大连碧鸿房产与辽宁吉田环境工程物业合同纠纷二审判决书

('大连市碧鸿房地产开发有限责任公司、辽宁吉田城市环境工程有限公司物业服务合同纠纷民事二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷服务合同纠纷物业服务合同纠纷【审理法院】辽宁省大连市中级人民法院【审理法院】辽宁省大连市中级人民法院【审结日期】2021.12.20【案件字号】(2021)辽02民终9183号【审理程序】二审【审理法官】王家永王歆毕春燕【审理法官】王家永王歆毕春燕【文书类型】判决书【当事人】大连市碧鸿房地产开发有限责任公司;辽宁吉田城市环境工程有限公司【当事人】大连市碧鸿房地产开发有限责任公司辽宁吉田城市环境工程有限公司【当事人-公司】大连市碧鸿房地产开发有限责任公司辽宁吉田城市环境工程有限公司【代理律师/律所】孙莹辽宁昭明律师事务所【代理律师/律所】孙莹辽宁昭明律师事务所【代理律师】孙莹【代理律所】辽宁昭明律师事务所【法院级别】中级人民法院【原告】大连市碧鸿房地产开发有限责任公司【被告】辽宁吉田城市环境工程有限公司【本院观点】上诉人上诉请求“撤销一审判决，改判驳回被上诉人一审诉讼请求”的事由有：1/101.毛蕾不是被上诉人的员工，被上诉人也没有授权毛蕾向上诉人主张案涉物业费，案涉物业费诉讼时效期间已经经过；2.被上诉人主张空置房屋的物业费，大部分已经抵债或出售，上诉人不应交纳空置房屋的物业费。首先，被上诉人二审提交《企业职工基本养老保险缴费证明》可以证明“毛蕾2019年是被上诉人的员工”，上诉人基于毛蕾2019年不是被上诉人员工，主张诉讼时效已过，没有事实依据，二审不予支持。【权责关键词】撤销合同合同约定当事人的陈述证明责任（举证责任）诉讼请求维持原判强制执行诉讼时效【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院查明】本院二审期间，被上诉人二审提交大连市社会保险事业服务中心出具的关于毛蕾的《企业职工基本养老保险缴费证明》拟证明“2019年毛蕾是辽宁吉田城市环境工程有有限公司的员工”，上诉人对证据的真实性提出异议，鉴于上诉人庭后提交加盖社会保险事业服务中心公章的原件，对该证据的真实性及拟证明事项均予以确认。经审理，本院对一审查明事实予以确认。【本院认为】本院认为，上诉人上诉请求“撤销一审判决，改判驳回被上诉人一审诉讼请求”的事由有：1.毛蕾不是被上诉人的员工，被上诉人也没有授权毛蕾向上诉人主张案涉物业费，案涉物业费诉讼时效期间已经经过；2.被上诉人主张空置房屋的物业费，大部分已经抵债或出售，上诉人不应交纳空置房屋的物业费。被上诉人均不予认可。本院认为，首先，被上诉人二审提交《企业职工基本养老保险缴费证明》可以证明“毛蕾2019年是被上诉人的员工”，上诉人基于毛蕾2019年不是被上诉人员工，主张诉讼时效已过，没有事实依据，二审不予支持。其次，依照《辽宁省物业管理条例》第四十四条第二款“已交付业主的物业，物业服务费由业主承担；未交付的或者已竣工但尚未售出的物业，物业服务费由建设单位全额承担。”之规定，上诉人未提交证据证明“案涉空置房屋已经交付给业主”，一审判令上诉人承担案涉物业费并无不妥。综上所述，大连市碧鸿房地产开发有限责任公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：【裁判结果】驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7300元，由大连市碧鸿房地产开发2/10有限责任公司负担。本判决为终审判决。【更新时间】2022-09-2420:06:24【一审法院查明】一审法院认定事实：2016年11月1日，原告与大连市金州区五一路海悦园业主委员会签订《物业服务合同》，约定原告为海悦园小区高层住宅、公建和公寓提供物业服务，委托期限自2016年11月1日起至2017年10月31日止，住宅房屋物业费为建筑面积每月每平方米0.8元，公建房屋物业费为建筑面积每月每平方米1.2元，公寓房屋物业费为建筑面积每月每平方米1.6元(含电梯费)。后双方续签合同，委托期限自2017年11月1日至2019年7月31日。原告在诉讼中制作了坐落于大连市金州区产明细表，表中载明了房屋的楼号、坐落、类型、面积、物业费单价、欠费起止日期、天数等，按与大连市金州区五一路海悦园业主委员会签订《物业服务合同》计算，合计应收物业费453533元。另查，房屋买受人金蕊已交纳其所购该22层16套房屋2016年11月1日至2019年7月31日的物业费47460.34元。原告提供的159套房产明细中，序号为155、156坐落于大连市金州区光明街道五一路33号24层1、2号房屋于2018年9月4日办理了产权登记，登记为其他业主，其2018年9月4日至2019年7月31日之间的物业费经计算为938.10元、995.21元，应当在总额中扣除。序号为157、158、159坐落于大连市金州区的房屋产权登记时间为2016年11月1日前，登记为其他业主，该三套房屋原告统计的2016年11月1日至2019年7月31日的物业费为8095.8元，应当从原告主张的总额中扣除。由此，原告主张的物业费中，扣除上述费用后，其物业费应为396043元。本案在审理过程中，原告名称由大连吉田物业服务有限公司变更为辽宁吉田城市环境工程有限公司。一审法院确认上述事实，有当事人提供的物业服务合同、物业费明细表、微信截图等证据及双方当事人的陈述笔录存案为凭。【一审法院认为】一审法院认为，合法的物业服务关系受法律保护，原被告虽未签订《物业服务合同》，但原告与大连市金州区新区五一路海悦园业主委员会签订的《物业服务合同》系双方真实意思表示，合法有效，按《物业管理条例》第四十一条的规定，已竣工但尚未出售或者尚未交付给物业买受人的物业，建设单位应按此标准缴纳物业费，该《物业服务合同》对被告应具有法律约束力。被告辩称案涉房屋中有十套房屋及22层、23层、25层、26层整层的房屋均已经售出并签有网签备案合同，经查认为，被告虽然提供了商品房买卖合同等证据，但被告没有提供案涉房屋在房屋售出后，业主持其开具的《入住通知书》到原告处3/10受领房屋等相关证据，原告对被告出售或抵债案涉房屋的事实并不知情，故即使案涉房屋已经处分，但原告并不清楚是否交房及交房时间。在原告无法确定业主的情况下，被告仍有对该部分房屋向原告承担支付物业费的责任，被告未尽到举证证明责任，应承担举证不能的不利后果。但原告认可的查明事实中金蕊所交2016年11月1日至2019年7月31日的物业费除外，以及在原告主张物业费时段内已经办理房照的除外。关于房屋性质，原告已经在159套房产明细表中注明，原告亦提供了案涉房屋的视频予以证明。被告辩称应依照房屋登记簿上登记的房屋性质确定房屋属于公建，经查原告提供的房屋登记簿登记的房屋性质有误。另根据《物业管理条例》第二十九条之规定，建设单位应当向物业移交房屋结构，物业管理所必需的资料，故对被告上述答辩意见，本院不予支持。【二审上诉人诉称】大连市碧鸿房地产开发有限责任公司上诉请求：1.撤销(2020)辽0213民初5364号民事判决书，改判上诉人无需向被上诉人支付物业费；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1.一审认定事实错误，本案已超过法定诉讼时效，依法应驳回被上诉人的诉讼请求。被上诉人向上诉人主张2016年11月1日至2019年7月31日期间的物业费，因此，诉讼时效期间应从2016年11月1日起至2019年10月31日止。在此期间，被上诉人并未向上诉人主张过物业费。被上诉人提出的其单位工作人员于2019年4月19日向上诉人经理宋卫莲发过微信提及过上述期间的物业费，但是原告所谓的“其单位工作人员”并非被上诉人的工作人员，也非被上诉人的授权人员。该人员所发主张物业费的微信内容，并不能代表被上诉人的意愿，更不能产生诉讼时效中断的效力。因此，原审法院依据该人员所发微信内容，认定被上诉人在诉讼时效期间向上诉人主张了权利，属于认定事实不清，诉讼时效期间已过。2.被上诉人应向买受人主张物业费，不应要求上诉人支付物业费，并且被上诉人主张收取的物业费用金额错误首先，被上诉人主张空置房屋的物业费，大部分上诉人已经出售或者抵债，上诉人不应向被上诉人支付物业费，而被上诉人理应向房屋的买受人主张物业费。根据物业管理条例的规定，小区业主委员会代表业主与物业公司签订的《物业管理合同》，其效力及于每一位业主。本案业主委员会已与被上诉人签订《物业管理合同》，等于被上诉人与每一位业主直接建立物业服务关系，上诉人没有义务通知被上诉人房屋已售出的事实，房屋是否属于空置状态还是已售出，物业公司的收费对象是谁，这些完全是被上诉人自身的义务，与上诉人无关。综上所述，上诉人认为原审法院认定事实错误，导致做出上诉4/10人向被上诉人支付物业费的错误判决，请求二审法院认真查明事实，正确适用法律，保护上诉人的合法权益，支持上诉人的诉讼请求。综上所述，大连市碧鸿房地产开发有限责任公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：大连市碧鸿房地产开发有限责任公司、辽宁吉田城市环境工程有限公司（原大连吉田物业服务有限公司）物业服务合同纠纷民事二审民事判决书辽宁省大连市中级人民法院民事判决书(2021)辽02民终9183号当事人上诉人(原审被告)：大连市碧鸿房地产开发有限责任公司，住所辽宁省大连市金州区五一路31号1003室。法定代表人：陈洪洲，董事长。委托诉讼代理人：张忠阁。被上诉人(原审原告)：辽宁吉田城市环境工程有限公司(原大连吉田物业服务有限公司)，住所大连市西岗区新开路82号越秀大厦22层3号。法定代表人：郭静，董事长。委托诉讼代理人：孙莹，辽宁昭明律师事务所律师。委托诉讼代理人：毛蕾。审理经过上诉人大连市碧鸿房地产开发有限责任公司因与被上诉人辽宁吉田城市环境工程有限公司物业服务合同纠纷一案，不服大连市金州区人民法院(2020)辽0213民初5364号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年11月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。二审上诉人诉称大连市碧鸿房地产开发有限责任公司上诉请求：1.撤销(2020)辽5/100213民初5364号民事判决书，改判上诉人无需向被上诉人支付物业费；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1.一审认定事实错误，本案已超过法定诉讼时效，依法应驳回被上诉人的诉讼请求。被上诉人向上诉人主张2016年11月1日至2019年7月31日期间的物业费，因此，诉讼时效期间应从2016年11月1日起至2019年10月31日止。在此期间，被上诉人并未向上诉人主张过物业费。被上诉人提出的其单位工作人员于2019年4月19日向上诉人经理宋卫莲发过微信提及过上述期间的物业费，但是原告所谓的“其单位工作人员”并非被上诉人的工作人员，也非被上诉人的授权人员。该人员所发主张物业费的微信内容，并不能代表被上诉人的意愿，更不能产生诉讼时效中断的效力。因此，原审法院依据该人员所发微信内容，认定被上诉人在诉讼时效期间向上诉人主张了权利，属于认定事实不清，诉讼时效期间已过。2.被上诉人应向买受人主张物业费，不应要求上诉人支付物业费，并且被上诉人主张收取的物业费用金额错误首先，被上诉人主张空置房屋的物业费，大部分上诉人已经出售或者抵债，上诉人不应向被上诉人支付物业费，而被上诉人理应向房屋的买受人主张物业费。根据物业管理条例的规定，小区业主委员会代表业主与物业公司签订的《物业管理合同》，其效力及于每一位业主。本案业主委员会已与被上诉人签订《物业管理合同》，等于被上诉人与每一位业主直接建立物业服务关系，上诉人没有义务通知被上诉人房屋已售出的事实，房屋是否属于空置状态还是已售出，物业公司的收费对象是谁，这些完全是被上诉人自身的义务，与上诉人无关。综上所述，上诉人认为原审法院认定事实错误，导致做出上诉人向被上诉人支付物业费的错误判决，请求二审法院认真查明事实，正确适用法律，保护上诉人的合法权益，支持上诉人的诉讼请求。二审被上诉人辩称辽宁吉田城市环境工程有限公司辩称，不同意上诉人的上诉请求。事实与理由：1.案外人毛蕾系被上诉人派驻海悦园小区的项目经理，其向上诉人催费的行为属于职务行为，原审判决依据该催费行为认定诉讼时效中断，应属认定事实正确，依法应予维持。原审判决认定被上诉人在诉讼时效内向上诉人主张权利的依据是案外人毛蕾于2019年4月19日向上诉人处工作人员宋卫莲催收空置房屋物业费的微信聊天记录。案外人毛蕾是被上诉人派驻海悦园小区的项目经理，被上诉人在二审中补充提供6/10的证据(即毛蕾的2019年度社会保险缴费证明)可以证明毛蕾与被上诉人之间存在劳动关系，毛蕾的催费行为是职务行为，其法律后果应由被上诉人承担，因此原审判决依据该催费行为认定诉讼时效中断，应属认定事实正确，依法应予维持。2.上诉人虽然主张已将案涉空置房屋出售，但未提供任何证据证明其向买受人交付了案涉房屋，因此上诉人作为建设单位依法应当承担案涉空置房屋的物业费。《辽宁省物业管理条例》第四十四条第二款规定，已交付业主的物业，物业服务费由业主承担；未交付的或者已竣工但尚未售出的物业，物业服务费由建设单位全额承担。建设单位与物业买受人约定减免物业服务费的，减免费用由建设单位承担。第三款规定，前款所称交付是指按照房屋买卖合同约定的时间，业主收到书面交付通知并办妥相关交付手续。业主收到书面交付通知后，在通知期限内无正当理由不办理相关交付手续的，视为交付。建设单位没有事先书面通知的，以业主实际办完相关交付手续为准。基于以上规定可知，建设单位依法负有向业主发出书面交付通知的义务，如果业主收到书面交付通知后不办理交付手续，或者虽无书面交付通知，但业主实际已办理入住的，物业费的支付主体才会发生变更。本案中，上诉人在一审第三次庭审时认可的交房流程是“房屋出售后我们给业主发入住通知书，通知业主去物业公司办理入住手续”，但其未提供任何证据证明其已向买受人发出过入住通知书，也未提供任何证据证明所谓的买受人实际已入住空置房屋，因此依据《辽宁省物业管理条例》第四十四条的规定，案涉空置房屋的物业费支付主体仍然为上诉人，原审判决认定上诉人应向被上诉人支付物业费正确，依法应予维持。原告诉称辽宁吉田城市环境工程有限公司向一审法院起诉请求：1.判令被告支付2016年11月1日至2019年7月31日拖欠原告的物业费453533元；2.判令被告承担本案诉讼费。一审法院查明一审法院认定事实：2016年11月1日，原告与大连市金州区五一路海悦园业主委员会签订《物业服务合同》，约定原告为海悦园小区高层住宅、公建和公寓提供物业服务，委托期限自2016年11月1日起至2017年10月31日止，住宅房屋物业费为建筑面积每月每平方米0.8元，公建房屋物业费为建筑面积每月每平方米1.2元，公寓房屋物业费为建筑面积每月每平方米1.6元(含电梯费)。后双方续签合同，委托期限7/10自2017年11月1日至2019年7月31日。原告在诉讼中制作了坐落于大连市金州区产明细表，表中载明了房屋的楼号、坐落、类型、面积、物业费单价、欠费起止日期、天数等，按与大连市金州区五一路海悦园业主委员会签订《物业服务合同》计算，合计应收物业费453533元。另查，房屋买受人金蕊已交纳其所购该22层16套房屋2016年11月1日至2019年7月31日的物业费47460.34元。原告提供的159套房产明细中，序号为155、156坐落于大连市金州区光明街道五一路33号24层1、2号房屋于2018年9月4日办理了产权登记，登记为其他业主，其2018年9月4日至2019年7月31日之间的物业费经计算为938.10元、995.21元，应当在总额中扣除。序号为157、158、159坐落于大连市金州区的房屋产权登记时间为2016年11月1日前，登记为其他业主，该三套房屋原告统计的2016年11月1日至2019年7月31日的物业费为8095.8元，应当从原告主张的总额中扣除。由此，原告主张的物业费中，扣除上述费用后，其物业费应为396043元。本案在审理过程中，原告名称由大连吉田物业服务有限公司变更为辽宁吉田城市环境工程有限公司。一审法院确认上述事实，有当事人提供的物业服务合同、物业费明细表、微信截图等证据及双方当事人的陈述笔录存案为凭。一审法院认为一审法院认为，合法的物业服务关系受法律保护，原被告虽未签订《物业服务合同》，但原告与大连市金州区新区五一路海悦园业主委员会签订的《物业服务合同》系双方真实意思表示，合法有效，按《物业管理条例》第四十一条的规定，已竣工但尚未出售或者尚未交付给物业买受人的物业，建设单位应按此标准缴纳物业费，该《物业服务合同》对被告应具有法律约束力。被告辩称案涉房屋中有十套房屋及22层、23层、25层、26层整层的房屋均已经售出并签有网签备案合同，经查认为，被告虽然提供了商品房买卖合同等证据，但被告没有提供案涉房屋在房屋售出后，业主持其开具的《入住通知书》到原告处受领房屋等相关证据，原告对被告出售或抵债案涉房屋的事实并不知情，故即使案涉房屋已经处分，但原告并不清楚是否交房及交房时间。在原告无法确定业主的情况下，被告仍有对该部分房屋向原告承担支付物业费的责任，被告未尽到举证证明责任，应承担举证不能的不利后果。但原告认可的查明事实中金蕊所交20168/10年11月1日至2019年7月31日的物业费除外，以及在原告主张物业费时段内已经办理房照的除外。关于房屋性质，原告已经在159套房产明细表中注明，原告亦提供了案涉房屋的视频予以证明。被告辩称应依照房屋登记簿上登记的房屋性质确定房屋属于公建，经查原告提供的房屋登记簿登记的房屋性质有误。另根据《物业管理条例》第二十九条之规定，建设单位应当向物业移交房屋结构，物业管理所必需的资料，故对被告上述答辩意见，本院不予支持。综上所述，一审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民法典》第九百四十条之规定，判决如下：被告大连市碧鸿房地产开发有限责任公司自本判决生效之日起十日内偿还原告辽宁吉田城市环境工程有限公司2016年11月1日至2019年7月31日的物业费396043元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4050元，原告已预交，由被告大连市碧鸿房地产开发有限责任公司负担3650元，于本判决生效之日起七日内向大连市金州区人民法院缴纳，逾期未予缴纳依法强制执行。由原告辽宁吉田城市环境工程有限公司负担400元，应予退还3650元。本院查明本院二审期间，被上诉人二审提交大连市社会保险事业服务中心出具的关于毛蕾的《企业职工基本养老保险缴费证明》拟证明“2019年毛蕾是辽宁吉田城市环境工程有有限公司的员工”，上诉人对证据的真实性提出异议，鉴于上诉人庭后提交加盖社会保险事业服务中心公章的原件，对该证据的真实性及拟证明事项均予以确认。经审理，本院对一审查明事实予以确认。本院认为本院认为，上诉人上诉请求“撤销一审判决，改判驳回被上诉人一审诉讼请求”的事由有：1.毛蕾不是被上诉人的员工，被上诉人也没有授权毛蕾向上诉人主张案涉物业费，案涉物业费诉讼时效期间已经经过；2.被上诉人主张空置房屋的物业费，大部分已经抵债或出售，上诉人不应交纳空置房屋的物业费。被上诉人均不予认可。本院认为，首先，被上诉人二审提交《企业职工基本养老保险缴费证明》可以证明“毛蕾2019年是被上诉人的员工”，上诉人基于毛蕾2019年不是被上诉人员工，主张诉讼时效9/10已过，没有事实依据，二审不予支持。其次，依照《辽宁省物业管理条例》第四十四条第二款“已交付业主的物业，物业服务费由业主承担；未交付的或者已竣工但尚未售出的物业，物业服务费由建设单位全额承担。”之规定，上诉人未提交证据证明“案涉空置房屋已经交付给业主”，一审判令上诉人承担案涉物业费并无不妥。综上所述，大连市碧鸿房地产开发有限责任公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：裁判结果驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7300元，由大连市碧鸿房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。落款审判长王家永审判员王歆审判员毕春燕二〇二一年十二月二十日书记员曾悦北大法宝1985年创始于北京大学法学院，为法律人提供法律法规、司法案例、学术期刊等全类型法律知识服务。10/10',)