重庆市业主大会议事规则(示范文本)

('重庆市业主大会议事规则（示范文本）重庆市国土房管局关于印发《重庆市业主大会议事规则(示范文本)》的通知各区县(自治县、市)国土房管局、房管局:为了规范业主大会的活动，维护业主的共同利益和合法权益，根据国务院《物业管理条例》、《重庆市物业管理条例》和建设部《业主大会规程》、《重庆市业主大会实施办法》，结合本市实际，制定了《重庆市业主大会议事规则(示范文本)》，现印发你们，请参照执行。附件:业主大会议事规则(示范文本)二??五年十月二十一日业主大会议事规则(示范文本)第一章总则业主大会名称:物业名称:业主委员会办公地址:物业管理区域范围(详见附图):东至:西至:南至:北至:物业管理区域概况:占地面积:平方米，房屋总建筑面积:平方米，其中住宅平方米，套，非住宅平方米。第一条为保障本物业管理区域内业主大会的规范设立、运作，维护业主的共同利益与合法权益，根据国务院《物业管理条例》、《重庆市物业管理条例》和建设部《业主大会规程》、《重庆市业主大会实施办法》等相关法规和政策规定，制定本物业管理区域内的业主大会议事规则(以下简称本规则)。第二条本规则是记载业主对业主大会宗旨、运作机制、活动方式、成员的权利义务等内容进行约定的自治、自律性文件，是本物业管理区域内全体业主意志的集中体现，是业主大会运作的基本准则和依据。第三条业主大会代表和维护本物业区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益;监督协助物业管理企业，开展物业管理服务活动，保障物业的合理、安全使用，维护公共秩序和优良环境;组织、发动广大业主，共同建设和维护整洁、舒适、安全、文明的居住和工作环境，推进社区建设“三个文明”协调发展。第四条业主大会由本物业管理区域全体业主组成，自首次业主大会会议召开之日起成立，它是业主集体行使权利和维护全体业主合法权益的组织。业主委员会是业主大会的执行机构。业主大会成立后确定为业主的或认定业主身份的，自动成为业主大会的成员。第二章业主大会第五条业主大会履行以下职责:(一)制定、修改本规则和《业主公约》，监督业主委员会的工作;(二)选举、罢免业主委员会委员;(三)改变、撤销业主委员会不适当的决定;(四)选聘、解聘物业管理企业;(五)决定业主大会诉讼事宜;(六)审议和决定业主委员会的工作权限及其办公场所、必要经费;(七)决定物业专项维修资金的交缴、使用和续筹方案;(八)审查业主委员会和物业管理企业的工作报告，定期听取业主委员会、物业管理企业关于物业管理事务处理情况和物业维修资金的使用情况的报告;(九)决定物业管理企业在物业管理区域内进行物业管理以外的经营活动;(十)决定改变物业专有部分、部分共用部分、全体共用部分既定用途;(十一)决定共用部分和共用设施设备收益的管理、使用和分配;(十二)制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;(十三)决定涉及业主共同利益的其他重大事项。第六条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式，具体会议形式由业主委员会确定。第七条采用集体讨论形式议事的,本业主大会选择以下第种方式:(一)由全体业主参加业主大会会议;(二)由业主推选业主代表参加会议。推选业主代表参加会议的，业主代表产生方式如下:1、按(幢、单元、楼层)等为单位，由该部分业主推选产生。2、按户推选一个业主代表;3、第八条业主代表应当在参加业主大会会议3日前，就业主大会拟讨论的事项书面征求所代表业主意见，并在业主大会会议上如实反映。凡需投票表决的，业主的赞同、反对及弃权的具体票数经本人签字后，由业主代表在业主代表大会投票时如实反映。业主代表因故不能参加业主大会会议的，其所代表的业主可以另外推选一名业主代表参加。第九条本业主大会采用以下第种形式进行表决:(一)设投票箱:在物业管理区域内设投票箱，由业主自行将个人意见投入投票箱内(经业主签名，并注明业主所住房号)，经业主委员会(换届工作小组)统计汇总，公布表决结果。(二)专人送达、回收意见:由业主委员会(换届工作小组)组织有关人员逐户派发、回收业主意见(业主意见须经业主签名，并注明业主所住房号)，经业主委员会(换届工作小组)统计汇总，公布表决结果。统计汇总计票要有不少于名非业主委员会委员的业主及1/2以上业主委员会委员参加，并对计票有关情况予以书面签字认可。已送达的征求表决意见单，业主在规定的时间内不反馈意见或者不提出同意、反对、弃权意见的，视为(反对、弃权)。第十条业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会每年的第季度召开一次定期会议。有下列情形之一的，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议:(一)20%以上业主提议;(二)发生涉及全体业主共同利益事项，需要及时处理的;(三)发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的;(四)第十一条业主大会会议按下列程序召开:(一)会议筹备工作业主委员会(换届工作小组)做好开会前的准备工作。根据业主的提议，草拟议案、制定征询意见表或表决票(选票)、核实业主情况。(二)发布公告业主大会召开会议前15日，由业主委员会(换届工作小组)将会议的时间、地点、内容以书面形式向物业管理区域内全体业主公告。发生重大事故或紧急事件等需要及时处理时，也要及时通知和公告;并同时告知街道办事处(镇人民政府)、社区居民委员会。(三)征询意见或投票表决采用书面征求意见形式的，业主委员会(换届工作小组)应发放征询意见表或表决票(选票)，将业主大会议事内容书面征询物业管理区域内业主意见或投票表决。(四)回收统计意见业主委员会(换届工作小组)根据第九条的规定回收业主意见，进行意见汇总或者票数统计。(五)通报大会议事决定业主委员会(换届工作小组)在公告栏通报征询意见或投票统计结果，接受业主的查询和监督。业主委员会(换届工作小组)根据征询意见或投票统计结果形成业主大会的议事决定，应当以书面形式在物业管理区域内公告。业主委员会(换届工作小组)应当做好业主大会会议书面记录并存档。第十二条业主在业主大会会议上的投票权，按下列第种计算方式确定:(一)按首次业主大会会议上投票权的规定计算。(二)按照业主在物业管理区域内拥有的物业建筑面积计算，以1平方米为1个投票权计算业主的投票权数，不足1平方米的余数部分采用四舍五入方法计算。(三)第十三条业主委托代理人参加业主大会会议的，应符合下列约定:(一)业主是自然人，且因故不能参加业主大会会议的，应书面委托代理人参加，并行使投票权，但代理人不享有被选举权;(二)不具有民事行为能力的业主，由其监护人代为行使有关权利,但该监护人不享有被选举权。(三)业主是单位法人的，其单位可以书面授权本单位员工参加业主大会会议或者业主委员会。第十四条业主大会对所提议案已经作出决定的，业主在月内(最短不得少于一年)以同一内容再提议召开业主大会会议进行表决。第十五条召开业主大会，应当有本物业管理区域内1/2以上投票权的业主参加，业主大会作出的决定，必须经与会业主所持投票权1/2以上通过。(一)业主大会作出制定和修改业主公约、本规则、选聘与解聘物业管理企业、专项维修资金使用和续筹方案、分担业主大会及其业主委员会工作经费、调整物业服务内容及标准以及收费标准、以业主大会名义起诉等重大事项的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。(二)业主大会会议作出决定的时间以公开统计产生表决结果之日为准。(三)业主大会的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。(四)业主委员会作出决定，应当经全体委员1/2以上同意。(五)业主大会尊重物业管理企业的合法权益，涉及到物业管理企业的，就有关事项进行事前协商。(六)业主大会、业主委员会依法履行职责，不得作出违反法律、法规的决定，不得作出与物业管理无关的决定。第十六条因物业管理区域发生变更等原因导致业主大会解散，在解散前，业主大会、业主委员会要在当地主管部门和街道办事处(镇人民政府)的指导监督下，做好业主共同财产清算工作。业主大会解散前，业主共同财产清算结束后30日内，业主委员会按规定向有关部门办理业主委员会备案、印章等注销手续，并将保管的其他档案资料移交当地社区居委会。第三章业主委员会第十七条业主委员会是业主大会的执行机构，依法履行以下职责:(一)召集业主大会会议，执行业主大会通过的各项决定，并报告物业管理的实施情况。(二)拟订选聘物业管理企业的方案，报业主大会决定，代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同。(三)拟定业主公约、本规则修改方案，报业主大会决定。(四)拟定专项维修资金的使用、续筹方案，报业主大会决定。按照有关政策并经业主大会授权，负责物业专项维修资金的筹集。(五)拟定物业共用部位、共用设施设备的使用与收益分配方案，报业主大会决定。(六)拟定业主委员会工作经费的分摊、交缴和管理使用办法和业主委员会的年度财务预算方案、决算报告，报业主大会决定。(七)会同物业管理企业拟定物业共用部位、共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度的方案;(八)监督业主公约的实施，对违反《业主公约》的行为进行处理。(九)督促违反物业服务合同约定逾期不交纳物业服务费用的业主，限期交纳物业服务费用。(十)及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同，并配合解决物业管理服务中的重大问题。(十一)协调业主之间及业主与物业管理企业之间的纠纷。(十二)对有关档案资料、会议记录、印章及其他属于业主大会的财务进行妥善保管。(十三)第十八条业主委员会委员具备以下的条件:(一)本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主。(二)遵守法律、法规。(三)遵守本规则、业主公约、履行业主义务。(四)热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力。(五)身体健康，具有一定的协调和组织能力。(六)具备必要的工作时间。(七)第十九条业主委员会实行任期制，每届任期3年。委员任期同业主委员会任期相同，可连选连任。名委员(5人以上单数)组成，设主任1名，副主任名。无业主委员会由法按本规则规定的人数足额选出业主委员会委员，按实际选出的人数(5人以上单数)为准确定业主委员会委员名额。第二十条业主委员会委员的产生:(一)由业主代表自荐，或由业主大会筹备组在业主、业主代表中提名、推荐，或由到届的业主委员会提名推荐产生业主委员侯选人;(二)在业主代表大会召开15日前张榜公示业主委员会侯选人基本情况及名单;(三)业主大会会议选举业主委员会委员，实行差额选举，经与会业主所持投票权1/2以上通过，且得票多的当选。侯选人得票相等不能排序当选的，对得票相等的侯选人再次选举确定。(四)业主委员会委员因故缺额时，在下一次业主大会会议召开时予以补选，缺额人数超过四分之一的，及时召开业主大会会议补选，补选的委员任期随本届业主委员会届满终止。(五)选举票数，多于投票人数的无效，等于或少于投票人数的有效。选举结果当场宣布。第二十一条业主委员会主任及副主任选择以下方式产生:(一)业主委员会选举产生之日起3日内召开首次业主委员会会议，推选产生业主委员会主任和副主任。(二)业主委员会主任和副主任由业主大会会议直接选举产生。在选举业主委员会委员时，按得票最多前两至三名确定。业主委员会主任负责业主委员会的日常事务，依法履行以下职责:(一)负责召开业主委员会会议，主持业主委员会工作。(二)模范遵守本业主大会议事规则，业主委员会规定及物业管理法律、法规和政策规定。(三)执行业主委员会的决议，协调各种关系，处理各种矛盾及完成业主委员会交办的工作。(四)管理业主大会和业主委员会印章、档案资料。(五)接受物业管理行政主管部门的培训和指导。(六)业主委员会副主任协助主任工作。第二十二条业主委员会委员参加业主委员会会议等有关活动，参与业主委员会有关事项的决策，执行业主委员会的决定，完成业主委员会交办的工作。第二十三条业主委员会会议每〔月〕/〔季度〕/〔半年〕定期召开一次。业主大会会议结束后日内，业主委员会召开业主委员会会议，研究贯彻实施业主大会决定的有关事宜。经1/3以上业主委员会委员提议或者业主委员会主任认为有必要的，及时召开业主委员会会议，会议召开3日前要通知全体委员。业主委员会会议应当按下列规则召开:(一)会议由主任或其委托的副主任负责召集。(二)委员因故不能参加会议的，提前1日向业主委员会召集人说明。(三)提前7日将会议通知及有关材料送达每位委员。(四)做好会议书面记录，并由主持人和记录人签字;涉及重要事项的会议由全体出席会议的委员签字。(五)会议有过半数委员出席，作出决定须经全体委员人数半数以上同意。业主委员会做出的决定，应当以书面形式向全体业主公告。第二十四条业主委员会负责对业主大会会议、业主委员会会议进程及会议决定进行书面记录;业主大会、业主委员会的会议决定等在内的议事文件由业主委员会发布或签署;并由出席会议的委员签字存档。业主大会、业主委员会的决定，由业主委员会在决定作出之日起3日内以书面形式在物业管理区域内公告，并同时告知当地物业管理行政主管部门、街道办事处(镇人民政府)及社区居民委员会。第二十五条业主委员会的委员接受业主监督，有下列情形之一的，其委员资格自动终止:(一)物业转让、灭失等原因不再是业主的。(二)有犯罪行为的。(三)以书面形式向业主大会提出辞呈的。(四)拒不履行业主义务的。(五)无故缺席业主委员会会议连续三次以上的。(六)因疾病等原因丧失履行职责能力的。(七)其他原因不宜担任业主委员会委员的。前款(一)项情形发生的，业主委员会委员资格自动终止后自然终结;其他情形发生的，其委员资格自动终止后，经业主大会会议决定通过，其委员资格终结。业主委员会委员资格自然终结或终止的，业主委员会要记录并保存相关资料。业主委员会委员变更或资格终止的，自变更或资格终止之日起3日内，将其保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物，移交给业主委员会或业主委员会会议决定的其他委员。第二十六条业主委员会任期届满前要完成换届选举工作。其届满2个月前，组建换届选举筹备组;换届选举筹备组由本届业主委员会委员和[单元代表]/[楼层代表]/[幢代表]中推选的部分非委员业主代表组成。换届选举筹备在当地物业管理行政主管部门和街道办事处(镇人民政府)及社区居民委员会的指导下，在业主委员会任期届满前2个月内召开业主大会会议，进行换届选举。换届选举中本届业主委员会应当报告任期内的工作情况。业主委员会任期届满之日起10日内，要将保管的资料档案、印章及其他属于业主大会所有的财物移交给新一届业主委员会，并办理交接手续。第二十七条业主委员会的产生、变更、换届、终止等备案工作，按照《重庆市业主大会实施办法》的规定执行。第四章相关事项第二十八条业主大会会议选举产生业主委员会后，业主委员会要按照法规、政策的规定，与有关单位办理物业相关移交手续。第二十九条业主大会做出选聘物业管理企业的决定后，业主委员会应当在30日内与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同。第三十条本物业管理区域内的业主建立专项维修资金，保障物业共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造，其缴存标准、管理、使用和监督按有关规定执行。(一)使用专项维修资金原则由物业管理企业提出年度使用方案，经业主大会依法批准，并报物业管理主管部门备案后，由专户管理银行将年度所需资金划到物业管理企业账户。(二)一幢或一户房屋的专项维修资金不足首次维修资金的30%时，由业主委员会向该幢或该户房屋业主续筹专项维修资金。(三)对不按规定缴存、续筹专项维修资金的业主，由业主委员会在物业管理区域内予以公告，并代表其他业主依法对当事人予以起诉。第三十一条利用物业共用部位、共用设施设备进行经营，由所服务的物业管理企业按照业主大会的决定代表业主与经营单位签订有关协议，所得收益除支付物业管理企业工作酬金外主要用于补充专项维修资金，由业主大会决定业主委员会提出的分配、使用方案。第三十二条业主大会和业主委员会开展工作的经费由全体业主承担，其来源采用下列第种筹集方式:(一)每一业主每月按每平方米建筑面积交纳元;(二)共用部位、共用设施设备经营收益的%合计元;(三)。经费收支帐目由代为管理，经费收支帐目每月在物业管理区域内公布一次，接受业主的监督。第三十三条业主委员会活动经费用于下列开支:(一)业主大会、业主委员会会议开支，计元/年;(二)必要的日常办公等费用，计元/月;(三)有关人员津贴，共计费用元/月，具体支付对象如下:(1)，费用;(2)，费用;(3)，费用。(四)第三十四条业主委员会按政府有关规定建立健全印章管理制度。印章由业主委员会负责管理，并按规定使用。除业主委员会会议通知和业主大会授权范围内的审查动用物业专项维修资金、审查物业服务费标准、签订物业服务合同等以外需要使用印章的，由业主委员会会议决定。违反印章使用规定，造成经济损失或不良影响的，由责任人承担相应责任。第三十五条业主大会及业主委员会的议事文件、资料，由专人负责定期整理、立卷和存档。业主大会建立下列档案资料:(一)各类会议记录、纪要。(二)业主大会、业主委员会作出的决定等书面材料。(三)各届业主委员会备案登记的材料。(四)业主、使用人清册。(五)订立的物业服务合同。(六)有关法律、法规和业务往来文件。(七)业主和使用人的书面意见。(八)专项维修资金收支情况清册。(九)其他有关材料。第五章附则第三十六条本规则未尽事项由业主大会另作补充。第三十七条业主及业主代表关于对本议事规则的修改建议，可向业主委员会反馈，适当时召开业主代表大会进行修改。第三十八条本规则已在物业管理区域内公示，经年月日(小区名称)首届业主大会会议全体业主所持投票权2/3以上通过，自通过之日起生效。第三十九条制定和修改业主大会议事规则，按规定报当地物业管理主管部门备案。第四十条本规则业主各执1份，业主委员会保存3份，当地物业管理主管部门、街道办事处(镇人民政府)和社区居民委员会各1份。第四十一条本规则由业主大会负责解释。年月日物业管理区域平面图:',)