深圳公元物业与龙其伟物业服务合同纠纷二审判决结果

('深圳市公元物业管理有限公司、龙其伟物业服务合同纠纷二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷服务合同纠纷物业服务合同纠纷【审理法院】贵州省遵义市中级人民法院【审理法院】贵州省遵义市中级人民法院【审结日期】2020.12.02【案件字号】（2020）黔03民终7721号【审理程序】二审【审理法官】娄强施正高贺灿灿【审理法官】娄强施正高贺灿灿【文书类型】判决书【当事人】深圳市公元物业管理有限公司;龙其伟【当事人】深圳市公元物业管理有限公司龙其伟【当事人-个人】龙其伟【当事人-公司】深圳市公元物业管理有限公司【法院级别】中级人民法院【原告】深圳市公元物业管理有限公司【被告】龙其伟【本院观点】首先，关于物管费的计算时间，根据《贵州省物业管理条例》第五十四条“前期物业服务合同生效之日至房屋交付使用之前发生的物业服务费由建设单位承担。【权责关键词】催告合同合同约定书证证明诉讼请求维持原判【指导案例标记】01/6【指导案例排序】0【本院认为】本院认为，首先，关于物管费的计算时间，根据《贵州省物业管理条例》第五十四条“前期物业服务合同生效之日至房屋交付使用之前发生的物业服务费由建设单位承担。房屋交付给买受人之日至前期物业服务合同终止之日发生的物业服务费由买受人按照前期物业服务合同约定的物业服务收费标准承担。”之规定，一审判决以被上诉人接房日期为起始日期计算其应缴纳的物业费符合前述规定，本院依法予以确认。其次，关于公摊费的认定问题，在2017年6月13日公元物业公司与绥阳县洋川镇幸福小区业主委员会签订的《物业服务合同》中，并未对公摊费进行约定，故一审判决对公摊费问题不予审查并无不妥，本院依法予以确认。综上所述，深圳市公元物业管理有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下【裁判结果】驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由深圳市公元物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。【更新时间】2021-11-0308:44:00深圳市公元物业管理有限公司、龙其伟物业服务合同纠纷二审民事判决书贵州省遵义市中级人民法院民事判决书（2020）黔03民终7721号上诉人（原审原告）：深圳市公元物业管理有限公司。法定代表人：曹雷，系该公司董事长。委托诉讼代理人：赵正方，该公司员工。委托诉讼代理人：胡义娟，该公司员工。被上诉人（原审被告）：龙其伟。2/6上诉人深圳市公元物业管理有限公司（以下简称公元物业公司）因与被上诉人龙其伟物业服务合同纠纷一案，不服贵州省绥阳县人民法院（2020）黔0323民初1696号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月24日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。公元物业公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判支持上诉人的诉讼请求。2.本案诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：1.一审判决认定自被上诉人接房之日开始计算物业费错误，违反上诉人与被上诉人签订的《物业服务合同》、上诉人与开发商签订的《商品房买卖合同》及《交房公告》的约定。2.一审判决认为公摊费不属于本案法律关系审理范畴错误。龙其伟未针对公元物业公司的上诉请求及理由作书面答辩。公元物业公司向一审法院起诉请求：1.请求龙其伟立即支付物业费3151元。2.本案诉讼费由龙其伟承担。一审法院认定事实：2015年12月27日，公元物业公司与龙其伟所在的小区幸福小区项目开发商遵义市万豪晨辉房地产开发有限公司签订了《幸福小区前期物业服务合同》，合同第二十三条第2项：“物业服务费用由业主/使用人按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：住宅物业：1.20/平方米/月；商业物业：2.00/平方米/月；公共能耗分摊费：120元/年。”2017年6月13日，公元物业公司与绥阳县洋川镇幸福小区业主委员会签订《幸福小区物业服务合同》，约定的物业服务费为1.2元/平方米/月，物业服务费按年缴纳，每年按11个月计收物业服务费并开具12个月的票据，业主或承租人应在每年6月10日前缴纳下一年度（即当年6月1日至次年度5月31日物业服务费）。物业服务合同签订后公元物业公司至今一直在为幸福小区提供物业管理服务。龙其伟系B1栋30层6号房屋业主。另查明，2016年5月7日，公元物业公司向龙其伟交付B1栋30层6号房屋，龙其伟验收后接房，于2019年3月16日装修。龙其伟与遵义万豪晨辉房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》显示与建筑面积为106平方米。一审法院认为，公元物业公司与龙其伟所在的小区幸福小区项目开发商遵义市万豪晨辉房地产开发有限公司、龙其伟及绥阳县洋川镇幸福小区业主委员会都签订了《物业服务3/6合同》。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，幸福小区现由公元物业公司进行物业管理，龙其伟系幸福小区B1栋30层6号房屋业主，其为公元物业公司提供物业服务的受益人，龙其伟应当向公元物业公司履行支付物业管理费的义务。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”的规定，龙其伟应履行缴纳物业费的义务。龙其伟提供公元物业公司向其出具的收款收据，票据上载明“一年不入住，可享受半价物业费，龙其伟应在装修入住前，享受半价物业费权利。”，收款人为袁艳芳，龙其伟陈述为公元物业公司工作人员所注，原审法院在庭审中责令公元物业公司提供其工作人员袁艳芳的相关信息，但公元物业公司逾期未提供，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十八条“控制书证的当事人无正当理由拒不提交书证的，人民法院可以认定对方当事人所主张的书证内容为真实。控制书证的当事人存在《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百一十三条规定情形的，人民法院可以认定对方当事人主张以该书证证明的事实为真实。”之规定，故对龙其伟陈述的公元物业公司工作人员向其承诺的“一年不入住，可享受半价物业费，龙其伟应在装修入住前，享受半价物业费权利。”的事实，予以认定。因此，龙其伟以公元物业公司入住前减半收取的承诺为由抗辩的理由成立，予以采信；龙其伟接房时间为2016年5月7日，从2016年5月7日起至2017年5月6日的物业费，应按享受半价物业费的约定，龙其伟缴纳了一年的物业费1550.00元，享受半价物业费金额为775.00元，2017年5月7日至2017年5月31日共25天的物业费为1550.00÷365×25＝106.16元，775.00元减除106.16元余额为668.84元；公元物业公司与幸福小区业主委员签物业合同后，按该合同4/6约定，期限为2017年6月1日至2020年5月31日，按年收费，交11月按12月计算，龙其伟2017年6月1日至2018年12月31日共18个月（其中一年减少一个月）未缴纳，龙其伟应缴纳的物业费为18个月减去享受半价余额后的物业费用：18×106×1.2-668.84＝1620.76元；公元物业公司提出由龙其伟支付物业管理费的诉讼请求，对1620.76元部分，予以支持。对于公摊费，不属于本案审理的范畴，故在本案中不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十八条之规定，判决：一、由被告龙其伟支付原告深圳市公元物业管理有限公司扣除享受半价后欠交物业费1620.76元，限本判决生效后十日内付清。二、驳回原告深圳市公元物业管理有限公司其他诉讼请求。案件受理费50.00元，减半收取25.00元，由被告龙其伟负担。本院二审审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，首先，关于物管费的计算时间，根据《贵州省物业管理条例》第五十四条“前期物业服务合同生效之日至房屋交付使用之前发生的物业服务费,由建设单位承担。房屋交付给买受人之日至前期物业服务合同终止之日发生的物业服务费,由买受人按照前期物业服务合同约定的物业服务收费标准承担。”之规定，一审判决以被上诉人接房日期为起始日期计算其应缴纳的物业费符合前述规定，本院依法予以确认。其次，关于公摊费的认定问题，在2017年6月13日公元物业公司与绥阳县洋川镇幸福小区业主委员会签订的《物业服务合同》中，并未对公摊费进行约定，故一审判决对公摊费问题不予审查并无不妥，本院依法予以确认。综上所述，深圳市公元物业管理有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由深圳市公元物业管理有限公司负担。5/6本判决为终审判决。审判长娄强审判员施正高审判员贺灿灿二〇二〇年十二月二日法官助理王薇书记员胡汝静北大法宝1985年创始于北京大学法学院，为法律人提供法律法规、司法案例、学术期刊等全类型法律知识服务。6/6',)