广州市物业管理服务合同示范文本

('广州市物业管理服务合同示范文本第一章物业基本情况第一条物业基本情况:物业名称：中海锦苑小区；物业类型：住宅、会所及停车场；座落位置：广州市海珠区滨江东路957号、959号、961号及小区地下停车场；本物业服务范围——主体建筑物描述：A1、A2、A3共3栋高层、会所、以及地下共二层停车场。建筑面积共计：62268平方米。第二章乙方的服务内容及服务标准第二条在物业管理区域内，乙方提供的物业管理服务内容包括：一、物业共用部位的维修、养护和管理；二、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；三、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；四、本物业规划红线内交通、车辆行驶及停泊秩序的管理；五、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理（法律法规所明确的管理责任）；六、装饰装修管理服务；七、物业档案资料管理；八、组织开展辖区内的文化娱乐活动；九、物业档案、资料的管理，包括工程建设竣工资料、住用户资料及法律法规规定应由物业管理企业负责管理的资料；十、在业户提出委托时，乙方可接受委托对业主和物业使用人房屋自用部位、自用设施及设备进行维修、养护并按明示的收费标准收取服务费。十一、法规和政策规定由物业管理公司管理的其它事项。第三条物业管理服务标准一、业户服务标准（一）办公服务工作标准1.对外服务工作时间：1）核心服务工作时间，提供合同规定的所有服务项目。①星期一至星期五：8:30至17:30②星期六：9:00至12:002）管理处对外服务追加时段，安排工作人员值班，提供处理紧急事项；处理投诉；受理个别业户的服务需求。①星期一至星期五：8:30至20:00②星期六：9:00至20:00③公众假日：8:30至20:003）对当日20：00至次日的8：30期间，如发生明显影响业户生活的如室内跳闸失电、水管漏水、管道严重堵塞等紧急情况时，由24小时值班保安员立即通知有关工作人员在20分钟内及时进行处理。其他一般服务需求将由值班保安员记录下来，次日安排处理。4）工作人员统一着装，佩戴清晰名字标牌，业户2米范围内能清楚识别工作人员姓名。5）接待咨询、投诉受理。6）对使用物业必须关注的问题，如涉及禁止高空抛物、室内装修、车辆管理、消防安全、用电安全、使用电梯以及预留有效通讯地址、紧急联络电话等，编制规范的指引性文件并进行公布。7）办理住户卡，保存业户资料。（二）有偿服务提供1.在社区范围内根据业户日常生活消费所需提供力所能及的有偿服务。2.公布有偿服务收费标准，由业户自愿选择。个性化特约有偿服务，由双方自行约定收费标准。（三）物业管理延伸服务提供1.乙方工作人员有义务遵循以下原则向业户提供物业管理延伸服务：1）不影响岗位工作的；2）业户本人有需求的；3）工作人员力所能及的。2.物业管理延伸服务包括但不限于：1）保安员门岗帮助业户搬运物品；2）大堂保安员帮助业户提运物品、按电梯按钮；3）工作人员为弱势群体，如老年人、儿童、伤残人士提供帮助等。（四）业户满意度管理1.建立业户满意度管理机制，每年至少进行一次随机抽样的业户满意度调查，并收集业户对物业管理服务的意见和建议。2.调查方式采用分区随机抽样直接调查。3.在社区范围内公开公报调查结果，并对业户提出的建议及时给予回应。4.对合理的建议乙方应积极采纳，并回访业户对改进后的满意程度。5.针对业户意见中涉及物业共用配套设施改造及超出本合同约定的物业管理服务事项的，与业主委员会商议处理。（五）工作人员礼貌礼仪培训与管理1.乙方驻场工作人员应具备基本礼貌礼仪素养。2.乙方对工作人员定期进行礼貌礼仪相关方面的培训，有下列行为者，乙方应该给予调离或辞退：1）动手打人；2）漫骂业户；3）3次以上因服务态度欠佳被业户投诉。（六）投诉管理1.设立业户服务电话，受理服务投诉及建议。2.工作人员均可受理业户一般性意见反映，工作人员20分钟内了解具体情况给业户回复，并跟进后续工作。对非紧急性投诉，最迟在一个工作日内给予回复。对处理需时较长的案例，必须不时告知投诉人进展情况。3.业户对普通员工的投诉可向其上级领导提出，工作人员有义务清楚告知业户有关联络方式。4.公司设立服务质量监督电话、总经理办公电话，可以直接受理对管理层或领导的服务投诉及建议。5.业主委员会对管理处经理有否决权。经业主委员会三分之二以上委员投票否决，物业公司必须另行派任管理处经理。（七）公共办事指引清晰1.管理处收集业主更名、迁户口、办理暂住证等政府部门办事程序明示公布，提供需要的服务。2.管理处收集涉及煤气、水、电、电视、通讯、网通等申报、事务处理的程序，明示公布，并跟进市政相关部门更新信息。3.管理处制定并明示公布办理住户卡、物品放行、室内装修申报、空调安装申报的程序，办理相关手续。二、公共安全管理服务标准（一）保安岗位设置1.固定岗位设置小区正门岗1个岗位监控中心1个岗位A1大堂1个岗位地库入口1个岗位B1层、B2层2个岗位A2大堂1个岗位地库出口1个岗位班长岗1个岗位A3大堂1个岗位2.按照政府要求，给下岗人员提供就业机会，在各大堂岗口、停车场岗，可由广州市的下岗人员担任“楼管员”、或“车管员”工作，工作应合格。（二）人员及物品出入管理1.住户凭IC卡感应刷卡开门进入楼栋。2.对来访人员可用可视对讲与待访住户联络，得到住户确认后，方可进入。3.对不肯合作强行闯入的人员，通过对讲机报告班长或巡楼保安，协助处置;对现场处置情况做简要记录。4.尽可能判别及阻止尾随人员进入小区。5.对进入小区的施工服务人员进行临时出入证办理、核对进入或市政单位工牌卡核对进入。6.搬出大件物品（400mm×400mm以上或需两人以上才能搬动的物品或需要借助车辆搬运的物品），凭放行条放行。7.批量物品进入小区，查看是否夹带有禁止入内的物品;对允许进入的物品给予放行。8.对严格禁止入内的物品（譬如有毒、量大的易燃、易爆等物品等，见《中海锦苑管理公约》）拒绝进入,必要时报警。（三）公共安全应急服务1.二十四小时紧急救助协助服务：设有24小时人工接听直线电话，派员处理如室内停电故障、上水管道（管件）破裂、下水严重堵塞处理，协助派员提供下述相应紧急协助服务。2.配备紧急救助工具、物品：保安监控中心配备电筒、人字梯、电梯开门专用钥匙、担架、绝缘棒、高空缓降器、轮椅、止血绷带等应急物品。3.消防紧急协助服务：义务消防队第一时间到火警现场处理报警、初期灭火、人员疏散等各项紧救援协助措施。4.停水应急处理服务1)可获知的市政停水情况时，事前在相关楼宇张贴停水通知。2)故障停水情况，接报后10分钟内到位处理。情况严重时，及时告知业户。5.停电应急处理服务1)备用发电机在5分钟内发电，提供电梯、消防、供水等一类用电设备电力2)可获知的市政停电情况，事前在相关楼宇张贴停电通知。3)因设备维修保养需要停电，事前在相关楼宇张贴停电通知。4)故障停电情况，接报后10分钟内到位处理，服务追加时段20分钟内到位处理。5)故障停电情况，接报3分钟内检查电梯是否困人。如有困人，安抚被困乘客，并实施紧急救援服务。6.急症病人协助处理服务1)发现（或接报）有急症病人后，就近保安员迅速赶到现场协助，同时拨打“120”求援。2)对心血管、高血压、心脏病等急症病人，在医务人员达到前，协助寻找病人身边的急救药品，查看说明，协助病人服用，严禁随便移动病人。3)维护现场秩序，协助医务人员进行抢救。7.电梯困人应急处理服务：监控中心接到电梯困人报警信号（电梯警铃、求救电话）后，在3分钟内到达现场，实施解救。8.爆管（水浸）事故应急处理服务：当发现（或接报）爆管（水浸）信息，在10分钟内派员到现场处理。服务追加时段20分钟内到位处理。9.雷暴（洪水）应急处理服务1）收到信息公告业户知晓，离家前关闭好窗户。2）备好防洪沙包及隔水布，防止水浸地库。10.煤气泄露的应急处理服务1）当嗅到（或接报）煤气管网有煤气泄漏时，就近保安员立即封隔现场，同时报煤气公司紧急处理。2）当嗅到（或接报）公寓单元内有煤气泄漏时，立即联系业户或居委（片警），采取措施进入户内，关闭煤气总阀，打开门窗。然后迅速出户门看守，待煤气公司处理。11.出现触电事故的应急处理服务：发现（或接报）有人触电时，切断电源，实施紧急救援措施，并拨打“120”求援。12.醉酒及精神病人闹事的应急服务：发现（或接报）有醉酒者及精神病人闹事的信息后，保安员在5分钟内到达现场，隔离、劝阻他人接近，并视情况报110处理。13.治安事件紧急救援协助服务1)抢劫（盗窃）事件①遇到（或接报）抢劫（盗窃）报警，在尽力确保护业主（户）及自身安全的前提下设法制止犯罪并将犯罪嫌疑人扭送公安机关处理；现场有伤员时要及时送伤员到医院救治或拨打“120”求救。②保护现场，如实的向公安机关反映情况，积极配合、协助公安机关破案。2)斗殴事件①发现（或接报）物业内有业主（户）之间或业主（户）与他人争吵、斗殴情况时，尽可能制止、阻隔双方肢体接触，然后以中立态度了解情况，可协助报警处理。②现场有伤员时要立即送医院救治或拨打“120”求援。三、消防安全管理标准1.义务消防组织建设1)建立24小时在岗的紧急救助的义务消防队。2)落实消防安全责任人，签订消防安全责任书。3)落实消防安全巡视、检查制度，经常性的进行巡视、检查、监督管理。2.消防辅助设施及器材设置管理处对公共区域的消防辅助器材合理配置、统一管理。1)灭火器电梯机房、高低压电房、水泵房、空调机房配备灭火器；小区每栋大堂配备4瓶2公斤装的灭火器；物业管理处配4瓶2公斤灭火器；监控中心配2瓶2公斤装灭火器；维修班配2瓶2公斤装灭火器；负一层配38瓶2公斤灭火器；负二层配42瓶2公斤灭火器；会所配置4瓶2公斤的灭火器；停车场另配2瓶30公斤手推车式干粉灭火器；地库管理用房共配置10个灭火器；小区超市配置2个2公斤的灭火器，小区垃圾房配置1个2公斤的干粉灭火器。2)消防服（含头盔、靴子）地库出口处的车辆通道傍放置5套消防服，4瓶灭火器2个防毒面具。3)消防自救呼吸面具在小区各栋大堂、会所公共走道、地库部分消防箱上放置有防毒面具。在义务消防队人员的岗位放置有34个防毒面具。4)消防斧监控中心配置一把消防斧。5)高空缓降器配置高空缓降器2套。6)应急照明灯（手提式）消防监控中心配置两盏。3.公众消防宣传1)消防宣传教育①制订公众消防安全制度，开展消防安全宣传教育。②在物业区域设置消防宣传专栏，通过海报、音像资料、多媒体演示、模拟灾害处置及火场逃生自救演练等多种形式，宣传消防法规、普及消防安全知识，包括配合政府相关部门组织的消防展板、参观培训讲座等宣传活动。2)消防演习每年举行一次有业户参加的综合性消防演习和物业管理处的内部人员的消防演习。4.消防安全内部管理1)消防设施、器材检查建立消防安全三级检查制度，每季度对消防栓、灭火器进行一次全面检查，并对其有效性（完好）进行标示封贴。2)内部消防演练制定消防应急措施，建立消防报警、疏散抢救、安全警戒等各项应急预案，每月组织义务消防队进行一次专项消防训练。3)室内装修消防管理①编制室内装修管理规定，与业户签订《室内装修管理服务协议》，并向施工单位进行消防安全交底，明确双方对施工现场的消防安全责任。②检查、督促施工单位履行相应责任，按照规定采取必要的安全防护和消防预防措施。督促施工单位清理好现场、使用合格的临时施工用电线路和照明装置、配备合格、足量的灭火器、控制易燃材料（如天那水、油漆等）按施工进度的限量进入、施工现场的禁止吸烟等工作。③每天不少于两次对装修施工现场巡视，制止、处罚、限令改正违章施工行为。④审核施工动火申报方案，查看动火现场后，办理施工动火证。⑤协助进行装修施工消防验收。四、停车场及交通管理标准1．停车场标识标线管理1)停车场设置限速标识，限速5公里/小时，设置适当减速带。2)在停车场内设置《停车场平面示意图》、《停车场管理制度》、悬挂《停车场收费许可证》。3)停车场进出口设置限制高度标志。4)停车场内设置禁鸣喇叭标识。5)设置禁止吸烟标识。6)人车共用通道设置提醒行人、车辆注意交通、车辆安全的标识。7)设置禁止在停车场内加（过）油及维修车辆的标识牌。8)停车场内设置道路（含进出口、停车区）指示及消防疏散通道指示标识。9)按照《交通标识、标线样本》规范设置停车场内的各种标线。2．车位及车辆管理1)建立私家车位（固定停放车辆）资料档案，设置“私家车位”标牌及车位编号标识。2)车辆刷卡计时收费，出、入摄像刷卡图象对照一致放行。3)维护车场秩序，对停放的车辆进行巡视检查，正确疏导出入车辆，指挥进库的车辆按规定泊车。五、自然灾害应急服务标准1．管理处尽可能及时地收集自然灾害（台风、雷电、暴雨、酷热等）天气信息，并以公告栏、通知单等形式公示预告。2．进行防灾抗灾准备，建立各项防灾抗灾管理程序，在地下停车场入口、出口准备足量的沙袋和雨布一块，手推车一部，铁锹2把，以预防洪水抢险之用。组织抗灾培训。六、防止公众意外伤害预防管理服务标准1．公共作业安全防范管理1)所有公共作业均设置“正在施工”等警示标识。2)因公共作业造成人员、车辆通行不便的除设置警示标识外，加设护栏（高度80—100CM、间隔30CM）防护，进行下挖作业时进行封闭式防护。3)从事距离地面2.5米以上作业的施工单位要具备相应的资质，作业前要对其进行安全交底。作业（含外墙清洗、擦窗机的操作）现场要设置警示标识，下方要用围栏（高度在80CM—100CM）防护，围栏面积=作业面积+作业半径×高度×0.25,并有专人守护。4)对正在进行的有带电体裸露、低位的公共作业区域，设置警示标识外，做隔离防护，施工人员离场前断开电源。5)对正在进行的有尖锐物体外露、粉尘、落物等综合性危险的公共作业区域，增设警示标识外，做封闭式防护，并有专人负责巡查。6)对业户聘请来的装空调、加雪种等高空作业纳入管理，要求业户督促做好安全工作。2．环境安全防范管理1)物业区域的定期投放鼠药时，放置在非显眼位置的专用“鼠屋”内，并设置图文的“有毒鼠饵”警示标识。2)绿化、卫生消杀选用环保的低残留药品。3)地面清洁选用中性清洁剂，不使用用强腐蚀性清洁剂。4)园区中的景观水池保持水深不超过40cm，并设置提醒标识。5)对园区的乔木进行修剪，及时除去枯枝，消除安全隐患。设置雷雨天禁止停留的警示牌。6)开展禁止高空抛物的宣传教育。7)要求溜宠物狗的业户在晚上10点之后至次日6：30之前进行，并且有狗链牵行、戴口护套。对违规行为进行劝止。8)其他有关的环境安全隐患的处理，如在阳台外养花等等。3．设施及相关场所安全防范管理1)楼宇内的电表房、各种管井等在正常情况下实行上锁管理。2)二次供水水箱（池）加盖加网加锁，指定管理处专人负责管理钥匙，由专业清洗水池公司进行清洗水池时，由管理处派人开启、关闭水池锁。3)物业的重点部位（电梯控制房、空调控制房、配电房、发电机房、电话总机房、水泵房、消防监控中心、仓库等控制、管理用房）明确安全管理责任人，无人值班时加锁，并要采取人、技防措施。4)物业楼宇的天台门、消防通道疏散户门加装门磁报警器，开启信号与各大堂相连，控制上天台的人员。5)物业内设置楼座号、楼层号、电梯号、物业管理处位置、道路方向、各个经营服务项目位置、停车场及进出口等指示标识。6)各种动力设备悬挂运行状态（正在运行、正在检修等）标识。4．公共设施意外伤害防范管理1)低矮（1.9米以下）易碰撞的部位设置“小心碰头”警示标识。2)公共区域容易碰撞的尖锐物体采取软包保护措施。3)公共部位有潮湿或石材、瓷砖等光滑地面设置“小心摔伤”警示标识。4)对于大堂门前，会所门前在严重潮湿天气或阴雨天，铺设防滑地毯。5)非工作人员不宜进入的场所设置“禁止入内”的警示标识。6)非操作人员不允许操作的设备设置“严禁触摸”的警示标识。7)儿童游乐场所没有低矮（1米以下）的尖锐物体外露。8)儿童乐园设施经常性巡视，每月全面检查一次，及时更换损坏物件。9)门禁开门按钮灯、正门广场石墩照明灯等儿童易接触的节庆灯饰等使用36伏以下安全电源，其他低矮的照明灯保持设施本身防护装置完好。10)透明玻璃门贴上醒目的防撞（识别）标识。11)物业内有网栏的地方设置“禁止攀爬”标识。12)电梯（含扶梯）设置“儿童（8岁以下）乘坐必须有大人陪同”及“注意夹伤”的标识。13)儿童游乐场所设置安全须知标识，如“儿童游玩必须有大人陪同”的标识。14)对健身房、桑拿房限制儿童进入。对泳池按照安全防范要求进行标识、警示、非开放时间进行锁闭等管理控制。七、经营性服务项目安全防范管理服务标准1)合法资格管理经营服务项目必须具有合法、齐全的经营证、照；所有的经营服务项目中直接为业户提供服务的人员持有《健康合格证》及相关岗位的上岗资格证，每年进行一次健康检查。2)泳池管理①游泳池有明确禁止高血压、心脏病患者、皮肤传染病患者、醉酒者进入及需要监护的儿童的身高、年龄的规定。②有明显的深、浅水区的划分及标识。③游泳池内光线充足（光照度在150LUX以上），无阴暗面（角）。④有合格的供泳客存放物品、消毒、冲洗的设施。⑤救生员持证上岗；救生设施齐全；有规范的救生员岗位操作规程。⑥有配套的水质检测设备，每周对水质检测不少于二次，保持池水氯含量在0.4-0.6MG/L之间。⑦有醒目齐全的安全警示及防护标识。3)桑拿管理①桑拿室要有明确禁止高血压、心脏病患者、皮肤传染病者、醉酒者、性病患者进入的规定。②有紧急情况呼救报警系统和紧急处置方案。③室内设施不得直接伤害人体。④有醒目的安全警示标识及防护标识。⑤禁止儿童进入及使用的警示标示。4)其他项目管理①各球室、健身房、健舞室、西餐厅、超市、美容室等不安装和使用有直接伤害人体的设施。②明示有关设施使用注意事项等有关安全防范的内容。③有醒目的警示和防护标识。④有合理的消防疏散通道和按规定配备消防器材。八、监控中心录像标准对小区园区4个出入口、3个大堂、6台电梯轿厢、会所前台、游泳池全景、中心花园、地库入口和停车场等进行24小时不间断录像，一般录像资料保存时间不少于7天。需要时，对某一时间段的录像可以提取长期保存。九、公共安全辅助设施设置及管理标准对经公共地方进入业户私家住宅单位进行必要的阻隔和布置防控报警装置，包括保持门禁完好、固定消防走道窗户的开启程度和增加分隔栏，在易攀爬处设置红外对射报警装置、天台门磁报警等措施，使外部人员不能轻易进入到业户家中。对停车场、设备房和部分公共区域小区外围周边如后围墙等装有摄像枪实时监控。做好安全防范。十、设备管理服务标准（一）设备综合管理标准1．设备机房管理1)机房排烟、通风良好;保持温度、湿度符合设备运行温、湿度要求。2)墙壁、天花无渗漏、无水迹、无污迹。3)地面平整，洁净。地漏排水畅通，无阻塞。4)工具摆放整齐，高压工具按规定送检并保持安全有效。5)无异味，密封防鼠。6)照明灯具完好，照度符合使用要求。7)地面如铺设橡胶垫，保持胶垫洁净完好。8)如设置安全保护栅栏，保持栅栏贴近地面黄线摆放，且完整无损。2．设备外观1)保持设备外表无锈迹，不脱漆，无积尘。2)柜门闭合良好，开关、按钮、指示灯完好。3)仪表完好，操作显示屏完好，显示参数清晰、笔划完整。4)设备如有烟道、废气排放等管道，则包装密封完好，排放通畅。5)设备油箱、油管、水管、水箱无锈、无渗漏。6)设备联轴器罩（套）安装良好，保护功能完善；不变形、不生锈。7)溢水管防蚊网安装规范，水池盖完整无损，放置平稳，上锁。8)设备各种部件、管道安装牢固，基本不摆动。9)设备电源电线、数据线等捆扎整齐，无破损或脱落。3．设备标识标牌管理1)标牌齐全、统一，字迹清晰。2)各类指示、警告牌挂放（贴）在指定处。3)设备电动机铭牌完好清晰。4)管道涂漆颜色正确；箭头和文字清晰，喷印距离符合规定。4．设备档案资料管理1）建立小区设备档案管理制度，实行专业化统一管理。2）各个系统的设备设立台帐和卡片，内容包括：设备名称、编号、原值、使用年限、生产厂家、安装位置等，要求帐、物、卡一致，并输入电脑保存。当设备变更时台帐亦应及时更改。3）对大型、重要的设备要建立技术档案，一机一档，内容含：装箱单、说明书、图纸、设备出厂合格证、开箱验收单、设备安装移交验收单、设备中修大修次数、时间、主要备件的更换、大修完工报告书等。4）凡在用的设备都要设立标示牌，其编号与设备卡一致。（二）设备管理标准1.供配电系统管理标准1)系统状态目标及供应标准①低压开关柜出线电压380V；运行时，指示灯亮，各类指示仪表均有指示，读数清晰可靠。各开关操作灵活可靠。②电容补偿柜功率因数COSφ≥0.9；能自动投入运行或手动投入运行。③除市电停电外，力保每天24小时楼宇内用电正常。④市电停电或故障停电，备用发电机能自动投运，提供电梯、供水泵、消防设备等一类用电。2)操作职责①每天检查2次，检查设备、机房环境及标牌标识情况，并做好记录。②电柜外表每周清抹一次；电柜内不少于每半年清扫一次；墙壁、地面污渍随时清除。③按照操作规程操作设备，严格执行倒闸操作规定，如实填写操作票，并做好运行记录。④在设备运行过程中，每3小时巡视一遍。3)保养职责①按照保养计划，实施月度、季度、半年项目保养，并填写保养记录。②按保养计划定期清理电柜外表尘埃、锈迹；刷防锈漆。③按保养计划定期拨动电器元件活动部分，检查电器动作灵活性。电器及线路如有破损、脱落、接触不良现象，则检修或更换线路或元件。④确保电器动作干脆利落、无异响、工作状态及指示正常。4)维修责任①对于一些技术专属部分的设备，聘请合格的分包维修方进行维修保养，乙方有义务进行现场监管，并对甲方承担维修责任。②因产品或施工质量问题造成供配电系统设备及其零部件发生故障或意外事故，及由此造成的第三方人身及财产损失，由相关责任方承担法律责任及经济赔偿责任。③凡经维修或更换零部件的设备，经过调试，必须达到运行技术指标、符合使用要求。2.给排水系统管理标准1）系统状态目标及标准①水泵电动机转动灵活，无异声；机械密封完好，无漏水，运转平稳，不失转。运行时工作电流在电动机额定电流范围内；运行时扬程（m）、流量（m3/h）、水压（MPa）满足楼层用水要求；生活变频供水压力设定满足用水要求，一般略高于楼高的压力。②管道阀门打开、关闭转动灵活；止回阀封闭良好。③电柜各仪表均有指示；各种开关、按钮操作灵活；可有效的控制及保护相应用电设备生活供水变频装置参数设定正确，触摸屏能不断显示运行参数。④水池、水箱浮球或水位开关动作灵活，控制准确可靠，无误动作现象；满水位能使泵停转，低水位能使泵启动；水位监视装置能正常监视水池（箱）状态，超水位能报警。⑤集水井浮球或水位开关动作灵活，满水位能使泵启动，低水位能使泵停转；监视模块能正常监视水井状态。⑥市政停水后蓄水量保持继续供水8小时；园区内管道维修时停水，先预告，并尽可能安排在非用水高峰期进行。2）操作职责①每天巡查3次，检查设备清洁、机房环境、标牌标识是否符合标准。②按操作规程操作设备，填写设备运行记录表。③每周定期巡检浮球（或水位开关）有无卡死引发溢流跑水；生活变频供水触摸屏显示状态是否正常。④设备运行过程中，每3小时巡视一次。3）保养职责①按照保养计划实施月度、季度、半年项目保养，并填写保养记录。②清理水泵、电柜、管道、阀门的尘埃、锈迹；涂防锈漆。③给水泵、阀门阀杆加润滑油。④检查水泵、管道、阀门有无渗漏。⑤检查管网、管件是否牢固、有无变形。⑥拨动电器元件活动部分，检查电器动作灵活性。⑦检查电器及线路如有破损、脱落、接触不良的现象，则更换或修理。电柜电器动作干脆利落、无异响、工作状态指示正常；水泵转动灵活，不渗漏。4）维修责任①对于一些技术专属部分的设备，聘请合格的分包维修方进行维修保养，乙方有义务进行现场监管，并对甲方承担维修责任。②因产品或施工质量问题造成给排水系统设备、管网及其零部件发生故障或意外事故，及由此造成的第三方人身及财产损失，由相关责任方承担法律责任及经济赔偿责任。③乙方日常保养中如发现线路或元件损坏，及时检修或更换新的线路或元件。3.电梯系统管理标准1）系统状态目标及供应标准①电梯停层准确，平层度在规定的数值内。②电源断电或错相时，电梯不会启动运行。③限速器、安全钳可靠联动并制停电梯。④断开任一安全开关，电梯均能停止运行。⑤安全触防板夹人功能正常。⑥轿厢与监控室通话正常。⑦安全设施完好齐全；通风、照明等附属设施完好，能提供舒适的乘搭环境。⑧火警时电梯能迫降到首层，并被切断电源。⑨电梯轿厢内不得展示商业性广告牌。⑩保证电梯轿厢内空调的正常运转。2）操作职责①记录电梯运行情况和维修保养工作内容。②在接到报警信号及时通过对讲安抚被困人员，5分钟内赶到现场，30分钟内设法解救乘客，并进行设备故障排除处理。3）保养职责①按月度、季度保养计划实施保养，并填写保养记录。②清除设备、器件灰尘、污渍。③电梯及其安全设施每周不少于1次进行清洁、润滑、调整和检查等例行保养。④每年对所有电梯进行1次全面综合检查、清洗、润滑、修理、调整和测试；每台电梯每隔2-3年必须进行1次负荷校调试验。⑤按照国家有关制度组织办理电梯年检限速器检测和电梯准用证。4）维修责任①对于一些技术专属部分的设备，聘请合格的分包维修方进行维修保养，乙方有义务进行现场监管，并对甲方承担维修责任。②因产品或施工质量问题造成电梯系统设备及其零部件发生故障或意外事故，及由此造成的第三方人身及财产损失，由相关责任方承担法律责任及经济赔偿责任。③乙方日常保养中如发现线路或元件损坏，在职责范围内及时检修或更换新的线路或元件。④凡经维修或更换零部件的设备，经过调试，必须达到使用说明书的技术指标、性能。⑤因使用不当或人为过失造成电梯系统设备及零部件损坏的，由责任人负责修复或负赔偿责任。4.保安监控系统管理标准1）系统状态目标及供应标准①摄像机摄得图像清晰、稳定、无干扰。②云台转动、镜头、光圈调节、调焦、放大/缩小、图像切换画面分割等功能正常。③动态报警时，蜂鸣器响，录像机自动录像，有报警时间记录。④视频丢失报警。⑤市电停电，图像数据不丢失。⑥图像回放清晰。⑦3天内能随时提供录像查询。2）操作职责①保持设备清洁、机房环境、标牌标识符合管理标准。②做好设备运行记录并保存好录像带。③检查摄像机（含云台）是否有松脱、损坏；视频线是否有松脱、损坏。如有及时报修。3）保养职责①按月度、季度保养计划实施保养并填写保养记录。②清除设备外表尘埃、污渍。③线路及器件如有破损、脱落、接触不良的现象，则检修或更换。4）维修责任①对于一些技术专属部分的设备，聘请合格的分包维修方进行维修保养，乙方有义务进行现场监管，并对甲方承担维修责任。②因产品或施工质量问题造成保安监控系统设备及其零部件发生故障或意外事故，及由此造成的第三方人身及财产损失，由相关责任方承担法律责任及经济赔偿责任。③乙方日常保养中如发现线路或元件损坏，在职责范围内及时检修或更换新的线路或元件。④凡经维修或更换零部件的设备，经过调试，必须达到使用说明书的技术指标、性能。⑤因使用不当或人为过失造成保安监控系统设备及零部件损坏的，由责任人负责修复或负赔偿责任。5.消防报警系统管理标准1）系统状态目标及供应标准①探头确认报警、破玻报警、喷淋头达到温度爆裂喷水，警铃、喇叭响功能正常；电梯迫降至首层。②破玻报警，消防栓泵启动。③喷淋头喷水，湿式压力阀动作，水警铃响,喷淋泵启动。④地下室上述报警时，除了电梯不迫降外，其余与上面的相同。另外，分区防火卷帘下降至地面；送风机和排烟风机启动。⑤凡火灾报警切断非消防电源。⑥凡火灾报警消防主机应收到火警信息和设备联动信息。在CRT上显示这些信息。⑦监控中心可以远程控制防火卷帘下降，消防栓泵、喷淋泵、风机的启/停。⑧灭火器在正常使用时限内。2）操作职责①值班运行确认火灾报警，填写运行记录表。②保持消防设备、机房环境、标牌标识符合标准。③定期巡检警铃、喇叭、探头、破玻、喷淋头、防火卷帘、按钮合有无松脱或损坏。④定期巡检探头、模块的状态是否正常。⑤定期抹擦警铃、喇叭、破玻的灰尘、污渍。⑥每月清抹卷帘帘面一次。⑦定期清扫主机、广播系统、联动柜的灰尘。⑧定期清扫水泵电控柜的灰尘。⑨定期检查灭火器，必要时称重。3）保养职责①按照月度、季度保养计划，完成以下设施的保养，并填写保养记录。a.消防栓泵和喷淋泵保养。b.水泵电控柜保养。c.消防管道、阀门保养。d.湿式阀保养。e.消防主机保养。f.探头保养。g.消防广播系统保养。h.卷帘门保养。②定期进行系统联动测试，检测系统的功能。4）维修责任①对于一些技术专属部分的设备，聘请合格的分包维修方进行维修保养，乙方有义务进行现场监管，并对甲方承担维修责任。②因产品或施工质量问题造成消防报警系统设备及其零部件发生故障或意外事故，及由此造成的第三方人身及财产损失，由相关责任方承担法律责任及经济赔偿责任。③乙方日常保养中如发现线路或元件损坏，在职责范围内及时检修或更换新的线路或元件。④凡经维修或更换零部件的设备，经过调试，必须达到使用说明书的技术指标、性能。⑤因使用不当或人为过失造成消防报警系统设备及零部件损坏的，由责任人负责修复或负赔偿责任。6.通信系统、广播电视系统、管道煤气系统：管理处协助相关部门开展维护工作。由相应单位负责。管理处可代业户联系相关工作，可做一些简易查看。十一、公共设施维修管理服务标准一、建筑物维护保养（一）房屋建筑结构1.保养和管理责任1）每年巡视1次房屋主体结构，观察情况有无异常，进行安全确认（需要时，报政府专业机构检测）。2）在冬、雨季和天气异常时安排房屋设施巡视，对易出问题的部位重点检查。3）每月检查清理1次屋面、檐沟内落叶杂物树叶等，疏通雨水口、落水管等。4）每周巡视1次楼宇单元门、楼梯间通道部位以及其它共用部位的门窗、玻璃、通道照明灯等。5）对室内装修进行检查，防止对楼体承重结构进行改动或打、凿等行为。2.房屋结构损坏维修责任1）乙方有责任防止造成房屋结构损坏，业户私自进行的有危害机构的行为，管理处一经发现，上报严肃处理，并由当事业户承担责任。2）房屋结构发生损坏，乙方有责任及时向开发商通报，并积极组织开展有关维修工作，但不限于下列情况：①因设计或施工原因，造成建筑物的地基下陷、开裂、倾斜及主体结构构件开裂、变形、破损；②因设计、施工或防水材料的质量问题，造成天面渗水、滴漏；③非因乙方保养责任造成的房屋结构的其它损坏。3）因使用不当或人为过失造成房屋损坏的，由责任人负责修复或负赔偿责任。3.建筑物外立面1）保养和管理责任①保持建筑物外立面瓷片无缺式、涂料色泽基本一致。②保持无乱建、乱挂等违规现象。③保持无窗外装防盗网、无锈迹班驳等现象。2）维修责任①对瓷片脱落及时修复。②检查外立面观瞻状况，纠正违规行为。③定期对房屋外墙进行目视查看，对外墙面砖有脱落或大面积污损的，对脱落的较大区域进行围闭，并及时安排进行全面检查处理，稍后即安排修复。对大面积污损的，责任责任单位进行及时处理，在施工过程中，加强监督，防止发生污损事件。。④因施工等原因致使建筑物、构筑物外立面有明显污迹的，及时进行清洗、粉饰。⑤督促外立面的空调冷凝水管支管破损的业户自行负责修复。⑥定期检查阳台铁栏杆，并对出现锈蚀情况的进行翻新油漆，保持观瞻亮丽。（二）公共区域防水1.保养和管理责任1）每季度对公共防水区域进行一次检查（逢雨季加密频次），对沉降缝、后浇带、管道穿过外墙部位、外墙预埋件部位等容易出现渗漏的部位重点检查。2）建立防水、渗漏维修工程档案，对出现渗漏的部位进行维修登记，便于日后查阅。2.维修责任1）乙方及时处理和维修影响房屋功能的渗漏问题，方法可采取堵、排和引流、做装饰面覆盖等多种方式进行。2）属过了保修期，而又发生在业户室内（包括上下楼层之间及业户卫生间沉箱渗水出墙外而滴入他人窗台）的渗漏维修责任由业户负责。管理处有义务进行协调维修工作。3）外墙渗水入室内的（不包括窗户本体渗漏入室内），管理处安排处理。（三）公共区域油漆粉饰1.状态要求1）墙面平整、无明显污渍。2）门窗、栏杆等无尘、无锈迹，不脱漆。2.保养和管理责任1）每月对公共区域油漆粉饰部件进行巡检，发现饰面污渍、锈迹及脱漆等现象及时处理。2）楼梯间、共用走廊的室内墙面每周巡视一遍。有污损情况及时安排粉刷。3.维修责任1）一切责任均由乙方承担。对于一些高空作业的，需要聘请合格的分包维修方进行维修保养，乙方有义务进行现场监管，并对甲方承担维修责任。2）因施工、维修、安装等行为损坏外墙的，由责任方负责处理。管理处督促施工安装单位按规定要求进行必要防护，防止发生污损事件发生。3）私家阳台栏杆、门窗本体由业主负责维修。其他公共区域的设施由管理处及时维修，保持良好状态。4）乙方对铁皮雨水斗、落水管、支撑或其他各类构件（铁栅栏、铁栏杆、铁门）其油漆起皮、剥落或铁件锈蚀应除锈、刷防锈涂料后再进行油饰；铸铁污水管、水管、煤气管在刷防锈漆后再刷两道相关颜色油漆。二、公共设施维修保养（一）楼内公共场所及其设施1.状态要求1）楼内公共场所及其设施包括大堂、楼梯、走廊之地面、天花、墙面、消防门、闭门器、门栓、合页、灯具、装饰、垃圾筒等。2）墙面平整，无明显污渍，瓷片、玻璃、平面镜等完好无破损。3）地面平整，无塌陷，瓷片完好，个别有小的崩角，进行填补处理，颜色近似，不明显影响观瞻，瓷片有大部份破损的，及时更换。4）消防门、闭门器、门栓、楼梯栏杆外表无锈迹，不脱漆，安装牢固，闭门器、分门器正常闭合。5）垃圾筒外观完好，无污渍、无锈迹，不脱漆，统一摆放。2.保养和管理责任1）每周巡查1次楼内公共场所的门窗、消防门、闭门器、门栓、垃圾筒，保持无污渍、无破损，能正常使用。2）每周对公共墙、地面及天花装饰进行1次巡查。保持地面无坏损及严重污渍，地面、地砖破损有影响的必须进行修补与更换；墙面、顶面无起皮、污迹和划痕，无明显裂缝；地脚线无脱落及损坏；天花无缺少及严重污染，天花板有污染和残缺的进行修缮养护，完好率达到98%以上。3.维修责任1）对巡检中发现楼内公共场所及其设施有损坏现象，及时组织维修。2）因使用不当或人为过失造成房屋损坏的，由责任人负责修复或负赔偿责任。（二）公共通道及其设施1.状态要求1）公共通道及其设施、下水道井盖、通道标识等完好无破损。2）保持公共通道畅通，路面平坦整齐，排水畅通。3）地下管井目视管道内壁无粘附物，井底无沉淀物，水面无漂浮物，水流畅通，井盖上无污渍、污物。4）保持公共通道标识清晰、完好。2.保养和管理责任1）加强公共通道的维修与养护，制定详细维修保养计划并实施。2）每月对地下管井、雨水沟清理1次，捞起井内泥沙和悬浮物，并消杀消毒，每季度对地下管井彻底疏通1次，清理结束地面冲洗干净。3）每日巡查公共通道标识，发现有污损、损坏立即进行清洁和维修。3.维修责任1）日常巡检公共通道、下水道井盖、道路标识等破损、废旧情况，及时进行修缮养护。2）因使用不当或人为过失造成房屋损坏的，由责任人负责修复或负赔偿责任。（三）公共照明系统1.状态要求1）公共照明系统包括楼内大堂、走廊、楼梯间、地库照明、电梯厅、电梯轿厢、园区照明、楼宇光亮工程等。2）公共照明照度符合要求。3）各类开关操作灵活，控制可靠，安全措施得当。4）灯罩、灯、灯座完好，安装牢固。5）电线穿管、排列整齐，有包扎。6）电箱、灯具基本无尘、无锈迹，不脱漆。2.保养和管理责任1）实施公共照明系统设施的操作与维护，保持设备完好，使用正常。2）每周巡查，制定有效维护、报修制度，力求公共照明系统正常。3.维修责任1）每周巡检中发现照明灯具哑光、严重闪烁、损坏当即处理，高位需进行高空作业的一周内处理完成。3）因使用不当或人为过失造成损坏的，由乙方督促责任人负责修复或负赔偿责任。（四）地下停车场1.状态要求1）保持车道路面平整完好、排水沟通畅，无堵塞现象。2）道路指示明显清楚，停车标识、车位牌字迹清晰、外观整洁。3）停车场墙面、地面、顶面渗漏妥善处理，不影响行车及停车。4）保持照明系统完好，送、排风系统符合设备管理要求，保持场内空气相对清新。5）停车场收费系统正常运行。2.保养和管理责任1)制订停车场及其设备设施安全运行、岗位责任制及定期巡检、维修保养制度，并严格执行。3.维修责任1）发现停车场道路及其设施发生损坏、废旧及时组织进行修缮养护。2）因设计、施工或产品、材料的质量问题，造成停车场及其设施损坏，及由此造成第三方人身及财产损失，由相关责任方承担法律责任及经济赔偿责任。3）因使用不当或人为过失造成损坏的，由乙方督促责任人负责修复或负赔偿责任。（五）装修管理1.将室内装饰装修工程的禁止行为和注意事项事先告知业主和装修施工负责人。2.对业主装修房屋的申请，需提供装修计划、方案及图纸，并报工程主管审阅。在2个工作日内给出同意意见或修改意见。简易维修或装修的，及时办理施工手续。3.督促、检查业主（使用人）装修期间施工情况，对隐蔽工程如水、电管线的预埋、沉降结构的回填需查验合格后才能隐蔽。4.装修结束组织验收。5.对装修中的违约行为及时劝阻；已造成事实后果或者拒不改正的，及时报告有关部门依法处理。十二、环境管理服务标准一、清洁管理服务（一）清洁卫生管理服务标准1.小区广场、道路道路平整、干净、无积水、无杂物、无泥沙及痰迹、无油污等污渍。2.大堂1）整体环境整洁、无杂物；2）地面无污渍，无明显脚印；3）墙面无积尘、蜘蛛网；4）垃圾筒无异味，无垃圾外露；5）石材、玻璃、不锈钢等材质保持自然舒适的光泽。3.电梯轿箱1）轿箱四壁干净无灰尘；2）轿箱顶部无蜘蛛网及积尘；3）玻璃镜面光亮、无灰尘、无手印等污迹；4）不锈钢表面光亮、无灰尘、无手印等污迹；5）石材表面保持自然舒适的光泽；6）地毯无积尘及污迹。4.电梯厅1）天花板、灯具无蜘蛛网及积尘；2）地脚线干净无积尘；3）大理石地面干净无灰尘，有光泽；4）瓷砖地面干净无杂物、污迹；5）地毯无积尘及污渍。5.公共走廊通道1）地面无污渍、水渍、灰尘，石材表面保持自然舒适的光泽，地毯无积尘及污迹；2）地脚线干净无积尘；3）墙面无积尘、无污渍；4）天花无蜘蛛网及积尘。6.消防通道1）铁栏、扶手干净、光亮、无乱张贴或涂鸦现象；2）水泥地面干净无杂物、尽可能处理和减少业户的垃圾遗留的油渍污迹；3）楼梯道玻璃内侧、门窗干净、明亮。（二）周期性清洁工作安排1.广场地面巡回清扫广场、道路地面，每月高压水喷冲清洗一次，局部污脏时，及时用水冲洗。2.天台每周巡视清洁天台一次。3.砂井、污/雨水井、明/暗渠每季度清疏砂井、污/雨水井、明/暗渠一次。4.消防通道每周巡视清洁消防通道一次。5.石材地面每月对公共场所地面石材打蜡一次或其他效果更好地抛光处理。6.地毯地面1）雨天及时铺设防滑地毯。地面干后，及时收好地毯，并进行清洁。7.不锈钢、铭牌1）每周对电梯厅及轿箱内不锈钢设施上不锈钢保养剂一次。2）每日对楼层铭牌进行抹尘一次，每周上不锈钢保养剂一次。8.地库及其公共设施1）每日全面清洁地库地面二次，巡回保洁。2）每周对车场设备、指示牌等抹尘二次。3）每周冲洗地库进出口车道一次。4）每月彻底清洗地库地面一次。5）每月对高位管道抹尘一次。9.会所消防设施、健身及休闲器材每天清洁会所消防设施、健身及休闲器材一次。10.宣传栏、指示牌、路灯、业户信箱等公共设施每周清洁上述公共设施一次。11.楼层收集垃圾每天上各楼层收垃圾4次。12.三楼业户平台每周进平台清理2-3次（需经业户同意方可进行）。（三）清洁辅助设施及管理1.吸尘地毯、吸水地毯：遇雨天摆放在主要入口位置。2.垃圾箱：摆放在园区公共场所、大堂、楼层，定期清洁。3.卷纸及纸架：安装在会所公共卫生间，按需更换。4.除臭丸：安装在公共卫生间，按需更换。5.各类清洁工作标识、标牌：进行清洁工作时摆放。（四）环境消杀1.每季度清洗水池一次。2.每月投药一次进行灭鼠。3.每周投药进行灭蟑螂，每季度不少于喷雾灭杀蟑螂一次。4.每年5-10月期间，每月喷洒灭蚊药二次。5.每天用消毒药水对大门按钮、公共常用扶手等设施消毒一次。6.每周用消毒药水对电梯轿箱内、外的按钮等设施消毒五次。7.每天用消毒药水对公共卫生间消毒一次。8.用消毒药水对公共场经常触摸到的部位消毒。9.所用药剂均符合国家规定并选环保类药剂。（五）清洁卫生应急处理1.在非典、流感、虐疾、登革热等疾病多发季节，将根据实际情况适当增加消杀频度，配合街道组织的相应工作。2.制订“非典”等流行性传染病盛行时期的应急预案，遵照政府部门的工作指引，做好消毒预防工作。（六）垃圾收集及清运1.每栋、每层设置垃圾桶（每层2个）。2.每日收集垃圾4次。3.每日外运垃圾4次。（七）污水处理及排放1.根据市政要求进行污水处理及排放。2.每年清疏化粪池1次。有异常情况时，及时清理。（八）二次供水池的清洗1.每季度清洗二次供水水池一次。2.每季度做一次水质化验。3.有特殊情况时，及时增加水池清洗。（九）外墙清洗鉴于外墙情况，采用局部清洗或用重新涂刷方式保持外墙观瞻良好。二、园林绿化管理服务（一）园林绿化管理服务标准1.根据花木品种、生长情况及季节、气候不同进行浇水、施肥，防止土壤干燥，促进植物生长，增加观赏价值。2.叶色正常，修剪造型美观，草坪定期修剪。3.及时清除落叶、枯叶、病虫叶，保持植物通风透气，降低湿度，保持绿化环境清洁卫生，减少病虫害的侵染。4.对乔木树枝进行检查、修剪，主要树木品种、属性明示。（二）周期性绿化工作安排1.浇水（基本按下列进行，视天气、气候做局部调整）。①春季：每天浇水一次。②夏季：每天浇水二次。③秋、冬季：每周浇水二次。④根据植物种类、气候状况、生长情况适当调整浇水频率。2.施肥：1）施肥频度：每年施肥三次。2）施肥时间：根据植物类型，选择在早春、仲夏或早秋施肥。3）根据植物种类、气候状况、生长情况适当调整施肥时间及频率。3.修剪：1）修剪频度：春、夏季：每月修剪一次。秋、冬季：每月修剪一次，或不修剪。2）草坪保持6cm高度，适时修剪。3）根据植物种类、气候状况、生长情况适当调整修剪频率。4.除杂草：定期修剪除草，根据实际状况喷洒除草剂。5.除虫及时发现病、虫害，根据实际情况喷洒除虫剂。6.视草坪生长情况，当草坪老化时，约3-4年更换草坪一次。保持草坪良好观瞻。7.时花（花坛）养护1）时花（花坛）养护标准：①保持原有花坛形状，保持清晰的图案和适宜的高度。②保持叶色、大小正常，无非正常落叶、黄叶现象发生；③保持株形丰满、整齐、姿态匀称优美，无干枝、断枝。④保持良好的长势，及时管理宿根花卉，使其花期长，花色正。⑤及时处理有轻微病虫害及人为损害的情况，且做到处理后不对花卉生长产生很大影响，保持泥面不开裂，花木不缺水、枯萎。⑥适时更换花坛时花，效果良好。（三）节日绿化布置1.主要节日：在春节、中秋、十•一、圣诞节、元旦等重要节日，对园区进行节日花卉布置。2.布置场地：正门广场、大堂、会所等。3.布置时间：节日前二天完成。4.布置标准：1)主题突出，色彩得当，视觉感受良好；2)品种新颖，有较长的观赏期；3)花木尺寸统一、整齐、搭配合理、美观；4)花材有时令感，花材摆放其间达到最佳观赏效果；5)场地布置与周围环境相协调。（四）园艺摆设及管理1.园艺摆设位置：各栋大堂、会所等位置。2.园艺摆设数量：每大堂根据位置及空间安排4-6盆观赏植物。3.园艺摆设种类：主要为观赏盆栽。结合节日，安排时花摆设。4.园艺摆设高度：1米-2米不等5.定期养护和更换，包括品种更换，保持长势良好、匀称、美观。6.园艺摆设养护标准：1）保持花卉、观叶植物生机勃勃、色彩艳丽。2）保持树木枝干无机械损伤，叶片颜色、厚度正常，无非正常落叶现象。3）保持无死株、缺株、病虫害发生。（五）病虫害的防治：1.喷药时间：周一至周五及非节假日的工作时间进行喷药，保持在上午9时后进行，在下午5时前停止喷药。2.药剂使用：选用符合国家规定的环保类药剂，做到对症下药、适时用药、适量用药。（六）防冻措施：遇寒冷气流，对树干基部、怕冻地花及露天荫生植物用薄膜遮盖或遮挡。十三、公共设施开关控制标准（一）公共照明1.大堂照明：一般夏季晚7：00-次日早6：00开启；冬季晚6：30-次日早7：00开启。根据天气可适当调整开启时间。2.楼道照明保持2-4盏常亮；其他采用手控延时或声控延时开关控制3.建筑物外立面光亮工程照明按市政规定时间开启。4.园区照明：一般夏季晚7：00-次日早6：00开启；冬季晚6：30-次日早7：00开启。根据天气可适当调整开启时间。5.停车场：保持目前照度24小时开启，符合照度要求。（二）电梯运行1.客用电梯：24小时自动运行。2.货运电梯（消防梯）：24小时自动运行3.在市政供电停电时，小区备用发电机自动启动，在5分钟内供电，保证电梯运行。4.电梯维修保养，做好计划，错开来进行维修保养工作，保证电梯运行。十四、社区文化活动及体育活动的开展（一）重要节日（春节、中秋节等）进行节日布置，组织住户举办文体活动或游园活动，对社区文化活动给予一定的经费支持，包括节日布置、社区文化宣传及活动开展等，经费预算额不少于人民币3万元。可由业主委员会提出书面计划，与管理处友好协商共同举办。（二）积极参与社会活动，提高本园区的知名度，创造高品质、高水平的优秀示范小区品牌。（三）开展“尊老爱幼”专项活动，不定期举办专题文娱活动、各类培训班等，增强邻里友谊，创和谐社区楷模。十五、社区公共秩序管理服务标准（一）管理公约的立法及修订1.立法过程1)由业主委员会拟定，经过公示2周后，无书面正式异议提交，经业主委员会表决通过后委托管理处实施。2)对有书面正式异议的条款，可以通过向全体业主发单的形式表决，超过1/2的同意的即获通过。2.修订程序1)由业主委员会组织修订工作，并根据物业管理有关法律规定和上述办法进行投票表决。2)修订表决通过后，由管理处负责实施。（二）乙方被授权要求协助执行的管理公约标准1.管理公约实施1）房屋使用功能限制。管理区域内之住宅单位仅限用于家庭日常生活起居用途。不得用于包括但不限于下列非居住用途（政策不禁止的除外）：①从事任何对外经营活动；②危险品仓库、化学实验室、加工工场、集体宿舍等用途；③其他治安管理条例禁止的活动。2）人员出入限制。管理区域实施封闭式管理，任何人士拟进入本管理区域须得到业户授权并经过确认后方可进入，应遵守下列管理原则：①住户由业主授权办理有效住户卡，凭卡经识别后进入；②无住户陪同之访客，须通过对讲机得到住户确认同意后方可进入；③住户可为其长期所雇请的家政工人申办住户卡，但不得为非常住人士办理住户卡。3）物品出入限制。非居家生活所需而数量或体积又很大的物品不得进入管理区域，包括但不限于下列物品：①工业原材料；②生产物资；③大批量商品④非居家生活所需或家庭装修合理使用之外的易燃、易爆、物品及剧毒、放射性、异味等物品禁止进入管理区域。包括但不限于下列物品：a.煤气瓶；b.汽油；c.氰化物；d.天那水；e.炸药；f.其他危险物品。4）携带体积超过60CM×60CM×60CM的物品或需由两人以上合力方可搬动的物品及大件贵重的物品离开管理区域，须由业主或业主委托授权人同意方可搬离管理区域。5）室内装修管理①住户进行室内装修、改造，业主须向物业管理处提出书面申请，说明施工内容及时间并提供相关图纸、资料，经物业管理处审核批准后方可施工。②进行任何施工均严禁危害楼宇结构安全，包括但不限于下列行为：a.严禁安装、摆放超出楼板、阳台安全载荷限量的物体（楼板负载重量应小于150Kg/m2）；b.严禁在承重墙、柱、梁、楼板部位开槽、挖洞及重锤击打施工；c.严禁暴露及剪断建筑物内部钢筋结构。③进行任何施工均要符合各专项设施的要求，包括但不限于下列事项：a.使用电器应确保室内电器总负荷符合线路设计限制，不得随意增大住宅单位内供电容量，不得随意改动住宅单位内供配电设施；b.不得违反管道煤气、有线电视、电话等专项管理规定；c.不得随意改动室内保安对讲、消防、智能家居系统；d.不得改变玻璃颜色、粘贴反光膜、禁止在铝合金窗台钻孔。④进行任何施工均要满足消防安全需要，包括但不限于下列事项：a.装修材料、电气材料均要使用消防合格产品；b.对装修现场要严格实行防火安全管理，禁止堆放易燃物品、禁止吸烟；c.使用电焊或动火要提前到管理处办理《动火证》并做足保护措施。⑤进行任何施工均不得侵犯异产毗连住宅单位及其他住户的权益，包括但不限于下列行为：a.不得钻、凿及钉通或损坏毗连住宅单位、走廊的隔墙，而降低安全、隔音效果；b.不得破坏防水结构而造成相邻住宅单位渗漏；c.不得安装超出本住宅单位楼宇投影面之外的物体、设备。⑥在施工过程中不能对公共环境产生严重滋扰，包括但不限于下列事项：a)施工时间限制在：周一至周五：8：30-12：00，14：00-18：00周六、日、法定节假日禁止施工。b)油漆施工及其他产生异味污染性气体施工要注意通风，尽量排向空旷户外，不得排向电梯厅及楼道相邻住宅单位；c)施工过程中户门要保持关闭，但不得反锁。不得在门口、电梯厅、公共走道堆放任何物品及占用上述地方进行施工；d)施工不能造成公共场所的卫生污染，禁止在公共场所清洗装修物料和倾倒装修用沙、石、水泥等；e)运送装修材料或建筑垃圾必须到管理处申报，使用事前经过保护处理之消防电梯，并避开上下班高峰期及休息时间运送。运送装修材料及建筑垃圾不得经过住户大堂；f)散装装修材料及建筑垃圾的出入，必须装包（袋）运输。⑦对施工人员要约束管理，不得干扰管理区域居民正常生活秩序，包括但不限于下列事项：a.任何施工人员不得在装修现场居住、过夜；b.施工人员要由业主或业主授权人员办理专用出入证，经管理区域主入口经识别后方可进入管理区域；c.施工人员不得使用管理区域公共设施进行休息、聚集、饮食等影响管理区域整体形象的行为；d.施工人员要严格按照管理处所规定的事项进行作业，违规者按相关规定给予处罚。⑧住宅单位在装修过程中对本管理区域或其他住宅单位的设备、设施及物品造成损害的，概由造成损害的住户负责赔偿。⑨住户须监督装修承建商购买工程保险和公众责任保险。2.消防管理1）除应急消防情况外不动用、不损坏消防设施、器材。包括但不限于下列行为：①不得随意打开消火栓，动用消防用水；②不挪用或移动消防斧、灭火器、消防服；③不得随意揭去管理区域内消防栓检查封条；④不得损坏烟感、喷淋头及消防安全警示标志；⑤不得在疏散楼梯和通道内堆放物品。2）安全用电、动火，包括但不限于下列要求：①用电器应确保室内电气总负荷符合线路设计限制；②不得除去室内开关电箱的防护面盖；③应按消防规定配备标准，配备家庭用消防器材，做好消防安全防范工作；④禁止私拉乱接电线；⑤立即整改查出的消防安全隐患。3）不得进行对消防安全构成威胁之危险活动。包括但不限于下列行为：①禁止在公共楼道燃烧任何物品；②室内禁止贮存汽油、天那水、燃气瓶等易燃易爆物品；③禁止向窗外随意丢弃烟头。3.升降电梯使用1）安全使用升降电梯。包括但不限于下列事项：①禁止在升降电梯轿厢内弹跳、剧烈运动或打闹；②禁止携带易燃、易爆、强腐蚀性物品乘搭升降电梯；③禁止在升降电梯轿厢内吸烟；④幼儿乘梯须大人带领。2）乘梯期间保持正常秩序，不能干扰他人使用。包括但不限于下列事项：①遵循先下后上秩序；②禁止乱按选层按键；③禁止自行车（不含童车）进入升降客梯；④可能引起他人恐惧不安的宠物（如狗只等），应避开在电梯繁忙期（上下班或上学放学）携带出入。3）货物搬运必须向管理处申报，在做好必要的防护措施后，方可使用指定升降电梯搬运货物。超长超大物件禁止进入升降电梯。4）紧急情况下升降电梯使用原则，包括但不限于：①火警情况下不要使用升降电梯逃生；②突然发生升降电梯停运现象时，切勿采取拍打按钮、厢体及强行撬门等行为。可按警铃报警，等待维修抢救人员援救；③升降电梯检修时，严禁动用检修警示标志和按动按钮。4.公共安全1）管理区域内要高度防止高空物体坠落对人体伤害。包括但不限于下列事项：①窗台外侧、阳台栏杆及栏杆以外禁止摆放花盆等任何物体；②禁止从窗户、阳台向外抛出任何物品；③门窗要及时检查是否松动，及时维修，留意台风等灾害性天气预报，并注意关好门窗；④外挂空调要选用合格安装队伍，在指定预留的位置进行安装。要采用高强度防锈蚀的架材，遇有松动或锈蚀要及时维修。2）住户不得有对公共治安安全造成影响的行为，包括但不限于下列事项：①住户卡遗失应立即挂失并重新补办；②住户卡只限本人使用，不得借予他人；③不得为图方便而将楼内门锁密码告诉送货等非居住人员。3）住户使用管理区域配套设施时要注意使用安全，遵守会所、游泳池、儿童游乐场等活动场所的相关使用规定。5.公共环境1）不得影响建筑物外观统一、美观。包括但不限于下列行为：①不得改变玻璃颜色、粘贴反光膜；②不得改变窗框颜色、形状；③不得改变户门颜色、形状；`④不得安装设置在门外或窗外的防盗门及纱窗；⑤空调室外机仅限于安装在建筑设计指定位置，不得安装超出设计要求尺寸之空调机，并需在安装完毕后，将百叶窗装回原位；2）不得影响公共观瞻。包括但不限于下列事项：①禁止在玻璃窗及外墙上张贴悬挂任何标语、广告、图画；②住宅单位户门外及周边20CM墙面只限在节日期间做简单节日装饰贴画，其余时间不得张贴任何装饰物；③住宅单位户门外及周边墙面禁止私自安装灯饰、挂件等物品；④住宅单位户门外禁止摆放鞋、神龛、香炉、垫毯等私人物品。3）不得对相邻住宅单位及其他住户发出白天超出55分贝、夜间超出50分贝之噪音。包括但不限于：①不得大音量播放电视、音响；②22：00—次日06：00不得举行喧闹的聚会、舞会等；③22：00—次日06：00不得在公共区域大声说话或播放音响；④空调机室外机发出超标噪音的需即时停止使用并进行维修或更换。4）不得对公共环境造成污染或对他人造成滋扰。包括但不限于下列行为：①空调机冷凝水必须接入统一管道，不得随处滴漏；②室内不得制造令人不安之异味，对周围环境及其他住户造成滋扰；③生活垃圾不得存放在除专设收集点之外的任何地方；④非日常生活垃圾之外的其他丢弃大件物品垃圾须由住户自行安排清运，不得堆放在公共场所；⑤不得在住宅单位户门外等公共场所焚香，在户内焚香不能对他人及公共环境造成滋扰；⑥不得在公共场所随地吐痰；⑦不得在楼内公共区域吸烟，不宜在园区内吸烟，不得随地丢弃烟头等杂物。5）不得占用公共场所作私人用途,包括但不限于公共地方摆放私人用品；6）除户内以外，所有建筑、设备、设施、环境均为公共财产，任何人不得以任何理由进行破坏、占用。6.未成年儿童监护1）监护人对未成年儿童（16岁以下）要进行有效保护，在公共场所避免可能危及儿童安全的事项。包括但不限于：①不得让儿童没有成人陪同进入停车场及独自乘坐升降电梯；②不得让儿童没有成人陪同进入游泳池；③不得让6岁以下儿童独自离开管理区域；④不得让儿童攀爬灯柱、护拦及树木；⑤不得让儿童触碰电箱、电线等公共区域的设备设施；⑥不够年龄要求的儿童进入游乐场需要成人陪同。2）成人对其监护的未成年儿童要进行有效教育，避免扰乱正常公共秩序。包括但不限于：①不得污染公共环境；②不得随地大、小便；③不得乱按电梯按钮；④不得破坏公共财物；⑤不得触动消防报警开关，不得破坏消防、安全设施。3）成人对其监护的未成年儿童要进行有效管理，避免在管理区域公共场所发生可能伤及他人的事项。包括但不限于：①不得在楼道从事滑板车、儿童自行车等速度运动；②不得玩耍弹弓、水枪、飞镖等危险游戏；③不得严重追逐打闹，不得欺负弱小和冲撞老人。7.宠物饲养1）住户饲养宠物必须以不对他人构成滋扰或不引致两个以上住户投诉为原则，不得饲养会引起多数人反感、严重污染环境之宠物。包括但不限于：蛇；蜥蜴；老鼠；猪；鸡、鸭、鹅。2）饲养狗只必须持有政府颁发的有效牌照。宠物的主人应持牌照的原件及复印件到管理处备案。3）饲养宠物要避免惊吓和伤及他人。包括但不限于：①不得饲养高于60CM，长于40CM以上非观赏型狗只；②携狗外出时必须使用狗绳和狗罩；③携带宠物进入公共场所，如令他人感到不安，应主动回避。4）饲养宠物应尽量减少对他人滋扰。包括但不限于：①17：00至20：00限制携带宠物进入公共场所；②07：30至09：00；17：00至19：00限制携带宠物乘坐升降电梯；③宠物不得发出令人不安之声音或大于55分贝之噪音；④不宜在公共场所进行宠物交配活动。5）饲养宠物要避免对公共环境造成污染，包括但不限于：①宠物主人及时清理宠物粪便污物；②不得在管理区域公共场所喂食。6）不宜进行之活动。不得在管理区域内任何公共区域及住宅单位内进行会引起多数人感到不适或反感的活动,包括但不限于：①不得举行丧事相关的葬礼、告别仪式等活动；②不得举行打斋、颂经等宗教、迷信活动。7）其他不得进行《刑法》及《治安管理条例》等法律法规中明令禁止的犯罪及违法行为。8）业主委员会授权对违约处理①任何人士进入本管理区域均要接受本管理公约约束，对违规行为将采取如下措施：a.一般性违规由物业管理公司发出简单劝谕或书面劝谕改正，未造成不良后果或直接经济损失的不予处罚；b.对已经造成经济损失的违规行为，物业公司有权要求立即改正并赔偿相应损失；c.对经过多次简单、书面劝谕均不改正的违规行为或造成严重不良后果的恶劣行为，物业公司有权提请政府有关部门处理或向人民法院提起诉讼或提交仲裁委员会仲裁。②对下列违规事项，管理处可按下列方法执行：a.在公共地方摆放私人物品，管理处2次发出书面劝谕后仍不整改的，可以强制将该物品搬走，产生费用由摆放人支付；b.未经许可在住宅单元户门外张贴或安挂物品，管理处2次发出书面劝谕后仍不整改的，可以采取强制拆除的措施；c.对存在严重消防隐患的装修现场，管理处可以即时采取停电措施强制其进行整改。第三章管理费收费标准及缴纳第四条物业管理收费标准一.根据国家发改委、建设部制定的《物业服务收费管理办法》的有关规定，经甲乙双方协商一致，乙方按照第二章之物业管理服务标准对本物业提供服务，业主按人民币3.8元/月M2建筑面积收费标准向乙方支付固定的物业管理服务费用。二.本合同确定的物业管理收费标准中包含公共用水和公共用电的费用分摊。三.停车场每个私家车位收取管理费180元/月.车位。四.临时停车车位费按广州市收费文件执行。第五条有偿服务费一.管理处向业户公示有偿服务收费标准，由业户自主选择消费（收费标准已以《服务简报》形式在小区广泛派发）。二.收费采用现金支付方式。第四章物业维修基金第六条本物业的维修基金在需要使用时按照政府有关文件规定严格执行。第五章甲、乙方的权利义务第七条甲方的权利及义务一.甲方加强甲乙双方及乙方与业主及物业使用人之间的沟通和关系的协调，并对乙方承诺的服务目标的执行、业户满意度、服务品质等进行公正的监督与稽核，但监督工作应不干涉乙方依法或依本合同约定所进行的正常管理服务和经营活动。二.每个月可就日常管理监督过程中发现的或反映业户提出的意见、建议和改进的事项向乙方提交书面建议。三.就乙方合同约定的各项服务承诺和标准就监督过程中发现的重大管理问题、相应解决方案与实施计划与乙方进行沟通讨论。四.对乙方每半年进行的业户满意度调查的真实性与公正性进行监督；五.每年度末对乙方全年的服务进行客观的综合评价；六.业主和使用人不按规定交纳物业服务费时，甲方协助乙方催缴；七.支持乙方作好物业管理区域内的物业服务工作、宣传教育、文化活动；八.支持乙方督促全体业主遵守《公约》和物业管理规章制度；九.支持乙方督促违反物业服务合同约定逾期不交纳物业服务费用的业主并限期交纳物业服务费用；十.甲方开展各项日常工作所产生的合理费用可予以在物业管理费用中列支，按实际发生额实报实销，但每年不超过8千元。第八条乙方的权利及义务一.对业主和物业使用人违反物业管理法规政策及《管理公约》（以下简称《公约》）的行为进行处理：包括责令停止违章行为、要求恢复原状，要求赔偿名誉损失及支付违约金、对无故不缴交有关费用或拒不改正违章行为的责任人采取停止部分服务项目或诉诸法律等催缴催改措施。二.建立物业管理服务制度并组织实施。三.负责向业主和物业使用人收取物业管理服务费及政府规定的各项相关费用。四.严格执行《物业管理条例》的规定，对本项目的各级管理层与操作层人员实行持证上岗制度，拥有国家规定的岗位证书与资质证书。五.建立完善的竞争激励机制与考核培训机制六.对本项目全体管理人员通过分阶段、分层次的系列化、正规化培训，提高员工的文化素质、业务能力和管理服务水平，为本物业培养出一支品质优良、技术过硬、服务热情周到的物业管理员工队伍。七.培训工作将包含针对企业文化、管理与服务的礼节、礼仪与技巧等的普遍培训；针对各部门、各岗位职责、工作流程、质量标准及相关的业务知识的专业培训；针对管理骨干的外派学习、交流等升职培训。八.公司将组织对培训进行考核并将员工的考核成绩与人事奖罚机制挂钩，以提高员工学习的积极性与成效性。第六章公共保险第九条乙方负责购买在管理区域内非物业管理工作人员的其他第三方人员的意外伤害和意外造成的财产损失险种，即“公众责任险”。第十条乙方负责购买地下停车场公共区域的“火险、车盗险”。第七章合同期限第十一条本合同期限自2005年月日起至2010年月日止第十二条本合同终止时，乙方应将物业管理用房、物业管理相关资料等属于全体业主所有的财物及时完整地移交给业主委员会。第八章违约责任、处罚及合同终止的约定第十三条合同签订后，在期满的前三个月，由双方客观公正的评定合约履约情况，评定标准为：合同生效以来的平均业户不满意度高于15%时，为履约实质性未完成；合同生效以来的平均业户不满意度等于或低于15%时，为履约实质性完成。第十四条乙方固定进行一年两次的业户满意度调查，调查应以每个单元为单位进行，调查范围应为中海锦苑全体业主及物业使用人，调查开展以及调查结果的收集和统计应在甲方监督下进行，如年度业户平均不满意度高于15%时（指一年内两次调查的平均值），或任何一次调查所得之业户不满意度高于20%时，则乙方主动放弃本物业之管理权，且甲方有权解除合同。第十五条当甲乙双方评定履约实质性完成，则在合约到期时若业户平均不满意度低于15%，乙方享有自主选择同等条件下的优先权。第十六条本合同有效期内，除法律或本合同另有规定外，若甲方单方面提出终止合约，则甲方承担由此造成的一切直接损失。第十七条本合同有效期内，若乙方单方面提出终止合约，除双方另有协议外，需提前三个月书面通知甲方。第十八条业主或物业使用人违反本合同约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，从逾期之日起七日以上的按每日应交服务费的千分之一交纳滞纳金。第十九条乙方违反本合同约定，擅自提高物业服务费用标准的，业主和物业使用人就超额部分有权拒绝交纳；乙方已经收取的，业主和物业使用人有权要求乙方按超额部分的双倍返还。第二十条若乙方发生极其严重的责任事故或刑事事件，甲方有权临时召集业主进行满意度调查，若业户不满意度高于15%时，则甲方有权提前三个月通知乙方终止本合同。第二十一条乙方有权将物业管理部分工作分包给专业公司，乙方对分包方的工作质量负责。第二十二条如因乙方原因要求终止合同的，乙方应提前三个月通知甲方，并做好移交工作。第九章免责条款第二十三条以下情况乙方不承担责任：一.不承担对业主及非业主使用人的人身、财产的保管保险义务及意外事件（如高空抛物等）、不可抗力造成的损害责任或因不可抗力导致物业管理服务中断而造成的相关损失；二.乙方已履行本合同约定义务，但因物业本身固有瑕疵造成损失的；三.因维修养护物业共用部位、共用设施设备需要且事先已告知业主和物业使用人，暂时停水、停电、停止共用设施设备使用等造成损失的；四.因非乙方管理责任出现的供水、供电及其他共用设施设备运行障碍造成损失的。五.为维护公众、业主、物业使用人的切身利益，在不可预见情况下，如发生煤气泄漏、漏电、火灾、水管破裂、救助人命、协助公安机关执行任务等情况，乙方因采取紧急避险措施造成财产损失的，当事双方按有关法律规定处理。第十章其他事项第二十四条业主可与物业使用人依据本合同之内容对双方的权利义务进行约定，但物业使用人违反本合同约定的，业主应承担连带责任。第二十五条本合同未尽事宜，双方可另行以书面形式签订补充协议，补充协议与本合同具有同等的法律效力。本合同及其附件和补充协议中未规定的事项，均遵照中华人民共和国及其地方的有关法律、法规和政策执行。第二十六条本合同在履行中发生争议，由双方协商解决，协商不成，双方可选择向广州市有管辖权的人民法院提起诉讼的方式处理。但业主拖欠物业服务费用的，乙方可以直接按照有关规定向有管辖权的基层人民法院申请支付令。第二十七条本合同执行期间，如遇不可抗力，致使本合同无法履行或造成名誉、经济损失的，双方均不承担违约责任并按有关法规政策规定及时协商处理。第二十八条本合同内容若与相关法律、法规、政府规定有冲突的，以相关法律、法规、政府规定内容为准；相关法律、法规、政府规定内容有调整的，按照调整后的规定执行。第二十九条本合同自2005年月日起生效。甲方：中海锦苑业主委员会乙方：中海物业管理广州有限公司授权代表：授权代表：签约地点：签约时间：年月日',)