二审民事判决书：张耀诉北京城建燕远物业，物业服务合同纠纷案

('张耀与北京城建燕远物业管理有限责任公司物业服务合同纠纷二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷服务合同纠纷物业服务合同纠纷【审理法院】北京市第一中级人民法院【审理法院】北京市第一中级人民法院【审结日期】2021.03.15【案件字号】(2021)京01民终1572号【审理程序】二审【审理法官】张永钢陈伟丁少芃【审理法官】张永钢陈伟丁少芃【文书类型】判决书【当事人】张耀;北京城建燕远物业管理有限责任公司【当事人】张耀北京城建燕远物业管理有限责任公司【当事人-个人】张耀【当事人-公司】北京城建燕远物业管理有限责任公司【法院级别】中级人民法院【终审结果】二审维持原判【原告】张耀【被告】北京城建燕远物业管理有限责任公司【本院观点】依法成立的合同受法律保护。因城建燕远公司提供的物业服务具有连续性的特点，城建燕远公司亦于一审中提供了进行催缴的相关证据，不宜认定城建燕远公司怠于行使权利，本院对张耀主张的时效抗辩事由不予采纳。1/11【权责关键词】胁迫撤销违约金侵权排除妨碍合同约定证据不足新证据关联性质证诉讼请求反诉驳回起诉维持原判诉讼时效【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院查明】本院经审理查明，张耀于二审中陈述：就本案反诉请求中的因锁门、断电导致的损失，包含在(2013)海民初字第14856号张耀诉城建燕远公司财产损害赔偿纠纷案主张的60天租金损失诉请中；本案反诉请求的电费金额及事由与(2015)海民初字第11331号张耀诉城建燕远公司侵权责任纠纷案的诉请相同；本案一审反诉请求中因锁门造成的损失5000元，为城建燕远公司2013年4月1日至16日期间锁门导致张耀向租户支出的违约金3900元以及因锁门导致的租金损失1100元，不包括精神损失费。【本院认为】本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，城建燕远公司与xxx业委会签订的物业服务合同合法有效，张耀作为业主，亦受合同约束。现张耀上诉主张城建燕远公司关于物业服务费的请求截至2016年4月均已超过诉讼时效，而就之后的物业费因其提供服务不符合标准，故应予以免除。对此，本院认为，因城建燕远公司提供的物业服务具有连续性的特点，城建燕远公司亦于一审中提供了进行催缴的相关证据，不宜认定城建燕远公司怠于行使权利，本院对张耀主张的时效抗辩事由不予采纳。就张耀所持因城建燕远公司提供的服务不符合合同约定故应予免除物业服务费的主张，其未能提交充分证据证明城建燕远公司在提供物业服务过程中存在持续性的履约瑕疵，张耀主张城建燕远公司存在的锁门、停电等行为，已在先前的诉讼中以侵权法律关系提出过相应诉请且均未获得支持，城建燕远公司与张耀个人之间的纠纷亦不足以证明城建燕远公司在为整个物业管理区域提供的物业服务质量存在足以应免交服务费的根本性瑕疵，故本院将对其履约瑕疵的上诉理由亦不予采纳。一审法院对于本诉的处理结果并无不当，本院予以维持。结合本案查明的事实及张耀在二审庭审中的陈述，就其关于城建燕远公司应赔偿因锁门、断电导致的损失以及返还电费的请求，已经法院生效裁判实体处理。张耀于本案物业服务合同纠纷中提出的上述反诉请求，针对的诉讼主体、提出的诉请事项及事由均与先前诉讼相同，且实质上系否定前诉的裁判结果。依据《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十七条的规定，张耀本案反诉主张城建燕远公司赔偿因锁门、断电导致的损失以及返还电费的请求，已构成重复起诉，本院对上述反诉2/11请求裁定驳回张耀的起诉。张耀二审期间提供的四组新证据材料均与构成重复起诉的反诉请求相关，故本院对此四组证据材料均不予认定。就换锁费一节，张耀并未就实际支出换锁费用提供有效证据予以佐证，故其主张应由城建燕远公司承担换锁费用缺乏事实及法律依据，本院对此不予支持。一审法院对于反诉的处理存在适用法律不妥之处，本院以判决吸收裁定的形式，对张耀关于城建燕远公司锁门造成的经济损失、断电造成的损失2000元以及返还电费2569元的诉讼请求均裁定驳回起诉，并判决驳回张耀关于城建燕远公司承担换锁费用400元的诉讼请求。综上所述，张耀的上诉请求不能成立，依法应予驳回；一审法院认定事实清楚，本院对处理结果予以维持。依照《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十七条规定，判决如下：【裁判结果】驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由张耀负担(已交纳)。本判决为终审判决。【更新时间】2022-08-1705:03:13【一审法院查明】一审法院认定事实：张耀系北京市海淀区xxx2404房屋业主，该房屋建筑面积57.41平方米。该房屋位于xxx号楼楼顶平台，出入该平台必须经过消防通道门。2012年11月7日，甲方北京市海淀区xxx小区业主委员会(以下简称xxx业委会)与乙方城建燕远公司签订《北京市物业服务合同》，约定城建燕远公司为xxx小区提供物业服务，委托期限自2012年11月25日至2018年11月25日；物业服务费为高层住宅每月1.8元/平方米；业主未能按时足额缴纳物业服务费应缴纳滞纳金，其金额为欠缴物业费的3‰/天。2013年年底，xxx业委会决定提经业主大会通过，将物业费标准从2014年1月1日起调增为每月2元/平方米。2017年11月1日，双方再次签订《物业服务合同》，约定委托期限自2017年11月25日至2019年12月31日。另查，2013年张耀曾以财产损害赔偿纠纷为由将城建燕远公司起诉至一审法院，请求法院判令城建燕远公司停止侵权、排除妨碍、恢复其住所正常通行，赔偿其直接损失12769元(含相机3769元、60天租金损失9000元)；赔偿其间接及精神和身心损失3万元。后法院作出(2013)海民初字第14856号民事判决书，认为张耀所有的2404号房屋位置特殊，需经过消防通道进出，而消防通道作为公共区域由城建燕远公司管理，事关小区消防安全，张耀私自加链锁的行为危及消防安全，城建燕远公司2013年4月1日将链锁剪断并更换的行为并无不当，驳回了张耀全部诉讼请求。2015年张耀再次3/11以侵权责任纠纷将城建燕远公司起诉至一审法院，请求判令城建燕远公司退还2013年强行收取电费押金2569元和其间利息427.5元，自2013年4月30日至返还之日止，按银行可贷款利息1.3倍计算利息427.5元；判令城建燕远公司赔偿房屋断电事件给其造成的损失6986.3元(直接损失1986.3元、间接损失5000元)。后法院作出(2015)海民初字第11331号民事判决书，认为张耀的诉讼请求缺乏相应的事实及法律依据，驳回张耀的全部诉讼请求。后张耀不服该判决，向北京市第一中级人民法院提起上诉，本院作出(2016)京01民终7274号民事判决书，驳回张耀上诉，维持原判。诉讼中，城建燕远公司为证明其就物业费向张耀进行过催缴，向法院提交了物业费催缴单、律师函、物业费催缴通知书作为证据，张耀仅认可收到2017年的律师函，对其余催缴材料称没有见过。诉讼中，张耀主张退还电费，但仍未提交其自行就该部分用电另行交纳过电费的证据。诉讼中，张耀主张换锁费，城建燕远公司称系考虑安全因素故更换门锁，更换后亦将钥匙给了张耀和租客，张耀则认为该行为妨碍其租客方便使用房屋。张耀亦未举证证明门锁费用。【一审法院认为】一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，城建燕远公司与xxx业委会签订的物业服务合同系双方真实意思表示，未违反国家法律强制规定，故合法有效。现城建燕远公司已依约提供物业服务，其与张耀之间形成事实上的物业服务合同关系，张耀应按照约定标准交纳相应的物业费。张耀辩称城建燕远公司的部分主张超过诉讼时效，因城建燕远公司提供的物业服务具有连续性，且根据本案查明的事实，不宜认定城建燕远公司明显怠于行使权利，故对于张耀关于诉讼时效的抗辩意见，不予采纳。物业服务具有公共性、不间断、全方位的特点，法院在衡量是否对某个业主应交纳的物业费进行减免时，不能仅依据某个或者某些业主的主观评价，更多的应当是考虑全体业主的整体利益。张耀虽辩称城建燕远公司未按照约定履行物业服务义务，并认为城建燕远公司违反物业合同给其造成损失，但其所提交的证据不足以证明其主张，且从本案情况来看，城建燕远公司更换门锁等行为亦是出于维护小区设施安全使用的角度，故法院对张耀的抗辩意见和全部反诉请求均不予支持。综上，城建燕远公司要求张耀交纳物业费的诉讼请求，具备事实和法律依据，依法予以支持。城建燕远公司向张耀主张的滞纳金实为违约金，鉴于张耀系对物业服务质量存有异议而未交纳物业费，故对城建燕远公司该项诉讼请求不予支持。双方当事人的其他诉辩意见，不影响法院依据前述认定和分析对本案依法作出判决，故在此不再赘述。4/11【二审上诉人诉称】张耀上诉请求：撤销一审法院判决，改判：1.驳回城建燕远公司的一审诉讼请求；2.城建燕远公司赔偿张耀因2013年4月1日至16日期间城建燕远公司锁门导致张耀向租户支出的违约金3900元以及因锁门导致的租金损失1100元；3.城建燕远公司返还张耀电费2569元；4.城建燕远公司赔偿张耀2013年4月15日至5月1日期间因停电导致的损失2000元；5.城建燕远公司承担换锁费用400元。事实与理由：1.城建燕远公司的诉讼请求部分已过诉讼时效，未过时效部分，因其提供服务质量不符合合同要求，故应予以免除。2.城建燕远公司强行断电15天，胁迫业主缴纳不合理的高价电费，该行为违反国家电力法和物业服务合同，故应退还电费。3.城建燕远公司带人用锁链锁住通道门，不让业主进入自家房屋，故应承担锁门给其带来的损失及换锁费用。本院二审期间，张耀围绕其上诉请求及理由向本院提交了以下四组证据材料：1.答辩状复印件，拟证明城建燕远公司认可其加锁、断电的事实；2.北京市房屋租赁合同复印件(编号为0003639)，拟证明事发期间该房屋正处于租赁期间；3.车证原件、行驶证原件，拟证明2012年城建燕远公司就登记认可了其房屋；4.海淀区供电局双榆树供电所电子档案打印件、电费收据原件，拟证明其所用电表由供电所管理、收费，按照城市居民生活用电计算，城建燕远公司系强制收缴电费，应予返还。综上所述，张耀的上诉请求不能成立，依法应予驳回；一审法院认定事实清楚，本院对处理结果予以维持。依照《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十七条规定，判决如下：张耀与北京城建燕远物业管理有限责任公司物业服务合同纠纷二审民事判决书北京市第一中级人民法院民事判决书(2021)京01民终1572号当事人上诉人(原审被告、反诉原告)：张耀。被上诉人(原审原告、反诉被告)：北京城建燕远物业管理有限责任公司，住所地北京市西城区西二环路甲1号。法定代表人：薛国钦，董事长。5/11委托诉讼代理人：于广鹏。委托诉讼代理人：龚伟定。审理经过上诉人张耀因与被上诉人北京城建燕远物业管理有限责任公司(以下简称城建燕远公司)物业服务合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院(2019)京0108民初23759号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月5日立案后，依法组成合议庭，因符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条之规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。二审上诉人诉称张耀上诉请求：撤销一审法院判决，改判：1.驳回城建燕远公司的一审诉讼请求；2.城建燕远公司赔偿张耀因2013年4月1日至16日期间城建燕远公司锁门导致张耀向租户支出的违约金3900元以及因锁门导致的租金损失1100元；3.城建燕远公司返还张耀电费2569元；4.城建燕远公司赔偿张耀2013年4月15日至5月1日期间因停电导致的损失2000元；5.城建燕远公司承担换锁费用400元。事实与理由：1.城建燕远公司的诉讼请求部分已过诉讼时效，未过时效部分，因其提供服务质量不符合合同要求，故应予以免除。2.城建燕远公司强行断电15天，胁迫业主缴纳不合理的高价电费，该行为违反国家电力法和物业服务合同，故应退还电费。3.城建燕远公司带人用锁链锁住通道门，不让业主进入自家房屋，故应承担锁门给其带来的损失及换锁费用。二审被上诉人辩称城建燕远公司辩称，同意一审法院判决，不同意张耀的上诉请求和理由。原告诉称城建燕远公司向一审法院起诉请求：1.判令张耀支付2012年11月25日至2018年12月31日物业服务费共计8254元；2.判令张耀按照《物业服务合同》之约定每日千分之三支付逾期付款的滞纳金直至结清全部物业费，截止2018年12月31日应支付滞纳金为21878.10元；3.诉讼费由张耀承担。张耀向一审法院反诉请求：城建燕远公司赔偿其因锁门造成的经济损失和精神损失5000元，断电造成的损失2000元，返还电费2569元，承担换锁费用400元。一审法院查明一审法院认定事实：张耀系北京市海淀区xxx2404房屋业主，该房屋建筑面积57.41平方米。该房屋位于xxx号楼楼顶平台，出入该平台必须经过消防通道6/11门。2012年11月7日，甲方北京市海淀区xxx小区业主委员会(以下简称xxx业委会)与乙方城建燕远公司签订《北京市物业服务合同》，约定城建燕远公司为xxx小区提供物业服务，委托期限自2012年11月25日至2018年11月25日；物业服务费为高层住宅每月1.8元/平方米；业主未能按时足额缴纳物业服务费应缴纳滞纳金，其金额为欠缴物业费的3‰/天。2013年年底，xxx业委会决定提经业主大会通过，将物业费标准从2014年1月1日起调增为每月2元/平方米。2017年11月1日，双方再次签订《物业服务合同》，约定委托期限自2017年11月25日至2019年12月31日。另查，2013年张耀曾以财产损害赔偿纠纷为由将城建燕远公司起诉至一审法院，请求法院判令城建燕远公司停止侵权、排除妨碍、恢复其住所正常通行，赔偿其直接损失12769元(含相机3769元、60天租金损失9000元)；赔偿其间接及精神和身心损失3万元。后法院作出(2013)海民初字第14856号民事判决书，认为张耀所有的2404号房屋位置特殊，需经过消防通道进出，而消防通道作为公共区域由城建燕远公司管理，事关小区消防安全，张耀私自加链锁的行为危及消防安全，城建燕远公司2013年4月1日将链锁剪断并更换的行为并无不当，驳回了张耀全部诉讼请求。2015年张耀再次以侵权责任纠纷将城建燕远公司起诉至一审法院，请求判令城建燕远公司退还2013年强行收取电费押金2569元和其间利息427.5元，自2013年4月30日至返还之日止，按银行可贷款利息1.3倍计算利息427.5元；判令城建燕远公司赔偿房屋断电事件给其造成的损失6986.3元(直接损失1986.3元、间接损失5000元)。后法院作出(2015)海民初字第11331号民事判决书，认为张耀的诉讼请求缺乏相应的事实及法律依据，驳回张耀的全部诉讼请求。后张耀不服该判决，向北京市第一中级人民法院提起上诉，本院作出(2016)京01民终7274号民事判决书，驳回张耀上诉，维持原判。诉讼中，城建燕远公司为证明其就物业费向张耀进行过催缴，向法院提交了物业费催缴单、律师函、物业费催缴通知书作为证据，张耀仅认可收到2017年的律师函，对其余催缴材料称没有见过。诉讼中，张耀主张退还电费，但仍未提交其自行就该部分用电另行交纳过电费的7/11证据。诉讼中，张耀主张换锁费，城建燕远公司称系考虑安全因素故更换门锁，更换后亦将钥匙给了张耀和租客，张耀则认为该行为妨碍其租客方便使用房屋。张耀亦未举证证明门锁费用。一审法院认为一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，城建燕远公司与xxx业委会签订的物业服务合同系双方真实意思表示，未违反国家法律强制规定，故合法有效。现城建燕远公司已依约提供物业服务，其与张耀之间形成事实上的物业服务合同关系，张耀应按照约定标准交纳相应的物业费。张耀辩称城建燕远公司的部分主张超过诉讼时效，因城建燕远公司提供的物业服务具有连续性，且根据本案查明的事实，不宜认定城建燕远公司明显怠于行使权利，故对于张耀关于诉讼时效的抗辩意见，不予采纳。物业服务具有公共性、不间断、全方位的特点，法院在衡量是否对某个业主应交纳的物业费进行减免时，不能仅依据某个或者某些业主的主观评价，更多的应当是考虑全体业主的整体利益。张耀虽辩称城建燕远公司未按照约定履行物业服务义务，并认为城建燕远公司违反物业合同给其造成损失，但其所提交的证据不足以证明其主张，且从本案情况来看，城建燕远公司更换门锁等行为亦是出于维护小区设施安全使用的角度，故法院对张耀的抗辩意见和全部反诉请求均不予支持。综上，城建燕远公司要求张耀交纳物业费的诉讼请求，具备事实和法律依据，依法予以支持。城建燕远公司向张耀主张的滞纳金实为违约金，鉴于张耀系对物业服务质量存有异议而未交纳物业费，故对城建燕远公司该项诉讼请求不予支持。双方当事人的其他诉辩意见，不影响法院依据前述认定和分析对本案依法作出判决，故在此不再赘述。本院二审期间，张耀围绕其上诉请求及理由向本院提交了以下四组证据材料：1.答辩状复印件，拟证明城建燕远公司认可其加锁、断电的事实；2.北京市房屋租赁合同复印件(编号为0003639)，拟证明事发期间该房屋正处于租赁期间；3.车证原件、行驶证原件，拟证明2012年城建燕远公司就登记认可了其房屋；4.海淀区供电局双榆树供电所电子档案打印件、电费收据原件，拟证明其所用电表由供电所管理、收费，按照城市居8/11民生活用电计算，城建燕远公司系强制收缴电费，应予返还。本院组织当事人对上述证据材料进行了质证，城建燕远公司认可证据1的真实性，不认可证明目的及关联性；证据2的真实性、证明目的、关联性均不认可；证据3的真实性认可，但不认可证明目的及关联性；对证据4中电子档案打印件的真实性不认可，认可收据的真实性，但对证据4的证明目的及关联性均不认可。城建燕远公司没有提交新证据。对前述证据材料的认定情况，本院将于裁判论理部分予以阐述。本院查明本院经审理查明，张耀于二审中陈述：就本案反诉请求中的因锁门、断电导致的损失，包含在(2013)海民初字第14856号张耀诉城建燕远公司财产损害赔偿纠纷案主张的60天租金损失诉请中；本案反诉请求的电费金额及事由与(2015)海民初字第11331号张耀诉城建燕远公司侵权责任纠纷案的诉请相同；本案一审反诉请求中因锁门造成的损失5000元，为城建燕远公司2013年4月1日至16日期间锁门导致张耀向租户支出的违约金3900元以及因锁门导致的租金损失1100元，不包括精神损失费。一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，城建燕远公司与xxx业委会签订的物业服务合同合法有效，张耀作为业主，亦受合同约束。现张耀上诉主张城建燕远公司关于物业服务费的请求截至2016年4月均已超过诉讼时效，而就之后的物业费因其提供服务不符合标准，故应予以免除。对此，本院认为，因城建燕远公司提供的物业服务具有连续性的特点，城建燕远公司亦于一审中提供了进行催缴的相关证据，不宜认定城建燕远公司怠于行使权利，本院对张耀主张的时效抗辩事由不予采纳。就张耀所持因城建燕远公司提供的服务不符合合同约定故应予免除物业服务费的主张，其未能提交充分证据证明城建燕远公司在提供物业服务过程中存在持续性的履约瑕疵，张耀主张城建燕远公司存在的锁门、停电等行为，已在先前的诉讼中以侵权法律关系提出过相应诉请且均未获得支持，城建燕远公司与张耀个人之间的纠纷亦不足以证明城建燕远公司在为整个物业管理区域提供的物业服务质量存在足以应免交服务费的根本性瑕疵，故本院将对其履约瑕疵的上诉理由亦不予采纳。一审法院对于本诉的处理结果并无不当，9/11本院予以维持。结合本案查明的事实及张耀在二审庭审中的陈述，就其关于城建燕远公司应赔偿因锁门、断电导致的损失以及返还电费的请求，已经法院生效裁判实体处理。张耀于本案物业服务合同纠纷中提出的上述反诉请求，针对的诉讼主体、提出的诉请事项及事由均与先前诉讼相同，且实质上系否定前诉的裁判结果。依据《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十七条的规定，张耀本案反诉主张城建燕远公司赔偿因锁门、断电导致的损失以及返还电费的请求，已构成重复起诉，本院对上述反诉请求裁定驳回张耀的起诉。张耀二审期间提供的四组新证据材料均与构成重复起诉的反诉请求相关，故本院对此四组证据材料均不予认定。就换锁费一节，张耀并未就实际支出换锁费用提供有效证据予以佐证，故其主张应由城建燕远公司承担换锁费用缺乏事实及法律依据，本院对此不予支持。一审法院对于反诉的处理存在适用法律不妥之处，本院以判决吸收裁定的形式，对张耀关于城建燕远公司锁门造成的经济损失、断电造成的损失2000元以及返还电费2569元的诉讼请求均裁定驳回起诉，并判决驳回张耀关于城建燕远公司承担换锁费用400元的诉讼请求。综上所述，张耀的上诉请求不能成立，依法应予驳回；一审法院认定事实清楚，本院对处理结果予以维持。依照《最高人民法院关于适用<>中华人民共和国民法总则》(2017年通过)第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》(1999年通过)第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(法释[2009]8号)第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十七条规定，判决如下：裁判结果驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由张耀负担(已交纳)。本判决为终审判决。落款审判长张永钢审判员陈伟10/11审判员丁少芃二〇二一年三月十五日法官助理张江南书记员姜雨蕾北大法宝1985年创始于北京大学法学院，为法律人提供法律法规、司法案例、学术期刊等全类型法律知识服务。11/11',)