沈阳酒店市场分析(全),沈阳酒店排行榜前十名

('9。0酒店市场分析9.1整体市场分析?考虑到本项目发展酒店物业的可能性，以及未来市场竞争和未来市场发展的不确定性因素,本章节针对沈阳市的酒店市场进行了全面的剖析；重点是在四星和五星级酒店（包括准四、准五星级酒店）。?随着沈阳市政府积极把握目前发展机遇与国家相应振兴东北经济的政策出台后，沈阳市在东北地区以至东北亚的城市定位已日渐明确。沈阳市每年举办的全国、国际性会议也相应增加，为酒店业带来了较多机会。?90年代末至新世纪初，一批五星级、四星级酒店相继建成或重新改造，并引入了一些国际知名酒店集团，包括州际酒店管理集团、万豪及香格里拉集团等都纷纷进入沈阳酒店市场。这些酒店每年共接待来自全国各地以及20多个国家和地区的游客或商务人士。9.2酒店供应情况?目前，沈阳市星级酒店的数量是115家，其中1星级至5星级酒店的数量分别是15家、25家、54家、15家和71家.?从数量上看,沈阳市的酒店以3星级为主导，其次为2星级居多。图1：沈阳市各星级酒店区域分布?从区域来看，沈阳的酒店主要分布在和平、沈河区和皇姑区等动比较频繁的区域.该3个区共有80家酒店，占全市总的71％?由于本报告的研究重点是在4星级及5星级酒店(包括准4、级酒店），以下章节将只讨论4星级或以上酒店（下简称为高店）的市场表现。图2:沈阳4星级以上酒店房间数历史供应情况（1995—2005)9。0酒店市场分析1?截至到2005年10月,沈阳市共有21家高星级酒店，共提供5,348间客房，其中4星级和5星级酒店提供客房数分别为3，638和1，810间。?在过去11年中，沈阳市共增加了13家4星级和6家5星级酒店，客房数由1994年的860间上升至2005年5,348间。?沈阳市的高星级酒店市场发展大致可分为二个阶段:第一个阶段是1999年以前，第二个阶段是1999年之后.?第一个阶段：在1999年以前，沈阳市并没有5星级酒店出现，这一时期的4星级酒店规模一般在200—300间客房,当时在4星级酒店中,商贸酒店无论在规模或装修标准上都是居首。而且这阶段的酒店供应量较慢，平均每年增加一家。?第二个阶段：在1999以后，沈阳市的高星级酒店落成量明显较快，平均每年增加二家，但这阶段落成的高星级酒店规模较少,新增的4星级平均客房数只有168间.1999年皇朝万豪酒店落成，成为沈阳第一家5星级酒店,由万豪国际酒店管理公司管理。除2002年落成较具规模的喜来登酒店提供552间客房之外，其余相继落成的5星级酒店规模相对较少，平均只有202间客房。表：沈阳市现有的四、五星级酒店情况：29。0酒店市场分析名称客房数量开业时间5星级酒店皇朝万豪酒店4491999沈阳绿岛酒店1272000沈阳洲际酒店2722001丽都喜来登酒店5522002黎明国际酒店2402003凯宾斯基大酒店17020044星级酒店辽宁大厦3991959辽宁凤凰饭店2001984凯莱大酒店2831995商贸酒店5881996高登大酒店1801997金都饭店2281998格林大饭店2251998沈阳假日酒店1862000时代广场大酒店2742001世星国际酒店2002001辽宁政协会馆1062002荣富酒店1202005新世界饭店2611994七宝山饭店1602000三隆中天酒店12820059。0酒店市场分析9。3高星级酒店分布与集中区域3?沈阳市位于中国东北部，是辽宁省的省会城市，也是整个东北部地区所有城市中主要的商务活动的目的地之一，沈阳市的酒店物业也多数针对会议、商务等不同需求而进行定位并提供服务。图3：沈阳市高呈星级酒店分布?从区域分布上来看，在目前现有的21家高星级酒店5349客房中，大东区提供240间，和平区2994间，皇姑区705间,沈河区962,铁西区提供320间,苏家屯区只提供一家酒店，其客房数量为127.由此可见沈阳市和平区可提供的高星级酒店客房数量所占比例最大，超过50%,酒店分布集中现象十分明显。?沈阳市的五星级酒店除了黎明国际酒店位于大东区；绿岛酒店位于苏家屯区以外，其他的位于青年大街和南京北街上。沈阳市的四星级酒店分布的比较零散，主要集中在沈阳北站，中华大街，黄河南大街和铁西区?酒店的区位及其周边环境是决定其定位差异的主要因素。但是由于本项目研究着重于四星级以上酒店物业,而沈阳市酒店通常以商务和会议客户居多，因此，从单纯意义上，可以认为沈阳市酒店主要以提供商务和会议相关服务为发展依托.图4为沈阳市主要高星级酒店的集中区域示意图9。0酒店市场分析从上图4可以看出，沈阳市四星级以上酒店主要集中在以下地区:?和平区4?皇姑区?沈河区沈阳市的高星级酒店主要分布在和平区、沈河区及皇姑区。区域的位置与商业氛围是重要的分布条件，和平区和沈河区是沈阳市两个主要的商业区，因此可以看出酒店相应的集中在商务活动比较频繁的地区。1)和平区?和平区地处沈阳市的中心区域，是沈阳市主要的商业活动的中心区同时可以说也是连接沈阳各个区域的交通枢纽，因此使得此区域人流相对较大，再加上此区域的商业网点数量较多等原因，导致此区域酒店数量较多，是沈阳酒店业发展较早的一个地区。?此区域高星级酒店聚集，地区现有四、五星级酒店10个,总客房数为2,994间.其中，五星级酒店4个(包括准5星酒店），总客房数为1，443间。区域内最早的4星级酒店是建于1994年的新世界酒店，而最早在沈阳出现的5星级酒店也落户该地区。?另外，和平区也同时拥有目前在沈阳最具规模的3家高星级酒店：皇朝万豪酒店、丽都喜来登酒店和商贸酒店。表：和平区四星级以上酒店列表名称位置星级客房数量开业时间皇朝万豪酒店青年大街388号5星级4491999沈阳洲际酒店南京北街208号5星级2722001丽都喜来登酒店青年大街386号5星级5522001凯宾斯基大酒店青年大街109号准5星级1702004新世界酒店南京南街2号4星级2611994商贸酒店中华路68号4星级5881996金都饭店太原南街189号4星级2281998沈阳假日酒店南京北街204号4星级1862000七宝山饭店十一纬路79-81号4星级1602000三隆中天酒店和平北大街91号准4星级12820059.0酒店市场分析由于区域内的酒店开业时间相对较晚，因此区域内酒店硬件及配套设施相对较好.?从地理位置来看，此区域内的5星级酒店主要集中在青年大街沿线,此大街是沈阳市主要的交通枢纽地带，而4星级酒店则集中在人流量相对较大的太原街。2)皇姑区?沈阳市的旅游行业与其它城市相比并不十分发达，但是大型的商业设施主要是集中在以和平区为核心的周边区域,5而皇姑区即是这样的一个区域,皇姑区内的各种商业设施比较发达，是会议和商务活动的中心地带.而且其它辅助性设施也比较齐备。此区域内最早的酒店是建设于1959年的辽宁大厦，该地区现有四星级酒店3家，总客房数为705间。?该区域也是目前沈阳市连接大型商业圈最多的一个区域,目前是沈阳市最有影响力的商务办公中心区。目前沈阳市正在启动CBD的规划，距离该区域仅2.5公里，使得该地区的地位更为突出。?本地区作为沈阳商务中心区,存在大量的商务需求，该类需求对酒店的位置、环境、商务配套设施、服务水平等都具有较高的要求，因此推动了区域酒店向高档次、国际化的方向发展，且在全市具有很强的竞争力.表:皇姑区四星级以上酒店列表名称位置星级客房数量开业时间辽宁大厦黄河南大街105号43991959凤凰饭店黄河南大街109号42001984政协会馆崇山东路73号41062002?此区域内的高星级酒店数量不多,只有3家，但其中2家集中在黄河南大街一线,周边商务氛围较为浓厚，酒店的档次与质量与和平区酒店相比，酒店的软硬件设施相对较弱。?区域内酒店的主要客源来自于商务和会议的需求。3)沈河区?由于此区域与和平、皇姑两区紧密相连，因此地理位置上比较有优势，既是商务、会议的核心地区同时也是外国人相对比较集中的区域.高星级酒店数量有4家。?现有4个4星级酒店提供总客房962间.表：沈河区四星级以上酒店列表9.0酒店市场分析名称位置星级客房数量开业时间凯莱大酒店北站迎宾路32号42831995高登大酒店青年大街52号41801997格林大饭店北站路72号42251998时代广场大酒店北站路99号42742001?沈河区内有四星级酒店4家，且分布集中，3家集中在沈阳市北站附近，另外1家在青年大街,与和平区酒店相连.69。4酒店入住率和租金状况?沈阳市并不是一个以旅游为主的城市，但作为辽宁省的省会城市，同时也是整个东北地区的文化、经济活动中心城市，再加上近年来得到政府的支持,在沈阳举办的大型会议会展及商务考察活动日益频繁,并带动整体酒店市场的需求.?由于沈阳市的酒店需求主要来自商务及会议，而这些活动一般都会集中在每年的3-10月举行，因此每年的这段时间便是酒店业的旺季，而当冬天开始来临的时侯即每年11-12月是酒店业的平季,淡季则是1-2月入冬下雪的时期，这一时期的酒店入住率都在50%左右甚至更低。图：沈阳市酒店客房平均年入住率变化图（2000—2005）图显示，沈阳市高星级酒店客房入住率在过去五年，除2003年非典期间，年均入住率都在60%以上。?从2000年到2003年，沈阳市高星级酒店整体入住率呈下降趋势，但并不代表酒店业不景气,是由于该时期沈阳市酒店数量增加的速度较快所导致的。这3年间共增加6家高星级酒店，新增客房达1，650间，是2000年客房数的5倍。?2005年沈阳市5星级和4星级酒店入住率分别为73％和64%。?沈阳市目前的5星级酒店平均房价在500元/天，这与其他同等的二线省市相比属于偏低水平:江苏、浙江省平均5星级房价为620元/天；天津、山东省为577元/天。9.0酒店市场分析?由于黎明国际酒店和绿岛酒店距离传统商业区较远，因此以较低的价格来吸引客人。2005年，黎明国际和沈阳绿岛的房价分别为430元/天和380元/天；入住率分别是72％和45%.?而在市中心的5星级酒店中以喜来登的房价最低、但入住率最高，其最低的协议价为430元/天，2005年平均入住达83%，据了解其在旺季时，入住率更高达90%。?在4星级酒店中，以荣富和商贸的房价最高,分别为400元/天和390元/天。这两家酒店均以5星级的标准来建设，荣富酒店是在2005年才投入使用的，因此其入住率未能反映实质情况。另外商贸酒店无论在建设水平、酒店管理、位置、规模等方面都比其他同级酒7店优越，故商贸酒店可以在较高的房价下同时获得较高的入住率，达70％。9。5各酒店的会议和房间比较?为了适应沈阳市会议及商务客人的需求,沈阳市各大酒店对其会议及相关设施都作了全面的布置,并不断加以改善。表：沈阳市现有四五星级酒店会议设施情况五星级酒店酒店宴会厅及会议室个数最大会议室情况面积最大人数层高日租金皇朝万豪酒店125646008.218，000丽都喜来登饭店117686503。415，000洲际酒店82753503.69，000黎明国际酒店1088812008.518,000凯宾斯基大酒店66266503。219，500四星级酒店商贸饭店144295005.611,000辽宁政协会馆5840230510，000时代广场酒店46375003。39,000凯莱大酒店45514003.28,0008高登大酒店46004004。48，000?总的来说，沈阳市高星级酒店中缺乏规格及设施上都比较理想的会议及宴会厅.各酒店会议室不是层高低，就是容纳能力有限.?目前,以黎明国际酒店的最大会议室容纳量增大，达1，200人，而该会议室层高也是目前各酒店中最高的达8。5米.?而4星级酒店内的会议设施，无论在规模、容纳量或层高等方面，一般都比5星级的要差。表：沈阳现有主要高星级酒店房间情况：酒店房型面积(平方米）房间套数房间种类皇朝万豪酒店42—276449间8种丽都喜来登饭店40—188552间12种洲际酒店33—300272间14种黎明国际酒店37-338240间9种凯宾斯基大酒店35—180170间10种商贸饭店36-162588间9种9荣富酒店40—120120间4种七宝山饭店26—80160间4种凯莱大酒店30—120289间6种高登大酒店25-110289间5种辽宁政协会馆30—130106间4种辽宁凤凰饭店30—130189间6种格林大饭店28—95185间4种时代广场酒店32—120274间7种沈阳金都饭店35—120227间5种?从客房种类来看，五星级酒店的房间种类可选择性较多，一般都有8种以上的房型，客房面积也比较大，而在四星级酒店中，除了商贸酒店有9种房型，房间面积较大外，其他的四星级酒店房型数量较少,9.0酒店市场分析只能提供4—7种房型，房间面积也较小小结五星级四星级三星级数量6155410标准间平均门市价705元/天437元/天310元/天标准间的平均成交价480元/天336元/天190元/天平均入住率73%64％N/A客源75%是商务客人70%是商务客人N/A酒店集中区域青年大街沈阳北站，中华路中华路和文化路以及北站?沈阳市五星级酒店的标准间平均成交价格为480元/天,平均入住率为73%;四星级酒店的标准间平均成交价格为336元/天，平均入住率为64％；三星级酒店的标准间平均成交价格为190元/天。?沈阳市的四、五星级酒店以吸引商务客源为主.?沈阳市的五星级酒店集中在青年大街沿线；四星级酒店集中在沈阳北站和中华路；三星级酒店集中在中华路、文化路和沈阳北站。9。0酒店市场分析9.6未来供应趋势分析?但根据目前掌握的数据，在未来3—5年内，共有四星和五星级酒店新增供应约13家，提供客房将超过4,300套。其中，预计5星级酒店项目约5个，提供客房约2，700套,占未来新增供应的63％。由于其它新酒店项目的供应尚未明确其星级标准，另外还会有些酒店处于规划之中，因此未来酒店数量存在低估的可能。在这里有必要指出的是，由于酒店市场受政策影响较大，存在较多不确定因素，因此除非已明确规划,否则其未来供应基本存11在不确定性。表：沈阳未来酒店供应列表名称位置开业时间星级客房数量财富中心酒店沈河区北站路20075400新恒基国际大厦西顺城街20065900皇冠大酒店沈河区沈阳北站一路N/A5628/200银信国际酒店和平区民主路78号2006-075400东北世贸广场大酒店沈河区北站路20085N/A盛华苑酒店沈河区青年大街165号N/AN/AN/A华锐铜锣湾广场酒店沈河区北站惠工广场N/AN/AN/A中国女人街酒店浑南新区N/A5N/A五里河城酒店富丽华大酒店五里河体育场北侧沈河区敬宾街2008N/AN/AN/AN/AN/A万豪酒店二期2青年大街N/A5N/A万怡酒店和平区太原北街20074N/A领先国际城沈河区青年大街市委对面20085N/A图：未来酒店供应位置图129。0酒店市场分析从图可以看出,未来酒店供应仍主要集中在和平、沈河等商务、会议会展比较集中的区域，青年大街未来由于商务氛围的日渐增长,酒店的未来供应也相应有所增长.?建设中的皇冠大酒店拟定分二期开发，其中一期可提供客房628间，二期有200间客房。?未来也将有不少现有的酒店重新装修提高自身档次，升级为星级或更高星级的酒店.?由于奥运会分赛场将安排在沈阳市的浑南区，而此区域内现有的酒店数量比较少，而且由于奥运会的需求多偏好于4、5星级的优质酒店,因此该缺口将主要集中在4星级及其以上档次的酒店.13沈阳市未来酒店供给的档次将得到提升，包括财富、万怡、皇冠、新恒基等在内的国际顶级酒店品牌将继续推进其开业计划，著名酒店品牌的入市预计将使得沈阳酒店的市场更为国际化，而市场竞争的加剧和对管理水平的依赖将更加明显。?与此同时,有必要指出的是,以上未来酒店供给的统计更多的依赖于发展商所公布的开发规划及档次定位。然而，酒店物业的成功开发同管理集团的选择、内外装修的设计和整体运营水平关系密切，因此以上统计数据可能最终会与实际情况有所偏离，特别是在项目的档次方面。9。7需求趋势?前面章节分析了沈阳市酒店发展的过程，酒店供应、分布及入住情况。在此,我们将针对酒店的需求趋势来进行分析，挖掘酒店物业开发的影响及启示。会展带动旅游?沈阳市缺乏高质量的旅游资源,因此大部分到沈阳的游客都是以商务或会展为目的。9.0酒店市场分析?据调查所得，5星级酒店客源中有73%是商务客而4星级则略低为70%.?沈阳是辽宁省的省会,也是东北三省的中心城市之一，是重要的政治和商业中心，每年都会定期举办各种各样的大型会展活动，如开发中国东北地区经济论坛、“东北大振兴沈阳要先行"高层论坛、·中韩经贸论坛暨经贸洽谈会、亚太经合组织（APEC）社会劳动保障高层论坛、第二届世界华商企业科技创新合作交流会、英国斯托克港代表团洽谈会议。?2004年沈阳市共举办各类会展活动130项,比2003年增加71%。据专家估计，展览业的产业带动系数为1:9即展览馆收入1元，相关收入为9元，服务配套如酒店、餐饮等行业因此而受益。不仅为高级酒店会议室提供重要的需求力量,其吸引的国际和国内商务客人也为酒店客房和餐饮带来新的客户来源。表:沈阳市2006年大型会议情况142006年沈阳市举办的各项大型会议、展览和活动沈阳制博会—第五届中国国际装备制造业博览会2006年中国东北国际地坪工业沈阳展览会2006年第三届电力设备及技术（辽宁）展览会暨中国东北第九届国际电力电工及能源设备与技术展览会2006年第七届东北国际建设工程机械，路桥设备暨专用车辆展览会中国东北第七届国际给排水，水处理技术设备及泵阀管道展览会2006年沈阳世界园艺博览会9。0酒店市场分析未来沈阳市承办的大型国际、国内会议以及跨国公司企业年会将持续增加,这部分人群对酒店的需求同样会影响和促进沈阳市未来酒店业的发展.?据估计，明年的世界园艺博览会期间会有800万人参观，其将为相关的酒店，餐饮、购物等带来收入。体育产业和文化产业带动旅游沈阳市素有“体育强市"之称，经常举办大型体育赛事.沈阳市现有大小体育场馆9,600多个,体育协会30多个，俱乐部40多个,总量居全国同类城市前列.?目前,沈阳被正式列为北京2008年奥运会足球项目预赛城市之一,为承办好此次国际大赛，市政府拟新建一座现代化体育场。15?沈阳不仅体育设施齐备，而且具有体育消费的群众基础。沈阳2003年的体育产业收入达到了16多亿元。每次五里河体育场进行足球比赛，其周边的餐饮、娱乐等消费场所，都因此而座无虚席.?另外沈阳市目前把发展文化产业摆在了重要的工作日程，确立了以文艺演出业、电影放映业等六大产业为主体的文化产业新格局。?文化产业的发展能够有力的带动相关产业的发展。通过举办大型文艺演出,在获得票房收入的同时，也给周边的餐饮、酒店增添了不小的需求。9。0酒店市场分析9。7。1国外客源分析图：1997年-2004年沈阳国际旅游人数沈阳市旅游业的外汇收入在辽宁省位居第二位。2004年，全年接待旅游者总人数2，845.3万人次，其中国内旅游者2818万16人次，入境旅游27.3万人次;旅游业总收入181。3亿元人民币。?2004年来沈阳的国际旅游人数达到27.3万，比1997年增加12.1万，平均年增长为8。7％。?据统计，入境旅游客平均在沈阳逗留3天左右.9。0酒店市场分析表2002年—2003年按国籍前十名国家人数统计2002年度2003年度国家及地区人数国家及地区人数1韩国101,6191韩国93,9492日本49,5152日本23，4743俄罗斯10,9963俄罗斯7,0384美国7,0744美国5,9885新加坡4，2655新加坡3,3596马来西亚3,1256德国3，1997德国2，3977马来西亚1,728178英国1，5038英国1，0509加拿大1，3579泰国1,04910澳大利亚1,31810澳大利亚9999.0酒店市场分析?从上表所示来看，来自韩国和日本的外籍客人占到当年总国际旅游人数的60％以上。?日、韩籍的商务客人因此也成为沈阳高星级酒店的主流客源。为进一步加大沈、日、韩的经贸关系,市政府每年都会举办韩国周和中日经济文化交流周，相信未来来自日、韩的商务客人将会继续扩大。9.7。2国内客源分析?2004年来沈阳的国内旅游人数达到2818万，比1997年增加1487万,平均年增长为11.3%。图9：1997年—2004年沈阳国内旅游人数18沈阳市铁路及航空年均客流量：2002年沈阳市的铁路、公路、飞机客运量分别达到2863万人次、3913万人次、189万人次，公路和铁路的运输量比2001年分别增加15.6％和25.17％；2003年尽管受到非典影响，客流量仍高居不下。?根据最近几年的资料显示，在沈阳市接待的国内游客中，外省游客所占比重高于省内游客.在过夜旅游者中省内游客占40％9。0酒店市场分析左右。从客源分布看，省外客源主要分布在东北、华北、华东和广东地区。居前10位的主要客源地是北京、黑龙江、山东、吉林、上海、天津、河北、广东、内蒙古、江苏.?北京游客在省外游客中比重最高，达到沈阳市接待省外游客总量的1/5。同时，天津、长江三角洲、闽南地区客源增长幅度较大。?从旅游目的构成上看，以商务为主，其他依次是观光、探亲访友、会议、文化科技、体育交流、健康疗养和宗教等。?通过客源分析可以看出,来沈游客中，以商务为目的的公司管理人员占旅游人群的绝大多数，他们大多会在沈阳停留1天以上，并且具有一定的消费基础，会选择中高档酒店入住,是拟建项目的主要目标客户群体。199.8未来酒店业趋势分析表：未来酒店供应预测四五星级酒店客房数2005年5，348间客房间2007年7,816间客房间2005-2007年平均增长率20。9%20109，788间客房间2007—2010年平均增长率7.8％9.0酒店市场分析图11：未来酒店供应和入住率预测20目前,沈阳市共有高星级酒店21家，客房数5，348间,平均入住率为65％。?到2007年，沈阳市的高星级酒店将会达到26家＊，提供超过7,816间客房，2年间共增加超过2，300间客房，年平均房数增长率达20。9%。?在这情况下,未来2年沈阳市高星级酒店要维持65％的入住率,每年新增对高星级酒店的需求必须达25万人次天3，或年新增需求增长21％。?未来需求方面,假设入住高星级酒店的客群与到沈阳的旅游人增长速度成正比，保守估计2006年的世园会和2008年奥运会＊将额外拉动旅游人数增加约20%左右,因此尽管未来将有大量新增高星级酒店客房供应，但需求在预期的世园会和2008年奥运会外力带动下,2006年和2008年的高星级酒店入住率将提高至68%和76％左右.?到目前为止除2008年奥运会外,2007到2010再没有公报其他额外国际性大型活动或展会。假设2007，2009和20109.0酒店市场分析年的需求以过往8年的平均年增长的11.3%来增长，2007年整体高星级酒店的入住率将下降到55%,到2010年将回升到61％,但仍比目前低。421?因此，在缺乏大型国际性的活动或展览的拉动下，未来几年沈阳市酒店业的竟争将会很大。9.9对本项目的影响?过去几年沈阳市高星级酒店市场的经营走势在上升,平均入住率逐年提高。?沈阳市高星级酒店的供应量将会在未来2-3年达到高峰,对整体的酒店业构成一定的压力。?目前在项目周边10分钟车程内有万豪,喜来登及在建的万豪酒店二期和规划中的五里河项目，另外还有大民族酒店，对本项目的酒店开发造成一定约压力和风险。?但从地理位置来看，本项目除了靠近机场近以外,周边还拥有会展中心和2008年奥运会足球分赛场，因此在本项目兴建高星级酒店是有一定优势的。?从目前项目所在地区的发展情况来看,配套设施不够齐全，缺乏商业气氛，因此本项目在要建酒店的同时,要尽量争取把项目整体的配套设施建设好，来增加竞争力。?考虑到目前本项目的周边地区没有较好的四星级酒店，因此本项目的酒店部分可考虑兴建四星级酒店，以补充这一区域市场的空白点9。0酒店市场分析。?通过我们实地考察和市场调研，目前沈阳市近一半的现有酒店老化，不改变规划的前提下所得出的估计。其中三星级酒店尤为突出.?酒店会议设施比较缺乏，不能满足日益增长的商务需求。?从长期来看,随着国内居民收入和生活水平的不断提高、外向型经济的进一步发展，沈阳乃至中国旅游业，商务活动的发22展前景十分光明，而2008年奥运的举办更将会把沈阳的旅游业推向一个新的层次，酒店业的需求也将会继续保持旺盛的态势.?针对目前沈阳市酒店业发展的现状以及迎合未来奥运的酒店需求，政府采取了三大措施促进酒店业的发展：第一是鼓励兴建酒店物业，第二是对现有未评星级的酒店进行检查评级，对符合标准的酒店授予相应的星级，第三是升级现有的酒店物业,提升其档次水平。现有酒店的再次升级虽然可以满足部分需求，但高星级酒店来迎合奥运会比赛的重大缺口仍旧不能完全依靠现有酒店设施来完成,因此在2008年之前新酒店的开发与建设，仍将会有良好的需求趋势,并且在奥运之后的3—5年，虽然酒店业的竞争将会加剧，但品质较好、档次较高,且拥有优良性价比的酒店物业仍将具有较强的市场竞争力.?预计未来5年内沈阳的星级酒店供应将大幅增加，星级酒店将不仅集中在和平和沈河区这样的繁华商务区，那些新兴商务集中区域和距离机场、会展中心以及奥运比赛场馆的区域也将成为兴建星级酒店的首选之地。9.10竞争分析为了进一步研究本项目是否具备成功开发酒店物业的可行性，我们特别在这一章节对项目周边的一些酒店物业进行竞争分析。9.10.1区域现有竞争分析9.0酒店市场分析目前离本项目最近的酒店有：2家五星级和2家三星级，分别是丽都喜来登饭店、皇朝万豪酒店和大民族饭店歌仙大酒店我们选择了三家具有代表性的酒店作为本项目现有竞争对象:皇朝万豪酒店、丽都喜来登饭店和商贸饭店.皇朝万豪酒店和丽都喜来登饭店距离本项目较近，以商务型客人为主要的目标客群，由知名的管理公司进行管理，与本项目有直接的竞争力度。商贸酒店由香格里拉集团进行管理，是目前沈阳市经营最好的四星级酒店,考虑到本项目周边地区没有较好的四星级酒店,本项目的酒店部分可以考虑兴建四星级酒店，以弥补区域市场的空白点，因此我们同时选择商贸酒店作为竞争对手。通过研究分析得知本项目周边的主要竞争对手，有以下不足：沈阳丽都喜来登饭店沈阳皇朝万豪酒店沈阳商贸饭店23优势酒店管理公司知名度高；房价在同级别酒店中较为便宜；拥有全市规模最大、设施最完备的康体中心豪华作为酒店主体风格;最大宴会厅层高较高,整场无柱，装修豪华。酒店管理知名度高；最大会议厅整场无柱；商贸饭店各方面设施都具有较高的水平，特别是在客房方面,其内部装备已接近五星级酒店水平劣势宴会厅和会议室普遍存在着层高较低的缺陷，易造成压抑之感酒店管理公司己换,服务水平下降；房价较高康体设施不够完善9。0酒店市场分析?喜来登饭店的最大宴会厅相对较小,层高较低,很容易使人产生压抑感，会因此而失去一些承办大型宴会和会议的机会。另外，喜来登饭店在力求营造温馨、雅致的氛围的同时，失去了五星级酒店应有的气派与豪华,这就使其在格调和档次上都稍显逊色。?皇朝万豪酒店在近两年的经营中业绩有下降趋势。据行内人了解目前皇朝万豪的管理已不再是由万豪酒店管理公司来管理，导致服务水平下降。?商贸饭店的康体设施不够完善。沈阳皇朝万豪酒店24项目概况9。0酒店市场分析酒店位置：沈阳皇朝万豪酒店位于沈阳市和平区青年大街388号，毗邻使馆区，与外资企业办公区及国际会展中心相邻.距沈阳国际机场15公里，乘车需15分钟，到市中心及火车站也仅需15分钟的车程。酒店管理：沈阳皇朝万豪酒店是万豪国际集团在中国大陆的第一家以万豪命名的酒店，也是沈阳第一家五星级酒店，由扬子集团与北方航空公司兴资11亿元建立，于1999年开业。酒店规模：酒店楼高25层，共有客房449间（套）.通标间面积达38平方米,设有商务楼层、非吸烟楼层，部分客房配有厨房设施;商务楼层拥有东北最大的行政酒廊，被称为“皇家式贴身护身符".酒店基本配套设施：大堂及大堂吧?大堂举架相对较高，顶层直达酒店3楼。259.0酒店市场分析·万豪宫中餐厅?万豪宫中餐厅位于酒店2层，大厅可摆放12个散台，容纳48人，除大厅外，还设有21间贵宾包房，每间可摆放一张10-12人台，供小型宴会、商务晚宴使用。·万豪咖啡厅与西餐厅?万豪咖啡厅位于酒店1层,兼具咖啡厅与西餐厅的功能。餐厅可容纳176人同时就餐，厅内另设有2个小型会议室，分别可容纳6人和14人。·酒吧-金吧与898雪茄吧26?皇朝万豪酒店的酒吧位于酒店2楼，可容纳60人，于晚间营业，提供各种鸡尾酒，每晚有外国乐队的现场表演以及调酒师的花式调酒表演.?898雪茄吧位于酒店1楼，是皇朝万豪酒店的特色卖点之一，环境惬意，为客人提供了品尝雪茄的场所.·御门铁板烧?御门铁板烧位于皇朝万豪酒店2楼，每日提供午餐和晚餐，主要经营日本传统料理和极品铁板烧。·康体中心?康体中心位于酒店5楼，其娱乐及休闲设施包括室内游泳池、斯诺克台球、乒乓球、桑拿浴和蒸汽浴、健身室和美容9。0酒店市场分析美发中心。健身室约为200㎡,配备各种运动器械，内部还有健美操区。?对于入住酒店的客人，可免费健身、游泳和桑拿、洗浴。?桑拿房可容纳2—3人.酒店游泳池为圆形,直径约25米,水深最深1.8米,最浅为1.4米，水温为26℃。整个泳馆为圆形，天棚被装修为圆弧状吊顶，游泳池一侧配有漏天休息室,设有白色躺椅，在游泳过后可以在此享受日光沐浴.·行政楼层酒廊?行政楼层位于酒店顶楼，拥有东北最大的行政酒廊，被称为“皇家式的贴身护身符”，每天有贴身的Baler服务和“HappyHour"活动，专为行政楼层的客人提供各种服务。?包括免费早餐，全天免费咖啡、茶或果汁；27?晚间免费精美小吃和鸡尾酒；快速入住和退房服务；?同时行政楼层配有私人会议室供商务会议之用。9.0酒店市场分析除商务中心提供的会议室外，酒店还设有9个豪华会议室和豪华宴会厅共计1280㎡，配备先进影音器材，包括40套同声传译设备。?豪华宴会厅“皇朝殿”位于酒店2楼，达564㎡,层高8.2米，会场整场无柱，最多可容纳500人.宴会厅采用国际化布置，以金色和黄色作为主要色调,墙壁和吊顶都镶有烫金的装饰图案，整个大厅光彩夺目、气势非凡，同时设有约51㎡的宴会休28息厅，可容纳15人。?皇朝万豪酒店曾举办的会议包括：国电集团董事会晚宴、英特尔全球CEO会议、德国宝马揭牌仪式、东软公司会议、名车名表展示会等.9。0酒店市场分析表：皇朝万豪酒店会议室，宴会厅情况一览表会议室面积租金RMB/9小时租金RMB/5/小时超时费RMB/小时宴会会见鸡尾酒皇朝殿5641800010800800400400500贵宾厅2511400900500201630贵宾厅18825001500500501850春厅6618001100500401840夏厅39100070030016-10秋厅10530002000500602060东厅391000700300201015合秋夏144380023005008020100合夏冬183450028006001102012029清厅185450028006009020120汉厅9728001800500502060三楼大厅30060003600500--200?在会议过程中，酒店免费提供记录纸、铅笔及冰水服务。签到册为人民币100元/台，餐桌圆花为人民币100元/台,瓶花为人民币25元/瓶（不包括花瓶）,接待台迎宾花和讲台花为80元/台,贵宾胸花为10元/台,投影仪及屏幕为600元/台，无线麦克风为150元/个，喷绘背板为人民币1100元,横幅为人民币20元/字,会中咖啡小休的收费标准为人民币25—50元/人，附加15%的服务费。·客房万豪酒店共有客房449间，设有商务楼层，非吸烟楼层.表：皇朝万豪酒店客房情况一览表房间类型间数面积报价RMB优惠价RMB协议价RMB单人豪华间179421113656480双人豪华间151421113725480行政套房35541941987950行政单人房41541861906700行政双人房2154130075775030行政豪华套房205421931021950总统夫人套房1546500—3500总统套房127615000—13000?部分房间有厨房设施，厨房内配有冰箱、微波炉。每个房间备有烟感器、电子保险箱、有线电视、电话留言、双频电话线，并设有分离的浴缸和封闭立式淋浴。?酒店套房大多为45㎡，另有5间75㎡的大套房，同时有2间80㎡的套房正在改建中,准备作为长住客房，分布在酒店23楼和25楼。?总统套房位于酒店第25层，装修豪华高贵,卧室内有音响、按摩椅，同时配有梳妆室，总统套房隔壁为总统夫人房，两套房之间有门相连。地理位置分析?皇朝万豪酒店位于沈阳市和平区青年大街388号，毗邻使馆区，与外资企业办公区及国际会展中心相邻。?由于其优越的地理位置，皇朝万豪酒店每年接纳了众多的旅游和会议团体。但同时与丽都喜来登饭店咫尺相隔，给其在争夺和抢占市场上带来巨大的竞争压力.两个酒店既相互依存又相互竞争，形成积聚效应。酒店服务内容及优惠措施?皇朝万豪酒店提供以下的宾客服务:机场穿梭巴士、残疾人设施、24小时送餐服务、票务/观光服务台、洗衣服务、托儿服务、机票预定。?酒店商务中心设在酒店3楼，可以提供各项商务服务，包括会议室、电脑工作台、并备有接发电子邮件、传真、影印及9。0酒店市场分析31打印等多种功能设施。除此之外，对于入住酒店的客人，酒店还在以下方面做出优惠:·康体中心的优惠措施酒店为入住客人提供免费的游泳、桑拿、洗浴服务。·免费使用本地电话对于入住酒店的客人,可免费拨打本地电话。·会议过程中免费提供笔、纸及茶水服务在会议过程中，可免费使用笔、纸及茶水，同时酒店免费提供桌式麦克风。·客房免费提供咖啡和茶·行政楼层的优惠措施酒店对于入住行政楼层的客人提供以下的服务和优惠措施:免费早餐,全天免费咖啡、茶或果汁;晚间免费精美小吃和鸡尾酒；快速入住和退房服务.评价：9。0酒店市场分析?交通便利。32?以装修豪华作为酒店主体风格，提供高档次的配套设施和客户服务。?与相临的丽都喜来登饭店相比，房价相对昂贵，因此而失去了部分客人。?商务楼层拥有东北最大的行政酒廊，被称为“皇家式贴身护身符"。?电梯需要插入房卡方可使用，酒店还设有残疾人楼梯。?最大宴会厅层高较高,整场无柱，装修豪华。但是会议后就餐需要等待50分钟进行翻台布置。?客房家具及各种设施的布置都力求豪华、尊贵与高档次,不设立普通标准间，而是从豪华房间开始设立，房价也相对较高。?在服务上，据市场讯息得知酒店己非由万豪酒店管理公司管理,故导致近年服务水平下降.沈阳丽都喜来登饭店9.0酒店市场分析沈阳丽都喜来登饭店33酒店位置：沈阳丽都喜来登饭店矗立于沈阳青年大街386号，离市中心、火车北站和桃仙国际机场仅15分钟车程.酒店管理：沈阳丽都喜来登饭店由长江实业（集团）有限公司投资建立，喜达屋饭店/度假村集团管理，于2002年开业。酒店规模：沈阳丽都喜来登饭店是目前东北最大的五星级酒店，共28层。拥有594间客房、套房、公寓房，其中客房552间，普通客房面积最小为40㎡.酒店1层-4层为餐厅、酒吧及娱乐设施，同时设有2层喜达屋优先顾客楼层，不吸烟房和专为残障者设计的残障者房。酒店基本配套设施·大堂及大堂吧9。0酒店市场分析34餐.·世外桃源酒吧和清逸吧?丽都喜来登饭店共有2个酒吧，位于1楼的世外桃源酒吧和位于酒店2层的清逸吧。?世外桃源酒吧约300㎡,能容纳60人.?清逸吧则以上等雪茄和白兰地为主题,与世外桃源酒吧相比,更增加了几分休闲静谧，在酒吧恒温柜里存放了哈瓦那雪茄和葡萄酒，呈现出一种全新的娱乐休闲感受.·康体中心?康体中心位于酒店5层，总建筑面积约为3，500㎡，在沈阳9.0酒店市场分析五星级酒店中设施项目最为完备齐全，配有健身中心、室内泳池、桑拿、蒸汽浴、按摩、棋牌室、高尔夫球练习场、理疗室、壁球馆、桌球室、攀岩、美容美发中心。35?室内游泳池约140㎡，泳池附近还配有小型儿童池和涡流池,入住该酒店的客人可免费游泳。?桑拿、健身、洗浴也均向本店客人免费开放，健身室约210㎡，配有各种健身设备,同时内设一间约50㎡的体操室,酒店特聘了辽宁芭蕾舞学院的教师教授健身舞。桑拿房可容纳10-12人，同时设有坐式洗浴间。?棋牌室共有3间，约17㎡，乒乓球室约75㎡，斯诺克台球室约30㎡.?除此之外，酒店还设有约80㎡的儿童乐园，40㎡的攀岩室，高尔夫球练习场，100㎡的壁球场和体育用品专售商店。·商场、美味店和洗衣店?丽都喜来登饭店1层和2层设有高档的服装店.?除此之外，酒店1层还设有美味店，面积约20㎡，出售优质的佳酿、进口奶酪、饼食、法式饼干，同时提供外卖服务。在一楼大厅还设有洗衣店。·宴会及会议设施?酒店拥有能容纳500人的宴会厅和5个多功能厅，并设有专门的董事会议室，可提供先进的多媒体设备，无线宽带上网，适合于举办商务会议、舞会和轻松的鸡尾酒聚会，酒店曾经举办过巴特洛会议、名车名表展示会、海南双益医院管理公司医疗招聘会、杭州卷9。0酒店市场分析烟厂会议。丽都喜来登饭店会议室、宴会厅情况一览表会议室宴会式接待式面积高租金36宴会厅3005005253。415000一号宴会厅1703202563。47500二号宴会厅85140128344000莲厅50100128343900梅厅4590104343900竹厅4090104343900菊厅408080343500兰厅408072343500董事会议室一84343600董事会议室二20343600丽都殿4007683422009。0酒店市场分析?丽都殿位于酒店三层，层高3。4米.装修高贵，墙壁悬挂多幅抽象画，墙壁、天花板、座椅均采用明亮的金色，配以白色灯光，使得大厅四处流光溢彩.?会议室未配备同声传译设备，酒店代理租赁费用为150元/位。酒店特设的两间董事会议室位于酒店2层，采用深黄色系，特别适合举办10-20人的小型会议。·客房37丽都喜来登饭店共有客房552间，还设有专门的不吸烟房、残障人房和喜达屋优先宾客房.房面积最小客的为40㎡，具备宽大的卫生间及优质的卫浴用品，提供瓶装矿泉水、擦鞋服务、宽带上网、IDD直拨、语音留言信箱、有线和卫星电视节目。9.0酒店市场分析间数面积报价RMB优惠价RMB协议价RMB双人高级间120401241619430豪华房61611336647450普通套房61541432695480行政套房1380107978167038豪华套房14641623838—行政豪华房20401432838-行政商务套房（单)36641079857-行政商务套房（双）12641079857—行政豪华套房20641923990953政要套房226419099831780总统套房118818000—150009。0酒店市场分析地理位置分析沈阳丽都喜来登饭店距离市中心、火车北站、桃仙国际机场仅15分钟车程.毗邻五里河体育场及南湖科技开发区中心，饭店周围有辽宁工业展览馆，国际会展中心和沈阳科学宫。丽都喜来登饭店优越的地理位置自然为其增加了一定的客源。但是近在咫尺的五星级酒店沈阳皇朝万豪酒店成为其强劲的竞争对手，两者之间既互相竞争，又互相带动形成聚集效应。酒店服务内容及优惠措施丽都喜来登饭店提供的服务包括：24小时礼宾服务、空调巴士机场服务、宽带接入互联网、当日水洗或干洗服务、翻译服务、在线医生、商务中心。39?酒店的商务中心位于酒店2层,面积达75㎡,可提供外币兑换、邮递包裹和信件服务、传真、打印、订票。除此之外，对于入住酒店的客人，酒店还在以下方面做出优惠：·康体中心的优惠措施?酒店为入住客人提供免费的游泳、桑拿、洗浴服务.其他的娱乐设施也均提供5折-8折不等的优惠。·免费本地电话及宽带上网?对于入住酒店的客人,可免费拨打本地电话，同时按照成本价收取国际电话及传真费用,入住商务楼层的客人，可免费宽带上网。·行政楼层的优惠措施与服务对于入住行政楼层的客人，酒店提供以下的优惠和服务:9.0酒店市场分析每早6点至10点免费享用行政酒廊自助早餐，每日下午5:30至7:00在行政酒廊设有鸡尾酒及小点，住店期间随时提供咖啡和茶、免费赠送矿泉水、免费阅读当天本地报纸、快速结账服务、免费使用1小时行政酒廊会议室，可租用行政楼层专用DVD及传真机。评价:?交通便利。?以温馨浪漫作为酒店主体基调，酒店行政楼层推出的“24小时私人管家服务”吸引了众多高层人士入住。?与相临的皇朝万豪酒店相比，其房价较为便宜,也赢得了更多的客户。40?酒店各处都摆放文化气息浓重的艺术品，力求打造浪漫温馨的气氛。?在客户服务上,酒店强调热情、周到的个性化服务。?丽都喜来登饭店拥有全市规模最大、设施最完备的康体中心，许多康体项目为该酒店独有。?喜来登饭店客房数量多，种类丰富，可以满足客人不同的需要。?宴会厅和会议室普遍存在着层高较低的缺陷，易造成压抑之感。9.0酒店市场分析沈阳商贸饭店(香格里拉集团旗下)41酒店位置：沈阳商贸饭店坐落于沈阳市和平区中华路68号，位于沈阳市最为繁华的商业中心太原街上，与新世界百货、中兴商业大厦相邻。酒店管理：商贸饭店是由香格里拉酒店投资和管理集团管理的四星级酒店，该酒店于1996年开业，2002年改造翻新。9。0酒店市场分析·大堂吧42·中餐厅—香宫?中餐厅“香宫”位于酒店2层，大厅面积近200㎡，可同时容纳70人就餐，并配有若干个小包房,每个包房可摆放1—2桌.?中餐厅内还设有一个可容纳80人的会议室，实现就餐、小型会议的同步完成。餐宴特备了多元化的地道中式美食，追求色、香、味的完美结合。·西餐厅与咖啡厅9.0酒店市场分析?商贸饭店西餐厅位于酒店4层，可同时容纳174人就餐,兼备西餐厅与咖啡厅的功能。·行政酒廊?行政酒廊位于酒店21层行政楼层，每日6:30-23：00向行政楼层的客人开放，并免费提供酒水、甜品服务.另外，行政酒43廊还设有8个小会议室，可供行政层客人进行商务洽谈与交流.·酒吧-动吧?商贸饭店的酒吧“动吧”位于商贸饭店2层，可容纳约150人。·康体中心?康体中心位于商贸酒店5层,各种健身设施仍在建设中，酒店的客人可免费享受桑拿及健身服务.同时，在酒店2层还设有美发厅。·宴会及会议设施?位于酒店3层的宴会大厅，面积为429㎡，层高5.6m，适合举办多种不同规模的宴会,大厅可分割为两间独立的宴会厅，每间分别可容纳160人和80人。此外酒店4层面积在67㎡——151㎡不等的会议室,适合举办各类会议和宴会。9。0酒店市场分析商贸饭店会议室及宴会厅情况一览表会议室可容纳人数面积报价剧院式研讨会酒会宴会宴会大厅3502705503004291100044宴会厅12001802802002369500宴会厅21201002201001935500门厅140366550681800门厅240365040641600门厅320183520381200沈阳厅5448100701002300抚顺厅48456550691800丹东厅40365540681800鞍山厅5448110701123000本溪厅635410060882500辽阳厅40485030671800营口厅8372150901514000铁岭厅54486040731800·客房45商贸饭店共有客房588间，酒店追求房间设施的完备齐全，每个房间及套房都提供特备电影，可独立调控的空调系统、国际直拨电话、多台选择式收音机及背景音乐、大型写字台、电子保险箱、饮品和小食齐备的小型酒吧及冰箱。房间类型间数面积报价RMB优惠价RMB协议价RMB高级间348361400538390豪华间119361500538430商务豪华阁92361880734588行政套房235421001212888豪华套房490370024081292特色套房1126750048782622总统套房1162999069982992酒店饭房的硬件设施及服务均已接近五星级酒店水平,但同类型客房价格相对其他四星级酒店客房平均价格要高出20％（以标准间的商务折扣价为例，四星级酒店平均标准间的商务折扣价为320元/天），房价水平已接近五星级酒店。酒店服务内容及优惠措施商贸饭店的服务项目包括商务中心服务、外汇对换服务、DDD电话服务、IDD电话服务、医务室、洗衣和擦鞋服务.商务中心位于酒店3层,提供的服务包括：专业完备的秘书服务、传真、私人电脑和打字。除此之外，酒店对入住本店的客人还采取以下的优惠措施:·免费使用康体设施46入住酒店的客人可免费使用各种健身机械，享受桑拿服务。评价：?酒店大堂座位采用较为简单的座椅,与沙发相比，缺乏舒适豪华感.?在中餐厅的设计上，重点突出古朴风格，典雅而具韵味康体设施不够完善，只配有桑拿和健身服务，不利于酒店档次的提升.9。0酒店市场分析?交通便利,驱车至火车站只需5分钟，至机场只需30分钟。?最大会议厅整场无柱,至多可容纳500人,会议厅的数量很多，种类丰富,适合举办各种类型和规模的会议。曾多次被政府指定为举办官方宴会及签约仪式的场所。?该酒店地处星级酒店较为集中的区域，其与周边酒店之间的竞争较为激烈.?商贸饭店各方面设施都具有较高的水平，特别是在客房方面，其内部装备已接近五星级酒店水平,而客房价格也相对颇高。?在客户服务上,酒店强调全程式跟踪服务，重视客户反馈信息小结：?沈阳作为东北乃至全国重要工业重镇和振兴东北的重点城市，产业和经济结构有了新的调整，城市定位更加得以充分实施，预计沈阳的经济仍将保持大幅度增长.经贸活动的增长为商务酒店的发展提供了良好的宏观支持。?沈阳旅游市场缺乏结构性的旅游产品，旅游客源对酒店业的支撑有限，未来沈阳仍然以商务旅游者为主,此类酒店在产品种类、规模和数量都有较好的发展空间。?目前高档酒店的供应量较大，已查明的未来供应量中高档酒店的数量和提供的房间数也较多。高档酒店,尤其是5星际酒店的竞争形势比较严峻。47?项目所在区域虽然是高档酒店集中的区域，但项目地块周边较多可以支持酒店运营的条件，在本项目中发展酒店仍有一定的空间,尤其是提供较多会议设施选择的会议酒店。9.0酒店市场分析?另外，沈阳2008年奥运会分赛场项目的举行为酒店在运营最初阶段创造了良好的商机,在这一点上，本项目酒店具有得天独厚的地位.48',)