华阳公寓物业维护与管理服务协议

('华阳公寓物业管理服务合同物业管理服务合同甲方（委托方）：华阳公寓业主委员会业主委员会主任：地址：万航渡路1455号底楼联系电话：622649021乙方（受托方）：上海安宏物业管理有限公司法定代表人：孙贵荣资质等级：三等，证书编号：沪（青浦）0041号地址：青浦区蒸淀镇联系电话：62264902根据国务院《物业管理条例》等国家、地方有关物业管理的法律、法规和政策，甲、乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就华阳公寓的物业管理服务事宜订立本合同。第一条本合同所涉及的物业基本情况物业名称：华阳公寓物业类型：公寓（商品住宅）坐落位置：长宁区万航渡路1455号四至范围（规划平面图）：总建筑面积：16658.89平方米；其中住宅14146.68平方米物业构成见附件一，物业规划平面图见附件二。第二条乙方为本物业管理区域的业主、物业使用人提供下列物业管理服务事项物业共用部位的维护；（一）房屋建筑本体共用部位的维修、养护和管理，包括但不限于：楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯问、走廊通道、门厅、设备机房、庭院等。物业共用设施设备的日常运行和维护；（二）房屋建筑本体共用设施设备的维修、养护、管理和运行服务，包括但不限于：共用的上下水管道、落水管、垃圾道、共用照明、天线、加压供水设备、配电系统、楼内消防设施设备、电梯系统等。公共绿化养护服务；（三）本物业规划红线内属物业管理范围的市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括但不限于：道路、室外上下水管道、化粪池、绿化、室外泵房、路灯、自行车房棚、停车场等。物业公共区域的清洁卫生服务；（四）本物业规划红线内的属配套服务设施的维修、养护和管理，包括但不限于2商业网点、文体运动场所等。公共秩序的维护服务；（五）公共环境的清洁卫生、垃圾的收集、清运，包括但不限于：包括公共场地房屋建筑物共用部位等。物业使用禁止性行为的管理；（六）公共绿地的养护和管理。物业其他公共事务的管理服务；（七）交通与车辆停放秩序的管理。（八）维持公共秩序，包括但不限于：安全监控、巡视、门岗执勤等。（九）管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料。（十）社区文化娱乐活动。（十一）负责向业主和物业使用人收取物业管理费、保洁费等费用。业主委托的其他物业管理服务事项。（十二）业主和物业使用人房屋自用部位、自用设备及设备的维修、养护，在当事人提出委托时，乙方须接受委托并合理收费。（十三）对业主、物业使用人违反《业主公约》的行为，针对具体行为并根据情节轻重，采取批评、规劝、警告、制止等措施。（十四）法规和政策规定由物业管理公司管理或业主委托的的其它事项。第三条物业专有部分的自用部位、自用设备损坏时，业主、物业使用人可以向乙方报修，也可以自行维修。经报修由乙方维修的，维修费由业主、物业使用人承担，按成本核算方式计收。第四条甲方向乙方提供位于万航渡路1455号（建筑面积平方米）的房屋作为物业管理办公用房，在合同履行期间供乙方无偿使用，但不得改变其用途。第五条乙方提供的物业管理服务内容和标准应符合下列约定：（一）物业共用部位的维护、物业共用设施设备的日常运行和维护，详见附件三（二）公共绿化养护服务，详见附件四；（三）物业公共区域的清洁卫生服务，详见附件五；（四）公共秩序的维护服务，详见附件六；（五）物业使用禁止性行为的管理，详见附件七；（六）物业其他公共事务的管理服务，详见附件八；3第六条在签订本合同前，甲方应会同乙方对物业共用部位、共用设施设备进行查验，并按规定向乙方移交物业管理所必须的相关资料。甲、乙双方办理物业查验、移交手续，对查验、移交中发现的问题及相应解决办法应采用书面方式予以确认。具体内容详见附件九。第七条乙方根据下述约定，按建筑面积向业主收取物业服务费。（一）住宅：1.1元/月每平方米（二）办公楼：2元/月每平方米（三）水泵：（文字看不清）本条约定的物业服务费不含物业大修和专项维修的费用，物业大修和专项维修的费用在维修资金中列支，并按由物业管理区域内的全体业主按照各自拥有的住宅建筑面积比例共同规定分摊。第八条自本合同生效之日的当月起发生的物业服务费用，由业主承担；业主应依照本合同第七条约定的标准向乙方交纳物业服务费。第九条乙方按下述收费形式确定物业服务费用。包干制。由业主向乙方支付本合同第七条约定的物业服务费用，盈余或者亏损均由乙方享有或者承担。第十条物业服务费用按（自然）季度交纳，业主应于每季度开始15日内按时履行交纳义务。第十一条停车场收费分别采取以下方式：停车场属于全体业主共有共用的，收费标准根据《上海市物价局文件》长物价（2002）47号文执行。第十二条业主或物业使用人对车辆停放有保管要求的，与乙方另行约定。4第十三条利用本物业管理区域设施和场所所获取的收益按下列约定分配：各类机动车停放费收入的25%作为管理费，用于物业管理。其余75%属于全体业主所有，主要用于补充专项维修基金和经业主代表大会批准的使用项目。第十四条业主应当按照下列约定筹集、使用和管理维修资金：（一）业主应当按照规定交纳和续筹专项维修资金；（二）专项维修资金的帐务由物业管理企业代管；（三）业主在转让其物业时，其帐户上的专项维修资金继续用作物业的共用部位、共用设备设施的维修、更新和改造；（四）按照政府规章及相关规定使用和管理专项维修资金。第十五条物业专项维修资金按以下方式续筹：在业主大会确定的时限内，业主足额交纳续筹的专项维修资金；第十六条乙方按有关规定编制专项维修资金使用方案，经甲方批准后实施，未经甲方批准或授权，乙方不得动用专项维修资金。专项维修资金使用方案经甲方批准后，乙方未按专项维修资金使用方案实施的，所引致甲方的经济损失及相应法律责任，由乙方承担。第十七条甲方相关的权利义务：（一）代表和维护业主、使用人的合法权益；在其制定的《业主公约》中向业主明示物业装饰装修管理要求等事项；甲方未尽此义务而影响乙方管理服务或给业主、物业使用人造成损失的，乙方不承担相应责任；（二）制定《业主公约》并监督业主和物业使用人遵守公约；督促业主、物业使用人按时交纳物业服务费用；对业主或物业使用人违反《业主公约》的行为进行劝阻、制止；（三）审定乙方制定的物业管理方案；授权乙方对业主或物业使用人违反《业主公约》的行为，依照《业主公约》的约定进行劝阻、制止；5（四）对乙方的管理实施监督检查，每年全面进行一次考核评定，如因乙方管理不善，造成重大经济损失或管理失误，甲方有权终止合同；（五）审议乙方年度管理计划、年度费用概预算及决算报告；（六）甲方在合同生效之日起日内按规定向乙方提供本物业管理所需的全部图纸、档案、资料（包括但不限于：工程建设竣工资料、住用户资料等），并在乙方管理期满时予以收回；（七）委托乙方对违反物业管理法规政策及业主公约的行为进行处理：包括责令停止违章行为、要求赔偿经济损失及支付违约金、对无故不缴、交有关费用或拒不改正违章行为的责任人采取相应的催缴催改措施；（八）当业主和物业使用人不按规定交纳物业管理费时，协助乙方向业主或物业使用人催交；（九）协助乙方做好物业管理工作和宣传教育、文化生活；（十）法规政策规定由甲方承担的其他责任。审查和批准物业管理方案、年度管理计划、年度维修养护计划、年度费用概预算、决算报告，监督、检查乙方各项方案和计划的实施；第十八条乙方相关的权利义务：（一）设立专门机构负责本物业的日常管理工作，并委派具有岗位资格的人员履行本合同；（二）根据法律、法规的有关规定和本合同的约定，制订该物业的各项管理办法规章制度、实施细则，开展各项物业管理服务活动，但不得侵害业主、物业使用人及他人的合法权益，不得利用提供物业管理服务的便利获取不当利益；（三）根据法律、法规的有关规定和本合同的约定，向业主或物业使用人收取物业服务费用，通过合法有效的方式解决拖欠物业服务费的问题；（四）负责编制房屋附属建筑物、设施、设备、绿化的年度维修养护计划和大中修方案，经双方议定后由乙方组织实施；（五）结合本物业的实际情况，编制物业管理方案、年度管理计划、年度维修养护计划、年度费用概预算、决算报告；（六）有权依照法规政策、本合同和《业主公约》的规定对违反业主公约和物业管理法规政策的行为进行处理；6（七）及时向业主公告本管理区域内的重大物业服务事项，每六个月公布一次专项维修资金和按实结算项目的费用收支帐目；（八）不得将管理责任及利益转让给其他人或单位，不得将重要专项业务承包给个人；（九）向业主和物业使用人书面告知物业的使用的有关规定，当业主和物业使用人装修物业时，书面告知有关限制条件，并负责监督；（十）接受物业管理主管部门及有关政府部门的监督、指导，并接受甲方和业主的监督；（十一）对本物业的公用设施不得擅自占用和改变使用功能，如需在本物业内改扩建完善配套项目，须报甲方和有关部门批准后方可实施；（十二）建立本物业的物业管理档案并负责及时记载有关变更情况；（十三）开展适当的社区文化活动和便民服务工作；（十四）本合同终止时，乙方必须向甲方移交原委托管理的全部物业及其各类管理档案、财务等资料；移交本物业的公共财产，包括用管理费、公共收入积累形成的资产；对本物业的管理财务状况进行财务审计，甲方有权指定专业审计机构；（十五）物业服务合同终止时，如甲方选聘了新的物业服务企业的，乙方应与该物业服务企业做好交接工作。第十九条在物业管理服务过程中发生下列事由，乙方不承担责任。：（一）因不可抗力导致物业管理服务中断的；（二）乙方已履行本合同约定义务，但因物业本身固有瑕疵造成损失的；（三）因维修养护物业共用部位、共用设施设备需要且事先已告知业主和物业使用人，暂时停水、停电、停止共用设施设备使用等造成损失的；（四）因非乙方责任出现供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视及其他共用设施设备运行障碍造成损失的；（五）在已履行本合同约定义务情况下，对业主及非业主使用人的人身安全、家庭财产损失。第二十条甲方违反本合同第六条的约定，致使乙方的管理服务无法达到本合7同第二条、第五条约定的服务内容和标准的，乙方不承担违约责任。第二十一条除前条款规定的情况外，乙方的管理服务达不到本合同第二条、第五条约定的服务内容和标准的，应以违约处理，甲方有权解除本合同。第二十二一条乙方违反本合同的约定，擅自提高收费标准的，对超出标准的部分，业主有权拒绝支付；已经支付的，业主有权要求乙方返还。第二十三二条甲方违反本合同约定的义务，致使乙方不能完成本合同约定的服务内容和标准的，乙方有权依法解除本合同；造成乙方经济损失的，甲方应予经济赔偿。第二十四三条乙方违反本合同约定的义务，致使不能完成本合同约定的服务内容和标准的，甲方有权依法解除合同，并有权要求乙方按其减少的服务支出予以赔偿，如造成甲方或业主、物业使用人其他损失的也应予以赔偿。甲方解除合同的，乙方应当在甲方通知的合理时间内与甲方或其选聘的物业管理企业完成交接手续。第二十五四条双方协商一致，可解除本合同，并在10日内办理交接手续。第二十六五条本合同其他相关违约责任的约定：（一）因甲方房屋建筑或设施设备质量或安装技术等原因，造成重大事故的，由甲方承担责任并负责善后处理。因乙方管理不善或操作不当等原因造成重大事故的，由乙方承担责任并负责善后处理。（产生事故的直接原因，以政府有关部门的鉴定结论为准）第二十七六条本合同下列词语的定义是：（一）业主，是指物业的所有权人。（二）物业使用人，是指物业的承租人和实际使用物业的其他人。（三）物业买受人，是指物业出售合同中确定的物业购买人。8（四）物业交付使用，是指物业买受人收到甲方书面入住通知并已办理相应手续。物业买受人收到入住通知后在限定期限内不办理相应手续的，视为已交付使用。（五）共用部位，是指一幢住宅内部，由整幢住宅的业主、使用人共同使用的门厅、楼梯间、水泵间、电表间、电梯间、电话分线间、电梯机房、走廊通道、传达室、内天井、房屋承重结构、室外墙面、屋面、、、等部位。（六）共用设施设备，是指：1、一幢住宅内部，由整幢住宅的业主、使用人共同使用的供水管道、排水管道、落水管、照明灯具、垃圾通道、电视天线、水箱、水泵、电梯、邮政信箱、避雷装置、消防器具、、等设备；2、物业管理区域内，由业主和使用人共同使用的道路、绿地、停车场库、照明路灯、排水管道、窨井、化粪池、垃圾箱（房）、、等设施。（七）公共区域，是指一幢住宅内部，由整幢住宅的业主、使用人共同使用的区域以及整幢住宅外、物业管理区域内，由全体业主、使用人共同使用的区域。（八）专有部分，是指在构造上及利用上具有独立性，由业主独立使用、处分的物业部位。第二十八七条本合同未尽事宜，双方可另行以书面形式签订补充协议。第二十九八条补充协议及本合同的附件均与本合同具有同等法律效力。本合同、本合同附件及补充协议中未规定的事宜，均遵照中华人民共和国有关法律、法规和规章执行。第三十二十九条本合同正本连同附件共页，一式三份，甲乙双方各执一份，一份向房地产主管部门办理备案。第三十一条本合同履行期间，遇不可抗力致使合同无法履行的，双方应按有关法律规定及时协商处理。第三十二条本合同在履行中如发生争议，双方可以通过协商方式解决；协商不成的，采取以下方式解决：9向长宁区人民法院提起诉讼。第三十二条本合同为期壹年，自年月日起至年月日止。第三十四三条本合同期限届满前月，甲、乙双方应就是否另行签订物业服务合同进行协商；经双方协商未能达成协议的，乙方应在本合同期限届满后月内继续履行本合同，甲方应在此期间选聘新的物业管理企业。第三十五条本合同终止时，乙方应将物业管理用房、物业管理相关资料等属于全体业主所有的财物及时完整地移交给业主委员会。第三十六四条本合同经甲乙双方盖章、签字后生效。甲方签章：乙方签章：负责人：法定代表人：年月日年月日附件一：物业构成（略）附件二：物业规划平面图（略）附件三：物业共用部位（略）附件四：公共区域绿化养护服务（略）附件五：物业公共区域的清洁卫生服务（略）附件六：公共秩序的维护服务（略）附件七：物业使用禁止性行为的管理（略）附件八：综合管理服务（略）附件九：物业承接验收确认书10附件九：物业承接验收确认书甲方：华阳公寓业主委员会业主委员会主任：地址：联系电话：乙方：上海安宏物业管理有限公司法定代表人：孙贵荣资质等级：三级，证书编号：沪（青浦）0041号地址：万航渡路1455号联系电话：62264902根据《物业管理条例》第三十七条的规定及其他相关规定，甲、乙双方就乙方承接（物业名称）（座落位置：长宁区/县乡/镇路弄1455号）的物业管理服务，办理物业验收手续等事宜，共同确认如下。一、物业共用部位、共用设施设备的查验内容甲方已于年月日会同乙方对物业下述共用部位、共用设施设备进行了查验：1、2、二、物业共用部位、共用设施设备的查验结论□经乙方查验，甲方确认，上述物业共用部位、共用设施设备完好，乙方同意承接验收。□经乙方查验，甲方确认，上述物业共用部位、共用设施设备中存在的问题如下：111、经甲、乙双方协商一致，就存在的问题确定解决办法如下：1、三、物业资料的移交甲方已于年月日，向乙方提供和移交了下列物业资料（具体清单另附）：1、规划图、规划平面图、总体建筑、结构、设备竣工图、（文字看不清）设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；2、设施设备安装、使用说明、产品合格证明和维护保养等技术资料；3、物业质量保证文件和物业使用说明文件；4、甲方签章：乙方签章：负责人：法定代表人：年月日年月日12',)