旧城改造项目股权融资方案尽职调查报告

('XX改造股权融资项目尽职调查报告\\目录第一章概述....................................................................................................................................21.1项目基本要素..................................................................................................................2第二章项目目前情况....................................................................................................................32.1项目目前情况..................................................................................................................32.2项目需求..........................................................................................................................3第三章融资方信息........................................................................................................................33.1融资方基本信息..............................................................................................................33.2财务情况分析....................................................................................................................5第四章项目分析-XX市李沧区东北庄社区城中村改造项目介绍..............................................74.1法律文件............................................................................................................................74.2物业概况及地理位置........................................................................................................84.3项目需求分析....................................................................................................................84.4项目建设规模..................................................................................................................94.5项目投资及收益..............................................................................................................104.6土地评估情况与本项目成本优势.................................................................................10第五章还款来源分析..................................................................................................................105.1第一还款来源分析..........................................................................................................105.2第二还款来源分析..........................................................................................................11第六章项目股权投资融资合作流程...........................................................................................11第七章存在风险及防范预案......................................................................................................11第八章尽职调查总结..................................................................................................................121/13第一章概述1.1项目基本要素1.融资方：XX中建花林置业有限公司。2.融资规模：融资方拟融资43,000万元人民币。3.还款来源：项目销售收入及项目建设期投资资金。4.还款方式：计划融资期限1年，按季支付利息，并申请每3个月一次提前还款权。融资结束时一次性支付剩余利息并偿还本金43000万元。5.资金用途：通过股权质押融资43,000万元用于支付项目前期费用（拆迁成本、部分土地成本）和其他营运资金。6.预期年化收益率：项目总收益率%/年（详见项目介绍部分）。7.费率结构安排：XXXX融资公司对本项目融资年化资金成为%/年项目资金监管方（银行）收取手续费为%/年8.银行托管：拟聘请XXXX银行作为资金监管方，开设资金监管账户。9.资金运作方式：本项目股权投资融资计划简要说明：项目融资方以股权方式投资项目公司（股权占比%），其他资金通过委托贷款或其他方式投入。项目融资方与借款人（项目公司法人及其他股东）通过协议约定股权质押融资合作，并约定资金成本与退出方式。10.防范风险措施：1)本项目借款人在取得股权融资贷款人资金前已取得“XX改造项目土地出让协议”和土地成交确认单。2)本项目对应地块位于：XX市李沧区东北庄社区，土地挂牌成交后全部产权都属于借款人：XX中建花林置业有限公司。该地块建设用地面积为79.35亩，项目规划建筑面积为235622平方米，其中为政府代建56000平方米。该地块周边楼面地价成交价一般为6300元/平方米左右，因此经专业评估公司预评估测算本项目市场地价为8.935亿元。本笔融资抵2/13押率为4.3/8.935=48%。由于项目地理位置处于XX市内黄金地段，周边有山东银座李沧商厦、苏宁大厦、万达广场（商业中心）、地铁大型中转站等设施，因此，项目地块变现能力极强。此外，项目还是XX市李沧区作为XX市承办世界园艺博览会重点旧城改造项目，因此项目相关手续均实施绿色通道。综上，本项目极为优良，为还款提供有利保障。第二章项目目前情况2.1项目目前情况本项目为XX市李沧区东北庄社区旧村改造项目，目前已由XX中建花林置业有限公司下属公司完成项目拆迁工作（已垫付拆迁款1.6亿元）。目前，项目地块已完成拆迁，土地已平整，净地状态。根据XX市李沧区旧城改造协议，拆迁单位具有后期项目开发权。2.2项目需求本项目根据后期开发需要，开发单位XX中建花林置业有限公司将投入6.2亿元用于项目前期有关土地费用。企业已支付部分土地挂牌出让金，并取得出地出让合同和土地成交确认书。现申请贷款企业融资4.3亿元，用于项目前期费用与归还股东垫款等，项目资金用途合规。第三章融资方信息3.1融资方基本信息（一）基本情况1、企业基本资料3/13公司名称：XX中建花林置业有限公司营业执照注册号：370211228051924-A组织机构代码：75692915-1住所：XX市经济技术开发区紫金山路117号二楼法定代表人：苏标准注册资本：人民币2000万元实收资本：人民币2000万元企业类型：有限责任公司成立日期：2004年1月19日经营期限：自2004年1月19日至资质三级经营范围：许可经营项目：无一般经营项目：在规划范围内进行房地产的开发建设及物业管理，包括高档写字的出售、商业设施的租售，附属配套设施的经营。2、公司股权结构股东名称出资金额（人民币）持股比例苏标准2000万元100%总计2000万元100%（二）经营情况XX中建花林置业有限公司成立以来开发的项目有：XX市李沧区政府改旧城改造项目（沧口），XX市花林大厦项目，项目具体情况如下：项目名称建筑面积销售情况峻工验收时间花林大厦25,330m2已全部售出2007.12李沧区政府改旧城改造项目（沧口）170000m2已全部售出2011.9管理层简介董事长：公司董事长XXX，男，1968年出生，福建省人，现常住XX。自1990起从事建材贸易，主要从事装饰材料、石材、钢材等贸易。自2004年起，创办XX凯荣经贸有限公司，与中建、海信、绿城和宝龙等建设单位等都有着良好的业务关系。4/13苏标准担任XX市泉州商会会长，具有良好的个人声誉。3.2财务情况分析截至2012年12月31日最新财务报表显示，XX中建花林置业总资产为3.2亿元，净资产为1.2亿元，资产负债率为62.%。2012年全年实现营业收入8,406万元，税后净利润1385万元。企业财务报表已经XX仲勋会计师事务所审计。XX中建花林置业有限公司资产负债表单位：元资产行次年初数期末数负债及所有者权益行次年初数期末数流动资产：流动负债：货币资金122,645,091.2530,546,167.25短期借款34短期投资2应付票据35应收票据3应付账款3612,400,580.568,701,378.62应收账款40.0065,113,281.00预收账款37减：坏账准备5其他应付款38154,131,620.06191,058,203.73应收账款净额665,113,281.00应付工资39预付账款71,046,410.0023,790,980.41应付福利费40应收补贴款8未交税金41(385,499.87)333,404.10应弥补亏损9未付利润42其它应收款10160,202,192.00160,202,192.00其它未交款4341,622.128,909.93存货1168,526,715.7620,495,495.74预提费用44待转其他业务支出12一年内到期的长期负债45待摊费用1347待处理流动资产净损失1448一年内到期的长期债券投资1549其他流动资产1684,724.75其他流动负债50流动资产合计18252,420,409.01300,232,841.15流动负债合计51166,188,322.87200,101,896.38长期投资：长期负债：长期股权投资1920,000,000.0020,000,000.00长期借款52长期债权投资0.00应付债券53长期投资合计20,000,000.0020,000,000.00长期应付款54固定资产：其他长期负债55固定资产原价221,058,407.791058407.79其中：住房周转金565/13减：累计折旧2342,369.2281,271.98专项应付款57固定资产净值241,016,038.57977,135.8158固定资产清理2559在建工程26长期负债合计60待处理固定资产净损失27所有者权益：固定资产合计281,016,038.57977,135.81实收资本6120,000,000.0020,000,000.00无形及递延资产：资本公积62无形资产29盈余公积63递延资产30其中：公益金64无形及递延资产合计31未分配利润6587,248,124.71101,108,080.58其他长期资产：66其他长期资产32所有者权益合计67107,248,124.71121,108,080.58资产总计33273,436,447.58321,209,976.96负债及所有者权益合计68273,436,447.58321,209,976.96XX中建花林置业有限公司利润表项目行次上年累计数本年累计数一、商品销售收入1425,610,032.5084,066,723.96减：销售折扣与折让20.000.00商品销售收入净额3425,610,032.5084,066,723.96减：商品销售成本4302,003,273.6859,047,950.50营业费用50.00321,899.60商品销售税金及附加612,819,374.182,540,496.40二、商品销售利润7110,787,384.6422,156,377.46加：代购代销收入8三、主营业务利润9110,787,384.6422,156,377.46加：其他业务利润10减：管理费用119,682,107.273,433,336.62财务费用12(961,088.25)(3,517.12)汇兑损失13四、营业利润14102,066,365.6218,726,557.96加：投资收益15补贴收入16其中：补贴前亏损企业补贴收入17营业外收入18减：营业外支出190.0019,554.69加：以前年度损益调整206/13五、利润总额21102,066,365.6218,707,003.27减：所得税2227,454,831.694,847,047.40六、净利润2374,611,533.9313,859,955.871、资产负债情况分析1）资产情况分析：截至2012年12月31日最新财务报表显示，XX中建花林置业总资产为3.2亿元，净资产为1.2亿元，资产负债率为62.%。2012年全年实现营业收入8,406万元，税后净利润1385万元。企业作为房地产开发公司，其开发的项目于2011-2012年处于开盘销售阶段。从流动资产分析，货币资金3054万元、其他应收款16020万元（为XX市李沧区东北庄社区应收补偿款）。存货2049万元，为尚未销售完房屋。从非流动资产分析，固定资产净值为97万元，包括3辆轿车、打印机、电脑等办公设备。2）负债情况分析：截至2012年12月31日，万亨地产总负债为2亿元。从负债结构来看，流动负债为2亿元，长期负债无，流动负债为应付股东投入XX市李沧区东北庄社区项目款项。第四章项目分析-XX市李沧区东北庄社区城中村改造项目介绍4.1法律文件“XX改造项目合作框架协议”，签订时间为2011年11月24日。7/13XX市土地出让协议XX市土地挂牌成交确认书4.2物业概况及地理位置XX改造项目：XX李沧区李村街道办事处东北庄社区；四至：东至东山五路，西至东山二路，南至大崂路，北至南崂路。规划情况：总建设用地：51538.6平方米，总建筑面积：约235622平方米（含代建面积56000平方米），其中:地上建筑面积:187822平方米，地下建筑面积：47800平方米，容积率：东区：4.98，西区：3.26；建筑密度：东区：43.85%，西区：32.03%；绿地率：东区15.02%，西区：30.02%；车位：东区：763个，西区：1254个；居住户数：东区：651户，西区：1084户。地理位置优势：XX市李沧区东北庄社区位于XX市李沧区中心地带，周边商业发达，生活便利，以李沧万达广场、伟东乐客城、银座广场、宝龙广场、苏宁半岛总部、北方国贸、崂山百货、利客来为核心，形成了多流通渠道、多经济成分并存的大商贸格局，面向XX、辐射半岛的“一站式购物天堂”，成为与市南区相媲美的XX两大购物中心之一。4.3项目需求分析（一）现实需求与潜在需求量分析XX是一座滨海名城，优越的自然环境、独到的人文环境和适宜的气候条件都使之成为一处很适宜居住的城市。近来，旅游经济的火热和外地人的大量涌入XX奥运概念因素的影响，临近日本、韩国等独特的海滨环境区域优势以及XX要建成区域性中心城市，争取进入全国大中城市前列的定位，使越来越多的外国人、外地人纷纷到XX投资、安家落户，也有很多本地人和外地人看好XX的发展潜力，到XX投资房产。由于综合因素的影响，XX的房地产投资和开发得到了快速的发展。成为最为火热的行业。经济的发展拉动了住房的需求，从而引发价格的上涨。（二）需求客户分析从李沧区整体的市场状况看，目前的客户群体构成主要由四部分组成：一是李沧区当地潜在购买者，购房目的主要是为了解决居住状况及满足更新换代、提高生活质量的需求。年龄在25—50岁之间，主要以企事业管理人员、经商人员和政府机关干部为主。二是XX市区潜在购买者，该群体主要分为投资型及居住功能型，对于后者8/13来说，主要缘自李沧区的功能定位而导致该人群工作场所的迁移，从而诱发对居住场所的更新要求。三是外籍士人。外籍人士主要构成为韩籍人，主要缘于李沧区投资环境对韩资企业的吸引。购房目的---出于对居住环境舒适性、稳定性的需求，再加上对经济效益的考虑进行置业，长期居住为主。四是异地购房者。异地购房者主要来自省内，由于XX良好的投资环境及居住环境，目前异地购房者正逐步向东三省及北京等地扩展。该群体又可分为，一为商务人士，在XX具有频繁的业务往来或事业基础，其置业目的主要是达到方便舒适，经济实惠的目的。二为投资置业者，XX楼市的升值潜力对他们具有较大的吸引力。三为休闲度假型，XX优美的海景资源、适宜的气候增加了旅游和居住资本，由此引发置业需求。4.4项目建设规模项目建设规模1.1基地面积：51538.6平方米1.2建筑总面积：235622平方米(地上建筑面积:187822平方米,地下建筑面积:47800平方米)，其中：代建56000平方米（地上面积46000平方米，地下面积10000平方米）。位于XX李沧区李村街道办事处东北庄社区，项目共由多层和高层组成。1.3容积率：东区：4.98，西区：3.261.4建筑密度：东区：43.85%，西区：32.03%1.5绿地率：东区15.02%，西区：30.02%1.6停车位：东区：763个，西区：1254个1.7居住户数：东区：651户，西区：1084户。4.5项目投资及收益该项目建成后，面向市场销售。可售面积140000平方米，销售收入可实现201616万元，利税82281.9，其中利润66757.47万元。9/134.6土地评估情况与本项目成本优势2013年7月，经山东大信房地产评估有限公司评估，对土地根据市场价值情况，评估该地块楼面地价为6300元/平方米。需要重点说明的是：而本项目楼面地价约为3400元/平方米，土地成本优势明显。第五章还款来源分析5.1第一还款来源分析本次股权投资融资项目的第一还款来源：1）融资人XX中建花林置业有限公司开发的XX东北庄社区旧城改造项目，根据XX市旧城改造项目优惠条件，该项目可提前办理预售许可证。预计项目于明年初开始预售，由于项目成本价格优势，预计当年可销售项目50%以上，实现销售收入7亿元。2）本项目中有为政府代建56000平方米安居工程住房，政府预计回购款为4.6亿元。3）由于本项目作为政府重点旧城改造工程，土地拍卖成交后，前期四证手续将于今年内办理完成，届时已有合作意向银行介入融资。本项目银行计划融资8亿元。综上，在本项目存续期间，融资人依靠本项目现金流量或银行融资可实现融资还款。5.2第二还款来源分析本项目2013年7月，经山东大信房地产评估有限公司评估，对土地根据市场价值情况，评估该地块楼面地价为6300元/平方米。项目土地评估价值约为10/138.935亿元，抵押率仅为48%，第二还款来源充足。第六章项目股权投资融资合作流程一、借款人向贷款企业提出融资申请。二、贷款企业现场考察、评审。三、双方确定合作意向和条件。四、借款人与政府完善土地出让手续。五、贷款企业注入名义股份，双方签订股权质押融资合作协议。贷款企业提供融资，监管银行介入。六、借款人归还借款，并支付融资成本。七、贷款企业撤出股份。八、融资项目结束。第七章存在风险及防范预案一、风险因素1、行业投资风险近年来，各地的房地产不断升温，已造成部分城市发展过热，我国房地产行业发展形势不明朗。国家去年多次出台政策进行调控，防止房地产投资过热，少数城市房地产价格开始小幅下滑。从XX市房地产市场的具体情况来看，受国家宏观调控因素影响的情况不明显。XX市作为沿海开放城市，实际市场需求较为旺盛。市区人均收入水平连续提高，对居住环境的改善要求逐年增加。近年来，外来投资者的逐步增多以及人口迁入比例提高，使XX市对房地产的消费需求不断扩大。2、市场竞争风险随着XX李沧区作为世界园艺博览会中心区域进程的日益加快，房地产的投资和开发得到了快速的发展，由于房地产行业较大的盈利空间，中海、万科等大型房地产公司均参与了该区域旧城改造，成为XX市最为火热的区域。3、融资风险房地产行业由于建设周期长，且不具有流动性，会造成流动性风险；但本项目是政府重点旧城改造工程，项目非常成熟，项目前期土地已拆迁完成，不存在钉子户等情况。因此，后续开发及融资工作相应会非常顺畅。11/13二、风险对策1、行业投资风险对策国家宏观调控大量的减少了土地的供给，并大幅度的调高了土地出让成本，该项目凭借较低的土地成本，采用“低成本运作，高效益产出”的策略以规避行业风险。在项目运作过程中，合理有效地控制成本，通过降低成本来提高收益大幅度提高经济效益的同时提高社会效益，扩大品牌的影响力。2、市场风险对策该项目市场定位为中档刚需住宅，引进超前的规划理念，从房型、立面、景观、共建配套、物业管理等方面入手，价格方面低开高走，根据市场的变化不断调整开发的产品，最大限度地降低开发风险。同时项目力争以优秀的建筑设计，过硬的建筑质量，一流的物业管理，打造顶级精品楼盘，进一步创建企业品牌，提高项目的认知度。3、融资风险对策在项目建设过程中，注重滚动发展，充分发挥公司所具备的房屋建筑工程施工总承包三级企业的有利优势，在施工过程中调集精兵强将打造品牌工程，发挥集团的品牌优势，也充分发挥房地产公司的土地储备优势和XX当地较宽松的融资环境，通过抵押形式有效融资，同时争取调用自有资金，开展开发经营活动。第八章尽职调查总结1、融资人XX中建花林置业有限公司经营情况较为稳健，现拥有XX市李沧区重点旧城改造项目，项目预计回报与现金流稳定，且未来1年借款期内，通过第一还款来源，为项目期间的付息、还本提供了基础保证。2、抵押物所处地段为XX市中心区域，交通便利，周边住宅、商业及办公市场活跃度较高，抵押物抗风险能力较强。综上，我们认为本项目风险可控，建议实施。在项目执行期间，我们将联合监管银行对本项目资金使用加强期间管理，以确保贷款资金专项使用，并按期还款。12/13',)