深圳跨纪投资与万科物业二审判决：物业服务合同纠纷详情

('深圳市跨纪投资发展有限公司、深圳市万科物业服务有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷服务合同纠纷物业服务合同纠纷【审理法院】广东省深圳市中级人民法院【审理法院】广东省深圳市中级人民法院【审结日期】2020.11.11【案件字号】（2020）粤03民终22134号【审理程序】二审【审理法官】何溯邓婧孔卫新【审理法官】何溯邓婧孔卫新【文书类型】判决书【当事人】深圳市跨纪投资发展有限公司;深圳市万科物业服务有限公司;玉先强;巴马城市建设投资开发有限公司【当事人】深圳市跨纪投资发展有限公司深圳市万科物业服务有限公司玉先强巴马城市建设投资开发有限公司【当事人-个人】玉先强【当事人-公司】深圳市跨纪投资发展有限公司深圳市万科物业服务有限公司巴马城市建设投资开发有限公司【代理律师/律所】冯火炎广东亚桐律师事务所;张兰北京德恒（深圳）律师事务所;江益函北京德恒（深圳）律师事务所;林泽凯广东博商律师事务所【代理律师/律所】冯火炎广东亚桐律师事务所张兰北京德恒（深圳）律师事务所江益函北京德恒（深圳）律师事务所林泽凯广东博商律师事务所1/9【代理律师】冯火炎张兰江益函林泽凯【代理律所】广东亚桐律师事务所北京德恒（深圳）律师事务所广东博商律师事务所【法院级别】中级人民法院【原告】深圳市跨纪投资发展有限公司【被告】深圳市万科物业服务有限公司;玉先强;巴马城市建设投资开发有限公司【本院观点】本案系物业服务合同纠纷。《物业管理条例》第四十一条规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。《物业服务合同》约定的物业费是双方当事人平等协商的结果，上诉人的该请求没有法律依据，本院不予支持。《物业服务合同》约定承租房屋以每日万分之五的标准计算逾期交纳费用的违约金。【权责关键词】代理诉讼请求合同约定撤销执行质证新证据关联性合法性违约金支付违约金【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院认为】本院认为，本案系物业服务合同纠纷。上诉人主张其不是物业服务合同的当事人，不是本案的适格被告，且其无法确认物业服务合同的法律效力，故其无须承担物业服务费。本院认为，《物业管理条例》第四十一条规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。本案中，上诉人与被上诉人玉先强签订的《房屋租赁合同》中约定租赁期间由承租人支付租赁房屋的物业管理费、水电费、卫生费等。涉案房屋所在小区业主委员会与被上诉人万科物业公司签订了《物业服务合同》，该合同系签约双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被上诉人万科物业公司实际为涉案房屋所在小区提供了物业服务，故上诉人作为涉案房屋的承租人应当向被上诉人万科物业公司交纳物业服务费，上诉人系本案适格主体。上诉人的此点上诉理由不成立，本院不予支持。上诉人主张物业服务合同约定的物业费涨幅过高，请求予以调整。本院认为，《物业服务合同》约定的物业费是双方当事人平等协商的结果，上诉人的该请求没有法律依据，本院不予支持。上诉人主张一审判令其支付违约金缺乏法律依据。本院认为，《物业服务合同》约定承租房屋以每日万分之五的标准计算逾期交纳费用的违约金。上诉人存在逾期交纳和未足额交纳的事实，应当承担支付违约金的违约责任。一审法院根据被上诉人万科物业公司的实际2/9损失酌情确定以欠费总额的10%作为上诉人应支付的违约金，并无不当，本院予以确认。上诉人的该上诉理由不成立，本院不予支持。关于上诉人应支付的物业服务费，一审法院根据《房屋租赁合同》载明的涉案租赁房屋的建筑面积、《物业服务合同》约定的物业服务费标准、被上诉人万科物业公司的请求以及上诉人跨纪公司已经交纳的费用认定2017年5月15日至2020年3月期间上诉人承租房屋还需交纳物业服务费315272.3元、专项维修资金2219.99元，准确无误，本院予以确认。上诉人在二审中提交收款收据证明其在一审认定已缴费用外又缴纳了物业服务费15120元，被上诉人万科物业公司予以确认，亦同意全部扣减，故上诉人还应交纳的物业服务费为300152.3元（315272.3-15120）、专项维修资金2219.99元。相应的，上诉人逾期交纳费用的违约金应为30237.23元［（300152.3+2219.99）×10%］。涉案房屋产权于2018年6月23日由被上诉人玉先强转移至被上诉人巴马城投公司，根据《物业管理条例》第四十一条的规定，被上诉人玉先强和被上诉人巴马城投公司应当分别对产权转移前后的欠缴物业服务费用部分承担连带责任。被上诉人玉先强应对上诉人跨纪公司2017年5月至2018年6月的欠缴费用120948.92元［（300152.3+2219.99）×14/35］及违约金12094.89元共计133043.81元承担连带清偿责任；被上诉人巴马城投公司应对上诉人跨纪公司2018年7月至2020年3月的欠缴费用181423.37元［（300152.3+2219.99）×21/35］及违约金18142.34元共计199565.71元承担连带清偿责任。综上，上诉人的上诉请求部分成立，本院对成立部分予以支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，因上诉人在二审中交新证据，本院根据新事实对一审判决予以改判。根据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、《物业管理条例》第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下【裁判结果】一、撤销广东省深圳市福田区人民法院（2019）粤0304民初27095号民事判决第三、四、五项；二、变更广东省深圳市福田区人民法院（2019）粤0304民初27095号民事判决第一项为：上诉人深圳市跨纪投资发展有限公司应于本判决生效之日起十日内向被上诉人深圳市万科物业服务有限公司支付2017年5月至2020年3月期间的物业服务费300152.3元、专项维修资金2219.99元；三、变更广东省深圳市福田区人民法院（2019）粤0304民初27095号民事判决第二项为：上诉人深圳市跨纪投资发展有限公司应于本判决生效之日起十日内向被上诉人深圳市万科物业服务有限公司支付2017年5月至20203/9年3月期间欠缴物业服务费和专项维修资金的违约金30237.23元；四、被上诉人玉先强对本判决第二项、第三项确定的上诉人深圳市跨纪投资发展有限公司应支付费用中的133043.81元向被上诉人深圳市万科物业服务有限公司承担连带清偿责任；五、被上诉人巴马城市建设投资开发有限公司对本判决第二项、第三项确定的上诉人深圳市跨纪投资发展有限公司应支付费用中的199565.71元向被上诉人深圳市万科物业服务有限公司承担连带清偿责任；六、驳回被上诉人深圳市万科物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费7870元，由上诉人深圳市跨纪投资发展有限公司负担6275元，由被上诉人深圳市万科物业服务有限公司负担1595元。被上诉人深圳市万科物业服务有限公司预交8415元，由深圳市福田区人民法院退回545元，上诉人深圳市跨纪投资发展有限公司应负之数，应在本判决生效之日十日内向被上诉人深圳市万科物业服务有限公司迳付。二审案件受理费8415元，由上诉人深圳市跨纪投资发展有限公司负担。本判决为终审判决。【更新时间】2021-10-2409:35:15深圳市跨纪投资发展有限公司、深圳市万科物业服务有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书广东省深圳市中级人民法院民事判决书（2020）粤03民终22134号上诉人（原审被告）：深圳市跨纪投资发展有限公司，统一社会信用代码91440300326268840Q。法定代表人：林静群，执行董事。委托诉讼代理人：冯火炎，广东亚桐律师事务所律师。4/9被上诉人（原审原告）：深圳市万科物业服务有限公司，住所地广。法定代表人：宋澜涛，总经理。委托诉讼代理人：张兰，北京德恒（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：江益函，北京德恒（深圳）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：玉先强。被上诉人（原审被告）：巴马城市建设投资开发有限公司，住所地广西壮族。法定代表人：黄恒，董事长。委托诉讼代理人：林泽凯，广东博商律师事务所律师。上诉人深圳市跨纪投资发展有限公司（以下简称跨纪公司）因与被上诉人深圳市万科物业服务有限公司（以下简称万科物业公司）、玉先强、巴马城市建设投资开发有限公司（以下简称巴马城投公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省深圳市福田区人民法院（2019）粤0304民初27095号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人跨纪公司的上诉请求：1.撤销一审判决；2.依法改判；3.被上诉人承担本案一审、二审的全部诉讼费用。（上诉理由详见上诉状）被上诉人万科物业公司答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。（答辩理由详见答辩状）被上诉人巴马城投公司答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确。跨纪公司作为承租人，根据合同的明确约定，交纳物业费是其合同的约定义务，因此，其应当依据法院的判决尽快缴纳相应的费用，并且尽快搬离涉诉物业。被上诉人玉先强未到庭亦未提交答辩意见。万科物业公司的一审诉讼请求：1.三被告支付物业服务费403698.4元、日常收取的住宅专项维修资金9432.3元，共计413130.7元；2.三被告支付上述欠费的违约金61177.28元。以上欠费总额为474307.98元（一审庭审时，万科物业公司将第一、二项诉请金额计算截至日期变更为2020年3月18日）。一审判决结果：一、被告跨纪公司于判决生效之日起十日内向原告万科物业公司5/9支付2017年5月至2020年3月期间的物业服务费315272.3元、专项维修资金2219.99元；二、被告跨纪公司于判决生效之日起十日内向原告万科物业公司支付2017年9月至2020年3月期间欠缴物业服务费和专项维修资金的违约金31749.2元；三、被告玉先强对判决第一项、第二项确定的被告跨纪公司应支付金额中的139696.61元向原告万科物业公司承担连带清偿责任；四、被告巴马城投公司对判决第一项、第二项确定的被告跨纪公司应支付金额中的209544.88元向原告万科物业公司承担连带清偿责任；五、驳回原告万科物业公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费7870元（已由原告万科物业公司预交8415元），由被告跨纪公司负担6275元，由原告万科物业公司负担1595元。本院经二审审理查明，一审判决查明的事实清楚，本院予以确认。二审中，上诉人跨纪公司提交票据号码为xxx号的收款收据。拟证明:上诉人到现在为止都是按原标准缴纳了物业管理费，被上诉人万科物业公司在收款收据上也明确了这点，其余部分以法院判决为准进行补缴。该收据缴纳金额是15120元，物业服务费的区间是2020年1月11日至2020年4月10日，应当在上诉人应支付的物业服务费扣减该金额。被上诉人万科物业公司发表质证意见称对该收款收据的真实性、合法性、关联性予以认可，并称经核实，该收款收据的15120元可以全部予以抵扣。被上诉人巴马城投公司对上诉人提交的收款收据表示以法院认定为准。二审中，被上诉人万科物业公司同意违约金根据欠费数额的调整进行相应调整。各方当事人同意诉讼费用由败诉方迳付胜诉方。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。上诉人主张其不是物业服务合同的当事人，不是本案的适格被告，且其无法确认物业服务合同的法律效力，故其无须承担物业服务费。本院认为，《物业管理条例》第四十一条规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。本案中，上诉人与被上诉人玉先强签订的《房屋租赁合同》中约6/9定租赁期间由承租人支付租赁房屋的物业管理费、水电费、卫生费等。涉案房屋所在小区业主委员会与被上诉人万科物业公司签订了《物业服务合同》，该合同系签约双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被上诉人万科物业公司实际为涉案房屋所在小区提供了物业服务，故上诉人作为涉案房屋的承租人应当向被上诉人万科物业公司交纳物业服务费，上诉人系本案适格主体。上诉人的此点上诉理由不成立，本院不予支持。上诉人主张物业服务合同约定的物业费涨幅过高，请求予以调整。本院认为，《物业服务合同》约定的物业费是双方当事人平等协商的结果，上诉人的该请求没有法律依据，本院不予支持。上诉人主张一审判令其支付违约金缺乏法律依据。本院认为，《物业服务合同》约定承租房屋以每日万分之五的标准计算逾期交纳费用的违约金。上诉人存在逾期交纳和未足额交纳的事实，应当承担支付违约金的违约责任。一审法院根据被上诉人万科物业公司的实际损失酌情确定以欠费总额的10%作为上诉人应支付的违约金，并无不当，本院予以确认。上诉人的该上诉理由不成立，本院不予支持。关于上诉人应支付的物业服务费，一审法院根据《房屋租赁合同》载明的涉案租赁房屋的建筑面积、《物业服务合同》约定的物业服务费标准、被上诉人万科物业公司的请求以及上诉人跨纪公司已经交纳的费用认定2017年5月15日至2020年3月期间上诉人承租房屋还需交纳物业服务费315272.3元、专项维修资金2219.99元，准确无误，本院予以确认。上诉人在二审中提交收款收据证明其在一审认定已缴费用外又缴纳了物业服务费15120元，被上诉人万科物业公司予以确认，亦同意全部扣减，故上诉人还应交纳的物业服务费为300152.3元（315272.3-15120）、专项维修资金2219.99元。相应的，上诉人逾期交纳费用的违约金应为30237.23元［（300152.3+2219.99）×10%］。涉案房屋产权于2018年6月23日由被上诉人玉先强转移至被上诉人巴马城投公司，根据《物业管理条例》第四十一条的规定，被上诉人玉先强和被上诉人巴马城投公司应当分别对产权转移前后的欠缴物业服务费用部分承担连带责任。被上诉人玉先强应对上诉人跨纪公司2017年5月至2018年6月的欠缴费用120948.92元［（300152.3+2219.99）×14/35］及违约金12094.89元共计133043.81元承担连带清偿责任；被上诉人巴马城投公司应对上诉人跨纪公司2018年7月至2020年37/9月的欠缴费用181423.37元［（300152.3+2219.99）×21/35］及违约金18142.34元共计199565.71元承担连带清偿责任。综上，上诉人的上诉请求部分成立，本院对成立部分予以支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，因上诉人在二审中交新证据，本院根据新事实对一审判决予以改判。根据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、《物业管理条例》第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销广东省深圳市福田区人民法院（2019）粤0304民初27095号民事判决第三、四、五项；二、变更广东省深圳市福田区人民法院（2019）粤0304民初27095号民事判决第一项为：上诉人深圳市跨纪投资发展有限公司应于本判决生效之日起十日内向被上诉人深圳市万科物业服务有限公司支付2017年5月至2020年3月期间的物业服务费300152.3元、专项维修资金2219.99元；三、变更广东省深圳市福田区人民法院（2019）粤0304民初27095号民事判决第二项为：上诉人深圳市跨纪投资发展有限公司应于本判决生效之日起十日内向被上诉人深圳市万科物业服务有限公司支付2017年5月至2020年3月期间欠缴物业服务费和专项维修资金的违约金30237.23元；四、被上诉人玉先强对本判决第二项、第三项确定的上诉人深圳市跨纪投资发展有限公司应支付费用中的133043.81元向被上诉人深圳市万科物业服务有限公司承担连带清偿责任；五、被上诉人巴马城市建设投资开发有限公司对本判决第二项、第三项确定的上诉人深圳市跨纪投资发展有限公司应支付费用中的199565.71元向被上诉人深圳市万科物业服务有限公司承担连带清偿责任；六、驳回被上诉人深圳市万科物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费7870元，由上诉人深圳市跨纪投资发展有限公司负担6275元，8/9由被上诉人深圳市万科物业服务有限公司负担1595元。被上诉人深圳市万科物业服务有限公司预交8415元，由深圳市福田区人民法院退回545元，上诉人深圳市跨纪投资发展有限公司应负之数，应在本判决生效之日十日内向被上诉人深圳市万科物业服务有限公司迳付。二审案件受理费8415元，由上诉人深圳市跨纪投资发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长何溯审判员邓婧审判员孔卫新二〇二〇年十一月十一日书记员徐楚芹书记员谭星北大法宝1985年创始于北京大学法学院，为法律人提供法律法规、司法案例、学术期刊等全类型法律知识服务。9/9',)