第一东方（辽宁）物业服务有限公司、吕晓黎物业服务合同纠纷民事二审民事判决书

('第一东方（辽宁）物业服务有限公司、吕晓黎物业服务合同纠纷民事二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷服务合同纠纷物业服务合同纠纷【审理法院】辽宁省大连市中级人民法院【审理法院】辽宁省大连市中级人民法院【审结日期】2022.04.01【案件字号】(2022)辽02民终1671号【审理程序】二审【审理法官】丁大勇王歆王慧莹【审理法官】丁大勇王歆王慧莹【文书类型】判决书【当事人】第一东方(辽宁)物业服务有限公司;吕晓黎【当事人】第一东方(辽宁)物业服务有限公司吕晓黎【当事人-个人】吕晓黎【当事人-公司】第一东方(辽宁)物业服务有限公司【代理律师/律所】郑洪锁北京市世纪(大连)律师事务所;李艳青北京市世纪(大连)律师事务所【代理律师/律所】郑洪锁北京市世纪(大连)律师事务所李艳青北京市世纪(大连)律师事务所【代理律师】郑洪锁李艳青【代理律所】北京市世纪(大连)律师事务所【法院级别】中级人民法院【终审结果】二审维持原判1/12【原告】第一东方(辽宁)物业服务有限公司【被告】吕晓黎【本院观点】本案争议的焦点为上诉人关于物业费的部分诉讼请求是否存在超过诉讼时效的情形。【权责关键词】代理民事权利违约金支付违约金合同约定新证据证明责任（举证责任）诉讼请求维持原判诉讼时效【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院查明】二审中，当事人没有提交新证据。本院经审查，对一审判决认定的事实予以确认。【本院认为】本院认为，本案争议的焦点为上诉人关于物业费的部分诉讼请求是否存在超过诉讼时效的情形。经本院审查，上诉人在一审中提供了其分别于2012年10月20日至2020年1月10日期间在吕晓黎房屋门张贴催收函的照片，但未能提供原始载体，在被上诉人不予认可的情况下，一审法院未对前述照片予以采信并无不当。关于上诉人所述已有生效判决认定上诉人曾对业主实施过催收行为一节，因上诉人所提供的生效判决均不涉及被上诉人及案涉房屋，故上诉人对其他业主实施的催收行为的效力不能及于被上诉人。二审中，上诉人曾当庭主张其法定代表人杨杰曾于2019年9月23日向136××××9572的手机手机拨打电话催缴物业费，虽然上诉人当庭提供了原始手机及通话记录，但没有证据证明系被上诉人本人手机；被上诉人虽当庭认可该手机号码的持有人为其亲属或朋友，但鉴于上诉人提供的仅为历史通话记录而非通话录音，无法证明上诉人主张的催缴事实。据此，一审法院认定上诉人在本案中诉请的2017年11月18日之前的物业费已超过诉讼时效并无不当。经审查，一审判决认定的案涉房屋面积准确，被上诉人亦未对一审判决认定的物业费标准及应缴物业费金额提出上诉，故本院对一审法院认定上诉人应缴物业费金额5568.44元予以确认。关于上诉人向被上诉人主张违约金一节，虽然案涉《前期物业服务协议》中对于逾期缴纳物业费的违约金有明确的约定，但从双方当事人庭审陈述及被上诉人一审提交的照片看，上诉人提交的物业服务亦存在有待完善之处，故一审法院从改进业主与物业公司的关系、缓和双方矛盾的角度出发，对上诉人关于违约金的诉讼请求未予支持并无不当。综上所述，第一东方物2/12业上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：【裁判结果】驳回上诉，维持原判。二审案件受理费186元，由上诉人第一东方(辽宁)物业服务有限公司负担。本判决为终审判决。【更新时间】2022-09-2219:15:30【一审法院查明】一审判决认定事实：2008年7月18日，甲方大连泛华房屋开发有限公司与乙方第一东方(大连)物业服务有限公司就甲方将【泛华领城】物业委托乙方实行前期物业管理签订《泛华领城前期物业管理委托合同》，约定：物业坐落大连市中山区鲁迅路42-1号。委托管理期限自本合同生效之日起至本物业业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理委托合同》生效之日终止。物业费标准为住宅房屋建筑面积每月每平方米3.2元，非住宅房屋建筑面积每月每平方米3.2元，收费时间每季度前十天内支付。甲方、物业产权人、使用人逾期交纳物业管理服务费，从逾期之日起，按照应交金额的百分之0.3按日交纳滞纳金。2010年7月18日，甲方第一东方(大连)物业服务有限公司与乙方吕晓黎签订《泛华领城前期物业管理服务员协议》，约定：物业费标准按产权建筑面积每月每平方米管理费3.2元，乙方交纳费用时间首次缴费后每半年首月的10日内。乙方违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按0.3%按日交纳滞纳金，并可向人民法院起诉。2016年11月8日，甲方大连泛华房屋开发有限公司又与乙方第一东方物业就甲方将【泛华领城】物业委托乙方实行前期物业管理签订《泛华领城前期物业管理委托合同》，内容与上述合同一致。2017年11月30日，甲方(债权转让方)第一东方(大连)物业服务有限公司与乙方(债权受让方)第一东方物业签订《债权转让协议》，约定：甲方对泛华领城项目管理期间产生的债权、债务均由乙方承担。甲方同意将2008年7月18日至2016年11月7日期间各业主、租户欠缴的物业费、违约金、孳息及其他费用等全部债权无偿转让给乙方，乙方同意受让上述债权。转让债权为大连市中山区职工街87号泛华领城所有业主和租户自2008年7月18日至2016年11月7日止欠缴的物业费、违约金、孳息及其他费用等全部债权。查，吕晓黎系位于大连市中山区房屋的所有权人，建筑面积46.95平方米。吕晓黎现欠付自2011年12月17日至2020年12月31日的物业费。另查，2020年11月18日，第一东方物业通过邮寄立案的方式向一审法院提起诉讼。3/12【一审法院认为】一审法院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。第一东方物业依约向吕晓黎提供了物业管理服务，吕晓黎即应依约向第一东方物业交纳物业费。关于第一东方物业诉请吕晓黎告支付自2011年12月17日至2020年12月31日的物业费一节，吕晓黎抗辩超过诉讼时效，根据《中华人民共和国民法典》第一百八十八条第一款规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。第一百九十五条第(一)规定，有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：(一)权利人向义务人提出履行请求。本案中，第一东方物业举证证明其分别于2013年10月25日2015年10月15日、2017年11月30日、2020年1月10日通过向吕晓黎房屋门张贴催收函的方式向吕晓黎进行了催收，但第一东方物业未能举证证明该意思表示确已到达吕晓黎，不能视为第一东方物业已向被告提出了履行请求，不产生诉讼时效中断的法律后果，故第一东方物业仅能主张自主张权利之日起前三年和之后的物业费，即吕晓黎应给付原告自2017年11月19日起至2020年12月31日的物业费5568.44元(46.53平方米×3.2元/平方米/月×37个月+46.53平方米×3.2元/平方米/月÷30日×12日)。关于吕晓黎辩称2016年11月8日之后的起诉主体应当为第一东方(大连)物业服务有限公司一节，2016年11月8日，大连泛华房屋开发有限公司与第一东方物业签订了《泛华领城前期物业管理委托合同》并实际提供了物业服务，第一东方物业起诉符合法律规定，故对吕晓黎该辩称不予采信。关于第一东方物业要求吕晓黎支付违约金一节，一审法院认为，第一东方物业现仍是该小区的物业服务单位物业服务单位与业主之间保持良好的关系是不断提高物业服务质量、改善全体业主生活环境的保障同时考虑到第一东方物业在履行合同的过程中也有需要不断完善的方面。现第一东方物业与少部分业主之间存在纠纷双方理应加强沟通、良好的履行各自的义务。考虑整个小区和谐发展和吕晓黎每天的生活均与第一东方物业相关双方矛盾须及时化解故对第一东方物业此节诉请，不予支持。判决：一、吕晓黎于本判决生效之日起十日内给付第一东方(辽宁)物业服务有限公司自2017年11月19日起至2020年12月31日的物业费5568.44元；若逾期给付，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；二、驳回第一东方(辽宁)物业服务有限公司其他诉讼请求；案件受理费163元，由第一东方(辽宁)物业服务有限公司负担119元，吕晓黎负担44元(第一东方(辽宁)物业服务有限公司已预交，由吕晓黎在支付4/12上述款项时一并支付)。【二审上诉人诉称】第一东方物业上诉请求：1、变更一审判决第一项，改判吕晓黎支付自2011年12月17到2020年12月31日物业费16150元及违约金4842元；2、本案一审、二审诉讼费由吕晓黎承担。事实与理由：一、一审法院认定2017年11月19日前物业费超诉讼时效错误。1、第一东方物业在一审中提交了《缴费通知》、《催款函》照片等证据，证明曾在法定期限内向吕晓黎主张过债权，诉讼时效中断，至起诉日未超过诉讼时效。2、《缴费通知》业经(2019)辽0202民初9311号、(2019)辽0202民初9278号、(2021)辽0202民初5414号等多份《民事判决书》认定第一东方物业在小区电梯中张贴了《缴费通知》，通过公示方式通知全体业主。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第93条第五、七项，《证据规则》第10条第六、七项，已为人民法院发生法律效力的判决所确认的基本事实无需举证，以生效判决认定的事实为准。一审法院认定未送达至吕晓黎，该认定与生效的判决认定事实相冲突，且无证据证明。3、(2019)辽0202民初9311号、(2019)辽0202民初9278号、(2021)辽0202民初5414号等多份《民事判决书》均认定：第一东方物业向业主发出《催款函》催收欠费。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第93条，根据生效法律判决认定的已发出《催款函》的事实，结合日常生活经验法则，能推定出本案第一东方物业向吕晓黎发出了《催款函》催缴欠费。物业费作为物业公司的主营收入，公司必然会向欠费业主催收。一审判决认定事实与9311号、9278号、5414号《民事判决书》认定相冲突，违反了《最高人民法院关于统一法律适用加强类案检索的指导意见(试行)》第9条、《中华人民共和国民事诉讼法》第93条等法律法规，应予纠正。4、一审法院已然认定第一东方物业做出了《催款函》、《缴费通知》，而《催款函》、《缴费通知》做出的形式就是张贴于业主的入户门、电梯中；一审法院又认定未送达至吕晓黎。如果张贴于吕晓黎入户门还不被认定为送达，不知何种方式才算送达。一审法院认定的事实逻辑不通、自相矛盾。二、举证责任分配错误。首先，关于物业费催收，第一东方物业提交了《催款函》、《缴费通知》等证据，提交了生效的9311号、9278号、5414号判决书，已完成举证责任，尤其生效判决认定的《缴费通知》已张贴于电梯间、《催款函》粘贴于入户门的事实，第一东方物业无需另行举证。其次，吕晓黎抗辩未收到，在第一东方物业提供了相应证据证明自己的主张情形下，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第90条，吕晓黎反驳的事实应当提供证据加以证明，其未提供证据证明其主张，应承担举证不5/12能的法律后果。三、吕晓黎应承担违约责任，支付违约金。在《前期物业服务协议》中关于违约金有明确约定，依据《合同法》第114条，亦为法律所支持。一审认定第一东方物业与少部分业主存在纠纷，既没有证据证明也与事实不符，更构不成违约责任免除。首先，小区内90%以上业主均按合同约定交费，物业公司与业主如有纠纷，应当与大部分业主有关，且大部分业主不缴费。事实恰恰相反，拖欠物业费的仅为极少数业主，包括被上诉人。吕晓黎拖欠物业费长达10余年，主观存在恶意，意图通过不交物业费来逃避责任。其长期恶意欠费已构成违约，不仅给第一东方物业的正常运转造成严重困难，也严重侵害已经缴费的90%业主的合法权益。吕晓黎承担违约责任是合同约定的义务也是法律对违约行为的惩罚，应当支付违约金5535元。吕晓黎辩称，不同意第一东方物业的上诉请求。2016年11月8日之前的请求属于债权转让协议的纠纷，不属于物业服务合同纠纷，第一东方物业无权在本案中主张权利。第一东方物业在没有经过业主大会或者业主委员会代为行使业主社区，无权收取物业费，应由第一东方(辽宁)物业服务有限公司或其他公司主张权利。即便主张权利，其部分请求已经超过时效，案涉房屋购买后闲置，没有收到任何的催费通知。根据第一东方物业提供的图片所知，所谓的催收通知形式雷同，且是手机拍摄照片加上水印，其必须体提供原始载体予以证明。综上所述，第一东方物业上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：第一东方（辽宁）物业服务有限公司、吕晓黎物业服务合同纠纷民事二审民事判决书辽宁省大连市中级人民法院民事判决书(2022)辽02民终1671号当事人上诉人(原审原告)：第一东方(辽宁)物业服务有限公司，住所地：辽宁省大连市中山区职工街87号5层，统一社会信用代码：912102023963427783。法定代表人：杨杰，该公司董事长。委托诉讼代理人：郑洪锁，北京市世纪(大连)律师事务所律师。6/12委托诉讼代理人：李艳青，北京市世纪(大连)律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：吕晓黎。审理经过上诉人第一东方(辽宁)物业服务有限公司(以下简称“第一东方物业”)因与被上诉人吕晓黎物业服务合同纠纷一案，不服大连市中山区人民法院(2021)辽0202民初9390号民事判决，向本院提起上诉。本院于2022年2月116日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。二审上诉人诉称第一东方物业上诉请求：1、变更一审判决第一项，改判吕晓黎支付自2011年12月17到2020年12月31日物业费16,150元及违约金4,842元；2、本案一审、二审诉讼费由吕晓黎承担。事实与理由：一、一审法院认定2017年11月19日前物业费超诉讼时效错误。1、第一东方物业在一审中提交了《缴费通知》、《催款函》照片等证据，证明曾在法定期限内向吕晓黎主张过债权，诉讼时效中断，至起诉日未超过诉讼时效。2、《缴费通知》业经(2019)辽0202民初9311号、(2019)辽0202民初9278号、(2021)辽0202民初5414号等多份《民事判决书》认定第一东方物业在小区电梯中张贴了《缴费通知》，通过公示方式通知全体业主。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第93条第五、七项，《证据规则》第10条第六、七项，已为人民法院发生法律效力的判决所确认的基本事实无需举证，以生效判决认定的事实为准。一审法院认定未送达至吕晓黎，该认定与生效的判决认定事实相冲突，且无证据证明。3、(2019)辽0202民初9311号、(2019)辽0202民初9278号、(2021)辽0202民初5414号等多份《民事判决书》均认定：第一东方物业向业主发出《催款函》催收欠费。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第93条，根据生效法律判决认定的已发出《催款函》的事实，结合日常生活经验法则，能推定出本案第一东方物业向吕晓黎发出了《催款函》催缴欠费。物业费作为物业公司的主营收入，公司必然会向欠费业主催收。一审判决认定事实与9311号、9278号、5414号《民事判决书》认定相冲突，违反了《最高人民法院关于统一法律适用加强类案检索的指导意见(试行)》第9条、《中华人民共和国民事诉讼法》第93条等法律法规，应予纠正。4、一审法院已然认定第一东方物业做出了《催款函》、《缴费通知》，而《催款函》、《缴费通知》做出的形式就是张贴于业主的入户门、电梯中；一审法院又7/12认定未送达至吕晓黎。如果张贴于吕晓黎入户门还不被认定为送达，不知何种方式才算送达。一审法院认定的事实逻辑不通、自相矛盾。二、举证责任分配错误。首先，关于物业费催收，第一东方物业提交了《催款函》、《缴费通知》等证据，提交了生效的9311号、9278号、5414号判决书，已完成举证责任，尤其生效判决认定的《缴费通知》已张贴于电梯间、《催款函》粘贴于入户门的事实，第一东方物业无需另行举证。其次，吕晓黎抗辩未收到，在第一东方物业提供了相应证据证明自己的主张情形下，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第90条，吕晓黎反驳的事实应当提供证据加以证明，其未提供证据证明其主张，应承担举证不能的法律后果。三、吕晓黎应承担违约责任，支付违约金。在《前期物业服务协议》中关于违约金有明确约定，依据《合同法》第114条，亦为法律所支持。一审认定第一东方物业与少部分业主存在纠纷，既没有证据证明也与事实不符，更构不成违约责任免除。首先，小区内90%以上业主均按合同约定交费，物业公司与业主如有纠纷，应当与大部分业主有关，且大部分业主不缴费。事实恰恰相反，拖欠物业费的仅为极少数业主，包括被上诉人。吕晓黎拖欠物业费长达10余年，主观存在恶意，意图通过不交物业费来逃避责任。其长期恶意欠费已构成违约，不仅给第一东方物业的正常运转造成严重困难，也严重侵害已经缴费的90%业主的合法权益。吕晓黎承担违约责任是合同约定的义务也是法律对违约行为的惩罚，应当支付违约金5,535元。吕晓黎辩称，不同意第一东方物业的上诉请求。2016年11月8日之前的请求属于债权转让协议的纠纷，不属于物业服务合同纠纷，第一东方物业无权在本案中主张权利。第一东方物业在没有经过业主大会或者业主委员会代为行使业主社区，无权收取物业费，应由第一东方(辽宁)物业服务有限公司或其他公司主张权利。即便主张权利，其部分请求已经超过时效，案涉房屋购买后闲置，没有收到任何的催费通知。根据第一东方物业提供的图片所知，所谓的催收通知形式雷同，且是手机拍摄照片加上水印，其必须体提供原始载体予以证明。原告诉称第一东方物业向一审法院起诉请求：1、吕晓黎给付自2011年12月17日至2020年12月31日的物业费16,150元，支付逾期付款违约金4,842元。2、本案诉讼费由吕晓黎承担。8/12一审法院查明一审判决认定事实：2008年7月18日，甲方大连泛华房屋开发有限公司与乙方第一东方(大连)物业服务有限公司就甲方将【泛华领城】物业委托乙方实行前期物业管理签订《泛华领城前期物业管理委托合同》，约定：物业坐落大连市中山区鲁迅路42-1号。委托管理期限自本合同生效之日起至本物业业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理委托合同》生效之日终止。物业费标准为住宅房屋建筑面积每月每平方米3.2元，非住宅房屋建筑面积每月每平方米3.2元，收费时间每季度前十天内支付。甲方、物业产权人、使用人逾期交纳物业管理服务费，从逾期之日起，按照应交金额的百分之0.3按日交纳滞纳金。2010年7月18日，甲方第一东方(大连)物业服务有限公司与乙方吕晓黎签订《泛华领城前期物业管理服务员协议》，约定：物业费标准按产权建筑面积每月每平方米管理费3.2元，乙方交纳费用时间首次缴费后每半年首月的10日内。乙方违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按0.3%按日交纳滞纳金，并可向人民法院起诉。2016年11月8日，甲方大连泛华房屋开发有限公司又与乙方第一东方物业就甲方将【泛华领城】物业委托乙方实行前期物业管理签订《泛华领城前期物业管理委托合同》，内容与上述合同一致。2017年11月30日，甲方(债权转让方)第一东方(大连)物业服务有限公司与乙方(债权受让方)第一东方物业签订《债权转让协议》，约定：甲方对泛华领城项目管理期间产生的债权、债务均由乙方承担。甲方同意将2008年7月18日至2016年11月7日期间各业主、租户欠缴的物业费、违约金、孳息及其他费用等全部债权无偿转让给乙方，乙方同意受让上述债权。转让债权为大连市中山区职工街87号泛华领城所有业主和租户自2008年7月18日至2016年11月7日止欠缴的物业费、违约金、孳息及其他费用等全部债权。查，吕晓黎系位于大连市中山区房屋的所有权人，建筑面积46.95平方米。吕晓黎现欠付自2011年12月17日至2020年12月31日的物业费。另查，2020年11月18日，第一东方物业通过邮寄立案的方式向一审法院提起诉讼。一审法院认为一审法院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。第一东方物业依约向吕晓黎提供了物业管理服务，吕晓黎即应依约向第一东方物业交纳物业费。关于第一东方物业诉请吕晓黎告支付自2011年12月9/1217日至2020年12月31日的物业费一节，吕晓黎抗辩超过诉讼时效，根据《中华人民共和国民法典》第一百八十八条第一款规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。第一百九十五条第(一)规定，有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：(一)权利人向义务人提出履行请求。本案中，第一东方物业举证证明其分别于2013年10月25日2015年10月15日、2017年11月30日、2020年1月10日通过向吕晓黎房屋门张贴催收函的方式向吕晓黎进行了催收，但第一东方物业未能举证证明该意思表示确已到达吕晓黎，不能视为第一东方物业已向被告提出了履行请求，不产生诉讼时效中断的法律后果，故第一东方物业仅能主张自主张权利之日起前三年和之后的物业费，即吕晓黎应给付原告自2017年11月19日起至2020年12月31日的物业费5,568.44元(46.53平方米×3.2元/平方米/月×37个月+46.53平方米×3.2元/平方米/月÷30日×12日)。关于吕晓黎辩称2016年11月8日之后的起诉主体应当为第一东方(大连)物业服务有限公司一节，2016年11月8日，大连泛华房屋开发有限公司与第一东方物业签订了《泛华领城前期物业管理委托合同》并实际提供了物业服务，第一东方物业起诉符合法律规定，故对吕晓黎该辩称不予采信。关于第一东方物业要求吕晓黎支付违约金一节，一审法院认为，第一东方物业现仍是该小区的物业服务单位,物业服务单位与业主之间保持良好的关系是不断提高物业服务质量、改善全体业主生活环境的保障,同时考虑到第一东方物业在履行合同的过程中,也有需要不断完善的方面。现第一东方物业与少部分业主之间存在纠纷,双方理应加强沟通、良好的履行各自的义务。考虑整个小区和谐发展和吕晓黎每天的生活均与第一东方物业相关,双方矛盾须及时化解,故对第一东方物业此节诉请，不予支持。判决：一、吕晓黎于本判决生效之日起十日内给付第一东方(辽宁)物业服务有限公司自2017年11月19日起至2020年12月31日的物业费5,568.44元；若逾期给付，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；二、驳回第一东方(辽宁)物业服务有限公司其他诉讼请求；案件受理费163元，由第一东方(辽宁)物业服务有限公司负担119元，吕晓黎负担44元(第一东方(辽宁)物业服务有限公司已预交，由吕晓黎在支付上述款项时一并支付)。10/12本院查明二审中，当事人没有提交新证据。本院经审查，对一审判决认定的事实予以确认。本院认为本院认为，本案争议的焦点为上诉人关于物业费的部分诉讼请求是否存在超过诉讼时效的情形。经本院审查，上诉人在一审中提供了其分别于2012年10月20日至2020年1月10日期间在吕晓黎房屋门张贴催收函的照片，但未能提供原始载体，在被上诉人不予认可的情况下，一审法院未对前述照片予以采信并无不当。关于上诉人所述已有生效判决认定上诉人曾对业主实施过催收行为一节，因上诉人所提供的生效判决均不涉及被上诉人及案涉房屋，故上诉人对其他业主实施的催收行为的效力不能及于被上诉人。二审中，上诉人曾当庭主张其法定代表人杨杰曾于2019年9月23日向136××××9572的手机手机拨打电话催缴物业费，虽然上诉人当庭提供了原始手机及通话记录，但没有证据证明系被上诉人本人手机；被上诉人虽当庭认可该手机号码的持有人为其亲属或朋友，但鉴于上诉人提供的仅为历史通话记录而非通话录音，无法证明上诉人主张的催缴事实。据此，一审法院认定上诉人在本案中诉请的2017年11月18日之前的物业费已超过诉讼时效并无不当。经审查，一审判决认定的案涉房屋面积准确，被上诉人亦未对一审判决认定的物业费标准及应缴物业费金额提出上诉，故本院对一审法院认定上诉人应缴物业费金额5,568.44元予以确认。关于上诉人向被上诉人主张违约金一节，虽然案涉《前期物业服务协议》中对于逾期缴纳物业费的违约金有明确的约定，但从双方当事人庭审陈述及被上诉人一审提交的照片看，上诉人提交的物业服务亦存在有待完善之处，故一审法院从改进业主与物业公司的关系、缓和双方矛盾的角度出发，对上诉人关于违约金的诉讼请求未予支持并无不当。综上所述，第一东方物业上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：裁判结果驳回上诉，维持原判。二审案件受理费186元，由上诉人第一东方(辽宁)物业服务有限公司负担。11/12本判决为终审判决。落款审判长丁大勇审判员王歆审判员王慧莹二〇二二年四月一日书记员曲娇北大法宝1985年创始于北京大学法学院，为法律人提供法律法规、司法案例、学术期刊等全类型法律知识服务。12/12',)