解析建设工程施工合同关键条款与涵盖的工程项目

('（一）工期1、工期的确定：协议书之【三】：开工日，竣工日，合同总日历天数。通用条款和专用条款【8.1】条通用条款之【32.4】条两个可变的时间点和一个不变的时间段。合同中关于工期约定的两个时间点，即开工日和竣工日虽然是绝对日期，但是是可变的，开工日附加了工程符合专用条款【8.1】条建设单位完成了开工前的工作，并经过施工单位确定后，才是开工日。竣工日是最后一次提交竣工报告的日期。一个不变的时间段是施工总日历天数，这是不能改变的，当然出现工期顺延的情况，应当从实际施工总日历天数中扣除。2、工期的索赔程序：28天程序（一般程序）：通用条款之【36】条，28d—28d—28d（视为）7天程序：开工延期，通用条款之【11.1】条，7d—48h(视为）14天程序：通用条款之【13.2】条，14d—14d（视为），四种甲方原因，三种非乙方原因司法实践中遇到的问题：1、证据收集问题，要证明施工单位按照程序索赔了工期，建设单位默认了工期的顺延，必须有文来文去的记录，在实践中，可以通过双方以会议纪要等方式明确文来文去的工作制度安排，免得一方拒收文件事情的发生；2、不按照程序索赔不会导致失去权利，也不会导致“默认”的结果，司法实践中常见到，合同履行中没有工期索赔的报告，但法官还是会考虑工期顺延的因素。3、工期索赔的合同依据甲方没有完成开工条件：通用条款和专用条款之【8.1】条、通用条款【11.2】条，延迟开工，甲方原因导致暂停：通用条款之【12】条，非乙方原因导致工期延误：通用条款之【13】条，专用条款之【13.1】条【13.1】因以下原因造成工期延误，经工程师确认，工期相应顺延：（1）发包人未能按专用条款的约定提供图纸及开工条件；（2）发包人未能按约定日期支付工程预付款、进度款，致使施工不能正常进行；（3）工程师未按合同约定提供所需指令、批准等，致使施工不能正常进行；（4）设计变更和工程量增加；（5）一周内非承包人原因停水、停电、停气造成停工累计超过8小时；（6）不可抗力；（7）专用条款中约定或工程师同意工期顺延的其他情况。甲供货延迟：通用条款和专用条款之【27.4（6）】条以及本合同附件中关于甲供货的供应时间延迟，原因在于甲方，工期应当顺延。设计变更：通用条款之【29.1】条（1）更改工程有关部分的标高、基线、位置和尺寸；（2）增减合同中约定的工程量；（3）改变有关工程的施工时间和顺序；（4）其他有关工程变更需要的附加工作。不支付预付款、进度款的停工：通用条款之【35.1】条文物和地下障碍物等待处理导致停工：通用条款之【43.1、43.2】4、司法实践中工期争议纠纷的处理：合格日；拖延验收提交报告日；占有日司法解释：第十四条当事人对建设工程实际竣工日期有争议的，按照以下情形分别处理：(一)建设工程经竣工验收合格的，以竣工验收合格之日为竣工日期；(二)承包人已经提交竣工验收报告，发包人拖延验收的，以承包人提交验收报告之日为竣工日期；(三)建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用的，以转移占有建设工程之日为竣工日期。（二）造价与支付1、协议书中的价格是暂定价：协议书【二、五、六】条协议书第二条约定的是承包范围，承包范围的详细界定文件是报价单或者是预算书，第六条中的附件报价单或者是预算书是确定暂定价格的依据。2、计价方式—划分风险固定价格合同：固定总价。通用条款【23.2（1）】，专用条款【23.2（1）】在固定总价计价方式情况下，防范价格变动的风险，可以考虑两种思路，一是在双方约定的风险范围之内造价不做调整，约定的风险范围之外造价调整。起草合同时考虑，出现建设规模扩大、装饰水平提高、主要材料价格变动超过合同签订时的3%时，造价需要调整。调整的方式是按照报价单或者是预算书计算二是，总价不调整前提下，约定一定数额的价格变动的风险金，如，工程总造价的20%。\uf06e可调价格合同（包括固定单价合同）通用条款、专用条款【23.2（2）】定额和清单可调价格计价方式：一是工程量和价格变动的风险全部由甲方承担的方式，即按照定额计价二是，采用工程量清单计价，是国际通行的计价方式，风险划分方式是，工程量变动的风险由甲方承担，人工、材料、机械价格变动的风险由乙方承担，这样乙方承担的风险比较大。无论使用哪种方式，对于价格可能变动的因素都要约定清楚。成本加酬金合同：这是对乙方最有利的合同，计价方法是，成本全部由甲方承担，双方约定，在实际成本价基础上取一定的费率作为酬金。3、可调价格调整的因素：通用条款【23.3】法律法规政策；造价管理部门公布的价格调整；非乙方原因停电、水、气等。4、预付款：通用条款和专用条款之【24】条毋庸置疑，预付款支付比例越大，对施工单位越有利，合同文本要求必须有预付款，并且其比例越大越好（有人提出不低于30%单最低不低于10%）。预付款扣回可以设计的方案，一种是分阶段扣回，已完工程量达到50%时，每月扣回20%，扣完为止；二是，已完工程量达到10%时，预付款折抵进度款。甲方不按照约定支付预付款，乙方有权利停工。5、工程量的确认和进度款的支付：通用条款、专用条款【25、26】\uf06e按月支付：每月？日提交报告—7天确认时间—过期视为认可，报告收到后14天内拨付进度款（已完工程量的？%），工程验收合格后支付到工程造价的？%。关于工程结算报告的审查期限可以执行《建设工程价款结算暂行办法》。6、价款索赔的原因和程序原因：工期延长增加的费用：索赔工期的同时索赔费用变更索赔：设计变更、其他变更程序：一般程序：28d——28d——28d（默认），通用条款【36】条变更索赔：变更后14天内不提交价款索赔报告，视为不涉及价款的变更：通用条款【31.2】，14d—14d（默认）通用条款【31.3】不可抗力索赔：结束——14d通用条款【39】7、变更索赔：通用条款之【29、30、31】确定变更价款：通用条款之【31】31.1承包人在工程变更确定后14天内，提出变更工程价款的报告，经工程师确认后调整合同价款。变更合同价款按下列方法进行：（1）合同中已有适用于变更工程的价格，按合同已有的价格变更合同价款；（2）合同中只有类似于变更工程的价格，可以参照类似价格变更合同价款；（3）合同中没有适用或类似于变更工程的价格，由承包人提出适当的变更价格，经工程师确认后执行。办理签证的时候最好是确定变更部分的价格。8、不可抗力价款索赔：通用条款之【39.3】\uf06e公平原则确定损失的分担9、材料供应：甲供材料：通用条款、专用条款【27】甲指材料：可补充条款甲定乙购：可补充条款乙供材料：通用条款【28】，乙方自主报价。细分类的作用：便于计价，划分责任。划分责任的意义在于：1、甲供货逾期供货乙方可以索赔工期；2、甲供货或者甲指货物，质量责任由甲方承担，这是法定责任，在合同里不约定也应当由甲方承担。10、工程结算：通用条款、专用条款【33、26】\uf06e结算报告的审查期限可以约定合同未约定事宜执行《建设工程价款结算暂行办法》11、质保金的返还：可以在专用条款【26】\uf06e返还时间\uf06e利息12、工程造价常见纠纷及其解决原则合同约定原则：变更部分：可以参照政府发布的计价法合同有效但不合格的：修缮合格、不合格逾期付款利率：资金占用起息日：交付日，提交结算资料日，未交付未结算起诉日阴阳合同：以备案合同为依据结算。这种阴阳合同对施工单位大多是非常不利的，因为备案的合同目的无非是建设单位为了逃避上缴国家的费用，因此造价压得非常低，一旦产生纠纷，对施工单位就会非常不利。固定价格合同法院根据风险自担的原则，不予鉴定工程造价（三）质量1、质量标准：协议书之【四】2、施工和验收使用的规范：通、专用条款之【3.3】3、甲方随时的检查权利：通用条款之【16】\uf06e不影响乙方；检查不合格的处理；检查合格的处理4、隐蔽工程和中间验收：48h——前24h（延期，不超过48h）——认可通用条款之【17】5、隐蔽工程重新检验：通用条款之【18】6、甲供材料质量7、竣工验收：报告——28——14（不验或者不提意见）视为合格，通用条款之【32】8、质量保修：通用条款之【34】，附件中可以提供质量保修书9、质保金：预留方式，返还时间10、质量纠纷的解决：解释【11、12、13】司法实践中常见的案例是，施工单位起诉索要欠款时，建设单位以质量作为抗辩的理由，甚至提出质量索赔的反诉。在处理质量问题时，首先要分清引起质量的原因是甲方还是乙方乙方瑕疵修复甲方承担责任：设计缺陷、甲供或者甲指材料设备等不合标准、指定分包。这三种情况下，甲方承担质量责任这是法定的。甲方未验收擅自使用，又以质量问题向乙方索赔的法院是不予支持的。对于装修工程的验收往往没有土建工程那样严格，所以装修工程应当有书面的交接，以便划清责任。如果有书面的交接，即使没有严格的验收，一旦发生纠纷，甲方提出质量问题，是没有法律依据的。可以补充条款增加书面交接约定。（四）担保：通、专用条款之【41】\uf06e乙方履约担保\uf06e甲方的支付担保\uf06e乙方提供的预付款担保\uf06e质保金预留或者是质保金银行保函（五）违约：低违约金，以银行同期贷款利息作为计算违约金的依据。甲方违约：各种款项逾期支付、竣工后不结算乙方违约：质量瑕疵、逾期交工（如果甲方要求按照每日计算违约金时，要求对违约金有最高额限制，建议以不超过5%）（六）分包与转包：通、专用条款之【38】我们作为承包商就向业主要求必须允许劳务分包和专业分包分包：承包方和分包方就质量问题共同对业主承担连带责任，这是法定责任；后果：如果分包给没有资质的施工单位除可能导致分包合同无效外，还可能产生，分包单位出现人身伤亡事故时，承包人和建设单位要和雇主一同对受到伤害或者死亡的当事人或者其家属承担连带赔偿责任，最高院关于审理人身损害司法解释。违法分包：无资质；甲方不允许；主体结构分包；再分包\uf06e转包与分包区别6方面：转包和分包主体是否变更，如果履行合同的主体发生变化这是典型的倒卖工程的行为，属于转包；现场管理人员归属，比如以包代管；乙方的管理行为是否到位；管理人员到位；原材料供用；大型设备归属（七）合同解除通用条款之【44】1、约定解除乙方解除：甲方不支付工程款而停工超过56天甲方解除：乙方转包或者是肢解分包双方解除：不可抗力；一方违约合同无法履行程序：通知解除前7天告知对方——通知——到达生效处理原则：过错原则、违约方承担损失2、法定解除甲方解除：施工合同司法解释第8条，乙方明示毁约；不能按期完工催告后仍旧；已完工程不合格，拒修；非法转包、违法转包。乙方解除：甲方未依约支付款项；甲供材不合标准；不履行协助义务。处理：已完工程合格的；不合格的；违约方赔偿对方实际损失。《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》关于合同解除的规定：第八条承包人具有下列情形之一，发包人请求解除建设工程施工合同的，应予支持：(一)明确表示或者以行为表明不履行合同主要义务的；(二)合同约定的期限内没有完工，且在发包人催告的合理期限内仍未完工的；(三)已经完成的建设工程质量不合格，并拒绝修复的；(四)将承包的建设工程非法转包、违法分包的。第九条发包人具有下列情形之一，致使承包人无法施工，且在催告的合理期限内仍未履行相应义务，承包人请求解除建设工程施工合同的，应予支持：(一)未按约定支付工程价款的；(二)提供的主要建筑材料、建筑构配件和设备不符合强制性标准的；(三)不履行合同约定的协助义务的。第十条建设工程施工合同解除后，已经完成的建设工程质量合格的，发包人应当按照约定支付相应的工程价款；已经完成的建设工程质量不合格的，参照本解释第三条规定处理。因一方违约导致合同解除的，违约方应当赔偿因此而给对方造成的损失。',)