房地产估价规范(GB-T50291-1999)[参照]

('中华公民共和国国家规范房地产评价规范简介中华公民共和国国家规范房地产评价规范GB/T50291一1999（1999年6月1日起施行）中华公民共和国国家规范房地产评价规范GB/T50291一1999（一九九九年六月一日起履行）总则1．0．1为了规范房地产评价行为,一致评价程序和办法,做到评价效果客观、公平、合理,根据《中华公民共和国城市房地产办理法》、《中华公民共和国土地办理法》等法令、法规的有关规矩,拟定本规范。1．0．2本规范适用于房地产评价活动。1．0．3房地产评价应独立、客观、公平。1．0．4房地产评价除应契合本规范外,尚应契合国家现行有关规范、规范的规矩。术语2．0．1房地产realestate,realproperty土地、修建物及其他地上定着物,包含物质实体和依托于物质实体上的权益。2．0．2房地产评价realestateappraisal,propertyvaluation专业评价人员根据评价意图,遵从评价原则,按照评价程序,选用适合的评价办法,并在归纳剖析影响房地产价格要素的根底上,对房地产在评价时点的客观合理价格或价值进行预算和断定的活动。2．0．3评价目标subjectproperty一个具体评价项目中需求评价的房地产。2．0.4评价意图appraisalpurpose评价效果的希望用处。2．0．5评价时点appraisaldate,dateofValue评价效果对应的日期。2．0．6客观合理价格或价值value某种评价意图的特定条件下构成的正常价格。2．0．7揭露商场openmarket在该商场上买卖两边进行买卖的意图在于最大极限地寻求经济利益,并把握必要的商场信息,有较富余的时刻进行买卖,对买卖目标具有必要的专业知识,买卖条件揭露并不具有排它性。2．0．8揭露商场价值openmarketvalue在揭露商场上最或许构成的价格。选用揭露商场价值规范时,要求评价的客观合理价格或价值应是揭露商场价值。2．0．9相似房地产similarproperty与评价目标处在同一供求圈内,并在用处、规划、层次、修建结构等方面与评价目标相同或附近的房地产。2．0．10同一供求圈comparablesearcharea与评价目标具有代替联系、价格会彼此影响的恰当规模。2．0．11最高最佳运用highestandbestuse法令上答应、技能上或许、经济上可行,经过充沛合理的证明,能使评价目标发生最高价值的运用。2．0．12商场比较法marketcomparisonapproach,salescomparisonapproach将评价目标与在评价时点近期有过买卖的相似房地产进行比较,对这些相似房地产的已知价格作恰当的批改,以此预算评价目标的客观合理价格或价值的办法。2.0.13收益法incomeapproach,incomecapitalizationapproach估量评价目标未来的正常收益,选用恰当的本钱化率将其折现到评价时点后累加,以此预算评价目标的客观合理价格或价值的办法。2．0．14本钱法costapproach求取评价目标在评价时点的重置价格或重建价格,扣除折旧,以此预算评价目标的客观合理价格或价值的办法。2．0．15假定开发法hypotheticaldevelopmentmethod,residualmethod估量评价目标开发完结后的价值,扣除估量的正常开发本钱、税费和赢利等,以此预算评价目标的客观合理价格或价值的办法。2．0．16基准地价批改法landdatumvaluemethod在政府承认发布了基准地价的区域,由评价目标地点地段的基准地价调整得出评价目标宗地价格的办法。2．0．17潜在毛收入potentialgrossincome假定房地产在充沛运用、无空置情况下可取得的收入。2．0．18有用毛收入effectivegrossincome由潜在毛收入扣除正常的空置、拖欠租金以及其他原因构成的收入丢失后所得到的收入。2．0．19运营费用operatingexpenses坚持房地产正常出产、运营或运用有必要开销的费用及归归于其他本钱或运营的收益。2．0．20净收益netincome,netoperatingincome由有用毛收入扣除合理运营费用后得到的归归于房地产的收益。2．0．21修建物重置价格replacementcostofbuilding选用评价时点的修建材料和修建技能,按评价时点的价格水平,从头制造与评价目标具有同等功用功效的全新情况的修建物的正常价格。2.0．22修建物重建价格reproductioncostofbuilding选用评价目标原有的修建材料和修建技能,按评价时点的价格水平,从头制造与评价目标相同的全新情况的修建物的正常价格。2．0．23物质上的折旧physicaldepreciationphysicaldeterioration修建物在物质实体方面的磨损所构成的修建物价值的丢失。2．0．24功用上的折旧functionaldepreciation,functionalobsolescence修建物在功用方面的落后所构成的修建物价值的丢失。2．0．25经济上的折旧economicdepreciation,economicobsolescence修建物以外的各种不利要素所构成的修建物价值的丢失。2．0．26评价效果conclusionofvalue关于评价目标的客观合理价格或价值的终究定论。2．0．27评价陈说appraisalreport全面、公平、客观、精确地记叙评价进程和评价效果的文件,给托付方的书面答复,关于评价目标的客观合理价格或价值的研讨陈说。评价原则3．0.1房地产评价应遵从下列原则：1合法原则；2最高最佳运用原则；3代替原则；4评价时点原则。3．0．2遵从合法原则,应以评价目标的合法运用、合法处置为条件评价。3．0．3遵从最高最佳运用原则,应以评价目标的最高最佳运用为条件评价。当评价目标已做了某种运用,评价时应根据最高最佳运用原则对评价条件作出下列之一的判别和挑选,并应在评价陈说中予以阐明：l坚持现状条件：以为坚持现状持续运用最为有利时,应以坚持现状持续运用为条件评价；2转化用处条件：以为转化用处再予以运用最为有利时,应以转化用处后再予以运用为条件评价；3装饰改造条件：以为装饰改造但不转化用处再予以运用最为有利时,应以装饰改造但不转化用处再予以运用为条件评价；4从头运用条件：以为撤除现有修建物再予以运用最为有利时,应以撤除修建物后再予以运用为条件评价；5上述景象的某种组合。3．0．4遵从代替原则,要求评价效果不得显着违背相似房地产在同等条件下的正常价格。3．0．5遵从评价时点原则,要求评价效果应是评价目标在评价时点的客观合理价格或价值。评价程序4．0．1自承受评价托付至完结评价陈说期间,房地产评价应按下列程序进行：l清晰评价根本项；2拟定评价作业计划;3收集评价所需材料；4实地查勘评价目标；5选定评价办法核算；6承认评价效果；7编撰评价陈说；8评价材料归档。4．0．2清晰评价根本事项首要应包含下列内l清晰评价意图；2清晰评价目标；3清晰评价时点。注：1评价意图应由托付方提出；2清晰评价目标应包含清晰评价目标的物质实体状总和权益情况；3评价时点应根据评价意图承认,选用公历表明,精确到日；4在清晰评价根本事项时应与托付方一起协商,终究应征得托付方认可。4．0．3在清晰评价根本事项的根底上,应对评价项目进行开始剖析,拟定评价作业计划。评价作业计划首要应包含下列内容：1拟选用的评价技能道路和评价办法；2拟查询收集的材料及其来历途径；3估量所需的时刻、人力、经费;4拟定作业进程和作业进展。4．0．4评价安排和评价人员应常常收集评价所需材料,并进行核实、剖析、收拾。评价所需材料首要应包含下列方面：1对房地产价格有遍及影响的材料；2对评价目标地点区域的房地产价格有影响的材料；3相关房地产买卖、本钱、收益实例材料；4．反映评价目标情况的材料。4．0．5评价人员有必要到评价目标现场,亲自感触评价目标的方位、周围环境、景象的好坏,查勘评价目标的外观、修建结构、装饰、设备等情况,并对事前收集的有关评价目标的位于、四至、面积、产权等材料进行核实,一起收集弥补评价所需的其他材料,以及对评价目标及其周围环境或临路情况进行摄影等。4．0．6完结并出具评价陈说后,应对有关该评价项意图悉数必要材料进行收拾、归档和妥善保管。评价办法5．1评价办法选用5．1．1评价人员应熟知、了解并正确运用商场比较法、收益法、本钱法、假定开发法、基准地价批改法以及这些评价办法的归纳运用。5．1．2对同一评价目标宜选用两种以上的评价办法进行评价。5．1．3根据已清晰的评价意图,若评价目标适合选用多种评价办法进行评价,应一起选用多种评价办法进行评价,不得随意取舍；若有必要取舍,应在评价陈说中予以阐明并陈说理由。5．1．4有条件选用商场比较法进行评价的,应以商场比较法为首要的评价办法。5．1．5收益性房地产的评价,应选用收益法作为其间的一种评价办法。5．1．6具有出资开发或再开发潜力的房地产的评价,应选用假定开发法作为其间的一种评价办法。5．1．7在无商场根据或商场根据不充沛而不宜选用商场比较法、收益法、假定开发法进行评价的情况下,可选用本钱法作为首要的评价办法。5．2商场比较法5．2．l运用商场比较法评价应按下列进程进行:1收集买卖实例；2选取可比实例；3树立价格可比根底；4进行买卖情况批改；5进行买卖日期批改；6进行区域要素批改7进行单个要素批改；8求出比准价格。5．2．2运用商场比较法评价,应精确收集很多买卖实例,把握正常商场价格行情。收集买卖实例应包含下列内容：1买卖两边情况及买卖意图；2买卖实例房地产情况；3成交价格；4成交日期；5付款办法。5．2．3根据评价目标情况和评价意图,应从收集的买卖实例中选取三个以上的可比实例。选取的可比实例应契合下列要求：l是评价目标的相似房地产；2成交日期与评价时点附近,不直超越一年；3成交价格为正常价格或可批改为正常价格。5．2．4选取可比实例后,应对可比实例的成交价格进行换算处理,树立价格可比根底,一致,其表达办法和内在。换算处理应包含下列内容：1一致付款办法；2一致选用单价；3一致币种和钱银单位；4一致面积内在和面积单位。注：1一致付款办法应一致为在成交日期时一次总付清。2不同市种之间的换算,应按中国公民银行发布的成交日期时的商场汇率中心价核算。5．2．5进行买卖情况批改,应扫除买卖行为中的特别要素所构成的可比实例成交价格误差,将可比实例的成交价格调整为正常价格。有下列景象之一的买卖实例不宜选为可比实例：l有利害联系人之间的买卖；2急于出售或购买情况下的买卖；3受债务债务联系影响的买卖；4买卖两边或一方对商场行情短少了解的买卖;5买卖两边或一方有特别动机或特别偏好的买卖；6相邻房地产的吞并买卖；7特别办法的买卖；8买卖税费非正常担负的买卖；9其他非正常的买卖。注：1当可供挑选的买卖实例较少,确需选用上述景象的买卖实例时,应对其进行买卖情况批改；2对买卖税费非正常担负的批改,应将成交价格调整为按照政府有关规矩,买卖两边担负各自应担负的税费下的价格。5．2．6进行买卖日期批改,应将可比实例在其成交日期时的价格调整为评价时点的价格。买卖日期批改直选用相似房地产的价格改动率或指数进行调整。在无相似房地产的价格改动率或指数的情况下,可根据当地房地产价格的改动情况和趋势作出判别,给予调整。5．2.7进行区域要素批改,应将可比实例在其外部环境情况下的价格调整为评价目标外部环境情况下的价格。区域要素批改的内容首要应包含：富贵程度,交通快捷程度,环境、景象,公共配套设备齐备程度,城市规划约束等影响房地产价格的要素。区域要素批改的具体内容应根据评价目标的用处承认。进行区域要素批改时,应将可比实例与评价目标的区域要素逐项进行比较,找出由于区域要素好坏所构成的价格差异进行调整。5．2．8进行单个要素批改,应将可比实例在其单个情况下的价格调整为评价目标单个情况下的价格。有关土当地面的单个要素批改的内容首要应包含：面积巨细,形状,临路情况,根底设备齐备程度,土地平整程度,地形,地质水文情况,规划控制条件,土地运用权年限等；有关修建物方面的单个要素批改的内容首要应包含：折旧程度,装饰,设备设备,平面布置,工程质量,修建结构,楼层,朝向等。单个要素批改的具体内容应根据评价目标的用处承认。进行单个要素批改时,应将可比实例与评价目标的单个要素逐项进行比较,找出由于单个要素好坏所构成的价格差异进行调整。5．2．9买卖情况、买卖日期、区域要素和单个要素的批改,视具体情况可选用百分率法、差额法或回归剖析法。每项批改对可比实例成交价格的调整不得超越20%,归纳调整不得超越30%。5．2．10选取的多个可比实例的价格经过上述各种批改之后,应根据具体情况核算求出一个归纳效果,作为比准价格。5．2．11商场比较法的原理和技能,也可用于其他评价办法中有关参数的求取。5．3收益法5．3．1运用收益法评价应按下列进程进行：1收集有关收入和费用的材料；2预算潜在毛收入；3预算有用毛收入；4预算运营费用；5预算净收益；6选用恰当的本钱比率；7选用适合的核算公式求出收益价格。注：潜在毛收入、有用毛收入、运营费用、净收益均以年度计。5．3．2净收益应根据评价目标的具体情况,按下列规矩求取：l租借型房地产,应根据租借材料核算净收益,净收益为租借收入扣除修理费、办理费、稳妥费和税金。租借收入包含有用毛租金收入和租借保证金、押金等的利息收入。修理费、办理费、稳妥费和税金应根据租借契约规矩的租金寓意决议取舍。若保证合法、安全、正常运用所需的费用都由租借方承当,应将四项费用悉数扣除；若修理、办理等费用悉数或部分由承租方担负,应对四项费用中的部分项目作相应调整。2商业运营型房地产,应根据运营材料核算净收益,净收益为产品出售收入扣除产品出售本钱、运营费用、产品出售税金及附加、办理费用、财务费用和商业赢利。3出产型房地产,应根据产品商场价格以及原材料、人工费用等材料核算净收益,净收益为产品出售收入扣除出产本钱、产品出售费用、产品出售税金及附加、办理费用、财务费用和厂商赢利。4没有运用或自用的房地产,能够照有收益的相似房地产的有关材料按上述相应的办法核算净收益,或直接比较得出净收益。5．3．3评价中选用的潜在毛收入、有用毛收入、运营费用或净收益,除有租约约束的之外,都应选用正常客观的数据。有租约约束的,租约期内的租金宜选用租约所承认的租金,租约期外的租金应选用正常客观的租金。运用评价目标自身的材料直接推算出的潜在毛收入、有用毛收入、运营费用或净收益,应与相似房地产的正常情况下的潜在毛收入、有用毛收入、运营费用或净收益进行比较。若与正常客观的情况不符,应进行恰当的调整批改,使其成为正常客观的。5．3．4在求取净收益时,应根据净收益曩昔、现在、未来的改动情况及可获收益的年限,承认未来净收益流量,并判别该未来净收益流量归于下列哪种类型：1每年根本上固定不变；2每年根本上按某个固走的数额递加或递减;3每年根本上按某个固定的比率递加或递减；4其他有规矩的改动景象。5．3．5本钱化率应按下列办法剖析承认：l商场提取法：应收集商场上三宗以上相似房地产的价格、净收益等材料,选用相应的收益法核算公式,求出本钱化率。2安全利率加危险调整值法：以安全利率加上危险调整值作为本钱化率。安全利率可选用同一时期的一年期国债年利率或中国公民银行发布的一年定期存款年利率；危险调整值应根据评价目标地点区域的经济现状及未来猜测、评价目标的用处及新旧程度等承认。3复合出资收益率法：将购买房地产的典当借款收益率与自有本钱收益率的加权均匀数作为本钱化率,按下式核算：R=M?Rm十（1-M）Re（5．3．5）式中R----本钱化率（%）；M----借款价值比率（%）,低押借款额占房地产价值的比率；Rm--典当借款本钱化率（%）,第一年还本息额与典当借款额的比率；Re--自有本钱要求的正常收益率（%）。4出资收益率排序插入法：找出相关出资类型及其收益率、危险程度,按危险巨细排序,将评价目标与这些出资的危险程度进行比较,判别、承认本钱化率。5．3．6本钱化率分为归纳本钱化率、土地本钱化率、修建物本钱化率,他们之间的联系应按下式承认：RO=LRL+BRB（5．3．6）式中RO----归纳本钱化率（%）,适用于土地与修建物合一的评价；RL----土地本钱化率（%）,适用于土地本钱评价；RB----修建物本钱化率（%）,适用于修建物评价；L----土地价值占房地产价值的比率（%）；B----修建物价值占房地价值的比率（%）,L+B+100%。5．3．7核算收益价格时应根据未来净收益流量的类型,选用对应的收益法核算公式。5．3．8关于独自土地和独自修建物的评价,应别离根据土地运用权年限和修建物经用年限承认未来可获收益的年限,选用对应的有用年限收益法核算公式,净收益中不该扣除修建物折旧和土地取得费用的摊销。关于土地与修建物合一的评价目标,当修建物经用年限善于或等于土地运用权年限时,应根据土地运用权年限承认未来可获收益的年限,选用对应的有用年的收益法核算公式,净收益中不该扣除修建物折旧的土地取得费用的摊销。关于土地与修建物合一的评价目标,当修建物经用年限短于运用权年限时,可选用下列办法之一处理：1先根据修建物经用年限承认未来可获收益的年限,选用对应的有用年的收益法核算公式,净收益中不该扣除修建物折旧和土地取得费用的摊销；然后再加上土地运用权年限超出修建物经用年限的土地剩下运用年限价值的折现值。2将未来可获收益的年限设想为无限年,选用无限年的收益法核算公式,净收益中应扣除修建物折旧和土地取得费用的摊销。房地产收益法公式V=(a/r)×[1-1/(1+r)n]V：房地产价格a：房地产年纯收益r：折现率n：剩下收益年期留意：（1+r)n是（1+r)的n次方,不是（1+r)乘n5．4本钱法5．4．1运用本钱法评价应按下列进程进行：1收集有关本钱、税费、开发赢利等材料；2预算重置价格或重建价格；3预算折旧；4求出积算价格。5．4．2重置价格或重建价格,应是从头取得或从头开发、从头制造全新情况的评价目标所需的各项必要本钱费用和应纳税金、正常开发赢利之和,其构成包含下列内容：l土地取得费用；2开发本钱；3办理费用；4出资利息；5出售税费；6开发赢利。注：开发赢利应以上地取得费用与开发本钱之和为根底,根据开发、制造相似房地产相应的均匀赢利率水平来求取。5．4．3具体评价中评价目标的重置价格或重建价格构成内容,应根据评价目标的实践情况,在第5．4．2条罗列的价格构成内容的根底上酌予增减,并应在评价陈说中予以阐明。5．4.4同一宗房地产,重置价格或重建价格在采纳土地与修建物别离预算、然后加总时,有必要留意本钱构成区分和彼此联接,防止漏项或重复核算。5．4．5求取土地的重置价格,应直接求取其在评价时点情况的重置价格。5．4．6修建物的重置价格重建价格,可选用本钱法、商场比较法求取,或经过政府承认发布的房子重置价格扣除土地价格后的比较批改来求取,也可按工程造价预算的办法具体核算。修建物的重置价格,宜用于一般修建物和因年代久远、已短少与旧有修建物相同的修建材料,或因修建技能变迁,使得旧有修建物恢复制造有困难的修建物的评价。修建物的重建价格,宜用于有特别保护价值的修建物的评价。5．4．7本钱法评价中的修建物折旧,应是各种原因构成的修建物价值的丢失,包含物质上的、功用上的和经济上的折旧。5．4．8修建物损耗分为可批改和不行批改两部分,批改所需的费用小于或等于批改后房地产价值的添加额的,为可批改部分；反之为不行批改部分。关于可批改部分,可直接预算其批改所需的费用作为折旧额。5．4．9扣除折旧后的修建物现值可选用下列公式求取：l直线法下的修建物理值核算公式：V=C-（C-S）t/N(5．4．9-1）2双倍余额递减法下的修建物现值核算公式：V=C-（1-Z/N(5.4.9-2）3成新折扣法下的修建物现值核算公式：V=C?Q（5.4.9-3）式中V----修建物现值（元,元/M2）；C----修建物重置价格或重建价格（元,元/M2）；S----修建物估量净残值（元,元/M2；T----修建物已运用年限（年）；N----修建物经用年限（年）；Q----修建物成新率（%）。注：不管选用上述哪种折旧办法求取修建物现值,评价人员都应亲临评价目标现场,查询、判定修建物的实践新旧程度,根据修建物的建成时刻,保护、保养、运用情况,以及地基的安稳性等,终究承认应扣除的折旧额或成新率。5.4．10修建物经用年限分为天然经用年限和经济经用年限。评价选用的经用年限应为经济经用年限。经济经用年限应根据修建物的修建结构、用处和修理保养情况,结合商场情况、周围环境、运营收益情况等归纳判别。5．4．11评价中确走修建物经用年限与折旧,遇有下列情况时的处理应为：1修建物的建造期不计八经用年限,即修建物的经用年限应从修建物竣工检验合格之日起计；2修建物经用年限短于土地运用权年限时,应按修建物经用年限讨算折旧；3修建物经用年限善于土地运用权年限时,应按土地运用权年限核算折旧；4修建物呈现于补办土地运用权出让手续之前,其经用年限早于土地运用权年限而结束时,应按修建物经用年限核算折旧；5修建物呈现于补办土地运用权出让手续之前,其经用年限晚于土地运用权年限而结束时,应按修建物已运用年限加上地运用权剩下年限核算折旧。5．4．12积算价格应为重置价格或重建价格扣除修建物折旧,或为土地的重置价格加上修建的现值,必要时还应扣除由于旧有修建物的存在而导致的土地价值丢失。5．4．13新开发土地和新建房地产可选用本钱法评价,一般不该扣除折旧,但应考虑其工程质量和周围环境等要素给予恰当批改。5．5假定开发法5．5．l运用假定开发法评价应按下列进程进行：l查询待开发房地产的根本情况；2挑选最佳的开发运用办法；3估量开发建造期；4猜测开发完结后的房地产价值；5预算开发本钱、办理费用、出资利息、出售税费、开发赢利、出资者购买待开发房地产应担负的税费；6进行具体核算。5．5．2假定开发适用于具有出资开发或再开发潜力的房地产的评价。运用此办法应把握待开发房地产在出资开发前后的情况,以及出资开发后的房地产的运营办法。待开发房地产出资开发前的情况,包含生地、毛地、熟地、旧房和在建工程等；出资开发后的情况,包含熟地和房子（含土地）等；出资开发后的房地产的运营办法,包含出售（含预售）上、租（含预租）和自营等。5．5．3运用假定开发法预算的待开发房地产价值应为开发完结后的房地产价值扣除开发本钱、办理费用、出资利息、出售税费、开发赢利和出资者购买待开发房地产应担负的税费。5．5．4猜测开发完结后的房地产价值,宜选用商场比较法,并应考虑相似房地产价格的未来改动趋势。5．5．5开发赢利的核算基数可取侍开发房地产价值与开发本钱之和,或取开发完结后的房地产价值。赢利率可取同一商场上相似房地产开发项目相应的均匀赢利率。5．5．6运用假定开发法评价有必要考虑资金的时刻价值。在实践操作中宜选用折现的办法；难以选用折现的办法时,可选用核算利息的办法。5．6基准地价批改法5．6．1运用基准地价批改法评价应按下列进程进行：1收集有关基准地价的材料；2承认评价目标地点地段的基准地价；3进行买卖日期批改；4进行区域要素批改；5进行单个要素批改；6求出评价目标宗地价格。5．6．2进行买卖日期批改,应将基准地价在其基准日期时的值调整为评价时点的值。买卖日期批改的办法,同商场比较法中的买卖日期批改的办法。5．6．3区域要素和单个要素批改的内容和批改的办法,同商场比较法中的区域要素和单个要素批改的内容和批改的办法。5．6．4运用基准地价批改法评价宗地价格时,直按当地对基准地价的有关规矩履行。不同评价意图下的评价6．0.l房地产评价按评价意图进行分类,首要有下列类别：1土地运用权出让价格评价；2房地产转让价格评价；3房地产租借价格评价；4房地产典当价值评价；5房地产稳妥评价；6房地产课税评价；7证地和房子拆迁补偿评价；8房地产切割、吞并评价；9房地产胶葛评价；10房地产拍卖底价评价；11企业各种经济活动中触及的房地产评价；12其他意图的房地产评价。6．1土地运用权出让价格评价6．1．1土地运用权出让价格评价,应根据《中华公民共和国城市房地产办理法）、《中华公民共和国土地办理法》、《中华公民共和国乡镇国有土地运用权出让和转让暂行条例》以及当地拟定的施行办法和其他有关规矩进行。6．1．2土地运用权出让价格评价,应辨明土地运用权协议、投标、拍卖的出让办法。协议出让的价格评价,应选用揭露商场价值规范,投标和拍卖出让的价格评价,应为投标和拍卖底价评价,参照6．10房地产拍卖底价评价进行。6．1．3土地运用权出让价格评价,可选用商场比较法、假定开发法、本钱法、基准地价批改法。6．2房地产转让价格评价6．2.1房地产转让价格评价,应根据《中华公民v共和国城市房地产办理法》、《中华公民共和国土地办理法》、《城市房地产转让办理规矩》以及当地拟定的施行细则和其他有关规矩进行。6．2．2房地产转让价格评价,应选用揭露商场价值规范。6．2．3房地产转让价格评价,宜选用商场比较法和收益法,可选用本钱法,其间待开发房地产的转让价格评价应选用假定开发法。6．2．4以划拨办法取得土地运用权的,转让房地产时应契合国家法令、法规的规矩,其转让价格评价应别的给出转让价格中所含的土地收益价值,并应留意国家对土地收益的处理规矩,一起在评价陈说中予以阐明。6．3房地产租借价格评价6．3．1房地产租借价格评价,应根据《中华公民共和国城市房地产办理法》、《中华公民共和国土地办理法》人城市房子租借办理办法》以及当地拟定的施行细则和其他有关规矩进行。6．3．2从事出产、运营活动的房地产租借价格评价,应选用揭露商场价值规范。居处的租借价格评价,应履行国家和该类居处地点地城市公民政府规走的租借方针。6．3．3房地产租借价格评价,可选用商场比较法、收益法和本钱法。6．3．4以盈利为意图租借划拨土地运用权上的房子,其租借价格评价应别的给租借金中所含的土地收益值,并应留意国家对土地收益的处理规矩,一起在评价陈说中予以阐明。6．4房地产典当价值评价6．4.1房地产典当价值评价,应根据《中华公民共和国担保法》、《中华公民共和国城市房地产办理法》、〈城市房地产典当办理办法》以及当地和其他有关规矩进行。6．4．2房地产典当价值评价,应选用揭露商场价值规范,可参照设定典当权时的相似房地产的正常商场价格进行,但应在评价陈说中阐明未来商场改动危险和短期强制处置等要素对典当价值的影响。6．4．3房地产典当价值应是以典当办法将房地产作为债务担保时的价值。依法不得典当的房地产,没有典当价值。初次典当的房地产,该房地产的价值为典当价值。再次典当的房地产,该房地产的价值扣除已担保债务后的余额部分为典当价值。6．4．4以划拨办法取得的土地运用权连同地上修建物典当的,评价其典当价值时应扣除估量处置所得价款中相当于应交纳的土地运用权出让金的款额,可选用下列办法之一处理：1首要求取设想为出让土地运用权下的房地产的价值,然后估量由划拨土地运用权转变为出让土地运用权应交纳的土地运用权出让金等款额,两者相减为典当价值。此刻土地运用权年限设定为相运用处的法定最高年限,从评价时点起计。2用本钱法评价,价格构成中不该包含土地运用权出让金等由划拨土地运用权转变为出让土地运用权应交纳的款额。6．4．5以具有土地运用年限的房地产典当的,评价其典当价值时应考虑设走典当权以及典当期限届满时土地运用权的剩下年限对典当价的影响。6．4．6以享用国家优惠方针购买的房地产典当的,其典当价值为房地产权利人可处置和收益的比例部分的价值。6.4.7以按比例共有的房地产典当的,其典当值为典当人所享有的比例部分的价值。6．4．8以一起共有的房地产典当的,其典当价值为该房地产的价值。6．5房地产稳妥评价6．5．1房地产稳妥评价,应根据《中华公民共和国稳妥法》、《中华公民共和国城市房地产办理法》和其他有关规矩进行。6．5．2房地产稳妥评价,分为房地产投保时的稳妥价值评价和稳妥事端发生后的丢失价值或丢失程度评价。6．5．3稳妥价应是投保人与稳妥人缔结稳妥合一起作为承认稳妥金额根底的稳妥标的价值。稳妥金额应是稳妥人承当补偿或给付稳妥金职责的最高限额,也应是投保人对稳妥标的实践投保金额。6．5．4房地产投保时的稳妥价值评价,应评价有或许因天然灾害或意外事端而遭受丢失的修建物的价值,评价办法宜选用本钱法、商场比较法。6．5．5房地产投保时的稳妥价值,根据选用的稳妥办法,可按该房地产投保时的实践价值承认,也可按稳妥事端发生时该房地产的实践价值承认。6．5．6稳妥事端发生后的丢失价值或丢失程度评价,应把握稳妥标的房地产在稳妥事端发生前后的情况。关于其间可批改部分,宜预算其批改所需的费用作为丢失价值或丢失程度。6.6房地产课税评价6．6.l房地产课税评价应按相应税种为核定其计税根据供给服务。6.6．2有关房地产税的评价,应按相关税法具体履行。6．6．3房地产课税评价宜选用揭露商场价值规范,并应契合相关税法的有关规矩。6．7征地和房子拆迁补偿评价6．7．1征地和房子拆迁补偿评价,分为征用乡村集体一切的土地的补偿评价（简称征地评价）和拆迁城市国有土地上的房子及其附属物的补偿评价（简称拆迁评价）。6．7．2征地评价,应根据《中华公民共和国土地办理法》以及当地拟定的施行办法和其他有关规矩进行。6．7．3拆迁评价,应根据《城市房子拆迁办理条例》以及当地制走的施行细则和其他有关规矩进行。6．7．4按照规走,撤除违章修建、超越同意期限的暂时修建不予补偿；撤除未超越同意期限的暂时修建给予恰当补偿。6．7．5实施作价补偿的,可根据当地政府承认发布的房子重置价格扣除土地价格后结合修建物成新评价。6．7．6依法以有偿出让、转让办法取得的土地运用权,根据社会公共利益需求拆迁其地上房子时,对该土地运用权假如视为提早回收处理,则应在拆迁补偿评价中包含土地运用权的补偿评价。此种土地运用权补偿评价,应根据该土地运用权的剩下年限所对应的正常商场价格进行。6．8房地产切割、吞并评价6．8．1房地产切割、吞并评价应留意切割、吞并对房地产价值的影响。切割、吞并前后的房地产全体价值不能简略等于各部分房地产价值之和。6．8．2切割评价应对切割后的各部别离离评价。6．8．3吞并评价应对吞并后的全体进行评价。6．9房地产胶葛评价6．9．1房地产胶葛应对胶葛案件中触及的争议房地产的价值、买卖价格、造价、本钱、租金、补偿金额、补偿金额、评价效果等进行科学的判定,提出客观、公平、合理的定见,为协议、调停、裁定、诉讼等办法处理胶葛供给参阅根据。6．9．2房地产胶葛评价,应按相应类型的房地产评价进行。6．9．3房地产胶葛评价,应留意胶葛的性质和协议、调停、裁定、诉讼等处理胶葛的不同办法,并将其作为评价根据,和谐当事人各方的利益。6．10房地产拍卖底价评价6．10．1地产拍卖底价评价为承认拍卖保存价供给服务,应根据《中华公民共和国拍卖法》、《中华公民共和国城市房地产办理法》和其他有关规矩进行。6．10．2房地产拍卖底价评价,首要应以揭露商场价值规范为原则承认其客观合理价格,之后再考虑短期强制处置（快速变现）等要素的影响承认拍卖底价。6．11企业各种经济活动中触及的房地产评价6．11．1企业各种经济活动中触及的房地产评价,包含企业合资、协作、联营、股份制改组、上市、吞并、吞并、分立、出售、破产清算、抵债中的房地产评价。这种评价首要应了解房地产权属是否发生搬运,若发生搬运,则应按相应的房地产转让行为进行评价；其次应了解是否改动原用处以及这种改动是否合法,并应根据原用处是否合法改动,按"坚持现状条件"或"转化用处条件"进行评价。6．11．2企业合资、协作、股份制改组、吞并、吞并、分立、出售、破产清算等发生房地产权属搬运的,应按房地产转让行为进行评价。但应留意财物清算与典当物处置相似,归于强制处置、要求在短时刻内变现的特别情况；在购买者方面在必定程度上与企业吞并相似,若不答应改动用处,则购买者的规模遭到必定约束,其评价宜低于商场价值。6．11．3企业联营一般不触及房地产权属的搬运,企业联营中的房地产评价,首要为承认以房地产作为出资的出资方的分配比例服务,宜根据具体情况选用收益法、商场比较法、假定开发法,也可选用本钱法。6．12其他意图的房地产评价6．12．1其他意图的房地产评价,包含房地产危害补偿评价等。6．12．2房地产危害补偿评价,应把握被危害房地产在危害发生前后的情况,关于其间可批改部分,宜预算其批改所需的费用作为危害补偿价值。评价效果7．0．1对不同评价办法预算出的效果,应进行比较剖析。当这些效果差异较大时,应寻觅并扫除呈现差异的原因。7．0．2对不同评价办法预算出的效果应做下列查看：l核算进程是否有误；2根底数据是否精确；3参数挑选是否合理；4是否契合评价原则；5公式选用是否恰当；6选用的评价办法是否适合评价目标和评价意图。7．0．3在承认所选用的评价办法预算出的效果无误之后,应根据具体情况核算求出一个归纳效果。7．0．4在核算求出一个归纳效果的根底上,应考虑不行量化的价格影响要素,对该效果进行恰当的调整,或取整,或承认该效果,作为终究的评价效果。当有调整时,应在评价陈说中清晰论述理由。评价陈说8．0．1评价陈说应做到下列几点：1全面性：应完整地反映评价所触及的现实、推理进程和定论,正文内容和附件材料应完全,配套；2公平性和客观性：应站在中立的立场上对影响评价目标价格或价值的要素进行客观的介绍、剖析和谈论,作出的定论应有充沛的根据；3精确性：用语应力求精确,防止运用不置可否或易生误解的文字,对未经查实的事项不得草率写入,对难以承认的事项应予以阐明,并描绘其对评价效果或许发生的影响。4归纳性：运用简练的文字对评价中所触及的内容进行高度归纳,对取得的很多材料应在科学辨别与剖析的根底上进行挑选,挑选典型、有代表性、能反映作业本质特征的材料来阐明情况和表达观念。8．0．2评价陈说应包含下列部分：l封面；2目录；3致托付方函；4评价师声明；5评价的假定和约束条件;6评价效果陈说；7评价技能陈说；8附件。8．0．3关于成片多宗房地产的一起评价,且单宗房地产的价值较低时,评价效果陈说可选用表格的办法。除此之外的评价效果陈说,应选用文字阐明的办法。8．0．4评价陈说应记载下列事项：l评价项目称号；2托付方称号或名字和往所；3评价方（房地产评价安排）称号和居处；4评价目标；5评价意图；6评价时点；7价值界说；8评价根据；9评价原则；10评价技能道路、办法和测算进程；11评价效果及其承认的理由；12评价作业日期；13评价陈说运用的有用期；14评价人员；15注册房地产评价师的声明和签名、盖章；16评价的假定和约束条件；17附件,应包含反映评价目标方位、周围环境、形状、外观和内部情况的图片,评价目标的产权证明,评价中引证的其他专用文件材料,评价人员和评价安排的资历证明。8．0．5评价陈说中应充沛描绘阐明评价目标情况,包含评价目标的物质实体情况和权益情况,其间：1对土地的描绘阐明应包含：称号,位于,面积,形状,四至、周围环境、景象,根底设备齐备程度,土地平整程度,地形,地质、水文情况,规划约束条件,运用现状,权属情况。2对修建物的描绘阐明应包含：称号,位于,面积,层数,修建结构,装饰,设备设备,平面布置,工程质量,建成年月,保护、保养、运用情况,地基的安稳性,公共配套设备齐备程度,运用现状,权属情况。8．0．6评价陈说中注册房地产评价师的声明应包含下列内容,并应经注册房地产评价师签名、盖章：1评价陈说中评价人员陈说的现实,是实在的和精确的。2评价陈说中的剖析、定见和定论,是评价人员自己公平的专业剖析、定见和定论,但遭到评价陈说中己阐明的假定和约束条件的约束。3评价人员与评价目标没有（或有已载明的）利害联系,也与有关当事人没有（或有已载明的）个人利害联系或成见。4评价人员是按照中华公民共和国国家规范《房地产评价规范》进行剖析,构成定见和定论,编撰评价陈说。5评价人员已（或没有）对评价目标进行了实地查勘,并应列出对评价目标进行了实地查勘的评价人员的名字。6没有人对评价陈说供给了重要专业协助（若有破例,应阐明供给重要专业协助者的名字）。7其他需求声明的事项。8．0．7评价陈说应由注册房地产评价师签名、盖章并加盖评价安排公章才具有法令效力。在评价陈说上签名、盖章的注册房地产评价师和加盖公章的评价安排,对评价陈说的内容和定论负职责。职业道德9．0．1评价人员和评价安排不得作任何虚伪的评价,应做到公平、客观、诚笃。9．0．2评价人员和评价安排应坚持评价的独立性,有必要逃避与自己、亲属及其他有利害联系人有关的评价事务。9．0.3评价人员和评价安排若感到自己的专业才干所限而难以对某房地产进行评价时,不该承受该项评价托付。9．0．4评价人员和评价安排应妥善保管托付方的文件材料,未经托付方的书面答应,不得将托付方的文件材料私行揭露或走漏给别人。9．0．5评价安排应履行政府规矩的评价收费规范,不得以不正当理由或名字收取额定的费用,或下降收费规范,进行不正当的竞赛。9．0．6评价人员和评价安排不得将资历证书借给别人运用或答应别人运用自己的名义,不得以评价者身份在非自己评价的评价陈说上签名、盖章。附录A评价陈说的规范格局1.0．l封面：标题：（房地产评价陈说）评价项目称号：（阐明本评价项意图全称）托付方：（阐明本评价项意图托付单位的全称,个人托付的为个人的名字）评价方：（阐明本评价项意图评价安排的全称）评价人员：（阐明参与本评价项意图评价人员的名字）评价作业日期：（阐明本次评价的起止年月日,即正式承受评价托付的年月日至完结评价陈说的年月日）评价陈说编号：（阐明本评价陈说在本评价讥构内的编号）A．0．2目录：标题：目录一、致托付方函二、评价师声明三、评价的假定和约束条件…四、评价效果陈说（一）（二）五、评价技能陈说（可不供给给托付方,供评价安排存档…和有关部门查阅等）（一）（二）…六、附件（一）（二）A．0．3致托付方函（标题：）致托付方函致函目标（为托付方的全称）致函正文（阐明评价目标、评价意图、评价时点、评价效果）致函落款（为评价安排的全称,并加盖评价安排公章,法定代表人签名、盖章）致函日期（为致函的年月日）A．0．4评价师声明：（标题：）评价师声明咱们郑重声明：1.咱们在本评价陈说中陈说的现实是实在的和精确的。2.本评价陈说中的剖析、定见和定论是咱们自己公平的专业剖析、定见和定论,但遭到本评价陈说中已阐明的假定和约束条件的约束。3.咱们与本评价陈说中的评价目标没有（或有已载明的）利害联系,也与有关当事人没有（或有已载明的）个人利害联系或成见。4.咱们按照中华公民共和国国家规范《房地产评价规范》进行剖析,构成定见和定论,编撰本评价陈说。5.咱们已（或没有）对本评价陈说中的评价目标进行了实地查勘（在本声明中清楚地阐明哪些评价人员对评价目标进行了实地查勘,哪些评价人员没有对评价目标进行了实地查勘）。6.没有人对本评价陈说供给重要专业协助（若有破例,应阐明供给重要专业协助者的名字）。7（其他需求声明的事项）。参与本次评价的注册房地产评价师签名、盖章（至少有一名）。A．0．5评价的假定和约束条件（标题：）评价的假定和约束条件（阐明本次评价的假定条件,未经查询承认或无法查询承认的材料数据,评价中未考虑的要素和一些特别处理及其或许的影响,本评价陈说运用的约束条件）A．0．6评价效果陈说：（标题：）房地产评价陈说（一）托付方（阐明本评价项意图托付单位的全称、法定代表人和居处,个人托付的为个人的名字和居处）（二）评价方（阐明本评价项意图评价安排的全称、法定代表人和居处、评价资历等）（三）评价目标（概要阐明评价目标的情况,包含物质本质情况和权益情况。其间,对土地的阐明应包含：称号、位于、面积、形状、四至、周围环境、景象,根底设备齐备程度,土地平整程度,地形、地质、水文情况、规划约束条件、运用现状,权属情况；对修建物的阐明应包含：称号、位于、面积、层数、修建结构、装饰、设备设备、平面布置、工程质量、建成年月、保护、保养、运用情况、公共配套设备齐备情况、运用现状、权属情况）（四）评价意图（阐明本次评价的意图和运用方向）（五）评价时点（阐明所评价的客观合现价格或价值对应的年月日）（六）价值界说（阐明本次评价选用的价值规范或价值内在）（七）评价根据（阐明本次枯价根据的本房地产评价规范,国家和当地的法令、法规,托付方供给的有关材料,评价安排和评价人员把握和收集的有关材料）（八）评价原则（阐明本次评价遵从的房地产评价原则）（九）评价办法（阐明本次评价的思路和选用的办法以及这些评价办法的界说）（十）评价效果（阐明本次评价的终究效果,应别离阐明总价和单价,并附大写金额。若用外币表明,应阐明评价时点中国公民银行发布的公民币商场汇率中心价,并注明所折合的公民币价格）（十一）评价人员（列出一切参与本次评价的人员的名字、评价资历或职称,并由自己签名、盖章）（十二）评价作业日期（阐明本次评价的起止年月日）（十三）评价陈说运用的有用期（阐明本评价陈说运用的有用期,可表达为到某个年月日止,也可表达为多长年限,如一年）1.0.7评价技能术陈说：（标题：）房地产评价技能陈说（一）单个要素剖析（具体阐明、剖析评价目标的单个要素）（二）区域要素剖析（具体阐明、剖析评价目标的区域要素）（三）商场布景剖析（具体阐明、剖析相似房地产的商场情况,包含曩昔、现在和可预见的未来）（四）最高最佳运用剖析（具体剖析、阐明评价目标最高最佳运用）（五）评价办法选用（具体阐明评价的思路和选用的办法及其理由）（六）评价测算进程（具体阐明测算进程,参数承认等）（七）评价效果承认（具体阐明评价效果及其承认的理由）1.0．8附件：（标题：）附件评价目标的方位图,四至和周围环境图,土地形状图,修建平面图,外观和内部相片,项目有关同意文件,产权证明,评价中引证的其他专用文件材料,评价人员和评价安排的资历证明等。1.0．9制造要求：评价陈说应做到图文并茂,所用纸张、封面、装订应有较好的质量。纸张巨细应选用A4纸规范。规范用词用语阐明1为便于在履行本规范条文时区别对待,对要求严厉程度不同的用词阐明如下：（1）表明很严厉,非这样做不行的用词；正面词选用"有必要",不和词选用"禁止"；（2）表明严厉,在正常情况下均应这样做的用词；正面词选用"应",不和词选用"不该"或"不得"；（3）表明答应稍有挑选,在条件答应时首要应这样做的用词：正面词选用"宜",不和词选用"不宜"；表明有挑选,在必定条件下能够这样做的,选用"可"。2规范中指定应按其他有关规范、规范履行时,写法为："……应契合的规矩"或"……应按履行"。以下内容为：拟定规范的意图和含义(一)规范化为科学办理奠定了根底。所谓科学办理,便是根据出产技能的开展规律和客观经济规律对企业进行办理,而各种科学办理制度的办法,都以规范化为根底。(二)促进经济全面开展,进步经济效益。规范化运用于科学研讨,能够防止在研讨上的重复劳动;运用于产品规划,能够缩短规划周期;运用于出产,可使出产在科学的和有次序的根底上进行;运用于办理,可促进一致、和谐、高功率等。(三)规范化是科研、出产、运用三者之间的桥梁。一项科研效果,一旦归入相应规范,就能敏捷得到推行和运用。因而,规范化可使新技能和新科研效果得到推行运用,然后促进技能进步;(四)规范化为安排现代化出产发明了条件条件。跟着科学技术的开展,出产的社会化程度越来越高,出产规划越来越大,技能要求越来越杂乱,分工越来越细,出产协作越来越广泛,这就有必要经过拟定和运用规范,来保证各出产部门的活动,在技能上坚持高度的一致和和谐,以使出产正常进行;所以,咱们说规范化为安排现代化出产发明了条件条件。(五)促进对天然资源的合理运用,坚持生态平衡,保护人类社会当时和久远的利益。规范化是经过屡次实践后得出的最为有用的办法,关于资源的运用率也是比较高的,所以规范化在资源的合理化运用方面是有着积极含义的。(六)合理开展产品品种,进步企业应变才干,以更好的满意社会需求。规范化是对当时产品的精粹,是针对商场需求的的细分,把最适合的保存下来,这样将更好的满意社会的需求。(七)保证产品质量,保护顾客利益。规范化的规矩的程序进行,将人为要素对产品质量的影响降到最低,保证了产品质量。(八)在社会出产组成部分之间进行和谐,树立一起遵从的原则,树立安稳的次序。规范化的选用,进步了企业产品之间的兼容性,减少了由于企业产品之间规范不一致,带来的巨大社会糟蹋。别的,企业经过规范化能够防止对某一个供货商的依托,由于其他供货商根据揭露的规范能够弥补商场,所以企业的供货途径不断添加。供货商数量的添加,加大了供货商之间的竞赛,然后促进产品质量不断进步,价格也会不断下降,建保护了商场安稳的次序(九)在消除交易妨碍,促进世界技能交流和交易开展,进步产品在世界商场上的竞赛才干方面具有严重效果。参加WTO以来,面临技能壁垒,我国在大力进步产品质量的一起,有必要依托规范化作业进步技能水平,进步保证产品质量,才干在世界交易方面有必定的话语权,安稳促进世界交易开展。(十)保证身体健康和生命安全,很多的环保规范、卫生规范和安全规范拟定发布后,用法令办法强制履行,对保证公民的身体健康和生命财产安全具有严重效果。(十一)规范化标志着一个职业新的规范的发生。规范化是产品质量和技能开展必定水平才干完成的,规范化完成将进一步促进出产技能的进步,进行构成更高水平的规范。总归,规范及规范化所具有的引导性、前瞻性、公平性、强制性和惩戒性,决议了规范化在商场经济中的效果是多层次的、全方位的,然后也决议了它是树立和完善商场经济体制不行短少的重要元素。运用规范化的意图便是为了能有用处理商场经济开展中的质量问题、功率问题、次序问题、可持续开展问题等。因而,咱们有必要从战略的高度重视规范化作业。只要咱们不断地去进步规范化水平,才干有用进步产品质量,增强产品的商场竞赛力,进一步扩展出口交易,然后有用推动经济社会又好又快向前开展。',)