解析高尔夫球场委托管理合同：潜在风险与应对策略

('球场委托管理合同甲方：置业有限公司乙方：北京高尔夫体育发展有限公司根据《中华人民共和国合同法》以及其他有关法律、法规，遵循平等、自愿、公平和诚信的原则，双方就下述项目委托管理与相关服务事项协商一致，订立本合同。委托方（以下称为甲方）：置业有限公公司监理方（以下称为乙方）：北京高尔夫体育发展有限公司一、项目概况：项目名称：项目生态体育公园项目地点：遵义市马家湾二、委托内容：甲方委托乙方对中铁遵义共青湖生态体育公园实行专业化、一体化的管理签订本合同。管理内容包括相关高尔夫项目的专项咨询、技术指导、项目开业前的运营管理和筹备工作以及项目开业后一年时间内正式的运营管理。具体工作内容，详见本合同第七条。经由双方授权认可，托管形式为全面、独家委托管理。三、合同期限1.项目开业前的筹备阶段--自合同签订之日起至项目开业（以下简称筹备期）；2.项目开业后的管理阶段--项目开业至委托经营5年后（以下简称管理期）；四、合同价款：1.筹备期的合同价款为：￥1600000元（人民币壹佰陆拾万元整），此价款为乙方履行本合同此阶段的工作内容须产生的所有费用，包括但不限于：乙方所有办公开支、相关交通费用、乙方管理服务费，相关技术人员的劳务酬金、税金等所有费用。2.乙方提取筹备期内会籍销售总额的6%作为奖励。3.筹备期结束之后，乙方自动持有该项目的两套终生高尔夫公司会籍，1记名+1不记名产品，并保有转让的权利。4.管理期的合同价款为：开业首年第二年第三年第四年第五年固定管理费80万元90万元100元110万元120万元5.以上价款为乙方履行合同内管理期每年的相关费用，包括但不限于：乙方管理服务费，税金等所有费用。6.乙方提取管理期内会籍销售总额的6%作为奖励，并进行年度提取；7.乙方提取管理期内运营收入总额的6%作为奖励，并进行年度提取；8.管理期内甲方另外提供：乙方现场的办公用房、常驻甲方的管理人员的住宿（项目附件群民区住宅或公寓楼）、办公设备、必要的交通运输工具、驻场工作人员用餐、以及根据工作进度和工作内容的需求，由乙方委派的正式进驻项目任职的管理人员工资。五、双方承诺：1.乙方承诺为甲方提供从球场建造开始至球场正式完工并开业期间的相关高尔夫专业咨询和管理工作；2.甲方全权委托乙方，对于高尔夫项目进行深入的市场调研，为球场开业进行相关工作的筹备，确定球场的市场定位和运营理念，配合自身的房地产销售，通过高尔夫项目的自身优势，提升楼盘项目的核心竞争力；3.乙方为甲方的项目制定发展战略思路和市场定位。合理设计有特色的高尔夫运营产品，设计各个类型的会籍销售产品，为高尔夫项目自身的投资回报做好筹划工作。通过专业的、高水平的管理团队，为球场项目的运营管理提供优质的服务，获得行业内的奖项评比。六、合同订立：订立时间：2014年11月15日订立地点：遵义市马家湾七、合同的服务内容：1.配合进行高尔夫球场建筑物的设计，提出适合高尔夫专项的专业意见；2.负责与球场设计单位、球场施工单位、会所设计单位、会所装修单位的沟通和衔接，审核相关图纸和工程量以及平面布局；3.制定高尔夫球场的大宗物品采购计划，执行开场前物品筹备采购；4.根据高尔夫球场建造的工作进度，负责高尔夫管理人员的招募以及球会员工的团队建设。同时制定球会的人员管理办法、企业制度以及薪资标准。5.制作员工手册，建设球场的企业文化。确保高尔夫球场核心岗位的管理人员水准（至少超过10年从业经验，至少在3家高尔夫球会从事相关管理工作经历，至少具备海外学历且经历海外高尔夫项目实践的高级管理人员），为甲方的高尔夫项目组建行业内高水平的管理团队。包括：球场总经理、副总经理、高尔夫运营总监、高尔夫草坪总监、市场销售总监、高尔夫球场综合部以及人力资源部总监、工程经理和餐饮经理、培训经理、驻场教练等；6.在球场建造期的后半程部分，开展市场的推广和预热工作，制定成熟的高尔夫球场会籍产品，出台高尔夫会籍权益和章程，并开展预售工作，帮助业主实现资金回流和投资回报；同时负责球场运营产品的企划、制定和推广，包括所有消费项目的定价体系，为高尔夫项目的运营内容进行筹备；7.在建造期间，不断完善球场硬件设施的调试，确保开业前启动并运转良好；在建造后期，调试培训运营系统的软件管理工作；8.为甲方制定球场开业的运营预算，有效的控制成本支出；9.通过开场前三个月岗位职责的制定，开展技能培训和服务意识培训，确定球场各个部门的人员配置数量和职能分工；10.确保球场开业前草坪的养护质量，达到开业需求；11.确保球童的服务质量，达到球场的行业要求；12.负责协助甲方完成所有建筑工程方面的验收，并结合高尔夫的实际运营，及时提出整改建议，敦促各施工单位的工程进度；13.启动球场开业前的相关工作，包括：练习场试运营，初步阶段的领导接待和业主试打活动的安排、与当地税务、劳动、安全、工商、教育、保险等政府部门的关系建立，筹办高尔夫学校；14.在确保完整的球场项目开业前期，全力配合甲方地产项目的销售和宣传，有效的进行资源共享和销售互动；15.为甲方制定球场的开业预算和开场试运营期间的成本支出预算（12个月），并根据每年度的实际支出报表，进行决算说明和来年的预算申报；16.开业后正式开展高尔夫球场的会籍产品销售工作，通过合理的产品定制和保护性的会籍权益以及章程的约定，并结合当地市场需求，开始实现甲方的球场投资回报；17.优化高尔夫球场各部门的人员配置，细化各岗位的职能分工，逐步调整并最终量化球场的人员架构配置；18.通过优化运营流程、合理控制球场的运营成本；19.通过试运营期间的客户需求，结合高尔夫行业内的管理现状，制定并出台规范的运营产品，包括所有非会籍收入以外的专项高尔夫产品的组合（高尔夫打球、高尔夫餐饮、高尔夫培训、高尔夫零售、高尔夫教学）；20.通过高尔夫专项的管理，确保行业领先地位，打造地标级标准；21.维护球场会员和甲方业主的高尔夫相关权益；22.通过成熟的试运营管理，提升项目房地产的品牌价值，体现核心优势，增值地产销售的价格；23.与地产的销售进行联动性、互惠性的推广活动，结合两个板块的优势进行资源垄断，制定相关的业主高尔夫权益和高尔夫项目产品；24.通过媒体关系和开业期间的赛事活动的承办，拓展球场的品牌知名度，参与行业内各类奖项的评比；25.以球场作为平台，协助甲方的政府公关和业务招待，配合甲方完成相关接待的任务；26.为项目业主从意向认筹阶段开始，提供专业、专属的高尔夫礼仪培训、高尔夫文化普及、高尔夫技能指导等全方位的服务，并根据业主的相关权益，进行相关高尔夫配套服务内容的升级；27.根据运营期间的财务数据（固定费用支出、人员成本支出、管理成本支出、物品采购支出）制定球场未来的年度费用预算；28.根据试运营期间的管理数据（来场打球人数、打球身份比例、消费分项构成、会籍销售数量、非会籍运营收入）合理制定球场未来的管理收入目标（运营收入、会籍收入）；29.通过试运营期间的问题反馈（员工信息、宾客问卷、领导意图、当地政府、行业指导、资源整合）分析运营管理中的不足，改善或调整运营管理办法，不断推陈出新高尔夫运营项目的内容，结合高尔夫项目的自身优势，衍伸相关产业链，增设配套创收内容促进高尔夫项目的整体收入；30.稳定销售团队，进一步促进会籍销售，根据前期的销售情况分析，出台新的销售产品，升值会籍价格，控制会员保有量，合理增速会员数量，确保以会籍销售为球场资本回收的经营理念，树立会籍销售为球场创收龙头的地位。树立在正式开业6年内，通过会籍销售的资金回收，满足甲方对于球场设施的投资回收的目标；31.进一步巩固球场的运营管理，分析地域同行业的经营方法，不断提升球场的服务水准，形成良好的市场口碑和行业地位；32.合理通过运营收入中的固定比例支出，加大推广宣传力度，进行广告投放，提升自身高尔夫的品牌竞争力。举行大型赛事，参加业内奖项评比，力争多个宣传亮点获得行业认可以及奖项评选；33.在运营管理中，为甲方的业主提供专业、专注、专属的高尔夫服务，满足社区业主对于高尔夫消费生活的需求；34.保障球场在长期运营过程中稳定发展，包括：营收稳定、人员稳定、管理稳定。通过球场资源，配合甲方的政府公关、政务接待工作。保持和谐通常的社会关系，通过高尔夫项目的运营为当地的劳动就业、教育培养、文化生活、纳税创收等政府的宏观工作作出应有的贡献，在创造经济价值的同时，肩负企业社会责任；35.制定球场未来2-5年的中期发展计划和6-8年的长远经营思路。在管理过程中，全程联动地产项目的销售工作，对房产开发起到保值、增值的作用；对物业售后达到配合、配套的功能。第八条、甲方的权利和义务：1.根据乙方在合同期内制定的管理计划、费用概算，有效、及时承担该委托项目合同期内的所有费用支出。并授权委托乙方在合同期内，独立进行实际费用的支付；2.对乙方的管理实施监督检查，按时进行考核评定，如因乙方管理不善，造成重大经济损失或管理失误，经由甲方董事会认定，有权追究乙方责任；3.独家委托乙方管理工商、法律约束内所有的合法相关经营项目；4.甲方不得在合同期内干涉乙方依法或依本合同规定内容所进行的管理和经营活动；5.在合同期内，负责处理非乙方原因而产生的各种（社会、人事、安全生产）纠纷，协调相关当地政府关系，以及相关工商、税务、消防、公安、劳动社保等关系协调。同时在乙方的技术协助下，确定与当地规划部门、土地部门、税务部门关于球场项目税收比例和土地使用性质的相关事宜；6.成立高尔夫项目部配备专属人员与乙方进行工作协调；7.法规政策规定由甲方承担的其他责任。第九条、乙方的权利和义务：1.根据有关法律、法规政策及本合同的规定，自主开展各项管理经营活动，独立运营管理合同中第七条受甲方委托的日常工作内容。但不得损害俱乐部会员和甲方业主的权益，以及甲方的整体利益，以获取不当利益；2.负责编制俱乐部年度运营计划，制定预算，经双方议定后由乙方组织实施；3.有权依照法规政策、以及本合同规定对违反俱乐部规定的行为进行处理；4.有权选聘专营公司或他人承担本俱乐部的专项管理业务并支付费用、但不得将整体管理责任及利益转让给其他人或单位；5.接受有关政府部门的监督、指导，并接受甲方和会员、业主的监督；6.在保障球场运营顺利的前提下，配合甲方的地产项目的销售，协调甲方相关人员的接待；7.严格执行双方议定的运营预算，控制成本开支。根据行业内标准和实际操作中出现的不可预见费用或临时性大项支出，以书面形式提交甲方审议批准。第十条、管理目标：乙方根据甲方的委托管理事项制定出物业项目的“管理分项标准”，作为甲方考核乙方的标准，具体包括：会籍销售、年度运营、市场口碑、投诉率、接待标准、企业文化建设、市场口碑、行业评比、费用支出、员工队伍建设。通过乙方的专业化经营，确保甲方地产项目的增值，保证高尔夫地产品牌价值和核心竞争优势。通过高尔夫球场的优质管理，为甲方业主提供高尔夫专项的消费产品和服务。第十一条、奖惩措施：1.乙方全面完成合同规定的各项管理目标，甲方根据合同条款对乙方进行奖励；2.合同期满后，乙方参加甲方的管理招投标并在同等条件下优先获得管理权，但根据法规政策或主管部门规定被取消投标资格或优先管理资格的除外。乙方全部完成合同责任并管理成绩优秀，多数业主反映良好，可以不参加招投标而直接续订合同。第十二条、违约责任：1.如因甲方原因，造成乙方未完成规定管理目标或直接造成乙方经济损失的，甲方应给予乙方相应补偿，乙方有权要求甲方限期整改。2.如因乙方原因，造成不能完成管理目标或直接造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方相应补偿，甲方有权要求乙方限期整改。3.合同期内，因甲方原因提前终止此管理合同，需提前6个月书面通知乙方，并支付乙方合同期内的基本管理费用；4.合同期内，如因乙方原因提前终止此管理合同，需提前6个月书面通知甲方，并免收当年度的基本管理费用；5.因甲方房屋建筑或设施设备质量或安装技术或当地政府关系处理或当地政策调控等原因，造成重大事故或经营损失的，由甲方承担责任并负责善后处理。因乙方管理不善或操作不当等原因造成重大事故的或经营损失的，由乙方承担责任并负责善后处理。(产生事故的直接原因，以政府有关部门的鉴定结论为准)6.甲、乙双方如有采取不正当竞争手段而取得管理权或致使对方失去管理权，或造成对方经济损失的，应当承担全部责任。第十三条、付款方式（固定管理服务费）：阶段支付时间支付比例合同总额筹备期合同签订后15日30%48万每三个月后的15天每次支付总款的14%，共5次22.4万小计160万管理期球场开业后一次性支付100%小计80万球场运营1年后一次性支付100%小计90万球场运营2年后一次性支付100%小计100万球场运营3年后一次性支付100%小计110万球场运营4年后一次性支付100%小计120万合计660万第十四条、其他事项：1.双方可对本合同的条款进行修订更改或补充，以书面签订补充协议，补充协议与本合同具有同等效力。2.合同规定的管理期满，本合同自然终止。3.双方续订合同，应在至少该合同期满六个月前向对方提出书面意见，并进行续约的合同签署。合同内容和管理方式由双方共同商议进行。4.本合同中的管理期指的是高尔夫球场项目具备至少9洞对外营业的规模之后的一年内。5.本合同执行期间，如遇不可抗力，致使合同无法履行时，双方均不承担违约责任并按有关法规政策规定及时协商处理。6.本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决，协商不成时，提请物业管理主管部门调解，调解不成的，提交至被告方公司所属地区的仲裁委员会依法裁决。7.本合同之附件均为合同有效组成部分;本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。8.本合同及其附件和补充协议中未规定的事项，均遵照中华人民共和国有关法律、法规和政策执行。9.本合同正本连同附件共12页，一式六份，甲、乙双方各执四份和两份，具有同等法律效力。10.本合同自签订之日起生效。甲方(盖章)：乙方(盖章)：法定代表人(签字)：法定代表人(签字)：',)