无锡市业主大会和业主委员会活动规则(试行)

('无锡市业主大会和业主委员会活动规则（试行）（意见征求稿）第一章总则第二章业主第三章业主大会第一节业主大会基本职责和组成第二节首次业主大会的筹备第三节业主大会会议制度第四章业主委员会第一节业主委员会职责第二节业主委员会的产生和备案第三节业主委员会会议制度第四节业主委员会委员资格的终止第五节业主委员会换届选举第六节业主委员会工作经费及经营性收益的管理第七节物业服务企业的选聘、续聘和解聘第五章物业管理委员会第六章指导与监督第七章附则第一章总则第一条为规范业主大会、业主委员会的活动，维护业主合法权益，促进和谐社区建设，依据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《江苏省物业管理条例》和住建部《业主大会和业主委员会指导规则》，并根据《无锡市物业管理条例》有关规定，结合我市实际，制定本规则。矚慫润厲钐瘗睞枥庑赖。矚慫润厲钐瘗睞枥庑赖賃。第二条本规则适用于本市行政区内物业管理区域成立业主大会、选举业主委员会及其活动。第三条业主大会由物业管理区域内的全体业主组成，代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权利，履行相应的义务。聞創沟燴鐺險爱氇谴净。聞創沟燴鐺險爱氇谴净祸。第四条业主委员会由业主大会依法选举产生，履行业主大会赋予的职责，执行业主大会决定的事项，接受业主的监督。残骛楼諍锩瀨濟溆塹籟。残骛楼諍锩瀨濟溆塹籟婭。第五条市住房和城乡建设局是全市物业管理行政主管部门（简称市物业主管部门,下同）依法对全市的业主大会和业主委员会活动进行政策指导，制定相关政策及示范文本。酽锕极額閉镇桧猪訣锥。酽锕极額閉镇桧猪訣锥顧。各区住房和城乡建设局是本辖区内物业管理的行政主管部门（简称区物业主管部门，下同）依法对本行政区域内的业主大会和业主委员会活动进行业务指导监督，协助街道办事处（镇人民政府）（简称街道<镇>，下同）指导业主大会、业主委员会成立和换届选举工作。彈贸摄尔霁毙攬砖卤庑。彈贸摄尔霁毙攬砖卤庑诒。街道（镇）全面负责指导业主大会和业主委员会成立和换届工作，指导、监督业主大会和业主委员会的日常活动；及时处理业主与业主委员会之间纠纷调处，会同辖区物业主管部门协调业主、业主委员会与物业服务企业的物业服务纠纷。謀荞抟箧飆鐸怼类蒋薔。謀荞抟箧飆鐸怼类蒋薔點。1/20社区居（村）民委会协助街道（镇）做好业主大会和业主委员会成立、换届选举工作，监督业主大会和业主委员会依法履行职责，调解业主与业主委员会之间的纠纷。厦礴恳蹒骈時盡继價骚。厦礴恳蹒骈時盡继價骚卺。提倡社区居（村）民委员会成员与业主委员会成员交叉任职。街道（镇）可以委托社区办理相关事务。第二章业主第六条业主是指依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人。基于房屋买卖等民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为业主。茕桢广鳓鯡选块网羈泪。茕桢广鳓鯡选块网羈泪镀。业主为法人和其他组织的，由法定代表人或法人和其他组织授权的自然人代表参加业主委员会成员的选举。业主配偶出具《结婚证书》和能够证明其权属的合法有效文件或者《商品房买卖合同》，证明其与业主关系，并出具所购房屋为婚后共同财产的证明后，可以参加业主委员会成员的选举。鹅娅尽損鹌惨歷茏鴛賴。鹅娅尽損鹌惨歷茏鴛賴縈。第七条业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。籟丛妈羥为贍偾蛏练淨。籟丛妈羥为贍偾蛏练淨槠。第八条业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务，不得以放弃权利不履行义务。业主转让房屋时，其对共有部分享有的共有和公共管理的权利一并转让，并应当结清按规定应缴纳的物业服务相关费用。預頌圣鉉儐歲龈讶骅籴。預頌圣鉉儐歲龈讶骅籴買。第九条业主有权请求业主委员会公布下列情况和资料：（一）专项维修资金筹集、使用情况；（二）管理规约、业主大会议事规则；（三）业主大会和业主委员会的决定；（四）物业服务合同；（五）物业管理区域内业主共有部分、共用设施设备使用和收益情况；（六）其他应当向业主公开的情况和资料。第十条业主在物业管理活动中，享有下列权利：（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；（四）参加业主大会会议，行使投票权；（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；（六）监督业主委员会的工作；（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权2/20（九）监督专项维修资金的管理和使用；（十）法律、法规规定的其他权利。第十一条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家、省市有关规定交纳及续交专项维修资金；（五）按时交纳物业服务相关费用；（六）业主常用联系方式和地址发生变化应及时告知物业服务企业或者业主委员会，因发生变化未及时告知而无法联系，导致业主未正常行使权力的后果，由业主个人承担；渗釤呛俨匀谔鱉调硯錦。渗釤呛俨匀谔鱉调硯錦鋇。（七）法律、法规规定的其他义务。第十二条建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对临时管理规约予以书面承诺。铙誅卧泻噦圣骋贶頂廡。铙誅卧泻噦圣骋贶頂廡缝。第十三条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主不得以非合同当事人为由不履行合同约定的义务。擁締凤袜备訊顎轮烂蔷。擁締凤袜备訊顎轮烂蔷報。第十四条业主应当根据约定的标准和时限交纳物业服务相关费用。业主与使用人约定，由使用人交纳物业服务相关费用的，业主应负连带交纳责任。贓熱俣阃歲匱阊邺镓騷。贓熱俣阃歲匱阊邺镓騷鯛。第十五条业主应当遵守法律、法规和管理规约（临时管理规约）的约定，按照有利于物业使用、安全、整洁以及公平合理，不损害公共利益和其他利益的原则，在供电、供水、供热、供气、排水、通行、通风、采光、装饰装修、环境卫生、环境保护等方面妥善处理与相邻和利益相关业主之间的关系。坛摶乡囂忏蒌鍥铃氈淚。坛摶乡囂忏蒌鍥铃氈淚跻。第十六条模范履行业主义务，热心公益事业、熟悉物业管理政策法规、社会公信力好的业主，应当优先推荐为业主代表或者业主委员会候选人。蜡變黲癟報伥铉锚鈰赘蜡變黲癟報伥铉锚鈰赘籜。第三章业主大会第一节业主大会基本职责和组成第十七条业主大会由同一个物业管理区域内的全体业主组成，是业主集体行使权利和维护全体业主在物业管理活动中合法权益的组织。買鲷鴯譖昙膚遙闫撷凄。買鲷鴯譖昙膚遙闫撷凄届。第十八条业主大会应当设立业主委员会作为执行机构。只有一个业主，或者业主人数较少低于百人的，且经全体业主同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。綾镝鯛駕櫬鹕踪韦辚糴。綾镝鯛駕櫬鹕踪韦辚糴飙。第十九条业主大会履行下列职责：（一）制定和修改业主大会议事规则、管理规约、业主委员会工作规则；驅踬髏彦浃绥譎饴憂锦。驅踬髏彦浃绥譎饴憂锦諑。3/20（二）选举业主委员会、更换业主委员会委员；决定业主委员会任期；决定是否设立业主委员会专职执行秘书、财会人员；决定是否授权业主委员会聘请法律顾问；猫虿驢绘燈鮒诛髅貺庑。猫虿驢绘燈鮒诛髅貺庑献。（三）决定选聘、解聘、续聘物业服务企业，决定选聘物业服务企业的方式、方案；（四）确定物业服务内容、标准及物业服务收费标准和业主费用分摊方案；（五）决定依法改建、重建建筑物及其附属设施；（六）依法决定专项维修资金筹集使用、管理事项，依法决定专项维修资金利息统筹使用，并监督实施；锹籁饗迳琐筆襖鸥娅薔。锹籁饗迳琐筆襖鸥娅薔嗚。（七）根据有关规定分立、合并物业管理区域；（八）监督业主委员会工作，听取业主委员会的工作报告，改变或者撤销业主委员会不适当的决定；（九）根据管理规约的约定，对违反管理规约的业主进行告诫；（十）制订、修改本物业管理区域内利用物业共用部位和共用设施设备收益分配使用方案,包括收益资金使用额度的授权，收益管理方式；構氽頑黉碩饨荠龈话骛。構氽頑黉碩饨荠龈话骛門。（十一）制定利用业主共有道路或者其他共有的场地依法用于停放汽车的车位管理方案、收费标准；（十二）决定业主委员会工作经费标准及其他相关经费的筹措方式；决定是否设立业主委员会委员津贴及其标准；决定专职执行秘书、财会人员的薪酬标准；审议并监督业主委员会工作经费使用情况，审议并监督业主委员会利用物业共用部位和共用设施设备经营性收支使用情况；輒峄陽檉簖疖網儂號泶。輒峄陽檉簖疖網儂號泶蛴。（十三）决定物业管理区域内涉及业主利益的其他物业管理事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；决定前款第七项的，应由各自所代表分立或合并区域的专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意；决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。尧侧閆繭絳闕绚勵蜆贅。尧侧閆繭絳闕绚勵蜆贅瀝。第二十条管理规约应对下列主要事项作出约定：（一）物业的使用、维护、管理，物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；识饒鎂錕缢灩筧嚌俨淒。识饒鎂錕缢灩筧嚌俨淒侬。（二）专项维修资金的筹集、管理和使用，专项维修资金利息统筹使用；（三）物业共用部分的经营与收益的使用分配，收益管理方式是委托物业服务企业还是由业主委员会自行管理；（四）业主共同利益的维护；（五）业主共同管理权的行使；（六）业主应尽的义务；（七）违反管理规约应当承担的责任。4/20管理规约对全体业主具有约束力。管理规约应当尊重社会公德，不得违反法律、法规或者损害社会公共利益。第二十一条业主大会议事规则应当对下列主要事项作出规定：（一）业主大会名称及相应的物业管理区域；（二）业主委员会的职责；（三）业主委员会议事规则；（四）业主大会会议的种类；（五）业主投票权数的确定方法；（六）业主代表的产生方式；（七）业主大会会议召开的形式、时间和议事方式及表决程序；（八）业主委员会委员的资格、人数和任期等；业主委员会资格的终止条件；（九）决定设立业主委员会专职执行秘书、财会人员的，应规定聘用方式、职责薪酬标准；聘用法律顾问的，明确薪酬标准；凍鈹鋨劳臘锴痫婦胫籴。凍鈹鋨劳臘锴痫婦胫籴铍。（十）业主委员会选举、补选办法等；（十一）业主大会、业主委员会工作经费的筹集、使用和管理；（十二）业主大会、业主委员会印章的使用和管理。第二十二条业主欠交物业服务费，未交存住宅专项维修资金以及实施其他侵害业主共同利益行为的，业主大会可以在管理规约和业主大会议事规则中对其共同管理权的行使予以限制。恥諤銪灭萦欢煬鞏鹜錦。恥諤銪灭萦欢煬鞏鹜錦聰。第二十三条业主委员会的工作规则，应对下列主要事项作出规定：（一）业主委员会的职责；（二）业主委员会成员的分工及职责；（三）根据业主大会决定聘用专职执行秘书、财会人员、法律顾问。（四）业主委员会会议召开的形式、时间、议事方式和表决程序；（五）业主委员会工作经费的管理；（六）业主委员会印章的使用管理；（七）业主委员会工作档案的管理；（八）业主委员会换届时有关凭证、档案等文件资料、印章以及其他属于全体业主共有财物的交接等。第二节首次业主大会的筹备第二十四条成立首次业主大会应当符合《江苏省物业管理条例》（以下简称<省条例>）第十三条规定的条件。第二十五条物业管理区域符合规定的，建设单位应当按照要求，三十日内报送下列文件资料：（一）物业管理区域证明；（二）房屋及建筑物面积清册；（三）业主名册；（四）建筑规划总平面图；5/20（五）交付使用共用设施设备的证明；（六）物业服务用房配置证明；（七）其他有关的文件资料。第二十六条街道（镇）应当在收到建设单位或者十人以上的业主公开联名提出筹备业主大会书面申请后六十日内，组织成立首次业主大会筹备组，区物业主管部门应当指导筹备组开展工作。鯊腎鑰诎褳鉀沩懼統庫。鯊腎鑰诎褳鉀沩懼統庫摇。建设单位和物业服务企业应当配合协助筹备组开展工作，不得阻挠筹备组正常工作。筹备召开首次业主大会会议所需的交通、通讯、场地租赁、宣传、文印资料等经费由建设单位承担。第二十七条街道（镇）应按照以下要求和程序组织成立首次业主大会筹备组。（一）按《无锡市物业管理条例》（以下简称<市条例>）第七条规定组建由业主成员参与以及街道（镇）、建设单位、公安派出所、社区居（村）民委员会派员参加的筹备组；硕癘鄴颃诌攆檸攜驤蔹。硕癘鄴颃诌攆檸攜驤蔹鸶。（二）筹备组人数应当为五至十一人的单数，其中业主成员应当不少于筹备组人数的百分之六十。筹备组组长由街道（镇）代表担任，也可由街道（镇）指定筹备组其他人员担任；业主成员由街道（镇）组织业主推荐产生；阌擻輳嬪諫迁择楨秘騖。阌擻輳嬪諫迁择楨秘騖輛。（三）筹备组成员条件应符合《市条例》第八条规定，筹备组中业主成员具体是按差额推荐，或者是等额推荐，或者是抽签决定，或者其他方式推荐，具体办法由街道办事处（镇）确定，并事先告知全体业主，在物业管理区域内的显著位置张贴公告，征集业主报名参加筹备组的，征集期不少于十五日；筹备组成员中业主应具有民事行为能力，不具有民事行为能力的，其监护人不能代理作为筹备组人选；氬嚕躑竄贸恳彈瀘颔澩。氬嚕躑竄贸恳彈瀘颔澩纷。（四）拟定筹备组名单确定后，应当在三日内以书面形式，将拟定成员名单在物业管理区域内显著位置公示七日，公告结束后，报辖区物业主管部门备案；釷鹆資贏車贖孙滅獅赘。釷鹆資贏車贖孙滅獅赘慶。业主对筹备组拟定名单中业主成员有异议的，应在公告期内实名书面向街道（镇）提出，说明理由并附上相关证明材料，由街道（镇）负责协调解决，并作书面回复；怂阐譜鯪迳導嘯畫長凉。怂阐譜鯪迳導嘯畫長凉馴。（五）街道（镇）可以根据推荐和报名情况，邀请其他热心业主或业主家庭成员组成筹备志愿组协助筹备工作，并在筹备阶段有业主成员退出时，从筹备志愿组业主人选中推选业主补入筹备组，但所推选的人应符合《市条例》第八条规定；谚辞調担鈧谄动禪泻類。谚辞調担鈧谄动禪泻類谨。（六）筹备组经区物业主管部门备案后，在物业管理区域内显著位置公示筹备组成立情况。公示内容应包括筹备组成立时间、筹备组和筹备志愿组组成、筹备组组长和业主成员的姓名、分工和联系方式，公示期不少于七日。筹备组自公告之日起成立。嘰觐詿缧铴嗫偽純铪锩。嘰觐詿缧铴嗫偽純铪锩癱。6/20（七）筹备组备案后五日内，应接受区物业主管部门关于业主大会活动规则的培训，时间不超过半天，筹备组成员应当在培训记录上签字。熒绐譏钲鏌觶鷹緇機库。熒绐譏钲鏌觶鷹緇機库圆。（八）筹备组成立七日内应召开筹备组会议。第二十八条筹备组工作原则如下：（一）筹备组表决事项时，应经半数以上成员同意；街道（镇）应加强对筹备组的指导和监督，对筹备活动中违反法律法规的决定、公示、公告、草案及时制止和否决，协调指导好筹备过程中的各项事宜；鶼渍螻偉阅劍鲰腎邏蘞。鶼渍螻偉阅劍鲰腎邏蘞阕。（二）筹备组组长负责召集和主持筹备组会议，在筹备组首次会议上确立筹备组的基本议事规范、程序和分工；（二）筹备组成员在进行表决时应当在决议上签字，注明同意、反对；（三）筹备组发布公示、公告等书面决定的，应经筹备组组长签发；并告知街道（镇）；（四）筹备组会议应形成书面记录，并经参加会议的筹备组成员签字确认；（五）筹备组成员不能委托代理人参加会议，但成员是法人或其他组织的除外；（六）筹备组成员的姓名、年龄、工作单位、联系方式以及筹备组成员分工等信息应在物业管理区域内公示，并在筹备工作阶段接受业主查询。纣忧蔣氳頑莶驅藥悯骛。纣忧蔣氳頑莶驅藥悯骛覲。筹备组组长不履行前款规定职责的，经筹备组三分之二以上成员签字确认，可书面报请街道（镇）另行确定筹备组组长，街道（镇）应当在接到申请七日内给出书面指导意见。颖刍莖蛺饽亿顿裊赔泷。颖刍莖蛺饽亿顿裊赔泷涨。第二十九条筹备组应自成立之日起九十日内，完成以下筹备工作：（一）拟议本物业管理区域是否设立业主代表大会，并据此草拟业主大会议事规则和管理规约草案；（二）拟订本物业管理区域的管理规约（草案）、业主大会议事规则（草案）、业主委员会工作规则（草案）；（三）统计本物业管理区域内专有部分建筑面积和业主人数，确认业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数；濫驂膽閉驟羥闈詔寢賻。濫驂膽閉驟羥闈詔寢賻減。（四）确定业主代表、首届业主委员会委员候选人产生办法，组织产生业主代表业主委员会候选人名单；（五）依法确定首次业主大会会议表决规则、表决事项；（六）确定首次业主大会会议召开的时间、地点和内容；（七）确定筹备及召开首次业主大会会议费用预算明细及费用结算方案等；（八）参照业主大会议事规则（示范文本）和业主大会议事规则（草案）制定业主委员会选举办法；（九）确定筹备组业主成员是否需要回避业主委员会候选人的选举；如需回避的，则增补筹备组成员；7/20（十）将上述一至九项所列内容在物业管理区域内的显著位置公示，公示期不少于七日。公示中应明确征集业主意见的征集期以及意见汇总方式。业主在征集期内书面提交意见建议的，筹备组应予签收；銚銻縵哜鳗鸿锓謎諏涼。銚銻縵哜鳗鸿锓謎諏涼鏗。（十一）汇总征集的书面建议，经筹备组会议形成拟提交表决的议案表决稿和建议采纳情况说明；（十二）筹备组应当于首次业主大会会议召开十五日前将会议时间、地点、议题和议程告知街道（镇）、辖区物业主管部门、社区居民委员会，并以书面形式在物业管理区域内公告，有条件的可以在主要报刊媒体上刊登业主大会会议通知的公告。挤貼綬电麥结鈺贖哓类。挤貼綬电麥结鈺贖哓类芈。第三十条筹备组对参加首次业主大会会议的业主资格应按本规则第六条规定确认，并遵守下列规定：（一）房屋所有权人为两人以上共有，可以推选一人行使表决权，也可由各共有人按照所占份额行使表决权，但共有人所代表的业主人数为一人；赔荊紳谘侖驟辽輩袜錈。赔荊紳谘侖驟辽輩袜錈極。（二）业主不具有民事行为能力，由其监护人代理；（三）业主与使用人以书面协议约定委托使用人代为行使业主投票权，由业主出示协议或书面委托书，经筹备组审核后使用人可参加首次业主大会，但不得入选业主委员会候选人；塤礙籟馐决穩賽釙冊庫。塤礙籟馐决穩賽釙冊庫麩。（四）业主为法人或者其他组织的，由其法定代表人或主要负责人或者前者委托的代理人行使投票权；（五）业主因故不能参加首次业主大会会议的，可以书面委托代理人参加。第三十一条采用书面征求意见形式召开业主大会会议的，筹备组应当在会议召开七日前组织人员根据规定的时间、地点和方式发放与回收表决票或选票，并做好签收与登记工作。裊樣祕廬廂颤谚鍘羋蔺。裊樣祕廬廂颤谚鍘羋蔺递。无法当面送达业主的，可通过电话、手机短信等方式与业主联系，并用电话录音挂号信等可追溯方式送达。回收时限届满后，如回收的表决票或选票未达到物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的，由筹备组以公告形式告知全体业主延长投票时间，组织人员催收表决票或选票，延长时间不得超过十日。仓嫗盤紲嘱珑詁鍬齊驁。仓嫗盤紲嘱珑詁鍬齊驁絛。第三十二条筹备组应邀请街道（镇）、社区居民委员会代表共同参加开箱验票、统计并在物业管理区域内公布表决、选举结果；街道（镇）、社区居民委员会应对上述活动进行监督和指导。绽萬璉轆娛閬蛏鬮绾瀧。绽萬璉轆娛閬蛏鬮绾瀧恒。第三十三条因特殊原因超过九十日仍未召开业主大会的，应告知街道（镇），并街道（镇）确认后可以适当延长时间，但延长时间不宜超过三十日；无特殊原因超期限，且未得到街道（镇）确认的，街道（镇）应及时指导和协调，确定是否需要继续召开业主大会确定超期后无法再继续召开的，由街道（镇）公告筹备组解散。骁顾燁鶚巯瀆蕪領鲡赙。骁顾燁鶚巯瀆蕪領鲡赙骠。第三十四条首次业主大会自表决通过管理规约、业主大会议事规则，及选举产生首届业主委员会之日起成立。第三十五条管理规约、业主大会议事规则未获法定条件通过无法成立业主大会的，筹备组应向街道（镇）书面报告，并说明原因。瑣钋濺暧惲锟缟馭篩凉。瑣钋濺暧惲锟缟馭篩凉貿。8/20管理规约、业主大会议事规则获法定条件通过，当选的业主委员会委员达到5人以上单数的但未达到预定人数的（业主委员会委员法定人数为5到11人的单数），筹备组应当向街道（镇）书面报告，在街道（镇）指导下，可延长三十日进行补选，对第一轮未选上的候选人进行第二轮补选，候选人需要调整的，筹备组向应街道（镇）书面报告并进行增补，第二轮补选仍未选出的预定人数的，可先成立业主委员会，业主委员会人数以最终入选人数为准。鎦诗涇艳损楼紲鯗餳類。鎦诗涇艳损楼紲鯗餳類碍。管理规约、业主大会议事规则获法定条件通过，但当选的业主委员会委员未达5人以上单数的，筹备组应当向街道（镇）书面报告，在街道（镇）指导下，可延长三十日进行第二轮补选，对第一轮未选上的候选人进行第二轮补选，候选人需要调整的，筹备组向应街道（镇）书面报告并进行增补，第二轮补选出的业主委员会委员人数仍未达到5人以上单数的，本次业主大会召开失败，街道（镇）根据实际情况可以指导成立物业管理委员会。栉缏歐锄棗鈕种鵑瑶锬。栉缏歐锄棗鈕种鵑瑶锬奧。首次业主大会召开后，未能通过法定表决事项，或参加人数达不到法定条件的，筹备组应宣布首次业主大会召开失败，并书面报街道（镇）。街道（镇）根据实际情况给予指导，为更好的征集民意，业主再次申请筹备召开首次业主大会的时间间隔不得低于半年。辔烨棟剛殓攬瑤丽阄应。辔烨棟剛殓攬瑤丽阄应頁。第三十六条首届业主委员会首次会议应在街道（镇）组织下召开，明确分工职责，结束后筹备组将有关资料移交业主委员会后自行解散。峴扬斕滾澗辐滠兴渙藺。峴扬斕滾澗辐滠兴渙藺诈。第三十七条划分为一个物业管理区域的分期开发的建设项目，先期开发部分如果可以按围墙、道路、绿化、临时围墙等条件自然形成独立部分的，并符合本规则第二十四条规定的，可以成立业主大会，选举产生业主委员会。首次业主大会应当按照分期开发的物业专有面积和进度等因素，在业主大会议事规则中明确业主委员会人数、分配结构和增补办法。詩叁撻訥烬忧毀厉鋨骜。詩叁撻訥烬忧毀厉鋨骜靈。后期开发部分达到本规则第二十四条规定的，应召开后期部分业主大会，增补业主委员会委员，表决通过管理规约和业主大会议事规则，增补的业主委员会委员任期与当期已经产生的业主委员会委员的任期同时结束，当期业主委员会届满的，经全体业主表决后进行整体换届选举。则鯤愜韋瘓賈晖园栋泷。则鯤愜韋瘓賈晖园栋泷华。先期成立的业主委员会应向后期开发部分区域显著位置张贴管理规约和业主大会议事规则征求后期开发部分业主的意见和建议。胀鏝彈奥秘孫戶孪钇賻。胀鏝彈奥秘孫戶孪钇賻锵。如无需修改的，应在召开后期开发部分业主大会，表决管理规约和业主大会议事规则，后期部分业主表决意见计入先期相应的意见项，达到法定条件的获通过。未达到法定条件的业主委员会应就管理规约和业主大会议事规则在先期和后期的业主广泛征求意见，经征求意见修改后按规定召开先期和后期业主一起的业主大会，对管理规约和业主大会议事规则进行表决，表决获法定条件通过的，则先期和后期业主应共同遵守；表决仍未获通过的，则无法成立业主大会，业主委员会应自动解散，并向街道书面汇报，由街道成立业主委员会换届改选小组，按首次业主大会筹备组职责召开业主大会，表决管理规约、业主大会议事规则，产生新一届业主委员会。鳃躋峽祷紉诵帮废掃減。鳃躋峽祷紉诵帮废掃減萵。第三十八条先期开发部分成立的业主大会和业主委员会在备案时应备注分期说明；后期开发部分经增补业主委员会委员后，业主委员会应向街道（镇）和区物业主管部门备案补全其他委员名单材料。稟虛嬪赈维哜妝扩踴粜。稟虛嬪赈维哜妝扩踴粜椤。第三十九条分期开发的项目，先期开发部分已经成立业主委员会，后期开发部分还未交付或还未增补业主委员的，先期开发部分的业主委员会所作出的决定对后期开发部分的业主无效；先期开发部分的业主大会或业主委员会不能对整个物业管理区域的管理作出决定。陽簍埡鲑罷規呜旧岿錟。陽簍埡鲑罷規呜旧岿錟麗。9/20第三节业主大会会议制度第四十条业主大会会议的形式，可分两种形式：（一）全体业主参加，即业主大会；（二）业主以幢、单元、楼层（非住宅类）等为单位推选业主代表参加，即业主代表大会。以上两种形式召开的业主大会均称为业主大会。首次业主大会会议的形式由首次业主大会筹备组决定，非首次业主大会会议的形式由业主大会议事规则明确。第四十一条业主代表的选举和职责。物业管理区域内业主户数超过三百户的，可以以幢、单元、楼层（非住宅类）等为单位，推选一名到三名业主代表参加业主大会会议。沩氣嘮戇苌鑿鑿槠谔應。沩氣嘮戇苌鑿鑿槠谔應釵。业主代表可以召集所代表区域的业主成立业主小组，业主小组议事由业主代表主持，主要讨论业主大会提交的事项、业主委员会提出的各项管理事项的建议以及业主本人的各项建议和意见。召开业主小组会议，可以采用会议形式，也可以采用书面征求形式，并做好相应记录，业主大会提出需要业主表决的，业主代表应将业主的书面表决意见呈交业主大会钡嵐縣緱虜荣产涛團蔺。钡嵐縣緱虜荣产涛團蔺缔。业主代表的推荐方法，由业主大会议事规则确定。业主代表的人数、任期、条件、更换、罢免应当在业主议事规则中明确，任期应当与同期业主委员会的任期同步。懨俠劑鈍触乐鹇烬觶騮。懨俠劑鈍触乐鹇烬觶騮揚。业主代表应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任，业主出现《市条例》第十一条第二款所列的情形之一的，不得担任业主代表；担任业主代表的，应当按照业主大会确定的规则予以更换或者罢免，并由所代表区域的业主另行推荐产生，无法产生的，由街道（镇）或社区居（村）民委员会指定。謾饱兗争詣繚鮐癞别瀘。謾饱兗争詣繚鮐癞别瀘鯽。第四十二条由业主代表参加业主大会会议的，业主代表应当在参加业主大会会议前十五日就会议拟表决的事项书面征求其所代表的业主的意见，表决意见经业主本人签字后，由业主代表向业主大会会议呈交。业主代表因故无法参加业主大会的，应事先指定所代表区域内一位业主参加，并出具业主代表本人签字的书面委托书。呙铉們欤谦鸪饺竞荡赚。呙铉們欤谦鸪饺竞荡赚趱。第四十三条实行全体业主共同参加形式的业主大会，业主因故不能参加业主大会会议的，业主委托直系亲属以外的人参加业主大会会议，应当出具书面委托书，载明本次参加业主大会所委托的事项、委托权限及期限，并呈交业主大会，委托只能一次会议一委托，由业主本人签字，并由委托人转交业主大会；业主委托直系亲属参加业主大会会议的，在投票截止前有异议的，本人可直接书面更正，未提出更正的，视作本人作出决定。莹谐龌蕲賞组靄绉嚴减。莹谐龌蕲賞组靄绉嚴减籩。第四十四条业主大会会议分为首次业主大会会议、定期会议和临时会议。业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定由业主委员会组织召开，每年至少召开一次。有下列情形之一的，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议：（一）经专有部分占建筑物总面积20%以上且占总人数20%以上的业主提议的；（二）发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；（三）业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情况；（四）物业服务合同期限届满前三个月；（五）街道（镇）或社区居（村）民委员会根据第（二）项的实际情况认为需要召开临时会议并向业主委员会发出书面提议的。麸肃鹏镟轿騍镣缚縟糶。麸肃鹏镟轿騍镣缚縟糶尔。10/20属于前款第一项情形的，符合法定人数的业主应书面向业主委员会提议，并书面报送街道（镇）、社区居（村）民委员会；书面提议应附上提议业主本人的签名、联系电话、房号，业主委员会和社区居（村）民委员会有权核实提议人的业主身份及其专有部分面积，无法核实业主身份的提议人其提议无效；业主委员会在接到提议后二十日内应当就所提的议题启动组织召开业主大会会议。納畴鳗吶鄖禎銣腻鰲锬。納畴鳗吶鄖禎銣腻鰲锬颤。第四十五条业主大会会议召开十五日前应将会议时间、地点、议题和议程在物业管理区域内公告，并以书面形式告知街道（镇）、辖区物业主管部门、社区居（村）民委员会，有条件的可以在主要报刊媒体上刊登会议通知的公告。風撵鲔貓铁频钙蓟纠庙。風撵鲔貓铁频钙蓟纠庙誑。公告的地点应设在本物业管理区域内的出入口、大堂、电梯厅等主要的人员通行位置。物业管理区域内有多个出入口的，各出入口均应张贴公告。灭嗳骇諗鋅猎輛觏馊藹。灭嗳骇諗鋅猎輛觏馊藹狰。召开业主大会会议时，应当邀请物业所在地的街道（镇）、社区居（村）民委员会派代表到会指导和监督，街道（镇）应对表决结果进行监督。铹鸝饷飾镡閌赀诨癱骝。铹鸝饷飾镡閌赀诨癱骝吶。第四十六条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。采用书面征求意见形式的，应按本规则第三十一规定执行。攙閿频嵘陣澇諗谴隴泸。攙閿频嵘陣澇諗谴隴泸鐙。表决票已送达，业主在回收截止期内未进行表决的，其投票权数是否可以计入已表决的多数票，由管理规约或者议事规则规定；但管理规约或者议事规则中禁止强行规定将其投票权数单一地视作赞成票或者反对票。趕輾雏纨颗锊讨跃满賺。趕輾雏纨颗锊讨跃满賺蚬。未参与表决的投票权数或“弃权”票计入已表决的多数票的规则，不适用首次业主大会会议的表决和业主委员会委员的选举。夹覡闾辁駁档驀迁锬減。夹覡闾辁駁档驀迁锬減汆。第四十七条业主大会会议应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过二分之一的业主且占总人数过过半的业主参加方可举行，业主大会表决事项的生效应符合本规则第十九条。视絀镘鸸鲚鐘脑钧欖粝。视絀镘鸸鲚鐘脑钧欖粝佥。第四十八条专有部分面积和业主人数按照下列方式确定：（一）专有部分面积，按照不动产登记薄记载的面积计算；尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算；建筑物总面积，按照前述的统计总和计算。偽澀锟攢鴛擋緬铹鈞錠。偽澀锟攢鴛擋緬铹鈞錠铃。（二）业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按1人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按1人计算；总人数按照前述的统计总和计算。緦徑铫膾龋轿级镗挢廟。緦徑铫膾龋轿级镗挢廟耬。第四十九条业主大会会议应当由业主委员会书面记录并存档，由社区居（村）民委员会组织召开的业主大会会议记录应当由社区书面记录并存档；业主大会的决定应在物业管理区域内及时公告七日，并以书面形式告知街道（镇）、区物业主管部门、社区居（村）民委员会，告知后以。騅憑钶銘侥张礫阵轸蔼。騅憑钶銘侥张礫阵轸蔼揽。业主大会作出的决定对物业服务区域内的全体业主具有约束力。第四章业主委员会第一节业主委员会职责第五十条业主委员会履行以下职责：11/20（一）草拟提交业主大会会议表决的提案；（二）根据业主大会议事规则召集业主大会会议，定期报告物业管理实施情况；（三）执行业主大会的决定及议事规则的规定，与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；（四）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务履行物业服务合同；督促业主交纳物业服务费及其他相关费用；疠骐錾农剎貯狱颢幗騮。疠骐錾农剎貯狱颢幗騮鸪。（五）监督管理规约的实施；（六）根据业主大会决定，聘请专职执行秘书、财务人员、法律顾问；（七）组织和监督专项维修资金及利息的筹集和使用；（八）调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷；（九）协助街道（镇）换届改选小组对业主委员会的换届改选；（十）业主大会赋予的其他职责。第五十一条业主委员会应当向业主公布下列情况和资料：（一）管理规约、业主大会议事规则，业主委员会工作规则；（二）业主大会和业主委员会的决定；（三）物业服务合同，包括服务方案、服务标准、收费标准；根据业主大会决定公布专职执行秘书、财务人员、法律顾问人员名单；镞锊过润启婭澗骆讕瀘。镞锊过润启婭澗骆讕瀘載。（四）专项维修资金及利息的筹集、使用情况；（五）物业共有部分的使用和收益情况；（六）占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车车位的处分情况；（七）业主大会和业主委员会工作经费的收支情况；（八）其他应当向业主公开的情况和资料。第五十二条业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。社区居民委员会成员选为业主委员会委员的，必须是本物业管理区域内的业主。推荐业主委员会候选人时，要充分考虑专业人员互补、年龄结构互补原则。榿贰轲誊壟该槛鲻垲赛。榿贰轲誊壟该槛鲻垲赛纬。业主有《市条例》第十一条第二款所列情形之一的，不得列入业主委员会候选人名单，不得担任业主委员会委员；担任业主委员会委员后，应当按照业主大会确定的规则予以更换或者罢免。邁茑赚陉宾呗擷鹪讼凑。邁茑赚陉宾呗擷鹪讼凑幟。业主委员会委员应当依法履行职责，接受街道（镇）、区物业主管部门的指导与监督，市、区物业主管部门应当加强对业主委员会委员的培训。嵝硖贪塒廩袞悯倉華糲。嵝硖贪塒廩袞悯倉華糲饃。第五十三条业主委员会可以根据业主大会的决定，委托物业服务企业或其他机构利用业主共有部分从事经营活动，经营的收益属于全体业主所有，具体使用办法由业主大会决定，其收支情况业主委员会应当定期书面公告。该栎谖碼戆沖巋鳧薩锭。该栎谖碼戆沖巋鳧薩锭谟。经营性收益可以根据业主大会决定，直接用于共有部分、共用设施设备的维修、更新、改造或者补充物业专项维修资金，以及弥补物业服务费不足等其他需要，或者用于业主大会议12/20事规则规定的其他方面。劇妆诨貰攖苹埘呂仑庙。劇妆诨貰攖苹埘呂仑庙痙。前期物业服务期间，经营性收益的使用管理由建设单位和物业服务企业按照法律规定在前期物业服务合同中约定。第五十四条业主委员会应在成立后三个月内，或者物业服务合同期满前三个月，组织召开业主大会会议根据业主大会议事规则来确定续聘或重新选聘物业服务企业；业主大会决定续聘的，业主委员会应当在物业服务合同期限届满一个月前与物业服务企业续签物业服务合同。臠龍讹驄桠业變墊罗蘄。臠龍讹驄桠业變墊罗蘄嚣。第二节业主委员会的产生和备案第五十五条业主委员会作为业主大会的执行机构，由五至十一名委员组成，组成人数为单数，任期为三到五年，可连选连任，具体人数、任期由业主大会议事规则确定。鰻順褛悦漚縫冁屜鸭骞。鰻順褛悦漚縫冁屜鸭骞阋。业主委员会是否实行差额选举以及实行差额选举的差额比例由业主大会议事规则确定。业主委员会实行差额选举的，未当选业主委员会委员且得票数达到法定票数的候选人，可以按照得票顺序当选业主委员会候补委员，并在业主委员会委员出缺时依次递补。候补委员人数由业主大会议事规则确定，但最多不得超过业主委员会委员总数的百分之五十。候补委员可以列席业主委员会会议，不具有表决权。穑釓虚绺滟鳗絲懷紓泺。穑釓虚绺滟鳗絲懷紓泺視。第五十六条首届或换届后的业主委员会第一次会议由街道（镇）组织召开，推选产生业主委员会主任、副主任和确定其他委员分工。隶誆荧鉴獫纲鴣攣駘賽。隶誆荧鉴獫纲鴣攣駘賽涝。第五十七条业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，持下列材料先后向物业所在地的街道（镇）备案和县（市、区）物业管理行政主管部门备案：浹繢腻叢着駕骠構砀湊。浹繢腻叢着駕骠構砀湊農。（一）业主委员会备案申请表；（二）业主委员会委员名单；（三）业主大会议事规则和管理规约；（四）业主大会会议记录；（五）业主大会会议决定的涉及业主共有和共同管理权的其他重大事项；（六）其他应当提供的材料。对符合规定的，街道（镇）和区物业行政主管部门应予以备案，对手续不齐全的，应当说明理由，并指导业主委员会按要求完善备案材料。鈀燭罚櫝箋礱颼畢韫粝。鈀燭罚櫝箋礱颼畢韫粝銨。业主大会、业主委员会及管理规约和业主大会议事规则等事项发生变更的，应当在变更之日起三十内将变更内容书面报告备案部门。惬執缉蘿绅颀阳灣熗鍵。惬執缉蘿绅颀阳灣熗鍵舣。第五十八条业主委员会完成备案后，区物业主管部门应当给予专门的培训。辖区物业主管部门应当对依法选举产生的业主委员会出具业主大会、业主委员会备案证明和印章刻制证明。业主委员会持备案证明向公安机关申请刻制业主大会和业主委员会印章，并依法使用印章；印章内容应当包括任期时限，业主委员会印章所刻名称应与地名办批准的物业名称保持一致。印章刻制后五日内，业主委员会应当持印章到所在地的县（市、区）物业管理行政主管部门和街道（镇）、社区办理印章印模留存手续。贞廈给鏌綞牵鎮獵鎦龐。贞廈给鏌綞牵鎮獵鎦龐朮。使用业主大会印章，应当根据业主大会议事规则的规定或者业主大会会议的决定；使用业主委员会印章，除会议通知和业主大会授权范围外，应当根据业主委员会会议决定。嚌13/20鲭级厨胀鑲铟礦毁蕲。嚌鲭级厨胀鑲铟礦毁蕲鷯。第三节业主委员会会议制度第五十九条业主委员会应当按照业主大会议事规则及业主大会的决定召开业主委员会会议，经1/3以上业主委员会委员提议或者业主委员会主任认为有必要的，应当及时召开业主委员会会议。薊镔竖牍熒浹醬籬铃騫。薊镔竖牍熒浹醬籬铃騫违。业主委员会会议由主任召集和主持，主任因故不能履行职责，可以委托副主任召集。业主委员会会议应当有过半数委员出席，作出的决定必须经全体委员人数1/2以上同意。业主委员会委员不能委托代理人参加会议。业主委员会主任、副主任无正当理由不召集业主委员会会议的，由属地街道（镇）或辖区物业主管部门指定业主委员会其他委员召集业主委员会会议。齡践砚语蜗铸转絹攤濼。齡践砚语蜗铸转絹攤濼絡。第六十条召开业主委员会会议时，可邀请社区居（村）民委员会参加，重大事项可邀请街道（镇）、区物业主管部门参加。绅薮疮颧訝标販繯轅赛。绅薮疮颧訝标販繯轅赛怃。在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应积极配合社区居（村）民委员会履行自治管理职责，支持开展社区工作，并接受其指导和监督。饪箩狞屬诺釙诬苧径凛。饪箩狞屬诺釙诬苧径凛骗。住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知所在的街道（镇）和区物业主管部门，并听取意见和建议。烴毙潜籬賢擔視蠶贲粵。烴毙潜籬賢擔視蠶贲粵貫。第六十一条业主委员会会议分为日常会议和重要会议。拟研究召开业主大会的会议为重要会议，召开重要会议时，应当于会议召开七日前，在物业管理区域内公告会议的内容和议程，听取业主和使用人的建议和意见；并告知所在街道（镇）、社区居（村）民委员会。鋝岂涛軌跃轮莳講嫗键。鋝岂涛軌跃轮莳講嫗键砺。业主委员会会议应当作书面记录，由出席会议的委员签字后存档。作出决定的，应当告知街道、社区后五日内以书面形式将决定内容在物业管理区域内公告。撷伪氢鱧轍幂聹諛詼庞。撷伪氢鱧轍幂聹諛詼庞復。第六十二条业主委员会应当建立工作档案管理，工作档案主要包括以下材料：（一）《业主委员会工作记录簿》，主要记录业主大会、业主委员会会议记录、决定；（二）业主大会议事规则、管理规约、业主委员会工作规则和物业服务合同；（三）业主委员会委员备案资料；（四）专项维修资金筹集及使用账目；（五）业主委员会工作经费帐目，物业共有部分的使用和收益情况；（六）业主及业主代表的名册；（七）业主意见及建议。第六十三条业主委员会应当根据业主大会议事规则每年定期通过公告等形式向全体业主报告上一年度工作情况，并通报辖区街道（镇）、社区，业主有权就涉及自身利益的事项向业主委员会提出询问，业主委员会应当予以答复。踪飯梦掺钓貞绫賁发蘄。踪飯梦掺钓貞绫賁发蘄韃。第六十四条两个以上物业管理区域共用附属设施设备的，应当建立业主委员会联席会议制度。业主委员会联席会议由街道（镇）、社区和区物业主管部门、相关物业管理区域的业主委员会、物业服务企业组成，联席会议由街道（镇）负责召集，主要解决共用附属设14/20施设备的管理方式、维护成本分摊。婭鑠机职銦夾簣軒蚀骞。婭鑠机职銦夾簣軒蚀骞设。第四节业主委员会委员资格的终止第六十五条业主委员会委员有下列情形之一的，其业主委员会委员资格终止：（一）因物业转让、灭失等原因不再是本物业管理区域内业主的；（二）无故缺席业主委员会会议连续三次以上的；（三）因疾病或者其他原因丧失民事行为能力，无法履行职责的；（四）在换届过程中无理由不移交所保管的印章、资料、账册等业主委员会物品的；（五）物业服务合同期满前三个月，业主委员会未组织召开业主大会确定续聘或重新选聘物业服务企业，经街道（镇）督促其限期召开，逾期仍未召开的，视作业主委员会未有效履行职责；譽諶掺铒锭试监鄺儕泻。譽諶掺铒锭试监鄺儕泻濰。（六）法律、法规以及管理规约、业主大会议事规则规定的其他情形。第六十六条业主委员会委员出现下列情形的：（一）本规则第五十二条第二款所列情形的；（二）以书面形式提出辞职的；（三）鼓动或煽动其他业主不缴纳物业服务相关费用的；（四）业主委员会三分之一以上的委员或持有20%以上投票权的业主提出撤销其委员资格的；（五）连续一年以上不在本物业管理区域居住；非住宅项目的，半年内不能履行职责的；（六）其他原因不宜担任业主委员会委员的。可根据以下条件予以终止其委员资格：（一）经业主委员会三分之一以上委员或者持有20%以上投票权数的业主提议，召开业主大会进行罢免；（二）由街道（镇）或者社区居（村）民委员会提议，提请业主大会终止其委员资格；（三）管理规约、业主大会议事规则中已明确直接授权的，只要经业主委员会三分之一以上委员或者持有20%以上投票权数的业主提议成功，业主委员会可直接罢免其委员资格；业主委员会未按规定罢免的，由街道（镇）限期业主委员作出罢免决定，限期仍未罢免的，可由街道（镇）直接根据管理规约、业主大会议事规则予以罢免，并在小区内公告。俦聹执償閏号燴鈿膽賾。俦聹执償閏号燴鈿膽賾劳。第六十七条业主委员会委员资格变动的，应当以书面形式在物业管理区域内公告七日。业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起三日内将其保管的财务凭证、档案等文件资料、印章及其他属于全体业主所有的财物移交给业主委员会，并做好交接手续。缜電怅淺靓蠐浅錒鵬凜。缜電怅淺靓蠐浅錒鵬凜锩。被终止资格的业主委员会委员，拒不移交所保管的财务凭证、档案等文件资料、印章及其他属于全体业主所有的财物的，其他业主委员会委员可以请求物业所在地街道（镇）和公安机关协助移交。骥擯帜褸饜兗椏長绛粤。骥擯帜褸饜兗椏長绛粤藎。业主委员会任期内，委员出现缺员，但缺员人数未达到二分之一以上的，业主委员会应当召开业主大会会议进行补选。设立候补委员的，从候补委员中按照得票多少依次递补未设立候补委员的，业主委员会在应两个月内召开业主大会进行补选。癱噴导閽骋艳捣靨骢鍵。癱噴导閽骋艳捣靨骢鍵桧。业主委员会主任或副主任缺员的，应在业主委员会内部重新选出主任或副主任，并向街道、区物业主管部门办理变更备案。鑣鸽夺圆鯢齙慫餞離龐。鑣鸽夺圆鯢齙慫餞離龐東。第五节业主委员会换届选举第六十八条业主委员会成立后，出现下列情况应启动换届选举：15/20（一）业主委员会自然任期届满前三个月；（二）业主委员会任期未到，但经业主大会临时会议依法撤消的；（三）业主委员会人数因辞职、终止资格等原因，不足规定总数的二分之一时；（四）分期开发的物业，已成立业主委员会的，后期交付之后，召开先期和后期部分一起的业主大会时，对管理规约和议事规则表决未获法定条件通过的；榄阈团皱鹏緦寿驏頦蕴。榄阈团皱鹏緦寿驏頦蕴釙。（五）业主委员会未正常履行职责达到一年以上，经街道（镇）限期整改仍未履职的；（六）物业服务合同期满前三个月，业主委员会未组织召开业主大会确定续聘或重新选聘物业服务企业，经街道（镇）督促其限期召开，逾期仍未召开，导致物业管理区域面临无人管理的。逊输吴贝义鲽國鳩犹騸。逊输吴贝义鲽國鳩犹騸缋。第六十九条业主委员会任期届满三个月前，应当书面告知街道（镇）。街道（镇）应当按本规则第二十七条规定成立换届工作小组，换届工作小组除不需要建设单位参加，其他成员参照首次业主大会筹备组产生，换届工作小组成立后按本规则第二十八条、第二十九条规定的原则组织完成新一届业主委员会选举。幘觇匮骇儺红卤齡镰瀉。幘觇匮骇儺红卤齡镰瀉戲。第七十条自换届改选小组产生至新一届业主委员会选举产生前，原业主委员会应当继续履行职责，并协助换届改选小组工作，因不履行职责造成的损失由相关责任人承担。原业主委员会不得对下列事项组织召开业主大会会议作出决定：誦终决懷区馱倆侧澩赜。誦终决懷区馱倆侧澩赜鱺。（一）选聘、解聘物业服务企业；（二）管理规约规定情形以外的物业维修、更新、改造等重大事项；（三）其他重大事项。第七十一条业主大会选举产生新一届业主委员会之日起三十日内，上一届业主委员会应当将其保管的有关凭证、档案等资料、印章以及其他属于全体业主共有的财物，移交给新一届业主委员会，并办理交接手续。新一届业主委员会可以请求物业所在地的街道办事处（镇人民政府）和公安派出所协助移交。医涤侣綃噲睞齒办銩凛。医涤侣綃噲睞齒办銩凛赝。新一届业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，应按本规则第五十七条、第五十八条规定向物业所在地的街道（镇）、区物业行政主管部门和备案；街道（镇）和区物业行政主管部门备案应按本规则第五十七条规定予以备案。舻当为遙头韪鳍哕晕糞。舻当为遙头韪鳍哕晕糞窶。第七十二条根据业主大会议事规则规定，设立业主委员会专职执行秘书和财会人员的；财会人员应为本物业管理区域内业主，应有财会人员上岗证；专职执行秘书不得兼任两个业主委员会及以上的执行秘书；财会人员和专职执行秘书与业主委员会任期同步，并在业主委员会备案时予以备案。鸪凑鸛齏嶇烛罵奖选锯。鸪凑鸛齏嶇烛罵奖选锯宫。专职执行秘书应与业主委员会一起按第五十八条规定接受物业管理法律法规的培训。专职执行秘书的职责应在业主大会议事规则中明确，在业主委员会开会时不具表决权。专职执行秘书协助业主委员会处理的日常内部事务工作，主要协助组织业主开会、业主委员会开会、收发选票、起草文件、整理业主委员会的档案等，对外不具备代表业主委员会行使权利。筧驪鴨栌怀鏇颐嵘悅废。筧驪鴨栌怀鏇颐嵘悅废颛。第六节业主委员会工作经费及经营性收益的管理第七十三条业主大会、业主委员会活动经费，业主委员会委员津贴和专职执行秘书、财会人员、法律顾问薪酬，按业主大会议事规则规定的执行。韋鋯鯖荣擬滄閡悬贖蘊。韋鋯鯖荣擬滄閡悬贖蘊詡。业主大会议事规则明确经营性收益由业主委员会自行管理的，必须设置财会人员；应当以业主委员会名义开设经营性收益账户，不得以个人名义开设帐户。涛貶騸锬晋铩锩揿宪骟。涛貶騸锬晋铩锩揿宪骟状。16/20业主委员会应持业主委员会备案证明材料、社区居（村）民委员会证明、业主委员会主任身份证号、财会人员身份证号及联系电话等材料，向银行开设经营性收益帐户。提取资金时，应由财会人员和业主委员会主任共同签字，并加盖业主委员会印章。业主委员会发生变更时，应及时向银行办理变更手续。钿蘇饌華檻杩鐵样说泻。钿蘇饌華檻杩鐵样说泻嘆。经营性收益的用途应根据本规则第五十三条第二、三款的规定使用，不得擅自挪作他用。经营性收益的使用额度应根据业主大会议事规则的授权额度使用，未经业主大会决定的，业主委员会不得擅自使用。业主委员会根据议事规则使用经营性收益时，应通过业主委员会会议决定。戧礱風熗浇鄖适泞嚀贗。戧礱風熗浇鄖适泞嚀贗鏃。经营性收益的收支情况应当每半年在物业管理区域内显著位置公示，公示项目应包括总账科目汇总表、明细表。委托物业服务企业代管的，物业服务企业应单独设帐，由业主委员会监督；由业主委员会自行管理的，应接受社区（居）民委员会的监督。購櫛頁詩燦戶踐澜襯鳳。購櫛頁詩燦戶踐澜襯鳳虚。第七十四条业主委员会应当对上一届业主委员会的工作经费和经营性收益等情况进行审核审核时可以邀请街道（镇）或者社区居（村）民委员会进行核查，也可以委托第三方进行审计。审核结果应当在物业管理区域内显著位置公示。嗫奐闃頜瑷踯谫瓒兽粪。嗫奐闃頜瑷踯谫瓒兽粪斃。第七节物业服务企业的选聘、续聘和解聘第七十五条物业服务企业的选聘、续聘和解聘应按法律规定及管理规约和业主大会议事规则的规定程序进行，由业主大会决定，业主委员会在物业服务企业选聘过程中，不得擅自作出决定或者越权签订物业服务合同。虚龉鐮宠確嵝誄祷舻鋸。虚龉鐮宠確嵝誄祷舻鋸伟。第七十六条采用协议选聘物业服务企业的，业主委员会应事先将选聘方式、服务标准、服务方案、收费标准、合同内容、合同期限、所选物业服务企业的信用实绩情况征求业主意见，并在物业管理区域内公告，由业主大会表决确定物业服务企业，确定后由业主委员会代表业主大会与物业服务企业签定合同。與顶鍔笋类謾蝾纪黾廢。與顶鍔笋类謾蝾纪黾廢钺。采用招投标方式选聘物业服务企业的，业主委员会应事先将选聘方式、招标服务标准和收费等级、物业服务企业资质招标范围、评标方式、委托评委方式、管理期限等招标方案和评标程序事先征求业主意见，并经业主大会决定通过招标方案、同意中标单位即作为所选物业服务企业，开标后，业主委员会代表业主大会与中标物业服务企业按招标要求签定合同。結释鏈跄絞塒繭绽綹蕴。結释鏈跄絞塒繭绽綹蕴網。第五章物业管理委员会第七十七条物业管理委员会由街道（镇）组织成立，具体按《市条例》第十八条组建，物业管理委员会主任由街道（镇）代表担任，也可以由街道（镇）指定社区居（村）民委员会代表或业主成员代表担任。餑诎鉈鲻缥评缯肃鮮驃。餑诎鉈鲻缥评缯肃鮮驃换。物业管理委员会成员应符合《市条例》第八条的规定，业主成员由街道（镇）按以下方式推荐产生：（一）街道（镇）直接组织业主推荐产生；（二）本物业管理区域内的业主且是社区居（村）民委员会成员的，推荐产生；（三）本规则第三十五条第三款中获得法定票数的业主委员会候选委员；（四）本区域内的人大代表、政协委员；第七十八条成立物业管理委员会的条件：（一）不具备成立业主大会条件的；（二）具备成立业主大会条件但未成立，经物业所在地的区物业管理行政主管部门或者街17/20道（镇）反复指导后仍不能成立的；爷缆鉅摯騰厕綁荩笺潑。爷缆鉅摯騰厕綁荩笺潑鸟。（三）业主委员会不履行职责达一年以上、无法正常开展工作，需要调整或者重新选举业主委员会，经物业所在地的县级市、区物业管理行政主管部门或者街道（镇）反复指导后仍不能选举产生新一届业主委员会的；锞炽邐繒萨蝦窦补飙赝。锞炽邐繒萨蝦窦补飙赝轤。（四）出现本规则第三十五第三款情形的。第七十九条物业管理委员会成立之日起三十日内应当告知物业所在地的区物业行政主管部门，告知后五日内按本规则第五十八条规定接受培训、刻制印章；区物业管理行政主管部门应当加强对物业管理委员会的指导和监督。曠戗輔鑽襉倆瘋诌琿凤。曠戗輔鑽襉倆瘋诌琿凤纣。第八十条物业管理委员会工作原则：（一）物业管理委员会会议会议由主任召集和主持，主任因故不能履行职责，可以委托副主任召集；（二）物业管理委员会会议应当有过半数委员出席，作出的决定必须经全体委员人数二分之一以上同意；（三）物业管理委员会中业主成员不能委托代理人参加会议；（四）物业管理委员会发布公示、公告等书面决定的，应事先报备街道（镇）确认；（五）物业管理委员会会议应形成书面记录，并经参加会议的成员签字确认；（六）物业管理委员会成员的姓名、年龄、工作单位、联系方式以及成员分工等信息应在物业管理区域内公示。第八十一条物业管理委员会为临时过渡、救济性自治组织，主要负责本物业管理区域临时物业管理方案、临时物业管理单位及其他应急事项的确定，物业管理委员会签订临时物业管理合同的期限不得超过两年。轉厍蹺佥诎脚濒谘閥糞。轉厍蹺佥诎脚濒谘閥糞嶁。物业管理委员会代行业主大会职责的，作出决定前，应当征求全体业主意见；作出的决定应当在物业管理区域内显著位置公示，公示时间不少于三十日，公示时间结束后决定生效物业管理委员会依法作出的决定对全体业主有约束力。嬷鯀賊沣謁麩溝赉涞锯。嬷鯀賊沣謁麩溝赉涞锯餓。物业管理委员会代行业主大会或者业主委员会职责超过一年的，街道（镇）对能够成立业主大会的，应当指导筹备工作，成立业主大会；能够选举产生业主委员会的，应当指导选举产生业主委员会。讯鎬謾蝈贺綜枢辄锁廪。讯鎬謾蝈贺綜枢辄锁廪谕。自新一届业主委员会产生后，物业管理委员会应及时与新一届业主委员会交接。第六章指导与监督第八十二条物业所在地的区物业主管部门和街道（镇）应当积极开展物业管理政策法规的宣传和教育活动，及时处理业主、业主委员会在物业管理活动中的投诉，积极指导好业主大会、业主委员会日常工作。兒躉讀闶軒鲧擬钇標藪。兒躉讀闶軒鲧擬钇標藪疇。第八十三条业主大会、业主委员会应当依据法律、法规、规章的规定和管理规约、业主大会议事规则的约定行使共同管理权、履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。繅藺詞嗇适篮异铜鑑骠。繅藺詞嗇适篮异铜鑑骠喷。业主大会、业主委员会依法行使共同管理权不受任何组织和个人的非法干涉，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。鮒簡觸癘鈄餒嬋锵户泼。鮒簡觸癘鈄餒嬋锵户泼阂。18/20业主大会、业主委员会，对业主、物业使用人损害他人合法权益和业主共同利益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。眯毆蠐謝银癩唠阁跷贗。眯毆蠐謝银癩唠阁跷贗襝。业主大会、业主委员会积极配合社区居（村）民委员会依法履行自治管理职责，共同做好物业管理区域内与物业管理有关的社会管理工作。闵屢螢馳鑷隽劍颂崗鳳。闵屢螢馳鑷隽劍颂崗鳳测。第八十四条业主大会、业主委员会作出的决定侵害了业主合法权益的，相关业主可以依法向人民法院提出诉讼。第八十五条业主大会、业主委员会作出的决定违反法律法规的，物业所在地的区物业行政管理部门，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。檁傷葦开阈灯伞馑諧粮。檁傷葦开阈灯伞馑諧粮茲。第八十六条业主不得以业主大会或者业主委员会的名义，从事违反法律、法规的活动；不得阻挠业主大会或者业主委员会依法开展的日常活动；由全体业主共同决定的事项，业主不得在业主大会召开前后利用QQ群、微信群、上门煽动等方式进行拉票、贿选或干扰其他业主的自由决定，一经发现由街道（镇）、社区居（村）民委员、属地公安机关予以制止；构成侵权的，可追究民事责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不够成犯罪的，依法给予治安管理处罚。鄭饩腸绊頎鎦鹧鲕嘤錳。鄭饩腸绊頎鎦鹧鲕嘤錳鉻。第八十七条街道（镇）、区物业主管部门、公安派出所、社区居（村）民委会应对辖区内物业管理工作加强指导和监督，按《市条例》第五条规定建立联席会议制度。联席会议由街道（镇）负责召集和主持，主要协调解决物业管理中的疑难问题。弃铀縫迁馀氣鰷鸾觐廩。弃铀縫迁馀氣鰷鸾觐廩脱。有下列情况之一的，应当召开联席会议：（一）业主委员会不依法履行职责；（二）业主委员会选举、换届过程中出现问题；（三）履行物业服务合同中出现重大问题；（四）提前终止物业服务合同；（五）物业服务企业在退出和交接过程中出现问题；（六）需要协调解决的其他物业管理问题。街道（镇）负责整理、保管联席会议的记录或者形成的会议纪要。联席会议的成员单位应当按照会议纪要或者议定的事项落实责任。调谇續鹨髏铖馒喪劉薮。调谇續鹨髏铖馒喪劉薮顯。第八十八条业主委员会未按照业主大会议事规则或本规则第四十四条组织召开业主大会会议或业主大会临时会议的，街道（镇）可以责令限期召开；逾期仍不召开的，应当在街道（镇）指导下，由社区居（村）民委员会组织召开业主大会。厲耸紐楊鳝晋頇兗蓽驃。厲耸紐楊鳝晋頇兗蓽驃鶚。第八十九条除街道（镇）认为确需召开临时业主大会会议外，业主委员会不得就同一事项在半年月内反复召开业主大会进行表决，业主不得就同一事项在半年月内反复提议召开临时会议。苧瑷籮藶黃邏闩巹东澤。苧瑷籮藶黃邏闩巹东澤达。第九十条业主大会、业主委员会印章应指定专人负责保管，并建立用印签字记录制度。违反印章使用规定，保管人私藏印章拒不盖章的，或者违反规定擅自盖章的，造成经济损19/20失或不良影响的，由责任人承担。鴿摄禱鋅儀憚銼嚕缗赞。鴿摄禱鋅儀憚銼嚕缗赞綁。印章遗失的，业主委员会持在主要新闻媒体上声明作废的凭证，到区物业主管部门办理重新刻制的印章手续。第九十一条业主大会决定由业主自行自治管理的，在决定自行管理之前，应当在街道（镇）指导下，当对下列事项作出决定：箪啬癲剀净赶钩嬙鳄凫。箪啬癲剀净赶钩嬙鳄凫径。（一）自行管理的执行机构（业主委员会）、负责人；（二）自行管理的内容、标准、费用和期限；（三）电梯、消防、监控安防等涉及人身、财产安全以及其他有特定要求的设施设备，应当委托专业机构进行维修和养护；聘请专业机构的方案。顽鷙瑪滨廈岘轆庫糞糧。顽鷙瑪滨廈岘轆庫糞糧骊。（四）其他有关自行管理的内容。以上事项应告知并向所在地区街道（镇）、物业主管部门社区居（村）委员会备案。第七章附则第九十二条本规则中《管理规约》（示范文本）和《业主大会议事规则》（示范文本）及相关文件、表格等示范文本由无锡市住房和城乡建设局另行制定。漬閫熾诀团諳赓戰餛锰。漬閫熾诀团諳赓戰餛锰貨。第九十三条本规则自发布之日起施行。江阴、宜兴市参照执行。20/20',)