《房地产经纪服务合同签订》晋升考前题库

('《房地产经纪服务合同签订》晋升考前题库一、单项选择题（每题的备选答案中只有1个最符合题意。）房地产经纪服务合同的签订方是（）。[单选题]A．房地产经纪机构和房地产经纪人员B．房地产经纪人员和第三方C．第三方和委托人D．房地产经纪机构和委托人(正确答案)答案解析：房地产经纪服务合同是指房地产经纪机构和委托人之间就房地产经纪服务事宜订立的协议。房地产经纪服务合同是房地产经纪机构与委托人之间约定权利义务的书面文件，是经纪机构开展经纪活动的必备要件。关于签订房地产经纪服务合同作用的表述，错误的是（）。[单选题]A．对房地产经纪机构和人员意义重大(正确答案)B．确立了房地产经纪机构与委托人之间的委托关系C．明确了房地产经纪机构和委托人的权利和义务D．建立了房地产经纪机构和委托人之间解决纠纷和争议的机制答案解析：签订房地产经纪服务合同，不仅对房地产经纪机构、房地产经纪人员，而且对委托人同样具有非常重要的意义。具体包括：①确立了房地产经纪机构与委托人之间的委托关系；②明确了房地产经纪机构和委托人的权利和义务；③建立了房地产经纪机构和委托人之间解决纠纷和争议的机制。按照提供房地产经纪服务的方式，可以将房地产经纪服务合同分为（）。[单选题]A．房屋出售经纪服务合同和房屋出租经纪服务合同B．房地产居间合同和房地产代理合同(正确答案)C．房屋承购经纪服务合同和房屋承租经纪服务合同D．房屋出售委托合同和房屋出租委托合同答案解析：据房地产经纪服务的方式或内容，房地产经纪服务合同有不同类型。常见的分类包括：①按照提供房地产经纪服务的方式分。房地产经纪机构提供经纪服务的方式有居间服务和代理服务，针对这两种服务方式，可以签订房地产居间合同和房地产代理合同。②按照委托的事项或服务内容分。按委托人委托的事项或要求提供的服务，房地产经纪服务合同可以分为房屋出售经纪服务合同、房屋出租经纪服务合同、房屋承购经纪服务合同和房屋承租经纪服务合同。将房地产经纪服务合同分为代理合同和居间合同的依据是（）。[单选题]A．房地产经纪服务方式(正确答案)B．房地产交易形式C．房地产交易次数D．房地产新旧程度答案解析：按照提供房地产经纪服务的方式分，可将房地产经纪服务合同分为房地产代理合同和房地产居间合同。房地产居间合同一般由交易双方及提供经纪服务的房地产经纪机构三方共同签订，房地产代理合同由委托人和经纪机构双方共同签订。下列不属于房地产经纪服务项目的是（）。[单选题]A．代缴税费(正确答案)B．代理客户实地看房C．代拟房地产交易合同D．提供房地产交易信息答案解析：房地产经纪服务的项目通常包含三项：①提供房地产交易信息，包括提供相关的房地产市场信息及房源、客源信息，进行房地产交易政策咨询等；②代理客户实地看房，包括接受房源委托后的看房、制作房屋状况说明书、带领客户看房等服务；③代拟房地产交易合同，又称代书，包括交易条件谈判、议价撮合、协助订立房地产交易合同等。委托人作为房地产权利人委托出售房屋的，应当签订（）。[单选题]A．房屋承购经纪服务合同B．房屋出售经纪服务合同(正确答案)C．房屋出租经纪服务合同D．房屋承租经纪服务合同答案解析：委托人作为房地产权利人委托出售、出租房地产的，应当签订房屋出售经纪服务合同、房屋出租经纪服务合同；委托人作为求购、求租人的，应当签订房屋承购经纪服务合同、房屋承租经纪服务合同。从事新建商品房销售代理业务的房地产经纪人常用的房地产经纪服务合同是（）。[单选题]A．房屋出售经纪服务合同B．房屋承购经纪服务合同C．新建商品房销售代理合同(正确答案)D．房屋承租经纪服务合同答案解析：房地产经纪机构提供经纪服务的方式有居间服务和代理服务，现阶段，我国存量房经纪服务主要是居间服务，新建商品房经纪服务主要是代理服务。针对这两种服务方式，可以签订房地产居间合同和房地产代理合同。在房地产经纪服务合同中，双方约定的定金数额不应超过房屋交易价款的（）。[单选题]A．10％B．15％C．20％(正确答案)D．25％答案解析：房地产经纪服务合同中应明确约定，合同成立并生效后，若一方不履行合同义务或履行义务不符合合同约定时，应承担何种违约责任。房地产经纪服务合同的违约责任可以定金或者违约金的形式约定，定金或违约金的数额由双方约定，但定金数额不应超过房屋交易价款的20％。房地产经纪人在经纪合同上应该签署本人的（）。[单选题]A．经纪公司工号B．护照号C．职业资格登记号(正确答案)D．劳动合同号答案解析：房地产经纪机构应当指派具有职业资格的房地产经纪人员具体办理委托事项，并注明承办人的姓名、身份证件号码、职业资格登记或备案号码。关于住宅买卖经纪服务收费的说法，错误的是（）。[单选题]A．必要费用不得高于房地产经纪服务收费标准B．收费标准与经营场所公示的有关内容可以不一致(正确答案)C．买卖双方签订房地产买卖合同后，房地产经纪机构方可向委托人收佣金D．房地产经纪机构应当事先告知委托人答案解析：买卖双方签订房地产买卖合同后，经纪机构就可以按照房地产经纪服务合同的约定收取佣金。必要费用不得高于房地产经纪服务收费标准，具体收费额度双方协商议定。房地产经纪机构应当事先告知委托人并在房地产经纪服务合同中明确具体的收费标准和支付时间。收费标准应当与行业相关的法律、法规和规定相符合，并与经营场所公示的有关内容相一致。房地产经纪合同不能在合同条款中明示的项目是（）。[单选题]A．佣金标准B．委托人的收入状况(正确答案)C．服务事项和服务标准D．合同的履行地点答案解析：房地产经纪服务合同的主要内容有：①委托人基本情况；②委托事项；③房地产经纪服务的内容、要求以及完成的标准；④服务费用及其支付方式；⑤合同当事人的权利和义务；⑥违约责任和纠纷解决方式。B项属于委托人的隐私，不能出现在委托合同上。下列不属于房地产交易合同的是（）。[单选题]A．房屋租赁合同B．存量房买卖合同C．房屋承购经纪服务合同(正确答案)D．新建商品房买卖合同答案解析：房地产经纪服务的完成一般以房地产交易合同（包括买卖合同和租赁合同）的签订为标志，但签订交易合同并不意味着交易能顺利完成。房地产交易合同包括：①房屋买卖合同；②房屋租赁合同。其中，房屋买卖合同又包括：①存量房买卖合同；②新建商品房买卖合同。一般情况下，房地产经纪服务以（）为完成标志。[单选题]A．收取佣金B．达到约定的服务标准C．实地看房完成D．签订房地产交易合同(正确答案)答案解析：对房地产经纪机构和房地产经纪人员来说，房地产经纪服务的基本要求包括：①及时披露和告知房地产交易相关信息；②维护委托人的合法权益等。对委托人来说，房地产经纪服务的基本要求包括：①提供必要的资料；②在实地看房和办理相关手续时给予必要协助等。房地产经纪服务的完成一般以房地产交易合同（包括买卖合同和租赁合同）的签订为标志。房地产经纪机构在签订房地产经纪服务合同前，有义务向委托人书面说明下列哪一事项？（）[单选题]A．查看委托房屋B．查看委托人身份证明C．委托房屋的市场参考价格(正确答案)D．查看委托房屋权属证书答案解析：根据《房地产经纪管理办法》，房地产经纪机构在签订房地产经纪服务合同前，有义务向委托人书面说明下列事项：①是否与委托房屋有利害关系；②应当由委托人协助的事宜、提供的资料；③委托房屋的市场参考价格；④房屋交易的一般程序及可能存在的风险；⑤房屋交易涉及的税费；⑥房地产经纪服务的内容及完成标准；⑦房地产经纪服务收费标准和支付时间；⑧房款交付事项；⑨其他服务相关事项。ABD三项属于房地产经纪机构的验证义务。关于房地产经纪服务佣金收取，说法正确的是（）。[单选题]A．佣金是房地产经纪机构的合法报酬(正确答案)B．佣金可以以房地产经纪人员个人名义收取C．佣金按照国家标准收取，不需要在经纪服务合同中约定D．佣金包括差价、信息费答案解析：佣金是房地产经纪服务应得的报酬，买卖双方签订房地产买卖合同后，经纪机构就可以按照房地产经纪服务合同的约定收取佣金。房地产经纪机构应当事先告知委托人并在房地产经纪服务合同中明确具体的收费标准和支付时间。收费标准应当与行业相关的法律、法规和规定相符合，并与经营场所公示的有关内容相一致。不得索取佣金以外的其他报酬，不得赚取差价。房地产经纪人员应及时将收取的佣金等经纪服务费用交到经纪机构，不得私自挪用。委托房屋的市场价格是指（）。[单选题]A．真实的交易价格B．全部成交房屋的平均水平价格C．大多卖方意向出售的价格D．同类房地产大量成交价格的抽样结果(正确答案)答案解析：委托房屋的市场价格是指某种房地产在市场上一般的、平均水平价格，是该类房地产大量成交价格的抽象结果。房地产经纪机构应当搜集大量真实的交易实例，选取符合一定条件的交易实例作为可比实例，向委托人提供真实客观的市场参考价格，便于引导委托人根据房屋本身实际情况，合理设定心理价格和对外报价。下列不属于房屋权属证明的是（）。[单选题]A．房屋所有权证B．房屋出租委托协议(正确答案)C．房屋共有权证D．房屋他项权证答案解析：对于出售或出租委托，除了查看委托人的身份证明，还应查看出售或出租房屋的权属证明，并通过实地查看房屋，编制房屋状况说明书。房屋的权属证明通常包括：①房屋所有权证或房地产权属证书；②房屋共有权证或房地产共有权证；③房屋他项权证或房地产他项权证等。房地产经纪人员不仅应了解各种不同的证明材料，还应具备一定的辨别能力，即对明显虚假的证明材料，能够辨认，并加以识别。关于委托人身份证明，下列说法错误的是（）。[单选题]A．军人可以提供军官证B．境内经营性组织和非经营性组织应提供营业执照(正确答案)C．境内自然人提供居民身份证D．港澳居民提供港澳居民来往内地通行证答案解析：在查看身份证明时，应区别对待：①对于境内自然人，应查看居民身份证；②对于军人，应查看居民身份证或军官证、士兵证、文职干部证、学员证等；③对于香港、澳门特别行政区自然人，应查看香港、澳门特别行政区居民身份证或香港、澳门特别行政区护照、港澳居民来往内地通行证、港澳同胞回乡证等；④对于台湾地区自然人，应查看台湾居民来往大陆通行证或台胞证；⑤对于境内法人，应查看企业法人营业执照；⑥对于境内机关法人、事业单位法人、社团法人，应查看组织机构代码证、事业单位法人证书、社会团体法人登记证书；⑦对于境内经营性其他组织，应查看营业执照；⑧对于境内非经营性其他组织，应查看组织机构代码证。对于一些特殊房屋出售或出租委托，应提醒委托人提供的相关证明文件不包括（）。[单选题]A．共有房屋，需要共有人同意出售或出租的书面证明B．已抵押房屋，需要提前解除抵押C．公司产权房屋，需要公司董事会、股东会审议同意的书面文件D．国有企业房屋，需要国有企业法人同意出售的书面文件(正确答案)答案解析：对于一些特殊房屋出售或出租委托，还要提醒委托人提供相关证明文件：①共有房屋出租、出售的，要提供共有人同意出售或出租的书面证明或委托书；②已抵押房屋出售的，要提前解除抵押，办理完毕抵押注销手续；③如果出售委托人是国有企业或集体企业，需要取得国有资产管理部门或者职工代表大会的批准文件；如果是公司产权的房屋，需要公司董事会、股东会审议同意的书面文件。从法律上讲，代办服务是以（）为完成的节点。[单选题]A．房地产交易合同签订B．缴费完毕C．代办结果发出D．手续办理完毕(正确答案)答案解析：房地产经纪人员要向委托人说明房地产经纪服务的基本流程，及每项服务的完成标准，包括基本服务完成的节点，代办服务完成的节点等。这里要区分服务完成的节点和收费的节点，从法律上讲，基本服务完成的标志是房地产交易合同签订，代办服务完成的节点是手续办理完毕。房地产经纪机构可以提供的基本服务内容不包括（）。[单选题]A．提供房地产市场信息B．协助实地看房C．代办个人住房抵押贷款(正确答案)D．协助促成交易双方签订房地产交易合同答案解析：房地产经纪机构可以提供的基本服务内容包括：①提供房地产市场信息；②办理相关交易流程；③告知交易风险；④提供市场咨询；⑤协助实地看房；⑥协助促成交易双方签订房地产交易合同等。其他服务的内容包括：①房地产抵押贷款代办；②房地产登记手续代办等。房地产经纪人员的签名应当是（）。[单选题]A．电子签名B．个性签名C．手写签名(正确答案)D．艺术签名答案解析：房地产经纪服务合同应由从事该业务的一名房地产经纪人员或者两名房地产经纪人员协理签名。由于《电子签名法》第三条规定电子签名、数据电文不适“”用涉及土地、房屋等不动产权益转让的合同，故房地产经纪人员的签名应当是手写签名。除手写签名外，还应当在房地产经纪服务合同中写明房地产经纪人员的登记号和身份证号。房地产经纪服务合同成立的要件不包括（）。[单选题]A．委托人的签名或者盖章B．授权人的签字或者盖章(正确答案)C．承办该业务的两个房地产经纪人协理的签名D．受托房地产经纪机构的盖章答案解析：协商一致的房地产经纪服务合同应经房地产经纪机构盖章、房地产经纪人员签字、委托人签字方可生效。房地产经纪服务合同应由从事该业务的一名房地产经纪人员或者两名房地产经纪人员协理签名。委托人是自然人的，应经委托人亲笔签名确认；委托人是法人的，应加盖法人公章。房地产经纪机构签订的房地产经纪服务合同，应当由（）签名。[单选题]A．一名房地产经纪人协理B．两名房地产经纪人C．三名房地产经纪人D．一名房地产经纪人或两名房地产经纪人协理(正确答案)答案解析：《房地产经纪管理办法》规定，房地产经纪机构签订的房地产经纪服务合同，应当加盖房地产经纪机构印章，并由从事该业务的一名房地产经纪人或者两名房地产经纪人协理签名。下列各项中，不属于签订房地产经纪服务合同常见错误的是（）。[单选题]A．证件信息填写有误B．合同服务内容未明确界定C．合同有效期限未标明D．格式合同空白处未留白(正确答案)答案解析：在签订房地产经纪服务合同时，一些常见错误需要引起房地产经纪机构和房地产经纪人员的注意。在签订房地产经纪服务合同中常见的错误主要包括：①证件信息填写有误；②合同服务内容未明确界定；③合同有效期限未标明；④格式合同空白处留白。房地产经纪服务基本完成的标志是（）。[单选题]A．支付定金B．签订房地产交易合同(正确答案)C．完成房屋产权转移登记手续D．完成房屋的交接工作答案解析：房地产经纪服务基本完成的标志是房地产交易合同的签订，但签订交易合同并不意味着交易能顺利完成，现实中可能存在两种情况导致交易无法进行：①因交易双方违约导致交易合同不能履行，这种情况下，经纪服务合同仍要履行，经纪机构不必退还服务费用；②因交易双方隐瞒有关信息或经纪机构未尽到审查义务导致房屋交易合同无效，经纪机构须退还经纪服务费用。房地产交易合同签订完成后，因交易双方违约导致合同不能履行，服务费用的处理方式是（）。[单选题]A．全部退还B．退还一半C．不必退还(正确答案)D．双方商议答案解析：房地产经纪基本服务完成的标志是房地产交易合同的签订，但签订交易合同并不意味着交易能顺利完成，因交易双方违约导致交易合同不能履行，这种情况下，经纪服务合同仍要履行，经纪机构不必退还服务费用。二、多项选择题（每题的备选答案中有2个或2个以上符合题意。）房地产经纪服务合同的作用有（）。A．确立了房地产经纪机构与委托人之间的委托关系(正确答案)B．彻底解决了房地产经纪机构和委托人之间的矛盾C．明确了房地产经纪机构和委托人的权利和义务(正确答案)D．建立了房地产经纪机构和委托人之间解决纠纷和争议的机制(正确答案)E．经纪机构开展经纪活动的必备要件答案解析：签订房地产经纪服务合同，不仅对房地产经纪机构、房地产经纪人员，而且对委托人同样具有非常重要的意义。房地产经纪服务合同的作用主要包括：①确立了房地产经纪机构与委托人之间的委托关系；②明确了房地产经纪机构和委托人的权利和义务；③建立了房地产经纪机构和委托人之间解决纠纷和争议的机制。B项，房地产经纪服务合同不能彻底解决房地产经纪机构和委托人之间的矛盾。E项，是房地产经纪服务合同的含义，房地产经纪服务合同是房地产经纪机构与委托人之间约定权利义务的书面文件，是经纪机构开展经纪活动的必备要件。按照委托事项或要求提供的服务，房地产经纪服务合同可分为（）。A．房屋出售经纪服务合同(正确答案)B．房屋转让经纪服务合同C．房屋出租经纪服务合同(正确答案)D．房屋承购经纪服务合同(正确答案)E．房屋承租经纪服务合同(正确答案)答案解析：按委托人委托的事项或要求提供的服务，房地产经纪服务合同可分为：①房屋出售经纪服务合同，是指房地产经纪机构和房屋权利人之间就委托出售房屋有关事宜订立的协议；②房屋出租经纪服务合同，是指房地产经纪机构和房屋权利人之间就委托出租房屋有关事宜订立的协议；③房屋承购经纪服务合同，是指房地产经纪机构和房屋承购人之间就委托购买房屋有关事宜订立的协议；④房屋承租经纪服务合同，是指房地产经纪机构和房屋承租人之间就委托承租房屋有关事宜订立的协议。中国房地产估价师与房地产经纪人员学会发布的房地产经纪业务合同推荐文本包括（）。A．《房屋承购经纪服务合同》B．《房屋出售委托协议》(正确答案)C．《房屋出租委托协议》(正确答案)D．《房屋承购委托协议》(正确答案)E．《房屋承租委托协议》(正确答案)答案解析：2006年10月，中国房地产估价师与房地产经纪人员学会发布了房地产经纪业务合同推荐文本，包括《房屋出售委托协议》《房屋出租委托协议》《房屋承购委托协议》和《房屋承租委托协议》。房地产经纪服务合同的主要内容有（）。A．委托人基本情况(正确答案)B．房地产经纪服务的内容(正确答案)C．委托事项(正确答案)D．房屋交易税费E．违约责任和纠纷解决方式(正确答案)答案解析：房地产经纪服务合同的主要内容有：①委托人基本情况；②委托事项；③房地产经纪服务的内容、要求以及完成的标准；④服务费用及其支付方式；⑤合同当事人的权利和义务；⑥违约责任和纠纷解决方式。房地产经纪服务合同的纠纷解决方式可以采取（）。A．相关部门调解(正确答案)B．仲裁(正确答案)C．司法诉讼(正确答案)D．行政裁定答案解析：纠纷解决方式是指合同当事人解决合同纠纷的手段和途径，当事人应当在合同中明确约定解决合同争议或纠纷的具体途径，如通过相关部门调节、仲裁、司法诉讼等。当事人没有做出明确约定的，可通过诉讼方式解决合同纠纷。在签订房地产经纪服务合同前，应做好准备工作，其内容一般有（）。A．电话告知委托房屋的市场参考价格B．书面告知委托人有关事项(正确答案)C．查看委托人的身份证明(正确答案)D．洽谈服务项目(正确答案)E．电话告知委托人交易中可能出现的风险答案解析：房地产经纪机构与委托人签订房地产经纪服务合同前，应当做好各项准备工作，其主要内容一般有：①书面告知委托人有关事项；②查看委托人的身份证明，查看委托人出售或者出租房屋的权属证明和房屋权利人的身份证明；③洽谈服务项目、服务内容、服务完成标准、服务收费标准及支付时间等。房地产经纪机构需要书面告知委托人的必要事项包括（）。A．应当由委托人协助的事宜、提供的资料(正确答案)B．房屋交易涉及的税费(正确答案)C．房屋交易的一般程序及可能存在的风险(正确答案)D．委托房屋的市场最高成交价格E．房款交付事项(正确答案)答案解析：信息不透明以及未明确告知必要事项是导致房地产经纪纠纷产生的主要原因之一。根据《房地产经纪管理办法》，必要事项告知是房地产经纪机构在签订房地产经纪服务合同前应当履行的义务。需告知的必要事项内容主要包括：①是否与委托房屋有利害关系；②应当由委托人协助的事宜、提供的资料；③委托房屋的市场参考价格；④房屋交易的一般程序及可能存在的风险；⑤房屋交易涉及的税费；⑥房地产经纪服务的内容及完成标准；⑦房地产经纪服务收费标准和支付时间；⑧房款交付事项；⑨其他服务相关事项。签订房地产经纪服务合同时，应书面告知的事项有（）。A．委托人应协助的事宜(正确答案)B．委托房屋的市场挂牌价C．房屋交易涉及的税费(正确答案)D．经纪服务收费标准和支付时间(正确答案)E．经纪服务完成的时间答案解析：签订房地产经纪服务合同前，房地产经纪人员应当向委托人说明房地产经纪服务合同和房屋买卖合同或者房屋租赁合同的相关内容，并书面告知下列事项：①是否与委托房屋有利害关系；②应当由委托人协助的事宜、提供的资料；③委托房屋的市场参考价格；④房屋交易的一般程序及可能存在的风险；⑤房屋交易涉及的税费；⑥经纪服务的内容及完成标准；⑦经纪服务收费标准和支付时间；⑧其他需要告知的事项。房地产经纪人员在房地产管理部门进行产权核验时，应查询的房地产权利情况包括（）。A．是否设定抵押(正确答案)B．是否是共有房屋(正确答案)C．是否被法院查封(正确答案)D．是否在使用中E．权利类型(正确答案)答案解析：为了避免房地产产权瑕疵造成的交易风险，房地产经纪人员要根据房地产交易管理部门规定的产权核验办法，查询委托房地产的权利状况，是否具备交易条件。包括权利类型、是否设定抵押、是否被法院查封、是否为共有房屋等。D项，是否在使用中，不涉及房地产权利，不影响房屋本身的产权交易。房地产经纪机构所提供的服务项目中的基本服务内容包括（）。A．房地产登记手续代办B．提供房地产市场信息(正确答案)C．告知交易风险(正确答案)D．协助实地看房(正确答案)E．房地产抵押贷款代办答案解析：按照服务性质，房地产经纪机构所提供的服务项目可分为基本服务和其他服务。房地产经纪基本服务的内容包括：①提供房地产市场信息；②办理相关交易流程；③告知交易风险；④提供市场咨询；⑤协助实地看房；⑥协助促成交易双方签订房地产交易合同等。其他服务的内容包括：①房地产抵押贷款代办；②房地产登记手续代办等。房地产经纪服务合同上应当有（）。A．委托人的签名或者盖章(正确答案)B．受托房地产经纪机构的盖章(正确答案)C．房地产经纪门店经理的签名D．电子签名E．从事该业务的两名房地产经纪人协理签名(正确答案)答案解析：协商一致的房地产经纪服务合同应经房地产经纪机构盖章、房地产经纪人员签字、委托人签字方可生效。房地产经纪服务合同应由从事该业务的一名房地产经纪人员或者两名房地产经纪人员协理签名。房地产经纪人员的签名应当是手写签名。委托人是自然人的，应经委托人亲笔签名确认；委托人是法人的，应加盖法人公章。书面形式的合同包括（）。A．合同书(正确答案)B．信件(正确答案)C．传真(正确答案)D．电子邮件(正确答案)E．语言记录答案解析：房地产经纪服务合同应以书面形式签订，书面形式是指可以有形地表现所载内容的形式，主要有：①合同书；②信件；③数据电文，包括电报、电传、传真、电子数据交换和电子邮件等。在签订房地产经纪服务合同中常见的错误包括（）。A．证件信息填写有误(正确答案)B．合同服务内容未明确界定(正确答案)C．格式合同空白处留白(正确答案)D．未约定违约责任E．未明确履行期限答案解析：在签订房地产经纪服务合同中常见的错误主要包括：①证件信息填写有误。为避免这类常见错误，房地产经纪人员应仔细核对委托人提供的原始资料。②合同服务内容未明确界定。在合同中未明确界定服务内容或服务内容界定过于笼统，双方容易产生矛盾。③合同有效期限未标明。在独家代理合同中要约定有效期限，否则很容易发生经纪业务交叉的情形，产生不必要的纠纷。④格式合同空白处留白。若委托人对空白处没有意见，房地产经纪人员应将空白处划掉。房地产经纪服务合同的风险防范措施有（）。A．签订合同前房地产经纪人员与委托人要充分协商(正确答案)B．使用双方协商制定的合同文本C．明确经纪服务的方式(正确答案)D．明确经纪服务合同履行与交易合同履行的关系(正确答案)E．尽到积极调查审核的义务(正确答案)答案解析：房地产经纪服务合同的风险防范措施包括：①签订合同前要充分协商。房地产经纪人员要向委托人解释清楚房地产经纪服务的有关条款，对于服务事项、服务费用标准、费用支付节点、违约责任等关键内容要在签订合同前应进行充分协商，双方对各项主要事项达到一致的情况下，才能签订合同。②使用规范的合同文本。③明确经纪服务的方式。经纪服务的方式有居间和代理之分，经纪机构提供居间或者代理服务时承担的责任和义务不同。④明确经纪服务合同履行与交易合同履行的关系。房地产经纪基本服务完成的标志是房地产交易合同的签订，但签订交易合同并不意味着交易能顺利完成。⑤尽到积极调查审核的义务。如果房地产经纪机构未尽到积极调查、审核，如实报告的义务。即使房地产经纪服务合同未对这些义务做明确约定，一旦发生交易纠纷，房地产经纪机构也要承担相应的责任。三、判断题（判断下列各题观点的正误，正确的答A，错误的答B。）房地产经纪服务合同，是指房地产经纪机构和委托人之间就房地产经纪服务事宜订立的协议。（）[单选题]A.正确(正确答案)B.错误答案解析：房地产经纪服务合同，是指房地产经纪机构和委托人之间就房地产经纪服务事宜订立的协议。按委托人委托的事项或要求提供的服务，房地产经纪服务合同可以分为房屋出售经纪服务合同、房屋出租经纪服务合同和房屋承购经纪服务合同三种。（）[单选题]A.正确B.错误(正确答案)答案解析：按委托人委托的事项或要求提供的服务，房地产经纪服务合同可以分为房屋出售经纪服务合同、房屋出租经纪服务合同、房屋承购经纪服务合同和房屋承租经纪服务合同。房地产经纪服务合同的内容仅包括：①委托人基本情况；②委托事项；③房地产经纪服务的内容、要求以及完成的标准；④服务费用及其支付方式；⑤合同当事人的权利和义务；⑥违约责任和纠纷解决方式。（）[单选题]A.正确B.错误(正确答案)答案解析：房地产经纪服务合同的主要内容有：①委托人基本情况；②委托事项；③房地产经纪服务的内容、要求以及完成的标准；④服务费用及其支付方式；⑤合同当事人的权利和义务；⑥违约责任和纠纷解决方式。此外，还应当包括：①履行期限；②履行方式。房地产经纪机构提供代办贷款、代办房地产登记等其他服务的完成标准、收费标准，口头告知交易当事人即可。（）[单选题]A.正确B.错误(正确答案)答案解析：如果房地产经纪机构提供代办贷款、代办房地产登记等其他服务的，还应当将相关服务的完成标准、收费标准告知交易当事人，并予以书面确认。作为委托人，首先应具有完全民事行为能力。（）[单选题]A.正确(正确答案)B.错误答案解析：作为委托人，首先应具有完全民事行为能力。对于自然人，完全民事行为能力人是指18周岁以上可以独立进行民事活动的公民，或16周岁以上不满18周岁以自己的劳动收入为主要生活来源的公民。房地产抵押贷款代办、房地产登记手续代办属于房地产经纪机构所提供的基本服务的内容（）[单选题]A.正确B.错误(正确答案)答案解析：按照服务性质，房地产经纪机构所提供的服务项目可分为基本服务和其他服务。房地产经纪基本服务的内容包括提供房地产市场信息，办理相关交易流程、告知交易风险、提供市场咨询，协助实地看房，协助促成交易双方签订房地产交易合同等。其他服务的内容包括房地产抵押贷款代办、房地产登记手续代办等。房地产经纪服务完成的节点和收费的节点是相同的。（）[单选题]A.正确B.错误(正确答案)答案解析：从法律上讲，基本服务完成的标志是房地产交易合同签订，代办服务完成的节点是手续办理完毕。在签订房地产经纪服务合同中，常见的错误之一是格式合同空白处未留白。（）[单选题]A.正确B.错误(正确答案)答案解析：在签订房地产经纪服务合同中常见的错误主要包括：①证件信息填写有误；②合同服务内容未明确界定；③合同有效期限未标明；④格式合同空白处留白。四、综合分析题（每题的备选项中有一个或多个选项是符合题意的。）2016年5月，李某将自己名下的一套(非唯一)购置已满2年的普通住宅委托给甲房地产经纪公司(以下简称甲公司)出售，并签订了房地产经纪服务合同。甲公司委派房地产经纪人协理王某为李某服务。王某对李某的房屋进行了实地查看，填写了《房屋实地查看表》。根据市场交易情况，王某认为李某的房屋出售价格合理，并很快发布了房源信息。请问，王某填写的《房屋实地查看表》的内容应包含（）。A．房屋位置(正确答案)B．房屋朝向(正确答案)C．地籍图D．房屋户型图(正确答案)答案解析：在房地产经纪服务过程中，房屋实地查看的内容主要包括：①房屋区位状况，是指要查看的房屋与其他房屋或建筑物的空间方位和距离。包括坐落、楼层、朝向、交通条件（道路状况、出入可利用的交通工具、停车方便程度）、周围环境和景观（自然环境、人文环境、景观）、外部配套设施等情况。②房屋实物状况，是指房屋自身及内部的状况，包括建筑规模、空间布局（附房产平面图、户型图等）、房屋用途、建筑高度、层高或室内净高、建筑结构、设施设备、装饰装修、隔声、通风、采光、房龄、设计使用年限、外观等情况。③房屋物业管理状况，是指对标的房屋共用部分的维护管理情况。包括物业服务企业名称、物业服务费标准和服务项目、基础设施的维护情况和周边环境的整洁程度等。2016年5月，李某将自己名下的一套(非唯一)购置已满2年的普通住宅委托给甲房地产经纪公司(以下简称甲公司)出售，并签订了房地产经纪服务合同。甲公司委派房地产经纪人协理王某为李某服务。王某对李某的房屋进行了实地查看，填写了《房屋实地查看表》。根据市场交易情况，王某认为李某的房屋出售价格合理，并很快发布了房源信息。请问，王某认为李某的房屋出售价格合理的依据为（）。[单选题]A．该房屋历史成交价格B．该房屋评估价格C．类似房屋市场参考价格(正确答案)D．类似房屋的最高成交价格答案解析：市场价格是某种房地产在市场上的一般、平均水平价格，是该类房地产大量成交价格的抽象结果。房地产经纪机构应当搜集大量真实的交易实例，选取符合一定条件的交易实例作为可比实例，向委托人提供真实客观的市场参考价格，便于引导委托人根据房屋本身实际情况，合理设定心理价格和对外报价。2016年5月，李某将自己名下的一套(非唯一)购置已满2年的普通住宅委托给甲房地产经纪公司(以下简称甲公司)出售，并签订了房地产经纪服务合同。甲公司委派房地产经纪人协理王某为李某服务。王某对李某的房屋进行了实地查看，填写了《房屋实地查看表》。根据市场交易情况，王某认为李某的房屋出售价格合理，并很快发布了房源信息。请问，按照规定，李某应缴纳的税种为（）。[单选题]A．契税B．个人所得税(正确答案)C．营业税D．印花税答案解析：存量房买卖的税收包括：①增值税、城市维护建设税及教育费附加；②个人所得税；③契税；④印花税。A项，存量房的买受人需要缴纳契税，按照3％到5％的比例缴纳，具体税率由地方规定。B项，出卖人转让存量房以其转让收入额减除财产原值和合理费用后的余额为应纳税所得额，按20％税率缴纳个人所得“”税。个人转让住房，按照财产转让所得项目缴纳个人所得税。对个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，继续免征个人所得税。本案例中，李某出售得房屋是已满2年的二手房，不是唯一的普通住房，卖房人所交纳的税种有个人所得税。C项，买受人应缴纳每证5元的权证印花税。自2008年11月1日起，对个人销售和购买住房免征印花税。2016年5月，李某将自己名下的一套(非唯一)购置已满2年的普通住宅委托给甲房地产经纪公司(以下简称甲公司)出售，并签订了房地产经纪服务合同。甲公司委派房地产经纪人协理王某为李某服务。王某对李某的房屋进行了实地查看，填写了《房屋实地查看表》。根据市场交易情况，王某认为李某的房屋出售价格合理，并很快发布了房源信息。请问，甲公司与李某签订房地产经纪服务合同时，正确的做法应为（）。A．核实李某身份(正确答案)B．书面告知委托人有关事项(正确答案)C．承诺一个月内实现成交D．洽谈服务项目(正确答案)答案解析：房地产经纪机构与委托人签订房地产经纪服务合同的流程为：①书面告知委托人有关事项；②查看委托人的身份证明；③洽谈有关事项，包括服务内容、服务完成标准、服务收费标准及支付时间等；④签署房地产经纪服务合同。2016年5月，李某将自己名下的一套(非唯一)购置已满2年的普通住宅委托给甲房地产经纪公司(以下简称甲公司)出售，并签订了房地产经纪服务合同。甲公司委派房地产经纪人协理王某为李某服务。王某对李某的房屋进行了实地查看，填写了《房屋实地查看表》。根据市场交易情况，王某认为李某的房屋出售价格合理，并很快发布了房源信息。请问，王某带领客户实地查看李某的房屋时，正确的做法有（）。A．约看要求要明确(正确答案)B．大方与客户沟通(正确答案)C．事先熟悉周边环境和房源(正确答案)D．现场了解业主的卖房原因答案解析：带领客户实地看房的注意事项包括：①约看要求要明确；②与客户大方沟通；③事先熟悉周边环境和房源；④及时了解客户真正需求；⑤了解交易的背景和原因；⑥及时回访。',)