李凯钢诉鞍山雷迅物业服务有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书

('李凯钢、鞍山雷迅物业服务有限公司物业服务合同纠纷民事二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷服务合同纠纷物业服务合同纠纷【审理法院】辽宁省鞍山市中级人民法院【审理法院】辽宁省鞍山市中级人民法院【审结日期】2021.09.23【案件字号】(2021)辽03民终3383号【审理程序】二审【审理法官】郭盈王珍付宋锦【审理法官】郭盈王珍付宋锦【文书类型】判决书【当事人】李凯钢;鞍山雷迅物业服务有限公司【当事人】李凯钢鞍山雷迅物业服务有限公司【当事人-个人】李凯钢【当事人-公司】鞍山雷迅物业服务有限公司【法院级别】中级人民法院【终审结果】二审维持原判【原告】李凯钢【被告】鞍山雷迅物业服务有限公司【本院观点】双方当事人之间的物业服务合同依法成立，具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。【权责关键词】撤销代理实际履行合同约定新证据关联性诉讼请求反诉维持原判1/7【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院认为】本院认为，双方当事人之间的物业服务合同依法成立，具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，被上诉人已基本履行了合同约定的物业管理服务义务，上诉人作为小区业主接受了被上诉人提供的服务，依法应当向被上诉人支付相应的物业管理费。原审判决结合本案实际情况，判决被上诉人支付所欠物业费977元、电梯费360元，并无不当，本院予以维持。关于上诉人提出被上诉人的物业管理服务未达到双方合同约定的服务质量标准给其造成了损失，要求被上诉人赔偿损失合计2090元，不同意支付2018年的电梯费的问题。其一，物业服务对象是整个物业管理区域的公共部分，物业服务企业一旦接受委托，便需在合同期内提供持续的物业服务，具有整体性、持续性和不可分割性的特点，如果个别业主不按时缴纳物业服务费，既影响了物业服务工作的正常运作，同时也侵犯了其他已缴费业主的利益。合同履行过程中，若业主对物业服务不满意，可与物业服务企业加强沟通或通过业主大会、业主委员会向物业服务企业主张权利。本案中，被上诉人履行合同存在瑕疵尚不足以构成免除业主交费义务的正当理由，且一审法院也基于督促被上诉人提升物业服务质量考虑，已经结合本案实际酌情减少了上诉人需要交纳的物业费金额，并驳回了被上诉人关于滞纳金的请求，该处理适当，本院予以维持。上诉人关于其不应支付2018年的电梯费的主张，没有事实及法律依据，本院不予支持。其二，上诉人提出被上诉人的物业管理服务未达到合同约定的服务质量标准，给其造成了损失，要求被上诉人赔偿损失合计2090元的主张，属于独立的诉讼请求，其在一审中未提出反诉，被上诉人对此亦不予认可，故本院不宜在本案中对其此项主张一并处理，上诉人可依法另行向被上诉人主张权利。关于上诉人提出被上诉人同意其免交2018年的物业费一节，被上诉人对此不予认可，上诉人未能提交足以支持其此项主张的相关证据，依法应当承担举证不能的不利后果，故对其此项上诉主张，本院不予支持。综上所述，李凯钢的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下【裁判结果】驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人李凯钢负担。本判决为终审判决。2/7【更新时间】2021-11-0106:23:38李凯钢、鞍山雷迅物业服务有限公司物业服务合同纠纷民事二审民事判决书辽宁省鞍山市中级人民法院民事判决书(2021)辽03民终3383号当事人上诉人(原审被告)：李凯钢。委托诉讼代理人：石俊亭(系李凯钢之妻)。被上诉人(原审原告)：鞍山雷迅物业服务有限公司，住所地鞍山市铁东区工人街3号-75。法定代表人：王用民，该公司总经理。委托诉讼代理人：韩晓光，该公司工作人员。审理经过上诉人李凯钢因与被上诉人鞍山雷迅物业服务有限公司(以下简称雷迅物业公司)物业服务合同纠纷一案，不服鞍山市立山区人民法院(2021)辽0304民初1494号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人李凯钢的委托诉讼代理人石俊亭，被上诉人雷迅物业公司的委托诉讼代理人韩晓光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。二审上诉人诉称李凯钢上诉请求：1.撤销鞍山市立山区人民法院(2021)辽0304民初1494号民事判决；2.判决被上诉人赔偿因公用下水道堵塞给上诉人造成的损失，水淹地板造成的损失费用1740元，上诉人自已疏通下水3次的费用350元，合计2090元；3.由被上诉人承担本案全部费用。事实和理由：2015年被上诉人接管案涉小区的物业服务工作，不履行物业服务合同，未按《物业管理条例》第五十一条的规定，承担管理区域相关管线和设备维修、养护的责任，不及时维修养护，造成上诉人家中下水道多次返水，上诉人花钱疏通下水道，也没能解决实际问题。经与被上诉人沟通，其同意上诉人免交3/72018年的物业费，该事实有邻居2人证明(杨贵玲、孙伟)。被上诉人要求上诉人支付2018年电梯费是无理由的，因为上诉人家住三楼，并没有使用电梯，且被上诉人也没有给上诉人充电梯卡，上诉人没享受到电梯带来的便利。2019年因上诉人的爱人腿爱伤，爬不了楼梯，上诉人找到被上诉人的工作人员，已向其交纳了电梯费。被上诉人单独收上诉人交纳的电梯费，说明其已经免除了上诉人的物业费。被上诉人对案涉小区的物业管理服务未达到双方签订的物业服务合同约定的服务质量标准，给上诉人造成了损失，并且已同意上诉人免交2018年的物业费。上诉人提供的证据真实合理，与本案具有关联性，所证事实足资认定。二审被上诉人辩称雷迅物业公司辩称，服从原审判决。原告诉称雷迅物业公司向一审法院起诉请求：1.判令被告支付物业费1396元，电梯费360元，并由被告向原告按欠费数额698元每日3‰标准，分别支付自2016年8月20日起计算至实际给付之日止物业费期间的滞纳金，合计：1923元，共计：3679元；2.由被告承担本案的全部诉讼费用。一审法院查明一审法院认定事实：原告鞍山雷迅物业服务有限公司系鞍山市立山区水之源小区的物业服务公司，被告系该小区1号楼3层1号业主，该房屋的建筑面积为83.06平方米。原告与水之源业主委员会签订《物业管理委托合同》及《辽宁省物业服务合同》，该合同主要约定：原告为水之源小区提供物业服务，物业服务费标准为住宅0.7元/平/月，电梯费30元/户/月，业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天物业管理费的3‰收取滞纳金。物业服务期限至2020年8月19日止。自合同签订起，原告对小区实施了保洁、绿化、保安等管理及服务。被告自2018年8月20日至2020年8月19日止未向原告交纳过物业费，自2019年8月20日至2020年8月19日止未向原告交纳过电梯费。一审法院认为一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。原告自签订《物业管理委托合同》之日起为水之源小区业主提供物业服务，与水之源业主委员会签订的两份物业服务合同均属合法有效，对被告李凯钢具有约束力，且已实际履行。原告履行了服务义务后，被告却未按约定交纳物业管理费，故该院对被告欠缴物业服务费的事实予以4/7确认，被告拖欠自2018年8月20日至2020年8月19日的物业费1395元(0.7元月平83.06平24个月=1395元)，电梯费360元(30元户月12个月=360元)。庭审中，李凯钢抗辩因小区化粪池堵塞，造成其居住的房子返污水，给家里造成了损失，并对此提供了相应证据，原告亦认可该事实的存在。根据双方签订的《物业委托管理合同》第二章第三条第3款“乙方(原告)应当提供的物业服务包括以下内容：物业共用设施设备的日常维修养护、运行和管理。共用设施设备明细见附件四”，该合同附件四中载明，室内外上下水管道包括在物业日常维修的范围当中，故对下水管道返水致使被告房屋损失应承担一定责任，原告的所提供物业服务确有瑕疵，结合本案事实酌定被告李凯钢交纳应交物业费的70%为宜。故被告应支付物业费为977元，电梯费为360元，对原告过高主张该院不予支持。关于原告主张被告支付其滞纳金(按日3‰计算)一节。该院认为，考虑到被告未按约支付物业管理费系不满原告的服务质量，并非恶意拖欠，且根据原、被告当庭陈述，原告的服务质量确有一定瑕疵，故该院对该项诉讼请求不予支持。据此判决：被告李凯钢于该判决发生法律效力后十日内给付原告鞍山雷迅物业服务有限公司自2018年8月20日起至2020年8月19日止的物业费977元及2019年8月20日起至2020年8月19日止的电梯费360元。案件受理费50元(原告预交)，减半收取25元，由被告李凯钢承担。如被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院查明二审中，各方当事人均未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为本院认为，双方当事人之间的物业服务合同依法成立，具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，被上诉人已基本履行了合同约定的物业管理服务义务，上诉人作为小区业主接受了被上诉人提供的服务，依法应当向被上诉人支付相应的物业管理费。原审判决结合本案实际情况，判决被上诉人支付所欠物业费977元、电梯费360元，并无不当，本院予以维持。关于上诉人提出被上诉人的物业管理服务未达到双方合同约定的服务质量标准给其造成了损失，要求被上诉人赔偿损失合计2090元，不同意支付2018年的电梯费的问题。5/7其一，物业服务对象是整个物业管理区域的公共部分，物业服务企业一旦接受委托，便需在合同期内提供持续的物业服务，具有整体性、持续性和不可分割性的特点，如果个别业主不按时缴纳物业服务费，既影响了物业服务工作的正常运作，同时也侵犯了其他已缴费业主的利益。合同履行过程中，若业主对物业服务不满意，可与物业服务企业加强沟通或通过业主大会、业主委员会向物业服务企业主张权利。本案中，被上诉人履行合同存在瑕疵尚不足以构成免除业主交费义务的正当理由，且一审法院也基于督促被上诉人提升物业服务质量考虑，已经结合本案实际酌情减少了上诉人需要交纳的物业费金额，并驳回了被上诉人关于滞纳金的请求，该处理适当，本院予以维持。上诉人关于其不应支付2018年的电梯费的主张，没有事实及法律依据，本院不予支持。其二，上诉人提出被上诉人的物业管理服务未达到合同约定的服务质量标准，给其造成了损失，要求被上诉人赔偿损失合计2090元的主张，属于独立的诉讼请求，其在一审中未提出反诉，被上诉人对此亦不予认可，故本院不宜在本案中对其此项主张一并处理，上诉人可依法另行向被上诉人主张权利。关于上诉人提出被上诉人同意其免交2018年的物业费一节，被上诉人对此不予认可，上诉人未能提交足以支持其此项主张的相关证据，依法应当承担举证不能的不利后果，故对其此项上诉主张，本院不予支持。综上所述，李凯钢的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：裁判结果驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人李凯钢负担。本判决为终审判决。落款审判长郭盈审判员王珍付审判员宋锦6/7二〇二一年九月二十三日法官助理马海笙书记员蒋阳北大法宝1985年创始于北京大学法学院，为法律人提供法律法规、司法案例、学术期刊等全类型法律知识服务。7/7',)