广州前期物业服务合同的有效期限与规定

('SF–2018–0708合同编号：广州市前期物业服务合同示范文本建设单位：物业服务企业：物业项目名称：广州市住房和城乡建设委员会制定广州市工商行政管理局监制二0一八年九月广州市前期物业服务合同建设单位（甲方）：；统一社会信用代码：；法定代表人：；联系人：；联系电话：；传真电话：；邮箱：；邮编：；地址：。物业服务企业（乙方）：；统一社会信用代码：；法定代表人：；联系人：；联系电话：；传真电话：；邮箱：；邮编：；地址：。根据《中华人民共和国民法总则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《广东省物业管理条例》、《广州市物业管理暂行办法》等相关法律、法规、规章、规范性文件和行业标准的规定，甲乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就甲方选聘乙方提供前期物业管理服务事宜，订立本合同。第一章物业项目基本情况第一条物业项目基本情况：物业项目名称：；物业项目类型：；占地面积(平方米）：；建筑物总面积(平方米）：；物业项目坐落位置：;物业管理区域四至：；物业服务用房建筑面积(平方米）：；物业服务用房坐落位置：。（《物业项目规划平面图》见附件1；《物业项目构成》见附件2；《物业项目共用部位和共用设施设备》见附件3）。第二章服务内容与质量第二条在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括以下基本内容：（一）物业综合性管理服务；（二）物业共用部位（不含建筑幕墙）的维修、养护和管理；（三）物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；（四）物业共用部位和相关场地的清洁卫生、四害消杀防疫、排水和排污管道的疏通、生活垃圾分类投放的管理；（五）公共绿化的养护和管理；（六）公共秩序维护和安防、消防等事项的协助管理；（七）车辆停放秩序维护和车位经营的协助管理；（八）装饰装修的协助管理和服务；（九）物业档案资料管理。《前期物业服务的基本内容（政府要求）》详见附件4。第三条委托乙方管理维护玻璃幕墙等建筑幕墙的，乙方具体提供以下服务：1.；2.；3.；4.；5.。甲、乙双方也可另行签订建筑幕墙管理委托协议。第四条在物业管理区域内，乙方提供的其他服务包括以下内容：1.；2.；3.；4.；5.。第五条对业主委托乙方提供本合同约定以外的服务事项，服务内容、标准、费用等相关事宜，由乙方与业主另行商定。第六条乙方提供的服务应达到《前期物业服务的基本内容（政府要求）》的具体要求，且不得低于乙方前期物业管理投标文件承诺的质量标准。《前期物业服务的质量标准（企业承诺）》详见附件5。第三章物业服务费用第七条本物业管理区域内物业服务收费遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。在物业管理区域内的显著位置公开并及时更新：(一)企业营业执照、物业项目负责人和各项服务主管人员的基本情况及联系方式、服务投诉电话；(二)物业服务内容、物业服务标准、收费项目、收费标准、计收方式；(三)房地产、价格、城市管理、规划、交通、工商、环保、质量监督等行政管理部门的投诉举报电话。第八条物业服务收费选择以下第种方式：（一）包干制。1.物业服务费用由业主按专有部分面积支付。专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算。乙方包干使用，并享有盈余或者承担亏损。具体收费标准如下：多层住宅：元/月·平方米；高层住宅：元/月·平方米；别墅：元/月·平方米；办公物业：元/月·平方米；商业物业：元/月·平方米；物业：元/月·平方米；物业：元/月·平方米。2.物业服务费用主要用于以下开支：（1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；（2）物业共用部位、共用设施设备日常运行、维护的相关费用；（3）物业管理区域清洁卫生的相关费用；（4）物业管理区域绿化养护的相关费用；（5）物业管理区域秩序维护的相关费用；（6）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；（7）办公费用；（8）管理费分摊；（9）物业服务企业固定资产折旧；（10）法定税费；（11）物业服务企业的利润；（12）经业主同意的其它费用。3.乙方按照上述标准收取物业服务费用，上述范围使用物业服务费用，并按照本合同约定的服务内容和质量标准提供服务。（二）酬金制。1.物业服务企业按专有部分面积向业主预收物业服务资金，在预收的物业服务资金中按约定比例提取酬金，其余全部用于物业服务合同约定的支出，由业主享有结余或者承担不足。具体预收标准如下：多层住宅：元/月·平方米；高层住宅：元/月·平方米；别墅：元/月·平方米；办公物业：元/月·平方米；商业物业：元/月·平方米；物业：元/月·平方米；物业：元/月·平方米。2.预收的物业服务资金由物业服务支出和乙方的酬金构成。3.乙方酬金（每月/每季/其他）按照％或元从预收的物业服务资金中提取。4.预收的物业服务支出由交纳物业服务资金的业主所有，由乙方代管，主要用于以下开支：（1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；（2）物业共用部位、共用设施设备日常运行、维护的相关费用；（3）物业管理区域清洁卫生的相关费用；（4）物业管理区域绿化养护的相关费用；（5）物业管理区域秩序维护的相关费用；（6）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；（7）办公费用；（8）管理费分摊；（9）物业服务企业固定资产折旧；（10）经业主同意的其它费用。5.物业服务支出应用于本合同约定的支出。物业服务支出年度结算后结余部分，由全体业主按专有部分面积所占比例所有，可用于抵扣业主所需支付的物业服务资金或经业主同意的其它费用。第九条物业服务收费实行酬金制的，乙方应当每年向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算，每季度公布物业服务资金的收支情况。业主、业主大会或者业主委员会、业主监事会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出质询时，乙方应当自收到书面质询之日起7日内答复。乙方、业主大会或者业主委员会、业主监事会可以聘请会计师事务所等对物业服务资金年度预决算和收支情况进行审计并将审计报告通报全体业主。第十条属于同一个物业区域但分期开发的，如各期物业的服务收费标准不同，可在符合相关法律、法规、规章、规范性文件的前提下另行约定。第十一条委托乙方管理维护玻璃幕墙等建筑幕墙的，乙方另行收取相关费用，收费方式和标准如下：1.；2.；3.；4.；5.。第十二条依法变更物业用途的，根据变更后的物业用途的收费标准支付物业服务费。住宅小区内教育和医疗卫生配套设施的物业服务收费不高于本小区住宅物业服务收费标准。教育配套设施，是指符合规划要求配套建设的托儿所、幼儿园和中小学校。医疗卫生配套设施，是指符合规划要求配套建设的医院、卫生院（站）等医疗机构和社区卫生服务机构。第十三条本物业管理区域内的机动车车位由乙方实施物业管理。车位属于甲方或自有产权业主所有的，由甲方或自有产权业主按照住宅（元/月·个）、商业（元/月·个）的标准向乙方支付车位物业服务费。车位属于全体业主共有并由乙方经营管理的，乙方按照住宅（元/月·个）、商业（元/月·个）的标准，按（每月/每季/其他）从本物业管理区域的共有收入中扣除车位物业服务费。车位的物业服务收费不得高于规定的上限标准。第十四条本物业管理区域内共用水电费分摊问题，按照相关法律法规做如下约定：。乙方应当按照水电收费周期及时公布共用水电单价、用量、金额、分摊等情况。业主、业主大会对相关情况提出异议时，乙方应当及时答复或者协助供电、供水部门及时答复。乙方办公及生活的自用水电，应单独设置计量表，其费用由乙方负担；绿化物养护、园林水池喷泉、值班室、保安亭以及喜庆活动、宣传、装饰等属于前期物业管理服务范围的水电费用，由物业服务费列支；开展多种经营活动的水电费用，由该项经营收入列支。第十五条业主应当自物业交付之日起向乙方支付物业服务费。物业已具备交付条件，业主无正当理由拒绝办理物业交付手续的，应当自甲方书面通知其办理交付手续的期限届满之次日起支付物业服务费。房屋交付后空置的也应支付物业服务费。本物业管理区域内的配套公共服务设施，包括教育、医疗卫生、文化、体育设施和行政管理设施、服务设施、福利设施等，由使用单位负责支付物业服务费。物业服务费和车位物业服务费（每月/每季/其他）交纳，业主、物业使用人、配套公共服务设施使用单位应当在（每次缴费的具体时间）前交纳物业服务费。每逾期一日按欠费总额的%向乙方支付违约金。具体采用（现金/银行托收/微信/支付宝/其他）的交费方式。采用银行托收方式的，业主、物业使用人、配套公共服务设施使用单位应当签订托收协议并根据托收金融机构要求提交相关资料。第十六条业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费的，从其约定，业主负连带交纳责任。业主与物业使用人之间的交费约定，业主应当及时书面告知乙方。物业发生产权或者租赁权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费。第十七条甲方不得对业主的物业服务费作出减免承诺或者约定。已经承诺或者约定减免的物业服务费，由甲方承担。符合以下情形之一的，物业服务费由甲方按照本物业管理区域内同类型物业的收费标准足额交纳：（一）已竣工但尚未出售的物业；（二）已出售但因甲方原因尚未交付给买受人的物业；（三）属于甲方所有的房屋、车位、公共服务设施等物业。第十八条乙方接受供水、供电、供气、通讯、有线电视、垃圾处理等专营服务单位委托代收费用的，不得向业主收取手续费、周转金等额外费用。没有法律、法规规定或者政府明确规定的，乙方不得向业主收取与专营服务费相关的保证金、抵押金、风险金等费用。乙方不得以欠缴物业服务费或者其他与乙方相关的原因为由，擅自中断业主的正常用水、用电、用气和通讯、有线电视网络等。第四章物业经营与管理第十九条车位属于甲方所有的，租金收益归甲方所有，业主、车位使用人应当向甲方支付车位租金。甲方委托乙方代为经营管理的，乙方按照住宅（元/月·个）、商业（元/月·个）的标准收取车位租金，并按住宅（元/月·个）、商业（元/月·个）的标准从车位租金中提取管理成本和经营酬金。甲乙双方可另行签订车位的经营管理协议。车位属于全体业主共有的，租金收入归全体业主共有。乙方代表全体业主经营管理的，按照住宅（元/月·个）、商业（元/月·个）的标准收取车位租金，并按住宅（元/月·个）、商业（元/月·个）的标准从车位租金中提取管理成本和经营酬金。车位租金（每月/每季/其他）交纳。业主、车位使用人应当在（每次缴费的具体时间）前交纳车位租金，每逾期一日按欠费总额的%支付违约金。具体采用（现金/银行托收/微信/支付宝/其他）的交费方式。乙方的车位经营管理费用（每月/每季/其他）提取。未按照住宅停车场议价规则的规定进行协商议价的，甲方或受委托代为经营管理的乙方不得擅自制定、提高机动车车位租金。第二十条物业管理区域内，规划用于机动车停放的车位车库尚未出售的，甲方或受委托代为经营管理的乙方应当予以出租，并应当首先出租给本物业管理区域的业主、物业使用人。在满足本物业管理区域的业主、物业使用人的停车需要后，将车位出租给其他人的，其租赁合同期限不得超过六个月。第二十一条甲方或者受委托进行管理的乙方应当与车位使用人（临时停车除外）签订书面的车位租赁服务协议，或通过其他合法方式明确双方在车位使用及停车管理服务等方面的权利义务。需要进行车辆保管服务的，车位使用人须与乙方另行签订保管协议，或通过其他合法方式明确双方利义务。第二十二条临时停车的收费标准等信息应当在本物业管理区域内的显著位置公示。车位使用人在每次停车服务结束时向乙方支付费用。第二十三条本物业管理区域内会所归（甲方/全体业主/其他）所有。委托乙方经营管理的，乙方（每月/每季/其他）按照会所经营收入的％或元提取经营管理费用。乙方应按照公示的收费标准向使用人收取费用，并依法接受业主监督。第二十四条本物业管理区域内属于业主共有的道路、空地、其他公共场所、共用部位、共用设施设备等委托乙方经营，包括但不限于以下内容：1.利用长期停放车辆，利用临时停放车辆；2.利用长期开展经营，利用临时开展经营；3.利用刊登广告；4.利用；5.利用。乙方可根据法律法规，结合实际情况，合理安排经营项目经营方式，确定、公示收费标准，并依法接受业主监督。召开业主大会并经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意后，可另行与乙方签订相关的经营管理协议。第二十五条乙方利用全体业主所有的共用部位、共用设施设备进行经营的所得收入依法归全体业主共有，乙方应当单独开设物业项目公共收入帐户，独立核算，定期向全体业主公开，接受业主监督，不得擅自挪用。本物业管理区域内的共有资金应当用于物业管理的下列支出：1.由乙方承担之外的其他服务于业主的费用，包括但不限于物业共用部位、共用设施设备的中修、大修和依法新建、更新、更换、改造费用以及专项财产保险；2.乙方（每月/每季/其他）按照公共收入的％或元提取共用部位、共用设施设备的管理成本和经营酬金；3.对业主共有资金的审计费用；4.依法应当缴纳的税费；5.经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意的其他费用。管理成本和经营酬金应根据客观实际合理确定，提取的费用可随着经营状况相应变动，并通过补充协议或其他合法方式加以明确。甲方、乙方不得擅自处分业主共有部分，不得擅自约定共有收入归甲方、乙方全额所有，不得擅自挪用业主共有资金。第五章物业承接查验第二十六条甲方应当在物业交付使用十五日前，与乙方完成物业共用部位、共用设施设备的承接查验工作。物业承接查验的费用，由甲方或者承担。第二十七条在办理物业承接查验前，甲方应当向乙方移交下列资料：1.物业的报建、批准文件，竣工总平面、单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；2.物业专项维修资金清册；3.设施设备买卖合同复印件及安装、使用和维护保养等技术资料；4.物业质量保修文件和物业使用说明文件；5.物业管理区域内各类建筑物、场地、设施设备的清单；6.物业及配套设施的产权清单；7.物业服务用房的清单；8.物业使用、维护、管理必需的其他资料。未能全部移交前款所列资料的，甲方应当列出未移交资料的详细清单并书面承诺补交的具体时限。第二十八条承接物业时，甲方应当配合乙方对以下物业共用部位、共用设施设备进行现场检查和验收：1.；2.；3.；4.；5.。第二十九条甲乙双方的现场查验应当形成书面记录，由参加查验的人员签字确认。乙方应当将物业共用部位、共用设施设备的数量和质量不符合约定或者规定的情形，书面通知甲方，甲方应当及时解决并组织乙方复验。甲乙双方应当签订物业承接查验协议，对物业承接查验基本情况、存在问题、解决方法及其时限、双方权利义务、违约责任等事项作出明确约定。物业承接查验协议应当作为前期物业服务合同的补充协议。对于分期开发建设的物业项目，可以根据开发进度，对符合交付使用条件的物业分期承接查验。甲乙双方应当在承接最后一期物业时，办理物业项目整体交接手续。对于签订承接查验协议后承接的物业共用部位、共用设施设备，甲乙双方应按照前款规定进行查验并签订确认书。第三十条甲方交付使用的物业应当符合国家、本省、本市规定的验收标准，按照规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任。因甲方施工质量等引起的纠纷，甲方应当及时解决，并向相关业主解释，乙方应配合甲方做好解释工作。甲方委托乙方提供保修服务的，服务内容和费用由双方约定。第三十一条甲方应当按有关规定向乙方提供能够直接使用的物业服务用房。物业服务用房的标准应当符合《广东省物业管理条例》第三十八的规定。物业服务用房的所有权依法属于全体业主，专用于物业管理服务工作，不得挪作他用。其中，物业服务企业用房供乙方在合同期限内无偿使用，但不得改变其用途。第六章物业的管理与维护第三十二条乙方应当配合甲方依法制定本物业管理区域内的临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定，但不得侵害业主的合法权益。乙方根据临时管理规约开展相关工作时，可要求甲方、业主和物业使用人给予配合。第三十三条乙方应当支持建立本物业管理区域内的业主决策电子投票数据库，并按照《广州市业主决策电子投票暂行规则》(穗建规字〔2016〕1号)的规定，及时向街道办事处、镇人民政府提供物业管理区域内所有建筑物专有部分的门楼号牌、业主姓名、业主手机号码等信息。第三十四条因维修物业或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会和乙方的同意；乙方确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会的同意。临时占用、挖掘道路、场地的，施工过程中应当尽可能减少影响，并在约定期限内恢复原状。第三十五条本物业管理区域内出现危及公共安全的隐患或者影响他人正常使用的情况时，属于乙方责任的，乙方应当及时维修、养护、抢险或者采取相应防范措施；属于业主责任的，乙方应当督促、组织业主及时维修、养护或者采取相应防范措施；属于政府责任的，乙方应当及时上报政府部门并配合政府部门做好相关工作。业主、物业使用人不配合安全隐患处理工作，如借故阻挠造成全体业主共同损失或者其他业主、物业使用人财产损失的，应当承担相应的法律责任。第三十六条物业共用部位、共用设施设备的中修、大修和更新、改造费用，应当通过物业专项维修资金、业主共有资金列支或由相关业主按规定另行筹集，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。《物业服务企业承担费用的维修范围和标准》详见附件6。第三十七条乙方应当及时向全体业主公示本物业管理区域内有关物业服务的重大事项，听取业主、物业使用人对物业服务的意见和建议，及时处理投诉，改进物业服务。损害业主、物业使用人合法权益的，应当按规定及时整改。第三十八条业主、物业使用人违反法律、法规、规章、规范性文件、相关强制性标准、临时管理规约等，实施损害公共利益或者他人合法权益的行为，乙方可采取劝阻、制止、等必要的合法措施。无效的，乙方应当及时报告有关行政主管部门。第七章物业专项维修资金第三十九条物业专项维修资金属于业主所有，应当用于物业的共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造；可用于涉及共用部位、共用设施设备安全的预防性维修和更新、改造；可用于投保物业共用部位、共用设施设备的专项财产保险。乙方应当按照相关规定申请使用物业专项维修资金，不得挪作他用。第四十条经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，约定共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用分摊方式的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照下列规定分摊费用：（一）属于物业管理区域内全体业主共有的共用部位、共用设施设备，由全体业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同承担；（二）属于单幢房屋内业主共有的共用部位、共用设施设备，由该幢房屋的全体业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同承担；（三）属于一个单元内业主共有的共用部位、共用设施设备，由单元内的业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同承担；（四）属于车位的共用部位、共用设施设备，由与车位存在共用关系的业主按照各自拥有车位面积的比例共同承担；（五）上述（一）至（四）款情况外的共有部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由相关业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同分摊。业主个人维修资金分户账金额不够支付所分摊维修工程费用的，差额部分由该业主承担。共用部位、共用设施设备维修和更新、改造，涉及甲方尚未售出的物业的，甲方应当按照前款规定分摊维修和更新、改造费用。第八章合同期限和到期处理第四十一条本合同期限自年月日起，至年月日止。但在本合同期限内，业主委员会代表业主与业主大会决定选聘或者续聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自行终止。第四十二条业主大会依法选聘新物业服务企业的，乙方应当在新物业服务合同生效前10日内办理移交手续并及时退出物业管理区域。乙方应当将《广东省物业管理条例》第五十一条和《广州市物业管理暂行办法》第八十条规定的资料和财务移交给业主委员会，并配合新的物业服务企业做好交接工作。尚未成立业主委员会的，移交给居民委员会、村民委员会代管。第四十三条乙方应按约定及时退出物业管理区域，不得以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业服务费。第四十四条业主大会决定续聘的，业主委员会代表业主在本合同期限届满一个月前与乙方续签物业服务合同。第四十五条本合同期限届满，业主、业主大会未作出选聘或者续聘决定，乙方自愿按照本合同约定继续提供服务的，本合同自动延续至业主、业主大会作出选聘或者续聘决定为止。第四十六条本合同期限届满，乙方决定不再续签的，应当在本合同期限届满3个月前书面告知业主、业主委员会、甲方、物业所在地的街道办事处（镇人民政府）和居民委员会（村民委员会），以及供水、供电、供气、通信、有线电视等专营服务单位。乙方需提前终止本合同的，应当提前3个月书面告知本条第一款所列的相关单位和人员，双方解除合同前乙方不得停止服务，并承担如下违约责任：。第九章违约责任第四十七条甲方违反前期物业服务合同、临时管理规约或者相关法律、法规、规章，致使乙方的管理服务无法达到合同约定的服务内容和质量标准，给业主、物业使用人造成损失的，由甲方负责据实赔偿。甲方违反相关法律、法规、规章规定和合同约定，拒绝或拖延履行保修义务的，业主、物业使用人可以自行或委托乙方修复，修复费用及造成的其他损失由甲方承担。第四十八条乙方违反违反前期物业服务合同、临时管理规约或者相关法律、法规、规章，管理服务达不到合同约定的服务内容和质量标准，给业主、物业使用人造成损失的，由乙方负责据实赔偿。乙方违反相关法律、法规、规章规定和合同约定，擅自扩大收费范围、提高物业服务、停车服务等收费标准或者重复收费的，业主、物业使用人就超额部分有权拒绝交纳。乙方已经收取的违规费用，业主、物业使用人有权要求乙方返还。乙方擅自利用共用部位、共用设施设备营利，或者存在将公共收益全部据为己有等其他侵害业主共同权益行为的，应当承担停止侵害、排除妨碍、恢复原状、赔偿损失、返还收益等民事责任。乙方在实施物业管理活动中，损害物业管理区域内共用部位、共用设施设备的，应当依法承担停止侵害、排除妨碍、恢复原状、赔偿损失等民事责任。第四十九条甲方与乙方恶意串通、弄虚作假，在物业承接查验活动中共同侵害业主利益的，双方应当共同承担赔偿责任。第五十条对业主、物业使用人违反前期物业服务合同、临时管理规约或者相关法律、法规、规章，致使乙方的管理服务无法达到合同约定的服务内容和质量标准，给乙方或其他业主、物业使用人造成损失的，乙方应追究并配合其他业主、物业使用人追究违法违规违约的业主、物业使用人的责任，并要求其据实赔偿。第五十一条乙方对无故不缴交有关费用的业主、物业使用人可采取催缴措施，也可以通过法律途径解决争议。依法调整物业服务、停车服务等费用标准后，乙方应及时通知业主、物业使用人按调整后的收费标准交纳相关费用。业主、物业使用人不按照调整后的收费标准交纳的，乙方有权依法追缴。物业发生产权或者使用权转移时，乙方应及时与业主、物业使用人结清物业服务费；业主、物业使用人不结清物业服务费的，乙方有权依法追缴。第五十二条以下情况乙方不承担责任：1.因不可抗力导致物业管理服务中断的；2.乙方已履行本合同约定义务，但因物业本身固有瑕疵造成损失的；3.维修养护物业共用部位、共用设施设备需要且事先已告知业主和物业使用人，暂时停止供应水、电、气等或者停止使用物业共用部位、共用设施设备等造成损失的；非乙方责任出现供水、供电、供气、通讯、有线电视及其他物业共用部位、共用设施设备使用、运行障碍造成损失的；4.属于物业专项维修资金或共有资金列支范围，因专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主不同意出资从而未维修、更新、改造物业的共用部位、共用设施设备造成相关后果的；其他经本物业管理区域内全体业主共同决策从而造成的失误；5.。第十章其他事项第五十三条乙方应当自本合同签订之日起15日内，按规定向物业所在地的区房屋行政主管部门备案。本合同未尽事宜，双方可另行签订补充协议，并报物业所在地的区房屋行政主管部门备案。本合同的附件、补充协议是本合同的组成部分。乙方公开作出的服务承诺及制定的服务细则也应当认定为前期物业服务合同的组成部分，与合同正文具有同等法律效力。第五十四条甲方应当将本合同作为物业买卖合同的附件。甲方有义务采取合理方式将本合同中涉及物业买受人权利、义务的条款向物业买受人作出充分说明。甲方与物业买受人签订买卖合同时未将本合同作为附件的按买卖合同约定的前期物业服务收费标准执行。如买卖合同约定的前期物业服务收费标准与本合同约定标准不一致的，按较低的收费标准执行。买卖合同约定的收费标准低于本合同约定标准的，差额由甲方承担。第五十五条业主可与物业使用人就本合同的权利义务进行约定，若物业使用人违反本合同约定的，业主应当承担连带责任。第五十六条甲乙双方的联络方式以本合同明确的联系人、联系电话、地址等信息为准。双方保证对所提供资料的真实性负责。一方联络方式如有变更，应在变更后五日内以书面形式通知对方。已办理房屋交付手续的业主，以本物业管理区域内已交付房屋为收件地址；未办理房屋交付手续的业主，以买卖合同上载明的通信地址为联络地址；业主与乙方另有约定通信地址的，以业主发出的最后一份约定为准。第五十七条本合同在履行过程中发生争议的，可以协商解决，也可以申请物业所在地人民调解委员会、街道办事处（镇人民政府）调解，或者委托广州市物业管理行业协会调解。协商、调解不成的，双方可选择以下第种方式处理：1.任何一方有权向中国广州仲裁委员会申请仲裁；2.任何一方有权向物业所在地的人民法院提起民事诉讼。第五十八条本合同一式份，甲、乙双方各执份，报物业所在地房屋行政主管部门一份(备案)，具有同等法律效力。本合同自双方签字、盖章之日起生效。附件：1.物业项目规划平面图2.物业项目构成3.物业项目共用部位和共用设施设备4.前期物业服务的基本内容（政府要求）5.前期物业服务的质量标准（企业承诺）6.物业服务企业承担费用的维修范围和标准甲方签章：乙方签章：代表人：代表人：年月日年月日附件1物业项目规划平面图附件2物业项目构成物业类型幢数（幢）单元数（套）/个数（个）建筑面积（平方米）权属备注多层住宅高层住宅别墅办公用房商业用房会所地上车位车下车位合计附件3物业项目共用部位1.屋顶（天台）；2.户外墙面；3.房屋基础、承重、主体结构等基本结构部分；4.公共门厅、大堂、走廊、通道、楼梯、电梯井等公共通行部分；5.架空层、设备层、设备间、避难层等结构部分平方米；6.传达室平方米；7.物业服务用房平方米；8.共用道路平方米；9.共用绿地平方米；10.共用场所平方米；11.；12.；13.；14.；15.。物业项目共用设施设备1.电梯部；2.供水管、排水管、水箱个、水泵个；3雨水井个、污水井个、化粪池个、垃圾中转站个；4.煤气（天燃气）管道、共用天线；5.信报箱个；6.公共照明设施；7.监控设施；8.消防设施；9.避雷设施；10.沟、渠；11.公益性文体设施设备；12.共用设施设备使用的建筑物平方米；13.；14.；15.。备注：1.如业主共有部分办理了确权手续，则以确权资料为准。2.其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等也应当认定为物权法第六章所称的共有部分。附件4前期物业服务的基本内容（政府要求）一、物业综合性管理服务按照相关法律、法规、规章、规范性文件、行业标准的规定实施综合性管理服务，制定完善的管理服务方案，并组织实施。制定和执行员工工作程序与工作标准、员工岗位责任与考核、共用部位和共用设施设备管理、电梯管理、环境卫生质量标准、园林绿化设施管理、公共秩序维护、安防和消防的协助管理、人员和大宗物品进出登记、投诉处理、报修服务、业主（物业使用人）资料保密等工作制度和标准。配备物业管理员、工程技术人员、秩序维护员、保洁员等必要的工作人员，员工服装统一、仪表整洁、挂牌上岗、行为规范。财务管理运作规范，账目清晰。及时受理投诉，妥善处理纠纷。二、物业共用部位（不含建筑幕墙）的维修、养护和管理按照相关法律、法规、规章、规范性文件、行业标准的规定管理、检查、维修、养护本物业管理区域内的共用部位。保持小区道路、场地的平整、有序。按照法定用途、业主意见使用物业共用部位，对共用部位的收入单独设帐，合理提取管理成本和经营酬金。劝阻、制止业主、物业使用人等破坏共用部位、侵占共用部位利益的行为。三、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理按照相关法律、法规、规章、规范性文件、行业标准的规定管理、检查、维修、养护本物业管理区域内的共用设施设备。各类共用设施设备的标志清晰明确、规范齐全，各类共用设施设备运作正常、状态良好。做好电梯管理工作，主要包括：在电梯投入使用前向特种设备安全监督管理部门办理电梯使用登记，使用管理人变更的应当自变更之日起三十日内办理变更登记；指定或者配备电梯安全管理人员，督促其规范管理和使用电梯钥匙；健全电梯事故风险防范、应急救援等安全管理制度；在电梯的明显位置标明使用登记标志、检验标志、警示标志、安全注意事项、使用年限届满日期以及服务、投诉、救援电话；确保电梯紧急报警装置有效使用和值班人员在电梯运行期间在岗；对电梯进行经常性维护保养和定期自行检查，并作出记录，没有相应资质的，应当委托取得相应制造、安装、改造、修理资质的单位维护保养电梯；对电梯使用情况进行日常检查，发现不安全乘坐电梯-4-行为的，及时制止；对运载建筑材料、建筑垃圾以及容易造成电梯损坏的家具、家用电器等物品的，采取有效的安全防护技术措施或者安排人员进行现场管理；电梯发生故障或者存在事故隐患的，立即停止使用，在电梯口的显著位置设置停用标志，并及时进行检修，未取得维护保养相关资质的，应当及时通知电梯维护保养单位检修；发生乘客被困故障时，立即通知电梯维护保养单位，配合电梯维护保养单位实施救援，并按规定及时报告特种设备安全监督管理部门；对电梯轿厢进行装修可能影响电梯使用安全的，应当在电梯制造单位的指导下进行，装修完成后，应当通知电梯制造单位进行测试，经测试符合国家相关安全技术规范后方可投入使用；协助做好电梯的更新、改造、修理、检验和风险评估工作。配合井盖设施权属单位做好井盖设施维护管理工作，如井盖设施权属单位委托物业服务企业维护管理的，应签订协议明确双方权利义务。四、物业共用部位和相关场地的清洁卫生、四害消杀防疫排水和排污管道的疏通、垃圾相对集中分类投放的管理按照相关法律、法规、规章、规范性文件、行业标准的规定实施共用部位和相关场地的清洁卫生工作。各类清洁设施设备配备齐全，使用环保的清洁剂。垃圾日产日清，保持公共区域整洁、无异味。履行生活垃圾分类管理责任人的责任，主要包括：建立责任区生活垃圾分类投放日常管理制度，并公告不同类别的生活垃圾的投放时间、地点、方式等；开展生活垃圾分类知识宣传，指导业主、物业使用人分类投放，并向业主、物业使用人派发或者在生活垃圾投放点的显著位置张贴宣传生活垃圾分类标准、指南、方法的图文资料；监督物业项目生活垃圾分类投放，对业主、物业使用人不符合生活垃圾分类投放要求的行为，要求其改正，拒不改正的，报告所在地的区城市管理行政主管部门处理；制止混合已分类投放的生活垃圾；除可回收物可以直接交售外，有害垃圾、餐厨垃圾和其他垃圾应当移交给有经营权的生活垃圾分类收集单位；建立生活垃圾分类投放管理台帐，记录责任区内产生的生活垃圾类别、数量、去向等情况，并于每月十日前向所在地的镇人民政府、街道办事处上报上月的台帐。实行物业项目清扫保洁服务外包的，应当将生活垃圾分类投放要求纳入清扫保洁服务合同，并对生活垃圾投放结果不符合分类标准的责任作出相应约定，督促保洁员协助业主、物业使用人开展生活垃圾分类投放工作。保证窖井不漫溢，排水和排污管道通畅。定期对公共部位进行四害消杀、防疫，定期清理化粪池。五、公共绿化的养护和管理按照相关法律、法规、规章、规范性文件、行业标准的规定实施公共绿化的养护和管理。开展绿化养护管理，及时修剪和补种草坪，及时修剪整形花卉、绿篱、树木。做好病虫害防治工作，选用高效低毒、低残留的化学药剂控制有害生物，喷药前告知业主、物业使用人。六、公共秩序维护、安防和消防等事项的协助管理按照相关法律、法规、规章、规范性文件、行业标准的规定实施公共秩序维护、安防和消防等事项的协助管理。按照相关法律法规和技术规范落实人防、物防、技防措施。配有专职的公共秩序维护员，24小时值班，开展安全监控、门岗执勤、物业区域内巡逻等工作。发生安全事故时，在采取应急措施的同时及时向有关行政管理部门报告，并协助做好救助工作。做好物业区域内共用消防设施和器材的维修养护管理工作，主要包括：明确共用消防设施和器材的管理人员、工作职责，落实值班、检查、巡查、检测、维修、保养、建档等工作，确保共用消防设施和器材正常运行；与有维修、保养能力的单位签订维修保养合同，明确维护保养责任，管理、维护保养好共用消防设施和器材，确保完好、有效和安全标识齐全完好；共用消防设施和器材每年至少进行一次全面检测，发现问题及时整改，检测记录完整准确，存档备查；保障公共疏散通道、安全出口、消防车通道畅通，制定灭火和应急疏散方案，对妨碍公共疏散通道、安全出口、消防车通道畅通等以及破坏公共消防设施和器材的行为，及时制止，制止无效的，及时报告辖区派出所；通过多种形式开展经常性的消防宣传教育，组建物业志愿消防队，定期开展灭火、救生技能训练，组织业主、物业使用人进行以共用消防设施和器材使用、灭火和疏散为重点的消防宣传和演练活动；配备消防控制室值班人员并实行24小时值班，发现火灾及时报警，积极组织实施初起火灾扑救，并保护火灾现场，协助火灾事故调查。对小区内的安全隐患设置警示标识或维护设施。制定盗警、地震、台风、爆炸、人员急救、煤气泄漏、高空掷（坠）物伤人及其他不可预见紧急事件等应急处理预案，组织有关人员培训和演练。七、车位经营的协助管理和车辆停放秩序管理受甲方委托代为经营管理车位或者代表全体业主经营管理车位，并按约定的标准提取管理成本和经营酬金。未按照住宅停车场议价规则的规定进行协商议价的，不得制定、提高机动车车位租金。对进出本物业管理区域的车辆进行管理和疏导，管理业主物业使用人乱停乱放车辆的行为，做到车辆停放有序，不得占道停车，不得影响消防通道。八、装饰装修的协助管理和服务房屋室内装饰装修工程开工前，与业主或物业使用人、装饰装修企业签订装饰装修管理服务协议，就施工时间、垃圾和余泥渣土清运、装修保证金（押金）、装修人员出入证押金（工本费）等事项进行约定，并按照协议提供相应管理服务，为装饰装修废弃物的收集运输提供明确指引。向业主、物业使用人、装饰装修企业告知装饰装修过程中的禁止行为和注意事项，监督装修过程，对违法违规行为及时劝阻、制止；劝阻、制止无效的，及时报告有关行政主管部门。不得收取装修管理服务费，不得向业主指派装饰装修企业或者强行推销装饰装修材料。九、物业档案资料管理物业服务档案资料齐全、分类科学、管理完善、易于检索。对服务期间因改造、维修、保养有关物业或者配置固定设施设备而形成的技术资料，应当建档保存并妥善保管和使用，包括但不限于：物业管理区域内的房屋主体承重结构部位、走廊通道、楼梯间、电梯井、物业服务用房、房屋外墙面等共用部位档案及其检查、维修、养护记录；物业管理区域内的给排水管道、水箱、加压水泵、电梯、天线、照明设施、供电线路、煤气(天然气)管道、消防设施、安防监控、沟渠、池、井、公益性文体设施等共用设施设备档案及其运行、维修、养护记录；物业服务企业或者建设单位与相关公用事业单位签订的供水、供电、供气、通讯、有线电视、网络、垃圾清运等书面协议；住宅装饰装修管理资料；物业服务活动中形成的与业主利益相关的其他重要资料。附件5前期物业服务的质量标准（企业承诺）附件6物业服务企业承担费用的维修范围和标准',)