该项费用，故恩地物业公司收取该项费用没有合同依据，应一并返还王玲丽，一审对王玲丽的该部分诉讼请求予以支持，对恩地物业公司提出的“收取的装修工人管理费200元、楼道修复费450元不应退还”之辩称意见不予采信。关于王玲丽提交的出入证工本费票据证据，因其未在诉讼请求中主张，一审不予审理。综上，基于双方互负债务，为减少诉累，一审一并予以冲减，王玲丽实际向恩地物业公司支付了物业费等费用共计10444元，扣除王玲丽应向恩地物业公司支付的物业费3538.9元，恩地物业公司应向王玲丽返还物业费6255.1元、装修工人管理费200元、楼道修复费450元，共计6905.1元。本案系民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷，应适用当时的法律、司法解释的规定。经提请审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十九条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、《湖北省物业服务和管理条例》第四十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、荆州市恩地物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还王玲丽6905.1元(其中物业费6255.1元、装修工人管理费200元、楼道修复费450元)；二、驳回王玲丽的其他诉讼请求。本院二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。本院查明二审查明的事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。本院认为本院认为，本案二审的争议焦点为：一审判决恩地物业公司返还王玲丽物业费、楼道修复费、装修工人管理费是否有法律依据。一、关于返还物业费的问题。首先，恩地物业公司与王玲丽于2015年11月11日签订的《前期物业管理服务协议》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。该协议对11/14王玲丽向恩地物业公司交纳物业费的起算时间未作出约定,但该协议第十三条规定：“本协议中未规定的事宜,均遵照国家有关法律、法规和规章执行。”2011年施行的《荆州市物业管理办法》第十六条规定：“前期物业管理期间，业主从与开发建设单位签订的购房合同中约定房屋交付日期开始全额承担物业服务费。”王玲丽与荆州市滨湖房地产开发有限公司于2013年6月签订的《商品房买卖合同》约定，案涉商品房的交付时间为2015年3月1日前，且商品房的交付应当满足两个条件，即该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告。而根据本院生效判决(2019)鄂10民终1385号民事判决书查明的事实，该商品房所涉工程办理竣工验收备案的时间为2017年6月16日，故案涉商品房在约定的交付时间并未达到交付条件。针对未达到交付条件的商品房如何收取前期物业费的问题，双方签订的《前期物业管理服务协议》未进行明确约定，《荆州市物业管理办法》亦没有规定。《湖北省物业服务和管理条例》第四十三条第三款规定：“建设单位将未达到交付条件的新建物业交付给买受人的，应当承担相应的责任，并承担前期物业服务费用。”根据上述规定，若买受人接受的房屋未达到法定交付条件，买受人无须承担物业费,物业费应由建设单位承担，买受人仅承担房屋达到法定交付条件之后的物业费。本案诉争房屋所涉的建设工程于2017年6月16日办理竣工验收备案手续，因此一审法院认定王玲丽向恩地物业公司交纳物业费的起算时间为2017年6月16日并无不当。其次，针对恩地物业公司辩称《湖北省物业服务和管理条例》为2016年7月28日由湖北省人民代表大会常务委员会颁布，2016年10月1日起施行，法不溯及既往的问题。本院认为，根据《中华人民共和国立法法》第九十三条的规定：“法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、规章不溯及既往，但为了更好地保护公民、法人和其他组织的权利和利益而作的特别规定除外。”《湖北省物业服务和管理条例》第四十三条是基于保护买受人的利益，约束建设单位在交付房屋时必须达到法定交付条件，进一步规范商品房买卖、交付和前期物业费交纳的行为。在双方签订合同时没有相关法律、法规和规章规定的情况下，一审在审理时适用《湖北省物业服务和管理条例》第四十三条符合《中华人民共和国立法法》第九十三条的规定，不存在适用法律错误的问题。再次，对于房屋未达到法定交付条件的物业费由谁主张、由谁承担的问题。《湖北省物业12/14服务和管理条例》第四十三条明确规定房屋未达到法定交付条件的物业费应由建设单位承担,买受人仅承担房屋达到法定交付条件之后的物业费。本案中，王玲丽与恩地物业公司之间系物业服务合同关系，与荆州市滨湖房地产开发有限公司之间系商品房买卖合同关系，那么房屋在达到法定交付条件之前的物业费应当由恩地物业公司向荆州市滨湖房地产开发有限公司主张，而非由王玲丽向荆州市滨湖房地产开发有限公司主张支付。综上所述，王玲丽向恩地物业公司交纳物业费的起算时间应为2017年6月16日，恩地物业公司应向王玲丽返还物业费6255.1元。二、关于返还楼道修复费、装修工人管理费的问题。双方当事人签署的《房屋装饰装修管理协议》中并未约定楼道修复费和装修工人管理费，恩地物业公司也未提交合理收取该费用的相关证据，因此一审法院认定恩地物业公司返还王玲丽楼道修复费和装修工人管理费亦无不当。故恩地物业公司应返还王玲丽物业费6255.1元、楼道修复费450元、装修工人管理费200元，共计6905.1元。综上所述，荆州市恩地物业管理有限公司的上诉请求依法不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：裁判结果驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人荆州市恩地物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。落款审判长郭莉审判员胡昱审判员陈红芳二〇二一年十二月二十一日法官助理鲁天宝书记员乔曼丽13/14北大法宝1985年创始于北京大学法学院，为法律人提供法律法规、司法案例、学术期刊等全类型法律知识服务。14/14',)