二审民事判决书：李文军与张家口市永盛物业服务有限公司物业服务合同纠纷案

('李文军、张家口市永盛物业服务有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷服务合同纠纷物业服务合同纠纷【审理法院】河北省张家口市中级人民法院【审理法院】河北省张家口市中级人民法院【审结日期】2021.03.05【案件字号】(2021)冀07民终413号【审理程序】二审【审理法官】宋凯阳闫格马瑞云【审理法官】宋凯阳闫格马瑞云【文书类型】判决书【当事人】李文军;张家口市永盛物业服务有限公司【当事人】李文军张家口市永盛物业服务有限公司【当事人-个人】李文军【当事人-公司】张家口市永盛物业服务有限公司【法院级别】中级人民法院【终审结果】二审维持原判【原告】李文军【被告】张家口市永盛物业服务有限公司【本院观点】建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。【权责关键词】撤销代理合同合同约定新证据维持原判发回重审执行诉讼时效【指导案例标记】01/5【指导案例排序】0【更新时间】2021-12-2316:25:56李文军、张家口市永盛物业服务有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书河北省张家口市中级人民法院民事判决书(2021)冀07民终413号当事人上诉人(原审被告)：李文军。被上诉人(原审原告)：张家口市永盛物业服务有限公司，住所地张家口市桥东区建设东街28号。法定代表人：黄平善，经理。委托诉讼代理人：罗海燕，主任。委托诉讼代理人：宋英中，张家口市益众法律服务所法律工作者。审理经过上诉人李文军因与被上诉人张家口市永盛物业服务有限公司(以下简称永盛公司)物业服务合同纠纷一案，不服河北省张家口市桥西区人民法院(2020)冀0703民初788号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月3日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人李文军、被上诉人永盛公司的委托诉讼代理人罗海燕、宋英中到庭参加诉讼。本案现已审理终结。二审上诉人诉称李文军上诉请求：撤销河北省张家口市桥西区人民法院(2020)冀0703民初788号民事判决，依法改判或发回重审。事实和理由：永盛公司未能按照合同约定提供相应的物业管理服务。如:小区没有治安保卫员，楼道卫生不是按约定一日一清扫，自行车楼前乱停乱放，无人管理，门卫收发室什么事情都不管，快递、信件收发无人管理，与物业人员多次反应无果。小区邻街的商铺养的狗经常到小区遛弯大小便，与物业说了也没人阻止。楼道的楼宇门坏了也不管维修，小区的监控摄像头没有一个是好2/5的，车让人撞坏也调不出监控。因2010年12月至2011年11月物业费322元，2012年12月至2017年11月物业费1611元，一直没收，已过诉讼时效。在2012年期间，因全市改造集中供暖，小区改造后原有的采暖锅炉与设备被永盛物业私自卖掉(本人买房时是交了暖气入住费的)，当时有的业主找他们理论，个别户永盛物业给补偿，剩下的永盛都没有给个说法。因没有安保人员李文军家地下室被盗二次，地下室灯也没有人维修。一审判决并未考虑永盛公司存在的违约行为，忽视了永盛公司在本次物业纠纷中应负的责任，此判决是有失公正的，应予以纠正。二审被上诉人辩称永盛公司答辩称，李文军的上诉请求缺乏事实与法律依据，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。原告诉称永盛公司向一审法院起诉请求：1、判令李文军给付2010年12月至2011年11月物业费322元，2012年12月至2017年11月物业费1611元，2018年12月至2019年11月物业费322元，二次加压电费76元，共计2331元；2、李文军承担诉讼费。一审法院查明一审法院认定事实：张家口市金鑫房地产开发有限公司委托永盛公司对张家口市桥西区西苑路19号山水人家小区实行物业管理，委托管理事项：1、对小区的供暖消防设施、锅炉、功能管线的养护及维修。2、小区保洁、治安保卫、自行车、摩托车、及汽车实行封闭式物业管理服务。3、住户上门小型维护、维修及公用设施、设备的养护与管理。4、园艺绿化、花草栽培、建筑小区等的养护与管理。5、门卫管理收发报刊、信件、收取住户采暖等费用。管理服务内容和标准：1、保证小区内的公共场地、公共楼梯清洁干净，生活垃圾每天及时清运，道路平整畅通，环境优雅，容貌整洁。2、绿化、绿地覆盖完好率达90%以上。3、对产权人、使用人的报修，求助及时处理(修复)认真贯彻“业主至上、服务第一”的宗旨，做到高效、优质、安全的完成维修任务。4、按照《中华人民共和国物业管理条例》依法承担物业管理区域内公用设备、设施小型维修、养护的责任；物业公司并负责楼内自用设施住户提供各项有偿服务。5、收费做到公开、公平、公正、不乱收费、不多收费。物业服务费执行张家口物价局、房管局张价字(2006)第93号文件规定，按三级的规定服务标准进行服务，小区收费按建筑面积每平方米0.3元/月收费标准执行。委托管理期限：十年，自2007年10月10日起至2017年103/5月9日止。管理期限到期后，永盛公司继续实际对张家口市桥西区西苑路19号山水人家小区实行物业管理。李文军李文军所有的山水人家小区1号楼2单元401室建筑面积为89.52平方米，尚欠永盛公司2010年12月至2011年11月物业费322元，2012年12月至2017年11月物业费1611元，2018年12月至2019年11月物业费322元，二次加压电费76元，共计2331元。一审法院认为，本案物业公司与小区业主之间，存在物业服务的法律关系，物业公司应按照与委托人签订的物业管理服务合同的约定，提供符合约定标准的管理服务。小区业主也应承担履行缴纳物业服务费，配合物业管理的义务。李文军应当按标准缴纳物业费。李文军经传票传唤未到庭应诉，视为其放弃相应的抗辩权利。判决：李文军于判决生效之日起五日内一次性给付永盛公司2010年12月至2011年11月物业费322元，2012年12月至2017年11月物业费1611元，2018年12月至2019年11月物业费322元，二次加压电费76元，共计2331元。本院二审期间，当事人没有提交新证据。二审查明的事实与一审一致，本院予以确认。本院认为本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，永盛公司基于与张家口市地产开发有限公司签订的《物业管理委托合同》对案涉小区进行物业管理，故以上物业服务合同对业主李文军具有约束力。永盛公司与小区业主之间存在物业服务的法律关系，物业公司应按照与委托人签订的物业管理服务合同的约定，提供符合合同约定标准的管理服务。小区业主也有按照合同约定履行缴纳物业服务费，配合物业管理的义务。经双方无异议的事实，李文军应对永盛公司主张的物业费、二次加压电费等费用承担给付责任，李文军主张物业服务不到位，但未提交证据足以证实，本院不予支持。对于李文军主张的诉讼时效的理由，依据法律规定，当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持。因其在一审中经传票合法传唤无正当理由拒不到庭，视为放弃诉讼权利，故对其诉讼时效的上诉理由不予支持。对于李文军上诉永盛公司私自处理小区锅炉的理由，因与本案不属于同一法律关系，本院不予评判。综上所述，李文军的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。4/5本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：裁判结果驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人李文军负担。本判决为终审判决。落款审判长宋凯阳审判员闫格审判员马瑞云二〇二一年三月五日书记员耿晓虹北大法宝1985年创始于北京大学法学院，为法律人提供法律法规、司法案例、学术期刊等全类型法律知识服务。5/5',)