2020年版珠海市初期物业管理服务协议

('珠海市前期物业服务合同（示范文本）珠海市住房和城乡建设局印制二〇二〇年十二月说明1．本文本为示范文本，适用于在业主、业主大会选聘物业服务企业前，由建设单位与其选聘的物业服务企业签订前期物业服务合同时参考使用。合同双方当事人在签订合同之前，应当仔细阅读本示范文本的内容。2．为体现合同双方自愿的原则，双方当事人可对本示范文本的内容进行选择、填写、修改、增补或删减。合同生效后，未被修改的印刷文字对合同双方均具有约束力。3．本示范文本中有□符号的为选择项，选用□内容的，以划√方式表示；对于实际情况未发生或双方不作约定的，应当在□中及其它留有空格的部位打×，以示删除。4．本示范文本未尽事项，双方当事人可以在签订合同时另行补充约定，补充约定内容作为本示范文本的组成部分，与本示范文本具有相同约束力。5．前期物业服务合同受益主体包括全体业主及物业使用人，受益主体享有合同明确约定的各项权利，并应当依法履行合同约定的义务。前期物业服务合同编号：第一章总则合同双方当事人甲方（开发建设单位）：住所地：统一社会信用代码：第1页/共21页法定代表人：联系电话：乙方（物业服务企业）：住所地：统一社会信用代码：法定代表人：联系电话：根据《物业管理条例》、《珠海经济特区物业管理条例》、《珠海经济特区物业管理条例实施细则》等其他相关法律、法规规定，在自愿、平等、协商一致的基础上，双方就甲方委托乙方为物业管理区域（以下简称“本物业管理区域”）提供前期物业服务事宜达成一致意见，签订本合同，双方共同遵守。第一章物业项目基本情况第一条本物业管理区域基本情况物业类型：□高层住宅□多层住宅□商住□办公□商业□独立式住宅（别墅）□厂房□其他物业。坐落位置：市区路（街道）号四至：东南西北占地面积：平方米，其中绿地面积平方米。总建筑面积：平方米，其中:住宅平方米（多层平方米，高层平方米）；商业方米；写字楼平方米；停车场平方米；工业厂房平方米；。本物业管理区域范围示意图详见附件一。本物业管理区域内房屋及配套的设施设备和相关场地构成详见附件二。第2页/共21页第二条物业服务用房物业服务用房建筑面积为平方米，位于本物业管理区域。其中业主委员会办公用房建筑面积为平方米，位于本物业管理区域。物业服务用房属全体业主所有，乙方在本合同期限内无偿使用并负责维护管理，但不得改变其用途。第二章物业服务事项及服务标准第三条甲方按照法律、法规及相关规定，通过□【公开招标】□【邀请招标】□【协议选聘】的方式选聘乙方为本物业管理区域提供前期物业服务。第四条本物业竣工验收交付使用后，乙方应当向业主或物业使用人提供以下服务内容：（一）负责制定本物业管理区域的服务工作计划并组织实施；受甲方委托保管与本物业管理区域相关的工程建设等档案资料；依法制定本物业管理区域的管理制度；（二）负责本物业管理区域内共有部分的维修、养护、管理，包括房屋的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等；（三）负责本物业管理区域内共用设施设备的维修、养护、运行和管理，包括电梯、中央空调、天线、照明、消防设施设备、智能系统、绿地、道路、路灯、排水设施、池、井、非经营性车场车库、物业服务用房、信报箱、公益性文体设施和共用设施设备使用的建筑物和构筑物等；属于水、电、气、通讯、有线电视等专业单位管理、维护的设施设备，以及纳入市政管理的道路除外；（四）负责本物业管理区域内共用绿地、花木、景观、体育文化设施等的维护与管理；（五）负责本物业管理区域内公共环境卫生，包括公共场所、物业共有部分的清洁卫生、四害消杀防疫、排水和排污管道的疏通、生活垃圾分类投放的管理；（六）负责本物业管理区域内交通与车辆停放秩序管理及相关设施设备的维护；（七）协助做好本物业管理区域内公共秩序维护、安全监督、巡视、门岗执勤等安全防范工作；但不包含对业主专有部分、专有财产的保管责任；（八）协助社区居委会等单位组织开展社区文化活动等；第3页/共21页（九）。第五条乙方应当按照甲方招标文件、乙方投标文件及本合同约定服务标准（前期物业服务质量标准详见附件三）提供前期物业服务。第三章物业服务费用第六条本物业管理区域的物业服务收费采用下述第种方式：（一）包干制：乙方按照本合同第八条约定标准收取物业服务费，物业服务成本由乙方列支，盈亏由乙方自行承担。（二）酬金制：乙方按照本合同第八条约定预收物业服务资金，在按照下述第种方式先提取酬金后，物业服务资金余额，应当全部用于本合同约定的支出。年度结算后结余部分转入下一年度继续使用，不足部分由全体业主承担。1.每（月/季/半年）按应收物业服务资金%的比例提取；2.每（月/季/半年）按元的标准从预收的物业服务资金中提取；3.。第七条乙方按房屋建筑面积向业主收取£物业服务费/□物业服务资金，具体标准约定如下：多层住宅：元/月平方米；高层住宅：元/月平方米；独立式住宅（别墅）：元/月平方米；办公楼：元/月平方米；厂房：元/月平方米；商业物业：元/月平方米；其他物业：元/月平方米。本条约定的□物业服务费/□物业服务资金不含公摊水电费、防雷检测费以及物业保修期满后物业共有部分、共用设施设备维修和更新、改造的费用。第4页/共21页第八条物业服务收费实行酬金制的，乙方应当制定物业服务资金的年度预决算，向全体业主公示。乙方应当于（每季度）首月日之前向全体业主公布物业服务资金的收支明细情况。物业服务费采用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业服务企业的酬金。第九条物业服务费采用包干制的，乙方收取的物业服务费属于乙方经营性收入，归乙方所有，由乙方根据物业服务成本的需求自行支配。物业服务费的构成包括物业服务成本和物业服务企业的利润。第十条物业服务成本或物业服务支出构成一般包括以下部分：（一）物业服务人员的工资、奖金（含绩效奖金和年终奖）、社会保险、住房公积金、解除劳动合同的经济补偿金、工会经费、教育经费、残疾人保障金和按规定提取的福利费等；（二）物业共有部分、共用设施设备的日常运行、维护费用；（三）本物业管理区域清洁卫生费用；（四）本物业管理区域绿化养护费用；（五）本物业管理区域秩序维护费用；（六）办公费用；（七）物业服务企业固定资产折旧；（八）物业共有部分、共用设施设备及公众责任保险费用；（九）管理费用分摊；（十）社区文化活动费用；（十一）法定税费；（十二）经业主同意的其它费用。第十一条本物业管理区域共用设施设备（包括电梯、水泵、中央空调、公共照明等）运行期间发生的水电费，根据实际发生的金额，由业主按所拥有的专有部分面积比例分摊，未出售专有部分的费用由甲方承担。第5页/共21页第十二条业主从办理收楼手续后的次月1日开始交纳物业服务费；物业服务费按□月、□季度、□半年交纳，业主应当在□每月、□每季度、□每半年的第日前履行交纳义务。乙方不得向业主预收物业服务费。第十三条本物业管理区域内已竣工但尚未售出，或者因甲方原因未能按时交付物业买受人的物业，其物业服务费由甲方承担。因物业买受人原因，未按交付使用通知书约定的交付时间办理物业交付手续的，其物业服务费由物业买受人自甲方与物业买受人在交付使用通知书中约定的交付日期届满后的次月1日起全额交纳。第十四条业主和物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定；业主与物业使用人对物业服务费用承担连带交纳责任。业主与物业使用人之间关于物业服务费的约定，业主应当及时书面告知乙方。第十五条本物业工程竣工验收交付使用后，车位物业服务费及车位使用费由乙方按下列标准向车位使用人收取：（一）露天车位：1.车位物业服务费【小型车辆】元/月；【中型车辆】元/月；【大型车辆】元/月；【摩托车】元/月。2.车位使用费【小型车辆】元/月；【中型车辆】元/月；【大型车辆】元/月；【摩托车】元/月。3.临时停车的，□【每小时】□【每次】收取元。4.。第6页/共21页（二）车库（含地面、地下车库）：1.车位物业服务费【小型车辆】元/月；【中型车辆】元/月；【大型车辆】元/月；【摩托车】元/月。2.车位使用费【小型汽车】元/月；【中型汽车】元/月；【大型汽车】元/月；【摩托车】元/月。3.临时停车的，□【每小时】□【每次】收取元。4.乙方收取车位物业服务费和车位使用费不代表乙方与业主或者车位使用人之间建立保管关系，乙方不承担车辆及车内物品的保险、保管责任；双方另有书面约定的除外。5.乙方应当建立健全车辆停放服务的内部管理制度，做好车辆进出管理以及停车场所的保洁、照明、巡视和日常维护等服务工作。6.业主或物业使用人对专有部分进行装饰装修的，应当签订《装饰装修管理服务合同》，办理相关手续，并根据《装饰装修管理服务合同》约定的标准交纳建筑垃圾清运费；如果业主或者物业使用人自行清运建筑垃圾，则无需交纳建筑垃圾清运费。7.。第十六条本物业竣工验收交付使用后，其共有部分、共用设施设备的维修和更新、改造费用按以下方式承担：1.在法定或者约定的保修期内，属保修范围内的房屋共有部分、共用设施设备、公共场地的维修和更新、改造费用由建设单位承担；2.保修期满后，由业主依法根据其所拥有的专有部分面积按比例分摊；第7页/共21页3.。第十七条乙方受甲方、业主或者物业使用人委托对其物业专有部分、专有设施设备维修、养护及其它特约服务的事项及收费标准，由当事人与乙方自行约定。第十八条业主的专有部分或者专有设施设备存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益的，责任人应当及时维修养护，相关业主应当予以配合。由于业主不履行维修养护责任，给公共利益、他人合法权益造成损害的，由乙方进行维修养护，相关费用由该业主承担。第十九条本物业管理区域内新增设的共用设施设备的费用由全体业主根据其所拥有的专有部分面积按比例分摊。第四章服务期限第二十条本合同期限自年月日至年月日止，但是:（一）合同期内，经本物业管理区域内业主大会表决同意解聘乙方且业主委员会代表全体业主依法与其他物业服务企业签订新的物业服务合同生效时，本合同自动终止。（二）如合同到期，未出现上述（一）之情形，则当同时具备以下两个条件时，本合同继续有效，且有效期顺延至业主大会决定与乙方解除合同之日：1.乙方同意继续履行本合同；2.本物业管理区域业主大会尚未依法对续聘或者解聘乙方依法作出决议。第二十一条本合同任何一方依据法律、法规规定或者合同约定，决定在合同期限届满前或在本合同期限届满后继续履行期间终止或解除本合同，均应当至少提前三个月书面通知对方。第二十二条本合同终止后，乙方应当及时退出本物业管理区域。并依法将物业服务用房、物业管理档案等属于全体业主共同所有的财物移交给甲方、业主委员会或者镇政府、街道办。第五章双方的权利与义务第二十三条甲方的权利义务第8页/共21页（一）应当按照国家有关规定和房屋买卖合同的约定，移交权属明确、资料完整、质量合格的物业；（二）乙方提供物业服务的受益人为本物业管理区域内的业主及物业使用人，甲方应当在物业预/销售时将本合同的内容向物业买受人进行明示，并要求物业买受人承诺履行本合同，享有相应的权利、承担相应的义务；（三）制定《临时管理规约》，在物业销售前将《临时管理规约》向物业买受人明示，并予以说明，要求物业买受人出具遵守《临时管理规约》的书面承诺；（四）甲方为了有利于物业销售而向物业买受人做出减免物业服务费的承诺，物业买受人减免的费用由甲方承担；（五）配合、支持乙方做好物业服务工作和宣传教育、文化活动，不得干涉乙方依法、依本合同约定内容所进行的物业服务活动；（六）根据合同的约定和法律规定按时足额向乙方支付各项费用；（七）依法向乙方移交符合法定标准的物业服务用房，物业服务用房的位置与建筑面积应当与物业管理行政主管部门备案内容一致；（八）依法承担物业的保修责任，负责处理开发建设遗留问题引发的纠纷；（九）甲方不得擅自占用、损坏本合同小区内道路、共有场地等其他物业共有部分和共用设施设备，不得擅自改变其使用功能；甲方因物业维修或者公共利益需要确需临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、共有场地的，应当征得相关业主和乙方同意，并在约定期限内恢复原状。甲方在占用期间给其他业主造成损失的，应当承担相应赔偿责任；（十）依法向物业所在镇政府、街道办提出成立业主大会的书面报告，并提供业主清册、物业建筑面积、物业出售并交付使用时间等文件资料；（十一）甲方未出售的车位、车库，业主、物业使用人要求承租车位、车库的，建设单位不得以只售不租为由拒绝；（十二）；（十三）法律、法规规定的其他权利义务。第9页/共21页第二十四条乙方的权利义务（一）按照物业管理相关法律法规规定及本合同约定，独立开展物业服务活动，接受业主的监督，每□半年□一年向全体业主报告一次本合同履行及物业服务工作开展情况；（二）根据有关法律、法规及本合同约定，提供物业服务、收取物业服务费用；（三）在甲方首期房屋交付前，乙方应当安排主要管理人员和工程技术人员进驻现场，配合甲方做好房屋验收、承接查验及房屋交付、业主入住等服务工作；（四）对业主和物业使用人存在违反法律法规规定或者本合同、《临时管理规约》、《业主大会议事规则》约定的行为，乙方有权进行劝阻、制止，对上述违法、违约行为劝阻、制止无效，应当及时向行政主管部门报告；（五）乙方有权将本物业管理区域内的专项服务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业服务事项一并委托给他人；（六）结合本物业的实际情况，编制物业服务方案、年度服务计划、年度维修养护计划、年度费用预算和决算报告；保修期满后，乙方应当根据物业实际情况制定本物业的年度维修和更新、改造方案，并依法定程序履行维修和更新、改造义务；（七）在业主办理交房手续时，应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项书面告知业主，并按规定与装饰装修房屋的业主签订《装饰装修管理服务合同》；（八）乙方应当及时向全体业主通告本物业管理区域内有关物业管理的重大事项，及时处理业主和物业使用人的投诉；（九）乙方不得擅自占用、损坏本物业管理区域内道路、共有场地等其他物业共有部分和共用设施设备，不得擅自改变其使用功能；乙方确需临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、共有场地的，应当征得甲方或相关业主的同意，并在约定期限内恢复原状；乙方在占用期间给其他业主造成损失的，应当承担相应的赔偿责任；（十）建立并妥善保管和正确使用本物业的管理服务档案，并负责及时记载有关变更情况，不得泄露业主个人信息资料；第10页/共21页（十一）乙方在实施前期物业管理期间，可以利用本物业管理区域内物业共有部分、共用设施设备进行经营，乙方有权扣除税金等经营成本，其余部分归全体业主所有，乙方扣除税金等经营成本应当以本物业管理区域内物业共有部分、共用设施设备经营收入的%为限；属于业主的经营性收入，由乙方代为保管，首先用于支付本物业管理区域内的日常维修费用；乙方应当对属于业主所有的经营性收入单独列帐，并每□月□季度□半年向全体业主进行公示经营收入的收支明细，接受业主的监督；（十二）；（十三）法律、法规规定的其他权利义务。第二十五条本合同任何一方均不得擅自变更本物业管理区域内共有部分、共用设施设备的规划用途。甲方依法确需改变共有部分、共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知乙方。乙方确需改变共有部分、共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。第二十六条乙方未能全面履行前期物业服务合同约定，导致业主和物业使用人人身、财产安全受到损害的，业主和物业使用人可依法向法院起诉，由法院裁定乙方是否承担责任。第六章物业专项维修资金的筹集、管理与使用第二十七条物业专项维修资金专项用于保修期满后物业共有部分、共用设施设备除日常维修保养以外的维修和更新、改造费用开支。第二十八条保修期满后物业共有部分、共用设施设备需要维修和更新、改造，乙方应当向相关业主提出维修和更新、改造方案，经相关业主审批后执行。相关业主不批准乙方所编制的物业专项维修资金使用方案，或资金不足所导致的经济损失及法律责任，由相关业主承担。第七章承接查验第二十九条物业承接查验内容和标准第11页/共21页（一）甲、乙双方应当按照《物业承接查验办法》和《珠海市物业承接查验办法》的规定履行承接查验义务；（二）甲方应当在物业交付使用十五日前，与乙方完成物业共有部分、共用设施设备的承接查验工作，并签订物业承接查验协议；（三）现场查验十五日前，甲方应当向乙方移交下列资料：1.物业规划批准资料、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，分幢分层平面图和套型图，物业管理区域内道路、景观、绿化、水系、地下停车库、配套设施、地下管网竣工图等竣工验收资料；2.共用设施设备清单及其安装、使用、维护保养和使用培训等技术资料，包括消防设施合格证、电梯准用证、机电设备出厂合格证、设备使用说明书、设备安装、调试报告和设备保修卡、保修协议等资料;3.供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等准许使用文件；4.物业质量保修文件和物业使用说明文件；5.业主购房合同备案范本、业主清册和物业清单；6.临时管理规约；7.物业服务用房相关资料;8.房屋销售时公布的物业管理方案与承诺、前期物业服务合同；9.物业专项维修资金交纳明细；10.物业管理区域内根据规划和住宅区域配套标准建设，未计入共有建筑面积进行分摊的车库（位），且符合房屋登记条件，所有权人为甲方的权属材料；11.物业管理区域内根据规划和住宅区域配套标准建设，依法属于全体业主共有的车库（位），且符合房屋登记条件，所有权人为全体业主共有的权属材料；12.物业承接查验所必需的其他资料。未能全部移交前款所列资料的，甲方应当列出未移交资料的详细清单，并书面承诺补交的具体时限。第12页/共21页（四）现场查验应当形成包括查验时间、项目名称、查验范围、查验方法、存在问题、修复情况以及查验结论等内容的物业承接查验记录，由物业承接查验人员共同签字确认。乙方应当将物业共有部分、共用设施设备关于数量和质量不符合约定或者规划设计、建筑安装标准的情形进行记录，并书面通知甲方。甲方应当及时解决问题，并组织乙方复检。（五）物业承接查验费用的承担方式，由甲方和乙方在前期物业服务合同中约定。没有约定或者约定不明确的，由甲方承担。（六）乙方应当在完成物业承接查验备案之日起五日内，将备案情况书面告知物业服务项目所在地的镇政府或者街道办，同时在物业管理区域显著位置长期公示物业承接查验情况。第三十条甲方应当依法承担物业的保修责任。乙方有权就房屋本体、共有部分及共用设施设备等质量问题要求甲方承担保修责任。在法定或者约定的保修期限内，如属保修范围内的房屋共有部分、共用设施设备存在质量问题，按以下第种方式处理：1.甲方负责维修；2.委托乙方维修，甲方支付全部费用；3.。业主专有部分存在质量问题，业主根据相关法律法规及购房合同要求甲方承担相应责任的，乙方应当积极协调甲方及时履行维修义务。第八章违约责任第三十一条因甲方原因导致乙方未达到本合同约定的物业服务质量标准，乙方有权要求甲方在一定期限内解决，逾期未解决且给乙方造成严重经济损失的，乙方有权依法解除本合同，并要求甲方给予乙方经济赔偿。第三十二条乙方未达到本合同约定的物业服务质量标准，甲方有权要求乙方在一定期限内解决，逾期未解决且给甲方造成严重经济损失的，甲方有权依法解除本合同，并要求乙方给予甲方经济赔偿。第13页/共21页第三十三条甲方、业主或者物业使用人违反本合同约定，未能按时足额支付乙方物业管理服务费用的，乙方有权要求限期交纳。甲方、业主或物业使用人逾期交纳物业服务费用的，从逾期之日起每日按欠交费用的千分之向乙方支付违约金。第三十四条本物业管理区域内如发生煤气泄漏、漏电、火灾、水管破裂、强台风、暴雨、救助人命、协助公安机关执行任务等突发事件，乙方为维护甲方、公众、业主、物业使用人的人身和财产利益，在迫不得已的情况下应当采取紧急措施，由此造成业主、物业使用人财产损失的，双方按有关法律、法规和有关规定处理。第三十五条因房屋建造质量、设备设施质量或安装质量等原因，使物业或者物业的一部分达不到正常使用功能，造成重大事故的，由甲方承担相应责任并作善后处理。因乙方管理不善或操作不当等原因造成重大事故的，由乙方承担责任并负责善后处理。产生质量事故的直接原因，以具有国定规定资质的鉴定机构的鉴定结论为准。第三十六条因不可抗力导致物业管理服务中断而给甲方、业主造成损失，乙方不承担责任。第九章附则第三十七条本合同签订后，甲乙双方需要变更合同条款或有其他事项需要补充约定的，应当协商一致后以书面形式签订补充合同，补充合同与本合同具有同等效力。第三十七条本合同之附件均为合同有效组成部分。本合同及其附件内空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。本合同及其附件和补充合同中未规定的事宜，均遵照中华人民共和国有关法律、法规和规章执行。第三十八条本合同在履行中如发生争议，双方可以通过协商或者调解解决，协商或者调解不成的，双方同意选择以下第方式解决：（一）向珠海仲裁委员会申请仲裁；（二）向有管辖权的人法院提起诉讼。第14页/共21页第三十九条本合同连同附件共页，一式份，本合同甲乙双方及物业服务企业各存一份，具有同等法律效力。第四十条本合同自甲乙双方签字、加盖公章之日起生效。（以下无正文）甲方（签章）：法定代表人（签名）：年月日乙方（签章）：代表人（签名）：年月日附件一：本物业管理区域范围示意图附件二：本物业管理区域内房屋及配套的设施设备和相关场地类型幢（栋）数套（单元）数建筑面积（平方米）高层住宅小高层住宅多层住宅别墅商业用房办公用房第15页/共21页设备用房车库架空层会所学校幼儿园卫生站邮政所公共厕所社区居委会物业服务用房防空地下室合计附件三：物业共用设施设备明细共有部分共用设施设备序号名称序号名称数量1122334455667788121213131414第16页/共21页151516161717181819192020212122222323附件四：前期物业服务的基本内容（政府要求）一、物业综合性管理服务按照相关法律、法规、规章、规范性文件、行业标准的规定实施综合性管理服务，制定完善的管理服务方案，并组织实施。制定和执行员工工作程序与工作标准、员工岗位责任与考核、共用部位和共用设施设备管理、电梯管理、环境卫生质量标准、园林绿化设施管理、公共秩序维护、安防和消防的协助管理、人员和大宗物品进出登记、投诉处理、报修服务、业主（物业使用人）资料保密等工作制度和标准。配备物业管理员、工程技术人员、秩序维护员、保洁员等必要的工作人员，员工服装统一、仪表整洁、挂牌上岗、行为规范。财务管理运作规范，账目清晰。及时受理投诉，妥善处理纠纷。二、物业共用部位（不含建筑幕墙）的维修、养护和管理按照相关法律、法规、规章、规范性文件、行业标准的规定管理、检查、维修、养护本物业管理区域内的共用部位。保持小区道路、场地的平整、有序。第17页/共21页按照法定用途、业主意见使用物业共用部位，对共用部位的收入单独设帐，合理提取管理成本和经营酬金。劝阻、制止业主、物业使用人等破坏共用部位、侵占共用部位利益的行为。三、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理按照相关法律、法规、规章、规范性文件、行业标准的规定管理、检查、维修、养护本物业管理区域内的共用设施设备。各类共用设施设备的标志清晰明确、规范齐全，各类共用设施设备运作正常、状态良好。做好电梯管理工作，主要包括：在电梯投入使用前向特种设备安全监督管理部门办理电梯使用登记，使用管理人变更的应当自变更之日起三十日内办理变更登记；指定或者配备电梯安全管理人员，督促其规范管理和使用电梯钥匙；健全电梯事故风险防范、应急救援等安全管理制度；在电梯的明显位置标明使用登记标志、检验标志、警示标志、安全注意事项、使用年限届满日期以及服务、投诉、救援电话；确保电梯紧急报警装置有效使用和值班人员在电梯运行期间在岗；对电梯进行经常性维护保养和定期自行检查，并作出记录，没有相应资质的，应当委托取得相应制造、安装、改造、修理资质的单位维护保养电梯；对电梯使用情况进行日常检查，发现不安全乘坐电梯行为的，及时制止；对运载建筑材料、建筑垃圾以及容易造成电梯损坏的家具、家用电器等物品的，采取有效的安全防护技术措施或者安排人员进行现场管理；电梯发生故障或者存在事故隐患的，立即停止使用，在电梯口的显著位置设置停用标志，并及时进行检修，未取得维护保养相关资质的，应当及时通知电梯维护保养单位检修；发生乘客被困故障时，立即通知电梯维护保养单位，配合电梯维护保养单位实施救援，并按规定及时报告特种设备安全监督管理部门；对电梯轿厢进行装修可能影响电梯使用安全的，应当在电梯制造单位的指导下进行，装修完成后，应当通知电梯制造单位进行测试，经测试符合国家相关安全技术规范后方可投入使用；协助做好电梯的更新、改造、修理、检验和风险评估工作。配合井盖设施权属单位做好井盖设施维护管理工作，如井盖设施权属单位委托物业服务企业维护管理的，应签订协议明确双方权利义务。第18页/共21页四、物业共用部位和相关场地的清洁卫生、四害消杀防疫、排水和排污管道的疏通、垃圾相对集中分类投放的管理按照相关法律、法规、规章、规范性文件、行业标准的规定实施共用部位和相关场地的清洁卫生工作。各类清洁设施设备配备齐全，使用环保的清洁剂。垃圾日产日清，保持公共区域整洁、无异味。履行生活垃圾分类管理责任人的责任，主要包括：建立责任区生活垃圾分类投放日常管理制度，并公告不同类别的生活垃圾的投放时间、地点、方式等；开展生活垃圾分类知识宣传，指导业主、物业使用人分类投放，并向业主、物业使用人派发或者在生活垃圾投放点的显著位置张贴宣传生活垃圾分类标准、指南、方法的图文资料；监督物业项目生活垃圾分类投放，对业主、物业使用人不符合生活垃圾分类投放要求的行为，要求其改正，拒不改正的，报告所在地的区城市管理和综合执法行政主管部门处理；制止混合已分类投放的生活垃圾；除可回收物可以直接交售外，有害垃圾、餐厨垃圾和其他垃圾应当移交给有经营权的生活垃圾分类收集单位；建立生活垃圾分类管理台账，记录生活垃圾种类、数量、去向等情况，并按照要求向区主管部门和镇街报送。实行物业项目清扫保洁服务外包的，应当将生活垃圾分类投放要求纳入清扫保洁服务合同，并对生活垃圾投放结果不符合分类标准的责任作出相应约定，督促保洁员协助业主、物业使用人开展生活垃圾分类投放工作。保证窖井不漫溢，排水和排污管道通畅。定期对公共部位进行四害消杀、防疫，定期清理化粪池。五、公共绿化的养护和管理按照相关法律、法规、规章、规范性文件、行业标准的规定实施公共绿化的养护和管理。开展绿化养护管理，及时修剪和补种草坪，整形花卉、绿篱、树木。做好病虫害防治工作，选用高效低毒、低残留的化学药剂控制有害生物，喷药前告知业主、物业使用人。第19页/共21页六、公共秩序维护、安防和消防等事项的协助管理按照相关法律、法规、规章、规范性文件、行业标准的规定实施公共秩序维护、安防和消防等事项的协助管理。按照相关法律法规和技术规范落实人防、物防、技防措施。配有专职的公共秩序维护员，24小时值班，开展安全监控、门岗执勤、物业区域内巡逻等工作。发生安全事故时，在采取应急措施的同时及时向有关行政管理部门报告，并协助做好救助工作。做好物业区域内共用消防设施和器材的维修养护管理工作，主要包括：明确共用消防设施和器材的管理人员、工作职责，落实值班、检查、巡查、检测、维修、保养、建档等工作，确保共用消防设施和器材正常运行；与有维修、保养能力的单位签订维修保养合同，明确维护保养责任，管理、维护保养好共用消防设施和器材，确保完好、有效和安全标识齐全完好；共用消防设施和器材每年至少进行一次全面检测，发现问题及时整改，检测记录完整准确，存档备查；保障公共疏散通道、安全出口、消防车通道畅通，制定灭火和应急疏散方案，对妨碍公共疏散通道、安全出口、消防车通道畅通等以及破坏公共消防设施和器材的行为，及时制止，制止无效的，及时报告辖区派出所；通过多种形式开展经常性的消防宣传教育，组建物业志愿消防队，定期开展灭火、救生技能训练，组织业主、物业使用人进行以共用消防设施和器材使用、灭火和疏散为重点的消防宣传和演练活动；配备消防控制室值班人员并实行24小时值班，发现火灾及时报警，积极组织实施初起火灾扑救，并保护火灾现场，协助火灾事故调查。对小区内的安全隐患设置警示标识或维护设施。制定盗警、地震、台风、爆炸、人员急救、煤气泄漏、高空掷（坠）物伤人及其他不可预见紧急事件等应急处理预案，组织有关人员培训和演练。七、车位经营的协助管理和车辆停放秩序管理受甲方委托代为经营管理车位或者代表全体业主经营管理车位，并按约定的标准提取管理成本和经营酬金，不得制定、提高机动车车位租金。第20页/共21页对进出本物业管理区域的车辆进行管理和疏导，管理业主、物业使用人乱停乱放车辆的行为，做到车辆停放有序，不得占道停车，不得影响消防通道。八、装饰装修的协助管理和服务房屋室内装饰装修工程开工前，与业主或物业使用人、装饰装修企业签订装饰装修管理服务协议，就施工时间、垃圾和余泥渣土清运、装修保证金（押金）、装修人员出入证押金（工本费）等事项进行约定，并按照协议提供相应管理服务，为装饰装修废弃物的收集运输提供明确指引。向业主、物业使用人、装饰装修企业告知装饰装修过程中的禁止行为和注意事项，监督装修过程，对违法违规行为及时劝阻、制止；劝阻、制止无效的，及时报告有关行政主管部门。不得收取装修管理服务费，不得向业主指派装饰装修企业或者强行推销装饰装修材料。九、物业档案资料管理物业服务档案资料齐全、分类科学、管理完善、易于检索。对服务期间因改造、维修、保养有关物业或者配置固定设施设备而形成的技术资料，应当建档保存并妥善保管和使用，包括但不限于：物业管理区域内的房屋主体承重结构部位、走廊通道、楼梯间、电梯井、物业服务用房、房屋外墙面等共用部位档案及其检查、维修、养护记录；物业管理区域内的给排水管道、水箱、加压水泵、电梯、天线、照明设施、供电线路、煤气(天然气)管道、消防设施、安防监控、沟渠、池、井、公益性文体设施等共用设施设备档案及其运行、维修、养护记录；物业服务企业或者建设单位与相关公用事业单位签订的供水、供电、供气、通讯、有线电视、网络、垃圾清运等书面协议；住宅装饰装修管理资料；物业服务活动中形成的与业主利益相关的其他重要资料。附件五：物业服务企业承担费用的维修范围和标准第21页/共21页',)