丹东分公司的物业服务合同纠纷：胡育红诉辽宁保利物业二审判决

('胡育红、辽宁保利物业管理有限公司丹东分公司物业服务合同纠纷民事二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷服务合同纠纷物业服务合同纠纷【审理法院】辽宁省丹东市中级人民法院【审理法院】辽宁省丹东市中级人民法院【审结日期】2022.07.11【案件字号】(2022)辽06民终970号【审理程序】二审【审理法官】张峻峰关爽王玉瑛【审理法官】张峻峰关爽王玉瑛【文书类型】判决书【当事人】胡育红;辽宁保利物业管理有限公司丹东分公司【当事人】胡育红辽宁保利物业管理有限公司丹东分公司【当事人-个人】胡育红【当事人-公司】辽宁保利物业管理有限公司丹东分公司【代理律师/律所】刘越、刘彦辽宁卓政(丹东)律师事务所【代理律师/律所】刘越、刘彦辽宁卓政(丹东)律师事务所【代理律师】刘越、刘彦【代理律所】辽宁卓政(丹东)律师事务所【法院级别】中级人民法院【终审结果】二审维持原判【原告】胡育红1/8【被告】辽宁保利物业管理有限公司丹东分公司【本院观点】上诉人与被上诉人签订的《前期物业服务协议》合法有效，被上诉人已经按照约定和有关规定向上诉人提供物业服务，上诉人应当按照约定向被上诉人支付物业费。【权责关键词】显失公平代理违约金侵权自认新证据关联性诉讼请求反诉维持原判【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院查明】本院审理查明的事实与一审法院查明的事实相同。【本院认为】本院认为，上诉人与被上诉人签订的《前期物业服务协议》合法有效，被上诉人已经按照约定和有关规定向上诉人提供物业服务，上诉人应当按照约定向被上诉人支付物业费。上诉人认为被上诉人未履行物业服务合同的理由主要包括：1.其房屋发生质量问题，被上诉人未予及时维修；2.将其车位擅自转租他人；3.监控设备失修导致其物品丢失；4.其他业主私搭乱建乱挖地基导致其房屋损失。首先，上诉人对其主张的上述理由，均未提供充分证据予以证明，应当承担举证不能的不利后果。其次，物业公司主要职责是对其管理、服务区域内的业主共有部分进行维修、养护、清洁、绿化，面向的是所有业主，即使向业主收取物业费亦是为了更好的管理、改善、发展小区内的公共环境。上诉人主张的其房屋发生质量问题、房屋损失、车位纠纷、物品丢失等属于上诉人个人遇到的情况，不具有普遍性，与被上诉人提供的明显具有公共属性的物业服务不具有直接关联性，上诉人可以其权利受到侵害另行主张权利，而不能以此拒绝支付物业费。第三，被上诉人是否符合物业公司服务管理的标准，除根据法律规定，还应依据双方签订的合同加以判定。例如，上诉人与被上诉人签订的《前期物业服务协议》第三条第四项第二分项中约定“乙方不承担甲方个人人身安全与私有财产保管、保险责任，乙方仅负责对园区内公共设备设施、公共部位进行日常维护”，根据该条约定，业主人身安全、财物损失不属于被上诉人服务范畴，上诉人以其物品丢失作为其拒绝支付物业费的抗辩理由之一，没有法律依据。第四条第一项中约定“对公共区域违章、私搭、乱建依法进行劝阻整改，对劝阻无效的及时上报相关行政部门备案”。物业公司作为物业服务企业，并不具有执法权，无权强制干涉业主实施的违法行为。该协议亦对此作出约定，被上诉人在劝阻无效时仅能向有权部门报告。上诉人以被上诉人未制止其他业主私搭乱建行为为由拒交物业费没有法律依据。关于上诉人主张的其他赔偿请求，与本案不2/8是同一法律关系，上诉人可另案主张权利。综上，胡育红的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：【裁判结果】驳回上诉，维持原判。二审案件受理费166元，由胡育红负担。本判决为终审判决。【更新时间】2022-07-1905:17:48胡育红、辽宁保利物业管理有限公司丹东分公司物业服务合同纠纷民事二审民事判决书辽宁省丹东市中级人民法院民事判决书(2022)辽06民终970号当事人上诉人(原审被告)：胡育红。被上诉人(原审原告)：辽宁保利物业管理有限公司丹东分公司，住所地丹东市振兴区花园路26号。法定代表人：刘福杰，该公司经理。委托诉讼代理人：刘越、刘彦，辽宁卓政(丹东)律师事务所律师。审理经过上诉人胡育红因与被上诉人辽宁保利物业管理有限公司丹东分公司物业服务合同纠纷一案，不服丹东市振兴区人民法院作出的(2021)辽0603民初5135号民事判决，向本院提起上诉。本院于2022年3月17日立案后，公开开庭进行了审理。上诉人胡育红，被上诉人辽宁保利物业管理有限公司丹东分公司的委托诉讼代理人刘越到参加诉讼。本案现已审理终结。二审上诉人诉称胡育红上诉请求：一、依法撤销原审判决，判决上诉人不给付被上诉人在2016年5月1日至2021年4月30日期间的物业费6266元及违约金626元，合计6881元。二、赔偿上诉人因被上诉人未能履行物业合同造成上诉人的损失共计9900元。三、一审、二审费用全部由被上诉人承担。事实和理由：一、在认定事实方面，被上诉3/8人自上诉人入住房屋开始就未能按物业服务合同履行义务。(1)上诉人自入住开始按约定缴纳物业费，而房屋发生严重质量问题，上诉人报修时，物业公司没有给上诉人明确答复及维修维护。(2)私自违约将上诉人车位在上诉人使用期间转租给他人，致上诉人无法使用。(3)被上诉人应该配备安全防护监控设备，被上诉人只是以设备损坏为由，不予维修，造成上诉人财务丢失损失2000元、车辆剐蹭损失500元。(4)一楼业主违规私搭乱建，砍伐小区内树木，乱挖地基，造成地基长期裸露在外，地基下沉造成上诉人卫生间墙面磁砖脱落，损失1000元，严重影响楼上业主的当初购买小区使用环境的期望值。不能维修维护楼上业主的房屋外墙立面，造成上诉人室内窗户透寒及墙体发霉，无法维修损失4000元。二、原审法院适用法律错误，一审法院根本无视上诉人提供的证据，严重偏袒被上诉人，做不到公平公正。一审法院对上诉人要求完整的证据链没错，说明不能只凭借照片和视频就说明被侵权。而对被上诉只提供照片等证据就予以采纳，显失公平。二审被上诉人辩称辽宁保利物业管理有限公司丹东分公司辩称，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，应予以驳回上诉。1、案件事实方面。第一，上诉人主张自入住开始被上诉人就未履行物业服务合同义务并不属实。上诉人本人也在上诉状中自认，其在开始入住前几年按时缴纳物业费。后续不交费是因为房屋质量和维修等问题。但是，房屋共有和专有部分质量问题系开发商承担保修责任，保质期后由其自行维修或由专项资金列支维修，该问题不应由物业企业解决。《前期物业服务协议》中也并不包含对公共部分维修的义务，更没有对专有部分维修的义务。被上诉人不存在违约问题。第二，关于租用车位问题，系因上诉人使用期限到期而收回使用。被上诉人不存在违约事由。第三，关于业主个人财物损失问题，《前期物业服务协议》第三条第四款第二项第4点明确写明，“乙方不承担甲方个人人身安全与私有财产保管、保险责任”，业主个人财物损失系违法行为人与侵权人承担责任，而不是被上诉人。至于相关监控设备损坏是客观事实，也符合常理，物业公司收取物业费的部分用途正是维修、维护物业管理设备。第四，关于一楼业主造成损失问题。即便该侵权行为存在，侵权责任人也是其他业主，并非被上诉人。《前期物业服务协议》第二条第一款第8项明确写明，“业主不得占用、损坏本物业共用部位、共用设施设备或改变其使用功能……使用造成损失的，给予赔4/8偿。”《前期物业服务协议》写入该条款的目的就是对该侵权行为的一种告知、否定、限制以及禁止。依据《前期物业服务协议》规定，第三方物业使用人反服务协议和临时管理规约所导致的损害，物业方不承担损害责任。另外，被上诉人作为物业服务的企业，没有强制执法权限，无权强制业主整改，只能由执法部门或由全体业主授权物业企业以诉讼方式解决。因此不能以此事实认定被上诉人根本违约。2、上诉人诉请中的4项事实与理由，侵权赔偿额度分别为2400元、2000元、500元、1000元、4000元，共计9900元。因上述损失并非被上诉人造成，与本案也不属同一法律关系，被上诉人认为该诉请不能构成反诉。另外，对反诉请求依法不同意调解，也不同意一并审理。原告诉称辽宁保利物业管理有限公司丹东分公司向一审法院起诉请求：被告立即支付拖欠物业费7092.4元、违约金7545.5元，合计14637.9元。一审法院查明一审法院认定事实：原告原名称为保利物业管理沈阳有限公司丹东分公司，于2013年4月23日变更为辽宁保利物业管理有限公司丹东分公司。2011年1月7日，原告与被告签订《前期物业服务协议》，协议中约定了双方的权利和义务、物业服务费的收取及违约责任等内容，其中物业费的收取部分详细约定了收费标准(普通住宅物业费1.2元/平方米/月)。违约责任约定了业主首次入住预收一年物业费，第二次开始按年交纳，业主或物业使用人应自物业费到期前15日内履行交纳义务，每逾期一日业主按欠缴金额的1‰收取滞纳金。原告实际按照物业费1元/平方米/月标准收取案涉小区的物业费。被告系丹东市振兴区宾馆路10号1单元201室的业主，房屋的建筑面积为104.25平方米。被告自2011年1月7日办理入住。被告现欠缴2016年5月1日至2021年4月30日期间的物业费6255元。一审法院认为一审法院认为：原告与被告签订的《前期物业服务协议》依法成立且有效，受法律保护。被告作为该小区房屋的业主，受物业服务合同的约束，应按照合同全面履行义务，其欠缴物业费属于违约行为，应承担相应的违约责任，故对原告主张物业费的诉讼请求予以支持；对于原告主张2021年5月1日后的物业费，因该年度物业费尚未完全产生，原告可在下一年度到期后再行主张。关于原告主张违约金一节，该院5/8审查认为，原告在本案中的实际损失主要为应收款的利息损失，根据公平原则，结合本案的实际情况，该院参照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率标准的130%计算，酌定违约金数额为626元，超过部分不予支持。被告提出的关于案涉房屋墙体透寒返潮发霉，客厅卧室窗户透气透寒等，给被告造成巨大损失，被告不同意缴纳物业费的辩解意见，该院审查认为，被告可就相关损失另行诉讼主张权利，但不能因此拒绝履行交纳物业费的义务。被告提出的关于原告提供物业服务没有达到约定标准，不同意缴纳物业费的辩解意见，该院审查认为，物业服务的标准应当坚持质价相符的原则，即物业服务企业提供的服务标准应与服务收费的标准相适应，虽然从被告提供的证据反映原告的管理服务确实存在不足之处，但其未能充分证明原告提供的物业服务显著低于同类行业标准而致小区秩序混乱，亦未对物业公司提供服务情况的持续性予以证明；由于物业服务具有时间持续性和无法计量型等特点，业主不能单凭一张照片、一段视频就证明物业服务持续存在质量问题，而需要提供充分证据形成完整的证据链加以证明；若有证据证明物业服务企业已经提供物业服务，仅仅是某些环节、个别区域做得不够好，存在一般瑕疵，那么不构成根本性违约，不能成为业主拒交物业服务费的合法理由。综上，被告的该辩解意见不予采纳。一审法院判决：一、被告胡育红于本判决生效后3日内给付原告辽宁保利物业管理有限公司丹东分公司2016年5月1日至2021年4月30日期间的物业费6255元及违约金626元，合计6881元；二、驳回原告辽宁保利物业管理有限公司丹东分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取83元，由原告负担44元，被告负担39元。二审期间，双方均未提供新证据。本院查明本院审理查明的事实与一审法院查明的事实相同。本院认为本院认为，上诉人与被上诉人签订的《前期物业服务协议》合法有效，被上诉人已经按照约定和有关规定向上诉人提供物业服务，上诉人应当按照约定向被上诉人支付物业费。上诉人认为被上诉人未履行物业服务合同的理由主要包括：1.其房屋6/8发生质量问题，被上诉人未予及时维修；2.将其车位擅自转租他人；3.监控设备失修导致其物品丢失；4.其他业主私搭乱建乱挖地基导致其房屋损失。首先，上诉人对其主张的上述理由，均未提供充分证据予以证明，应当承担举证不能的不利后果。其次，物业公司主要职责是对其管理、服务区域内的业主共有部分进行维修、养护、清洁、绿化，面向的是所有业主，即使向业主收取物业费亦是为了更好的管理、改善、发展小区内的公共环境。上诉人主张的其房屋发生质量问题、房屋损失、车位纠纷、物品丢失等属于上诉人个人遇到的情况，不具有普遍性，与被上诉人提供的明显具有公共属性的物业服务不具有直接关联性，上诉人可以其权利受到侵害另行主张权利，而不能以此拒绝支付物业费。第三，被上诉人是否符合物业公司服务管理的标准，除根据法律规定，还应依据双方签订的合同加以判定。例如，上诉人与被上诉人签订的《前期物业服务协议》第三条第四项第二分项中约定“乙方不承担甲方个人人身安全与私有财产保管、保险责任，乙方仅负责对园区内公共设备设施、公共部位进行日常维护”，根据该条约定，业主人身安全、财物损失不属于被上诉人服务范畴，上诉人以其物品丢失作为其拒绝支付物业费的抗辩理由之一，没有法律依据。第四条第一项中约定“对公共区域违章、私搭、乱建依法进行劝阻整改，对劝阻无效的及时上报相关行政部门备案”。物业公司作为物业服务企业，并不具有执法权，无权强制干涉业主实施的违法行为。该协议亦对此作出约定，被上诉人在劝阻无效时仅能向有权部门报告。上诉人以被上诉人未制止其他业主私搭乱建行为为由拒交物业费没有法律依据。关于上诉人主张的其他赔偿请求，与本案不是同一法律关系，上诉人可另案主张权利。综上，胡育红的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：裁判结果驳回上诉，维持原判。二审案件受理费166元，由胡育红负担。本判决为终审判决。7/8落款审判长张峻峰审判员关爽审判员王玉瑛二〇二二年七月十一日法官助理王杨书记员张东明北大法宝1985年创始于北京大学法学院，为法律人提供法律法规、司法案例、学术期刊等全类型法律知识服务。8/8',)